Modalidades de la compraventa:

Compraventa condicional:
Condicin suspensiva:
Mientras la condicin suspensiva no se cumpla:
Vendedor: la cosa vendida sigue siendo de su propiedad y no tiene
obligacin de entregarla al comprador.
Comprador: no tiene obligacin de pagar el precio, y solo tendr
derecho para exigir las medidas conservatorias.
Cuando la condicin suspensiva se cumple, nace la obligacin y el derecho
de las partes.
Entrega la cosa vendida al comprador antes de cumplida la condicin:
El comprador no adquiere el dominio de ella y ser considerado como
administrador de cosa ajena.
En caso de no cumplirse la condicin, el que ha recibido la cosa debe
devolverla con sus frutos.
Pago del precio antes de cumplida la condicin:
En caso de no cumplirse la condicin, el que ha recibido la cosa debe
devolverlo con sus intereses.
Entrega de la cosa y pago del precio antes de cumplida la condicin:
Si la condicin no se cumpliese, se har restitucin reciproca de la
cosa y el precio, compensndose los intereses de este con los frutos
de aquella.
Condicin resolutoria:
Si se produce la condicin resolutoria, se extingue el derecho.
Mientras no se produzca la condicin:
El vendedor y comprador quedaran obligados como si la venta no
fuese condicional.
Una vez entregada la cosa, el vendedor solo tendr derecho a pedir
las medidas conservatorias de la cosa.
Si la condicin se cumple:
Nacer la obligacin de restituir la cosa a su dueo, es decir, el
vendedor.
Caso de duda:
En caso de duda de qu tipo de condicin es, se considerara que es
resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la condicin, el
vendedor hubiese entregado la cosa al comprador.

Clausula de no enajenar:

Prohibicin absoluta de enajenar:

Esta expresamente prohibida.
Ella no anula el contrato, sino que debe tenerse por no escrita.
Prohibicin respecto de persona determinada:
La clausula es vlida.
La persona no necesita ser designada por nombre y apellido, bastando su
individualizacin.
Efectos por el incumplimiento de la clausula:
Si la prohibicin ha sido puesta con el carcter expreso de condicin
resolutoria, el vendedor puede demandar la nulidad y reivindicar la
cosa del tercero.
Si la prohibicin se estipulo bajo pena de multa, la enajenacin ser
vlida y el vendedor solo tendr derecho a reclamar el pago de la
multa.
Si no se estipulo la pena de la condicin, la enajenacin ser vlida y
el vendedor podr exigir daos y perjuicios.

Venta con pacto de retroventa:

Concepto:
Hay venta con pacto de retroventa cuando el vendedor se reserva la
facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el precio o una cantidad
mayor o menor estipulada en el mismo contrato.
Para que haya venta con pacto de retroventa, es necesario que el contrato
haya sido seguido de la transferencia del dominio.
Se trata de una venta hecha bajo condicin resolutoria: se reputa que la
propiedad nunca ha salido del patrimonio del vendedor y quedan sin efecto
los actos de disposicin sobre la cosa hechos por el comprador.
Condiciones de validez:
Debe recaer sobre bienes inmuebles.
Plazo:
El plazo para recuperar la cosa no puede ser mayor de tres aos.
Si las partes hubieran estipulado un trmino mayor, el plazo debe
considerarse reducido al lmite legal.
Si la clausula de retroventa no estipula un plazo, debe considerarse
que se ha referido al termino legal de tres aos.
Debe estipularse en el mismo acto de la venta:
Esta suele fijar el precio que deber pagar el vendedor original para
rescatar la cosa, el que puede ser menor, igual o mayor que el de la
venta.

Si nada se dijera sobre el precio, el precio ser el mismo del de la

venta.

Derecho de rescate:
El titular del derecho es el vendedor, p3ero tambin puede ser ejercido:
Por sus cesionarios
Por sus herederos
Por sus acreedores en el ejercicio de la accin subrogatoria.
El derecho se ejerce contra:
El comprador o sus herederos, sin que importe que sean incapaces.
Los terceros adquirentes de la cosa.
El derecho se extingue por:
Expiracin del trmino para ejercerlo.
Renuncia del vendedor a ejercerlo.
Perdida de la cosa
Efectos del pacto:
Efectos antes de que se ejerza rescate:
El comprador se encuentra en la condicin de un propietario que
tiene el dominio afectado a una condicin resolutoria:
Puede realizar actos de disposicin, pero estos derechos
quedan extinguidos si el vendedor rescata la cosa.
Puede realizar actos de administracin, que debern ser
respetados por el vendedor que haga valer su derecho de
rescate.
Dado que las cosas se deterioran o pierden para su dueo,
estas pesaran sobre el comprador. Si el vendedor hace valer el
pacto de retroventa, el comprador responder por la prdida o
deterioro que hubiera sucedido por su culpa.
El vendedor no tiene ningn derecho real sobre la cosa. Solo tendr el
derecho personal de readquirir la propiedad.
Efectos del ejercicio de rescate:
El ejercicio del rescate provoca la resolucin retroactiva de la venta.
Efectos sobre el vendedor rescatante:
Debe restituir el precio pactado.
Debe reembolsar las sumas que hubiere gastado el comprador
en la entrega de la cosa y en el pago de los honorarios y
gastos del contrato.
Debe reembolsar las mejoras necesarias o tiles que el
comprador haya hecho en la cosa, no as las voluntarias,
respecto a la cuales el derecho del comprador se reduce a
retirarlas si al hacerlo no causa perjuicio a la cosa.
Efectos sobre el comprador:

Debe devolver la cosa con todos sus accesorios, incluyendo las

mejoras tiles y necesarias.
Solo puede conservar los frutos percibidos hasta el momento
de la resolucin.
Los frutos naturales pendientes de percepcin deben
distribuirse entre rescatante y comprador a prorrata del tiempo
de produccin.
Efectos sobre terceros:
Todos los derechos que hayan adquirido terceras personas
sobre la cosa por acto de disposicin del comprador quedan sin
efecto.
Los actos de administracin celebrados por el comprador con
terceros no afecta el derecho de estos.

Pacto de reventa:
Concepto:
Es la clausula por la cual el comprador puede restituir al vendedor la cosa
comprada, recibiendo de el precio que hubiese pagado, con exceso o
disminucin.
Al igual que la retroventa, es una condicin resolutoria que permite dejar sin
efecto la enajenacin, pero en la reventa depende del comprador.
Se le aplica el mismo rgimen legal que a la retroventa, aunque la cuestin
difiere en los efectos con relacin a terceros. El adquirente deber devolver
la cosa libre de gravmenes, en el estado en que la compro. La declaracin
de rescate, hecha por el comprado, no tiene ningn efecto sobre los
derecho sobre la cosa que el mismo haya transmitido a terceros.

Venta con clausula de arrepentimiento:

Concepto:
La clausula de arrepentimiento es una facultad que se reservan el vendedor
o el comprador o ambos a la vez, de dejar sin efecto el contrato
restituyndose recprocamente lo que hubieran recibido o lo mas o menos
que se estipulase.
Esta clausula tiene carcter resolutorio del contrato, haya o no mediado la
tradicin de la cosa al comprador.
Efectos:
Si no ha mediado la tradicin de la cosa:
El contrato se extingue sin que se produzca ningn efecto.
Mediando la tradicin de la cosa:

Si ha sido estipulado en favor del vendedor: tiene el mismo rgimen

legal que un pacto de retroventa.
Si ha sido estipulado en favor del comprador: tiene el mismo rgimen
legal que un pacto de reventa.

Pacto de preferencia:
Concepto:
El pacto de preferencia es la clausula en virtud de la cual el vendedor se
reserva el derecho de recomprar la cosa, si el comprador decide revenderla
o darla en pago a terceros, ofreciendo las mismas condiciones que estos.
Requisitos:
Que el comprador se decida a vender o dar en pago la cosa.
Que el vendedor preferido ofrezca por la cosa el mismo o mejor
precio y las mismas o mejores ventajas que ofrece un tercero.
Si el vendedor vendiese la cosa a un tercero sin dar aviso al vendedor
originario, la venta ser valida y el vendedor solo tendr derecho a reclamar
daos y perjuicios.
El derecho de preferencia es intransmisible. Tampoco puede ejercerse por
los acreedores del vendedor en ejercicio de la accin subrogatoria.
Efectos:
El comprador debe dar aviso al vendedor de las condiciones que le son
ofrecidas por el tercero.
Si el vendedor quiere hacer uso de la preferencia, debe:
Ofrecer las mismas condiciones de compra que el tercero hubiere
ofrecido.
Hacerlo dentro del plazo correspondiente contado desde la
notificacin de la oferta del tercero:
Tres das para muebles
10 das para inmuebles.
Si el comprador vendiese la cosa a un tercero sin dar aviso al vendedor
originario:
La venta ser valida
El vendedor tendr derecho a reclamar daos y perjuicios.
Venta en pblica subasta:
Cosas muebles: el vendedor originario pierde todo derecho de
preferencia.
Cosas inmuebles: el vendedor tendr derecho a ser notificado sobre
el da y lugar en que ha de hacerse el remate. Si no se le notifica, el
vendedor tendr derecho a reclamarle daos y perjuicios al
comprador.

Venta con pacto de mejor comprador:

Concepto:
Es la estipulacin de quedar deshecha la venta, si se presentase otro
comprador que ofreciese un precio ms ventajoso.
A diferencia del derecho de preferencia, el derecho surgido del pacto de
mejor comprador es transmisible.
Condiciones de ejercicio:
Se debe tratar de un bien inmueble.
El plazo pactado no puede exceder los tres meses.
El nuevo comprador debe ser ajeno al contrato originario.
Efectos:
Obligaciones del vendedor:
Debe hacer saber al comprador quien sea el mejor comprador.
Hacer saber en qu consisten las mayores ventajas
Derecho de preferencia del comprador:
Notificado de la mejor oferta hecha por un tercero, el comprador
tiene derecho a proponer iguales ventajas, en cuyo caso ser
preferido.
Si el comprador no ofreciere iguales ventajas, el vendedor puede
disponer de la cosa en favor del nuevo comprador.