You are on page 1of 25

EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLDIRI,

CONSTRUCII SPECIALE I MIJLOACELE FIXE GRUPA II-VI


LECTOR CURS EVALUARE
ing.CHIOPU CORNELIU
CAPITOLUL I - GENERALITI
Evaluarea mijloacelor fixe este necesar a fi efectuat atunci cnd ntr-o economie de tranziie la economia de
pia, fenomenul inflaionist modific controlat, sau de mai multe ori necontrolat valoarea acestora. Agenii economici
imobilizeaz capital n active corporale care sunt supuse deprecierii prin utilizare n timp.
Activele corporale aferente capitalului imobilizat se mpart n 2 categorii i anume:
-a/ terenurile, inclusiv investiiile pentru amenajarea lor
-b/ mijloacele fixe*
*Mijloacele fixe sunt considerate obiectele, sau grupul de obiecte care :
1./ au o valoare de intrare mai mare de 15.000.000 lei
2./ au o durata normal de utilizare de minim 2 ani
H.G.R. 2.139 /2005 ( publicat n Monitorul Oficial 46 ianuarie 2005 ) prezint clasificarea n 3 grupe
principale i anume :
1- Grupa 1
Cldiri i construcii speciale
2- Grupa 2
Echipamente tehnologice ( maini i instalaii de lucru );
Aparate i instalaii de msur, control i reglare ;
Mijloace de transport ;
Animale i plantaii
3- Grupa 3
Mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie a valorilor umane i materiale
i alte active corporale.
Prin noua abordare s-a apreciat c se impune o apropiere de clasificarea mijloacelor fixe promovat pe plan
mondial, adic de reducere a numrului de grupe pentru o operare ct mai uoar a amortizrii.
De asemenea, H.G.R 2.139 a anulat drept criteriu de clasificare natura materialului din care s-a realizat activul,
aplicndu-se criteriul de performan care stabilete c un activ trebuie s ndeplineasc o anumit funciune pe o anumit
durat de funcionare indiferent de naura materialului.
De asemenea n noul s-a anulat criteriul de selectare funcie de material pentru condiii speciale generice de
mediu normal sau agresiv, trecndu-se la durate de funcionare difereniate pentru construciile din mediu agresiv
( alimentar, materiale de construcii, metalurgic, i chimic ).
O noutate o constituie i posibilitatea pe care o are consiliul de administraie de a reduce sau majora cu 20 %
durata de via a activului funcie de situaia concret a acestuia. Doar meninerea peste durata de viat legal a
mijloacelor fixe care pot crea prejudicii asupra sntii i mediului impune aprobri i avize de la organismele naionale
de atestare.
n privina evalurii terenurilor care trec din adinistrarea statului n proprietatea societilor comerciale,
prezentm elementele de baz din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat n Monitorul Oficial nr. 54 din febr.1992 ), hotrre care
impune o abordare unitar pentru ntocmirea documentaiei care st la baza obinerii certificatului de proprietate asupra
terenului. Valorile rieite din formulele de calcul au fost folosite doar pentru nscrierea n contabilitate.
Pentru terenurile din administrarea primriilor, care sunt scoase la licitaie n vederea concesionrii s-au
asocierii, s-a considerat c trebuie aplicat Decizia 79 / 1992 a C.P.M.B decizie care a fost preluat i de alte orae ale
rii. Aceast evaluare presupune din partea evaluatorului cunoaterea zonrii teritoriale din localitate, precum i preurile
propuse aferente acestor zone. Acest mod de evaluare este acceptat pentru stabilirea unui pre tehnic, impozitare sau
nchiriere,etc. Nu reprezint niciodat valoare de pia
Pentru terenurile agricole, care trec din proprietatea statului ctre alt proprietate a statului, pe care se fac culturi
de pioase, modalitatea de abordare a evalurii presupune selectarea informaiilor tehnice promovate de Legea 18/ 1991
I Legea 16 / 1994 ( Legea Arendei ).
Pentru aceste 3 situaii valorile pentru 1mp de teren se vor considera valori contabile sau tehnice i niciodat
nu pot fi considerate valori de pia.

Pentru abordarea evalurii mijloacelor fixe, suportul de curs va prezenta paii pe care
evaluatorul trebuie s-i respecte la elaborarea raportului de evaluare patrimonial, astfel nct acesta s fie complet,
justificat i explicit. Vor fi prezentate metode de calcul pentru stabilirea valorilor de nlocuire, criterii de abordare a
deprecierii sau a uzurii efective, de coninut al descrierii cldirilor sau de prezentare a memoriului de evaluare
patrimonial.
Cursul asigur i un rezumat al Standardelor de Evaluare Patrimonial, cu acele criterii de selecie a practicii de
raportare pentru proprietile supuse tranzaciilor imobiliare. Se impune deasemnea a fi prezentate cteva dintre
elementele codului deontologic al evaluatorului n lumina respectrii acestor standarde profesionale Europene.
EVALUAREA TERENURILOR PENTRU NREGISTRARE
CONTABILA SAU TEHNICA
Terenurile din intravilan sau extravilan se supun evalurii fie c acestea sunt terenuri libere fie c sunt ocupate de
cladiri sau alte construcii, agricole sau ocupate cu plantaii.
Terenul are valoare pentru c el are utilitate ca amplasament pentru construcii, de recreere, de cultivare agricol
sau de suport al cilor de comunicaii.
n literatura de specialitate din ar avem 3 metode bazate pe formule de calcul al preului terenului i aceste
metode sunt :
A./ Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991
B./ Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB
C./ Evaluarea terenurilor agricole
Evaluarea terenurilor care aparin societilor comerciale cu capital majoritar de stat se face folosind criteriile
din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat in M.O .54 /1992 ), evaluare care se face n scopul dobndirii certificatului de
atestare a dreptului de proprietate asupra terenului i nscrierea acestor valori n contabilitate ( cont 2112 ). n
prezenta expunere vom puncta elementele ce reprezint interes in evaluarea propriuzis a terenului. Documentaia de
evaluare conine 2 piese principale
1./ piesele desenate ale documentaiei de evaluare
2./ piesele scrise care cuprind evaluarea propriuzis
PIESELE DESENATE
Planurile obligatorii ce se ataeaz sunt :
a./ planul de ncadrare n zon a incintei, sau incintelor societii
comerciale i se ntocmesc la scara 1: 10.000 pn la scara 1: 100.000 funcie de mrimea incintei i cuprind cile de
comunicaii, principalele reele edilitare i vecintile
b./ planurile topografice cu situaia planimetric a incintei
societii
ntocmite la scara 1:500 pn la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma ptrate
sau dreptunghiulare i nu trebuie s depeasc dimensiunile 80/65 cm.i cuprind n
mod obligatoriu urmtoarele: mprejmuirile incintei, cldirile, reelele edilitare, cile de transport, terenurile libere,
elementele hidrografice. Sunt precizate:
Sc- suprafaa construit ce reprezinta proiecia la sol a conturului exterior al cldirii
Sr- suprafaa reelelor edilitare i reprezint suma suprafeelor de reele exterioare amplasate subteran i
suprateran
St- suprafaa reelelor de transport ce reprezint drumuri, ci ferate navale, aeriene, tunele, parcri, poduri
Sl- suprafeele libere, adic altele dect cele menionate mai sus -exemplu fiind spaiile verzi
n anexa suportului de curs este prezentat un plan de incint ntocmit conform metodologiei H.G.R.834 /1991
PIESELE SCRISE
Piesele srise privind evaluarea propriuzis pornete de la urmtoarea formul :
Vt = V b x ( 1 + N )
n care :
Vt = valoarea terenului
Vb = valoarea de baz determinat pe baza preului de 495 lei/mp Aceast valoare s-a determinat
pornindu-se de la preul de 5 lei/mp x 99 ani perioada de concesionare. La aplicarea H.G.R. 500/1994 preul de 495
lei /mp se multiplic cu coeficientul 8,873, iar pentru reactualizarea contabil conform cu H.G.R. 983-1999 coeficientul
de reactualizare este 7, 352

( 1 + N ) reprezint coeficientul de corecie a preului de baz a terenului, n care N reprezint suma


coeficienilor pe baza criteriilor de localizare.
Criteriile pentru care N se poate selecta sunt :
1./ Categoria localitii 2./ Amplasarea terenului 3./ Funciile economice i caracterisiticele
sociale ale localitii 4./ Poziia terenului fa de accesul la reelele de transport -5./ Echiparea tehnico-edilitar a
zonei n care se afl terenul 6./ Caracteristicele geotehnice ale terenului
7./ Restricii de folosire a terenului
conform planului urbanistic 8. / Terenuri poluate cu reziduuri
Valoare a terenului se va inregistra n patrimoniul societilor comerciale n contul activ 212 ,, alte fonduri n
anexele prezentului suport de curs este ataat un exemplu de plan cadastral de incint, n care sunt promovate informaii
privitoare la abordarea analizelor privind suprafeele menionate n expunerea teoretic.
METODA CONF. DECIZIEI 79 /II/ 1992
Metoda a fost propus n anul 1992 de ctre primria municipiului Bucureti pentru stabilirea unui pre de
concesionare a terenurilor destinate construciei pentru o perioad de 49 ani. Punctul 1 al deciziei nr. 79 aproba metoda de
calcul si formula din anexa 1. Aceasta este:
P = ( A + S + D + T + Tf + E + G ) x M x F x H x U
unde

A = amplasamentul conform zonificrii din municipiu


S = instalaii sanitare apa-canal
M = mrimea terenului
D = drumuri
F = natura terenului de fundare
T = termoficare
H = regimul de nlime
Tf = telefonie
U = utilizare
E = electricitate
G = gaze

Pentru fiecare dintre aceti parametrii sunt stabilite valori n lei, coeficieni sau
procente care asigur valoarea corect dup localizarea terenului n cadrul localitii.
Voi prezenta mai jos ctiva dintre aceti parametrii pentru a se putea opera pe exemple de evaluare ( Valoarea
lui A este data pentru anul 1992 )
A zona ,,0 18.000 lei/mp zona I - 14.000 lei/mp zona II - 10.800 lei /mp
D 16,7 % din A drum asfaltat ,betonat 9,14 % drum pietruit
S 16,7 % retele la gard ; 14,20 % retele la 100 m ; 11,7 % pana la 200 m
T 16,7 % retea la gard ; 13,7 % retele la 100m ; 10,63 % pana la 200 m
Tf 3,4 % la gard ; 2,86 % pana la 100 m ; 2,31 % pana la 200 m
E 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m
G
6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m
M 1,0 suprafata < 300 mp 1,05 suprafata 300-500 mp 1,25 supr> 10.000
F 1,0 teren bun fundare 0,85 teren macroporic 0,5 terenuri cu umpluturi
H
1,0 pentru P+1-3 E ; 1,25 pentru P+4-6 E ; 1,40 pentru P+7-12 E
U 3= cladiri comerciale, hotel, birouri, mica industrie 2 blocuri locuinte
1 vile 0,5 pentru activitati non profit, caracter social cultural, umanitar
Aceasta formul a fost mbuntit n anul 1998 de ctre specialiti din cadrul
Corpului Expertilor Tehnici i publicat n buletinul nr. 46 /1998, dar incorect apreciat ca fiind formula care stabilete
valoarea de pia pentru terenuri.
EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE
Evaluarea terenurilor agricole care sunt n patrimoniul societilor comerciale cu capital majoritar de stat i au
profil agricol se bazeaz pe o analiz care se face pornind de la analiza calitii terenului agricol pe clase de fertilitate i
dup modalitatea de acces la aceste terenuri agricole pentru lucrrile de arturi i pentru strnsul recoltei.n scopul
analizei corecte a condiiilor menionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilitii solului pentru terenurile agricole
s se preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt informaiile date de Legea 16/1994 -Legea Arendrii.
Aceast lege consider c potenialul de producie al terenurilor agricole se clasific n funcie de sol pe baza normelor de
bonitare natural pentru terenul arabil n 5 clase de fertilitate:
Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie,
permeabile, neafectate de fenomene de degradare i aflate pe suprafee plane sau forte slab nclinate.
Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie sau mijlociu-fin,
cu permeabilitate bun sau mijlocie-mic, slab afectate de fenomene de degradare i aflate pe suprafete plane sau slab
nclinate.

Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat profunde, cu textura
mijlocie, mijlociu-grosier sau fin, moderat afectate de fenomene de degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu
nclinate.
Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternic afectate de fenomene de
degradare.
Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosinta arabil, foarte
puternic afectate de fenomene de degradare.
Fiecare clas de calitate a terenului se mparte n 3 categorii, n funcie de gruparea parcelelor, forma i
obstacole, distana fa de centrul de localitate, de centrul de depozitare i valorificare a produselor, de calitatea
drumurilor i de ali factori, dup cum urmeaz:
Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme i dimensiuni optime pentru mecanizare, grupate, drumuri foarte
bune, acces uor i distan mic de centrul de localitate, de centrul de depozitare i valorificare sau gar.
Categoria B - terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme i dimensiuni ce asigur condiii medii de mecanizare,
moderat grupate, acces mediu, cu drumuri ntreinute.
Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme i dimensiuni ce au condiii diferite de mecanizare,
dispersate, drumuri necorespunzatoare i la distane mari fa de centrul de localitate sau gar.
Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de ctre institutele pedologice din jude, iar categoriile de teren sunt
stabilite de evaluator.
n anexele Legii 16/1994 sunt stabilii i coeficieni de bonitare funcie de tipul culturilor agricole precum i
coeficieni de convertibilitate pentru tipurile de produse i gru ca produs de referin. n Legea 18 sunt trecute preuri
pentru tipurile de terenurile agricole .
METODE DE PIA PENTRU EVALUAREA TERENURILOR
Pentru terenuri, prezentm 6 metode de evaluare bazate pe principii de pia,la care suma estimat de evaluator
reprezint o opinie bazat pe informaiile la zi pentru tranzaciile efectuate pentru terenurile considerate libere sau
ocupate de cldiri. Aceste informaii precum i tehnica de evaluare va fi susinut de exemple de astfel de evaluri.
Se vor prezenta 6 procedee de evaluare :
1./ Metoda comparaiei directe
2./ Proporiei
3./ Extraciei
4./ Parcelrii
5./ Tehnica rezidual
6./ Capitalizrii rentei de baz
Metoda comparaiei directe
Se utilizeaz evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul
evaluarii. Metoda este cea mai utilizat i preferabil cnd exist date comparabile.
Prin aceast metoda informaiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate, comparate i corectate funcie de
asemnri i de diferenieri. Elementele de comparaie sunt :1./ drepturile de proprietate 2./ restriciile legale 3./
condiiile pieii ( data vnzrii )4./ localizarea 5./ caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) 6./ utilitile disponibile
7./zonarea 8./ cea mai bun utilizare.
Pentru caracteristicele fizice avem n vedere: suprafaa, forma, lungimea la faad, topografia, localizarea i
vederea.
Pentru evaluare este indicat s se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe comparatii. Pentru c preurile s-au
schimbat relativ mult din 1990-1992 ncoace, loturile de teren comparabile trebuie s fie alese cu date ct mai recente.n
sistemul acesta de evaluare a terenurilor este important baza de date privitoare la aceste tranzacii. Uneori evaluatorul
este obligat s aleag informaiile despre tranzacii ntre proprieti situate n apropierea subiectului, dar ncheiate cu mult
timp n urm i tranzacii recente cu terenuri situate n aprpriere dar cu o suprafa mult mai mare.De asemenea este
cunoscut c exista tendina ca preul terenului s scad. Se subnelege c este logic s se selecteze terenuri cu suprafee
ct mai apropiate n suprafa I ct mai recent tranzacionate astfel ca evaluarea s fie apreciat ca foarte corect.
Zonarea este unul dintre criterii i este recomandat s se aleag amplasamente din aceiai zon.cu terenul subiect.
Informaiile directe se pot obine cu prile implicate n tranzacii, cu avocai, notari, ageni imobiliari. Preurile
de analiz este ideal s reprezinte, pentru terenurile n discuie, preuri tranzactionate, iar dac acest lucru este dificil se
pot lua n consideraie preurile nenegociate. Pentru coreciile ce se impun asupra preurilor se recomand ca acestea s
fie fcute funcie de datele disponibile ( calitatea lor) i s fie exprimate n moned sau n procente. Se propune s se
nceap cu aceste corecii de la dreptul de proprietate, conditiile pietii apoi cu cele referitoare la localizare si
caracteristicele fizice.

Este necesar s avem n vedere n analiza terenurilor libere supuse tranzaciilor i aspectul legat de cea mai buna
utilizare deoarece pot fi identificate utilizri care creaz valoare i evaluatorul poate ncepe selecia proprietii
comparabile i apoi se estimeaz valoarea terenului.
Ca regul general, cu ct sunt mai mici i mai putine deosebirile ntre subiect i terenurile comparabile cu att
este mai mare precizia i posibilitatea de a pronuna valori corecte.Toate coreciile trebuie prezentate ntr-o form logic
i uor de neles.
n anexa suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare a terenului prin metoda comparaiei directe
folosind procedeul comparaiei pe perechi de date.
n anexele ataate prezentului suport de curs este explicat principiul analizei pe principilu perechilor de date un
caz de evaluare a terenului folosind aceast metod.
n anexele acestui suport de curs v este prezentat un model de evaluare prin metoda procedeului bazat pe
perechi de date.
Metoda proporiei
n localitile urbane dezvoltate se gsesc foarte rar amplasamente libere i valoarea lor nu poate fi estimat prin
comparaie direct motiv pentru care se folosete metoda proporiei. Metoda este bazata pe principiul echilibrului i pe
conceptul contribuiei, adic ntre diferite componente ale proprietii exist o proporie adecvat i nici una nu conduce
la o disproporie in raportul teren / cldire / proprietate. Se fac analize pe tipuri de proprieti i localizri ntre care se
stabilete un raport tipic. Metoda nu d o valoare determinant proprietii dar poate fi folosit cnd este insuficient
numrul de tranzacii de terenuri libere comparabile. Aprecierea prin aceasta metoda este grosier pentru c se pot ridica (
sau exista ) cldiri mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egal.
Metoda extraciei
Metoda este o varianta a metodei proporiei, mai simpla, ntruct din valoarea
proprietii se scade contribuia construciei evaluat prin costuri depreciate.
Analiza se face deasemenea pe baza unor date legate de localizarea proprietilor de implicarea unui specialist n
evaluarea cldirilor. Valoarea dat pentru teren prin metoda extraciei poate fi utilizat pentru comparaie cu preurile
pentru terenurile libere i se pot considera drept parametrii normalizai mai mult dect valori absolute.
Metoda parcelrii
Metoda se refer la terenurile libere cu suprafee mari sau foarte mari pentru care analiza celei mai bune utilizri
propune ca prin parcelare s se obin terenuri obtime pentru cldiri rezidentiale ntr-o combinaie favorabil. O astfel de
analiz se face prin dimensionarea loturilor din punct de vedere fizic, legal i economic i n primul rnd s ndeplineasc
cerinele pieii locale.
n aceast metod este necesar implicarea unor persoane de specialitate privind dezvoltarea proprietilor
imobiliare i n acelai timp s se asigure c poate gsi prin analogie o parcelare pentru extragerea de informaii. n cele
mai multe cazuri se face apoi o analiz comparativ cu loturile deja construite. Pentru loturile construite se vor scdea
costurile directe i indirecte aferente dezvoltarii imobiliare, marketingului i vnzrii proprietilor construite pe loturi.
Aceste costuri ar putea cuprinde i cheltuielile de eliberare, nivelare i finisare a terenului, de construire a strzilor,
trotuarelor i a reelelor edilitare. Se vor lua n consideraie i taxele, primele de asigurare, onorariile, comisioanelor i
cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele reprezentnd fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare
i profitul antreprenorului. Se obin veniturile generate prin vnzarea proprietilor din care se extrag valorile aferente
construciilor obinndu-se valorile aferente numai terenului. Pentru comparaie aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rat
de actualizare care ine totui cont de riscul aferent dezvoltrii.
Metoda parcelrii se utilizeaz i n studiile de fezabilitate i n zonele unde sunt puine tranzacii comparabile.
Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, a ratei de actualizare, a ratei de absorbie a costurilor
indirecte i pentru servicii. n anexa suportului de curs v este prezentat un exemplu de analiz.
Metoda rezidual
Metoda se utilizeaz acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de teren liber. Exist
informaii privitor la teren mn de lucru i capital de investit i se pot cunoate cu precizie urmtoarele :
a./ valoarea cldirilor este cunoscut sau se poate estima cu mare precizie
b./ venitul net anual generat de proprietate se poate estima cu precizie
c./ se pot extrage de pe pia ratele de capitalizare separat pentru cldiri i teren Cldirile se vor estima n
condiiile celei mai bune utilizri, sunt noi i nu au deprecieri funcionale i fizice. Pentru a se deduce valoarea terenului

se procedeaz n primul rnd la determina valoarea construciei ( existenta sau ipotetica).Apoi se va determina sau estima
venitul net obinut din exploatare, chirie i cheltuielile de operare estimate la data evalurii .
Se determin ce parte din venituri se atribuie cldirii i se obin veniturile pentru teren pentru perioada de un an.
Acest venit se capitalizeaz cu o rat de capitalizare obtinua de pe piaa imobiliar i se obine valoarea terenului.
Metoda capitalizrii rentei de baza
Pentru folosirea acestei metode este util s se cunoasc informaii de pe piaa nchirierilor imobiliare Renta de
baz este mrimea pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a
terenului
Dac renta curent corespunde cu cea de pia atunci valoarea obinut prin capitalizarea cu o rat de pe pia
este echivalent cu valorea de pia. n cazuri n care aceasta nu corespunde cu condiiile contractuale sunt necesare
corecii.
Renta poate avea diferite clauze de escaladare i de plat i n acest caz trebuie reflectate n renta de baz.
EVALUAREA CLDIRILOR
ntruct cursul de evaluare trebuie s promoveze i modalitatea de abordare a evalurii de active, s-a impus
necesitatea prezentrii cldirilor de toate tipurile, structura, finisajul i instalaiile funcionale. Sunt prezentate noiunile
de baz despre infrastructura i suprastructura cldirilor, despre finisajul interior I exterior, despre instalaiile funcionale
I pentru fiecare dintre acestea informaii asupra modalitii de apreciere a uzurii.
Cldirile ce se supun evalurii sunt mprite conform H.G.R. 964 /1998 n 9 categorii, funcie de activitatea ce
se desfoar n ea. Vom meiona c acestea sunt:
1.1. CLDIRI INDUSTRIALE
1.2. CLDIRI AGRICOLE
1.3. CLDIRI PENTRU TRANSPORTURI POT I
TELECOMUNICAII
1.4. CONSTRUCII HIDROTEHNICE
1.5 CLDIRI PENTRU AFACERI, COMER, DEPOZITARE
1.6. CLDIRI DE LOCUIT I CL. SOCIAL - CULTURALE
1.7. CONSTRUCII PENTRU TRANSPORTUL ENERGIEI
ELECTRICE
1.8. CONSTRUCII PENTRU ALIMENTARE CU AP, CANALIZARE I MBUNTIRI
FUNCIARE
1.9 CONSTRUCII PENTRU TRANSPORTUL I DISTRIBUIA
PETROLULUI, GAZELOR, LICHIDELOR INDUSTRIALE, AERULUI COMPRIMAT I
PENTRU TERMOFICARE
Standardele Europene de Evaluare promoveaz practica raportrii proprietilor n scopul elaborrii
documentelor financiare sau alte scopuri comerciale n patru categorii principale dup cum urmeaz:
A Ocupate de proprietar -destinate a fi utilizate n afacere;
B Ca investiie -cu scopul de a genera venit sau ctig de capital ;
C n surplus fa de necesitile de exploatare a afacerii
D Plasamente sau proprieti pentru vnzare, deinute ca stocuri inregistrate ca active circulante.
n finalul expunerii metodelor de evaluare care se folosesc pentru evaluarea cldirilor sau a construciilor
speciale, dup o prezentare a practicii de prelucrare a informaiilor, a modului de finalizare printr-un raport de evaluare
vom da amnunte legat de practica raportrii pentru fiecare dintre aceste patru cazuri prezentate mai sus.
Deocamdat este neceasar abordarea metodelor de evaluare patrimonial a cldirilor indiferent de clasificarea
lor abordat de H.G.R. 2.139/2005. Abordarea acestora presupune ca datele primare, verificrile, prelucrarea i finalizarea
s fie efectuat de o persoan pregtit special n acest scop.
Pentru evaluarea cldirilor putem folosi mai multe metode de evaluare care s

permit obinerea unor valori ct mai precise, capabile s reprezinte valoric situaia real din teren la data evalurii.
Aceste metode pe care le putem folosi sunt :
A./ Metoda costurilor
1./ metoda costurilor depreciate
2./ metoda costurilor de reconstrucie / reconstruire
3./ metoda costurilor de inlocuire
4./ metoda costurilor segregate
5./ metoda costurilor folosind preurile barem
B./ Metoda indicial
1./ aplicaii restrnse, la apartamente sau proiecte tip
Funcie de importana, mrimea i cantitile de informaii pe care evaluatorul le preia din lista mijloacelor fixe a
societtii pentru care face evaluarea se pot folosi oricare dintre aceste metode, dar important este calitatea rspunsului pe
care l oferi beneficiarului lucrrii. Pentru corectitudinea operaiei de evaluare a cldirilor este necesar s fie respectate
5 etape distincte n procesul evaluarii i anume:
1./ Verificarea situaiei scriptice a societii reale din teren
2./ Verificarea situaiei reale din teren
3./ Evaluarea propriuzis
4./Prezentarea datelor evaluate i descrierea mijloecelor fixe cldiri i construcii speciale.
5./ Memoriu de evaluare
1./ Verificarea situaiei scriptice.
Aceast operaie se efectueaz de ctre specialistul n evaluarea cldirilor, inginer constructor, care ajuns la
sediul societii solicit lista mijloacelor fixe grupa I-a din balana mijloacelor fixe. Preia aceast list i solicit
deasemenea planul incintei, n copie, planuri ntocmite la H.G.R. 834/1991 dup care mpreun cu o persoan
desemnat de conducere efectueaz verificarea situaiei n teren.
2./ Verificarea situaiei reale din teren.
Sunt verificate pe rnd toate cldirile din incinta pe baza numerelor de inventar nscrise n lista i eventual a
celor gsite n teren pentru care nu exist numr de inventar. Este posibil ca aceste cldiri s fie nscrise pe o list a
mijloacelor fixe cldiri amortizate n funciune sau s nu fie nregistrate pur i simplu.
Obligatoriu aceste cldiri fr numr de inventar gsite n teren se vor evalua la stadiul fizic la care se gsete la
data verificarii. Operaiunea de verificare impune analiza sistemului constructiv al cldirii, anul punerii n funciune,
finisajul interior i exterior precum i instalaiile funcionale existente n cldire. La verificarea instalaiilor se va consulta
i lista de mijloace fixe construcii speciale, pentru a verifica nscrierea separat pe numere de inventar a instalaiilor
tehnologice. n cazul n care ele sunt nscrise corect la grupa I-a se vor analiza pe numrul de inventar gsit, iar n caz
contrar se solicit planuri sau se ntocmesc relevee pentru fiecare dintre acestea ntruct va fi necesar evaluarea lor
separat de cldire.
n acest caz se vor propune numere de inventar noi, cu folosirea codului de ncadrare asemntor celui din
H.G.R. 964 /1998. Durata de via scriptic i fizic a mijloacelor fixe construcii speciale este mai redus dect a
cldirilor, au valori importante i ceea ce este mai important c nlocuirea lor se poate face pe investiii i nu pe producie
cum s-ar impune dac ar rmne nregistrate la cldiri.
Sunt situaii frecvente n care cldirile inventariate au anul real de punere n funciune ( P.I.F. )diferit de cel
nscris n actele contabile fie datorit prelurii de la o alt societate dup ce au funcionat o anumit perioad de timp, fie
datorit nationalizarii ( 1948 ), fie datorit lipsei de informaii. Inginerul constructor evaluator are obligaia s in cont de
aceste date la analiza gradului de uzur fizic real estimat. Verificarea tuturor mijloacelor fixe cldiri i construcii
speciale este corect s se ncheie cu o discuie n cadrul societii n care s se lmureasc diferenele ntre listele
mijloacelor fixe din balan i situaia real din teren, anii n care pentru o serie de mijloace fixe sau efectuat remedieri
importante.
Se vor solicita pentru cldirile importante planurile de execuie existente la cartea tehnic, relevee pentru
modificrile sau amenajrile efectuate, planuri de reele ap-canal, reele de instalatii electrice de for i reele
tehnologice exterioare.
Dup finalizarea etapei de verificare a situatiei reale din teren se poate trece la etapa de evaluare propriu-zis.
3./ Evaluarea propriu-zis
Pentru fiecare dintre mijlocele fixe grupa I-a cldiri se alege metoda de evaluare i se determina valorile de
nlocuire ( de nou ) pentru data la care s-a convenit cu beneficiarul raportului de evaluare. Se recomand folosirea

metodei costurilor de reconstrucie sau segregate pentru cldirile cu suprafee mari i pentru care exist planuri de
execuie, metoda costurilor pornindu-se de la preurile barem pentru cldirile de mai mic importan
Pentru informaiile necesare obinerii valorilor de nlocuire ( de nou ) prin metoda costurilor se vor studia
Indicatoarele Republicane de consum pentru lucrrile de construcii, cunoscute sub denumirea indicatoarelor C ; Ts ; E ;
I ; S ; Tf ; Ac ; Iz ; M ; V ; D etc. publicate de ctre I.N.C.E.R.C. Deasemenea pentru structura devizelor pe categorii
de lucrri este necesar s fie consultate Normativele P187 /1987, C 140/1987 , I 18 / 1984 etc.
Aceasta propunere este fcut n ideea c precizia determinrii valorii de nlocuire folosind preurile barem este
mai mic, iar n cazul suprafeelor mari de cldirii valorile sunt deformate substanial.
Operaia de determinare a gradului de uzur fizic real estimat este legat de informaiile date de vechimea
cldirii, mediul normal sau agresiv n care se gasete cldirea gradul de ntreinere, dimensiunile agabaritice ale cldirii
precum i de zona seismic la care a fost proiectat cldirea i zona seismic n care se gsete acum.
n literatura de specialitate, n standardele internaionale, denumirea gradului de uzur fizic real estimat este
nlocuit de cuvntul depreciere sau uzur efectiv.
Primele informaii legate de aceti coeficieni de uzur fizic se pot prelua din Normativul P135 / 1995, care
coeficienii de uzur sunt prezentai pe cod asemntor cu cei din Legea 15/1994. Preluate primele informaii despre
uzura fizica a cldirii pentru durata de via scurs de la punerea n funciune i pn n prezent, acetia se pot corecta de
evaluator funcie de toi ceilali factori pe care i-am menionat mai sus. Stabilirea deprecierii pentru fiecare dintre cldiri
este o operaie de mare responsabilitate, are i un grad de subiectivitate i din acest motiv trebuiesc gsite toate
argumentele pentru cazul n care acest grad de uzura sufer modificri importante fa de normativ.
n acest sens sens aplicarea Normativelor sus menionate se va face n strict concordan cu starea de fapt din
teren, constatat i consemnat detaliat n foi de lucru. Aprecierea cldirilor pornete de la structura de rezisten,
configuraia acesteia funcie de gradul seismic al zonei, de regimul de nlime i de existena sau nu a subsolului. Pentru
finisaj se fac aprecieri asupra finisajului pereilor cldirii, asupra pardoselilor, tmplriei i a invelitorii. Se fac aprecieri
asupra instalaiilor funcionale ale cldirii, asupra modului n care a fost ntreinut cldirea, precum i asupra tipului de
materiale folosite la aceste finisaje. Fac referire la duratele de via fizic ale materialelor care particip la aceste finisaje.
Ca exemplu a aprecia c una este s ai o pardoseal din covor pvc cu durata de 8-10 ani durata de via i alta este s ai o
pardoseal din parchet de stejar cu durata de via fizic de 60 ani.
Operaia de modificare a valorilor de nlocuire cu ajutorul coeficienilor de uzur fizic real estimai conduce la
obinerea pentru fiecare dintre cldirile evaluate la determinarea valorilor rmase actualizate pentru data la care s-a
efectuat evaluarea acestor mijloace fixe.
Valorile rmase actualizate vor fi detaliat nscrise n foi de lucru, ntocmite separat pentru terenuri, separat pentru
cldiri cuprinznd toate datele de identificare necesare ( nr. inventar, denumire, valoare contabil, uzura -valoarea rmas
; eventual plan de situaie) Foile de lucru astfel ntocmite n termenul prevzut vor fi predate colaboratorilor din echipa
care determin ,, bilanul economic respectiv activul net contabil corijat.
4./ Prezentarea datelor evaluate i descrierea mijloacelor fixe cldiri i construcii speciale
Dup finalizarea evalurii tuturor mijloacelor fixe cldiri i construcii speciale, se impune prezentarea sumar a
cldirilor din punct de vedere al sistemului constructiv, al finisajului interior i exterior precum i elemente despre
instalaiile funcionale ale cldirii. Orice apreciere suplimentar este totdeauna bine venit, iar transmitrea de date ale
dimensiunilor, suprafeelor, gradului de utilizare i aprecierea uzurii efective face parte din coninutul obligatoriu al
raportului. Dac aceste informaii vor fi susinute i de fotografii color explicative, calitatea informaiilor transmise
beneficiarului lucrrii va apreciat ca superioar. n toate rapoartele de evaluare efectuate se impune ca n capitolul de
descriere a cldirilor s se menioneze aprecierea evaluatorului privind stabilitatea structurii, supradimensionrile
cldirilor pentru funciunile pe care le ndeplinesc, funciunile conforme procesului tehnologic, precum i uzura fizic i
gradul de ntreinere.
5./ Memoriu de evaluare.
Ultima pies a raportului de evaluare patrimonial este Memoriu de evaluare propriuzis, unde evaluatorul
prezint concluziile, apreciaz corectitudinea balanei mijloacelor fixe preluate de la societatea comercial, prezint
cldirile la care este necesar s fie calculat i deprecierea funcional ( uzura moral ). Orice informaie legat de
surplusuri sau scpri ale balanei de mijloace fixe este binevenit.
C./ Metoda indicial
Metoda se poate aplica foarte bine n cazul cldirilor de locuit care au fost construite pe baza preului ferm dat de
H.C.M. 256 /1984. n acest caz preul de construire pentru 1 mp de suprafa desfurat construit a fost decis de
regimul de nlime al blocului de locuine,de gradul de seismicitate al zonei n care este construit blocul, de etajul la care
se afla apartamentul. Coeficienii de reactualizare elaborati de M.L.A.P.T. sunt aceia care aduc la zi valoarea de nlocuire
pentru cazul n cauza.

Procurarea acestor indici de reactualizare se recomand a fi preluai din publicaiile lunare ale I.N.C.E.R.C., din
Buletinul Informativ al Corpului Experilor Tehnici ce apare lunar. Aceste evaluari se pot face i pentru o serie de cldiri
de mic importan, realizate pe baz de proiecte tip. Aceste ultime metode de evaluare se pot aplica n condiiile n care
exist o baz de date apreciabil, cu tipuri diversificate de structuri cu localizri pe zone de seismice. Coreciile ce se
impun de la caz la caz sunt obligatorii pentru ca subiectul ce se evalueaza prin aceasta metod s permit obinerea unor
date sigure.
n metodele prezentate mai sus nu au fost prezentate elementele de tehnica evalurii pentru obinerea valorilor de
nlocuire prin metoda costurilor, datorit gradului de specializare ridicat. Totui n anexele suportului de curs sunt ataate
exemple prin care sunt promovate metodele de obinere a valorilor de nlocuire.
EVALUAREA CONSTRUCIILOR SPECIALE
Evaluarea construciilor speciale se face pe aceleai principii cu ale cldirilor, cu meniunea c avem structurate
aceste construcii pe coduri asemntoare celor de la cldirile din societate, pe baza profilului de activitate.Le vom
prezenta pentru a fi posibila codificarea.
1.1.3. - 1.1.15. Constructii speciale industriale
1.2.3. - 1.1.10 Constructii speciale agricole
1.3.2. - 1.3.24 Constructii pt.transporturi pot i telecomunicaii
1.4.1. - 1.4.6. Construcii hidrotehnice
1.5.4. - 1.5.11. Construcii pentru afaceri comer i depozitare
1.6.3. - 1.6.6. Construcii speciale pentru locuine i social culturale
1.7.1. - 1.7.2. Construcii pentru transportul energiei electrice
1.8.1.- 1.8.14. Construcii pentru alimentarea cu ap, canalizare I mbuntiri funciare
1.9.1. - 1.9.3. Construcii pentru transportul i distribuia petrolului, gazelor, lichidelor industriale, aer
comprimat i pentru termoficare.
n cele mai multe cazuri de evaluare numrul poziiilor din lista grupei II-a pentru cladirile de tip
industrial sunt foarte numeroase i de cele mai multe ori foarte greu de indentificat pe numere de inventar in cazul
reelelor tehnologice, apa-canal i transport de energie electric. Din practica evalurii se cunoate ca pentru foarte puine
dintre numerele de inventar se cunosc aspectele fizice ale fiecaruia dintre ele i deci este dificil de evaluat lundu-se n
analiz fiecare numr de inventar separat. n cazurile concrete de evaluare pentru situaii de multiple numere de inventar
nscrise n balana de mijloace fixe se propune evaluarea global pentru acelai tip de reea tehnologic existent n
incint. Determinarea valorii de nlocuire pentru aceasta evaluare globala se efectuaeaz avnd la baz planul de reele
din care se extrag lungimile pe diametre ale conductelor. Se efectueaz evaluarea ntregii reele i apoi se obine
determinarea valorilor de nlocuire pe fiecare numr de inventar pe principiul raportului dintre valorile de nlocuire
contabileactualizate ( la H.G.R.500 /1993 ) pe numr de inventar i valoarea de nlocuire total nsumat pentru toate
numerele de inventar. Valoarea astfel obinut se va multiplica cu rezultatul evaluarii ntregii reele obinut prin metoda
costurilor i se v-a obine astfel valoarea de nlocuire pentru acel numr de inventar. Pe acelai principiu se va obine i
restul valorilor de nlocuire. Funcie de anul de punere n funciune, de gradul de ntreinere i de mediul normal sau
agresiv n care se gsete reeaua i prelund primele date din Normativul P135/1995 se vor aplica, in procente, uzurile
fizice real estimate pentru fiecare dintre numere de inventar. Multiplicarea valorii de nlocuire cu uzura fizica exprimat
n procente va conduce la determinarea valorii ramase actualizate pentru
acel numar de inventar. Acelai principiu se folosete i pentru celelalte numere de inventar, iar nsumarea valorilor
rmase va determina valorea rmas actualizat pentru data la care se face evaluarea.
Prin folosirea tehnicii de calcul n evaluarea mijloacelor fixe aceasta soluie este foarte rapid i precis, cu
conditia preciziei cu care se determina valoarea de nlocuire.
Vom prezenta un exemplu n care s fie exprimat aceast metod de analiz
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Nr. Nr. inv. Denumire mijloc fix An/Luna Val .inventar
Val. inlocuire Grad Val. ramasa
( contabila )
reactualizata uz.fiz. actualizata
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. 200064 Retele termice A25-A26 1984/10 42139 849*

127.512527 **

54 %

58.655.762

2. 200113 Retele termice A19-H4

1985/7

119148680

360.536.397

50 % 180.268.198

3. 200145 Termice B10-A17 -G2

1987/11 33586112

101.629.458

31 % 70.124.326

------ ,, ------------.. ----10. 200238


--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

792.687.686 *

2.398.622.983.

1.941.270.606

Exemplul - se va face cu nr.de inventar 200064 la care valoarea de inlocuire contabila este de:
42.139.849
------------------ = 0,0532
792.687.686

apoi 2.398.622.983 x 0,0519 = 127.512.527 **

Obtinerea informaiilor privitor la gradul de uzur fizic pentru mijloacele fixe de tip construcii speciale se
preiau din cadrul Normativului P135/1995 unde duratele de via fizic precum i uzurile fizice pentru duratele de timp
scurse de la punerea n funciune sunt selectate pe baza codurilor de recunoastere a mijloacelor fixe existente n Legea
15 / 1994. Este important s se rein selectarea fcut pe baza criteriilor de de repartizare pe coduri. Pentru HGR 964 /
1998 se vor asimila codurile construciilor speciale cu codurile echivalente din Legea 15- 1994.
Este totui neceasr s menionez c pentru multe dintre mijloacele fixe construcii speciale avem coduri care se
pot confunda ( ex. 2.5.8.2. -rezervoare din beton armat ) cu rezervoarele de depozitare apa din beton -cod 2.7.18. sau
avem coduri la care uzura fizic se apreciaz n 2 poziii ( ex. cod 2.4.1.1.1./Legea 15/1994 ) are n Normativul
P135/1995 2 poziii adic infrastructura i suprastructura cii ferate.
Este deasemeni bine s menionm ca evalurile mijloacelor fixe grupa I-a necesit mult incisivitate din partea
evaluatorilor deoarece ntr-o serie de cazuri ele nu sunt inventariate, sunt n teren i este obligatoriu ca acestea s fie
separate i evaluate separat.
Se gsesc situaii n care s-a impus aprecierea unei uzuri totale pentru mijloace fixe precum reele apa-canal,
castele de ap sau silozuri care nu funcioneaz fiind defecte cu toate ca durat de via scriptic nu s-a consumat.
Aprecierea uzurii fizice real estimate este n cazul mijloacelor fixe grupa I-a, construcii speciale este asociat cu
analiza comparativ care trebuie fcut ntre condiiile STAS de calitate a lucrrilor i ceea ce se execut in fapt, cnd din
condiii cunoscute de termene i mn de lucru necalificat se recepionau lucrri de foarte slab calitate. Se impune deci
ca evaluatorul s fie n posesia informaiilor privitoare la condiiile minime de acceptare ale recepiei unor astfel de
lucrri. La anumite tipuri de construcii speciale se poate aprecia c dezvoltarea tehnologiilor impune analiza situaiei
existente n teren i sub aspectul uzurii morale.
Evaluatorul va lua n consideraie natura mijlocului fix ce este supus evaluarii, condiiile de mediu, tehnologia
anilor n care se face evaluarea i apreciaz, cu justificarea acestei aprecieri n foi de lucru speciale uzura suplimentar ce
se impune.
PREZENTAREA I INSPECIA CLDIRILOR SUPUSE EVALURII
Acest capitol al cursului s-a impus dat fiind dorina noastr a C..E.C.C.A.R. de a da posibilitatea absolventului
s aib capacitatea de ntocmi un raport de evaluare pentru un activ. Coninutul raportului de evaluare pentru active
( proprieti ) impune un capitol obligatoriu de descriere a cldirii, ca parte posibil a unei proprieti.
n literatura de specialitate termenul ,, activ ,, a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus n standardele de
evaluare pe documentele financiare. Se poate totui ca evalatorul s nlocuiasc termenul activ cu termenul
,,proprietate ,, ca termen substitut cuvntului activ.
Vom da informaii despre structura de rezisten a cldirilor pentru orice fel de funciuni, despre finisajul interior
i exterior, despre terase i nvelitori, despre instalaiile funcionale ale cldirilor.
STRUCTURA DE REZISTEN
Cldirile asigur protecia oamenilor care desfoar activiti socio-profesionale, asigur protecia utilajelor
care particip la procesele de fabricaie, sunt pentru evaluatori mijloace fixe care mpreun cu terenurile realizeaz o
proprietate, dar singur realizeaz doar un bun.
Funcie de scopurile pentru care sunt executate cldirile, structura de rezisten are diferite forme, cunoscute sub
denumirile :
1.-structur pe zidrie portant
2.-structur pe cadre din beton armat sau metal
3.-structur pe diafragme din beton armat
4.-structuri mixte
Pentru fiecare dintre aceste tipuri de structuri vom prezenta informaii suficiente astfel ca evaluatorul s aib posibilitatea
s recunoasc, n urma verificrii din teren, care tip de structur este specific cldirii supus evalurii.
Structura pe zidrie portant

10

Structura pe zidrie portant este structura care asigur stabilitatea cldirii avnd ca elemente zidriile de
nchidere i de compartimentare cu grosiuea mai mare de 24 cm grosime. Grosimea zidurilor poate ajunge pn la 75 cm
grosime.
Cldirile construite pe acest sistem au inerie termic important, o sensibilitate redus fa de diferenele de
temperatur noapte-zi.
Aceste tipuri de cldiri au i o bun izolare fonic fa de zgomotele exterioare provenite din afara i din
interiorul cldirii
Structura de rezisten este rigid, elementele structurale au stabilitate considerabil
Durata de via a materialelor este forte mare sau mare, implicit durata de via a cldirii este mare.
Structura pe cadre
Structura pe cadre din beton armat, beton armat prefabricat, sau pe cadre din profile metalice la care elementele
structurale sunt stlpii i grinzile care permit nchideri cu zidrie de diferite grosimi, care au mai multe deschideri i mai
multe travei. Din punct de vedere al regimului de nlime cldirile cu structura pe cadre poate fi clasificat n 2 categorii
importante funcional.
cldiri pe cadre cu regim de nlime parter
cldiri pe cadre cu regim etajat.
Cldirile care au conceput un astfel de sistem constructiv, asigur flexibilitate n compartimentarea interioar.
Durata de via a materialelor este mare asigurndu-se stabilitatea atunci cnd seciunile elementelor structurale
stlpi i grinzi corespund ncrcrilor permanente i din sarcini dinamice.
Atunci cnd regimul de nlime este mare, pentru aceste tipuri de cldiri se impun condiii severe pentru ca n
zonele seismice s fie ndeplinite condiiile de rigiditate care s micoreze deplasarea la vrful cldirii.
Este important s fie cunoscut c majoritatea cldirilor de tip industrial au structura pe cadre cu regim de
nlime parter cu una sau mai multe deschideri.
Structura pe diafragme
Cldirile de acest sistem constructiv, au pereii structurali realizai din beton armat dispui n 2 sisteme i
anume :
sistem de diafragme dispuse n sistem fagure
sistem de diafragme dispuse n sistem celular.
Sistemul de diafragme dispuse fagure presupune c toi pereii dintre camere sunt realizai din beton armat, cu
excepia pereilor de compartimentare situai ntre 2 diafragme adiacente.
Sistemul de diafragme dispuse n sistem celular presupune c pereii dintre apartamente sunt din beton armat, n
rest pereii de compartimentare sunt realizai din perei uori, autoportani.
Industrializarea a impus sistemul constructiv al diafragmelor de beton armat prefabricat, multe dintre cldirile de
tip bloc de locuine cu regim de nlime P+4E i P+8 E.
Din punct de vedere al stabilitii, structura de rezisten pe diafragme din beton armat este considerat foarte
sigur la aciunile seismice.
Structura pe diafragme are ca inconvenient inflexibilitatea compartimentrii.
Structura mixt
Pentru unele tipuri de cldiri, datorit funciunilor impuse prin proiectare, se regsesc sisteme constructive
considerate ca structuri mixte cum ar fi :
zidrie portant cu cadre din beton armat
cadre din beton armat cu diafragme din beton armat.
Pentru multe dintre cldirile de tip rezidenial structura de rezisten mixt este aceea care asigur confortul i
funciunile cele mai sigure.
Structura de rezisten pentru blocurile de locuine foarte nalte a impus sistemul constuctiv cu diafragme din
beton armat monolit ca un nucleu central i stlpi cu grinzi pe exteriorul acestui nucleu de diafragme.
Deasemenea cldirile de birouri au conceput un astfel de sistem constructiv, dat fiind posibilitatea flexibilitii
zonelor de birouri.
Structura de rezisten se poate mpri la rndul su n 2 categorii i anume :
infrastructura cldirii
suprastructura cldirii

11

Infrastructura cldirilor este totdeauna acea parte a cldirii care se gsete sub cota +- 0,00 i este cunoscut
deobicei sub denumirea de fundaie a cldirii. Cldirile pot avea subsol, cu perei din beton , beton armat sau crmid,
dar sub aceti perei de subsol se gsesc fundaiile cldirii.
FUNDAII
Fundaiile au rolul de a transmite ncrcrile cldirii asupra terenului. Pentru ndeplinirea acestei funciuni ele
trebuie s repartizeze ncrcrile terenului, care trebuie s aib suficient rezisten pentru a suporta presiunile
corespunztoare, iar deformaiile sunt acceptabile pentru stabilitatea cldirii.
Fundaiile de sub cldiri sunt fundaii directe, iar prin aceasta se neleg lucrrile efectuate sub nivelul terenului
pentru executarea corpului fundaiei care reazem direct pe patul de fundaie.
La alegerea sistemului de fundare, a adncimilor de fundare, a materialelor I izolatiilor, se va ine seama de
urmtoarele:
a- condiiile de seismicitate a regiunii;
b- natura terenului de fundaie, adncime, stratificaie, presiune admisibil, compresibilitate;
c- condiiile hidrologice ale terenului,apele subterane i cele de suprafa, posibilitile ptrunderii acestora la
fundaii, variaia sezonier a nivelului apelor subterane;
d- caracteristicile structurii de rezisten a construciei ;
e- particularitile funcionale ale construciei care pot influena comportarea fundaiilor ;
f- condiiile locale care n unele cazuri determin materialele ce trebuie folosite n fundaii ;
n cazurile terenurilor macroporice, sensibile la nmuiere, sau al pmnturilor argiloase cu contracii mari se vor
prevedea obligatoriu masurile i detaliile suplimentare speciale pentru aceste cazuri.
Fundaiile unei cldiri se pot clasifica dup cum urmeaz :
1./ fundaii continui sub ziduri
2./ fundaii izolate
3./ fundaii de tip radier general
4./ fundaii pe piloi
Fundaiile continui din beton armat se promoveaz de ctre proiectant atunci cnd terenul are presiunea
admisibil de calcul pentru sarcini fundamentale de calcul i prin armarea tlpii de fundare se va limita limea acesteia.
Aezarea armturii pentru fundaie se face pe suprafaa unui beton de egalizare de 3-5 cm grosime.
Fundaiile cldirilor cu subsol sunt dimensionate din punct de vedere al adncimii subsolului, gradului de
seismicitate i al naturii terenului de fundare.
Aceste fundaii sunt completate cu materiale hidroizolante i de protecie astfel nct s fie realizat
hidroizolarea acestor perei. Pentru structurile concepute pe zidrie portant la care sunt prevzui stlpiori din beton
armat, fundaiile subsolului au centuri la baza soclurilor i n fundaii.
Deseori problema etanrii subsolului poate fi promovat i cu ajutorul drenajului perimetral dirijat spre
exteriorul incintei proprietii.
Alegerea tipului de fundare depinde de ncrcarea dat de cldire, de calitatea terenului, precum i de dorina
viitorului proprietar de a avea subsol sau nu.
Pentru o informare prealabil asupra calitii terenului de fundare se poate apela la proprietarii cldirilor
nvecinate, care ne pot comunica asupra eventualelor dificulti avute atunci cnd s-au executat fundaiile cldirii n care
locuiesc.
Se preiau deobicei informaii privitoare la presiunea admisibil la nivelul temperaturii minime de nghe, asupra
nivelului pnzei de ap freatic, a caracterului agresiv al acestei ape.
Ca definiie tehnic prin adncime minim de nghe se nelege nivelul cel mai cobort al izotermei 0 Error:
Reference source not foundC. Adncimile de nghe din Romnia variaz ntre 70 cm i 110 cm fa de cota terenului
natural.
Prin prezentarea mai jos a hrii Romniei avnd zonate adncimile se vor putea prelua primele informaii legate
de aceste obligaii tehnice.
Adncimea de nghe
Dac prin condiiile tehnice fixate pentru beton, apa rezult a fi agresiv, trebuiesc luate msuri speciale care se stabilesc
de la caz la caz cum ar fi:
*hidroizolaii
*mrirea seciunii elementelor fa de calculele de rezisten.
Fundaiile izolate sunt executate ntotdeauna sub stlpii de rezisten a cldirii, cu dimensiunile calculate astfel
nct s poat prelua ncrcrile date de stlpul n cauz. Pentru fundaiile izolate avem 3 tipuri distincte i anume:
fundaie izolat bloc i cuzinet
fundaie izolat bloc armat - talp rigid

12

fundaie izolat tip pahar- pt. stlpii prefabricai.


Fundaiile izolate sunt n majoritatea cazurilor fundaii capabile s preia eforturile transmise terenului prin
intermediul structurii stlpului, au armare constructiv alctuit sau armtur calculat pentru cazul n care sunt posibile
apariii ale unor zone ntinse pe aceast talp.
Pentru fundaiile cldirilor cu subsol, la care terenul de fundare este compresibil, dimensiunile grinzilor continui
de fundare pot fi nlocuite cu fundaii de tip radier general. Aceste fundaii de tip radier general au grosimea variind de
la 35 cm pn la 1,2 m . Fundaia de tip radier general este realizat cu armare pe dou direcii, cu pozarea armturii la
partea inferioar i superioar a radierului.
Fundaiile speciale sunt cele proiectate i executate pentru cazul n care terenul este dificil pentru fundare i se
impune executarea de piloi prefabricai btui n teren pn la atingerea terenului bun de fundare. Acest gen de fundaii
se numesc fundaii pe piloi i pot fi sub fundaii de tip izolat sau fundaii de tip radier general.
SUPRASTRUCTURA CLDIRILOR
Structuri pe zidrie portant
Pentru cldirile de locuit de tip unifamilial ( rezideniale ), sistemul structural cel mai rspndit este acel
cunoscut sub denumirea de ,, structur pe zidrie portant,, care poate fi conceput i dimensionat pentru structuri cu
subsol sau fr, cu etaj sau fr etaj, pentru gradele de intensitate seismic 6,7,8 i 9.( scara Mercalli )
Prevederile generale de alctuire, de calcul i de execuie sunt promovate n Normativul P2-1985 pentru
materiale precum crmizile pline, cu goluri, blocuri ceramice, blocuri din beton celular autoclavizat.
Avnd n vedere importana deosebit de asigurare a stabilitii cldirii, structurile pe zidrie portant sunt de
natura structurilor spaiale, cu perei dispui dup forme geometrice regulate
Pentru pereii portani funcie de rolul pe care-l ndeplinesc n cldire ei se mpart n :
Perei structurali portani, n sensul c acetia pot prelua sarcini verticale i orizontale ;
Perei structurali de contravntuire n sensul c pot prelua doar sarcinile orizontale I greutatea lor proprie ;
Perei nestructurali care ndeplinesc rolul de compartimentare, greutatea lor fiind preluat de planee i de
pereii portani.
Structuri pe cadre din beton armat sau metal
Aceste sisteme structurale sunt copuse dintr-un ansamblu de bare verticale i orizontale ( numite stlpi i
grinzi ), mbinate rigid n noduri pe cele dou direcii ortogonale corespunztor axelor principale ale construciei.
La aceste tipuri de structuri pereii au rolul de nchidere i de compartimentare, asigur prin grosimea lor
izolarea fonic i termic. Acest gen de structuri dispune de lubertatea de alegere a distribuiei pereilor interiori.
Planeele din beton armat reazem pe riglele cadrelor i pot avea diferite grosimi. Aceste sistem constructiv este folosit
pentru un regim de nlime de 4-10 etaje.
Odat cu modificrile aprute n harta zonelor de seismicitate a rii, sistemul constructiv pe cadre din beton
armat capt atenie sporit n analiza evaluatorului doar atunci cnd s-au petrecut modificri nsemnate de calcul la
sarcini dinamice. Acest aspect va fi tratat ca depreciere suplimentar n cazurile trecerii structurii la un grad superior de
calcul al stabilitii.
Structuri pe diafragme din beton armat
Structurile din beton armat pe diafragme se mpart n 2 categorii, funcie de modul n care sunt dispuse i anume:
1./ diafragme din beton armat dispuse n sistem fagure
2./ diafragme din beton armat dispuse n sistem celular
Deasemenea se poate face o clasificare pe baza sistemului constructiv folosit la executarea cldirilor cu structuri
pe diafragme i anume:
1./ diafragme din beton armat executate monolit n cofraje
2./ diafragme din beton armat prefabricate
Executarea cldirilor folosind diafragmele din beton armat este indicat pentru zonele de intensitate seismic
mare, care mpreun cu diafragmele orizontale
( planeele ) realizeaz un sistem spaial rigid.
Acest sistem constructiv este un sistem avantajos din punct de vedere tehnico-economic, la cldirile cu un numr
mare de nivele, la care cerinele funcionale permit o distribuie identic a pereilor portani la toate etajele.
Structuri mixte din beton armat

13

Structurile mixte se realizeaz la cldirile pe zidrie portant, unde la camerele cu deschidere mare se impune
prezena unui stlp pe care reazem grinzi din beton armat. Este deasemenea considerat ca structur mixt cldirea care
are un nucleu central pe diafragme din beton armat, iar perimetral cldirea are structura realizat pe cadre din beton armat
monolit.
Structura mixt este i acea structur la care parterul cldirii este un parter pe cadre din beton armat monolit, iar
etajele au conceput o structur pe diafragme din beton armat dispuse n sistem celular sau dispuse n sistem fagure.
Pentru parterul acestor cldiri, funciunile cldirii sunt realizate mai uor dat fiind elasticitatea cu care se pot
realiza compartimentrile.
Analiza efectuat de evaluator privitor la modul n care este alctuit infra i suprastructura unei cldiri se va
descrie n partea de prezentare a activului.
INSPECIA STRUCTURILOR DE REZISTEN
Inspeia structurilor poate pune n eviden trei tipuri de defeciuni funcie de costurile ce se pot implica pentru
remediere:
defecte estetice
defecte funcionale
defecte de stabilitate
Pentru inspectorul de cldiri este necesar s fie prezentat o clasificare a avariilor structurale.
1./
Avarii superficiale, care pot fi apreciate ca fisurile fine, uor de rectificat prin reparaii minore sau care
produc nclinarea, sau umflarea unora dintre elementele structurale.
2./
Avarie problematic superficial, care poate fi apreciat ca deschidere n continuare a fisurilor de la
prima etap, crpturile existente devenind mai proeminente i apar noi fisuri.
3./
Avarie problematic, apare o ngrijorare, iar stabilitatea cldirii este pus la ndoial. Se apreciaz c
structura pare vulnerabil.
4./
Avarie serioas, presupune c se impun msuri de evitare a unei eventuale prbuiri, integritatea i
stabilitatea strucutral prezint un risc ridicat ,I se pune problema siguranei pentru locatari.
5./
Prbuirea, este sitaia n care cldirea se poate prbui n orice moment, fiind necesar un program de
reconstrucie.
FINISAJUL INTERIOR I EXTERIOR
Cldirile, indiferent de destinaia pe care o au, sunt finisate la interior i la exterior pentru a permite celor care o
folosesc s-i desfoare activitatea de zi cu zi.
O clasificare a finisajelor se poate concepe avnd la baz elementele cldirii i anume:
pereii interiori i exteriori
tavanele
pardoselile
tmplria
arpanta cu nvelitoarea
terasa
TENCUIELI INTERIOARE I EXTERIOARE
LA PEREI I TAVANE
Pentru pereii interiori i exteriori finisajul implic n primul rnd executarea lucrrilor de tencuieli executate
cu scopul asigurrii planeitii pereilor executai din zidrie sau din beton. Aceast activitate implic trei etape succesive
cunoscute tehnic sub numele de pri, grund i tinci, iar grosimea medie trebuie s fie de circa 2 cm. Materialul cu
care se execut aceast operaiune se numete mortar i pentru c se fabric n consistene diferite datorit cantitii variabile
de ciment se recunosc dup titulatura M10-T ; M25-T ; M50-T i M100-T.
n cazul n care pe suprafaa pereilor se vor executa placaje ceramice sau placaje cu lambriuri tencuiala poate fi
executat doar prin aplicarea a dou straturi succesive i anume pri i grund.
Dac finisajul interior este umed atunci dup aplicarea tinciului, la 24 ore, s se execute o gletuire cu var pentru
cazul zugrvelilor executate n culori de ap i cu glet de ipsos n cazul n care peretele va fi vopsit.
Zugrvelile interioare la perei se clasific n trei categorii funcie de calitate i anume :
zugrveli inferioare, zugrveli obinuite, zugrveli superioare. Spoielile se pot considera zugrveli inferioare, zugrvelile
n culori de ap cu aplicare a 2 mni de var, hum n amestec cu colorani se pot aprecia ca obinuite, iar cele cu
aplicarea de colorani n modele, calcio-vechio, strop sunt de tip superior.
Tot n categoria de finisaje superioare la perei se introduc i placajele cu faian, gresie, lambriuri, marmor.

14

La exterior tencuielile se din mortar de consiten superioar mortarului de la tencuielile interioare i anume
M50-T sau M100-T.
Tencuielile exterioare sunt executate n grosime medie de 2,5 cm i se clasific funcie de calitate n tencuieli
obinuite i superioare. Ca i tencuieli obinuite se recunosc tencuielile de faad dricuite zugrvite n culori de ap,
vinace, acrilice, tencuielile de faad cu finisajul realizat cu praf de piatr i ciment alb aplicat strop sau dricuit. Ca i
tencuieli exterioare superioare se pot aprecia cele executate cu terasit, similipiatr simplu sau n asize i placajele de
ceramic sau marmor. Pe faada cldirilor pot fi executate i profile sau ancadramente florare n zona ferestrelor i a
aticului.
Din punct de vedere al aprecierii duratei de via fizic tencuielile interioare rezist circa 70 ani i poate ajunge
pn la 100 ani. Tencuielile exterioare dricuite sau stropite din var ciment au durata de via de circa 20 ani, tencuielile
din praf de piatr 40-50 ani , tencuielile din similipiatr, terasit, placaje ceramice, marmor de circa 70-100 ani.
Ca durate de via zugrvelile la perei i tavane se apreciaz la 3-6ani, tapetele 9 ani, placajele de faian i
lambriurile 25- 30 ani, iar cele cu marmor 70-100 ani.
Evaluatorul poate aprecia uzura efectiv funcie de gradul de ntreinere i de mediul normal sau agresiv al
ncperii.
PARDOSELI
Pardoselile unei cldirii se clasific n 2 categorii distincte n :
1./ pardoseli calde
2./ pardoseli reci
aceast clasificare este dat de senzaia pe care o d pardoseala piciorului gol ce calc pe aceasta.
Funcie de tipul materialului folosit pardoselile calde sunt:
pardoseli din covor p.v.c. pe suport textil
pardoseli din mochet
pardoseli din parchet
iar pardoselile reci sunt :
pardoseli sclivisite sau rolate
pardoseli din covor pvc fr suport textil
pardoseli mozaicate, sau plci mozaicate
pardoseli din mozaic veneian
pardoseli din gresie
pardoseli din marmor
Pardoselile reci sau calde existente ntr-o cldire se difereniaz prin costurile diferite care le implic, apreciere a
calitii materialelor i implicit a duratei de via de la care se pornete n aprecierea uzurii efective.
Pardoselile din scndur 20-25 ani, pardoselile din parchet pe duumea oarb, 25-45 ani, pardoselile din p.v.c. pe
suport textil 10-15 ani, pardoselile din gresie, mozaic sau marmor 70-100 ani.
Evaluatorul apreciaz aceste durate de via fizic n baza constatrilor de la inspecia cldirilor i aprecierii
mediului normal sau agresiv.
Tehnologia de execuie a pardoselilor este descris n manualele de specialitate, va fi expus detaliat cursanilor
n timpul seminarului i vor fi date elemente de particularitate a tipului de defeciune specific fiecrui tip de pardoseal.
TMPLRIE INTERIOAR I EXTERIOAR
Tmplria interioar i exterioar pentru cldirile de locuit reprezint n fapt uile i ferestrele cldirii,
clasificarea putnd fi efectuat funcie de tipul materialului din care este confecionat.
Tmplrie din lemn
* lemn de rinoase
* lemn de stejar
Tmplrie de metal
* tmplrie din tabl ambutisat sau profile laminate
* tmplrie de aluminiu
Tmplrie din diverse materiale
* tmplrie din p.v.c.
* tmplrie de beton.
Ferestrele se poate clasifica funcie de numrul de canate n :
ferstre cu ochiuri fixe
ferestre cu ochiuri mobile avnd

15

1 canat
2 canate
3 canate
Uile interioare sau exterioare, indiferent de tipul materialului din care sunt confecionate se pot clasifica n :
1 canat
2 canate
glisante
tip rulou
Pentru fiecare dintre aceste elemente componente ale unei cldiri se vor prezenta elementele informative
detaliate, precum i elemente informative cu precizri asupra modului n care evaluatorul apreciaz prin inspecia
efectuat gradul de depreciere. n datele tehnice publicate n decizia 630-1980 se propun urmtoarele durate de via :
ferestre i ui metalice vopsite la 3ani
70 ani
ferestre i ui de stejar la interior
70 ani
ferestre i ui de brad sau molid la interior 50 ani
ferestre i ui exterioare din stejar
50 ani
ferestre i ui exterioare din brad
40 ani
luminatoare metalice
35 ani
tmplrie de mase plastice
35 ani
ui celulare de tip Pipera
15 ani
Pentru cazurile n care evaluatorul constat c n interiorul cldirii este un mediu agresiv, aprecierile legate de
duratele de via vor fi strns legate de gradul de ntreinere a acestor elemente.
TERAS, ARPANT I NVELITORI
Cldirile sunt protejate de intemperii, prin aplicarea la partea superioar a unor sisteme constructive promovate
prin proiectare i care pot fi :
*terase circulabile sau necirculabile
*arpante i nvelitori
Terasele cldirilor sunt executate la nivelul planeului de peste ultimul etaj, cu aplicarea unor straturi succesive
de hidroizolaie care n cele mai frecvente situaii asigur i protecia termoizolaiei de acoperi.
Terasele de tip necirculabil sunt frecvente la cldirile de tip industrial, la blocurile de locuine, cldirile de
birouri sau spaii comerciale proiectate cu acest sistem de protecie.
Ca ordine de execuie prpunem o descriere a acestor operaiuni, cu stratul de carton perforat pozat ca barier de
vapori, cu stratul de termoizolaie montat avnd grosimi variabile funcie de tipul termoizolaiei. Peste stratul de
termoizolaie se toarn o ap de egalizare peste care se aterne stratul de hidroizolaie alctuit din 2 straturi de pnz
asfaltat ( PA55 ) i 3 de bitum peste care se pozeaz un stat de carton asfaltat ( CA400 ). Pentru terasele de tip
necirculabil se impune aternerea unui strat de pietri de 5cm grosime, ca protecie mpotriva razelor ultraviolete.
Pentru terasele de tip circulabile, se nlocuiete soluia de pietri cu aezarea pe ap de tip M100-T a dalelor din
beton mozaicat. Aceleai straturi de hidroizolaie se pstreaz la aticul cldirii, protecia racordului la atic realizndu-se
cu un glaf de tabl zincat, iar pe nlimea hidroizolaiei cu mortar fixat pe plas de rabi.
Pentru cldirile protejate cu arpant, se asigur fixarea arpantei pe planeul ultimului nivel, pe aceasta
montndu-se nvelitoarea. nvelitorile se pot clasifica n 2 tipuri i anume:
* nvelitori de tip uor
nvelitoare din tabl zincat;
nvelitoare din azbociment ondulat, sau foi plane
nvelitoare din i ( drani )
nvelitoare din 2-3 straturi de carton asfaltat
nvelitori din tabl cutat sau ondulat
* nvelitori de tip greu
nvelitori din tigl solzi sau profilat
nvelitori din olane ceramice
INSTALAIILE FUNCIONALE I TEHNOLOGICE
Instalaiile unei cldiri sunt de 2 categorii i anume :
* instalaii funcionale
* instalaii tehnologice

16

Instalaiile funcionale sunt acele tipuri de instalaii care au sarcina de a deservi omul, fie c acesta se gsete
ntr-o cldire de locuit fie c se gsete ntr-o cldire n care i desfoar activitatea profesional. Vom aprecia pentru
instalaiile electrice funcionale, instalaiile de iluminat i prize, instalaia de paratrznet i instalaia de mpmntare.
Instalatiile functionale sanitare sunt instalaiile de la baie , buctrie, instalia de preluare a apelor pluviale de pe
teras, nstalaiile de gaze la cldirile de locuit. Instalaia funcional de nclzire ar fi aceea de la calorifere sau aer cald,
ventilaie interioar, gaze la sobe.
Ceea ce este bine de cunoscut i reinut este faptul c aceste instalaii funcionale intr n preul cldirii, pe linia
evalurii la mijloacele fixe cldiri.
Instalaiile tehnologice sunt acele tipuri de instalaii care particip la procesul de producie, sau de servicii.
Instalaiile de for ( 380 V ), instalaiile de abur, lichide frigorifice, lichide tehnologice, precum i toate alte tipuri de
instalaii care ndeplinesc rolul de surs de energie sau de transport al materialelor tehnologice se pot ncadra n categoria
instalaiilor tehnologice. Acestea este bine i corect s fie evaluate separat de cldire.
Concluzie:
Evaluatorul trebuie s tie c n costul cldirii este cuprins:
costul structurii de rezisten
costul finisajului interior i exterior
costul nvelitorii sau al terasei
costul instalaiilor funcionale
Instalaiile tehnologice se evalueaz de regul separat, doar acceptul beneficiarului permite adugarea
acestor costuri la costurile cldirii. Trebuie s fie explicate beneficiarului dezavantajele cumulrii costurilor la
preul cldirii.
CATEGORII DE PROPRIETI I METODELE DE EVALUARE
CONFORM STANDARDELOR EUROPENE - EVS
n continuare vom prezenta categoriile de proprieti imobiliare pe baza Standardelor Europene de Evaluare i
deasemenea practica raportarii acestor evaluari pentru fiecare dintre aceste categorii de proprieti.
A

/ Proprietile ocupate de proprietar-destinat a fi utilizate n afacere.

n aceast categorie de active sunt 2 clase:


1.- Proprieti specializate - Acestea sunt proprieti specializate I care nu se vnd n mod
curent ( dac se vnd vreodat ) , dect ca parte a unei afaceri. Exemple am pute da rafinriile,combinatele chimice,unde
cladirea de cele mai multe ori reprezint un suport pentru instalaii. Pot fi tratate la fel cldirile care prin localizarea
lor,dimensiunile, designul I mrimea lor nu sunt nici vndute nici nchiriate.
2.- Proprieti nespecializate Acestea includ tipuri normale de cldiri, cum ar fi
magazinele, birourile, fabricile i depozitele care sunt deobicei vndute, sau nchiriate pe pia.
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de pia pentru teren i la valoarea de pia
pentru utilizarea existent pentru cldiri. Pentru cldirile specializate se poate aplica evaluarea prin metoda
costului de nlocuire net ( CIN )
B /Proprietile deinute ca investiii care pot genera venit sau ctig anual
Acestea sunt care sunt deinute pentru scopul de a obine un venit financiar dintr-o nchiriere normal unei tere
pri.
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de pia. Aceasta se face att pentru teren ct
i pentru cldiri.
C / Proprietile n surplus fa de necesitile de exploatare a afacerii
n aceast categorie este inclus terenul cu sau fr cldiri, care este n surplus pentru utilizrile de exploatare ale
societii previzibile n viitor I, n mod normal, este deinut pentru a fi vndut.
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de pia att pentru teren ct I pentru cldiri.
D / Plasamente sau proprieti pentru vnzare.

17

Aceste proprieti pot fi cumprate pentru a fi revndute; ca urmare, n bilan nu sunt clasificate ca active
corporale , ci ca active circulante.
Evaluarea pentru aceste tipuri de proprieti nu impun folosirea evalurii prin metode de pia.
n evaluarea proprietilor am evideniat permanent prezena terenului i a cldirii. Standardele EVS promoveaz
ideea promovrii unei defalcri pentru teren i cldiri necesar unei contabilizri separate, pentru analiza deprecierii, deci
pentru pregtirea documentelor financiare. n evaluarea proprietilor se impune cunoaterea dreptului deplin de
proprietate, iar apoi modelul de abordare care s prezinte proprietatea real. Proprietatea real reprezint toate
drepturile, beneficiile aferente deinerii unei proprieti fizice imobiliare. Un drept sau un interes asupra proproietii
imobiliare este i un drept patrimonial.
Pentru o proprietate imobiliar de tip rezidenial, valoarea real este dat de satisfacia pe care o ai datorit
intimitii i a relaxrii n perioada de timp n care locuieti.
Pentru o proprietate comercial sau industrial, valorea real este dat de totalitatea beneficiilor obinute pentru
o perioad de timp determinat.
Abordarea valorii de pia se poate analiza prin trei metode i anume :

1-

Metoda costurilor ( metod surogat ) unde valoarea de pia a proprietii este obinut prin

23-

nsumarea valorii de pia a terenului considerat liber i valoarea cu uzur a cldirii.


Metode de randament ( capitalizarea veniturilor sau a actualizrii fluxurilor viitoare )
Metoda comparaiilor, unde valoarea de pia a unei proprieti este determinat comparnd
proprietatea supus evalurii cu minimul 3 proprieti asemntoare din zone apropriate

ntruct metodele de randament vor fi explicate n celelalte module ale cursului de evaluare, n acest curs vom
prezenta metoda comparaiei, cu un exemplu de analiz calitativ, ce este capabil s ofere valoare de pia unei proprieti
analizate comparativ cu alte cinci proprieti.

METODA COMPARAIEI DIRECTE


Metoda comparaiei directe utilizeaz analiza pieii pentru proprietile similare, compararea acestora cu
proprietatea de evaluat i efectuarea coreciilor asupra preurilor de vnzare pentru estimarea valorii de pia. Valoarea
obinut reprezint o sum estimat pentru data la care se efectueaz evaluarea, pentru o pia imobiliar existent la acea
dat, sau la o dat foarte apropiat.
Metoda comparaiei directe se aplic tipurilor de proprieti imobiliare pentru care exist suficiente informaii
privind tranzaciile.
Prin aplicarea acestei metode se transmit cele mai corecte informaii referitoare la :
* valoarea de pia a proprietilor imobiliare care nu sunt cumprate n scopul obinerii de venituri ( locuine )
* valoarea unor proprieti comerciale sau industriale exploatate de proprietar.
Evaluatorul va trebui s parcurg obligatoriu urmtoarele etape:
a/ s verifice datele de pia obinute i s neleag motivaiile, comportamentul i preferinele prilor implicate
n tranzaciile imobiliare;
b/ s analizeze un numr suficient de tranzacii efectuate pe acel tip de proprietate ;
c/ s accepte informaiile obinute de la teri cu condiia verificrii acestora ;
d/ s nu se bazeze doar pe datele statistice fr s efectueze i o analiz a comportamentului pieii.
Ca surse de informaii evaluatorul poate folosi date despre tranzaciile ncheiate, oferte oferite prin publicaiile
de specialitate, informaii verificabile ale ageniilor imobiliare, administratorii de blocuri de locuine, antreprenori de
construcii, firme de evaluare din localitatea n care se gsete proprietatea. Statistic, evaluatorul selecteaz informaiile
funcie de zona geografic, de tipul proprietii evaluate, de data la care s-a efectuat tranzacia.
Pentru o corect aplicare a metodei se impun a fi parcurse 5 etape i anume :
I - Cercetarea pieii, etap n care evaluatorul culege informaii privitoare la tranzaciile de proprieti
imobiliare de acelai tip cu proprietatea evaluat, cu dimensiuni i caracteristici fizice ct mai asemntoare i pe ct
posibil cu datele tranzaciei ct mai recente.
II - Verificarea informaiilor, etap cnd prin investigaii efectuate la faa locului i prin discuii purtate
cu prile implicate se apreciaz corectitudinea datelor.
III - Analiza comparativ, presupune c evaluatorul va alege criteriile de comparaie ntre proprieti.
IV-Compararea i coreciile, se efectueaz comparaia cu proprietatea evaluat i se
ajusteazcorespunztor preul de vnzare al acestora.
V - Alegerea valorii, dup analiza rezultatelor i stabilirea la o valoare din intervalul de valori obinut.

18

Criteriile i elementele de comparaie


Criteriile
Preul de vnzare al proprietilor poate fi exprimat n funcie de nite criterii de comparaie stabilite dup scopul
i natura proprietii, de exemplu:
apartamentele se analizeaz la pre / mp construit sau pre / camer;
depozitele la pre / mp sau mc;
hotelurile la pre / camer;
restaurantele pre / loc;
casele de locuit la pre/ mp util sau la preul total de vnzare.
Elementele
Definiie. Elementele de comparaie sunt acele caracteristici ale proprietilori tranzaciilor imobiliare care
determin variaiile preurilor de vnzarepe piaa imobiliar. Elementele de comparaie care vor face corecile preurilor
sunt urmtoarele:
1. drepturile de proprietate transmise
2. condiiile de finanare
3. condiiile de vnzare
4. condiiile pieii
5. localizarea
6. caracteristicile fizice
7. caracteristicile economice
8. utilizarea
9. componentele non-imobiliare ale valorii
1. Drepturile de proprietate transmise sunt elemente preliminare pentru evaluator n parcurgerea procesului de
evaluare. n toate cazurile evaluatorul trebuie s se asigure c proprietarul este deintorul legal i c este posibil sau nu
aceast transmitere.
2. Condiiile de finanare. La definiia valorii de pia s-a fcut afirmaia c valoarea de pia se refer la plata n cash
fcut integral. Dac chiriaul a obinut o finanare sub nivelul pieii, el la cumprare va plti probabil un pre mai mare
pentru aceast proprietate. Este firesc dat fiind obligaia de a folosi n analiz valorile culese de pe pia pentru mai multe
tranzacii ncheiate. Preul tranzaciei pentru o tranzacie imobiliar poate diferi deci, funcie de aranjamentele financiare
stabilite
3. Condiiile de vnzare. Aceasta reflect motivaia cumprtorului sau a vnztorului privind proprietatea care se
tranzacioneaz.
4. Condiiile pieii. Aceast apreciere se refer la evoluia pieei n intervalul de timp scurs ntre momentul tranzacionrii
i data evalurii, ( inflaie, comportamentul investitorilor, modificri legislative, fluctuaiile cererii i ofertei )
5. Localizarea Dac o proprietate difer prea mult n ceea ce privete amplasarea ntr-o zon, ea poate fi eliminat dintre
proprietile comparabile. Cu ale cuvinte se apreciaz corect localizarea proprietii ntr-un cartier, sau ntre 2 cartiere
foarte asemantoare.
6. Caracteristicile fizice. La evaluarea cldirii comparaia se face referindu-se la diferene ntre dimensiunile cldirii,
calitatea i aspectul construciei, materialele de construcie utilizate, dotrile, vechimea cldirii, starea fizic,
compartimentarea interioar, numrul de nivele ale cldirii, localizarea casei pe lot.
7. Caracteristicile economice. Aici sunt cuprinse toate atributele unei proprieti imobiliare care pot influena profitul
net cum ar fi : cheltuielile de exploatare, managementul, chiriile condiiile de nchiriere.
8. Utilizarea. Se face analiza comparativ ntre utilizarea existent i cea mai bun utilizarea unei proprieti
comparabilei utilizarea proprietii de evaluat.
9. Componentele non-imobiliare. Acestea cuprind toate elementele care afecteaz valoarea unei proprieti, dar nu se
constituie n pri componente ale acesteia ( situaia econnomic, garaniile, etc. )
Tehnica uzual este aceea de aplicare a metodei comparaiei directe pe principiul perechilor de date, este o
tehnic numit cantitativ i se aplic n evaluarea unei proprieti cu 2 sau mai multe proprieti tranzacionate. Prin
acest sistem se stabilesc mrimile coreciilor pentru fiecare dintre elementele supuse analizei comparative. Pentru
aceasta , evaluatorul trebuie s analizeze o serie de perechi de proprieti comparabile care difer numai sub aspectul
unei singure caracteristici cu proprietatea de evaluat.
Problema se aplic tipurilor de proprieti pentru care exist o pia a tranzaciilor imobiliare, la noi ar fi spre
exemplu o pia a tranzactiilor pentru apartamente, terenuri i spaii comerciale. Mai rar dar se pot aprecia i proprietile
de tip rezidenial cu limitarea unora dintre informaiile implicate. n anexe este prezentat un exemplu de evaluare pentru
cldiri folosind comparaia relativ.

19

Analiza s- efectuat pentru cinci proprieti asemntoare sitate n acelai cartier cu proprietatea supus evalurii,
aceste cinci proprieti fiind vndute sau expuse pe piaa liber de transferuri. Dup analizarea fiecarei proprieti
comparativ cu proprietatea supus evalurii dup criteriile prezentate mai sus, apreciem avantajele sau dezavantajele
proprietilor comparabile, apoi pentru fiecare dintre ele ne pronunm ; este inferioar proprietii supuse evalurii sau
este superioar. Dac este inferioar atunci pentru a atinge valoarea proprietii supuse evalurii se impune un aport
financiar pozitiv. Dac proprietatea comparabil este superioar proprietii supuse evalurii, va trebui s acceptm c
facem o economie, sau altfel spus proprietatea ar scdea la pre dac ar fi asemntoare cu proprietatea supus evalurii.
Pentru evaluator se impune aprecierea proprietii financiar, cu suprafaa cunoscut i preul cunoscut. Se va
obine un pre/ mp. pentru fiecare dintre ele. Preul de pia aferent proprietii supuse evalurii va fi obinut ca o medie a
valorii cele mai ridicate de la proprietile cu corecii pozitive cu valoarea ce mai mic din cadrul proprietilor cu corecii
negative.
Pentru aceste analize se pretinde de la evaluator cunoaterea precis a elementelor de corecie i starea real a
fiecareia dintre proprieti.
Ageniile imobiliare pot ajuta evaluatorii n cunoaterea acestor date, dar datele despre cartier sau starea de venit
se obin prin verificri ale zonei.
Tabelul de analiz comparativ se prezint sub aceast form :

Nr.
cr.
1
2
3
4

Localizare
proprietate
Str. Greaca nr.16
Str. Gripescu
nr. 1
Str. Moara Roie
nr.1
Str. Suhaia nr.40
Str. oseaua Viilor
nr.34
Pre mediu
corecie pozitiv /
negativ
Suprafa
proprietate
Pre proprietate

Apreciere
Pre
Suprafee
calitativ tranzacie Teren+cl.
$
pozitiv
53.000
358 mp.
negativ
150.000
780 mp.

Pre /
mp.
$
148,04
192,30

negativ

92.000

490 mp.

187,75

negativ
pozitiv

76.000
57.000

336 mp.
402 mp

226,19
141,79

Observaii

167,89
416 mp
69.845 $

EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III


Pentru mijloacele fixe grupele 2 - 3, se vor prezenta criterii de abordare a elementelor de evaluare n ideea
obligaiei de a se stabili valoarea de nlocuire a mijlocului fix. Tehnica folosit, criteriile de apreciere a uzurii fizice i
morale sunt formulate astfel nct s fie posibil selectarea datelor primare, a duratei de folosire viitoare pe criteriul
eficienei mijlocului fix.
Evaluarea mijloacelor fixe ce fac parte din grupele 2-6 au regim de evaluare fata de metodele de evaluare a
mijloacelor fixe cladiri si construcii speciale. Conform H.G.R. 2.139 /2005 aceste mijloace fixe avem urmatoarea
repartizare:
2.1- 2.27 MAINI, UTILAJE I INSTALAII DE LUCRU
3.1- 3.9. APARATE I INSTALAII DE MSUR, CONTROL, REGLARE
4.1.-4.7. MIJLOACE DE TRANSPORT

20

5.1-5.2 ANIMALE I PLANTAII


6.1.- 6.4. UNELTE, DISPOZITIVE, MOBILIER, APARATUR BIROTIC
Pentru evaluare avem 2 metode distincte de evaluare :
- A./ Metoda informatiilor de piata
- B./ Metoda procedeelor specifice
A./Metoda informaiilor de pia presupune c numrul mijloacelor fixe este relativ mic, sau numrul
poziiilor asemenea este relativ mic. Din punct de vedere al preciziei, metoda se recunoate a fi cea mai precis, dat fiind
obligaia evaluatorului de a prelua informaiile de la producatori. n condiiile n care se regsesc preuri diferite pentru un
produs cu aceleai performane, evaluatorul va alege pe cel mai mic. Acesta va fi trecut ca valoare de nlocuire pentru
mijloacele fixe evalate prin aceasta metod.
Pentru mijloacele fixe care au fost procurate din import este important s se extrag informaiile legate de ara de
provenien, caracteristicile utilajului din cartea tehnic, informaiile privind denumirea uzinei i localitatea n care se afl
amplasat. Pentru precizia informaiei se poate apela la agenia comerciala a rii din care provine utilajul respectiv.
Aceste informaii se pot obine direct prin coresponden cu aceste agenii comerciale.
Trebuie s fie cunoscut faptul c n afara preului de produs aici sunt incluse taxele vamale, comisonul
importatorului, taxe i impozite ale Guvernului Romaniei, cheltuielile cu transportul de la frontier. Evaluarea exclude
cheltuielile pentru transportul utilajelor de la vam pn la hala de montaj.
Atenia trebuie ndreptat asupra cheltuielilor efectuate pentru procurarea utilajului i cheltuielile legate de
montajul lui n hal. Evidenierea acestor cheltuieli s-a facut deobicei n structura devizului general de pe coloana Montaj
Utilaj din devizul pe obiect de investiii. Exist uneori nregistrarea valorii utilajului alturi de costul fundaiilor acestuia,
caz n care se impune ca aceste fundaii s fie evaluate i eliminate din valoarea de nlocuire a utilajului.
Trebuie s fie evaluat doar utilajul, fiind exclus deasemenea costul racordrii acestuia la instalaia electric de
for.
B./ Metoda procedeelor specifice presupune 4 sisteme de determinare a
valorilor de nlocuire care sunt cunoscute ca fiind :
1./ Procedeul identificarii
2./ Procedeul similitudinii
3./ Procedeul colerarii
4./ Procedeul actualizarii indiciale a valorilor
Exist dou proceduri n inventarierea i identificarea bunurilor mobile : macoidentificarea i microidentificarea.
Macro-identificarea informaiile culese include : produsele, data punerii n funciune, eficiena exploatrii,
randamente sau pierderi, consumuri de energie i combustibil, vrst cronologic sau efectiv, programul de reparaii,
echipamente de control, durata de via rmas, mijloace de ntreinere.
Micro- identificarea presupune in primul rnd identificarea productorilor de utilaje identice cu cele supuse
evaluarii. Dup analiza productorilor i stabilirea utilajelor cu performante asemanatoare celui supus evaluarii se preia ca
valoare de inlocuire. Se preiau informaii despre marca utilajului sau numele fabricantului, modelul i dimensiunile, seria
i data fabricaiei, capacitatea, dimensiunile fizice, vrsta i starea tehnic.
Procedeul identificarii
La situatia in care avem cel putin 2 preuri pentru acelasi produs, cu furnizori diferii, cu randamente
asemntoare, pentru valoarea de nlocuire se va alege preul ce mai mic se alege cel cu pretul mai mic.
Procedeul similitudinii ( asimilarii ) presupune ca evaluarea se face prin comparatie cu 2 echipamente
asemanatoare pentru care se cunosc preturi, apreciind pentru fiecare dintre ele care sunt plusurile sau minisurile de
performante si din analiza comparativa se stabileste cu aproximatie foarte mica pretul de nou a utilajului supus
evaluarii.Aceasta metoda este practicata indeosebi atunci cand ne gasim in fata unor utilaje din import ,cu fabricant din
fostul CAER la care o serie de produse s-au modificat pe parcursul perioadei de la achizitionare.
Procedeul corelarii este asemanator procedeului similitudinii ,dar

21

evaluarea se efectueaz pe cel putin 2-3 echipamente asemantoare. Dat fiind necesitatea de majorare a sferei de
cunoatere avem de multe ori dificultti n cunoaterea pieei de produse similare dat fiind costurile de obinere a
informaiilor. Acest procedeu este mai putin folosit.
Procedeul actualizarii indiciale a valorilor este metoda cea mai raspandita deoarece presupune
cunoasterea a valorilor la punerea in functiune, verificarea veridicitatii acestora.Reactualizarea se face prin indici de
reactualizare .La HGR 945/1990 ; HGR 26/1992 si LA HGR 500 /1994 acesti indici au fost dati prin lege cu conditia
verificarii pretului pe produs pe piata de desfacere. Cand aceste preturi de pe piata au fost mai mici deacat valorile de
inlocuire s-au trecut preturile de pe piata.
Dupa HGR 500/1994 indicii de reactualizare nu s-au mai transmis centrralizat
motiv pentru care va recomandam ca surse de informatii indicatorii oficiali de crestere a preturilor publicati in Buletinele
de Statistica.
Metoda se recomanda a fi folosite la echipamentele relativ vechi la care diferentele dintre metoda indiciala si
cele mai precise sunt relativ mici si nu pot modifica prea mult valorile ramase actualizate.
Investigarea se face de un grup de persoane experimentate si de specialitate si sub toate aspectele ; stare
fizica,performante tehnice,nivel tehnologic,dispensabilitatea de echipament in procesul de fabricatie. Constatarile
fiecaruia dintre specialisti va conduce la o concluzie comuna privind deprecierea echipamentului la data evaluarii.In
functie de nivelul de depreciere constatat se poate pronunta o perioada de timp, in ani sau in luni, cat ar mai putea
functiona acest utilaj.
In acest fel se apreciaza DURe din coloana 6 tabel T-II pg.22 al cartii sus mentionate. Privitor la aspectul
evaluarii mijloacelor fixe se recomanda sa se aiba in vedere prevederile HGR 909/1997 publicat in M.O. 7 din 4/1998
privind aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active
corporale si necorporale ( modificata si completata prin O.G. 54/1997 care abroga Normele precedente aprobate prin
Ordin M.F. 746/1994 publicate in M.O. nr. 180/994
Aprecierea uzurii se face prin stabilirea numrului de ani sau ani i luni rest de
via dup care se stabileste amortizarea lunar pe noua valoare de nlocuire. Aceast
valoare de nlocuire se multiplic cu numrul de luni propuse ca rest de via obinnd astfel valorile rmase actualizate.
Se va folosi formula de determinare a uzurii utilajului folosindu-se formula:
a
---------- x 100 = ....... %
a+b
n care :
a reprezint durata de via scurs de la punerea n funciune
b reprezint restul duratei de via a utilajului
Pentru utilajele neamortizate, dar scoase din funciune pentru diverse motive, valoarea rmas actualizat se
apreciaz a fi preul n fier vechi. Se cunoate c oricum la amortizare aceste utilaje se desmembreaza se caseaz si se
vnd la fier vechi.
n orice situaie evaluatorul trebuie s verifice fiecare dintre utilajele importante, s stabileasc restul duratei de
via i apoi s determinea valoarea rmas actualizat.
n anexele suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare pentru un utilaj care s-a scos la licitaie
pentru a fi vndut.
In cazul evalurii pentru auditul financiar, evaluatorul va determina valoarea de nlocuire printr-un procedeu
sigur, apoi va stabili restul duratei de via ,, b ,, ca diferen ntre durata de via scriptic stabilit prin HGR 964 i
durata de via consumat.

STANDARDE DE EVALUARE
Vom trece n rezumat definiii i extrase din cartea ,, Standarde Internaionale de Evaluare,, , cu convingerea
c toi cursanii vor dori s se alinieze unor concepte Europene, s ptrund n lumea evalurii susinut de aceste
concepte.
Evaluatorul -definiie
Evaluatorul este o persoan responsabil pentru elaborarea i/sau supervizarea evalurilor, este o
persoan responsabilcare s poat demonstra c:
a/ a obinut o diplom post universitar adecvat i poate demonstra c i-a meninut i sporit cunotinele
profesionaleprintr-un program relevant de pregtire continu ;
b/ are suficiente cunotine i experien local n evaluarea activelor, sau obine asisten de la persoanele
competentei cunosctoare;

22

c/ ndeplinete cerinele legale, regulamentare, etice i contractuale legate de lucrare ;


d/ are o asigurare profesional adecvat cu resposabilitile asumate;
n cazurile complexe, dac ajunge la concuzia c-i lipsete experiena necesarpentru ndeplinirea corespunztoare a
misiunii, evaluatorul trebuie s-i previn clientul i s solicite asisten profesional de la specialiti.
Evaluatorul poate fi :
evaluator intern ;
evaluator extern ;
evaluator independent;
Evaluatorul extern este un evaluator care nu are interes financiar semnificativ n companie-client sau viveversa, nici direct nici indirect.
Evaluatorul independent este un evaluator extern care, n plus nu a avut n ultimile 24 luni i nu are nici n
prezent o relaie pecuniar cu clientul, cu excepia plii evalurii i a declarat n scris orice implicare direct sau indirect
cu proprietatea evaluat.
Alte definiii preluate i necesar a fi prezentate sunt:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt s vnd ntr-o tranzacie liber, dup un marcketing adecvat, n care fiecare a trnzacionat n
cunptin de cauz, prudent i fr constrngere.
Valoarea just este sum ape care un active ar putea fi schombat sau o datorie decontat, de bun voie, ntre dou
pri aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii cu preul determinat obiectiv. ( IAS16, paragraph 16 )
Valoarea amortizabil Costul activului sau o alt valoare substituit costului ( n situaiile financiare ) din care sa sczut valoarea rezidual
Valoarea rezidual este valoarea net pe care o ntreprindere estimeaz c o va obine pentru un active la
sfritul duratei de via util a cestuia, dup deducerea prealabil a costurilor de cedare estimate ( IAS16, paragraph 16 )
Valoarea de pia pentru utilizarea existent, este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la
data evalurii, pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c activul este liber/neopcupat, ntre un
cumprtor hotrt s cumperei un vnztor hotrtt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat,n care
fiecare a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
Valoarea de pia pentru utilizarea alternativ, poate fi definit ca fiind valoarea cu cea mai bun utilizare, alta
dect cea prezent, respectiv cea intenionat sau cea care ar corespunde unei redezvoltride ctre proprietarul activului,
de societatea de dezvoltare imobiliar sau de ctre ocupantul presupus.
Valorile negative apar atunci cnd activele imobiliare, care constituie subiect al unor obligaii contractuale ,
fizice, legale sau financiarew, genereaz un cash flow negativ, real sau ipotetic, sau necesitlucrri substaniale de
remediere. Aceste active devin astfel o datorie sau o valoare negativ.
Costul de nlocuire net ( CIN ), este o procedur de evaluare folosit n stabilirea valorii pentru utilizarea
existent n cazul proprietilor specializate, care se vnd foarte rar sau niciodat, altfel dect pri ale unei afaceri.
Aceasta nu este o metod derivat din pia, dei unele analize, care stau la baza unor estimri ale valorii de pia , se
bazeaz pe date derivate din analiza CIN al vnzrilor instalaiilor de producie. n absena unor date de pia, CIN este
adoptat ca substitut al analizei de pia. Prin urmare, este nepotrivit utilizarea CIN pentru proprieti deinute ca investiii
sau care constituie un surplus fa de necesitile de exploatare ale companiei.
Pentru stabilirea costului de nlocuire net din costul brut, sau mai bine zis din valoarea de nlocuire, este de
analizat deprecierea care afecteaz activul n stabilirea valorii rmase actualizate.
Deprecierea, sau mrimea uzurii fizice, este o micorare a valorii rezultat din trecerea timpului i de utilizarea
trecut i poate fi mrimea probabil a costului viitor de utilizare comparativ cu o cldire modern substitut.
Deprecierera funcional este o analiz ce presupune adecvarea cdirii pentru utilizarea curent i pentru
perspectiva continurii acesteia, sau pentru utilizarea n alte scopuri.
Deprecierea strategic, este analizat ca urmare a unei decizii luate n cadrul afacerii facnd astfel cldirea
improprie desfurrii afacerii. Aceasta sitaie poate afecta parial sau integral unproces integrant, chiar dac cldirile
aracea valoare pentru o alt ntrprindere sau chiar pentru proprietarul actual, dac decizia respectiv nu ar fi fost luat.
Deprecierea legat de reglementrile de mediu, presupune o analiz pentru utilizarea existent n contextul
reglementrilor actuale sau celor anticipate, la nivel local, naional i supranaional, de decrete, directive i / sau de
controlul asupra polurii i de politicile de administrare a deeurilor.
Durata de via util este perioada de timp de-a lungul cruia un activ ateapt s fie utilizat de ctre o entitate

Evaluri conform IAS16


Atunci cnd o entitate adopt opiunea de reevaluare pe baza valorii juste, conform IAS16, activele sunt incluse n
bilanul contabil la valoarea just, dup cum urmeaz :
a/ Valoarea just a terenurilor i construciilor este stabilit de regul pe baza informaiilor de pia prin
evaluarea efectuat, n mod normal , de evaluatori calificai profesional. Valoarea just a elementelor de imobilizri
corporale este, de regul valoarea de pia determinat prin evaluare.

23

b/ n cazul n care informaiile de pia privind valoarea just a unui element specializat de imobilizri corporale
nu sunt disponibile, iar elementul este rar tranzacionat, cu excepia cazului n care face parte din activitatea continu de
afaceri, entitatea va trebui s estimeze valoarea just a activului specializat prin abordarea pe venit sau prin abordarea
prin costul de nlocuire net. ( IAS 16, paragraful 33 )

Garaniile pentru credite/ garanii ipotecare


Analiza problemelor de evaluare care privesc garaniile pentru credite constituite din proprieti imobiliare, care
poart un nivel ridicat de responsabilitate fiduciar, ar trebui s ia n considerare scopul evalurii, evaluarea obiectiv a
riscului indus de condiiile detaliate de acordare a creditului propus, precum i transparena modului de prezentare a
datelor raportului evalurii, conjucturii pieei i fluxului de lichiditi. Proprietile ce se pot constitui ca garanii de
credite sunt:
* Proprietile deinute ca investiii
* Proprietile ocupate de proprietar
* Propritile n dezvoltare
* Proprietile evaluate pe baza proieciilor financiare
* Activele epuizabile ( resursele minerale )

Garaniile pentru asigurare


Pentru evalurile efectuate atunci cnd sunt n cauz interesele actuale i viitoare ale deintorilor de titluri
/polie de asigurare i ale investitorilor n combinaii financiare, care depind total sau parial de vnzarea sau lichidarea
activelor imobiliare ca o categorie de investiiipe pieele de capital, se vor adopta numai procedurile de evaluare bazate pe
o evaluare patrimonial la data asigurrii.
CODUL ETIC AL EVALUATORULUI
Codul etic nu are o autoritate oficiallrgal i nuse pretinde s fie dect un complement la normele legale, la
reglementrile i la corecta practic a organizaiilor naionale care controleaz sau supravegheaz activitatea evaluatorilor.
Clasificarea
Numai acei practicieni care au participat la un curs de nivel superior i sunt api s se conformeze definiiei
evaluatorului de active ar trebui s angajeze lucrri.
Probitate
ntotdeauna , prima ndatorire a evaluatorilor este de a reprezenta interesele legitime i etice ale clienilor lor, pe
ct st n putin, n conformitate cu inalt standard de comportament profesional fa de alte pri.
Evaluatorii nu vor lucra pentru dou sau mai multe pri n acelai subiect, n afara cazului cnd prile sunt de
acord cu aceasta.
Recunoaterea asistenei externe
Evaluatorii vor recunote orice asisten extern primit de la ali profesionitii, n cazurile normale, ei vor face
cunoscut clientului i altor pri interesate despre implicarea comun.
Evaluatorii vor trata ntotdeauna afaceriler clientului cu discreia adecvat.
Conflicte de interese
Evaluatorii trebuie s ia toate precauiile rezonabile pentru a fi siguri c nu pot apare conflicte ntre interesele
clienilor lor i cele proprii ale evaluatorilor,ale firmei, rudelor , asociailor. Conflictele poteniale trebuie
dezvluitenainte de acceptarea angajrii lucrrii. ntotdeauna evaluatorii vor desfura activitatea lor i a afacerii lor cu
onoare, demntitate, corectitudine, integritate i independen pentru binele cllienilor lor i al profesiei. Ei i vor
reglementa afacerile lor cu clienii i cu ali profesioniti, astfel nct s promoveze cele mai nalte standarde de etic, de
competen tehnic i de prestigiu.
Sprijinirea i promulgarea standardelor
Evaluatorii vor sprijini standardele i vor folosi cea mai bun metod pentru a asigura adoptarea lor i de a
asigura c evalurile relevante sunt conforme cu acestea.

BIBLIOGRAFIE
H.G.R. 834 1991 din M. O. 54 - II 1992- evaluarea terenurilor
DECIZIA 79/ 1992 a C.P.M.Bucureti
Legea 18 /1991 i Legea 16- 1994
Legea 15 / 1995
H.G.R. 964 1998

24

STANDARDELE EUROPENE DE EVALUARE


MODERN METHODS OF VALUATION - W. BRITTON
THE APPRAISAL OF REAL ESTATE- Appraisal Institute S.U.A.
YOUR HOME INSPECTION -GUIDE William Ventolo
A GUIDE APPRAISING INDUSTRIAL PROPERTY
STANDARDELE INTERNAIONALE DE EVALUARE EDIIA 7 2005

LECTOR
ING. CHIOPU CORNELIU

25

You might also like