Instituto Tecnológico de

Querétaro
Ingeniería Mecatrónica
Mantenimiento

Planeación y Programación del mantenimiento

Elaboró:

Aceves Gallegos Sergio

Estrada Cervantes Jorge Luis

Marroquín Mendoza Alan

Pérez Reséndiz Luis Alberto

Sinecio Pacheco José Angel

Revisó:

Rafael Madrigal Rodríguez

Querétaro de Arteaga, Querétaro a 27 de Septiembre de 2010

Introducción

La planeación del mantenimiento nos permite programar los proyectos a mediano y largo
plazo de las acciones de mantenimiento que dan la dirección a la industria.

Muchos son los beneficios alcanzados al llevar un programa establecido de modelos de

mantenimiento, programación y control del área de mantenimiento, citando algunos:

 Menor consumo de horas hombre

 Disminución de inventarios
 Menor tiempo de parada de equipos
 Mejora el clima laboral en el personal de mantenimiento
 Mejora la productividad (Eficiencia x Eficacia)
 Ahorro en costos

Principios
La planeación del mantenimiento está centrada en la producción, el trabajo es para limitar, evitar
y corregir fallas. La planeación centrada en los procesos, todo mantenimiento debe seguir un
proceso preestablecido y planificado según el manual de mantenimiento de la empresa.

El mejoramiento continuo, la planificación ayuda a evaluar y mejorar la ejecución del

mantenimiento y la producción en la industria.

¿Qué es planear?
Es trazar un proyecto que contengan los puntos siguientes:

 El Que: Alcance del trabajo o proyecto. En este punto se plantea una lista de ordenes
de trabajo a efectuarse, incluyendo solo las necesarias
 El Como: Procedimientos, normas, procesos. Forma a efectuar el trabajo, incluye
documentación técnica, procedimientos y maniobras.
 Los Recursos: Humanos horas hombre necesarias según especialidades, equipos,
herramientas, materiales etc.
 La Duración: Tiempo del proyecto o trabajo.
En el mantenimiento básicamente plantaremos estos puntos que estarán en concordancia con los
objetivos generales de la empresa.

Todo tipo de trabajo de mantenimiento debe ser evaluado y documentado llevando una
descripción de los procesos que sigue el equipo.

La programación se fundamenta en el orden de realización de las actividades de mantenimiento

según los modelos planteados y tomando en cuenta la periodicidad; se basa en el orden en que se
deben realizar los mantenimientos según su urgencia, disponibilidad del equipo de mantenimiento
y del material necesario.

La programación del mantenimiento está dada según el equipo y la inspección que se realicen en
la industria: esta programación es diaria, semanal, quincenal, mensual, etc.

Marco teórico

Planeación del mantenimiento

Se encuentra íntimamente vinculado con los propósitos de ventas y la producción, dependiendo

también de ellos.

El nivel administrativo de los planeadores suele ser elevado, pues informan directamente al
presidente o al vicepresidente. Los planes a largo plazo abarcan la administración total y los que
afectan fabricación, influyen en la planeación de ingeniería de fábrica, de la dirección de control
de calidad y de la dirección de producción de producción, parte de otros departamentos y más.

Los planes a corto plazo, que integran la segunda área, comprenden lapsos de aproximadamente
un año, y se preparan bajo la supervisión directa de los directores de las diversas funciones.

La tercer área comprende planes inmediatos de la función de mantenimiento y viene a ser una
planeación específica de trabajos de mantenimiento. Ésta clase de previsión se elabora por
técnicos del grupo de control de mantenimiento, o por sobrestantes.

Los planes a corto plazo son por uno o dos años y los preparan los directores de departamento y
los jefes de oficina. Los presupuestos, la mayoría de las reparaciones de importancia y todo
mantenimiento grande corresponde a esta categoría. Ésta clase de planes debe estar de acuerdo,
en principio, con los planes a corto plazo y a largo plazo de la empresa.
La planeación inmediata la hace personal de categoría inferior y puede considerarse casi como de
rutina.

Planeación a largo plazo

El propósito principal de una planeación de largo alcance es conservar al día los objetivos, políticas
y procedimientos de mantenimiento.

Una planeación del mantenimiento requiere una proyección de dos factores específicos que son
de suma importancia para la organización de dicha actividad, ellos son: 1) los cambios en el equipo
de mantenimiento y en las necesidades de las instalaciones, y 2) los cambios en el equipo de
producción de caducidad, una creciente mecanización, automatización, mayores velocidades de la
maquinaria y otros perfeccionamientos tecnológicos.

El departamento de mantenimiento

Equipo, espacio y ubicación. Ocurre con frecuencia que el equipo de mantenimiento es viejo y
usado en demasía.

Si se carece de un plan de largo alcance resultará difícil justificar la adquisición de equipo nuevo,

Un programa de compras o reemplazos a largo plazo, cuando se busque sustituir equipo ineficaz,
superado o gastado tendrá perfecta justificación y será más aceptable, también es la necesidad de
espacio y de emplazamiento en el futuro, y su planeación puede eliminar, o por lo menos,
disminuir la posibilidad de mudanzas y traslados numerosos.

Trabajadores de mantenimiento. Conviene preparar planes de aprendizaje, incluyendo exigencias

que vayan a presentarse por lo menos dentro de tres o cuatro años. Los expertos del futuro
probablemente surjan de los propios programas de adiestramiento de la empresa, o de los
programas de readiestramiento del personal antiguo.

Administración futura del mantenimiento. Todo programa de preparación de ejecutivos tiene que
ser cuidadosamente elaborado.

Una constante preocupación por mantener bien preparados a los sobrestantes en funciones y un
adiestramiento de candidatos a ese puesto capacitarán a dicho personal en las últimas técnicas en
uso y en las que todavía no se implantan.

El mejoramiento de la calidad del personal dirigente de mantenimiento constituye un esfuerzo a

largo plazo.

Planeación del trabajo de mantenimiento

Mejoramientos básicos. Seguramente surgirán problemas debido a cambios en las necesidades de
mantenimiento por la tendencia a adquirís maquinaria más complicada.

Muy a menudo, la dirección de mantenimiento no hace planes extensos y de pronto se encuentra

ante la urgencia de buscar o adiestrar expertos y de pronto se encuentra ante la urgencia de
buscar o adiestrar expertos en electrónica que se requieren inmediatamente para encargarlos de
un nuevo equipo que se va a instalar.

Ahora bien, la planeación a largo plazo de las necesidades de mantenimiento tendrá que
coordinarse cuidadosamente con los planes del mismo tipo correspondientes a la producción y la
empresa.

Instalaciones existentes. Otra clase de planeación a largo plazo es la que tiene que ver con una
duración pronosticable de las instalaciones existentes. Casos típicos son los altos hornos, hornos
de hogar abiertos, ollas de galvanización, etcétera.

Con frecuencia, los trabajos importantes de mantenimiento previstos necesitan encajar en el plan
financiero de largo alcance elaborado por la empresa.

El panorama de utilidades puede ser tal que para aprovechar determinados beneficios de
impuesto un programa planeado para el futuro tenga que ser puesto en marcha luego.

Hay ocasiones en que determinados factores de relaciones públicas imponen el tener que
preparar planes generales a largo plazo que afectan a la ingeniería de fábrica u al mantenimiento.
El departamento de mantenimiento debe tener muy en cuenta lo que se recomiende en dichos
planes.

La inmensa mayoría del trabajo cíclico de mantenimiento en las instalaciones se realiza en

periodos de cinco años o menos, y por consiguiente, se incluirán en una proyección de cinco años.

Cuando se trate de prevenir la sustitución o reconstrucción de nueva maquinaria, será

indispensable tomar medidas para evitar cualquier situación inesperada. Esto requerirá la
formación de un inventario de materiales de reparación, así como flexibilidad en el programa de
elemento humano.

Planeación a corto plazo

También es preciso vincular esa clase de precisión con la de cada día. A esto se le llama planear a
corto plazo.

Por lo general, la planeación a corto plazo se asocia íntimamente al presupuesto anual.

Hay teres fases básicas en esa planeación, a saber: instalación de equipo nuevo, trabajo de
carácter cíclico y labor de mantenimiento preventivo.

Instalación de equipo nuevo

Cuando se tiene proyectada la instalación de unidades nuevas de maquinaria, corresponderá al

departamento de mantenimiento colocarlas, ponerlas en condiciones de funcionamiento y
preservarlas.

A fin de planear bien con anticipación de semanas y hasta meses, conviene formular un
interrogatorio con preguntas como las siguientes: ¿Qué clase de grúas, elevadores y tractores
adicionales habrá que disponer? En el caso de recurrir a un contratista, ¿estará de acuerdo el
sindicato? ¿Se necesitará personal adicional para efectuar el mantenimiento? ¿Para el
mantenimiento de las máquinas nuevas se requerirá nuevos conocimientos? ¿El fabricante del
equipo puede proporcionar un adiestramiento particular? ¿Se cuenta con planos y herramientas
especiales?, entre otras preguntas.

La instalación del equipo nuevo marchará con muchísimos menos tropiezos cuando se cuenta con
planes elaborados con antelación. Sin embargo, gran parte de esa planeación ocupará meses de
trabajo.

Trabajo cíclico

El trabajo cíclico, tal como pintura, composturas mayores en máquinas, calderas y en equipo en
general; detenciones periódicas para revisiones y reconstrucciones de altos hornos pueden
programarse algunos meses antes o después, a efecto de reducir al mínimo la posibilidad de
interferir con otros programas, como instalaciones de equipo nuevo, reacondicionamiento y
expansiones de los servicios.

Cada uno de los distintos niveles de la organización participan en el plan cíclico, así como en
cualquier otro que se elabore. La verdad es que todo director tiene que planear.

A medida que disminuye su grado de autoridad, va reduciéndose, correlativamente, la amplitud de

los planes y el número de individuos comprendidos en ellos.

Mantenimiento preventivo

Gran parte del trabajo de MP, inclusive lubricación e inspecciones, se lleva a cabo al mensual,
trimestral, semestral o anualmente. Este importante aspecto se ajustará a los demás planes a
corto plazo y habrá de coordinarse con otros proyectos.

Técnicas de planeación
Ciertas técnicas son necesarias para la programación general básica y para la formulación de
itinerarios de los trabajos de mayor importancia que atañen a la ingeniería de fábrica.

Los procedimientos de referencia comprenden el conocido como MCC (método del cambio
crítico), PERT (revisión de evaluación de programas), estimación y programación del menor costo;
control del análisis de producción; programación, control y automatización por sistemas de redes y
otros más.

Gráfica de Gannt. Se utiliza en la planeación maestra o programación. Cada tarea se inscribe en la

porción izquierda de la gráfica. Los tiempos proyectados o programados se trazan a la derecha en
una escala calendárica horizontal y en forma de columnas o barras sin sombrear, cuya longitud
indica el tiempo calculado de duración del trabajo. El desempeño real se expresa mediante una
columna o barra sombreada. En esta forma podrá observarse en cualquier momento cuáles
trabajos van al corriente, cuáles retrasados y cuáles por delante de lo estipulado, así como hasta
que punto. La gráfica de Gannt tiene una limitación, consistente en que no apunta los problemas o
demoras sino hasta que han tenido lugar.

Sin embargo, su empleo es muy apropiado para la programación maestra e información

comprendida.

El método de barras. Viene siendo un perfeccionamiento de la gráfica de Grannt. Mediante

bloques individuales o barras, inscritos dentro de las barras no sombreadas del Gannt, se indican
puntos definidos en los tiempos. Aun cuando el sistema constituye un avance sobre la gráfica de
Gannt, carece también de una capacidad predictiva.

MCC. El método del camino crítico recurre a un diagrama de flechas que representa las
interrelaciones d elos distintos trabajos de un proyecto. El método es sumamente útil para planear
y controlar colocaciones de maquinaria o equipo, dar una nueva disposición a las instalaciones,
reparaciones mayores, etc. Y muchos otros proyectos.

PERT. La técnica de revisión de evaluación de programas es parecida al MCC en cuanto a que los
elementos del programa se indican mediante un diagrama de flechas. La nomenclatura de PERT
difiere a la de MCC en que el diagrama de flechas, eventos y actividades de este último es la red de
PERT, evento y actividad respectivamente. PERT utiliza un enfoque de tres tiempos con
estimaciones del optimista, el más probable y el pesimista por cada actividad separada.

Planeación del mantenimiento cotidiano

La planeación del mantenimiento diario, aun cuando es eso, solamente una planeación, no se
parece a la de largo ni a la de corto plazo, pero sigue siendo, como quiera que sea, una planeación
y debe hacerse con acierto por los técnicos y sobrestantes responsables. Los estudios efectuados
en departamentos de mantenimiento típicos denotan, a menudo, que menos del 25 por ciento de
la jornada laboral, se dedica a trabajo real. Efectivo, y que más de la mitad del tiempo se gasta
entre viajes y otras actividades, en lugar de en una obra directa y productiva.

Para decidir si una pieza se hace o se compra, si el trabajo se efectúa o no, es menester estudiar
las cosas antes de dar principio a la obra. Ésta es la función primordial de la planeación del
mantenimiento.

Organización

El responsable de planeación. Si admitimos que la planeación debe hacerse antes de encomendar

un trabajo al oficial o mecánico necesitamos decidir quién tiene que realizarla.

La actividad de planeación. Además de los planificadores escogidos entre el personal de oficiales,

la actividad de esta tarea en las fábricas grandes deberá contar con un supervisor.

La cantidad de trabajo de oficina que haya de hacerse al proyectar variará, según la fábrica,
dependiendo del marco de organización, el grado de control necesario y la cantidad de trabajo de
procesamiento electrónico de datos.

Procedimiento para la planeación

Los objetivos de la planeación varían poco, sea que el ingeniero de fábrica, el sobrestante o un
proyectador la hagan. Éstos pueden agruparse en cuatro grupos principales: 1) investigación, 2)
selección, 3) desarrollo del plan y 4) vigilancia.

Investigación. La fase de investigación consiste en recopilar datos. Esto se efectúa en varias

formas: 1) en el curso de una solicitud telefónica hecha por un supervisor de producción, que
viene a ser el cliente, 2) mediante la solicitud precisa y completa del cliente, 3) por una
investigación personal que realizará el planificador.

Filtración. La filtración es el proceso de investigar cada solicitud de trabajo de mantenimiento, a

efecto de fijar una base económica firme, así como la validez de la necesidad.

En otras palabras, éste procedimiento ayuda a evitar omisiones de formas mejores o más baratas
de realizar un trabajo.
Hay filtraciones que pueden efectuarse sin procedimientos formales, pero el control será más
eficaz si se expiden solicitudes por escrito que hagan posible determinar el alcance del trabajo
antes de que se autorice.

Desarrollo del plan. El desarrollo del plan sigue a la investigación y filtración. Si estos dos últimos
pasos preliminares se han observado cómo debe ser, el desarrollo del plan será cosa fácil.

Vigilancia o seguimiento. La vigilancia o seguimiento es una parte importante de la planeación del

trabajo. Toda función de proyección y programación requieren un cotejo del resultado real con el
resultado previsto.

Cuando se detallan los gastos de mantenimiento es conveniente que se estudie también medir el
avance del trabajo en términos monetarios.

5.- CONCEPTOS PARA LA GESTION

Hay que tratar esta faceta del mantenimiento, como un todo. No como una parte del proceso
productivo. Aunque así lo sea. Si para conseguir un producto de calidad hay que disponer antes,
durante y después, y claramente de un mantenimiento , es perfectamente factible que pueda
haber empresas que su dedicación sea exclusiva a estos menesteres,(independientemente de la
principal) y concretamente al proceso del mantenimiento.

Comenzando definiendo que gestionar un edificio quiere decir cuidar la prestación correcta de
unos servicios y la optimización de los costes de funcionamiento, mantenimiento y mejora.

5.1.- GESTIÓN DE EDIFICIOS

Podemos hablas de dos tipos de edificios, (complejos y sencillos) y a la vez subdivisión (ya
construido y nuevos).
EDIFICIOS SENCILLOS (Técnica de cabecera):

 Nueva construcción:
 Información básica del edificio.
 Elementos y puntos singulares.
 Instrucciones de uso.
 Indicaciones de mantenimiento.
 Edificios existentes:
 Reconocimiento del edificio
 Documentación mínima
 Reparaciones imprescindible
 Instrucciones de uso
 Indicaciones de mantenimiento

EDIFICIOS COMPLEJOS (Gestor de instalaciones):

 Nueva construcción:
 Información detallada
 Esquemas completos
 Garantías y controles
 Programación del mantenimiento
 Programación del mantenimiento
 Edificios existentes
 Examen detallado
 Análisis documentación
 Datos complementarios
 Esquemas anteriores
 Actuaciones habidas

Tengamos en cuenta que ya hemos introducido do conceptos nuevos:

o TECNICO DE CABECERA: Equiparable, en el argot, al famoso “médico de cabecera”. Es

decir, un profesional asequible a cualquiera; para edificios sencillos con conocimientos
generales sobre mantenimiento.
o GESTOR DE INSTALACIONES TÉCNICA: Para edificios complejos, donde su especialización
ha de ser más específica y completa, y sobre todo con dedicación casi completa.

5.2.- GESTIÓN INTEGRAL

Y esta gestión integral transforma la administración pasiva, en base a cuatro elementos

fundamentales:
LA SEGURIDAD: Ocupándose de obtener información del estado actual de las instalaciones y los
elementos estructurales y comunes del inmueble para conocer su grado de desgaste y prever
posibles intervenciones y gastos.

Es decir, adecuar el edificio a unos mínimos estándares que nos garanticen su seguridad.

EL AHORRO: A través de actuaciones preventivas que se traducen en importantes ahorros en las

intervenciones (reparaciones, consumo energéticos.)

Es decir, a través de un mantenimiento periódico para garantizar el adecuado uso de las

instalaciones y sus consumos óptimos.

EL CONFORT: Garantizando el uso y disfrute de los edificio con sus máximas prestaciones t en las
mismas condiciones que, a pesar del paso del tiempo, fueron concebidos.

Es decir, mantener los mismos estándares durante el mayor tiempo posible de la vida del edificio.

LA REVALORIZACIÓN: Evitando la degradación de los elementos comunes (vestíbulo, escalera,

cubierta, puertas de acceso, fachada, ascensores, ect.) para mantener el inmueble en perfecto
estado.

Es decir, y en consecuencia, revalorizar constantemente las propiedades.

5.3.- ORGANIZACIÓN DEL MANTENIMIENTO

El mantenimiento se puede organizar en dos tipos que son:

o EDIFICIOS SENCILLOS
 Exigencias usuario
 Posibilidades usuario
 Calendario inspecciones
 Operaciones obligatorias
 Seguimiento y corrección del calendario de mantenimiento
 Seguimiento del manual de uso y mantenimiento

o EDIFICIOS COMPLEJOS
 Exigencias usuario
 Posibilidades usuario
 Seguimiento y programación del plan de mantenimiento
 Contratos de mantenimiento
 Sistemas de inspecciones periódicas
 Base de datos de costes de las inspecciones y las operaciones de mantenimiento
5.4.- INSPECCIONES DE EDIFICIOS

Realizar una auditoría completa o un estudio completo de un edificio es una de las fases
fundamentales e imprescindibles en el complejo proceso de gestión y mantenimiento de un
edificio, resultando imprescindible dispones de la información necesaria para cualquier
intervención.

Pero para llegar a un buen conocimiento de los edificios y valorar su estado, se requiere de
profesionales capacitados y experimentados en este tipo de trabajos, de especialistas con
muchos años de experiencia.

Aunque luego matizaremos y ampliaremos mucho mas la periodicidad en las tareas de

mantenimiento, en función de los elementos a analizar o mantener, se podría determinar que las
visitas periódicas a los edificios, deben plantear unos objetivos que se pueden agrupar en cuatro
aspectos fundamentales:

INVENTARIO: Definiendo y determinando las características constructivas del edificio y d todos y

cada uno de sus elementos.

DIAGNOSIS: Determinando el estado de conservación de los diferentes componentes y

relacionándolos ordenadamente.

PROGRAMACION: Definiendo las operaciones a realizar para que edificio sea capaz de dar una
respuesta correcta, incluyendo el calendario de actuaciones.

CONTROL: Siguiendo las diferentes operaciones de mantenimiento, su periodicidad y sus

realizaciones.

Como complemento de este objetivo hay que definir la metodología de trabajo en cuanto a las
típicas preguntas que en numerosas ocasiones hemos formulado:

¿CUÁNDO?

¿DÓNDE?

¿QUÉ?

¿CÓMO?

¿QUIÉN?

¿CUÁNTO?
5.5.- LA DIFUSIÓN DE LA CULTURA DEL MANTENIMIENTO

Por la importancia que la difusión de la cultura del mantenimiento tiene en este ambiciosos tema
genérico de la conversación y mantenimiento de los edificios en general y de las instalaciones
deportivas en particular, reproducimos algunos conceptos generales que se establecieron en una
de las pocas campañas institucionales que se realizaron sobre la concienciación del
mantenimiento.

Con este objetivo y siguiendo una de las primeras recomendaciones o compromisos de la carta del
mantenimiento, en septiembre de 1993 se inició en Cataluña una campaña de sensibilidad
popular en torno a los temas de mantenimiento.

Para ellos baso en la difusión de 25 consejos, que se agrupaban en 15 grandes apartado.

a) El cuerpo del edificio

1. Proteger la estructura
2. Controlar los pesos
3. Conservar la fachada
4. Respetar tabiques y paredes divisorias
5. Cuidar la cubierta
6. Combatir las humedades
b) Las instalaciones
1. Utilizar el gas con respecto
2. Vigilar la electricidad
3. Cuidar lo desagües
4. Controlar el agua
5. Utilizar bien los ascensores
6. Respetar el medio ambiente
c) La prevención
1. Proteger los elementos mecánicos
2. Conservar la madera
3. Limpiar la casa
4. Actuar en caso de emergencia
d) El confort
1. Aislar bien
2. Evitar ruidos
3. Ventilar correctamente

e) Aspectos legales y técnicos

1. Formar parte de la comunidad
2. Asegurar la casa
3. Rehabilitar con ayudas
 4. No hacer obras ilegales
5. Tener el libro del edificio
6. Comprar un piso de segunda mano

6.- PROGRAMAS DE MANTENIMIENTO

Debemos entender como programa de mantenimiento los sistemas ordenados y metodológico

capaces de servir para aplicar periódicamente el mantenimiento en un instalación deportiva y en
sus elementos.

No olvidemos, que cuanto más esquematizado, ordenado, reglado y analizado dispongamos los
medios disponibles para el mantenimiento, más económico será este, mas fácil d realizar y sobre
todo más eficaz.

6.1.- MANUAL DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

El primer documento que servía de base como documento para elaborar un Plan, era el STRECYM.
(Sistema Técnicos de Reparación, Entretenimiento, Conservación y Mantenimiento)

Recordemos que este documento se elaboraba e incluía en el Proyecto original del edificio y
constaba con las instrucciones precisa, que el autor, dictaba para poder realizar, posteriormente,
un correcto mantenimiento de los materiales, sistemas constructivos e instalaciones que
componían el edificio.

Pero recordemos, también que el proyecto, durante el transcurso de la obra sufre

transformaciones, mejoras y reformas en su concepción inicial.

Es el momento, en el que el proyectista y director de la obra, junto con los planos y además
documentos finales, introducen un nuevo y definido documento: EL MANUAL DE
MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

A nivel concreto, el contenido genérico de un Manual de uso y mantenimiento se suele

estructurar, teóricamente, en seis partes principales:

1. La descripción de las características físicas del edificio, donde se debe incluir la descripción
de los materiales, lo componentes de la construcción y las instalaciones. Todo con el
detalle suficiente.
2. La indicación de la vida útil de los materiales y los ciclos de inspección y operaciones de
mantenimiento.
3. Un sistema de guión para organizar las inspecciones periódicas.
 4. Un sistema de guión específico para las instalaciones, donde se incluirá la relación de
proveedores y empresas instaladoras implicadas.
5. Un cuadro de informaciones e instrucciones sobre las operaciones de mantenimiento que
se deleguen a los usuarios.
6. Unos sistemas de control.

Esta documentación se puede dirigir:

 Al usuario del edificio

 Al técnico de mantenimiento

Por lo tanto debe ser un documento que recoja de una manera sintética y ordenada:

 Características fundamentales del edificio

 Instrucciones básicas de utilización
 Operaciones de mantenimiento a efectuar

6.2.- EL LIBRO DEL EDIFICIO

Es tópico ya exponer, en los ambientes de profesionales dedicados al mantenimiento, los

repetitivos ejemplos de que en la compra de un coche, electrodoméstico o cualquier otro
elemento, por sencillo que sea, siempre recibimos una documentación explicativa del producto,
de sus características y de la forma de usarlo, limpiarlo y mantenerlo.

En definitiva, el libro del edificio se perfila como el documento básico que debe dar respuesta a las
funciones siguientes:

 Identificar el edificio
 Reunir toda la documentación jurídica y técnica del edificio
 Informar al usuario
 Planificar las necesidades del mantenimiento
 Hacer el seguimiento de la vida del edificio
 Constituir un archivo histórico

El libro del edificio es un documento debe ser vivo y dinámico por el usuario.

6.3.- LOS PLANES DE MANTENIMIENTO

Denominados Plan de Mantenimiento al conjunto de acciones o actuaciones que

establecemos son necesarias para desarrollar el mantenimiento adecuado de un
elemento, maquinaria o edificio.

Bajo este prisma cualquier acción que pensemos o desarrollemos para el mantenimiento,
estará siempre encaminada a formar parte de un conjunto de otras acciones, que unidas
 por una periodicidad, unos conceptos o unas actuaciones globales formarán parte del
Plan.
Así y de otra manera más concreta y resumida podríamos denominar Plan de
Mantenimiento “el conjunto de acciones con una programación determinada y con la
valoración de las diferentes medidas a adoptar”.

6.3.1.- DIRECTRICES PARA UN PLAN DE MANTENIMIENTO

De una manera teórica y dentro del conjunto de acciones que un Plan debe comprender,
podríamos establecer que ha de incluir unos conceptos de cuyo orden y cumplimiento
dependerá que el plan sea óptimo y sobre todo que consiga la finalidad de servir para conseguir
un correcto mantenimiento.

Estos conceptos se puede resumir en:

 El conocimiento permanente del estado de funcionamiento de las instalaciones deportivas

y de sus elementos.
 El establecimiento de un sistema organizado con la finalidad de mantener la instalación en
buenas condiciones de uso.
 La consecución de un buen rendimiento de los recursos y medios disponibles para la
conservación y el mantenimiento del edificio y sus componentes.
 La optimización de la utilización de los espacios deportivos y los anexos complementarios.

Y de estructurarlo en base a unos esquemas básicos y repetitivos:

 Recopilación de datos
 Conocimiento de lo existente
 Planificación de acciones
 Concreción de acciones
 Asignación de personas
 Distribución de tareas
 Programas de actuación
 Sistemas de control
 Previsión emergencias
 Estimación de costes
 Elaboración presupuesto
 Valoración acciones
 Corrección del programa

Conceptos de los que debemos disponer de la máxima información y aplicar con la mayor
rigurosidad posible.
Debemos decir que todo Plan debe disponer, a su vez, del siguiente guión mínimo por cada
elemento, material, máquina, sistema o equipo:

 Definiciones
 Precauciones
 Cuidados
 Manutención
 Seguridad

6.3.2.- DOCUMENTACIÓN DEL PLAN DE MANTENIMIENTO

Todo Plan de mantenimiento de una instalación deportiva, o cualquier elemento que la integre ha
de disponer, como un mínimo de unos contenidos imprescindibles para que éste pueda ser
ordenado y eficaz:

 La documentación inicial de la obra, comprendiendo planos de ejecución, detalles

constructivos, esquemas de instalaciones, bibliografía y características técnicas de los
elementos integrantes, ect.
 Los datos finales de los elementos definitivos que integran la obra, comprendiendo
definición de materiales, esquemas de instalaciones y sistemas de funcionamiento.
 Los manuales de instrucciones de funcionamiento de las instalaciones, equipos y
maquinaria intervinientes así como los manuales de entrenamiento, conservación y
mantenimiento de los mismos.
 La concreción de las acciones que se han de realizar.
 El nivel de especialización
 Los responsables
 El programa de fichas
 El estado contable
 Los sistemas de control generales

Algunos conceptos básicos:

LA ESTRUCTURA: en la que se definirá la composición del sistema jerárquico, con especificación de

la persona máxima responsable de mantenimiento y el equipo que les respalda y actúa, en una
doble función: de control o de ejecución.

LOS MEDIOS:

Humanos: compuestos por personal propio, contratado o empresas de servicios.

Técnicos: materiales, herramientas y maquinaria, precisa y necesaria para la ejecución de

los trabajos.
LOS COSTES: lo realmente importantes es que los costes de mantenimiento sean acordes a las
labores realizadas y sobre todo sean rentables en cuanto a la previsión de reparaciones y
alargamientos de la vida de todos y cada uno de los elementos que conforman la instalación.

LA FINANCIACIÓN: Es un elemento básico a prever para el correcto funcionamiento del

mantenimiento, como previsión de gastos provenientes de una estimación teórica basada en la
experiencia.

6.3.3.-PERIODICIDAD DE LAS TAREAS DE MANTENIMIENTO

No obstante hemos de recalcar que el programa de periodicidad en el mantenimiento es algo que

tenemos que elaborar nosotros mismo en función de la propia instalación deportiva y de sus
posibles desgastes por el uso.

Ejemplo:

ELEMENTOS INTERVALO REVISIÓN

AZOTES TRANSITABLES
limpieza general 6 meses
inspecciones pavimentos 1 año
inspección juntas 3 años
VIDRIOS
inspección sellado 1 año
inspección fijaciones 5 anos
CARPINTERIA EXTERIOR MADERA
limpieza general 3 meses
engrase herrajes 1 año
Inspección bisagras 1año
CARPINTERIA INTERIOR MADERA
engrase herrajes 2 años
inspección general 5 años
ALICATADOS INTERIORES
inspección juntas 3 años
inspección piezas 2asños
PINTURAS PLÁSTICAS
limpieza general 2 años
repintado 5 años
PAVIMENTOS
inspección general 2 años
rejuntar 5 años
INSTALACIONES FONTANERIA
 filtros 6 meses
cierres llaves 3meses
rejuntado 3 años
inspección general 3años

Finalmente resumimos las formas o tipos y procesos de intervención más comunes a tener en
consideración:

a) FORMAS DE ACTUACION
 Directas: medios propios
 Indirectas: cesión del mantenimiento
 Mixta: medios propios combinados con la contratación a terceros
b) PROCESO DE INTERVENCION
Son las fases principales que abarcan una actividad, en este caso las dedicadas al
mantenimiento.

6.3.4.- EL TEST DE MANTENIMIENTO

Es el documento o sistema de control que periódicamente chequea los elementos y sistemas de

los edificios e instalaciones deportivas y define los parámetros estándar que nos revelan el estado
real de los objetos analizados.

OBJETIVOS: primeramente, deben situarse los trabajos de inspección y organización del

mantenimiento dentro de un marco global como es el de la metodología.

PREDIAGNÓSTICO: del que se estima como la primera aproximación al edificio.

ESTUDIOS PREVIOS: se determina como fase de recogida de información.

DIAGNÓSTICO: como conclusión y valoración del estado de conversación las necesidades de

intervención.

Dentro de la realización de un test debemos estimar la forma de ejecutarlo a través de un método

sistematizado:

i. Descomposición del edificio en elementos

 Simplificación
 Establecimiento de un sistema
ii. Necesidades
 Homogeneizar los resultados
 Optimizar el trabajo
 Buscar grado de fiabilidad y precisión
  Obtener estrictamente la información necesaria
 Establecer una primera estimación
iii. Aspectos
 Guías para inspección
 Definición de las operaciones
 Redacción de informe
 Redacción del manual

iv. Metodología
Recoge las características generales del edificio o instalaciones deportiva, su
emplazamiento y entorno, y realiza una previsión de las posible complejidad de las
obras que pueden llegar a realizar.

Aplicaciones y ejemplo

Conclusiones

Sergio Aceves Gallegos:

La planeación de los trabajos de mantenimiento es uno de los procedimientos más valiosos de la

moderna dirección de mantenimiento, en términos de ahorro potencial en relación al costo. Una
buena planeación nos da la oportunidad de realizar las actividades correctas en el tiempo correcto
para evitar futuras complicaciones. Con ayuda de la programación del mantenimiento, se puede
hacer la lista de las actividades ya planeadas para tener los tiempos correctos de acuerdo con la
planeación ya hecha.

Lo que tiene que ver con relación a la gestión se refiere al cómo se va a realizar el mantenimiento,
la organización de los recursos humanos, de los espacios en las plantas o instalaciones etc.

Referencias

ET Newbrough
Administración de mantenimiento industrial
Ed. Diana, México

Parejo, E., Sánchez, E.

El mantenimiento aplicado en las instalaciones deportivas
Ed. INDE, España