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INMOBILIARIA
Autor:
M del Carmen Pareja Rivero
Coordinacin pedaggica:
Carmen Fernndez Herrez
Edicin y Maquetacin:
Alfonso Cerezo Ramrez
Inmaculada Snchez Peas
Diseo de la portada:
Santiago Martn de la Fuente
NDICE
Introduccin...................5
BLOQUE E: LA VENTA
Tema 13: Tcnicas de venta197
Glosario..259
INTRODUCCIN
INTRODUCCIN
Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) son profesionales cualificados que
ofrecen un servicio integral en la intermediacin inmobiliaria, entre los que se
encuentran la mediacin, tramitacin, informes, peritaciones y asesoramiento en
materia de bienes inmobiliarios, y por cuyos servicios cobra unos honorarios.
Con el Decreto de Medidas Liberalizadoras1 de junio de 2000, desaparece el
examen para Agente de la Propiedad Inmobiliaria que, junto a la diplomatura
universitaria, eran los nicos requisitos para acceder al ttulo de API, y desde
Reduccin a un ao del plazo para que las ganancias patrimoniales tributen a un tipo fijo, que pasa del
20 por 100 al 18 por 100, con el fin de estimular el ahorro familiar, facilitar la movilizacin de las
inversiones y homologar el sistema fiscal espaol al de otros pases.
La iniciativa privada tendr el derecho a promover la transformacin del suelo urbanizable. A travs del
silencio administrativo, quedarn aprobados los instrumentos del planeamiento urbanstico de desarrollo
en el plazo de seis meses o en el que establezca la legislacin autonmica.
En el caso de las empresas, se exige que los sucesores mantengan el negocio en activo durante 10
aos. Respecto a los herederos de viviendas, el Gobierno fij una exencin de 20 millones de pesetas
en el impuesto de sucesiones. El requisito es que los beneficiarios mantengan la propiedad de la
vivienda durante un mnimo de 10 aos despus de la transmisin. Esta medida ha resultado muy
beneficiosa para las empresas familiares. De hecho, el Instituto de Empresa Familiar asegura que
muchos negocios desaparecan por los impuestos que deban pagar los herederos.
Los decretos liberalizadores de junio de 1996 triplican la actual superficie para construir
GESTIN INMOBILIARIA
INTRODUCCIN
GESTIN INMOBILIARIA
INTRODUCCIN
GESTIN INMOBILIARIA
BLOQUE A
INTRODUCCIN A LA GESTIN
INMOBILIARIA
TEMA 1
LOS CONTRATOS DE LA GESTIN
INMOBILIARIA
1. Contrato de mandato
1.1. Las obligaciones del mandatario
1.2. Las obligaciones del mandante
1.3. Modos de acabarse el mandato
2. Contrato de arrendamiento de servicios
2.1. El precio en el arrendamiento de servicios
3. Contrato de mediacin corretaje
4. La nota de encargo
5. Modelos de los contratos
5.1. Modelo de Contrato de mandato
5.2. Modelo de Arrendamiento de servicios
5.3. Modelo de Nota de encargo
Bloque A - Tema 1
1. CONTRATO DE MANDATO
El contrato de mandato se regula en el Cdigo Civil, indicando el art. 1.709
del mismo, que este contrato es aquel por el que una persona se obliga a
prestar algn servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otro. (Ej.:
Da. Fernanda Garca Martnez que reside en Calatayud (Zaragoza), desea
adquirir una vivienda en Orihuela (Alicante), y al no poder desplazarse a
Orihuela, decide encargar a D. Antonio Gil Gonzlez, sobrino suyo residente en
Alicante, la bsqueda de dicha vivienda, envindole por escrito las condiciones
del encargo). En este caso, entre Da. Fernanda y D. Antonio, se establece un
contrato de mandato.
Este contrato, se considerar realizado tanto si se formaliza por escrito
mediante un documento pblico o privado, o si se acuerda de forma verbal.
A falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito, pero si el
mandatario1 tiene por ocupacin el desempeo de servicios a los que se refiera
el mandato, como es el caso de los profesionales de la gestin inmobiliaria, se
presume la obligacin de retribuirlo.
El mandatario no puede traspasar los lmites del mandato, pero estos no se
considerarn traspasados si el servicio prestado o la cosa hecha se cumpliesen
de forma ms ventajosa para el mandante2, de lo que se seala en el contrato.
1
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GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque A - Tema 1
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque A - Tema 1
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque A - Tema 1
2. CONTRATO
SERVICIO
DE
ARRENDAMIENTO
DE
Declaracin de prodigalidad: Es la sentencia que declara a una persona prdiga, que segn la
jurisprudencia, es aquella persona con una conducta socialmente reprochable que de modo habitual
pone en riesgo su patrimonio en perjuicio de su familia ms cercana
Insolvencia, Situacin en la que se encuentra una persona (fsica o jurdica), en la cual que no puede
hacer frente a las deudas que tiene contradas. Puede suceder, que se encuentre en esta situacin,
pese a disponer de activos, si estos no pueden convertirse para el momento en que venzan las deudas.
Las personas declaradas en quiebra, tienen prohibido por ley la realizacin de determinadas actividades
empresariales.
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque A - Tema 1
2.1. EL PRECIO
En este tipo de contratos no se puede determinar siempre el precio exacto del
servicio que se est prestando. Se considerar que se ha fijado un precio
cierto siempre que se establezca la forma para poder calcular la cantidad final
a pagar.
Ej.: Si una empresa constructora contrata los servicios de una
inmobiliaria para que durante un tiempo mximo de 6 meses le
venda las viviendas de un edificio que va a construir, el precio a
pagar por este servicio, se puede establecer por vivienda
vendida, de forma que no podemos saber el precio final hasta
que una vez terminado el contrato, se compruebe el nmero
total de viviendas que se han vendido, pero si se podr calcular
cuando finalice el contrato.
4. LA NOTA DE ENCARGO
Cuando se contrata a un profesional liberal, como puede ser el caso de una
inmobiliaria, es conveniente formalizar una Nota de encargo, sobre todo en
los casos de una relacin profesional continuada. Esta nota, que materializa la
solicitud del cliente, deber ir firmada y sellada por ste, en ella figuran los
servicios requeridos y sus condiciones.
Los servicios as contratados se caracterizan por basarse en la confianza del
cliente en el profesional al que encarga el trabajo, as como en la libertad de
este en cuanto a la forma de conseguir el resultado deseado.
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Bloque A - Tema 1
5. MODELOS DE CONTRATOS
5.1. CONTRATO DE MANDATO
COMPARECIENDO
De una parte Don ........................................................, como representante de la empresa
.., constituida en escritura pblica otorgada ante Don
.., Notario de ., e inscrita en el Registro Mercantil
con fecha de .. de .. de ......, libro ...., tomo .., folio .., con CIF nm. ....., y con
domicilio social en ..., calle ., con poderes de
representacin conforme a escritura pblica autorizada por Don .....,
Notario de .. con fecha de ... de ... de ..., de una parte;
y de otra parte Don .., con DNI nm. ... y domicilio en
...., calle ....
Ambas partes acuerdan celebrar el presente CONTRATO DE MANDATO, de acuerdo con las
siguientes,
ESTIPULACIONES
La empresa . encarga a Don .. el
siguiente negocio .., conforme a las siguientes instrucciones.
1. El mandatario negociar y contratar a nombre de la empresa .., y en
todos los documentos que suscriba en tal concepto, expresar que lo hace con poder de la
empresa ....
2. La empresa ... ser responsable de las obligaciones contradas por el
mandatario.
3. Don .. ser responsable de cualquier perjuicio que
cause a la empresa .. por proceder en el desempeo de sus funciones
con malicia, negligencia o infraccin de las instrucciones recibidas.
4. Por el presente contrato Don .. queda autorizado a interesarse en
nombre propio o ajeno en negociaciones del mismo gnero de las que hace a nombre de
la empresa ..
5. En todo lo no previsto en el presente contrato habr que estar a lo dispuesto en el Cdigo
de Comercio, en las Leyes especiales y en las reglas generales del Derecho comn.
6. Para resolver cualquier cuestin derivada del presente contrato las partes se someten
expresamente a los Tribunales de ..., con renuncia del fuero propio.
Y Conformes, firman el presente contrato, por duplicado y a un solo efecto, Don
.. y Don .......................................................
En ............................................. a .. de ...... de ..
Fdo.:
18
Fdo.:
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Bloque A - Tema 1
ESTIPULAN
Celebrar un contrato de ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS, atendiendo a las siguientes:
CLAUSULAS
1.
2.
3.
1 de enero de ................................................
1 de marzo de ................................................
1 de mayo de ................................................
4.
5.
6.
7.
Para la resolucin de cualquier duda que surja sobre la aplicacin o interpretacin del
presente contrato las partes se someten a la jurisdiccin de los Tribunales de
................................................ con renuncia al fuero propio que les correspondiera.
En ............................................. a .. de ...... de ..
Fdo.:
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Fdo.:
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Bloque A - Tema 1
En ............................................. a .. de ...... de ..
Fdo.:
20
Fdo.:
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque A - Tema 1
ANEXO
Los honorarios de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria varan de unas
zonas a otras, y segn el tipo de servicios, pero a modo orientativo incluimos
esta tabla con precios de algunos servicios (ao 2004):
SERVICIO
Compraventa,
subastas
incluidas
TIPO
INMUEBLE
las
IMPORTE
Fincas urbanas
Fincas rsticas
Fincas
industriales
Aportacin en sociedad
Todo tipo de
inmuebles
Todo tipo de
inmuebles
Todo tipo de
inmuebles
Todo tipo de
inmuebles
Todo tipo de
inmuebles
3%
Promocin,
gestin
y
administracin de comunidades de
propietarios
y
cooperativas
inmobiliarias
Todo tipo de
inmuebles
Tramitacin y promocin de
asuntos relativos a operaciones
inmobiliarias
ante
cualquier
organismo
estatal,
autnomo,
provincial o municipal
Todo tipo de
inmuebles
Hasta 90.000
1,00%
0,80%
0,60%
0,40%.
Tramitacin y promocin
expedientes de viviendas
Todo tipo de
inmuebles
Opciones de compra
Permutas
GESTIN INMOBILIARIA
de
Hasta 30.000
2%
Exceso de 30.000
1%
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BLOQUE B
DERECHO INMOBILIARIO
TEMA 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD:
SUS LIMITACIONES Y
MODIFICACIONES
1. El derecho de propiedad
2. Las limitaciones del dominio
3. Las modificaciones del derecho de propiedad
3.1. El usufructo
3.1.1 Obligaciones del usufructuario
3.1.2 Extincin del usufructo
3.2. La servidumbre
3.2.1 Formas de adquirir las servidumbres
3.2.2 Derechos y obligaciones de los propietarios de los
predios dominante y sirviente
3.2.3 Extincin de la servidumbre
4. La propiedad inmobiliaria
4.1. Clasificacin del suelo
4.1.1. Clasificacin del suelo
4.1.1.1 Derechos de los propietarios del suelo urbano
4.1.1.2 Deberes de los propietarios del suelo urbano
4.1.2. Suelo no urbanizable
4.1.2.1 Derechos de los propietarios de suelo no
urbanizable
4.1.3. Suelo urbanizable
4.1.3.1 Derechos de los propietarios del suelo
urbanizable
4.1.3.2 Deberes de los propietarios del suelo
urbanizable
Bloque B - Tema 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD
La compraventa
El contrato de arrendamiento
El Registro de la Propiedad
1. EL DERECHO DE PROPIEDAD
Nuestra Constitucin garantiza el derecho a la propiedad privada y el Cdigo
Civil seala que nadie pueda ser privado de sus bienes y derechos, salvo por
causa justificada de utilidad pblica o inters social, y mediante la oportuna
indemnizacin.
Pero qu es la propiedad?. Segn nuestro Cdigo Civil, la propiedad es el
derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las
establecidas en las leyes.
La propiedad es el derecho real por excelencia e implica un poder directo e
inmediato sobre las cosas
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Bloque B - Tema 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD
Otras limitaciones al dominio son las que se dan cuando por parte del
propietario se otorgan derechos de adquisicin preferente respecto a un bien
(derechos de tanteo1 y retracto2), pues en esos casos, se est limitando la
facultad de enajenacin sobre el bien que normalmente tendra el propietario,
ya que en caso de querer venderlo, ha de hacerlo, o al menos dar la opcin
preferente de compra, a las personas que poseen el derecho de tanteo o el de
retracto.
3.1. EL USUFRUCTO
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de
conservar su forma y sustancia. Se constituye por la ley, por la voluntad de los
particulares manifestada en actos entre vivos o en ltima voluntad, y por
prescripcin.
Puede constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de una cosa, a
favor de una o varias personas, simultnea o sucesivamente, y en todo caso
desde o hasta cierto da, puramente o bajo condicin. Tambin puede
constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalsimo o
intransmisible.
Derecho de adquisicin preferente que posibilita a un titular a adquirir la propiedad de algo con
preferencia a un tercero, estando obligado el propietario a comunicar al titular de este derecho su
intencin de vender, as como las condiciones en que quiere hacerlo.
Derecho de adquisicin preferente por el que el titular de este derecho puede comprar una vivienda con
preferencia a un tercero, an cuando ste ya haya realizado la compra, siempre que se subrogue en las
condiciones que este acord con el vendedor.
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Bloque B - Tema 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD
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Bloque B - Tema 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD
Por prescripcin.
3.2. LA SERVIDUMBRE
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de
otro perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la
servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.
Existen distintas clases de servidumbre, as:
Negativas: las que prohben al dueo del predio sirviente hacer algo que
le sera lcito sin la servidumbre.
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Bloque B - Tema 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD
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Bloque B - Tema 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD
4. LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
Es aquella que se tiene sobre un bien inmueble.
Se consideran inmuebles por naturaleza, el suelo y todas las partes slidas o
fluidas que forman su superficie y profundidad (Ej.: las minas, las canteras,
etc.).
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Bloque B - Tema 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD
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Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algn rgimen
especial de proteccin incompatible con su transformacin de acuerdo
con los planes de ordenacin territorial o la legislacin sectorial, en
razn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos,
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD
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GESTIN INMOBILIARIA
TEMA 3
LA COMPRAVENTA I
Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
Contrato de Arras
Promesa de compraventa
Si hay o no inquilinos.
Precio total.
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Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
Nombre y apellidos
Estado civil
Domicilio
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
2. Inmueble objeto del contrato: Los datos que deben incluirse en el contrato
de arras sobre el inmueble son:
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Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
Este contrato slo genera obligaciones para el vendedor, que queda obligado a
no disponer de la vivienda ofrecida, y a mantener la oferta. De vender este la
vivienda a un tercero, estando vigente la opcin de compra, el optante solo
podr oponerse al tercer adquiriente si la opcin de compra est inscrita en el
Registro de la Propiedad, para lo cual, segn el Reglamento Hipotecario el
acuerdo de opcin de compra debe haberse hecho en un contrato inscribible
(Ej.: contrato de arrendamiento), y adems debe reunir los siguientes
requisitos:
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Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
Datos de las partes (nombre, D.N.I., domicilio y estado civil), que han de
ser mayores de edad y capacitados para contratar.
Descripcin del inmueble (Ver punto 2 del apartado 1.1.1. de este tema).
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
ESTIPULAN
Primero.- EL CONCEDENTE otorga a favor del ADQUIRENTE derecho de opcin de
compra sobre la finca descrita con todos sus derechos, accesiones, usos y mejoras,
libre de cargas, gravmenes, ocupantes, arrendatarios y al corriente de pago de
impuestos, arbitrios y gastos de todo tipo.
Segundo.- El precio de la prima del presente derecho de opcin es la cantidad
de3............................................................ euros(............ .)4, que se pagarn a plazos
de la siguiente forma:
9 Un primer pago de......................euros ( ............. .). Que se hace entrega a la
firma de este contrato, mediante cheque garantizado n librado contra la cta.
cte. n...................., otorgando EL CONCEDENTE cabal carta de pago de la
citada cantidad mediante la firma del presente documento.
9 Un segundo pago de.................... euros ( ............. .) Que se har efectivo el
da...........de.........................de..............
9 Y un ltimo pago de.................... euros ( ............. .). Que se har efectivo el
da............de...............de.....................
Las dos ltimas cantidades se harn efectivas tambin mediante cheques bancarios,
librados contra la referida cta. cte. n............................
Dichas cantidades se considerarn, a todos los efectos, para el caso en que se ejercite
la opcin, como entrega a cuenta del precio de la compraventa.
Tercero.- El derecho de opcin de compra se concede por el plazo mximo de
............... aos, a contar desde el da de hoy, terminando el da ........ de ................. de
..........., de tal forma que cuando EL ADQUIRENTE requiera a LA CONCEDENTE
dentro de plazo, momento en que se proceder al otorgamiento de la escritura pblica
de compraventa en plazo de 10 das, con simultneo pago del resto del precio y
entrega de la posesin, ante el Notario, lugar, da y hora que, en el propio
requerimiento, se indiquen.
Cuarto.- Por el mero transcurso del plazo antes citado, sin que EL CONCEDENTE
haya recibido el requerimiento aludido, sin ningn otro requisito, se entender
automticamente extinto de pleno derecho el presente contrato de opcin de compra,
con total decaimiento entonces de los derechos correspondientes a EL ADQUIRENTE.
Quinto.- Para el caso de que se ejercite la opcin, la compraventa estar regulada por
los siguientes
PACTOS
I. D./D .............................................. vende a D..............................................., quien
adquiere, la finca descrita con todos sus derechos, accesiones, usos y mejoras, en
concepto de libre de cargas, gravmenes, ocupantes, arrendatarios y al corriente de
pago de impuestos, arbitrios y gastos de todo tipo.
II. El precio de la presente compraventa es de .................. euros ( ............. .). En este
momento, ha sido pagado con anterioridad, ............. euros ( ............. .) y respecto de
Cantidad en letras
Cantidad en nmeros
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
EL ADQUIRIENTE
Fdo.:
Fdo.:
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
SUPUESTO
El 5 de febrero de 2004 unos clientes tuyos, D. Juan Marin Sola con D.N.I.
00.000.000 mayor de edad y casado con Da. Flor Estar Prez, con D.N.I.
11.111.111, y D. Serafn Olea Morn con D.N.I. 22.222.222, acuerdan la
compraventa de una vivienda situada en la 3 planta, letra A, del n 21 de la
Avda. Dr. Martinez Cuadrado de Salamanca, propiedad de D. Serafn, y que D.
Juan y Da. Flor van a utilizar como vivienda habitual.
En el momento de llegar al acuerdo, D. Juan y Da Flor residen de la C/
Camino de Santiago 15, 4 B, y D. Serafn en la vivienda que vende.
La vivienda se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad nmero 01201
en el tomo12, libro 2, folio 84., con el nmro de inscripcin 1.141
La vivienda se encuentra libre de cargas segn consta en la documentacin
solicitada por los compradores, as como de inquilinos.
El precio de la vivienda ser de 152.300 euros, entregndose a la firma del
contrato de arras un 15 % del precio como seal, cantidad que las partes
acuerdas que el comprador perder si incumple lo convenido en el contrato de
arras, o tendr derecho a percibir doblada dicha cantidad, si el incumplimiento
se produce por los vendedores.
La escritura se firmar ante la notaria Da. Carmen Reja Po, como mximo en
un plazo de 30 dias naturales, momento en el cual se completar el pago de la
vivienda, y que la misma ser entregada a sus nuevos propietarios.
Todos los gastos que se ocasionen como consecuencia de la compraventa
corrern a cargo del comprador, excepto la plusvalia, que pagar el vendedor.
Tras llegar a el acuerdo, ambas partes deciden firmar un contrato de arras con
las condiciones acordadas, y te piden a ti que redactes dicho contrato.
Redactar el contrato de arras o seal que corresponda a ese acuerdo.
(Ver solucin en la pagina siguiente).
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 3
LA COMPRAVENTA I
GESTIN INMOBILIARIA
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TEMA 4
LA COMPRAVENTA II
1. El contrato de compraventa:
1.1 Naturaleza del contrato.
1.2 Sujetos de la compraventa.
1.3 Objetos de la compraventa.
1.3.1. La cosa.
1.3.2. El precio
1.4 Forma y perfeccionamiento del contrato.
1.4.1. Forma.
1.4.2. Perfeccionamiento.
1.5 Obligaciones de vendedor
1.5.1. En cuanto a la entrega de la cosa.
1.5.2. En cuanto al saneamiento.
1.6 Obligaciones del comprador
1.6.1. Obligacin de pagar el precio.
1.6.2. Obligacin de pagar intereses.
1.7 Resolucin de la venta.
Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
1. EL CONTRATO DE LA COMPRAVENTA
El contrato de compraventa es el ms importante de los que generan
obligaciones patrimoniales.
Este contrato se caracteriza por ser:
Bilateral, pues su firma genera obligaciones para las dos partes del
contrato.
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
Los empleados pblicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los
pueblos y de los establecimientos tambin pblicos, de cuya
administracin estuviesen encargados.
Esta disposicin regir para los jueces y peritos que de cualquier modo
intervinieren en la venta.
1 Es primera copia la que, con los requisitos determinados en la ley orgnica notarial, expida el notario
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
1.3.1. LA COSA
La cosa objeto del contrato de compraventa adems de ser un objeto fsico (Ej.:
una vivienda) tambin puede ser un derecho o un bien inmaterial (Ej.: derecho
de usufructo, patente, energa, etc.).
Para que algo pueda ser objeto del contrato debe cumplir unos determinados
requisitos, a saber:
Que sea real o posible su existencia, es decir que tiene que ser algo que
se pueda cambiar por el precio aunque no exista en el momento de
firmarse el contrato, por eso habla de su posible existencia (Ej.: un
edificio que se va a construir).
1.3.2. EL PRECIO
El precio que como hemos visto antes no tiene porque ser todo en dinero, si
que en esta forma es el elemento ms caracterstico de la compraventa.
Los requisitos del precio son
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
1.4.2. PERFECCIONAMIENTO
El contrato de compraventa se perfecciona, por el acuerdo entre las partes,
siendo suficiente con este acuerdo para que el contrato obligue a las partes,
aunque ni el bien haya sido entregado al comprador, ni el precio al vendedor.
Segn el Cdigo Civil, los gastos de otorgamiento de
escritura sern de cuenta del vendedor, mientras que los de
primera copia, posteriores, corrern a cargo del comprador,
salvo acuerdo en contra de las partes del contrato.
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
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Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
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3
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
El saneamiento no podr exigirse hasta que haya recado sentencia firme, por
la que se condene al comprador a la prdida de la cosa adquirida o de parte de
la misma.
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
Si as lo hubieran convenido.
Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial
o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligacin hasta que la cumplan.
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
La nota simple es un breve extracto de los asientos vigentes de una finca. Tiene valor puramente
informativo y no da fe del contenido del Registro. La Nota simple informativa, incluir la descripcin de la
vivienda, situacin de la misma, superficie, anejos, cuota de participacin en la propiedad horizontal,
rgimen administrativo que pudiera afectarle (si se trata de una vivienda de proteccin oficial), hipotecas
que puedan gravarla, con expresin de la responsabilidad hipotecaria por principal, intereses y costas, y
plazo de duracin, embargos, servidumbres, posibles litigios sobre la propiedad, afecciones fiscales y,
en general, cualquier circunstancia que afecte a la propiedad de la vivienda. Podr adems recoger
cualquier otro dato cuya constancia expresamente solicite el interesado. La nota informativa slo tiene
valor informativo de suerte que no podr ser utilizada en juicio para justificar la inexistencia de cargas o
gravmenes
La Certificacin de dominio y cargas, puede tener un contenido ms amplio que el de la nota simple, en
cuanto podr incluir, si as se solicita y se justifica un inters en su conocimiento, la reproduccin literal
de las inscripciones, o informacin acerca del historial no vigente de la finca. Por ser un documento
pblico, firmado por el Registrador, la certificacin permitir acreditar en juicio, y frente a terceros, la
libertad o gravmenes de una determinada finca.
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
LA VIVIENDA PROTEGIDA
Se consideran viviendas protegidas, dos tipos de viviendas, las Viviendas
de Proteccin Oficial, y la Viviendas Sociales.
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
Superficie mxima 90 m2
La renta anual que una familia puede tener para poder optar a una
vivienda de proteccin oficial es de entre 9.000 y 33.000 euros, (puede
haber alguna variacin dependiendo de cada Comunidad Autnoma)
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
b) Viviendas Sociales
Los requisitos de estas viviendas son:
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GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
CONTRATO DE COMPRAVENTA
En ................................................................ a .... de..............................de dos mil .......
DE UNA PARTE D./Da.
mayor de edad, vecino/a de
y con D.N.I. n
Y DE OTRA PARTE D./Da.
mayores de edad, vecinos de
, y con D.N.I. nos
, calle
,
n___,
, como VENDEDOR/A.
y Da.
, calle
y
,
n
, como COMPRADOR/A.
INTERVIENEN
Todos en su propio nombre y derecho, reconocindose capacidad y legitimacin
suficientes para la celebracin del presente contrato de COMPRAVENTA de vivienda
con garaje y trastero, a cuyo efecto,
EXPONEN
I.- Que D./Da .............................................................................................. es
propietario/a en pleno dominio de la siguiente finca:
...........................................................................................................................................
.....
...........................................................................................................................................
.....
...........................................................................................................................................
.....
...........................................................................................................................................
.....
...........................................................................................................................................
.....
II.- Que a efectos del presente documento, el VENDEDOR declara que los bienes
objeto de la presente compraventa estn afectados por las siguientes circunstancias:
a) TITULO DE PROPIEDAD: .............................................................................
b) DATOS REGISTRALES: ................................................................................
c) CARGAS: ....................................................................................................
d) ESTADO: ....................................................................................................
e) CARCTER: ................................................................................................
III.- Que han convenido la COMPRAVENTA de los bienes descritos en el antecedente
I cuyas circunstancias se detallan, y en su virtud, formalizan el presente contrato que
se regir por las siguientes:
ESTIPULACIONES:
1
D./Da...............................................................................................................vende
D./Da...................................................................................................................
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.a
69
Bloque B - Tema 4
LA COMPRAVENTA II
Fdo.: D./Da.
70
Fdo.: D./Da.
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TEMA 5
EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
2. ELEMENTOS DEL CONTRATO
2.1. Partes intervinientes
2.2. Objeto del contrato
2.3. Clusulas del arrendamiento urbano para vivienda
2.3.1. La renta y su actualizacin
2.3.2. Duracin del contrato
2.3.3. Gastos a cargo del arrendatario
2.3.4. Fianza
2.3.5. Desistimiento del contrato
2.3.6. Renuncia al derecho de adquisicin preferente
2.3.7. Renuncia al derecho de subrogacin en caso
de fallecimiento del arrendatario
2.3.8. Obras de mejora
2.3.9. Suspensin y extincin del contrato
2.3.10. Impuestos
2.3. Clusulas del arrendamiento urbano urbano para uso
distinto de la vivienda
2.4.1. Fianza
2.4.2. Cesin del contrato y subarriendo
2.4.3. Muerte del arrendatario
2.4.4. Extincin del contrato
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Cdigo Civil
Ley hipotecaria
1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Es el contrato por el cual el arrendador1 cede al arrendatario2 o inquilino el
disfrute de una vivienda o local de negocio por tiempo determinado, a cambio
de una cantidad de dinero estipulada.
Se entiende que hay arrendamiento de una vivienda cuando el alquiler recae
sobre una edificacin habitable y su uso sea el de vivienda permanente del
arrendatario, y las mismas normas que regulen dicho contrato, sern aplicadas
a cualquier otra dependencia (garaje, trastero, etc.) que se incluyan en el
alquiler de la vivienda.
Cuando el uso que se va a dar a la vivienda alquilada sea distinto al de
vivienda del arrendatario (alquiler para veraneo, para realizar una actividad
profesional, etc.), la normativa que regular dicho contrato ser diferente en
algunos aspectos.
1
2
Es la persona que cede a otra el uso de un bien (en nuestro caso un inmueble), en arriendo o alquiler.
Es quien adquiere el bien inmueble en arriendo o alquiler y que se obliga a pagar por ello.
GESTIN INMOBILIARIA
73
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ARRENDAMIENTO
URBANO
Las clusulas del contrato son los diferentes puntos o materias que se pueden
acordar en el contrato entre las partes.
Son las que se exponen a continuacin:
74
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
La cantidad de dinero que el arrendatario paga al arrendador por la vivienda que alquila. En el alquiler
de inmuebles se suele fijar por meses.
4
ndice de Precios al Consumo (se publica en el Boletn Oficial del Estado. BOE)
GESTIN INMOBILIARIA
75
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
referencia del B.O.E. donde se haya publicado o con certificacin del I.N.E.
(Instituto Nacional de Estadstica).
El Arrendador tambin podr incrementar la renta al
arrendatario si realiza obras de mejora en el inmueble
transcurridos los cinco primeros aos del contrato, pero esta
subida no podr exceder del 20 por ciento de la renta que se
este pagando en ese momento.
Las reparaciones ordinarias necesarias en la vivienda para
que sta siga siendo habitable, corrern a cargo del
arrendador, sin que tenga por ello derecho a aumentar la renta,
salvo que el deterioro haya sido producido por el arrendatario,
pero no suceder lo mismo con las pequeas reparaciones que
se hagan necesarias por el desgaste normal del uso de la
vivienda, que corrern a cargo del arrendatario.
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
2.3.4. FIANZA
Al formalizar el contrato, el arrendador puede exigir al arrendatario una fianza
equivalente a una mensualidad de renta, fianza que le ser devuelta al finalizar
GESTIN INMOBILIARIA
77
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
incluir
en
el
contrato
estos
puntos,
perfectamente
78
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
2.3.6. RENUNCIA
AL
DERECHO
DE
ADQUISICIN
PREFERENTE
En el caso de que el propietario de una vivienda arrendada desee venderla, el
arrendatario tendr derecho preferente sobre la adquisicin de la misma, con
determinadas condiciones como:
Es un Contrato por el que los cnyuges que inician los trmites de separacin o de divorcio establecen
las premisas que regularn todo lo concerniente a los hijos, al patrimonio de ambos, al uso y disfrute del
domicilio conyugal, etc.
Derecho de adquisicin preferente, que posibilita a su titular adquirir la propiedad de algo con
preferencia a un tercero, estando obligado el propietario a comunicar al titular de este derecho su
intencin de vender as como las condiciones en que quiere hacerlo.
Derecho de adquisicin preferente por el que el titular de este derecho puede comprar una vivienda con
preferencia a un tercero, aunque ste ya haya realizado la compra, siempre que se subrogue en las
condiciones que ste acord con el vendedor.
GESTIN INMOBILIARIA
79
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
80
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 5
2.3.9.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
GESTIN INMOBILIARIA
81
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
2.3.10. IMPUESTOS
Al formalizar un contrato de arrendamiento hay que pagar el Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales, que es competencia de las comunidades
autnomas y su pago corresponde al arrendatario.
El arrendatario, tambin puede aplicarse una deduccin en el Impuesto sobre
la Renta de las Personas Fsicas por las cantidades pagadas por el alquiler de
su vivienda, siempre que cumpla con los requisitos que la normativa sobre este
impuesto le exija para ello.
El arrendador, en cambio deber declarar los ingresos percibidos por el
alquiler de la vivienda como rendimiento del capital inmobiliario, al hacer su
declaracin de la renta.
El IVA, no se podr cobrar nunca si el arrendamiento es para uso como
vivienda, pero si se cobrar cuando sea para uso distinto de la vivienda (un
16%)
Estos son los impuestos relacionados con el arrendamiento de inmuebles,
impuestos que se estudian ms detalladamente en el tema 8.
URBANO
2.4.1. FIANZA
En los casos de arrendamiento urbano para uso distinto de la vivienda, la
fianza exigible ser de dos mensualidades de la renta.
82
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
3. MODELOS DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento puede tener tanto forma escrita como verbal. Si el
acuerdo fuese verbal, cualquiera de las partes, puede solicitar que se plasme
en documento escrito. Tambin se puede inscribir este contrato en el Registro
de la Propiedad, aunque no es obligatorio hacerlo, lo que si es obligatorio es
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83
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
84
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
, mayor de
n___,
, calle
, en adelante arrendador.
, calle
, en adelante arrendatarios.
y Da,
n
y
INTERVIENEN
Todos en su propio nombre y derecho, reconocindose capacidad y legitimacin suficientes
para la celebracin del presente contrato de arrendamiento de vivienda, a cuyo efecto,
EXPONEN
I -Que D./Da.
letra
, sito en
estando interesado en alquilar dicho piso.
, calle
II -Que D./Da.
y Da.
tomar dicho piso en alquiler para destinarlo a vivienda habitual.
III -Que ambas partes deciden llevarlo a efecto con sujecin a las siguientes Clusulas:
PRIMERA. El inmueble objeto de este contrato de arrendamiento ser destinado nicamente a
vivienda, quedando prohibido cualquier uso distinto al pactado, obligndose el arrendatario a no
ceder, o subarrendar del todo o parte del piso arrendado.
SEGUNDA. La renta pactada a pagar por los arrendatarios ser de
EUROS ( )
anuales, a razn de
EUROS ( ) al mes que se pagarn de forma anticipada en
los
primeros das de cada mes. Si transcurrido el trmino fijado no se hubiese abonado
la renta por los inquilinos, el arrendador queda facultado para iniciar las correspondientes
acciones judiciales, siendo los gastos que por ello se originen de cuenta y cargo de dichos
inquilinos.
TERCERA. El presente contrato de arrendamiento, se estipula por una duracin de
AOS,
contados a partir del da de la fecha, obligatorios para el arrendador y potestativos para los
arrendatarios, siempre que stos comuniquen su deseo de abandonar la vivienda con tres
meses de antelacin, si deciden realizarlo antes de la terminacin de este contrato.
CUARTA. Los arrendatarios se hacen cargo de la vivienda a su entera satisfaccin y con todos
los servicios en perfecto estado de funcionamiento, debiendo realizar por su cuenta y a su
cargo, cuantas obras y reparaciones sean necesarias para mantenerlo en su actual estado,
recibiendo en este acto las llaves de acceso a la vivienda.
GESTIN INMOBILIARIA
85
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
QUINTA. Para realizar cualquier obra en la vivienda, los arrendatarios precisarn contar con la
autorizacin escrita del arrendador; considerndose que, salvo pacto en contrario, las obras y
mejoras que as se realicen, quedarn afectas al inmueble, del que no podrn retirarse a .la
finalizacin del contrato, sin obligacin por parte del arrendador de pagar por ellas cantidad
alguna.
SEXTA. Sern de cuenta del arrendador los gastos generales de comunidad a los que est
afecta la vivienda objeto del presente contrato. Los arrendatarios vendrn obligados al pago de
los gastos generados por suministros y servicios de electricidad, telfono, agua, etc., de la
vivienda, asumiendo las facturaciones de los mismos a su nombre, como lgica consecuencia
de ser ste el consumidor y usuario de los mismos y, referido exclusivamente al perodo de
duracin del presente arrendamiento.
SPTIMA. Los arrendatarios entregan en este acto al arrendador en concepto de un meses de
fianza la suma de
EUROS ( ) . Esta cantidad le ser devuelta a la finalizacin
del contrato, una vez constatado que el piso se encuentra en las mismas condiciones en que
fue cedido. Si se apreciaren daos en aqul, su importe se detraer de la fianza a reintegrar y,
si su valoracin excediese de sta, los inquilinos vendrn obligados a abonar la diferencia.
OCTAVA. El piso arrendado est ubicado en un edificio sometido a las normas de la Ley de
Propiedad Horizontal, obligndose los inquilinos al cumplimiento de los Estatutos, Reglamentos
de Rgimen Interior y acuerdos vlidamente adoptados en el mismo que pudieran afectarle.
NOVENA. La renta estipulada en el presente contrato se incrementar o disminuir en funcin
de la variacin anual que experimente el ndice de Precios al Consumo u Organismo que lo
sustituya. La primera variacin tendr lugar el da del ao
y las dems en la misma
fecha de los aos siguientes.
DCIMA. En ningn caso podrn residir en el piso alquilado personas diferentes de las
sealadas en el presente contrato.
Y en prueba de conformidad firman las partes por duplicado en el lugar y fecha indicados al
principio.
LOS ARRENDATARIOS
86
EL ARRENDADOR
Fdo.D. _____________________
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
II -Que D./Da._______________________________________________________________
y Da.__________________________________________________, estn interesados en
tomar dicho piso en alquiler para destinarlo a vivienda habitual.
III -Que ambas partes deciden llevarlo a efecto con sujecin a las siguientes Clusulas:
PRIMERA. Es objeto de arrendamiento por este contrato la vivienda indicada en el punto I del
apartado anterior, as como los muebles y enseres existentes en la misma (inventariados en
anexo adjunto firmado por las partes). Juntamente con la vivienda se arrienda el garaje
nmero
y el trastero nmero
que esta tiene como dependencias, comprometindose la
parte arrendataria a conservarlos en el estado que los recibe.
SEGUNDA El inmueble objeto de este contrato de arrendamiento ser destinado nicamente a
vivienda, quedando prohibido cualquier uso distinto al pactado, obligndose el arrendatario a
no ceder, o subarrendar del todo o parte del piso arrendado.
TERCERA. La renta pactada a pagar por los arrendatarios por el inmueble y los dems
accesorios anteriormente referidos (muebles, garaje y trastero) ser de
EUROS (
) anuales, a razn de
EUROS ( ) al mes que se pagarn de forma anticipada en los
primeros das de cada mes. Si transcurrido el trmino fijado no se hubiese abonado la renta
por los inquilinos, el arrendador queda facultado para iniciar las correspondientes acciones
judiciales, siendo los gastos que por ello se originen de cuenta y cargo de dichos inquilinos.
CUARTA El presente contrato de arrendamiento, se estipula por una duracin de
AOS,
contados a partir del da de la fecha, obligatorios para el arrendador y potestativos para los
arrendatarios, siempre que stos comuniquen su deseo de abandonar la vivienda con dos
meses de antelacin, si deciden realizarlo antes de la terminacin de este contrato.
GESTIN INMOBILIARIA
87
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
QUINTA. Los arrendatarios se hacen cargo de la vivienda a su entera satisfaccin y con todos
los servicios en perfecto estado de funcionamiento, debiendo realizar por su cuenta y a su
cargo, cuantas obras y reparaciones sean necesarias para mantenerlo en su actual estado,
recibiendo en este acto las llaves de acceso a la vivienda.
SEXTA. Para realizar cualquier obra en la vivienda, los arrendatarios precisarn contar con la
autorizacin escrita del arrendador; considerndose que, salvo pacto en contrario, las obras y
mejoras que as se realicen, quedarn afectas al inmueble, del que no podrn retirarse a .la
finalizacin del contrato, sin obligacin por parte del arrendador de pagar por ellas cantidad
alguna.
SPTIMA. Sern de cuenta del arrendador los gastos generales de comunidad a los que est
afecta la vivienda objeto del presente contrato. Los arrendatarios vendrn obligados al pago de
los gastos generados por suministros y servicios de electricidad, telfono, agua, etc., de la
vivienda, asumiendo las facturaciones de los mismos a su nombre, como lgica consecuencia
de ser ste el consumidor y usuario de los mismos y, referido exclusivamente al perodo de
duracin del presente arrendamiento.
OCTAVA. Los arrendatarios entregan en este acto al arrendador en concepto de un meses de
fianza la suma de
EUROS (). Esta cantidad le ser devuelta a la finalizacin del
contrato, una vez constatado que el piso se encuentra en las mismas condiciones en que fue
cedido. Si se apreciaren daos en aqul, su importe se detraer de la fianza a reintegrar y, si
su valoracin excediese de sta, los inquilinos vendrn obligados a abonar la diferencia.
NOVENA. El piso arrendado est ubicado en un edificio sometido a las normas de la Ley de
Propiedad Horizontal, obligndose los inquilinos al cumplimiento de los Estatutos,
Reglamentos de Rgimen Interior y acuerdos vlidamente adoptados en el mismo que
pudieran afectarle.
DCIMA. La renta estipulada en el presente contrato se incrementar o disminuir en funcin
de la variacin anual que experimente el ndice de Precios al Consumo u Organismo que lo
sustituya. La primera variacin tendr lugar el da del ao
y las dems en la misma
fecha de los aos siguientes.
UNDCIMA. En ningn caso podrn residir en el piso alquilado personas diferentes de las
sealadas en el presente contrato.
Y en prueba de conformidad firman las partes por duplicado en el lugar y fecha indicados al
principio.
LOS ARRENDATARIOS
88
EL ARRENDADOR
Fdo.D. _____________________
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
, calle
, en adelante arrendador.
, mayor de edad,
n___, y con
y Da.
, calle
, en adelante arrendatarios.
, mayores de
n___, y con
INTERVIENEN
Todos en su propio nombre y derecho, reconocindose capacidad y legitimacin suficientes
para la celebracin del presente contrato de arrendamiento de vivienda, a cuyo efecto,
EXPONEN
I -Que D./Da.
sito en
estando interesado en alquilar dicho piso.
, letra
n
II -Que D./Da.
y Da.
interesados en tomar dicho piso en alquiler para destinarlo a vivienda habitual.
,
,
, estn
III -Que ambas partes deciden llevarlo a efecto con sujecin a las siguientes Clusulas:
PRIMERA. El inmueble objeto de este contrato de arrendamiento ser destinado nicamente a
vivienda habitual, quedando prohibido cualquier uso distinto al pactado, obligndose el
arrendatario a no ceder, o subarrendar del todo o parte del piso arrendado.
SEGUNDA. La renta pactada a pagar por los arrendatarios ser de
EUROS ( )
anuales, a razn de
EUROS ( ) al mes que se pagarn de forma anticipada en
los
primeros das de cada mes. Si transcurrido el trmino fijado no se hubiese abonado
la renta por los inquilinos, el arrendador queda facultado para iniciar las correspondientes
acciones judiciales, siendo los gastos que por ello se originen de cuenta y cargo de dichos
inquilinos.
TERCERA. El presente contrato de arrendamiento, se estipula por una duracin de
AOS,
contados a partir del da de la fecha, obligatorios para el arrendador y potestativos para los
arrendatarios, siempre que stos comuniquen su deseo de abandonar la vivienda con tres
meses de antelacin, si deciden realizarlo antes de la terminacin de este contrato.
CUARTA. Los arrendatarios se hacen cargo de la vivienda a su entera satisfaccin y con todos
los servicios en perfecto estado de funcionamiento, debiendo realizar por su cuenta y a su
cargo, cuantas obras y reparaciones sean necesarias para mantenerlo en su actual estado,
recibiendo en este acto las llaves de acceso a la vivienda.
QUINTA. Para realizar cualquier obra en la vivienda, los arrendatarios precisarn contar con la
autorizacin escrita del arrendador; considerndose que, salvo pacto en contrario, las obras y
mejoras que as se realicen, quedarn afectas al inmueble, del que no podrn retirarse a .la
finalizacin del contrato, sin obligacin por parte del arrendador de pagar por ellas cantidad
alguna.
SEXTA. Sern de cuenta del arrendador los gastos generales de comunidad a los que est
afecta la vivienda objeto del presente contrato. Los arrendatarios vendrn obligados al pago de
los gastos generados por suministros y servicios de electricidad, telfono, agua, etc., de la
vivienda, asumiendo las facturaciones de los mismos a su nombre, como lgica consecuencia
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EL ARRENDADOR
Fdo.D. _____________________
90
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
, mayor de edad,
vecino/a de
D.N.I. n
, calle
n___, y con
, en adelante arrendador.
y Da.
os
, calle
y
,y
, en adelante arrendatarios.
INTERVIENEN
Todos en su propio nombre y derecho, reconocindose capacidad y legitimacin suficientes para la
celebracin del presente contrato de arrendamiento de vivienda con garaje y trastero, a cuyo efecto,
EXPONEN
I -Que D./Da.
sito en
, letra
n
estando
y Da.
, estn
que
como segunda residencia y para la temporada a la que se hace referencia ms adelante obligndose el
arrendatario a no ceder, o subarrendar del todo o parte del piso arrendado.
TERCERA. La renta pactada a pagar por los arrendatarios por el inmueble y los dems accesorios
anteriormente referidos (muebles y garaje), incluidos los gastos de comunidad y suministros y servicios de
que disponga la vivienda en el momento de la firma del contrato ser de
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EUROS ( )
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Bloque B - Tema 5
anuales, a razn de
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
primeros das de cada mes. Si transcurrido el trmino fijado no se hubiese abonado la renta por los
inquilinos, el arrendador queda facultado para iniciar las correspondientes acciones judiciales, siendo los
gastos que por ello se originen de cuenta y cargo de dichos inquilinos.
CUARTA. El presente contrato de arrendamiento, se estipula por una duracin de
MESES (temporada
de verano), contados a partir del da de la fecha, obligatorios para el arrendador y potestativos para los
arrendatarios, siempre que stos comuniquen su deseo de abandonar la vivienda con dos meses de
antelacin, si deciden realizarlo antes de la terminacin de este contrato.
QUINTA. Los arrendatarios se hacen cargo de la vivienda a su entera satisfaccin y con todos los
servicios en perfecto estado de funcionamiento, recibiendo en este acto las llaves de acceso a la vivienda.
SEXTA. Para realizar cualquier obra en la vivienda, los arrendatarios precisarn contar con la autorizacin
escrita del arrendador.
SPTIMA. Los arrendatarios entregan en este acto al arrendador en concepto de un meses de fianza la
suma de
EUROS ( ). Esta cantidad le ser devuelta a la finalizacin del contrato, una vez
constatado que el piso se encuentra en las mismas condiciones en que fue cedido. Si se apreciaren daos
en aqul, su importe se detraer de la fianza a reintegrar y, si su valoracin excediese de sta, los
inquilinos vendrn obligados a abonar la diferencia.
OCTAVA. En ningn caso podrn residir en el piso alquilado personas diferentes de las sealadas en el
presente contrato, o sus familiares directos.
Y en prueba de conformidad firman las partes por duplicado en el lugar y fecha indicados al principio.
LOS ARRENDATARIOS
Fdo.D.____________
92
EL ARRENDADOR
Fdo. Da.__________________
Fdo.D. _____________________
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SUPUESTO
El 3 de noviembre de 2003 en Barcelona, D. J. Luis Ramos Xerz, con D.N.I.
00.000.001 y residencia en Barcelona, C/ Flors 7 5 A, Cdigo Postal 08.001, firma con
D. Joan Mas Ybarra con D.N.I. 00.222.222 y residencia en Carretera de Santa Coloma
Km. 8, (Girona), Cdigo Postal 17.421, contrato de arrendamiento de vivienda situada
en Barcelona, Plaza de Pau Vila 11 - 5 C y C.P. 08.039, amueblada, as como de la
plaza de garaje n 12 del mismo edificio, por la renta de 615 al mes, que pagar
mediante transferencia bancaria a la cuenta 1111.1111.22.1111111111 en los 5
primeros da de cada mes.
La vivienda se destinar a vivienda habitual de D. J. Luis Ramos y su familia, siendo la
duracin del contrato de 3 aos.
El arrendatario se har cargo de los gastos de comunidad que ascienden a 68
mensuales, as como de los dems gatos que por servicios y suministros se originen
en la vivienda. Igualmente correr a su cargo el pago del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles (I.B.I.) durante la vigencia del contrato.
Se establece una fianza equivalente a 1 mensualidad de la renta, que ser entregada
en efectivo al propietario de la vivienda a la firma del contrato de arrendamiento.
Acuerdan tambin las partes un incremento en la renta de la vivienda equivalente al
I.P.C. del ao anterior al momento de producirse el incremento, que tendr lugar al
cumplirse el primer ao de contrato, y los dems en la misma fecha de los aos
siguientes del contrato.
El arrendatario, renuncia al derecho de adquisicin preferente que pudiera tener a la
compra de la vivienda en caso de venta de la misma.
Los datos que nos interesa plasmar en el contrato de arrendamiento de vivienda son:
Las partes del contrato son:
El duracin del contrato es de 3 aos (recordar que el mnimo para este tipo
de contratos es de 5 aos, por lo que en principio procedern al menos 2
prorrogas de 1 aos de duracin cada una hasta completar los 5 aos)
GESTIN INMOBILIARIA
93
Bloque B - Tema 5
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Una vez concretados estos datos, podemos proceder a redactar el contrato y pasarlo a la
firma de las partes. El contrato puede quedar as:
94
GESTIN INMOBILIARIA
TEMA 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. El Registro de la Propiedad
1.1 Objeto y finalidad del Registro de la Propiedad.
1.2 Principios que rigen el Registro de la Propiedad.
1.3 El objeto del registro. La finca.
1.4 Situaciones inscribibles. Los ttulos inscribibles.
1.5 La inscripcin en el Registro de la Propiedad.
1.5.1. La inmatriculacin.
1.5.2. El procedimiento registral.
1.5.2.1 Peticin de inscripcin.
1.5.2.2 Presentacin de documentos.
1.5.2.3 Asiento del registrador.
1.5.2.4 Calificacin del Registrador.
1.5.2.5 El Coste de la inscripcin registral.
1.5.3. Lugar donde realizar la inscripcin registral.
1.6 La publicidad registral.
1.6.1. Coste de los servicios.
1.6.2. Otros servicios.
1.7 La nota simple.
Bloque B - Tema 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
El Registro de la Propiedad es una institucin destinada a inscribir y dar
publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que
recaen sobre los mismos.
Su consulta es indispensable, antes de celebrar cualquier negocio, si se quiere
estar seguro de las circunstancias en que se realiza. Una vez adquirido el
inmueble o el derecho, slo a travs de la inscripcin en el Registro la
adquisicin pasa a ser firme e inatacable.
Al frente de cada Registro hay un Registrador, que es a la vez funcionario
pblico y profesional del Derecho, y que tiene la misin de controlar la legalidad
de los documentos autorizados por los Notarios, expedidos por los Jueces y las
autoridades administrativas o suscritos por los particulares.
Slo si el documento es plenamente vlido puede inscribirse, y quedar con ello
garantizado el derecho adquirido.
Cada Registrador tiene el deber de velar por el Registro que tiene
encomendado, mantenerlo en el ms alto nivel tecnolgico e informar sobre su
funcin y sobre el contenido de sus asientos a cualquier interesado.
GESTIN INMOBILIARIA
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Bloque B - Tema 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
98
Bloque B - Tema 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1.4. SITUACIONES
INSCRIBIBLES
INSCRIBIBLES.
LOS
TTULOS
GESTIN INMOBILIARIA
99
Bloque B - Tema 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
los
Para que estos ttulos puedan ser inscritos, debern estar consignados en
escritura pblica, ejecutoria o documento autntico expedido por Autoridad
judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los
reglamentos.
Tambin se inscribirn en el Registro los ttulos expresados anteriormente que
hayan sido otorgados en el extranjero, que tengan fuerza en Espaa con
arreglo a las leyes. Los documentos no redactados en idioma espaol podrn
ser traducidos, para los efectos del Registro, por la Oficina de Interpretacin de
Lenguas o por funcionarios competentes autorizados en virtud de leyes o
convenios internacionales, y, en su caso, por un Notario, quien responder de
la fidelidad de la traduccin.
Tambin son inscribibles en el Registro de la Propiedad:
100
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Concesiones administrativas.
1.5. LA INSCRIPCIN
PROPIEDAD
EN
EL
REGISTRO
DE
LA
1.5.1. LA INMATRICULACIN
La inmatriculacin es el acto por el cual una finca accede al Registro de la
Propiedad. Se lleva a cabo mediante la realizacin de un asiento, que es la
primera inscripcin de dominio1 de esa finca.
Con la inmatriculacin, el registrador asigna el nmero de orden que le
corresponda a la finca, y le destina en el libro de inscripciones, el nmero de
pginas que estima oportuno.
La inmatriculacin de una finca se realizar mediante:
GESTIN INMOBILIARIA
101
Bloque B - Tema 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Expediente de dominio2.
Peticin de la inscripcin.
Presentacin de documentos.
Procedimiento por el cual se obtiene la declaracin judicial de que el que pretende inscribir ha justificado
su dominio.
Expediente notarial supervisado por el notario de la demarcacin en la que se quiere practicar el acta,
cuyo objeto es el de dar fe pblica sobre algn hecho notorio y pblico que se produzca. Es usual el
empleo de este procedimiento como tramite previo al judicial, para la inmatriculacin de las fincas o para
acreditar la carencia de arrendatarios en un inmueble.
102
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
GESTIN INMOBILIARIA
103
Bloque B - Tema 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
104
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
GESTIN INMOBILIARIA
105
Bloque B - Tema 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
106
GESTIN INMOBILIARIA
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EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
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Bloque B - Tema 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
108
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TEMA 7
LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y
EL PRSTAMO
1. La Hipoteca inmobiliaria
1.1.
1.2.
La constitucin de la Hipoteca
1.3.
El objeto de la hipoteca
1.4.
1.5.
Cancelacin de la hipoteca
2. El prstamo.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
Bloque B - Tema 7
1. LA HIPOTECA INMOBILIARIA
La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garanta1 que recae sobre
bienes inmuebles, y que garantiza el pago de un prstamo o una deuda, de
forma que vencida la deuda y no satisfecha, pueda hacerse efectiva sobre el
precio de venta del bien hipotecado a travs de los procedimientos legalmente
establecidos.
La normativa que regula las hipotecas es la Ley Hipotecaria de 8 de febrero
de 1946, y la Ley de 16 de diciembre de 1954.
La ley prohbe al acreedor apropiarse directamente del bien
objeto de la hipoteca o disponer de l, pues esto podra dar
lugar a abusos que perjudicasen al deudor o al resto de los
acreedores que ste pudiera tener, pues puede suceder
que el valor del bien hipotecado sea superior a la deuda
garantizada. El bien en estos casos deber venderse y/o
subastarse llegado el caso, y con el importe obtenido en la
venta pagar la deuda, remitiendo el resto al deudor.
Derechos reales de garanta: Son aquellos que recaen sobre un bien que se pone como garanta del
cumplimiento de una obligacin (ej.: pago de una deuda).
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111
Bloque B - Tema 7
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 7
Predio dominante: Es el inmueble a cuyo favor est constituida una servidumbre, por el contrario con
el predio sirviente, que es el que sufre la servidumbre.
GESTIN INMOBILIARIA
113
Bloque B - Tema 7
2. EL PRSTAMO
No se debe confundir el prstamo con la hipoteca, ya que el primero es una
cantidad de dinero que nos adelantan, y por la que vamos a pagar unos
intereses, y la hipoteca, como hemos visto es una garanta que se ofrece de
que se va a pagar una deuda.
El prstamo consiste en que un banco nos adelanta una cantidad de dinero
para pagar algo que hemos comprado, pero luego tenemos que devolver la
cantidad que el banco nos ha avanzado y algo ms (intereses) en un periodo
de determinado de tiempo. La forma en que vamos a devolver el dinero que
nos han prestado (cantidad a pagar en cada plazo, periodicidad de los pagos,
tiempo total para devolver el prstamo, etc.) la negociaremos antes de la
operacin, y debern especificarse en el contrato que firmaremos con el banco.
Cuando se va solicitar un prstamo hipotecario (como garanta del pago se
hipoteca un bien, en el caso que nos ocupa, un inmueble), debemos saber que
las entidades financieras pueden conceder prstamos hipotecarios por una
cantidad equivalente al valor de tasacin del bien hipotecado, pero lo habitual
es que si lo que se pretende financiar con el prstamo es una finca, el valor del
prstamo sea como mximo del 75% del valor de tasacin de la finca, y si la
finalidad es la compra, construccin o rehabilitacin de una vivienda, el
prstamo puede llegar al 80% del valor de tasacin de la vivienda.
Adems, tambin se debe tener presente, que las entidades financieras
consideran que las cuotas mensuales a pagar para el pago del prstamo no
deben superar el 35 o el 40% de los ingresos de la persona o personas que
114
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 7
MIBOR: Tipo al que las entidades financieras se prestan dinero entre s en el mercado interbancario de
Madrid. Por esto es natural que se aada un diferencial al MIBOR, dado que ah est la ganancia del
Banco, el Banco recibe dinero al MIBOR y lo presta al MIBOR ms el diferencial, que es su ganancia.
GESTIN INMOBILIARIA
115
Bloque B - Tema 7
IRPH BANCOS
IRPH CAJAS
Enero
4,190
4,307
4,252
5,625
2,705
Febrero
4,053
4,225
4,146
5,375
2,504
Marzo
3,878
4,068
3,976
5,250
2,411
Abril
3,825
3,941
3,886
5,125
2,447
Mayo
3,764
3,876
3,823
5,125
2,252
Junio
3,617
3,787
3,707
4,875
2,014
Julio
3,457
3,619
3,541
4,750
2,076
Agosto
3,381
3,548
3,470
5,000
2,279
Septiembre
3,335
3,518
3,428
5,000
2,258
Octubre
3,343
3,535
3,442
4,875
2,303
Noviembre
3,370
3,539
3,432
4,875
2,410
Diciembre
3,374
3,533
3,458
4,625
2,381
Enero
3,358
3,572
3,475
5,000
2,216
Febrero
3,342
3,533
3,446
4,875
2,163
Marzo
3,241
3,46
3,358
4,625
2,4055
PERIODO
CECA
EURIBOR
2003
2004
116
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 7
Calcular cuota
Capital
Inters Anual
Calcular capital
180.303
2,50
Periodo de liquidacin
Mensual
Plazo de Amortizacin
180
Meses
RESULTADOS
Cuota del periodo
1.206,19
117
Bloque B - Tema 7
Cn n
i=
1
Co
123000 1
i=
1 = 0,025 = 2,5%
120000
120.000 euros
Intereses:
En efecto es el 25%
3.000 euros
Gastos de tasacin:
245 euros
Comisin de apertura:
B
1.800 euros
1 %
950 euros
Total gastos:
2.995 euros
Comisin de apertura: Bajo esta denominacin se esconden todos los gastos originados en las
entidades financieras por la tramitacin de un contrato crediticio. Habitualmente, la cuanta de esta
comisin se cobra de una sola vez, cuando se firma el contrato, sin embargo, es posible pactar pagarla a
lo largo de la vida del prstamo.
118
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 7
124.800 1
i=
1 = 0,04 = 4%
120.000
Como vemos el porcentaje final es ms alto, por eso cuando queramos saber el
inters que vamos a pagar por un prstamo debemos pedir que nos digan el TAE que
se va a aplicar.
NOTA: este caso es el ms simple. Slo para poner de manifiesto el concepto de
Tasa Anual Equivalente (TAE). Para cualquier otro clculo, seran necesarias
herramientas matemticas ms complejas, que exceden el nivel del presente curso.
un porcentaje sobre la cantidad cancelada o amortizada antes de tiempo. Aqu existe una limitacin y es
que en los prstamos a inters variable la comisin por cancelacin anticipada est limitada por ley al 1%.
GESTIN INMOBILIARIA
119
Bloque B - Tema 7
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 7
GESTIN INMOBILIARIA
121
Bloque B - Tema 7
122
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque B - Tema 7
GESTIN INMOBILIARIA
123
BLOQUE C
VALORACIONES INMOBILIARIAS
TEMA 8
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Bloque C - Tema 8
VALORACIONES INMOBILIARIAS
1. INTRODUCCIN
La valoracin de inmuebles tiene como objetivo determinar el valor de mercado
de estos, pudiendo ser la finalidad de dicha valoracin:
La compra o la venta del inmueble
La obtencin de un prstamo hipotecario o crdito
Estas tasaciones tienen que estar realizadas de acuerdo con la
Normativa de valoracin especfica que est contenida en la
Orden del Ministerio de Economa y Hacienda ORDEN ECO
805/2003.
Planes de urbanismo
Aunque el Cdigo Civil en su Art. 334 da una definicin ms amplia sobre los
bienes inmuebles, lo usual es que los que se valoren sean:
El suelo (ej.: un finca rstica, un solar)
Las construcciones de todo tipo
Las valoraciones que hacen las inmobiliarias son
meramente orientativas para las personas que las solicitan,
pero no son tasaciones oficiales, tasaciones que solo
pueden hacer las empresas o personas autorizadas para
ello (si el API esta autorizado, si puede hacerlas).
129
Bloque C - Tema 8
VALORACIONES INMOBILIARIAS
130
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque C - Tema 8
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Suelo no urbanizable: Son aquellos terrenos del territorio municipal que, por sus condiciones
naturales, sus caractersticas ambientales, paisajsticas o ecolgicas, su valor agrcola, o en razn del
modelo territorial adoptado, son as clasificados al objeto de que permanezcan al margen del proceso de
urbanizacin, en aras a una utilizacin racional del territorio, el medio ambiente y los recursos naturales.
GESTIN INMOBILIARIA
131
Bloque C - Tema 8
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Suelo urbanizable no programado: El suelo urbanizable no programado es aquel que el Plan General
destina a ser base del futuro crecimiento urbano, aunque no se fija un plazo de tiempo concreto para ello.
132
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque C - Tema 8
VALORACIONES INMOBILIARIAS
4. VALORACIN DE INMUEBLES
DEL SUELO. LOS EDIFICIOS.
DISTINTOS
GESTIN INMOBILIARIA
133
Bloque C - Tema 8
VALORACIONES INMOBILIARIAS
100 aos
Oficinas
65 aos
Comercial
50 aos
Industrial
35 aos
Coeficiente de depreciacin por antigedad = Edad del edificio / Vida til del
edificio
D= (1 d * 03)
Buena conservacin
D= (1 d * 06)
Regular conservacin
D= (1 d * 10)
Mala conservacin
D= (1 d * 13)
Edificio abandonado
D= (1 d * 16)
134
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque C - Tema 8
VALORACIONES INMOBILIARIAS
GESTIN INMOBILIARIA
135
Bloque C - Tema 8
VALORACIONES INMOBILIARIAS
5. EL INFORME DE VALORACIN
El informe de valoracin es el que elabora el tasador con la informacin que ha
utilizado para llevar a cabo la valoracin, y en el que se determina el valor del
inmueble. Este informe no tiene porque seguir un esquema determinado, salvo
que se trate de valoraciones a efectos hipotecarios.
Generalmente, en este informe reincluyen:
1. Informe previo: Son los datos utilizados para llevar establecer el valor del
inmueble, y que sirven como justificacin del valor que se obtiene.
En este informe se deben incluir:
o Datos a valorar
o Descripcin del bien (situacin, caractersticas de la construccin,
antigedad, conservacin del inmueble, etc.)
o Descripcin del entorno (equipamientos de la zona, comunicaciones,
etc.)
o Situacin jurdica del inmueble (datos del registro, arrendamientos si
existen, etc.)
o Situacin urbanstica
Estudio de mercado
2. Valoracin: Donde se fijan los criterios y clculos a realizar para realizar la
valoracin.
3. Anexos: Donde se incluyen todos los datos que completan los dos
apartados anteriores, como planos y fotos del inmueble entre otros.
136
GESTIN INMOBILIARIA
BLOQUE D
ALGUNOS IMPUESTOS EN
OPERACIONES INMOBILIARIAS
TEMA 9
CONCEPTOS BSICOS DE
FISCALIDAD
1. Clases de tributos
2. El sujeto pasivo
3. El hecho imponible
4. Base imponible
5. Tipo de gravamen
6. Deuda tributaria
7. Extincin de la obligacin tributaria
8. Infracciones y sanciones tributarias
Bloque D - Tema 9
1. CLASES DE TRIBUTOS
Tanto el Estado como los dems entes pblicos tienen como uno de sus
objetivos la prestacin de servicios que cubran las necesidades pblicas. Para
poder prestar estos servicios, es necesario hacer unos gastos como el pago de
sueldos a los profesores que ensean en los centros pblicos, a los mdicos
que curan en la sanidad pblica, la construccin de un edificio para un juzgado
a la constructora, etc. Para obtener el dinero necesario para cubrir esos pagos,
el Estado se vale de los tributos, es decir, impone a los ciudadanos unos pagos
por determinados conceptos determinados por ley.
Los tributos, segn el Art. 26 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General
Tributaria (LGT) se clasifican en tres categoras:
141
2. EL SUJETO PASIVO
Sujeto pasivo es la persona fsica o jurdica que segn la ley est obligada al
cumplimiento de las prestaciones tributarias, es decir la persona que est
obligada a pagar el tributo (contribuyente), o la persona que ha de retener, y
despus ingresar esa retencin (sustituto del contribuyente), como el
empresario que retiene un tanto por ciento de sus ingresos a los trabajadores al
abonarle sus salarios, ingresndolos posteriormente en la Hacienda Pblica y
en la Seguridad Social
3. EL HECHO IMPONIBLE
El hecho imponible es el motivo por el que se paga el tributo, as en el IRPF es
la renta que percibe el sujeto pasivo. En la venta de un inmueble, el hecho ser
la transmisin del inmueble (Impuesto sobre Transmisiones).
142
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 9
4. LA BASE IMPONIBLE
La Base imponible de un tributo es la magnitud que sirve para cuantificar el
hecho imponible, es decir, traduce el hecho imponible a un valor monetario, y
es fundamental para poder determinar la deuda tributaria.
En algunos tributos, hay que hablar tambin de la base liquidable, que es el
resultado de aplicar a la base imponible las reducciones establecidas por la ley
de cada tributo, as como de la compensacin de dicho impuesto cuando esto
es posible. Es decir:
5. EL TIPO DE GRAVAMEN
Consiste en un tanto por ciento a aplicar a la base imponible, o a la base
liquidable en su caso, para poder determinar la cuota tributaria1. As tendremos
uno de los siguientes casos:
Cuota = Base liquidable X %
6. DEUDA TRIBUTARIA
La deuda tributaria est constituida principalmente por la cuota tributaria
(hemos visto cmo se calcula en el punto anterior del tema), pero tambin
puede estar constituida por los siguientes elementos:
Cantidad a pagar
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143
Se considera pagada en efectivo si se hace mediante entrega de dinero de curso legal, mediante
cheque o taln de cuenta bancaria o de caja de ahorros, que debe ser nominativo a favor del Tesoro
Pblico, cruzado al Banco de Espaa, o bien por transferencia bancaria.
144
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 9
GESTIN INMOBILIARIA
145
La base imponible ser el valor real del bien transmitido (170.300 ). En este
caso, la base imponible, y la base liquidable son iguales, (ya que no se aplica a
la primera ninguna reduccin).
170.300 x 6
100
As:
146
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 9
Sujeto
pasivo
Datos del
sujeto pasivo
Datos del
vendedor o
transmitente
Hecho
imponible
Solo hay un
sujeto pasivo
(comprador), el
Sr. Xerz, y
solo un
transmitente, el
Sr. Ybarra
Base
liquidable
Base
imponible
Tipo de
gravamen
Cuota, y en
este caso
tambin deuda
tributaria
Fecha de
extincin de la
deuda
GESTIN INMOBILIARIA
147
TEMA 10
IMPUESTO SOBRE LA RENTA
DE LAS PERSONAS FSICAS
DE
LAS
GESTIN INMOBILIARIA
151
El hecho imponible del IRPF son las rentas de las personas fsicas (con las
excepciones que la ley especifica) rentas que pueden proceder de:
a) Rendimientos del trabajo.
b) Rendimientos del capital mobiliario e inmobiliario.
c) Rendimientos de actividades econmicas empresariales y profesionales.
d) Ganancias y prdidas patrimoniales.
e) Imputaciones de rentas establecidas en la Ley (rentas inmobiliarias,
transparencia fiscal, cesin de derechos de imagen e instituciones de
inversin colectiva).
152
GESTIN INMOBILIARIA
Los gastos deducibles que reducirn los ingresos ntegros, tambin variarn
dependiendo del tipo de inmueble que los genere.
GESTIN INMOBILIARIA
153
Seguros de la vivienda.
Las cantidades destinadas a suministros y servicios recibidos.
El importe del deterioro sufrido por el uso o el transcurso del tiempo, que no
superar el 2 % de su valor de adquisicin como regla general.
Al arrendatario:
Aunque se ha suprimido la deduccin por alquiler de vivienda habitual para el
contribuyente arrendatario, si puede tener una deduccin adicional cuando
hubiera tenido derecho a la deduccin antigua por un contrato anterior al 24 de
abril de 1998, siempre que su base imponible antes de computar el mnimo
personal y familiar sea inferior a 21.035,42 en declaracin individual o
30.050,61 en declaracin conjunta, y hayan satisfecho por alquiler al menos
el 10% de los rendimientos netos.
En este caso, el contribuyente podr deducir un 10% de las cantidades
pagadas, con un mximo de 601,01 euros.
Los gastos que la Ley permite deducir para el resto de los inmuebles son:
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
La amortizacin y los intereses de capitales ajenos invertidos en la
adquisicin o mejora de la vivienda habitual as como los dems gastos
derivados de esta, con un lmite de 9.01518 . por declarante. Se puede
desgravar igualmente por las cantidades de dinero depositadas en una
154
GESTIN INMOBILIARIA
1.2. QUINES
TIENEN
(contribuyentes)
QUE
DECLARAR
GESTIN INMOBILIARIA
155
LIMITE
Rendimientos del trabajo
Rentas inmobiliarias
GESTIN INMOBILIARIA
GESTIN INMOBILIARIA
157
Valor de transmisin =
Importe de la venta Gatos consecuencia de
la enajenacin
Valor de adquisicin =
Importe de la adquisicin + Costes de las mejoras +
Gastos y tributos consecuencia de la adquisicin Amortizaciones
158
GESTIN INMOBILIARIA
AO DE TRANSMISIN
Ao 2000
Ao 2001
Ao 2002
Ao 2003
1994 y anteriores
1.059
1.080
1.1016
1.1236
1995 y 31/12/1994
1.119
1.141
1.1638
1.1871
1996
1.080
1.102
1.1240
1.1465
1997
1.059
1.080
1.1016
1.1236
1998
1.038
1.059
1.0802
1.1018
1999
1.020
1.040
1.6008
1.0820
2000
1.000
1.020
1.0404
1.0612
1.000
1.0200
1.0404
1.000
1.0200
AO DE INVERSIN
2001
2002
2003
1.000
GESTIN INMOBILIARIA
159
SUPUESTO
Ests soltero/a y el ao pasado compraste una vivienda que has destinado a vivienda
habitual, y que como consecuencia de dicha compra, tuviste en el 2003 los siguientes
gastos:
Por la escritura de la vivienda has pagado 8.200
Gastos de formalizacin de hipoteca, ms pagos por las mensualidades de la
misma 6.320
Adems tienes un pequeo apartamento con un valor catastral que no ha sido
revisado desde antes de 1994 de 56.194,63 , que alquilas, percibiendo por l una
renta de 4.176 / anuales, y por el cual has tenido durante el ao 2003 los siguientes
gastos:
Por obras de mejora realizadas en el apartamento para instalar calefaccin en
el mismo 1800
Gastos de comunidad (portero y dems servicios comunes del edificio) 432
/ao.
Gastos de administracin del edificio 144 /ao.
I.B.I. 312.52
a) Qu cantidades te podras deducir por tu vivienda habitual?. Qu rendimiento
tendras que declarar por ella?
b) Que rendimiento debes declarar por el apartamento alquilado, y cuanto te podrs
desgravar por l?
c) Cul ser el rendimiento neto del capital inmobiliario que tendrs?
Por
la
escritura
de
la
vivienda
has
...................................
Gastos de formalizacin de hipoteca, y pagos por las
mensualidades de la misma
..........................................................
pagado
8.200
6.320
14.520
160
GESTIN INMOBILIARIA
676,13
1.126,90
1.549,23
GESTIN INMOBILIARIA
161
TEMA 11
IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO,
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES
PATRIMONIALES Y ACTOS JURDICOS
DOCUMENTADOS
Bloque D - Tema 11
GESTIN INMOBILIARIA
165
Bloque D - Tema 11
El ajuar domstico, entendindose por tal los efectos personales y del hogar,
utensilios domsticos y dems bienes muebles de uso particular del sujeto
pasivo, excepto los bienes a los que se refieren los artculos 18 y 19 de la
Ley del Impuesto sobre el Patrimonio
166
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 11
Valor catastral.
Valor de la adquisicin.
2
3
GESTIN INMOBILIARIA
167
Bloque D - Tema 11
Las deudas: Se valorarn por su nominal en la fecha del devengo del impuesto
y solo sern deducibles si estn debidamente justificadas.
No sern objeto de deduccin:
Por debajo del cual los contribuyentes no estn obligados a presentar declaracin de Patrimonio
168
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 11
(*)
Para calcular la cuota ntegra vemos que hay que aplicar un tipo de
gravamen. Este ser el que corresponda segn la siguiente tabla:
Base liquidable
Hasta euros
Cuota
Euros
Tipo
aplicable
0,00
0,00
167.129,45
0,2 %
167.129,45
334,26
167.123,43
0,3 %
334.252,88
835,63
334.246,87
0,5 %
668.499,75
2.506,86
668.499,76
0,9 %
1.336.999,51
8.523,36
1.336.999,50
1,3 %
2.673.999,01
25.904,35
2.673.999,02
1,7 %
5.347.998,03
71.362,33
5.347.998,03
2,1 %
10.695.996,06 183.670,29
Resto base
liquidable
Hasta euros
en adelante
2,5 %
Deducciones por doble imposicin internacional y bonificaciones por cuota en Ceuta y Melilla.
GESTIN INMOBILIARIA
169
Bloque D - Tema 11
(**)
SUPUESTO
1. Da. Carmen Sez presenta los siguientes datos respecto a sus
declaraciones tributarias:
5.583
LMITE CONJUNTO = 60% de la base imponible del IRPF = (1.850 x 60%) ........
1.100
EXCESO............ 4.483
La cuota del IP se reducir en el exceso siempre que el importe de la reduccin no supere
a su vez el 80% de la propia cuota ntegra del IP:
80% x 5.241 = 4.192,8
170
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 11
5.241,0
REDUCCIN................................................... 4.192,8
CUOTA EFECTIVA IP............... 1.048,2
2. Para una base liquidable de 325.000 , Qu cuota ntegra por IP obtendramos?
Los datos se obtienen a partir de la tabla de los tipos de gravamen a Aplicar, en el apartado
2.7 de este tema, con lo que:
334,26
47.361,16
2. IMPUESTO
SOBRE
TRANSMISIONES
PATRIMONIALES
Y
ACTOS
JURDICOS
DOCUMENTADOS
Este impuesto est regulado por:
GESTIN INMOBILIARIA
171
Bloque D - Tema 11
Prstamos.
Concesiones administrativas.
Arrendamientos.
Transmisin de valores.
Documentos notariales.
Documentos mercantiles.
Anotaciones preventivas.
Las tres modalidades son incompatibles, salvo en el caso de
transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) o las operaciones
societarias (OS), cuando tengan que plasmarse en una escritura
pblica o en un acta notarial. Adems, el IVA es incompatible con
el Impuesto por Actos Jurdicos Documentados (AJD) y con OS.
172
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 11
ESCALA DE GRAVAMEN
Hasta 24,04
0,06
De 1520,54 a 3.005,06
8,41
De 24,05 a 48,08
0,12
De 3.005,07 a 6.010,12
16,83
De 48,09 a 90,15
1,24
De 6.010,13 a 12.020,24
33,66
De 90,16 a 180,30
0,48
De 12.020,25 a 24.040,48
67,31
180,31 a 360,61
0,96
De 24.040,49 a 48.080,97
134,63
360,62 a 751,27
1,98
De 48.080,98 a 96.161,94
269,25
751,28 a 1.520,53
4,21
GESTIN INMOBILIARIA
173
Bloque D - Tema 11
174
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 11
GESTIN INMOBILIARIA
175
Bloque D - Tema 11
176
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 11
CATALUA Establece:
El 0,1 % en el caso de documentos de adquisicin de viviendas
declaradas protegidas, as como los del prstamo hipotecario
otorgado para su adquisicin.
El 1,5 % en el caso de documentos en relacin con los cuales se
haya renunciado a la exencin en el IVA.
Los otros documentos tributan segn la escala siguiente:
Tipo de
porcentaje
Hasta 60.000
05
075
Ms de 100.000
100
GALICIA Establece:
Para las primeras copias de escritura y actos notariales, el 1 %.
Para las primeras copias de escrituras que documenten la primera
adquisicin de vivienda habitual o la constitucin de prstamos
hipotecarios destinados a su financiacin, el 0,75 %.
GESTIN INMOBILIARIA
177
Bloque D - Tema 11
Es la persona acreedora de la deuda y quien emite la letra de cambio para que el deudor o librado la
acepte y se haga cargo del pago del importe de la misma.
178
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 11
SUPUESTO
Carlos Estepa compr el 20 de julio del ao 2002 una vivienda en
Valencia, que no se destinar a vivienda habitual, por un precio total de
340.700 , entregando al vendedor a la firma del contrato 210.300 y
firmando 5 letras de 26.080 cada una, con vencimiento 20 de julio de
los siguientes 8 aos a la compra.
Con estos datos, se pide:
a) Qu operaciones estn sujetas al Impuesto sobre Trasmisiones
Patrimoniales y Actos Jurdicos documentados.
Estn sujetas al ITP la transmisin de la vivienda, cuya base imponible ser el
valor de la transmisin, en este caso, 340.700 .
Est sujeta al Impuesto sobre AJD las letras de cambio, tomando como base
imponible el doble del valor por el que se giraron, dado que su vencimiento de 6
meses.
ESCALA DE GRAVAMEN
Hasta 24,04
0,06
De 1520,54 a 3.005,06
8,41
De 24,05 a 48,08
0,12
De 3.005,07 a 6.010,12
16,83
De 48,09 a 90,15
1,24
De 6.010,13 a 12.020,24
33,66
De 90,16 a 180,30
0,48
De 12.020,25 a 24.040,48
67,31
180,31 a 360,61
0,96
De 24.040,49 a 48.080,97
134,63
360,62 a 751,27
1,98
De 48.080,98 a 96.161,94
269,25
751,28 a 1.520,53
4,21
De 96.161,95 a 192.323,87
538,51
c) Sujetos pasivos
Por la transmisin del inmueble, el comprador.
Por las letras de cambio el vendedor
GESTIN INMOBILIARIA
179
TEMA 12
IMPUESTO SOBRE EL VALOR
AADIDO E IMPUESTO SOBRE
BIENES INMUEBLES
Bloque D - Tema 12
IVA e IBI
DE
BIENES
PRESTACIONES
DE
SERVICIOS
Estarn sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios
por empresarios o profesionales a ttulo oneroso, con carcter habitual u
ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
Las operaciones sujetas a este impuesto no estarn sujetas al
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas con
excepcin de las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles,
as como la constitucin o transmisin de derechos reales de goce
o disfrute1 que recaigan sobre los mismos, cuando estn exentos
del impuesto.
A los efectos del Impuesto sobre el Valor Aadido, se entender por prestacin
de servicios toda operacin sujeta al citado tributo que no tenga la
consideracin de entrega, adquisicin intracomunitaria o importacin de bienes.
En particular, se considerarn prestaciones de servicios entre otros:
GESTIN INMOBILIARIA
183
Bloque D - Tema 12
IVA e IBI
1.1.2. EXENCIONES
Estarn exentas de IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones,
incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar
despus de terminada su construccin o rehabilitacin.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerar primera
entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una
edificacin cuya construccin o rehabilitacin est terminada. No
obstante, no tendr la consideracin de primera entrega la
realizada por el promotor despus de la utilizacin ininterrumpida
del inmueble por un plazo igual o superior a dos aos por su
propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o
en virtud de contratos de arrendamiento sin opcin de compra,
salvo que el adquirente sea quien utiliz la edificacin durante el
referido plazo. No se computarn a estos efectos los perodos de
utilizacin de edificaciones por los adquirentes de los mismos en
los casos de resolucin de las operaciones en cuya virtud se
efectuaron las correspondientes transmisiones.
La exencin no se extiende:
184
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 12
IVA e IBI
185
Bloque D - Tema 12
IVA e IBI
186
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 12
IVA e IBI
Los datos que ha de incluir una factura para que sea legal son:
Nmero de la factura y, en su caso, serie.
Nombre y apellidos o denominacin social, Nmero de Identificacin Fiscal y domicilio, tanto del
expedidor como del destinatario (si el destinatario es una persona fsica que no desarrolle
actividades empresariales o profesionales bastar que, respecto a ella, consten su nombre y
apellidos y su Nmero de Identificacin Fiscal).
Descripcin de la operacin y su contraprestacin total (cuando la operacin est sujeta y no exenta
del Impuesto sobre el Valor Aadido, debern consignarse en la factura todos los datos necesarios
para la determinacin de la base imponible, as como el tipo tributario y la cuota tributaria
repercutida).
Lugar y fecha de su emisin.
GESTIN INMOBILIARIA
187
Bloque D - Tema 12
IVA e IBI
188
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 12
IVA e IBI
189
Bloque D - Tema 12
IVA e IBI
SUPUESTO
Una empresa promotora de viviendas vende uno de sus apartamentos
que termin de construir hace ao y medio a la persona a la que se lo ha
estado alquilando durante el tiempo transcurrido desde entonces por un
total de 138.000 . Estar esta operacin sujeta al IVA o al Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales?. Razona la respuesta y explica cual
ser la deuda tributaria.
Solucin:
Esta operacin estar sujeta al Impuesto sobre el Valor Aadido, pues no han
transcurrido ms de 2 aos desde que se termin la vivienda, y desde entonces el
inquilino tiene arrendada la vivienda.
Si la venta se le hiciera a otra persona distinta al inquilino, o hubiera transcurrido
ms tiempo, no estara sujeta al IVA, sino al Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales.
Se aplicar el tipo del 7 %, que es el que se aplica a los edificios o partes de los
mismos aptos para su utilizacin como viviendas. Esto supone que la deuda
tributaria ser:
7 % sobre 138.000 = 9.660
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 12
IVA e IBI
GESTIN INMOBILIARIA
191
Bloque D - Tema 12
IVA e IBI
2.5. CUOTA
Los tipos a aplicar al valor de la vivienda los establecen los ayuntamientos,
indicndose en la tabla siguiente algunos de ellos.
MUNICIPIO
(TIPO IMP.
SANTANDER
0,50%
BILBAO
0,89%
BARCELONA
0,89%
PAMPLONA
0,25%
MURCIA
0,81%
ALICANTE
0,67%
MLAGA
0,68%
BURGOS
0,35%
MADRID
0,51%
2.6.2. BONIFICACIONES
Del 50% de la cuota ntegra del impuesto, siempre que se solicite por los
interesados con carcter previo al inicio de las obras, las empresas de
urbanizacin, construccin y promocin inmobiliaria segn las condiciones y
plazos establecidos por la ley.
192
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque D - Tema 12
IVA e IBI
SUPUESTO
Con relacin al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, para una vivienda
cuyo valor catastral es de 98.000 .:
a) Cul ser a base imponible?
b) Qu gravamen se aplicar a la base imponible?
c) Cul ser la cuota?
Solucin:
a) Base imponible:
La base imponible ser el valor catastral ...................................98.000
b) Gravamen se aplicar a la base imponible:
d) Cuota:
La cuota ser el 050 % de la base imponible:
(050 x 98000 ) / 100 = 490
GESTIN INMOBILIARIA
193
BLOQUE E
LA VENTA
TEMA 13
TCNICAS DE VENTA
1. INTRODUCCIN
1.1. El papel del vendedor
2. LA VENTA
2.1. Presentacin del producto
2.2. Argumentacin
2.2.1. Conocimiento del producto
2.2.2. Conocimiento del cliente
2.2.3. Conocimiento de la competencia
2.3. Acristalamiento
3. LA NEGOCIACIN
4. EL TRATO CON LOS CLIENTES
4.1. Estilos de comportamiento
4.2. Actitud ante el interlocutor
4.3. Cmo tratar con algunos tipos de compradores
4.4. Empata
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
1. INTRODUCCIN
Probablemente hay tantas tcnicas de ventas como vendedores. Y,
probablemente, cada vendedor emplea tantas maneras de vender como tipos
de clientes se le presentan.
No obstante es posible dar unas indicaciones generales para que el vendedor
se enfrente a su tarea con cierta ventaja frente al comprador. En caso contrario
la venta no se realizar o se har en condiciones desfavorables para el
vendedor.
Segn expone J. Lidstone en su obra Negotiating profitable sales, vender es la
relacin entre el proveedor y el comprador (o potencial comprador) en la que la
necesidad de proveer supera considerablemente a la necesidad de adquirir.
Estamos pues ante una situacin en la cual el vendedor trata de persuadir al
comprador de que el producto que le ofrece es el que necesita y que debe
adquirirlo para satisfacer su necesidad.
El mtodo empleado por el vendedor para persuadir al comprador ser crucial
en el proceso, por lo que deber conocer su papel y disponer de los elementos
necesarios para convencer al comprador.
199
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
2. LA VENTA
Ciertamente, la venta supone, en la mayora de las ocasiones, persuasin,
convencer al comprador de que necesita el producto que le ofrecemos,
empleando para ello alguna o algunas de las tcnicas que le permiten
200
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
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TCNICAS DE VENTA
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Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
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Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
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Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
Permitir que haya algo detrs del orador que distraiga la atencin del
oyente.
206
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
2.2. ARGUMENTACIN
Una vez realizada la presentacin, el vendedor debe presentar argumentos que
ratifiquen lo que se ha expuesto, y que convenzan al cliente de que el producto
que se le propone es beneficioso para l.
Cuando se domina la materia, el vendedor no tiene reparos, en medio de los
argumentos a favor, en exponer algn argumento en contra, que no sea
importante. Esto dar ms fiabilidad a nuestra exposicin y aumentar la
confianza del comprador.
Pero si los argumentos en contra son expuestos al principio, se produce una
reaccin en el interlocutor que ser muy difcil de cambiar con los posteriores
argumentos a favor. Es decir, que primero le proporcionaremos aquella
informacin que sea ms apetecida por el comprador, seguida de aquellos
aspectos que puedan ser menos positivos, y reservando para el final alguna
informacin que pueda ser considerada como apetecible o positiva.
Algunas recomendaciones para la estrategia de argumentacin:
Emplear los argumentos lo antes posible, una vez que se han detectado
las necesidades del cliente y teniendo ya un primer conocimiento de la
personalidad del cliente.
GESTIN INMOBILIARIA
207
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
2.2.1.
208
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Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
2.2.2.
tres
GESTIN INMOBILIARIA
209
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
Uno de los principales problemas con los que se puede encontrar el vendedor
es que el cliente no capte correctamente el mensaje que le est transmitiendo.
La estructura mental de la informacin, la exposicin de la misma, el orden de
las palabras o de las ideas expresadas juegan un papel fundamental en la
comunicacin. En nuestro caso, el emisor del mensaje (el vendedor), tiene
inters en que el receptor (el comprador) reciba correctamente el mensaje, por
lo que debe tener en cuenta las posibles dificultades que este tendr para
comprenderle.
Puede ser de gran ayuda, aunque se corre el riesgo de generalizar las
conductas, el clasificar al cliente dentro de alguno de los tipos estndar, y sobre
esa base decidir el tipo de presentacin, argumentaciones y forma de trato.
Adems, tanto el mensaje emitido como el recibido no es solamente la
literalidad de lo que se dice. El mensaje se complementa con el lenguaje no
lingstico: los gestos, la expresin facial, la postura del cuerpo, el tono de la
voz, la mirada. El emisor aporta informacin auditiva y visual que debemos
comprender correctamente para completar el mensaje recibido.
1. Postura corporal
Cada una de las siguientes imgenes puede describir a ms de un tipo de
persona o de actitud. El concretar a cul de ellos pertenece el interlocutor
depender de otros factores que complementarn al que se muestra en las
figuras.
CASUALENFADADOIMPACIENTEAUTOSATISFECHO
210
MODESTOTMIDOAVERGONZADOTRISTE
DOMINANTESUSPICAZRETRADOINDECISO
RESIGNADOPREGUNTANDODUDOSO
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
2. Expresin facial
La expresin facial proporciona informacin sobre el grado de aceptacin y las
reacciones del interlocutor, aunque es necesario advertir que slo sirve de
orientacin:
Cejas
Completamente
elevadas
Elevadas
Fruncidas
Completamente
fruncidas
denotan
Incredulidad
Sorpresa
Atencin
Reflexin o
enfado
3. La mirada
Mirar directamente a quien escucha cuando se hace una afirmacin demuestra
seguridad, sinceridad y conviccin.
No mirar a quien habla denota desinters y menosprecio por lo que est
diciendo.
Todos estos aspectos nos permiten captar mejor el mensaje que est lanzando
el comprador cuando habla; enriquecen el mensaje oral. Pero tambin es
necesario analizar otros aspectos que permitan conocer mejor al comprador y
calcular qu producto le resultar ms satisfactorio. Nos referimos a los signos
externos, tales como:
La forma de expresarse.
GESTIN INMOBILIARIA
211
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
3. LA NEGOCIACIN
Es la etapa de la relacin entre vendedor y comprador en la que la necesidad
de vender es aproximadamente igual a la de comprar. Convencido el
comprador de que nuestra oferta es la que ms le interesa, ahora empieza a
poner nfasis en el precio y las condiciones de pago. Aqu, el vendedor deber
conocer a fondo las posibilidades de prstamos, forma de pago, descuentos,
ventajas fiscales, posibles mejoras de la vivienda, etc, que proporcionen al
comprador la sensacin de que est haciendo una buena compra al mejor
precio posible.
El vendedor que ya ha superado la fase de exposicin del producto y ha
convencido al cliente con sus argumentos, pasa ahora a la fase en la que debe
inspirar confianza a las personas con las que negocia, dando la sensacin de
que comprende sus necesidades y que ser confidente discreto si se le confan
aspectos econmicos. El negociador no tiene que ser exclusivamente
persuasivo. Debe lograr que el comprador cambie de opinin sobre l y que
deje de considerarlo un simple persuasor y pase a verlo como alguien dedicado
a solucionar sus problemas para poder adquirir el objeto de compra.
En esta fase, tanto el vendedor como el comprador deben hacer concesiones
mutuas. El vendedor abandonar la seguridad de las posturas inflexibles y
facilitar el acuerdo final dando la sensacin de ceder a los requerimientos del
cliente e induciendo al cliente a realizar concesiones. Slo si se conocen a
fondo las posibilidades de negociacin de ambas partes podr saberse donde
se puede ser firme y donde se pueden hacer concesiones a cerca del precio o
las condiciones. Debe evitarse todo intento de dominacin y, al mismo tiempo,
no se debe ceder a nada que sea realmente importante, pero s se puede dar la
impresin de que se cede en algo esencial, aunque en realidad no lo sea.
212
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
GESTIN INMOBILIARIA
213
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
Proximidad fsica
Sonrisas francas
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
La sonrisa.
La mirada.
Deben evitarse todas aquellas actitudes y gestos que puedan traslucir cierto
desinters por lo el interlocutor y por lo que nos est diciendo:
Bostezar
Mirar el reloj.
GESTIN INMOBILIARIA
215
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
Aunque los aspectos expuestos pueden darse de forma general como actitudes
agradables, deber tenerse en cuenta la personalidad del interlocutor.
CON
ALGUNOS
TIPOS
DE
Amistoso
Hablador
Caractersticas: Puede monopolizar
todo el tiempo de la venta, Aunque sea cuando haga una pausa
interrumpiendo y sentando para respirar, interrumpirlo con un
ctedra.
Estoy de acuerdo con eso, y ah radica
la ventaja de mi oferta.
Dificultad: Termina diciendo que ha
sido muy agradable la El que mucho habla poco escucha.
reunin y que seguir en Ser necesario repetirle los argumentos
contacto.
ms de una vez
Callado
Caractersticas: Hablar no habla pero Forzar al cliente a que responda a
se fija y escucha.
preguntas directas abiertas (cul es su
opinin?, cmo le gustara?).
Dificultad: Es muy difcil saber si le
interesa la oferta y su Esperar la respuesta aunque se
opinin.
produzca un incmodo silencio.
216
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
Pomposo
Caractersticas: Se siente motivado por
consideraciones de posicin
y reconocimiento de los
dems.
Tmido
Nuevamente
se
recomienda
la
Caractersticas: Es callado, evita el estrategia de hacer preguntas abiertas
contacto visual, juguetea con que hagan que el comprador participe
en la conversacin, as como el hacer
algo sobre la mesa.
clculos conjuntamente.
Dificultad: Si se intenta ser ms ameno
para atraer su atencin se Adoptar la postura de confidencialidad
pueden olvidar puntos clave amistosa puede ayudar a vencer parte
de la timidez.
de la presentacin.
4.4. EMPATA
El diccionario la define como "la capacidad o proceso de penetrar
profundamente, a travs de la imaginacin, dentro de los sentimientos y
motivos del otro". En un sentido menos acadmico, implica ponerse "en los
zapatos, o en la piel del otro", de manera que podamos entender realmente sus
penas, sus temores, o ms positivamente hablando, sus alegras.
Cuando se responde al arranque de pena o ansiedad de otro con: "Te sentirs
mejor maana" o "No te preocupes, el tiempo lo cura todo", Ya vers como
todo sale bien, podemos estar dndole el siguiente mensaje: "Debe haber algo
mal en ti para quejarte cuando no tienes motivos para ello"
El bien intencionado consejo "Date un bao bien caliente y te animars!"
podra ser interpretado: "Deberas ser capaz de resolver esto por ti mismo" o
"Los dems parecen arreglrselas en situaciones como esta".
El dar palabras de aliento como norma no siempre es lo ms apropiado.
Debemos ponernos en el lugar del otro y comprender sus sentimientos. La
GESTIN INMOBILIARIA
217
Bloque E - Tema 13
TCNICAS DE VENTA
persona puede creer sinceramente que est ofreciendo su apoyo, pero est
fracasando porque no existe empata.
Para que se produzca empata entre vendedor y comprador es necesario que
el primero adopte una postura de comprensin y respeto hacia el comprador
que le permita ver los problemas desde su punto de vista. En caso contrario, el
comprador se percatar de la falta de empata y adoptar posturas de prejuicio
negativo hacia el vendedor.
218
GESTIN INMOBILIARIA
BLOQUE F
MATERIALES DE
CONSTRUCCIN
TEMA 14
MATERIALES Y TCNICAS DE
CONSTRUCCIN I
1. INTRODUCCIN
2. LOS CIMIENTOS
2.1. Tipos de cimientos
2.1.1. Cimientos superficiales
2.1.2. Cimientos profundos
3. LA ESTRUCTURA
4. MUROS
4.1. Fachadas
4.2. Separaciones interiores
4.2.1. Acabados en los tabiques
5. PAVIMENTOS
5.1. Suelos de losas y baldosas
5.2. Suelos de madera
Bloque F - Tema 14
1. INTRODUCCIN
Todo buen profesional de la venta debe conocer a fondo el producto qu est
vendiendo. En el sector de la automocin, donde la competencia es feroz y la
oferta muy amplia, los tcnicos de ventas deben realizar cursos de reciclaje de
conocimientos tcnicos que les permiten realizar su funcin con ciertas
ventajas (o por lo menos, no quedarse atrs con respecto a los vendedores de
la competencia).
Los argumentos a aplicar en la estrategia del proceso de la venta de un
inmueble son, en ocasiones, poco objetivos o, por lo menos, bastante relativos.
Por otra parte, el conocimiento exhaustivo de las tcnicas y de los materiales
empleados en la construccin requerira algo ms que unos cuantos cientos de
palabras, pero el conocer algunos de ellos, aunque sea de manera superficial,
va a aportar argumentos firmes al vendedor.
Por todo esto, encaramos aqu una tarea poco fcil y a la vez interesante:
ofrecer una visin general de las tcnicas ms empleadas y los materiales
habituales en la construccin, con el propsito de comprender los trminos
empleados por los constructores y poder evaluar las memorias de calidades,
que son esos documentos que resumen las caractersticas, a grandes rasgos,
de los elementos ms visibles de una vivienda. Nos referimos al tipo de
cimentacin, el tipo de fachada, la calidad de los azulejos, suelos, pintura de
paredes, puertas, instalaciones de aire acondicionado, calefaccin,
videoportero, etc.
En todo edificio podemos distinguir los siguientes elementos:
Los cimientos, que soportan al edificio y le dan estabilidad.
La estructura, que resiste las cargas y las transmite a los cimientos.
La cubierta, que cierra el edificio por su parte superior.
Los muros, que aslan las diferentes estancias del edificio.
Los pavimentos
Las puertas y las ventanas, que permiten el paso de unas estancias a otras.
Otros elementos adicionales, como sistemas de suministro elctrico, de agua,
de comunicacin, sistemas de transporte vertical, calefaccin, eliminacin de
residuos, etc.
GESTIN INMOBILIARIA
223
Bloque F - Tema 14
2. LOS CIMIENTOS
Las cargas que soporta un edificio se
clasifican en muertas y vivas.
Las cargas muertas estn constituidas por el
peso del mismo edificio y de los elementos
mayores del equipamiento fijo. El peso es la
fuerza con que la Tierra atrae a los cuerpos, y
siempre se ejerce verticalmente y hacia abajo
Figura 2. Cargas en un edificio
224
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque F - Tema 14
(hacia el centro de La Tierra). Por ello, estos elementos ejercen una fuerza
descendente de manera constante y acumulativa desde la parte ms alta del
edificio hasta su base.
Las cargas vivas son las fuerzas provocadas por el viento, por movimientos
ssmicos, las vibraciones producidas por las actividades que se desarrollan en
el interior y el exterior del edificio, as como las fuerzas que producen los
cambios de temperatura y la dilatacin consecuente de los elementos del
edificio. Estas cargas son temporales y pueden provocar vibraciones,
sobrecarga y fatiga de los materiales.
En general, los edificios deben estar diseados para soportar toda posible
carga viva o muerta y evitar su hundimiento o derrumbe, adems de prevenir
cualquier distorsin permanente, exceso de movilidad o roturas.
La cimentacin es la parte estructural del edificio, encargada de transmitir las
cargas al terreno, proporcionando apoyo y estabilidad a los edificios.
Ser la consistencia del terreno y la profundidad a la que se encuentre una
capa resistente, as como el tamao y tipo de edificacin que se va a realizar,
los elementos principales que motivarn la eleccin de la cimentacin ms
apropiada.
GESTIN INMOBILIARIA
225
Bloque F - Tema 14
Figura 4. Cimentacin
sobre losa
Figura 6. Cimentacin
sobre pilotes
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque F - Tema 14
Se extienden varios metros bajo el edificio. Sus principales exponentes son los
pilotes y los pozos de cimentacin.
Los pilotes son pilares hincados o perforados en el terreno. Denominamos
pilote a un soporte, normalmente de hormign armado, de una gran longitud en
relacin a su seccin transversal, que puede hincarse o construirse in situ en
una cavidad abierta en el terreno
Es habitual construir grupos de varios pilotes, unidos por una estructura
superficial, tipo zapata, llamada encepado, y sta se encuentra unida a las
dems mediante una red de correas de hormign.
En la cimentacin sobre pilotes, las cargas del edificio se distribuyen a lo largo
de la longitud de stos. Ms concretamente, es la superficie de estos cilindros,
a los que llamamos pilotes, la que soporta la carga del edificio. Con una
determinada cantidad de hormign y hierro podemos hacer un solo pilote
grueso o cuatro ms finos. Si las cargas se distribuyen por la superficie lateral
del pilote, nos interesa la opcin de mltiples pilotes, ya que la superficie lateral
de esos cuatro cilindros es muy superior a la de un solo cilindro ms grueso (a
igualdad de cantidades de los materiales empleados en su construccin).
Los pozos de cimentacin se plantean como
solucin entre las cimentaciones superficiales,
(zapatas, losas, etc.) y las cimentaciones
profundas. La eleccin de pozos de
cimentacin aparece como consecuencia de
resolver de forma econmica la cimentacin de
un edificio cuando el estrato resistente se
encuentra a una profundidad de unos cuantos
metros. A diferencia de los pilares, los pozos
transmiten la carga del edificio al lecho de roca
estable sobre el que descansan. Podemos
decir que son como una prolongacin de las
zapatas hasta encontrar suelo firme.
Figura 7. Pozos de
cimentacin
GESTIN INMOBILIARIA
Profundos
Losa
Pilotes
Pozos
227
Bloque F - Tema 14
Apoyo puntual
Apoyo superficial
Reparten la carga
por toda la
superficie del pilote
Transmiten la carga
al estrato rocoso
228
GESTIN INMOBILIARIA
Bloque F - Tema 14
3. LA ESTRUCTURA
Los elementos bsicos de una estructura ordinaria son:
Una solera de hormign est formada por una capa de unos 10 cm. de hormign que contiene en su
interior una malla metlica, y todo ello sobre una lmina de plstico (PVC) sobre el suelo, para evitar
humedades (Ver documento pdf: realizacion solera de hormigon en el apartado de materiales de la
mesa de trabajo)
2
Muros de carga son aquellos que han sido construidos especialmente resistentes para soportar la
cargas superiores del edificio
3
Pilares son elementos de hormign con estructura metlica interior, de altura muy superior al ancho de
su base, que sirven para soportar cargas del edificio
GESTIN INMOBILIARIA
229
Bloque F - Tema 14
La funcin estructural del forjado es transmitir las cargas verticales a los pilares
y stos, a su vez, las transmiten a los cimientos.
4
5
Luz: distancia entre pilares o muros que soportan la cubierta o el forjado de un piso
Cubierta: parte de la estructura que cierra la construccin por su parte superior
Mallazo: malla cuadriculada realizada con varilla de hierro de unos 8-10 mm., con huecos de unos 10
cm.
230
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Bloque F - Tema 14
4. MUROS
El siguiente elemento estructural es el que permite el aislamiento de las
distintas estancias en que se divide una vivienda, y de sta con el exterior.
El elemento principal de los muros son los ladrillos o los bloques, y su eleccin
depende de la funcin del muro a construir. Para unir entre s estas unidades
bsicas del muro se emplea mortero a base de cemento y arena. Los ladrillos
presentan ondulaciones en sus caras con la finalidad de proporcionar una
mayor superficie de contacto entre el ladrillo y el mortero, y adems, impedir
que se deslicen transversalmente cuando el cemento ha endurecido
4.1. FACHADAS
Las obras de mampostera de las fachadas reciben el nombre de cerramientos,
estando formados, habitualmente, por cuatro elementos:
Hoja interior: se trata de un tabique fino sobre el que se extender el
revestimiento interior para posterior pintura.
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Hoja exterior: ste es un tabique grueso, siendo frecuente el que est formado
por ladrillo hidrofugado a cara vista, sin revestimiento alguno. Tambin se hace
de ladrillo normal, sin ningn tratamiento que lo haga impermeable, pero ste
tipo de ladrillo requiere una capa exterior de cemento que confiera a la fachada
impermeabilidad.
Cmara de aire: es el espacio, de unos 10
cm., que se deja entre las dos hojas, y que
suele rellenarse de algn material aislante
como la fibra de vidrio o la espuma de
poliuretano. La primera se comercializa en
planchas
de
distintos
espesores,
generalmente de color amarillo, mientras
que la segunda es un polmero que se
proyecta a presin mediante pistolas sobre
la superficie de una de las dos hojas, antes
de construir la siguiente hoja. Tambin se
emplean planchas de poliestireno (corcho
blanco)
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Bloque F - Tema 14
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Bloque F - Tema 14
a) Pintura de tabiques.
Actualmente se emplean dos tcnicas de pintura en
los tabiques de las viviendas: pintura lisa y al gotel.
Este ltimo emplea un sistema de proyeccin de
gotas de masilla semilquida que se adhiere al yeso,
ofreciendo un aspecto granuloso. Resulta ms
econmico, pues disimula las irregularidades y
ondulaciones del enlucido, mientras que la pintura lisa
requiere aplicar manualmente la masilla sobre el
yeso, rellenando las irregularidades y ondulaciones
que pudiera haber en ste.
Fig.17. Gotel
La pintura lisa puede tratarse para ofrecer una superficie brillante y dura,
mediante la tcnica del estuco veneciano. humedades (Ver documento pdf: estuco en
el apartado de materiales de la mesa de trabajo)
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Bloque F - Tema 14
5. PAVIMENTOS
Para revestir los suelos del interior de las viviendas se emplean,
principalmente, dos tipos de sistemas:
Madera.
Losas
El mrmol es una roca metamrfica, principalmente
compuesta por carbonato de calcio. Su facilidad de trabajo y
el elegante acabado que proporciona, hace de l uno de los
materiales naturales ms empleados en la pavimentacin de
viviendas.
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Bloque F - Tema 14
El mrmol tiene el inconveniente de ser atacado por los cidos, incluidos los
cidos dbiles como los que contiene el vinagre o el limn.
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Bloque F - Tema 14
La tarima flotante suele estar formada por piezas compuestas por dos lminas
de unos 3 mm, pegadas entre s y dispuestas de manera que las vetas van
perpendiculares. Estas piezas son tablas largas o baldosas que no se clavan ni
se pegan al suelo. Sencillamente, se mantienen por su propio peso y por la
presin a las paredes, y se ensamblan unas a otras mediante machi-hembrado.
(lengeta-ranura). Se colocan sobre una lmina de material aislante de la
humedad y que reduce el ruido de las pisadas. (Ver documento pdf: colocacion de
tarima flotante en el apartado de materiales de la mesa de trabajo)
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TEMA 15
MATERIALES Y TCNICAS DE
CONSTRUCCIN II
1. PUERTAS
1.1. Puertas huecas
1.2. Puertas macizas
1.3. Puertas de seguridad
2. VENTANAS
2.1. Aluminio
2.2. PVC
2.3. Madera
2.4. Acristalamiento
3. OTROS ELEMENTOS
3.1. Aire acondicionado
3.2. Calefaccin
3.3. Telecomunicaciones
4. ALGUNOS ASPECTOS DE IMPORTANCIA
4.1. Orientacin de la vivienda
4.2. Altura de los techos de la vivienda
4.3. Altura de la vivienda
4.4. Acerca de los planos
4.5. Superficie construida y superficie til
Bloque F - Tema 15
1. PUERTAS
La madera es un bien escaso, y caro. Las antiguas puertas de madera maciza
son objetos de lujo que han sido sustituidos por laminados, aglomerados y
otros derivados de la madera.
Vamos a detenernos un poco en las puertas ms empleadas actualmente en la
construccin:
Puertas huecas
Puertas macizas:
de aglomerado
de DM
Puertas de seguridad
Blindadas
Acorazadas
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Bloque F - Tema 15
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Bloque F - Tema 15
2. VENTANAS
Prcticamente se ha universalizado el uso del aluminio para la realizacin de
las ventanas, aunque est tomando mucho auge el PVC como elemento de
construccin y la madera sigue siendo sinnimo de categora.
2.1. ALUMINIO
Se trata de un metal ligero, altamente resistente a
los fenmenos atmosfricos y a la corrosin,
razonablemente barato, fcil de manipular y se
pueden fabricar perfiles lacados, naturales o
anodizados1 (mediante procesos qumicos y
electrolticos2) para darle el color y el aspecto
deseado. Para su ensamblaje se emplean tornillos
y remaches. Su mayor inconveniente es su
escasa capacidad como aislante trmico.
Figura 5. Perfil de ventana de
2.2. P.V.C.
El PVC o cloruro de polivinilo es un polmero artificial, derivado del petrleo,
cuyas caractersticas lo hacen muy adecuado para la construccin de
ventanas, que sern ms aislantes que las fabricadas con aluminio, ya que la
El aluminio, en contacto con el aire, se oxida rpidamente, formando una capa extremadamente
delgada, (001 micras), de xido casi del mismo color que el aluminio e impide que el oxgeno del aire siga
oxidndolo. De sta forma, la capa de xido formada protege al aluminio. El anodizado consiste en
provocar artificialmente la oxidacin del aluminio, obteniendo capas de xido de unas 25-30 micras. El
espesor de un folio normal para impresora es de unas 100 micras.
2
Bao electroltico: Deposicin de una capa de metal sobre un objeto mediante el paso de la corriente
elctrica a travs de una disolucin de una sal del metal. Esta es tambin la tcnica que se emplea en los
cromados, plateados y dorados de objetos metlicos.
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Bloque F - Tema 15
2.3. MADERA
A pesar de los muchos inconvenientes que tiene la madera como elemento de
construccin para exteriores, las ventanas de madera son un bien bastante
preciado en climas fros, ya que es mejor aislante trmico y acstico que el
aluminio o el PVC.
Requiere numerosos cuidados posteriores para evitar que se deteriore por la
accin del sol, la humedad y los mohos. Si la madera empleada no est
suficientemente seca de humedad y resina, con el paso del tiempo perder su
forma inicial, encogiendo y retorcindose.
En la actualidad pueden encontrarse ventanas construidas mediante la
combinacin de dos o ms de stos materiales (aluminio-madera, PVCaluminio, etc.)
2.4. ACRISTALAMIENTO
El vidrio, obtenido por fusin a unos 1.300 C de ciertos tipos de arenas, es
parte fundamental en las ventanas. Se trata de un material transparente, rgido
y aceptablemente resistente, con un coeficiente de dilatacin suficientemente
3
Conductividad trmica: cuando acercamos una llama a un extremo de una barra de metal, ste
aumenta su temperatura rpidamente en toda la longitud, ya que los metales transmiten muy bien el calor:
se dice que son buenos conductores trmicos. Por el contrario, los polmeros (plsticos), madera,
cermica, etc. son malos conductores trmicos: podemos decir que son aislantes ya que es baja su
conductividad trmica.
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Bloque F - Tema 15
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Bloque F - Tema 15
3. OTROS ELEMENTOS
3.1. AIRE ACONDICIONADO
Los equipos de aire acondicionado enfran el aire que circula por toda la
vivienda. Para ello es necesario contar con cuatro elementos bsicos:
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Bloque F - Tema 15
vivienda cuenta con los conductos y tubos necesarios para instalar el aire
acondicionado, pero no incluye ninguna de las mquinas.
La bomba de calor
es un sistema prcticamente igual al del aire
acondicionado, que incluye un mecanismo en la unidad exterior que le permite
producir aire caliente o aire fro, segn se seleccione.
3.2. CALEFACCIN
La calefaccin por agua caliente es un sistema que se basa en el
calentamiento de agua, que se har circular por la vivienda a travs de
unos tubos, y que transmite al aire circundante el calor acumulado en el
lquido. Requiere los siguientes elementos:
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Bloque F - Tema 15
3.3. TELECOMUNICACIONES
Ya est prcticamente generalizada la instalacin de los elementos necesarios
para poder captar en las viviendas los diferentes sistemas de
telecomunicaciones, tales como telfono, televisin area, televisin va
satlite, televisin por cable, Internet, radio, etc.
Tomas de telfono
Las viviendas deben contar con instalacin interior de cables que
permitan la conexin a la red de telefona. La conexin mediante
fibra ptica, en lugar de cables de cobre, es cada vez ms habitual.
Antena colectiva
Recibe las emisiones de VHF y UHF y las transmite a las
viviendas. Tambin suele incorporar la antena de recepcin de
FM.
Antena parablica
Recibe las emisiones va satlite. Los canales recibidos y el
nmero de estos dependen del tipo de antena, el satlite al que
est dirigida la antena y del amplificador instalado.
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Bloque F - Tema 15
Figura 11. Variacin del ngulo de incidencia de los rayos solares en invierno y en verano. Ambas
representaciones muestran la sombra del edificio a las 12 horas
250
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Bloque F - Tema 15
251
Bloque F - Tema 15
252
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Bloque F - Tema 15
Qu
sistema
de
ventilacin tiene la vivienda
en el cuarto de bao y en el
aseo?.
Si
no
tienen
ventanas, por dnde salen
los olores y la humedad?.
(shunts)
El lavadero, generalmente
ubicado junto a la cocina,
se encuentra en el extremo
opuesto de la vivienda.
No es el caso, pero es
frecuente que los muebles
estn representados ms
pequeos de lo que en
realidad deberan ser, para
que la vivienda parezca
ms grande.
Algunos planos incluyen una escala, pero su uso no es fcil, ya que requiere
estar haciendo reglas de tres, y su fiabilidad tampoco es muy grande. En el
caso presente s se corresponde con la realidad.
Normalmente no dispondremos de los planos de cotas, que son aquellos en
los que aparecen todas las medidas de la vivienda, ni de la escala
mencionada, pero un simple clculo matemtico nos dar el factor de
conversin por el que deberemos multiplicar cualquier medida tomada sobre el
plano, para obtener as la medida real:
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Bloque F - Tema 15
f=
f=
superficie
a b
superficie
28
28
=
=
= 0'4142 = 0,64
ab
5,2 13
67,6
EJERCICIO RESUELTO:
En el plano anterior. Las camas de los dormitorios pequeos son
de 90 cm. de ancho?, son de 180 de largo o de 2m?
Con una regla tomamos las medidas de la cocina, por ejemplo:
33 y 12 cm. respectivamente
Si la superficie real de la cocina es de 84 m2, el factor de conversin
ser:
f=
superficie
=
ab
8'4
=
3'3 1'2
8'4
= 2'1212 = 1,45
3'96
254
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Bloque F - Tema 15
Escalera
Ascensor
Figura 14. Parte del Plano de cotas de la vivienda tipo E del 5 piso de un edificio de siete plantas.
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Bloque F - Tema 15
90
= 0'25
360
En los planos de edificacin aparecen algunos smbolos que conviene conocer,
as como las instalaciones o elementos que representan. Veamos algunos de
ellos que aparecen en el plano de cotas de la figura 14.
Elemento
Smbolo
Descripcin
Pilar
Shunt
Es un tipo de chimenea
especialmente diseada para
la evacuacin de los productos
de la combustin de los
aparatos a gas o para la
evacuacin del aire viciado de
un local. La salida de cada
planta
no
va
unida
directamente
al
conducto
general principal sino a un
conducto
auxiliar
que
desemboca en aqulla.
En la vivienda slo se apreciar
la rejilla por la que se marcha el
aire viciado.
Chimenea
Bajante
256
las
aguas
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Bloque F - Tema 15
Cota:
Superficie
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257
GLOSARIO
GLOSARIO
ACREEDOR
ACTA DE
NOTORIEDAD
AGENCIA
INMOBILIARIA
Empresa
dedicada
a
las
transacciones
inmobiliarias,
especialmente alquiler y venta de inmuebles, que cobra un
porcentaje por sus servicios.
API
ARRENDADOR
ARRENDAMIENTO
DE TEMPORADA
ARRENDATARIO
ASIENTO
AVALISTA
BANCARROTA
BASE IMPONIBLE
BASE
LIQUIDABLE
BIENES
INMUEBLES
BONIFICACIN
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259
GLOSARIO
BOVEDILLA
CALIFICACIN
REGISTRAL
CANCELACIN
DEL PRSTAMO
HIPOTECARIO
CAPACIDAD
CAPITAL
CARENCIA
CARGAS
MUERTAS
CARGAS VIVAS
CARGAS
C.E.C.A.
CDULA
CDULA DE
HABITABILIDAD
CERTIFICACIN
260
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GLOSARIO
DE DOMINIO Y
CARGAS
CIMIENTOS
CLUSULAS
Disposiciones de un contrato.
COMISIN DE
APERTURA
COMISIN POR
AMORTIZACIN
ANTICIPADA
CONCURSO
CONSTRUCTOR
CONTRATO
BILATERAL
CONTRATO
CONSENSUAL
CONTRATO DE
ARBITRAJE
CONTRATO DE
ARRAS
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261
GLOSARIO
CONTRATO DE
MEDIACIN
CONTRATO
ONEROSO
CONTRIBUCIN
URBANA
Ver IBI.
CONVENIO
REGULADOR
CUENTA
VIVIENDA
CUOTA
CUOTA DE
AMORTIZACIN
CUOTA
TRIBUTARIA
DEDUCCIN
D.M.
262
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GLOSARIO
DECRETO DE
MEDIDAS
LIBERALIZADORAS
DEPRECIACIN
DERECHO DE
RETRACTO
DERECHO DE
USUFRUCTO
DERECHO DE
TANTEO
DERECHO REAL
DERECHOS
PASIVOS
DERECHOS
REALES DE
GARANTA
Son aquellos que recaen sobre un bien que se pone como garanta
del cumplimiento de una obligacin (ej.: pago de una deuda).
DESAFECTACIN
DESISTIMIENTO
DEUDA
TRIBUTARIA
DEVENGO
DEVENGO DEL
IMPUESTO
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263
GLOSARIO
DIFERENCIAL
DOMINIO
DOCUMENTO
PRIVADO
DOCUMENTO
PBLICO
EMBARGO
ENAJENAR
ENFITEUSIS
ENFOSCADO
ESCRITURA
PBLICA
ESTIPULACIONES
Clusulas de un contrato.
EVICCIN
EXCESO DE
CABIDA
EXENCIN
EXPEDIENTE DE
DOMINIO
264
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GLOSARIO
FEDATARIO
PBLICO
FIANZA
FINCA MATRIZ
FORJADO
GARANTA
PERSONAL
GASTOS
DEDUCIBLES
GASTOS DE
GESTIN
GRAVAMEN
GRAVMENES
OCULTOS
HECHO
IMPONIBLE
HIPOTECA CON
INTERS FIJO O
VARIABLE
IBI
IMPUESTO
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265
GLOSARIO
IMPUESTO DE
ACTOS
JURDICOS
DOCUMENTADOS
IMPUESTO
SOBRE EL
INCREMENTO
DEL VALOR DEL
INMUEBLE
VENDIDO
IMPUESTO
SOBRE
TRANSMISIONES
INCAPACITACIN
INFRACCIN
INMATRICULACIN
INSCRIPCIN DE
DOMINIO
INSOLVENCIA
INTERS LEGAL
DEL DINERO
INTERS DE
DEMORA
INTERS FIJO
INTERS
VARIABLE
I.P.
266
GESTIN INMOBILIARIA
GLOSARIO
IPC
IRPH
IS
IVA
JCENA
JUNTA DE
COMPENSACIN
JUSTIPRECIO
LETRA DE
CAMBIO
LEY DE
ARRENDAMIENTOS URBANOS
LICENCIA
URBANSTICA
LIQUIDACIN
Pago de la deuda.
MALLAZO
MANDANTE
MANDATARIO
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267
GLOSARIO
MEJORAS
TILES
MBOR
MORA
NIF
NOTA
REGISTRAL
NOTA SIMPLE
INFORMATIVA
NOTA SIMPLE
REGISTRAL
NOVACIN
NUDO
PROPIETARIO
OFERTA
VINCULANTE
PACTO DE
RETRO
268
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GLOSARIO
PARCELA
PARTES
PENALIZACIN
POR MORA
PERIODICIDAD
PILOTES
PLAN DE
ORDENACIN
URBANA
PLAZO DE
AMORTIZACIN
PLUSVALA
PREDIO
Finca. Inmueble.
PREDIO
DOMINANTE
PREDIO
SIRVIENTE
PRESCRIPCIN
PRESTATARIO
PRSTAMO
HIPOTECARIO
PRINCIPAL
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269
GLOSARIO
PRODIGALIDAD
PROMOTOR
PROPIEDAD
HORIZONTAL
PVC
RGIMEN DE
ESTIMACIN
DIRECTA
REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
REGLAMENTO
HIPOTECARIO
RETRACTO
REVERSIN
REVOCACIN
Es un acto jurdico que deja sin efecto otro acto jurdico anterior.
ROGACIN
SANCIN
TRIBUTARIA
270
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GLOSARIO
SEDE SOCIAL
SEGURO DE
AMORTIZACIN
DE PRSTAMO
SEGURO
MULTIRRIESGO
DEL HOGAR
Pliza que cubre los posibles desperfectos que pueda sufrir una
vivienda por distintas causas. (Si la vivienda tiene un prstamo
hipotecario, esta debe estar cubierta por un seguro contra
incendios).
SEGREGACIN
DE FINCA
Separacin de una parte de una finca, para formar por s sola una
independiente.
SEAL
SERVIDUMBRES
SHUNT
SMI
SOLAR
SOLERA
SOLERA DE
HORMIGN
SUBARRENDAR
SUELO NO
URBANIZABLE
SUELO
URBANIZABLE
NO
PROGRAMADO
SUJETO PASIVO
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271
GLOSARIO
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
SUPERFICIE TIL
TAE
TASA
TRANSMISIN DE
DOMINIO
USUFRUCTO
VENCIMIENTO
VICIOS OCULTOS
VIVIENDA DE
PROTECCIN
OFICIAL
ZAPATA
272
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