Le contrat de bail

I) La notion de contrat de bail

Le bail (qu'on appelle aussi contrat de bail ou contrat de location) est un document sign entre le
locataire et le propritaire (ou son reprsentant, par exemple une agence immobilire). Il expose les
caractristiques de votre location: montant du loyer, dure du bail... C'est donc d'un document trs
important qui va fixer les conditions de la location. Il est obligatoire pour les locations soumises la
loi de 1989 comme pour les locations .
Attention : Pour le locataire mineur, c'est ses parents de le signer.

II) Lintrt du contrat de bail

La loi du 6 juillet 1989 impose la rdaction d'un bail crit, sign pa le propritaire et le locataire.
Le bail peut tre tabli directement entre le propritaire et le locataire "sous seing priv" (sur papier
libre), ventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier de justice).
Il doit tre fait en deux originaux dont un exemplaire est remis au propritaire et au locataire.
Il peut aussi tre tabli par un notaire, c'est alors un acte notari, dont une copie tre dlivre au
propritaire et au locataire."
Certaines clauses doivent tre obligatoirement mentionnes dans le bail :
- Le nom et l'adresse du propritaire et de son mandataire
- La dure de la location et la date partir de laquelle le locataire dispose du logement
- La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres),
- L'numration des parties communes,
- L'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel,
- Le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa rvision ventuelle,
- Le montant du dpt de garantie, si celui-ci est prvu: il est limit deux mois de loyer sans les
charges et ne peut tre rvis ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail? SI le loyer est
payable par trimestre, le propritaire ne peut demander de dpt de garantie.
Propritaire et locatire peuvent convenir de clauses facultatives :
Elles ne doivent pas tre contraires la loi (Ex. le bail peut comporter une dure de location plus
longue que la dure minimum lgale). Le propritaire peut exiger qu'un tiers (membre de la famille,
employeur...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges.
Certaines clauses sont interdites. Mme si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles; c'est
notamment le cas de toute clause qui :
- Oblige le locataire en vue de la vente ou de la location du logement, laisser visiter le logement
les jours fris ou plus de deux heures par jours ouvrables,
- Impose au locataire la souscription d'une assurance habitation aprs une compagnie choisise par le

propritaire,
- Impose comme mode de paiement du loyer le prlvement automatique,
- Prvoir la responsabilit collective des locatives en cas de dgradation des parties communes de
l'immeuble,
- Prvoit la rsiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des
charges, du dpt de garantie, ou la non souscription d'une assurance des risques locatifs.- interdit
au locataire l'exercice d'une activit politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
Plusieurs documents doivent tre joints au bail :
- L'tat des lieux
- Si l'immeuble est en coproprit : les extraits du rglement de coproprit concernant la
destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le
nombre de millimes que reprsente le logement dans chaque catgorie de charges.
- L'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire obligatoirement souscrire.
- Lorsque le propritaire exige du locatire la caution d'un tiers : un engagement de caution
comportant la dure et l'tendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui
se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'tendue de son obligation.
Quel que soit le rgime matrimonial, les poux sont automatiquement co-titutlaire du bail, mme si
un seul d'entre eux a sign le bail (avant le mariage, par exemple).
Si l'un des poux quitte les lieux ou dcde, l'autre pourra invoquer le transfert ou la continuation
son profit du contrat de location.
Le locataire vit en concubinage :
- Si les deux concubins ont sign le bail, ils seront dans une situation analogue celle d'un couple
mari ;
- Si un seul concubin signe le bail, lui seul sera locataire, l'autre n'a aucun droit vis--vis du bailleur.
Mais en cas d'abandon des lieux ou de dcs du locataire en titre, le bail se transmettra l'autre
concubin condition qu'il prouve une cohabitation effective depuis au moins d'un an.
L'tat des lieux :
Il s'agit d'un document capital qui dcrit le logement lou. Apportez beaucoup de soin son
tablissement. En effet, c'est en comparant l'tat des lieux dress l'arrive et au dpart du locataire,
que le propritaire pourra, le cas chant, demander la rparation de certains lments dtriors.
Le locataire et le propritaire doivent constater l'tat des lieux ensemble, d'un commun accord lors
de la remise des cls et au moment de leur restitution. Ils le consignent par crit ; Cette mthode
n'occasionne pas de frais. Pour tre valable, l'tat des lieux doit tre sign par les deux parties.
Si l'une des parties refuse de dresser un tat des lieux contradictoire, l'autre peut rclamer le
concours d'un huissier pour l'tablir.
La rmunration de l'huissier est alors partage par moiti entre le propritaire et le locataire.
Le locataire peut faire complter l'tat des lieux pour ce qui concerne le systme de chauffage
pendant le premier mois de la priode de chauffe.

Les avantages de l'tat des lieux

Le propritaire a intrt tablir un tat des lieux, s'il refuse, il devra faire la preuve que les
dgradations qu'il invoque en fin de bail, sont dues la faute du locataire.
Si le locataire fait obstacle, son entre, l'tablissement de l'tat des lieux, il sera prsumm avoir
reu le logement en bon tat.

AVERTISSEMENT : Cette fiche ne dispense pas de consulter un professionnel du droit. Elle ne prsente qu'un caractre informatif et ne saurait
engager la responsabilit du CDAD quant au contenu des informations dlivres. 2009