VALUACIONES DE

TERRENO
Nuevo Pinar

PROPIETARIO: EMPRESA CONSTRUCTORA: KERN BAU INVERSIONES.

TELEFONOS: RPM: 975191212 RPC: 941441072

SOLICITANTE: Trinidad Leandro Jimmy Michelle
UBICACION: Nuevo pinar Distrito de Huaraz-Ancash
FECHA DE VALUACIN: 08 de Octubre de 2015
VALOR RESIDENCIAL: 450000 nuevos soles
PERITO:
ARQ. Patroclo Fernndez Baca Daz
VALUACION DE INMUEBLE:
I.- MEMORIA DESCRIPTIVA:
01. PROPIETARIO:
EMPRESA CONSTRUCTORA: KERN BAU INVERSIONES.
02. SOLICITANTE:
Trinidad Leandro Jimmy Michelle
03. OBJETO DE LA VALUACIN:
Determinar el valor residencial del Inmueble, para efectos de venta por parte del solicitante.
04. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN
08 de Octubre de 2015
05. REGLAMENTACIN EMPLEADA
Para la presente valuacin se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per; aprobado por R. M. N 126-2007-VIVIENDA de fecha07-05- 2007, efectundose por el

mtodo de Tasacin Directa, la misma que corresponde a la determinacin del valor de

los componentes fsicos del inmueble, inspeccin ocular del mismo y de su entorno, y
toma de muestras fotogrficas.
06. UBICACION
Nuevo pinar Huaraz- Ancash
07. AREA DEL TERRENO:
160 M2
08. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS
Paralela al condominio el pinar
09. PERIMETRO
10m x 16m
10. DESCRIPCION DEL INMUEBLE
Se trata de un terreno de forma irregular Ubicado a la altura del condominio el pinar.
11. TITULACION E INSCRIPCION
El inmueble se encuentra inscrito a favor del de la empresa constructora KERN BAU
INVERSIONES.
12. GRAVAMENES Y CARGAS
No tiene.
13. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
El predio se encuentra ubicado en zona Residencial de mediana densidad, colindante al
condominio el pinar.
14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta con vas vehiculares pavimentadas,
veredas, redes pblicas y domiciliarias de agua, desage , electricidad y telfono.

II. VALUACIN
a) VALOR DEL TERRENO: VT
Para la determinacin del valor unitario residencial del terreno, se ha tenido en cuenta
el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado

en el nuevo pinar. 350000 y 400000 nuevos soles .Por lo tanto en aplicacin del artculo
II. C. 23 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, tenemos:
rea del Terreno (S):
S = 10.00m x 16.00m
S = 160.00m
Valores Unitarios
Av. Santa Catalina: Va = US $ 600.00/m
Calle Saco Oliveros: V'a = US $ 400.00/m
Av. Santa Catalina(A)
(Va)
S
a
Calle Saco
Oliveros(B)
(Va)
30.00
12.00
b
PRIMER PASO: Repartimiento Proporcional
S = 360.00 m
Av. A : 360.00m x 12.00 = 102.86 m (S')
30 + 12
Calle B : 360.00m x 30.00 = 257.14 m (S")
30 + 12
SEGUNDO PASO:
Valorizacin de reas prorrateadas del terreno
Av. A: Frente = 12.00m S' < 3a
VT-S = 102.86m x US $ 600.00/m
VT-S = US $ 61, 716.00
Calle B: Frente = 30.00m S" < 3b
VT-S = 257.14m x US $ 400.00/m
VT-S = US $ 102,856.00
--------------------------------------------------VT = US $164,572.00
TERCER PASO:
Valorizacin del terreno considerando como frente el lado "a"
Av. A : S < 3a
V'T = 360.00M X US $ 600.00/M
V'T = US $ 216,000.00
CUARTO PASO: Valorizacin del terreno considerando
como frente el lado "b"
Calle B : S < 3b
V"T = 360.00M X US $ 400.00/M
V"T = US $ 144,000.00
QUINTO PASO: Comparacin de valores encontrados
Entonces el valor definitivo ser:
V T = US $ 216,000.00
b) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP
El valor total del predio (VTP), ser igual al
Valor del Terreno (VT) ; o sea:

VTP = VT
VTP = US $ 216, 000.00

c) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP

De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia
de valuacin; y teniendo en cuenta la situacin actual del mercado, el perito considera
que el valor de tasacin calculado refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha
que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:
VCP = VTP
VCP = US $ 216, 000.00
SON: DOSCIENTOS DIECISEIS MILY 00/100
DOLARES AMERICANOS
III. DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA
- Se cont con copias del Certificado de Gravamen y copia literal de la ficha N 274515
del registro de la Propiedad Inmueble del nuevo pinar.
- La informacin de precios se obtuvo del campo y se comprob con datos de nuestra
base de datos.
--------------------------------------------------------ARQ. Patroclo Fernndez Baca Daz
CAP 2132-Perito inscrito en la Superintendencia de Banca y Seguros REPEV N 004-97
HABILITACION VIGENTE
a) El valor del rea del dominio
exclusivo, se obtiene aplicando el
procedimiento del articulo II. C.22.
pero con un Supuesto valor
urbano (SVU), el mismo que se
determina como sigue:
SVU= VT x a ( 1.00 - 0.01 d )
3.00
2.3 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO
PRIVADO EN CONDOMINIO
La valuacin de un lote de terreno urbano
que tenga frente a un pasadizo comn o
va de dominio privado en condominio, se
obtiene sumando al valor del rea del
dominio exclusivo, el valor que le
corresponde del pasadizo comn;
conforme al siguiente procedimiento:
En la que:
SVU= Supuesto valor urbano de la va
de dominio privado.
VT = Valor del terreno de la va pblica
desde la que se accede a la va de
dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado
expresado en metros y centmetros,
medida en el lindero de sta con la

va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor
de 1.0 se asumir una unidad (1.0)
como valor de la misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el
vrtice ms cercano del terreno
materia de valuacin, expresado en
metros y submltiplos, medida
sobre las lneas de propiedad
colindantes con la va de dominio
privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU)
resultar menor de 0.5 VT se
desechar ste, considerndose
como mnimo 0.5 VT
b) La va de dominio privado o pasadizo
comn, se valoriza de acuerdo al
procedimiento sealado en el articulo
II. C.22 y el resultado obtenido se
reparte proporcionalmente al rea o en
su defecto al frente del lote materia de
valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible
acceder desde dos o ms vas pblicas,
para cada una de ellas se seguir el
procedimiento sealado anteriormente,
escogindose el valor que resulte mayor.
ARTICULO II. C.24)
CASO PRACTICO
CONSIDERACIONES PREVIAS:
SVU = V T x a (1.00 - 0.01 d)
3.00
SVU = Supuesto valor arancelario urbano de la
va de dominio privado.
VT =Valor arancelario o comercial de la va
pblica desde la que se accede a la va
de dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado
Si a > 1 se asume a = 1
3.00 3.00
d = Distancia de la va pblica hasta el
vrtice ms cercano del terreno materia
de tasacin.
Si S V U < 0.5 V A U se considera como mnimo 0.5 VAU
32.00
f S 8.00
d
a 16.00
S1
Calle Pascual Saco

Oliveros
(cuadra 3)
VCU
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCU) de la calle = US $ 400.00/m
a = 4.00m
d = 16.00m
SOLUCIN
PRIMER PASO: CLCULO DEL SUPUESTO VALOR
URBANO (SVU)
SVU = VCU x a (1 - 0.01 d)
3
Como a > 1, entonces asumimos como mximo la unidad
3
SVU = US $ 400.00/m x 1 (1 - 0.01 x 16.00)
SVU = US $ 400.00/m x 0.84
SVU = US $ 336.00
SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR
(v t)
S = 8.00m x 16.00m
S = 128.00m S < 3f
Vt = 128.00m x US $ 336.00/m
Vt = US $ 43, 008.00
TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't)
S1 = 128.00m Frente = a = 4.00m S1 > 3a
v't = 48.00 m2x US $ 400.00/m + 80.00 m2 x
US $ 400.00/m2 x 0.5
v't = US $ 19, 200.00 + US $ 16, 000.00
v't = US $ 35, 200.00
Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente al
terreno interior (Pr)
Pr = v ' t
8
Pr = US $ 4, 400.00
CUARTO PASO: CLCULO DEL VALOR DEL
TERRENO (VT)
VT = vt + v't/8
VT = US $ 43, 008.00 + US $ 4, 400.00
VT = US $ 47, 408.00
MUCHAS GRACIAS!
ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS
TELEF.: 2653347 CEL.: 999722766
E-mail: akropolisrl@hotmail.com