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MEDICIONES,
PRESUPUESTOS Y
VALORACIONES
3º Arquitectura técnica
Impartida por Mª Ascensión Rodríguez Esteban
Email de contacto: mare@usal.es
Descargado de www.atzamora.com
Arquitectura Técnica en Zamora
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
2. La obra de edificación.
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
SISTEMA
Nivel 0
Obra Terminada
Nivel 1 Equipos Autorizaciones Empresa
técnicos Administrativas Constructora
Nivel 2
Proyectos Ofertas
Nivel 3
Anteproyectos
Nivel 4 Equipos de
Solares
diseño
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
TEMA 2. EL PRESUPUESTO
1. Definición
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
El presupuesto aporta:
· Coste de la obra proyectada
· UO en que se divide la construcción
· Unidades de medida
· Criterios de medición
· Permita confeccionar nuevos precios (contradictorios)
· Es base para elaborar las certificaciones
· Facilita los datos para la financiación
2. Condiciones de un presupuesto.
Condiciones esenciales
3. Terminología básica
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
PRECIOS
- Precio de suministro (PSU): precio por unidad (m3, m2, Kg, Tn…) de un e.
básico o simple de acuerdo con las condiciones de suministro y recepción
(en fábrica, almacén, obra, etc, según las condiciones de compra). Puede
incluirse el transporte o no. No incluye la descomposición de los precios
- Precio básico o simple (PB o PS): coste por unidad de un e. básico o simple
descargado y acopiado en obra para su posterior colocación y utilización.
Contempla los costes horarios de mano de obra y maquinaria necesarios
para ello. Se puede decir que es el coste del material en condiciones de ser
aplicado en obra normalmente PS > PSU
- Precio auxiliar (PA): coste por unidad de un e. auxiliar. Precio por unidad de
mezcla o conjunto de materiales u operaciones que por si mismas no
constituyen una unidad de obra. Son precios instrumentales creados para
facilitar el cálculo de los precios unitarios. Se pueden descomponer ya que
hacen referencia a elementos auxiliares y estos se pueden decomponer en
varios componentes (elementos básicos).
- Precio unitario (PU): cada uno de los precios de las unidades en que se divide
la obra. Es el más pequeño que va a aparecer en una medición (no así en
mediciones y presupuestos). Está formado por precios básicos o simples y
precios auxiliares. Se obtiene sumatorio de los importes que resultan de
multiplicar las cantidades de materiales y los rendimientos de mano de
obra, materiales y maquinaria, por sus respectivos precios simples.
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
4. Clases de costes
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
7. Niveles de presupuesto
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
simplificar la presupuestación
Normas de Mención expresa a normas, instrucciones o sistemas
referencia constructivos que completen la definición, siempre que
sea posible
Criterios de Criterios que, mediante compensaciones lógicas y
medición teniendo en cuenta las costumbres de la zona, faciliten
la medición de los conceptos a efectos de
presupuestación
Después de haber estudiado los precios y los cálculos, hay que resaltar la
importancia del epígrafe ya que permite identificar las UO. Es una de las piezas
clave en la presupuestación.
El epígrafe se define como el conjunto de datos a través de los cuales es
posible identificar con claridad el elemento constructivo asociado a un precio y
cuantificar los elementos de nivel inferior que lo forman.
El epígrafe debe ajustarse, en la medida de lo posible, a la siguiente
estructura de referencia:
Código
Código D06WM100
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Tipo de D Descompuest
precio o
Capítulo 0 Cantería
6
Subcapítulo W Piezas
especiales
Grupo M Albardillas
Número de 100
orden
Unidad de medida
Para cada concepto se debe utilizar la ud de medida más adecuada a sus
características geométricas o físicas
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Descripción e inclusiones
Tiene la finalidad de establecer las fronteras del precio, delimitando
el entorno dentro del cual se encontrarán los elementos que lo
componen. Este bloque tiene una importancia decisiva en el epígrafe,
pues, en él se describe el elemento constructivo principal de forma clara,
completa y resumida, siendo recomendable utilizar las mismas formas de
expresión y el mismo orden para los conceptos similares.
Junto con la descripción, en un bloque que se redacta formando un
conjunto, es habitual añadir una referencia expresa a la inclusión en el
precio de aquellos elementos que acompañen al elemento principal. La
importancia de su presencia expresa se deriva de que los elementos
tratados como inclusión podrían, con la misma lógica, estar incluidos en
otras unidades, y su falta de referencia podría generar dudas y conflictos
al interpretar fronteras del precio.
- Elección del módulo entre todas las alternativas posibles. La calidad del
precio final depende del módulo elegido, de la fiabilidad con que
represente el elemento constructivo
- Medición del módulo (MM) en la ud. de medida del precio y con el
criterio de medición fijado en el epígrafe
- Factor de repercusión (FR): inversa del MM. Mide la relación entre la ud.
de medida y la MM. Representa un coeficiente de proporcionalidad que
permite calcular a partir de la cantidad de componentes del elemento
constructivo que intervienen en el módulo, la cantidad con que éstos
participan en la ud. de medida elegida
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Para la obtención de los precios se utilizan las bases de precios. Hay bastantes
y dentro de cada una los precios varían.
Los recursos engloban a: materiales, maquinaria y mano de obra.
2. Productos o materiales
Son los elementos naturales o artificiales que se emplean en la ejecución
de las distintas UO.
Representan aproximadamente el 40 % del coste de producción dentro
del sistema constructivo. Es importante conocer su coste para poder efectuar
presupuestos ajustados.
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
“El precio unitario del elemento simple ha de estar calculado “precio a pie de
obra” incluyendo
todos los factores que incidan en él”
Precio de amortización
Existen materiales que no se inutilizan en un solo uso, sino que se
pueden utilizar varias veces.
En los materiales reutilizables se aplicará el precio de amortización, que
se calcula dividiendo el precio del material a pie de obra por los usos que se
prevén. Les inciden los mismos factores de compra pero añadiéndoles un
mantenimiento
Subcontratos de productos
En el mercado existen empresas que se dedican a la confección de
materiales complejos y a su distribución en las obras (centrales de hormigones,
los morteros preparados, etc)
Los materiales complejos subcontratados tienen el mismo carácter,
desde el punto de vista económico al realizar presupuestos, que un precio de
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
3. La maquinaria
Cualquier medio mecánico presente en la ejecución de una UO o en la
ejecución de un material compuesto
Hay una gran variedad de máquinas generales o específicas.
Tienen también un coste elevado dentro de la estructura general de
costes
Desde el punto de vista de la participación en los costes hay dos tipos:
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
4. Mano de obra
Es el más significativo de los recursos utilizados en la construcción. Está
presente para realizar multitud de funciones: ejecución de trabajos, control,
organización, etc.
Participa en los CDE y en los CIE. No participa en precios de suministro si
no incluimos la carga, descarga...
Los salarios: representan el coste más importante que tiene una empresa
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
PAI = Salario base + Pluses por convenio + Pagas extras + Pagas por
vacaciones + Antigüedad + Plus por distancia y transporte + Plus por
prendas y herramientas
Seguro de accidente
Normalmente se contrata una póliza por trabajador
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
R = W/T r = t/w
Se tiene en cuenta el trabajo y el tiempo en realizarlo. Hay 4 formas de
establecer la mano de obra que se consume para realizar una tarea:
- Medición de tiempos: se divide el trabajo en tareas simples y se mide el
tiempo empleado en cada una. Es complicado porque hay muchas tareas
y muchas mediciones
- Métodos estadísticos: se obtiene con datos estadísticos obtenidos a lo
largo del tiempo en situaciones similares a las que vamos a evaluar. El
tiempo empleado es la suma de tiempos entre el número de tareas
- Métodos estadísticos objetivos: se hace una encuesta a profesionales
con experiencia
- Según bases de datos: precios de edificación. Se consideran elaborados
por profesionales fiables
5. Formas de contratación
Tradicionalmente la mano de obra se ha contratado directamente
mediante un acuerdo entre el trabajador y el empresario. Esta relación está
condicionada por la Ley de Presupuestos, legislación laboral, convenios
.colectivos, etc
En los últimos años se ha generalizado la utilización de trabajadores
subcontratados a otras empresas dedicadas a proporcionar este servicio.
4. LA MEDICIÓN
1. Terminología básica
- Relación de partidas (RP): documento que recoge el listado completo de todas
las UO que van a configurar el presupuesto de una obra
- Información documental: información contenida en los documentos del
proyecto
- Relación de omisiones (RO): listado exhaustivo con referencia a todas las
omisiones y a todos los elementos que presentan dudas, sean erróneos o
estén mal representados en proyecto
- Criterio de medición: criterio que, mediante compensaciones lógicas y
teniendo en cuenta las costumbres de la zona, facilita la medición de los
conceptos o efectos de presupuestación
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2. El proceso de la medición
Análisis de la documentación
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Información complementaria
Del autor del proyecto, del promotor, etc. También existirá otra que se
obtendrá de: visitas al solar, consultas a instituciones, e empresas
suministradoras, etc.
Relación de partidas
Documento intermedio de excepcional importancia en el proceso de
presupuestación
Con él se materializa la estructura del presupuesto. Va a plasmar la
división en partes de la obra y la selección de las unidades de obra
Una vez realizada esta relación el redactor del presupuesto ya sabe lo
que hay que medir y con esto puede afrontar el cálculo de los precios unitarios
correspondientes
La estructura de la relación de partidas puede ser muy simple, pues sólo
requiere un listado completo de todas las unidades de obra que van a
configurar el presupuesto de una obra. Cada partida debe estar definida
utilizando un lenguaje muy escueto y con abreviaturas, al menos de los
elementos siguientes: código, unidad de medida, nombre muy resumido y
criterio de medición (cuando no sea evidente)
En ocasiones, será conveniente añadir una referencia sucinta a la
ubicación de la partida en el proyecto, esto puede evitar tener que regresar al
análisis de la documentación para localizar la situación en el proyecto de
alguna partida en singular. Como ejemplos y aclaraciones:
- En las excavaciones: medido en perfil natural
- En los transportes: medido en perfil esponjado
- En los forjados: medido de fuera a fuera
- En los tabiques: medido a cinta corrida
- En las formaciones de pendiente: medido en proyección
horizontal
2. Los impresos
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
- Columna 5: Ancho
- Columna 6: Alto
- Cuando la unidad de medida de la partida sea la unidad (ud) la cantidad
se colocará en la columna 3: número de partes iguales (nº).
- Cuando la unidad de medida sea el metro (m), la longitud se colocará
en la columna 4.
- Cuando la unidad de medida sea el Kilogramo (kg), la función será la
siguiente:
- Elemento longitudinal: la longitud del elemento en la columna 4;
y el peso por elemento lineal (kg/m) en la columna 6
- Elemento superficial: en la columna 4, el largo; en la columna 5,
el ancho, y en la columna 6 el peso por metro cuadrado (kg/m2)
3. Transferencia de mediciones
La transferencia de mediciones es la mejor herramienta para conseguir el
objetivo propuesto: “los procedimientos deben ser simples, fáciles de
interpretar y repetitivos”. Consiste en:
“La utilización de mediciones de unidades de obras para la medición de
otras unidades mediante la transferencia de sus resultados”.
La capacidad de simplificar los procesos se apoya en dos importantes
características de la medición:
1. Son múltiples las unidades de obra en las que su medición es
igual, en todo o parte a otras unidades.
2. Gran parte de la medición de las unidades de obra es
proporcional a la medición de otras partidas.
1. Costes endógenos
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“Los precios de las UO del proyecto que se empleen en otro precio como
auxiliar
serán siempre calculados a coste directo”
2. Costes exógenos
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4. Las licitaciones
Subasta pública para llegar a contratar una empresa unas obras.
Los porcentajes anteriores se utilizan para poder calcular el Presupuesto
de Licitación
Las obras salen a subasta con un Presupuesto de Ejecución Material
Simple (PEMS) como base de licitación. En las bases de la licitación debe
figurar el porcentaje correspondiente al Beneficio Industrial y a los Gastos
Generales.
Como suele suceder normalmente, el Presupuesto de Ejecución Material
(PEM) por contrata con el que sale a subasta una obra es superior al
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LEY 2/2000
Procedimientos de Adjudicación
- Abierto: todo empresario puede presentar una proposición
- Restringido: sólo pueden presentarse los empresarios seleccionados por
la Administración (entre 5 y 20)
- Negociado: el contrato se adjudica a un empresario elegido
justificadamente. Se ha tenido que negociar con al menos 3 empresarios
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Garantías
Las Administraciones las exigen en los procesos de adjudicación
- Fianza provisional: depósito metálico, aval bancario o deuda pública que
corresponde como garantía __________ al participar en un expediente de
contratación. Es indispensable. Por ley es el 2 % del PBL
- Fianza definitiva: obligación por el empresario adjudicatario de la obra.
Coreresponde al 4 %. Hay que hacerla efectiva en fechas próximas a la
licitación
Retenciones
Se retiene una cantidad como aval. Son retenciones en las certificaciones
de la obra para obras particulares. (4 - 6 %)
6. LAS CERTIFICACIONES
1. Definición
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2. Conceptos
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1. Definición
Conjunto de trabajos necesarios para derruir una edificación en su
totalidad, en una parte o en algún elemento específico (obra de reforma).
2. Sistemas de demolición
· Demolición total: el edificio se demuele en su totalidad. Los sistemas
utilizados pueden ser:
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Desmontajes, según:
- Las características de los elementos a desmontar, ya que generan UO y
precios distintos: tipo de cubrición, estructura, etc.
- Los condicionantes intrínsecos que dificultan la medición: edificios
colindantes, servidumbres, limitaciones horarias, etc.
Demoliciones; se atenderá a:
- Morfología del edificio: alturas, retranqueos, etc.
- Estructura.
- Ubicación.
- Tipo de demolición.
- Limpieza y riesgo, dispositivos de seguridad… medios auxiliares
- Recogida de escombros y transporte a vertedero o almacén, teniendo en
cuenta el esponjamiento (20-40 %) (transporte incluido o no en el precio).
- Los gastos que no los podemos medir se incluyen como una partida
alzada
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Demolición de m Desmontajes de ud
paramentos 2
instalaciones
Demolición de alfeizares ml Andamios m2
Demolición de tabiquerías m Demolición m3
2
completa
Demolición de más de 1 m Traslado m3
pie de espesor 3
8. MOVIMIENTO DE TIERRAS
1. Definición
Conjunto de trabajos necesarios para adecuar la topografía del terreno a
las necesidades de la obra proyectada. Esto se consigue mediante
excavaciones, compactaciones, rellenos, transporte de tierras, etc.
Normalmente se mide en m3; excepcionalmente se utiliza el m2 (cuando
la profundidad está en el epígrafe; desbroces) y el ml (cuando la sección está
en el epígrafe; zanjas).
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Tipo de FC e c (%)
terreno (%)
Suelto 0.95 -5 10 -
15
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Flojo 0.92 -8 15 -
25
Compacto 0.90 -10 25 -
30
De 1.20 +20 40
tránsito
Tipo de e c (%)
terreno (%)
Suelto 10 5
Flojo 20 10
Compacto 30 15
De 40 20
tránsito
Ve Vc Vn Vc No se puede pasar de Ve a Vc
directamente
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
3. Maquinaria empleada
Desmontes: son trabajos a cielo abierto que rebajan la cota natural del
terreno hasta la cota deseada. La unidad de medida es el m3. Para llevarlo a
cabo se necesita conocer el perfil del terreno.
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Congelación de terrenos
9. CIMENTACIONES
1. Definición
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Losas de cimentación
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Consiste en crear una base de apoyo que ocupe toda la superficie del
edificio. Así, conseguimos disminuir la presión que ejerce este sobre el terreno.
Se utilizan cuando:
- Las zapatas ocupan más del 50% de la superficie del edificio
- Se necesita un sótano estanco
- Se necesitan reducir los asientos diferenciales
Hay que definir si el canto es constante o variable, tipo de hormigón, tipo de
vertido, encofrado o no, y si es recuperable, características del hacer…Las hay
de espesor constante, de espesor variable, con capiteles, nervadas, etc.
1. Definición
La red de saneamiento incluye todos los sistemas que recogen y
conducen el agua y los materiales sólidos del edificio hasta los lugares de
vertido.
El drenaje consiste en la captación y conducción del agua presente en el
terreno para evitar los problemas relacionados con ella en las construcciones.
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Drenajes (ml)
Recogen y canalizan el agua del propio terreno hacia las arquetas.
Tendrán una pendiente mínima del 1,5%.
Los tubos de drenaje conducen el agua a las canalizaciones dispuestas
en el drenaje. ml.
En las pantallas porosas de hormigón o ladrillo hacemos que el agua
llegue a un muro poroso que deja pasar el agua al interior de una cámara
donde es recogida y canalizada. Esta cámara recibe el nombre de cámara bufa.
ud o m2
Las distintas UO vienen determinadas por los materiales, el diámetro, la
protección, etc, pudiendo llevar una parte proporcional de codos, refuerzos,
uniones, manguitos… y hay que tener en cuenta las tierras y las arenas
filtrantes, y si fuera necesario algún medio auxiliar (bombeo de aguas)
En el drenaje no hace falta colocar arquetas en los cambios de dirección
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Sistemas de depuración
Para cuando no tenemos una red general de saneamiento. Normalmente
se tratarán de fosas sépticas, filtros biológicos y tanques de separación. Se
diferenciarán, entre otras cosas, en si son prefabricadas o no, en los materiales
utilizados, capacidades, etc.
Tanques: ud
Filtros se definen por las viviendas que evacuan
Se puede incluir los movimientos de tierra realizados para su
implantación. También, hay que tener en cuenta que se debe medir la solera
sobre la que se colocará el sistema de depuración
Desagües (ud)
Conectan las aguas residuales desde los aparatos de saneamiento o
electrodomésticos, hasta el bote sifónico, bajante, manguetón o cualquier otra
derivación. A veces, se incluirán en el capítulo de fontanería
Cazoletas (ud)
Igual pero colocadas en las cubiertas planas. Suelen ser sifónicas. Pueden
estar incluidas en este capítulo, en el de fontanería o en el de cubierta
Canalones (ml)
Elementos lineales que recogen el agua de la cubierta. Pueden estar
incluidos en este capítulo, en el de fontanería o en el de cubierta. Hay que
definir el material, dimensiones, sección, sistema de fijación y la pendiente
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Bajantes (ml)
Red de saneamiento vertical con la función de recoger el saneamiento de
cada planta y conducirlo a los colectores. Las diferenciamos por los materiales,
sección y sistema de fijación
1. Definición
La estructura comprende el conjunto de elementos de obra que
componen el armazón resistente del edificio y transmites sus cargas a la
cimentación
m3 hormigón
Individualmente kg acero
m2 encofrados
3. Criterios de medición
- Por separado: pilares (m2 o m3) , forjados (m2), vigas (m3), acero (kg),
encofrado (m2)
- Por cuantía: especificando en el epígrafe las cuantías (partes
correspondientes) de cada componente dentro de un m3 de ola
estructura. kg acero / m3 HA; m2 / m3 HA; etc
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Armadura
Hay que incluir la cuantía de armadura y la cuantía de alambre que se
expresa por kg de acero de la armadura.
- El precio del acero es único, ya se trate de redondos del 12, del 14,
etc.
- El mallazo se mide en m2, señalando el tipo de acero y la
separación.
Se mide según el plano de estructura, midiendo solapes, anclajes… Si no
tienen despieces se mide por cuantía
Las cuantías de armadura pueden ser las siguientes:
- En cimentación ligera 40 Kg/m3.
- En zapatas muy armadas 60 Kg/m3.
- En muros débilmente armados 25 Kg/m3.
- En muros ligeramente armados 40 Kg/m3.
- En muros muy armados 70 Kg/m3.
- Losas ligeramente armadas 50 Kg/m3.
- Losas fuertemente armadas 100 Kg/m3.
- Pilares ligeramente armados 75 Kg/m3.
- Pilares muy armados 110 Kg/m3.
- Vigas ligeramente armadas 90 Kg/m3.
- Vigas muy armadas 150 Kg/m3.
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Pilares
Se miden desde el suelo hasta la cara inferior del forjado. Si las
dimensiones no exceden demasiado se miden todos a la vez por ml.
Cuando se miden los pilares por sección promedio o por cuantía, aunque
sean diferentes entre ellos se realiza una única cuantía o sección promedio. Se
unifica y se genera una UO. Las cuantías de los pilares de forjados reticulares
repercuten sobre el forjado reticular, no se separan los pilares
Vigas
Se miden por longitud total de la biga (igual que los pilares)
Los forjados reticulares se mide m2 de superficie descontando los huecos
de escaleras, ascensores… pero no los huecos < 1m2 ni de instalaciones
Definición
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Uniones
Los perfiles pueden ir unidos por soldadura, roblonado (uniones fijas) o
atornillados (uniones desmontables)
El tipo de unión debe definirse en el epígrafe, incluyendo todo lo que lleve.
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Diferencias entre UO
Habrá diferentes UO según haya: - Diferentes tipos de perfiles
- Pilares o vigas (porque la forma de ejecución y
rendimiento es diferente)
- Distintos sistemas de ejecución
- Distintos tipos de acero
Factores modificativos de la UO
Existen tres unidades de medida: kg, ud y m2
Ha de figurar la denominación según el tipo de UO, las dimensiones de las
piezas compuestas, denominación de los perfiles, forma de unión, de montaje,
emplazamiento, materiales, tipo de electrodo, calidad y denominación de los
tornillos, espesores de placas y rigidizadores.
Clases de madera
- Sin labrar: rollizos, cuadrados, escuadrados…
- Chapa (e=0.2mm), listón (2x4), listoncillo (1x2), tabla (grosor<anchura)
Tabla (e=5-10cm; a=10-30cm; l=2-10cm) Tarima, viga, vigueta…
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
- Emplazamiento
- Parte de la estructura que definimos
- Estructura prefabricada o laborada in situ
- Tratamientos y acabados
- Perfiles en curva: escuadría dada por la envolvente rectangular (con
todas las formas irregulares)
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
14. ALBAÑILERÍA
1. Definición
Conjunto de elementos de obra cuyos materiales principales sean
materiales cerámicos o bloques de hormigón (ladrillos, bloques y paneles
prefabricados), unidos con mortero
La mano de obra tiene un factor importante. Intervienen las ayudas a
otros oficios
En toda fábrica hay una “ley de traba” que garantiza su unidad
constructiva
En el epígrafe hay que definir el tipo de fábrica, espesor, calidad del acabado,
nombre del material cerámico, dimensiones de las piezas, tipo de ligantes y
sus características
Tipos de ladrillos
- Macizo: Volumen de perforaciones < 10 % (en tabla)
- Perforado: Vperf > 10 %
- Hueco Superficie de perforaciones < 16 cm2 (en testa)
También pueden ser bloques de hormigón “SPLIT”
2. Trabajos de albañilería
- Preparación de morteros y hormigones
- Fábricas de distintos materiales
- Escaleras: peldañeado, revestimiento de escaleras
- Arcos, bóvedas, pilastras, etc.
- Revestimiento y/o decoración de fábricas
- Obras complementarias a otros oficios o “ayudas” (rozas, cajeados,
encimeras)
- Obras especiales: restauración, apertura de huecos, colocación de
andamios
- Forjados unidireccionales
Fábricas
- Rasillas: no son estructurales. Se utilizan para particiones. No se
pueden hacer rozas en las de 70 x 25 x 3
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
3. Criterios de medición
Según el espesor se puede medir en: · m3 si el espesor es > 1 ½ pié
· m2 si el espesor es ≤ 1 ½ pié
Hay que descontar los huecos que sean ≥ 1 m2. si deducimos los huecos
hay que incluir la formación de dinteles y el recibido de marcos.
Otra forma de medir es a cinta corrida, así se compensan los recibidos de
los marcos
4. Unidades de obra
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Celosías: m2. Son elementos de fábrica, realizados con elementos calados, que
cierran huecos o separan espacios. Los criterios de medición son:
- Si no se descuentan los huecos, el exceso de medición se compensa con
el recibido (hay que especificarlo en la UO)
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
15. CUBIERTAS
2. Tipos de cubiertas
-
- Inclinadas: compuestas por uno o varios faldones. En función del material
de cobertura pueden ser de:
- Pizarra: clavadas o ancladas con ganchos. Los encuentros en limas con
planchas de cinc o plomo.
- Teja: cerámica o de hormigón. Se adaptan mediante solapes la superior
sobre la inferior con canales y cobijas y material de agarre. Se colocan
sobre tablero o sobre forjado. Planas, curvas, mixtas.
- Placas asfálticas (tégola): se pega. Lleva armadura de fieltro recubierta
de asfaltos por ambas caras protegida al exterior con gránulos
minerales y por el interior tratada para ser adherente. El problema es
que al sol se despegan.
- Fibrocemento: se coloca sobre los planos de cubierta y la propia placa
proporciona la estanqueidad. Tiene ondulaciones que le dan resistencia
mecánica. Los soportes son correas de madera, cerchas o forjados
inclinados. Fijación con ganchos, grapas o tornillos.
- Chapa de acero: chapas finas o paneles. Puede llevar doble hoja de
chapa de acero galvanizado con alma de aislamiento colgado sobre
faldones de cubierta con entramado metálico. Se dan en función del
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
3. Determinación de las UO
Distinguimos entre tejados, terrazas y azoteas
La unidad de medida más común es el m2. Para elementos lineales el ml.
Unidades para elementos repetitivos
La medición puede hacerse para toda la cubierta (m2), o por elementos
En el tipo de UO ha de figurar, su uso y tipo. Hay que definir los materiales en
el epígrafe: cubrición, forma de ejecución de las pendientes, aislamiento y sus
características técnicas (si lo incluimos), dosificación del material de agarre y
se pueden incluir particularidades específicas de las unidades de obra como
inclusión de piezas especiales
- 4. Criterios de medición
-
- Faldones de tejados (teja, pizarra, fibrocemento, chapa de acero…) en m2
en verdadera magnitud, descontando zonas traslúcidas y todos los
huecos excepto los pasos de instalaciones y los huecos inferiores a 1 m2
- Cumbreras, limatesas y limahoyas: se medirán en ml con la longitud en
verdadera magnitud
- Lucernarios, claraboyas y elementos de ventilación forzada y ventilación
mecánica: ud
- Faldones de cubiertas horizontales con superficie reglada por tabiques y
tableros en los entramados, capas de hormigones aligerados,
asilamientos… (todas las capas), en m2 en proyección horizontal, y si hay
muretes perimetrales entre ellos
- Juntas de dilatación en cubiertas horizontales; ml de la junta
- Vierteaguas y mimbeles (remate de cubierta con elemento vertical): ml
- Sumideros: ud
- Canalones, aleros, caballetes: ml.
- Peto: normalmente va en el capítulo de albañilería
- Remates de chimeneas
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
16. CANTERÍA
1. Conceptos generales
Si el capítulo no es muy grande se incluye junto con el de albañilería.
En este capítulo se incluyen la UO realizadas con piedras naturales
asentadas con elementos ligantes o sin ellos, y se incluyen también elementos
decorativos
La colocación se hace en seco o con ligante, y aparejado con una “ley de
traba” que organiza los elementos pétreos para formar un elemento sólido
2. Clasificación
· Fábricas e mampostería
· Fábricas de sillarejo
· Fábricas de sillería
· Cantería trasdosada
3. Determinación de las UO
Las unidades de medida serán el m3, ml, y la ud.
En el tipo de UO ha de figurar el tipo de aparejo, espesor, calidad de
acabado, tipo de juntas, particularidades, ligante, etc.
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
1. Definiciones
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
- Sistemas de unión
- Sistemas de montaje y aplicación
- Otros factores que modifiquen el rendimiento y ejecución del trabajo
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
- Herrajes y complementos
- Anclajes
- Acabados
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Factores modificativos
- Características del material
- Secciones y perfiles laminados
- Acabados y protecciones (escudos de protección)
- Herrajes
- Sistemas de anclaje
19. REVESTIMIENTOS
1. Definición
2. Paramentos verticales
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Revestimientos continuos:
- Enfoscados o revocos: con mortero de cemento, cal o cal y cemento,
con todos los acabados que tienen (maestreado, sin maestrear, visto,
rugoso, fratasado…)
- Morteros monocapa: para exteriores con mortero a base de resinas
sintéticas
- Resinas flexibles: papeles, plásticos, corcho… Como decoración
- Guarnecidos y enlucidos de yeso: a buena vista o maestreados
- Revestimientos ligeros: con placas ligeras y rígidas de corcho,
madera, aluminio, acero inoxidable o PVC con perfiles metálicos.
Normalmente se coloca en interior. Se puede colocar con adhesivos o
con rastreles
- Revestimientos con pinturas: es mejor incluir pinturas y barnices en
un capítulo aparte. Son barnices y resinas que se aplican sobre
elementos estructurales, paramentos o instalaciones
- Tejidos: son continuos con materiales textiles o con moquetas. De
diferentes fibras y acabados. Se pueden colocar adheridos o grapados
3. Suelos y escaleras
21. INSTALACIONES
1. Instalaciones eléctricas
· Acometida · Cuadros generales
· Línea repartidora · Cuadros parciales
· Contadores · Tomas de tierra
· Tuberías/Canalizaciones · Mecanismos
· Cables · Relojes
· Cajas · Pantallas
· Derivaciones · Luminarias
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
· Instalaciones varias
2. Instalación de fontanería
· Acometida
· Centralización de
contadores
· Bombas y grupos de
presión
· Tuberías/Canalizaciones
· Aparatos de consumo
No hay que olvidar el agua caliente
3. Instalación de gas
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
4. Instalación de climatización
Puede ser:
- Centralizada: desde el centro productor se distribuye el frío o calor
mediante conductos a las distintas zonas
- Descentralizada: son autónomos
Criterios de medición
a) Descomposición completa: dividimos en todos…
b) Descomposición parcial: valoramos UO completas (maquinaria, red de
distribución y elementos difusores)
Unidades de medida
- Udgrupo térmico (caldera) - mltuberías
vaso de expansión
Radiadores (con llaves; vienen incluidas
depósito (si lo hay) (de gasoil)
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Definición
Es la expresión cuantitativa de las cualidades funcionales de un
inmueble; la expresión cuantitativa en dinero que está dispuesto a pagar un
comprador dentro de una economía libre por un bien del que se conoce sus
cualidades.
Es el resultado de una situación dada en el mercado
Está sujeto a la oferta y la demanda por lo que es fluctuante, debido a
razones ajenas al propio bien:
· Escasez o abundancia de suelo urbano
· Variaciones del planeamiento urbanístico
· Nivel de renta del consumidor
· Cantidad y calidad
· Cambio de uso del suelo
· Oscilación de población
· Creación de equipamiento, comunicaciones…
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Métodos de tasaciones
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Tipos de valores
- De mercado (VM): valor que, cualquiera que se a el motivo de la
valoración, hay que calcular siempre como fin de la valoración. Se utiliza
como valor comparativo de referencia. Es el que siempre vamos a
calcular
- De reposición (VR): es el equivalente al coste que supondría construir un
bien inmueble a precios actuales (material, maquinaria y mano de obra),
deduciendo la depreciación por su estado actual, y añadiéndole el valor
del suelo
Normalmente VM>VR para que el promotor tenga beneficios
K= VM/VR >1 Si K<1 el promotor pierde dinero
Otro caso es que el inmueble no sea nuevo, en el caso de que se quiera
vender, si VM<VR, significa que hay mucha demanda, y que se va a ganar
vendiéndolo
- En renta (VCR): valor en función de las rentas que produce o puede
producir (Valor de capitalización de las rentas). Lo normal es que VM>VCR
- Administrativo (VAD): dependen de las disposiciones administrativas
- Legales (VMAXL): valor máximo que se le puede dar a un inmueble
protegido (Viviendas de Protección Oficial, ya sean de promoción pública
o privada)
- De suelo
Método de comparación
1. Comparar el valor del inmueble sobre la base de datos de ventas de
propiedades parecidas, reguladas por la Ley de la Oferta y la Demanda.
Es el método más objetivo y el más utilizado.
Para aplicar este método se necesitan seis ofertas firmes (de promotores,
inmobiliarias…), y saber el precio unitario (€/m2) de las mismas. Los
inmuebles tienen que ser semejantes para que sean comparables; con
similar antigüedad, conservación, superficie y edificabilidad
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Si nuestro
Coeficiente de
inmueble u
homogeneización
objeto es:
Mejor (+) ……
1,03
………
Algo mejor
1,07
(++)……..
Mucho mejor
1,10
(+++)….
Similar (=)……
1,00
……...
Peor (-)…………
0,97
……
Algo peor (--)…
0,93
……..
Mucho peor
0,90
(---)……..
Multiplicamos el valor unitario por el coeficiente
Método de coste
Hay dos tipos de VR, bruto y neto
· VRbruto (global) VR BRUTO = S + Σ CC + E
· VRneto (con deducciones) VR NETO = S + ΣCC (CON DEPRECIACIÓN) + E
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Tipos de depreciaciones
- Física (d): es la que se emplea normalmente. Se atiende a su
antigüedad
- Funcional: cuando el edificio no está adaptado a su uso, está obsoleto
- Económica: ha caído en desuso
n º AñosEdificio
d=
VidaÚtil
D = d × NC × F
Uso de la edificación Años vida
D Coeficiente de depreciación total útil
d Depreciación por antigüedad. Es Residencial 100
lineal con los años Oficinas 75
NC Nivel de conservación Comerciales 50
F Otros posibles factores Industrial y explotación 35
económica
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
Para una tasación hay que medir pero no para levantar el inmueble. Medimos
largo por ancho. Hay que presentar un informe de tasación y un plano de
situación y otro de planta delineado y una fotografía de la fachada y del
inmueble.
En una vivienda unifamiliar se tasan: m2 construidos.
En un edificio multifamiliar se tasan: m2 construidos + parte proporcional de
zonas comunes (ppzc).
Para pasar de unas superficies a otras:
Superficie útil + 10 % ≈ Superficie construida
Sup. construida + 12 % ≈ Sup. construida + ppzc
Método residual
a) Método residual
V M − C C × R2 normal
VS =
R1
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Mediciones, Presupuestos y Valoraciones
b beneficio del promotor en tanto por uno. Se estima que los beneficios
del promotor están entre el 15 % y el 30 % (20-25 %). A mayor lujo del
edificio más beneficio para el constructor.
∑ C todos los gastos y costes de construcción. Costes de construcción y
i
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