Perspectivas Econmicas y Desafos

para el Mercado Inmobiliario

23 de mayo de 2013
Los contenidos de esta presentacin han sido preparados utilizando fuentes y modelos de anlisis que consideramos confiables en las actuales circunstancias. No obstante,
nuestra firma no asume responsabilidad alguna por las decisiones que se puedan tomar en base a los mismos, ni siquiera ante la eventualidad de un error de transcripcin de
informacin estadstica divulgada por terceras partes. Se prohbe la reproduccin total o parcial de este documento sin autorizacin escrita de Deloitte S.C.

Contenido
Las claves del marco internacional y regional
Perspectivas econmicas para Uruguay

Perspectivas para la construccin y el mercado inmobiliario

Deloitte S.C. 2013

Contenido
Las claves del marco internacional y regional
Perspectivas econmicas para Uruguay
Perspectivas para la construccin y el mercado inmobiliario

Deloitte S.C. 2013

El marco internacional est signado desde hace aos por varios factores
derivados de la falta de dinamismo en las economas desarrolladas.

Dlar y euro depreciados

frente a las monedas
emergentes

Crecimiento dbil en
economas desarrolladas

El marco internacional favorece el

ingreso de capitales a las economas
emergentes

Tasas internacionales de
inters en niveles mnimos por
algunos aos ms

Emergentes se han
desacelerado pero siguen
impulsando la economa
mundial

Deloitte S.C. 2013

En Argentina predomina un escenario de escaso dinamismo con

deterioro de las expectativas.
Actividad econmica
Variacin interanual enero-abril 2013
Intermediacin financiera
Sector agropecuario

1,2%

TOTAL
Salud
Comercio
Transp. y comunicaciones

Adm. pblica y defensa

Industria
Act. inmobiliaria
Construccin
Energa y agua
Minas y canteras

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14% 16%

Fuente: Indice General de Actividad elaborado por la consultora Orlando Ferreres

ndices de Confianza (2010 = 100)

Universidad Torcuato Di Tella
Indice de Confianza del Consumidor

180

ndice de Confianza en el Gobierno

160

140
120
100
80

60
abr-06

abr-07

abr-08

abr-09

abr-10

abr-11

abr-12

abr-13

Deloitte S.C. 2013

A su vez, la magnitud de la brecha cambiaria consolida expectativas de

devaluacin (particularmente despus de las elecciones de octubre).
Tipo de cambio
$ / US$
Dlar informal ("blue")

10,5

10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0

6,5
6,0
Mercado oficial

5,5
5,0
4,5
4,0
may-12
6

jul-12

sep-12

nov-12

ene-13

mar-13

may-13
Deloitte S.C. 2013

La persistencia de los controles cambiarios contina alentando la fuga

de capitales e impacta negativamente sobre el mercado inmobiliario.
Cuenta capital y financiera
En millones de US$ corrientes
20.000
15.000
10.000

5.000
0
-5.000
-10.000
-15.000

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

Escrituras de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires

Datos mensuales. Variacin interanual
50%

40%

Comienzo de controles cambiarios

30%
20%
10%

El eventual impacto sobre el mercado

inmobiliario de la operacin de blanqueo de
capitales anunciada por el gobierno ser
probablemente pequeo.

0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
-60%
mar-10

sep-10

mar-11

sep-11

mar-12

sep-12

mar-13

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

Deloitte S.C. 2013

La magnitud de los desequilibrios macroeconmicos incrementan la

probabilidad de una crisis, que probablemente no es inminente
Reservas internacionales (en millones de US$)

Gasto Primario - Sector Pblico Consolidado

60.000

% del PIB
40%

38,6%

50.000
35%

40.000
30%

30.000
25%

20.000
20%

10.000
15%
1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012*

0
abr-93

abr-98

abr-03

abr-08

abr-13

Posibles disparadores de un escenario ms negativo:

Fallo desfavorable en el juicio con los hold-outs

Resultados adversos para el oficialismo en las elecciones de octubre

Progresivo incremento de las tensiones sociales

Cada del precio de los commodities

Deloitte S.C. 2013

En cualquier caso, la economa argentina no mostrara gran dinamismo

en el mediano plazo y tendra impactos negativos sobre nuestro pas.

Argentina - Crecimiento del PIB

Variacin promedio anual
12%
8%

4%
2,0%
0,0%

0%
-4%
-8%
-12%
2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014*

Deloitte S.C. 2013

Contenido
Las claves del marco internacional y regional
Perspectivas econmicas para Uruguay

Perspectivas para la construccin y el mercado inmobiliario

10

Deloitte S.C. 2013

La economa uruguaya complet en 2012 un perodo de diez aos de

fuerte crecimiento.

Producto Interno Bruto

Variacin promedio anual
10%
8%
6%
4%

2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
1996

11

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

Deloitte S.C. 2013

El crecimiento econmico fue acompaado por una importante

mejora de los fundamentos macroeconmicos.
Financiamiento externo

Inflacin anual

% del PIB

60%

8%
Inversin Extranjera Directa

50%

6%

40%

4%

Saldo en Cuenta Corriente

SCC + IED

2%

30%
0%

20%
-2%

10%

-4%

0%

-6%

1992

1995

1998

2001

2004

2007

2010

2013

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

Exportaciones por destino

Deuda Pblica Neta

Como % del total exportado

En % del PIB

90%

80%

Desdolarizacin
Mayores plazos
Altas reservas

70%

60%

Otros destinos

80%

Argentina

74,9%

Brasil

70%
60%
50%

50%

40%

30%

40%

19,3%

20%
30%

27%

10%
5,8%

20%
dic-02

0%
dic-03

dic-04

dic-05

dic-06

dic-07

dic-08

dic-09

dic-10

dic-11

dic-12

1982

1987

1992

1997

2002

2007

2012

Uruguay mantiene un esquema de tipo de cambio flexible, que debera mitigar los shocks
externos negativos.
Desde una perspectiva financiera, la vulnerabilidad asociada a Argentina ha descendido.
12

Deloitte S.C. 2013

A su vez, Uruguay se volvi un destino atractivo para la inversin

extranjera.
Inversin Extranjera Directa
Millones de US$
3.000
2.708
2.512

2.500

Sectores clave para la IED y el crecimiento

econmico

2.200
2.000

Agronegocios

1.500

Real Estate

1.000

Consumo Masivo
500

Complejo Forestal
0
1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013*

Logstica

Inversin extranjera directa

% del PIB

Infraestructura

8
7

2006-2012

1996-2000

Servicios profesionales
Servicios financieros

4
3

Software

Turismo

1
0
Chile

Uruguay

Costa
Rica

Per

Colombia

Brasil

Argentina

Mxico Venezuela

Fuente: Economist Intelligence Unit y BCU

13

Deloitte S.C. 2013

Sin embargo, en el transcurso de 2012 se observ una marcada

desaceleracin de la actividad econmica.

Crecimiento desestacionalizado trimestral del PIB

4%
2,9%
2,5%

3%
2%

1,6%
1,2%
0,9%
0,9%

1%
0%

-0,1%
-0,5%

-1%
Total

Sin EGA

-2%
-3%
2010,3 2010,4 2011,1 2011,2 2011,3 2011,4 2012,1 2012,2 2012,3 2012,4
EGA: Electricidad, Gas y Agua

14

Deloitte S.C. 2013

En ese marco, se fueron acentuando algunos desequilibrios

macroeconmicos que se insinuaban en los aos previos.

CRECIMIENTO
ECONMICO

SALARIOS

RESULTADO
FISCAL

TIPO DE
CAMBIO

15

Objetivos
inconsistentes
para la poltica
econmica

GASTO
PBLICO

INFLACIN

Deloitte S.C. 2013

La inflacin se ha ubicado en niveles persistentemente elevados

Inflacin anual
10%

Proyecciones

9%
8,1%
8%

7,5%

7%
6%
5%

Rango meta

4%
3%
2%
1%
0%
dic-08

16

sep-09

jun-10

mar-11

dic-11

sep-12

jun-13

mar-14

dic-14

Deloitte S.C. 2013

 en un marco de fuerte crecimiento del salario real y de una poltica

fiscal expansiva.

Salario Real

Cuentas pblicas

Variacin promedio anual

En aos mviles, como % del PIB

8%

5%

6%

Resultado primario
4%

4%

Resultado global

3%

2%
0%

2%

-2%

1%

-4%

0%

-6%

-1%

-8%

-2%

-10%
-3%

-12%
-4%

-14%
1998

17

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

feb-04

feb-05

feb-06

feb-07

feb-08

feb-09

feb-10

feb-11

feb-12

feb-13

Deloitte S.C. 2013

La baja del dlar obliga al BCU a comprar divisas en el mercado y limita

el margen para una poltica antiinflacionaria ms decidida.
Mercado de cambios
Cotizacin del dlar y compras del BCU
Mill. US$

$ / US$

Fuera de escala:
Compras por
US$ 120 milones

60

22,5
22,0

50

21,5
40

21,0

30

20,5
20,0

20

19,5
10
0
mar-12

19,0

may-12

jul-12

sep-12

Compras del BCU - eje izq.

18

nov-12

ene-13

mar-13

18,5
may-13

Tipo de cambio ($/US$) - eje der.

Deloitte S.C. 2013

Uruguay luce caro en dlares frente a todas las referencias relevantes.

TCR bilateral con Argentina
Indice promedio 1976-2007= 100
160

Tipo de cambio oficial

140

TCR bilateral con Estados Unidos

Dlar informal ("blue")

120

Indice promedio 1976-2007=100

155

100
135

80
115

60
95

40
abr-92

abr-95

abr-98

abr-01

abr-04

abr-07

abr-10

abr-13

75

TCR bilateral con Brasil

Indice promedio 1976-2007= 100

55

160
35
abr-89

abr-93

abr-97

abr-01

abr-05

abr-09

abr-13

140

120

100

80

60

40
abr-91 abr-93 abr-95 abr-97 abr-99 abr-01 abr-03 abr-05 abr-07 abr-09 abr-11 abr-13

19

Deloitte S.C. 2013

La inestabilidad econmica en Argentina y la prdida de competitividad

de Uruguay est afectando negativamente el ingreso de turistas.
Cantidad de turistas en temporada por nacionalidad
En miles de personas
800

739
708

700
600

Argentina
Brasil

500

400
300
200

122
103

100
0
2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

La estada media baj 3% y el gasto de divisas realizado por los turistas en esta temporada
se redujo un 12% frente a la temporada anterior.
20

Deloitte S.C. 2013

Todos esos elementos reafirman nuestra visin de que 2012 fue un

ao bisagra y que es muy probable una desaceleracin mayor.

Se agot el impulso de precios crecientes de los commodities y se observan shocks

regionales adversos.

La economa registr una desaceleracin permanente que no est incorporada en las

expectativas del gobierno y sindicatos en relacin al gasto pblico y los salarios.

Los fundamentos macroeconmicos se han deteriorado.

Producto Interno Bruto
Variacin promedio anual
10%

8,9%

8%

Promedio 2004-2011:
6% anual

6%

6,5%
3,9%

4%

3,0% 3,2%
2,2%

Sin electricidad ni efecto

Montes del Plata:

2%
0%
-2%

2012: 3,7%
2013: 2,4%
2014: 2,0%

-4%
-6%
-8%
-10%
1998
21

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014*
Deloitte S.C. 2013

Las expectativas empresariales apuntan en la misma direccin:

crecimiento pero desaceleracin.
Produccin de la empresa en el prximo ao
% del total de respuestas
70%
59%

60%
62%
50%

55%
56%

57%

41%

41%

60%
Se mantendr

47%
45%

40%36%

36%

30%

37%

Aumentar
31%

9%

9%

20%
8%

10%
3%

0%
mar-10

22

3%

2%

sep-10

mar-11

sep-11

6%

mar-12

sep-12

Caer

mar-13

Deloitte S.C. 2013

Contenido
Las claves del marco internacional y regional
Perspectivas econmicas para Uruguay

Perspectivas para la construccin y el mercado inmobiliario

23

Deloitte S.C. 2013

La construccin mostr un importante dinamismo en la ltima dcada,

sustentada en un fuerte incremento de la inversin privada.
PIB de la Construccin
Variacin promedio anual
18,7%

20%

15%
10%
4,3%

5%

2,7%

0%
-5%
-10%
-15%
-20%
1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

Inversin en Construccin
En millones de US$ de 2012
7.500
6.750

Inversin pblica

6.000

Inversin privada

5.250
4.500
3.750
3.000
2.250
1.500
750
0
1988

24

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

Deloitte S.C. 2013

En tanto, en 2013 acusar una importante cada a instancias de la

finalizacin de las obras de Montes del Plata.
PIB de la Construccin
Variacin promedio anual
25%
20%

Con Montes del Plata

15%

Sin Montes del Plata

13,7%

10%
5%
5,0%

1,0%

0%

-8,3%

-5%
-10%
2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013*

Incluso sin considerar el impacto de MdP, aguardamos una significativa desaceleracin

de la construccin en 2013, en un marco de menor crecimiento en Uruguay y elevada
incertidumbre en el contexto regional.
25

Deloitte S.C. 2013

El mercado inmobiliario local ya muestra seales de desaceleracin.

Nmero de compraventas en Maldonado

1.600
1.400
1.200

Natural
Aos mviles

1.000

Nmero de compraventas en Montevideo

Datos trimestrales - ndice base 1999 = 100

800

160

600

Fuera de escala
2007,2 = 180

150

400
200

140

0
2004,09

130

2005,09

2006,09

2007,09

2008,09

2009,09

2010,09

2011,09

2012,09

120

Recaudacin ITP real

Variacin trimestral interanual

110

Fuera de escala

30%

100

Serie desestacionalizada
Ciclo tendencia

90

20%

Cepo
cambiario
argentino

10%

80
2004,3

2005,3

2006,3

2007,3

2008,3

2009,3

2010,3

2011,3

2012,3

0%

-10%

-20%

-30%
2001,1

26

Recesin
1999-2002

Reforma
tributaria

Quiebra
Lehman Bros.

Fuera de escala

2003,1

2005,1

2007,1

2009,1

2011,1

2013,1

Deloitte S.C. 2013

La Ley 18.795 ofrece una importante oportunidad para expandir la

oferta en los segmentos de construccin que han crecido menos.

Superficie construida en Montevideo por tipo de vivienda

Metros cuadrados - Datos semestrales
150.000

Crecimiento acumulado
2004 2012
Torres Suntuarias

125.000

Colectivas

80%

Individuales

100.000

Torres Econ. y Med.

75.000

90%
60%

50.000

25.000

30%

0
2000.I

2002.I

2004.I

2006.I

2008.I

2010.I

2012.I

Fuente: INE
27

Deloitte S.C. 2013

De todas formas, la construccin en otros segmentos debera mantener

cierto dinamismo para que la actividad del sector no se resienta.
Superficie construida en Montevideo por tipo de vivienda
Miles de metros cuadrados - Datos anuales
300

250

200

150

100

50

0
1992 1994 1996 1998 2000 2002
Fuente: Estimaciones Deloitte en base a INE

28

2004

2006

2008

2010

2012

2014*

Deloitte S.C. 2013

Los costos continan creciendo desde los muy elevados niveles que ya
han alcanzado a instancias de los aumentos salariales.
Costos de la construccin en trminos reales

Costos de la construccin en US$

Variacin promedio interanual

Variacin promedio interanual

2011

2012

2011

2012

2013*

3,2%

ndice de costos de la
construccin

17,8%

9,2%

16,8%

2,3%

-3,3%

Costo de los materiales

13,3%

5,1%

9,6%

9,7%

10,1%

Costo de la
mano de obra

22,3%

13,2%

24,4%

ndice de costos de la
construccin

4,9%

6,0%

Costo de los materiales

0,9%

Costo de la
mano de obra

9,0%

2013*

Costo de la Construccin en trminos reales

Costo de la Construccin en dlares

Indice Base Promedio 2002-2011=100

Indice Base Promedio 2002-2011=100

125

30%

240

130%

120
200
115
160

110
105

120

100
80
95
90
1999

29

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013*

40
1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013*

Deloitte S.C. 2013

Medidos en UI, los precios de las viviendas mostraron una suba fuerte
en los ltimos aos y se ubican por encima de la media histrica.
Precio de la vivienda en UIs (Montevideo)
Promedio en UI/m2 de las compraventas - Trimestres mviles.
13.500

12.500
Promedio
ltimos 10 aos

11.500

10.500

9.500

8.500

7.500
2000,09

30

2002,09

2004,09

2006,09

2008,09

2010,09

2012,09

Deloitte S.C. 2013

Comentarios finales

El mercado inmobiliario muestra signos de desaceleracin producto de las

turbulencias en los mercados internacionales y de las medidas de control de capitales
implementadas por Argentina.
La desaceleracin de las compraventas es ms marcada en los segmentos
destinados a compradores de ingresos altos (Punta del Este, Colonia, franja costera
de Montevideo).
La merma de nuevos proyectos grandes en el Este pone un sesgo negativo para la
actividad en 2014 (los proyectos actuales se siguen llevando a cabo).
El desarrollo de la construccin en el marco de la Ley 18,795 continuara
impulsando la construccin en segmentos medios.
No obstante, en un contexto de costos crecientes, los mrgenes de rentabilidad para
el desarrollador y las empresas constructoras son estrechos y algunas zonas
contempladas en la Ley no estn recibiendo muchas expresiones de inters.
Las perspectivas de un crecimiento econmico ms moderado y los desequilibrios
macroeconmicos que han surgido plantean un escenario con ms incertidumbres para
la inversin.

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Deloitte S.C. 2013

Sobre Deloitte
Deloitte se refiere a una o ms de las firmas miembros de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, una compaa privada del Reino Unido
limitada por garanta, y su red de firmas miembros, cada una como una entidad nica e independiente y legalmente separada. Una
descripcin detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus firmas miembros puede verse en el sitio web
www.deloitte.com/about.
Deloitte presta servicios de auditora, impuestos, consultora y asesoramiento financiero a organizaciones pblicas y privadas de
diversas industrias. Con una red global de Firmas miembro en ms de 150 pases, Deloitte brinda sus capacidades de clase mundial y
servicio de alta calidad a sus clientes, aportando la experiencia necesaria para hacer frente a los retos ms complejos del negocio.
Aproximadamente 182.000 profesionales de Deloitte se comprometen a ser estndar de excelencia.

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