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19/8/2010

Critérios e métodos de
Avaliação e Depreciação

Imobiliária
Equipamentos

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Antonio Fernando Navarro
Rio de Janeiro/RJ – março de 1983

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INTRODUÇÃO
“Avaliação” de uma série de medidas e
procedimentos que tem por objetivo
determinar o “quantum” em dinheiro
vale um bem. Essa técnica de se
estimar comercialmente, ou para
efeitos legais, o valor de um bem, pode
ser desenvolvida através de vários
métodos como também para vários
fins. Os métodos usualmente
empregados pelos avaliadores são os
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que se seguem:

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Métodos de Avaliação
1) Método comparativo de dados
¢ Pelas características;
¢ Pela renda;
¢ Direto;
¢ Indireto.
2) Método do Custo
¢ De reprodução;
¢ De substituição;
¢ De reposição. 3

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Métodos de Avaliação
3) Fator de Comercialização
4) Método de Renda
¢ Direto;
¢ Indireto.

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Valores de Avaliação
1) Valor contábil
Ë o valor constante dos registros contábeis,
atualizados com a aplicação das deduções
para depreciação e acréscimos, permitidos
por lei, para reavaliação, conseqüente da
influência da inflação.
2) Valor à vista
É o preço efetivamente pago pelo bem.
3) Valor comercial
É o valor correntemente atribuído ao bem
em transações comerciais. 5

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Valores de Avaliação
4) Valor de custo
Valor efetivamente pago, acrescido de
todas as despesas diretas necessárias
para a aquisição e posse do mesmo, tais
como a embalagem, impostos, fretes, etc..
5) Valor depreciado
Valor atribuído ao bem após a aplicação
da depreciação física, de uso e de
obsolescência.
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Valores de Avaliação
6) Valor econômico
Valor obtido em função da capacidade geradora
de rendimento.
7) Valor de troca
Valor atribuível para o pagamento total ou
parcial, por ocasião de uma troca.
8) Valor tangível
Valor obtido pelas condições atuais do bem.
9) Valor histórico
É o valor do custo de aquisição, registrado
contabilmente, ou suscetível de constatação por
documentação adequada. 7

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Valores de Avaliação
10) Valor afetivo
Também dito sentimental, é o quanto
representa a posse do bem para uma pessoa,
independentemente do valor de custo.
11) Valor de mercado
Valor de compra e venda.
12) Valor de rentabilidade
Valor obtido em função da renda proporcionada
ou que pode vir a proporcionar.
13) Valor de seguro
Valor de reprodução, excluindo-se os custos das
fundações e do terreno. 8

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Valores de Avaliação
14) Valor intrínseco
Valor em conseqüência das próprias condições
ou de determinada situação em que se encontre
o bem.
15) Valor de investimento
Valor para integralizar um investimento.
16) Valor para taxação
Valor fixado pelas autoridades para a aplicação
de uma taxação.
17) Valor de locação
Valor determinado para a locação de um
imóvel. 9

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Valores de Avaliação
18) Valor potencial
Valor provável caso o empreendimento seja
executado de acordo com o projeto e ocorra o
planejado.
19) Valor verdadeiro
Valor pedido e valor pago em uma transação
comercial.
20) Valor de demolição
Custo de remoção do material demolido bem
como das atividades para a demolição.
21) Valor especulativo
É o preço que se espera que se pague pelo bem. 10

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Valores de Avaliação
22) Valor de utilidade
Valor resultante em função da utilidade que
tem ou da utilização que pode vir a ter o bem.

As técnicas para se obter esses valores


dependem das características dos bens, estado
atual, existência de potenciais compradores e
outras. A correta fixação dos valores, quando
embasada por sólida teoria pode possibilitar
que, independentemente dos avaliadores os
resultados finais estejam próximos entre sí, em
uma faixa que não exceda de 30%. 11

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Critérios adotados
Em uma avaliação imobiliária vários
são os critérios adotados na
determinação do valor do bem.
Indiretamente esses também são os
critérios utilizados por um pretenso
comprador na escolha de um imóvel.
Os principais são:

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Critérios adotados - físicos


¢ Tipo do imóvel;
¢ Localização;
¢ Número de cômodos;
¢ Características do acabamento da construção;
¢ Altura em relação ao nível da rua;
¢ Idade aparente;
¢ Tempo de construção;
¢ Área total construída;
¢ Vizinhança do imóvel;
¢ Existência de serviços públicos;
¢ Transportes públicos nas proximidades, entre
outros. 13

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Critérios adotados - econômicos


¢ Custo primário: compreende o custo dos
materiais e da mão de obra;
¢ Custo intrínseco da obra: corresponde ao
somatório do custo primário com as despesas
de obra;
¢ Custo de reprodução: é o somatório do custo
intrínseco com as despesas indiretas;
¢ Valor venal do imóvel: compreende a soma
dos custos de reprodução com as despesas de
venda e o lucro do empreendimento.
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Critérios adotados - econômicos


¢ Lucro de comercialização: de 3% a 5%;
¢ Lucro do empreendimento: 15% a 30%
¢ Lucro do construtor: 30% a 85%

O percentual relativo à cota do terreno está


embutido no custo do imóvel, correspondendo
a 30% desse mesmo custo.

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