PROJECTO Vfinal

MOETHUS - CONDOMNIO HABITACIONAL (FUTILA)
Estudo de viabilidade econmica e financeira
Crowe Horwath Angola 2013
VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013
CONTEDO
SUMRIO EXECUTIVO 3
APRESENTAO 5
Apresentao do investidor 5
Actividade a desenvolver 5
Principais objectivos a atingir 5
Localizao 5
CARACTERIZAO DO PROJECTO 6
Apresentao do projecto 6
Apresentao do investimento 7
MERCADO 8
Angola 8
Cabinda 11
ESTRATGIA 13
Matriz SWOT 13
Oportunidade de investimento 14
ESTUDO FINANCEIRO 15
Investimento 16
Previso das receitas 20
Fornecimentos e servios externos 22
Custos com o pessoal 23
Impostos 23
Operaes de financiamento 25
Fundo de maneio 26
Demonstraes financeiras 26
Anlise de viabilidade 29
Indicadores econmicos 30
CENRIOS 35
Anlise dos cash-flows 36
ANEXOS - Cenrio (1) 37
ANEXOS - Cenrio (2) 41
CONCLUSES 45
Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

Estudo de viabilidade econmica e financeira. Elaborado por Crowe Horwath Angola 2013
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SUMRIO EXECUTIVO
O presente projecto visa a construo, numa
zona perifrica do centro da cidade de
Cabinda e junto praia, na zona do Futila, de
um ncleo habitacional de qualidade superior
composto por 24 moradias geminadas, um
bloco de 20 apartamentos, 4 espaos
comerciais, entre outras infraestruturas.
Situado numa zona nobre sob o ponto de
vista paisagstico, com um enquadramento
equilibrado entre espaos verdes e o mar, este
condomnio pretende oferecer aos residentes
um conceito habitacional inovador, com
decorao moderna e proporcionando um
estilo de vida requintado. Preservando e
requalificando todo o espao envolvente, este
projecto acrescentar tambm uma
considervel mais-valia sob o ponto de vista
ambiental, numa zona privilegiada mas ainda
entregue a um certo abandono que potencia a
sua degradao progressiva.
Embora a venda de algumas unidades possa
ser considerada, preferencialmente, o
objectivo deste projecto ser o arrendamento.
Se por um lado o arrendamento confere ao
projecto uma rentabilidade bastante
considervel, preservando a propriedade do
empreendimento, por outro, os seus
potenciais utilizadores sero quadros mdios e
superiores de companhias petrolferas
sediadas em Cabinda, cuja poltica de
alojamento destes colaboradores muito
raramente passa pela aquisio dos imveis,
optando quase exclusivamente pelo
arrendamento.
Atentando a esta realidade e tendo em

considerao a reduzida oferta de habitao
de qualidade na cidade de Cabinda, este
complexo ter, seguramente, uma taxa de
ocupao plena ou muito prximo da
ocupao plena, logo aps a sua concluso,
potenciando uma rentabilidade bastante
atractiva do projecto e um prazo de
recuperao do investimento relativamente
curto.
O projecto assenta numa poltica de valores
consubstanciada numa actuao com sentido
tico, responsvel e ntegro, mantendo a
orientao permanente para o mercado e para
as polticas de caracter ambiental associadas,
com cultura empresarial assente em princpios
de equidade e iseno, com conduta
socialmente responsvel e criao de relaes
duradouras com os seus parceiros.
O projecto tem, ainda, como objectivo o
desenvolvimento do negcio e da sua
capacidade para gerar mais riqueza e valor
acrescentado, sempre num quadro de
responsabilidade social, preocupao hoje
fundamental na actuao de qualquer
empresa no mercado.
Assim, a conjugao da sua atractividade e da
latente garantia de ocupao plena das
unidades que compem o complexo,
acrescentadas posterior anlise econmica,
de rentabilidade e financeira, potenciam este
projecto como sendo de viabilidade garantida.

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APRESENTAO
Apresentao do investidor
O condomnio habitacional MOETHUS um
projecto detido pela sociedade imobiliria
EKOFICA, sedeada em Angola, composta por
2 scios particulares e pela empresa Renova
Solutions) e por um investidor privado.
A Renova Solutions surge da fuso de duas
empresas que j tem vindo a participar em
projectos no pas desde 2005. Com uma
experincia de mais de 20 anos nos servios
que disponibiliza (arquitectura, engenharia,
gesto e fiscalizao de empreendimentos)
conta com uma equipa de 20 colaboradores,
permitindo um elevado know-how e
disponibilizando aos seus clientes solues
inovadoras e sustentveis.
Possu uma forte componente
empreendedora, progressista, atravs de
inmeras parcerias com outras empresas e
universidades. Para alm da presena
nacional, encontra-se tambm no mercado
portugus e colombiano.
Actividade a desenvolver
A principal actividade a desenvolver consiste
na implementao de um condomnio
habitacional em Cabinda, para arrendamento
e/ou venda, com 24 moradias geminadas, um
bloco de 20 apartamentos e quatro espaos
comerciais.
Principais objectivos a atingir

O municipio de Cabinda, semelhana dos
demais ao nvel da Provncia, de entre os
vrios problemas, passa por um desafio de
diversificao dos sectores econmico e
social. A actividade petrolifera tem atrado
actividades de explorao de gs e novas
perspectivas de dinamizao da economia
local. Deste modo, os fluxos migratrios em
Cabinda esto a aumentar a procura de
habitao, comrcio, servios sociais bsicos
e de infra-estruturas urbanas.
Assim, o principal objectivo a atingir com a
realizao deste projecto a criao de um
ncleo habitacional de qualidade, para
arrendamento (preferencialmente), numa zona
em franca expanso e com excelentes
acessibilidades. Este projecto prope ainda
uma interveno de interesse pblico,
salvaguardando um ambiente requalificado,
valorizando o interesse paisagstico envolvente
em troca do abandono e degradao
progressiva dos terrenos nesta zona.
Por outro lado, dada a escasss de habitao,
nomeadamente para o segmento de luxo, um
objecto a mdio prazo poder passar por
aumentar a oferta de ncleos habitacionais na
zona, tendo em considerao a crescente
procura por habitao na periferia de Cabinda.
Localizao
Este empreendimento ser construdo no
Futila, uma localizao privilegiada, numa zona
de vegetao luxuriante, beira de uma praia
de amenas brisas e mar tranquilo, associada a
acessos modernos e a uma arquitectura de
grande qualidade.

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CARACTERIZAO DO
PROJECTO
Apresentao do projecto
No que respeita a infra-estruturas urbansticas,

importa realar a existncia de rede pblica de
abastecimento de gua, drenagem de guas
residuais, rede de eletricidade, rede telefnica
e rede de televiso.
A propriedade situa-se numa zona perifrica

do centro de Cabinda, no Futila, que tem sido
objecto de algumas transformaes
urbansticas, nomeadamente ncleos
residenciais em condomnios fechados e
loteamentos industriais.
Para a elaborao deste projecto foram tidas
em considerao as directivas do plano de
desenvolvimento para a referida zona, bem
como o enquadramento legal especfico a
operaes de loteamento. Foram tambm
preocupaes dominantes deste estudo a
criao de amplas zonas verdes para
utilizao pblica e zonas de lazer com
equipamento adequado e diversificado.
O condomnio ser implementado num terreno
de 7.200 m2, sobre o qual a MOETHUS detm
o direito de superfcie, e inclui:
24 moradias geminadas do tipo T3 (rs-docho mais 2 pisos) com uma rea de 195
m2 (sala de jantar, cozinha, hall, casa de
banho auxiliar, 2 suites e uma suite master
com terrao e jacuzzi);
20 apartamentos, 8 de tipologia T2 e 12 do
tipo T1 com uma rea de 70 m2 e de 56
m2, repectivamente (sala comum, cozinha,
hall, casa de banho e suite);
4 espaos comerciais, no rs-do-cho do
prdio, de 91 m2 cada.
A rea total de construo ascende a 7467 m2

e abrange as moradias, os apartamentos, os
espaos comerciais, as zonas sociais, o
edifcio administrativo e tcnico e a zona de
segurana. No espao envolvente encontramse 4110 m2 de rea total livre que inclui zonas
verdes, passeios, decks, piscina e praia.

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Apresentao do investimento
A operao de investimento, que se resume
construo de toda a infra-estrutura, ascende
a 16,2 milhes de USD e dever ser repartido
por um perodo de dois anos (10 milhes no
primeiro ano e cerca de 6 milhes no
segundo), conforme se pode constatar na
anlise financeira do projecto.
Imagem exemplo: Sala - Moradia
A maioria do investimento relativa ao custo

da empreitada, podendo desagregar-se da
seguinte forma:
Construo de 24 moradias: 54%;
Prdio de 20 apartamentos: 13%;
Espaos comerciais: 3%;
Edifcio administrativo: 5%;
Zonas sociais: 3%;
Outras infra-estruturas: 22%.
Imagem exemplo: Quarto - Moradia
O restante investimento compreende os

montantes a suportar com estudos e
projectos, preparao do terreno, fiscalizao
da obra e aquisio de equipamento tcnico,
de transporte e administrativo.
Imagem exemplo: Sala - Apartamento
Imagem exemplo: Quarto - Apartamento

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MERCADO
Angola
Angola , de facto, um mercado que oferece
actualmente inmeras oportunidades,
ocupando mesmo para muitas empresas
internacionais um lugar de destaque. Detm
um elevado potencial de crescimento e
encontra-se num perodo favorvel da sua
economia. Aps ter registado um crescimento
lento, sob o efeito das crises petrolfera e
financeira, recuperou fortemente. O
crescimento econmico dever atingir 7% em
2013 e 6,2% em 2014 1, impulsionado pela
expanso do sector petrolfero e do gs e por
um programa de despesas pblicas destinado
a encorajar a diversificao econmica.
O Governo implementou reformas ambiciosas
com vista a melhorar a governao, mas o
ambiente de negcios permanece difcil
devido falta de instituies e de infraestruturas suficientes. No entanto, a criao
do Fundo Soberano (SWF) 2 ajudar a proteger
a economia dos riscos inerentes volatilidade
dos preos do petrleo.
O pas tem realizado progressos significativos
em diversos indicadores do desenvolvimento
humano, incluindo a pobreza, a sade e a
educao, mas ainda regista um baixo ndice
de Desenvolvimento Humano (IDH), situandose no 148 lugar entre 187 pases analisados
e continua a fornecer apenas uma rede
rudimentar de segurana social, sob a forma
de subsdios a combustveis.
Crescimento real do PIB (%)

2010
2011
2012e
2013p
2014p
0%
2%
4%
6%
8%
Crescimento real do PIB - Angola (%)

Crescimento real do PIB - frica Austral (%)
Crescimento real do PIB - frica (%)
Fonte: African Economic Outlook 2013 - OECD
Evoluo e crescimento
Muito do crescimento do pas registado na
ltima dcada pode ser atribudo directamente
explorao de recursos naturais. O petrleo
ainda representa quase 80% da receita
pblica, bem como 90% das exportaes e
47% do PIB do pas 3. Isso faz com que a
economia seja fortemente dependente das
receitas petrolferas e vulnervel a choques
resultantes dos preos do petrleo, recurso
que proveniente, na sua maioria, da
Provncia de Cabinda.
Fonte: Economist Intelligence Unit

Em 2008 foi estabelecida uma comisso especial no sentido de criar as bases para um novo Fundo Soberano de
Riqueza a fim de promover o crescimento, a prosperidade e o desenvolvimento socioeconmico em Angola. Em 2011, o
Fundo foi legalmente ratificado e oficialmente estabelecido como o Fundo Soberano de Angola em 2012. O valor do fundo
ascende a 5 mil milhes de USD.
3 Fonte: African Economic Outlook 2013 - OECD
2

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Neste momento, outras regies, para alm de

Luanda, comeam a desenvolver-se como o
caso de Cabinda, Benguela, Lobito e
Huambo. Neste contexto, o mercado cada
vez mais atractivo, perante a expectativa do
alargamento da implementao de projectos
em novos territrios.
O sector petrolfero manter-se-
preponderante e o investimento pblico ser
retomado, ao nvel central e ao nvel provincial,
gerando necessidades propcias construo
de habitao.
Tambm os projectos de iniciativa privada que
se perspectivam nas reas da sade e da
educao, geradas por investidores externos
ou internos, so muito promissores.
Actualmente, como alguns indicadores 4 o
demonstram, Angola um dos pases da
frica Austral com maior potencial de
desenvolvimento e, aliando a actual
estabilidade na conjuntura poltico-social,
tambm um pas mais atractivo ao
investimento privado, tanto estrangeiro como
nacional.
O risco do pas tem conhecido uma evoluo
favorvel, estando agora no nvel B da tabela
das agncias de notao internacionais.
Apesar do crescimento econmico notvel da
economia angolana observado nos ltimos
anos, verificou-se uma quebra desse

crescimento em 2008, justificado, por um
lado, pela prpria conjuntura internacional de
crise, e por outro, pelo menor impulso do
investimento pblico verificado nos ltimos
anos.
O ano de 2011 marca um ponto de viragem
nesta tendncia, impulsionando a economia
angolana para um ciclo de crescimento,
esperando-se a afirmao desta tendncia
nos prximos anos. As perspectivas de
evoluo do PIB, em termos reais, so
bastante favorveis.
Segundo a Economist Intelligence Unit, o ritmo
de crescimento econmico dever intensificarse para valores em torno dos 6% e 7% nos
anos de 2011 a 2013, fruto sobretudo do
desempenho do sector petrolfero e tambm
da expanso do sector agrcola, da indstria
transformadora e da construo, bem como
do relanamento do investimento pblico
estruturante e na dinamizao do investimento
privado.
A inflao, que havia apresentado um
comportamento desfavorvel entre 2008 e
2011, tendo atingido 14,5% em 2010, a partir
de 2012 apresentar taxas mais moderadas,
em virtude de medidas de poltica cambial e
de poltica monetria, no sentido de maior
Fonte: PLMJ - International Legal Network
INDICADORES
Angola
UNIDADE
2012
Estimativa
2013
Previso
2014
Previso
PIB a preos de mercado

PIB a preos de mercado
PIB per capita
Crescimento real do PIB
Consumo privado
Consumo pblico
Taxa de inflao (mdia)
Saldo da balana corrente
Saldo da balana corrente
Dvida Pblica
Dvida Externa
Taxa de Juro Activa (mdia)
109 AOA
109 AOA
USD
%
Var. %
Var. %
%
106 AOA
% do PIB
% do PIB
% do PIB
%
11801
123,4
6120
8,0
5,5
7,5
11,3
20199
16,4
16,9
16,1
16,6
13841
145,0
7000
7,0
5,5
6,0
9,6
17292
11,9
15,7
13,7
14,5
16042
170,1
7990
6,2
6,3
7,0
8,5
19168
11,3
13,5
11,8
14,0

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conteno do crdito e da liquidez.

Perspectiva-se que em 2013 a inflao desa
abaixo da taxa psicolgica dos 10%. Esta
evoluo no poder deixar de ter um impacto
positivo no mercado, que se deve preparar
antecipadamente para este desafio.
Perspectivas econmicas
Para 2013 e seguintes, as instituies
internacionais 5 prevm um forte crescimento
da economia, e as equipas de analistas
perspectivam um crescimento real do Produto
Interno Bruto, para os prximos anos, em
torno dos 6 a 9 por cento.
As previses so suportadas pelas
perspectivas favorveis de alguns dos
principais parceiros comerciais (China frente)
que compensa a instabilidade que continua a
verificar-se na Europa.
Espera-se tambm a manuteno em alta dos
preos do petrleo, ainda mais reforada pelo
agravamento da tenso no Norte de frica,
Mdio Oriente, regio que engloba alguns dos
grandes produtores. Instabilidade nessas
zonas far subir o preo do crude, o que
favorece significativamente Angola.
Oportunidades
Apesar do processo de paz ter criado as
condies bsicas para a normalizao da
actividade econmica no pas (possibilitando a
mobilidade interna, fomentando a actividade
comercial e o investimento), a carncia de
infra-estruturas fsicas e de recursos humanos
continuam a condicionar a evoluo da
economia do pas.
Perante este quadro, e dando continuidade ao
trabalho que vem sendo desenvolvido, o
principal desafio para o Governo Angolano
consiste no relanamento dos sectores fora
do mbito da indstria petrolfera e
diamantfera, de forma a aumentar a oferta
interna e a diversificar as exportaes, criando
emprego e diminuindo a pobreza.
Foram ainda aprovados vrios programas que
abrangem diversas reas de actividade como
a agricultura e o desenvolvimento rural, a
habitao social, a recuperao urbana, as
infra-estruturas e a indstria transformadora.
Os recursos naturais de que dispe, os

elevados ndices de crescimento anual, a
necessidade de quadros tcnicos superiores e
de empresas com valor acrescentado para o
desenvolvimento da economia local, colocam
o pas na linha da frente na internacionalizao
de empresas europeias.
O FMI rev em alta o crescimento em 2013 para 5.5%. Na base deste crescimento est o sector petrolfero onde se
prev que a produo atinja os 1,8 milhes de barris por dia, ou seja, mais 200 mil barris que no ano anterior. No que diz
respeito ao PIB no petrolfero, espera-se uma continuidade dos sectores da construo, da energia e transportes como
principais motores de crescimento.

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Cabinda
Cabinda, cidade capital da Provincia com o
mesmo nome, uma cidade do litoral e est
localizada na costa do Oceano Atlntico, na
frica Central. Faz fronteira a norte com o
municpio de Cacongo, a leste e sul com a
Repblica Democrtica do Congo e a oeste
com o Oceano Atlntico.
Caracterizao demogrfica
Dados de 20106 apontam para o municpio de
cabinda uma estimativa de 532.322
habitantes 7, onde 96% esto localizados na
capital, 2,4% no Tando-Zinze e 1,6% no
Malembo, e uma densidade populacional de
223,86 hab./ Km2. A concentrao no
municpio sede deve-se sobretudo maior
facilidade na obteno de emprego, ao
acesso ao ensino superior e concentrao
dos servios bsicos, financeiros e sociais
como escolas, hospitais, bancos, notariado,
entre outros.
A populao de Cabinda apresenta um
quadro ainda critico em relao aos grupos
potencialmente vulnerveis. Cerca de 50% da
populao so mulheres, 45% tm idade
inferior ou igual a 20 anos e 2% so pessoas
com idade superior a 60 anos.
Caracterizao econmica
At ao fim da era colonial, Cabinda produzia
contingentes importantes de madeira e caf, e
mais reduzidos de cacau e leo de palma.
Houve inclusive um incio de turismo no litoral.
Em consequncia dos conflitos verificados
desde 1974, estas actividades econmicas
tm vindo a reduzir-se a muito pouco.
A agricultura voltou a ser, no essencial, de

subsistncia. Ultimamente anunciam-se
veleidades de uma retoma no domnio da
indstria madeireira.
Em contrapartida, a extraco de petrleo
floresce. Em 2010 o crude extrado em
Cabinda representava cerca de 70% do crude
exportado por Angola. Deste modo, o mineral
de maior importncia na economia da
Provncia e do Pas continua a ser o petrleo.
A jazida de Cabinda situa-se na plataforma
continental e est divida em trs zonas. As
reservas esto calculadas para 30 anos 8.
Cabinda detm a totalidade das reservas
petrolferas, um potencial em recursos
minerais diversificados (argila, ferro, calcrio,
fosfato, entre outros) e agricultura. No que se
refere aos recursos para materiais de
construo, destacam-se as argilas e os
dolomites. As argilas so extradas para a
produo de tijolos em Malembo, na regio do
rio Chalau, e para a indstria de cermica em
Sassa Zau e Tando-Zinze. Por outro lado, os
dolomites so utilizados para a produo de
cimento em Tando-Zinze e Zenze, tendo neste
ltimo um contedo de 20%. Existem ainda
reservas de ferro, ligamentos de cobre ou
cobre sulfrico (jazidas de Pedreiro, Matuba,
Subantando). Em Subantando o contedo de
ferro de 39%. Suspeita-se da existncia de
ouro apesar de no ter sido feito qualquer
prospeco deste recurso.
No que respeita ao sector secundrio, importa
salientar que a maioria da actividade industrial
neste municpio se resume transformao de
madeira e panificao. Podemos ainda
destacar as serrelharias, moagens de farinha e
mandioca, pequenas confeces (vesturio) e
fbricas de tinta. Neste domnio registamos o
Fonte: Perfil do Municpio de Cabinda, 2011 - Administrao Municipal de Cabinda.

Comparativamente ao ano de 2007, notou-se um aumento extraordinrio do nmero da populao que passou de
160.428 para 532.322 habitantes em 2013.
8 Fonte: Plano de Desenvolvimento Integrado - Municpio de Cabinda, 2009-2012
7

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surgimento de mais unidades industriais de

panificao, de tintas, carpintarias e produo
de materiais de construo. Relativamente aos
grandes projectos industriais, destacam-se o
Complexo Pau Rosa (serragem de madeira) o
Plo de Ftila e a Cermica de Sassa-Zau.
Sector imobilirio
Ao longo dos ltimos dez anos, impossvel
dissociar a evoluo sentida na Provncia do
crescimento verificado nos sectores da
construo e do imobilirio.
Firmando-se como pilares para a criao de
riqueza e de emprego, so tambm
impulsionadores da melhoria da qualidade vida
das populaes, atravs das grandes-obras
pblicas ao nvel das infra-estruturas e pela
modernizao da oferta imobiliria.
Entre 2002 e 2012 tambm se registaram
grandes mudanas neste mercado, que
passou de uma fase embrionria, em que a
construo de infra-estruturas bsicas era
imperativa, para uma nova era, de maior
maturidade, marcada por uma maior
preocupao com o planeamento e tendo em
conta a sustentabilidade e o ambiente.
Respondendo aos desafios impostos por esta

evoluo, o sector da construo e do
imobilirio est cada vez mais
profissionalizado e sofisticado, por forma a dar
resposta aos desafios que lhes so colocados.
No entanto, e tendo em considerao o
crescente investimento privado em vrios
sectores econmicos, os fluxos migratrios
em Cabinda tm gerado necessidades
propcias construo de habitao,
nomeadamente nas zonas perifricas, dada a
baixa oferta do sector imobilrio.
A procura de habitao, principalmente no
segmento mdio-alto, um fenmeno
relativamente recente, tendo em conta o
crescente investimento empresarial em
Cabinda que, por sua vez, tem determinado
um aumento substancial do nmero de
quadros tcnicos superiores e de direo a
residir na Provncia.
Hoje, Cabinda continua empenhada no seu

desenvolvimento, atravs do melhoramento e
reconstruo das suas infra-estruturas, mas a
estratgia municipal contempla um maior
envolvimento e participao dos agentes e
investidores privados neste processo.

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ESTRATGIA
Matriz SWOT
Oportunidades
Perodo de grande crescimento da
economia angolana, nomeadamente nas
Porvncias de Cabinda, Lobito, Benguela e
Huambo;
Melhoria das condies de vida da
populao angolana associadas a um
desejo cada vez maior em termos de
consumo;
Abundncia de recursos naturais, na
perspectiva de explorao das jazidas de
Cabinda;
Surgimento de novas unidades industriais
de panificao, de tintas, carpintarias e
produo de materiais de construo;
Ameaas
Conjuntura econmica e financeira mundial
instvel;
Risco poltico e social;
Economia fortemente dependente das
receitas do petrleo e vulnervel a choques
resultantes dos preos nos mercados
internacionais;
Entrada de novos concorrentes que
procuram investimentos no sector
imobilirio;
Expectveis dificuldades burocrticas no
processo de instalao.
Pontos Fortes
Ncleo habitacional de luxo que valoriza o
interesse paisagstico envolvente em troca
do abandono e degradao progressiva
dos terrenos da zona;
Novos projectos industriais, destacando-se

o Complexo Pau Rosa (serragem de
madeira), o Plo de Desenvolvimento
Industrial do Futila e a Cermica de SassaZau.
Design moderno e apelativo das

habitaes;
Projecto para o Porto de guas profundas

e da rede nacional de cabotagem, como
infra-estruturas fundamentais para o
desenvolvimento de Cabinda e de outras
provncias do norte de Angola.
4110 m2 de rea total livre que inclui zonas

verdes, passeios, decks, piscina e praia;
Melhorias constantes das infra-estruturas

rodovirias e das comunicaes;
Escasss de habitao, nomeadamente
para o segmento de luxo, tanto no centro
de Cabinda como na periferia.
Quatro espaos comerciais;

Parque de estacionamento com 675 m2;
Existncia de rede pblica de

abastecimento de gua, drenagem de
guas residuais, rede de eletricidade, rede
telefnica e rede de televiso;
Proximidade com as principais instalaes
petrolferas, nomeadamente com a
CHEVRON (aproximadamente 1 km);
Preos de arrendamento e venda bastante
competitivos, comparativamente actual
oferta (para o mesmo segmento), e um
elevado grau de qualidade percebida;
Segurana 24 horas com sistema de
video-vigilncia implementado.

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Pontos Fracos
Elevado nvel de endividamento inicial;
Distncia relativamente ao centro de
Cabinda (aproximadamente 15 km);
Estrutura logstica e operacional.
Oportunidade de investimento
A proximidade do ncleo habitacional com as
empresas petrolferas em Cabinda,
nomeadamente a CHEVRON (1km) e o
surgimento de novos projectos de grande
dimenso como o Complexo Pau Rosa, o
Plo de Desenvolvimento Industrial do Futila, a
Cermica de Sassa-Zau, o Porto de guas
profundas, entre outros, torna este projecto
bastante atractivo.
O sector imobilirio de segmento mdio-alto
encontra-se, num curto-prazo, em profundo
crescimento, na medida em que no existe
uma oferta suficiente para habitao de
quadros superiores de grandes corporaes.
Em muitos casos, grandes companhias (como
o caso das petrolferas) ocupam
condomnios completos para alojar o seu
pessoal qualificado, pelo que um pr-acordo
com uma dessas entidades seria importante
para a sustentabilidade do negcio.

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ESTUDO FINANCEIRO
O estudo que se segue pretende demonstrar
as projeces econmicas e financeiras para
os cinco primeiros anos do projecto. Dada a
complexidade tcnica e operacional que
caracteriza este tipo de construo, o incio de
actividade previsto Janeiro de 2016.
Os dados apresentados tm como principal
finalidade a avaliao da empresa e do seu
desempenho e encontram-se baseados em
pressupostos credveis e cautelosos no que
concerne s estratgias de investimento, s
opes de financiamento e s actividades de
natureza operacional.
Pretende-se, desta forma, avaliar a viabilidade
do ponto de vista econmico e financeiro,
assegurando o cumprimento dos seguintes
objectivos:
Realizao dos investimentos em infraestrutura necessrios;
Reembolso do financiamento obtido em
prazos economicamente viveis;
Assegurar um equilbrio financeiro e
econmico que mantenha a viabilidade de
explorao no futuro;
Proporcionar uma adequada rendibilidade
de capitais investidos.
Para alm do estudo para os pressupostos

enunciados, que consideramos ser um cenrio
realista, foi ainda projectado um cenrio
pessimista e outro optimista. Os dois ltimos
cenrios encontram-se no final do estudo de
viabilidade.
O cenrio realista conta com um mix de
proveitos entre o arrendamento e a operao
de venda, enquanto que no cenrio pessimista
no se consideraram quaisquer alienaes
nos anos de avaliao do projecto. Por outro
lado, o cenrio optimista comporta a venda de
todo o patrimnio, de forma faseada, at ao
ano de 2020.
O mtodo utilizado para a aviao do projecto
tem por base os cash-flows descontados, em
que o valor dos investimentos e dos fluxos de
caixa actuais e futuros so convertidos para
um valor presente.
importante realar que os mapas
apresentados seguidamente resultam de
previses e estimativas, tendo em conta os
pressupostos adoptados. Porm, existem
riscos que ultrapassam essas premissas,
nomeadamente no que diz respeito
componente de mercado.
Todas as projeces foram feitas na moeda
nacional (AOA), a preos correntes, e
convertidos para USD.

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Investimento
O investimento total neste projecto
ascende a 16.231.282 USD e est
repartido em dois anos (9.837.617 USD no
primeiro ano e 6.393.6659 no segundo).
Este valor contempla a construo de 24
moradias, 20 apartamentos, 4
estabelecimentos comerciais, o edifcio
administrativo, as zonas sociais, as zonas
livres e os equipamentos necessrios ao
desenvolvimento do negcio.
Os activos no correntes dividem-se em
activos fixos tangveis (bens necessrios ao
desenvolvimento da actividade) e
propriedades de investimento (os imveis a
rentabilizar).
Do total a investir, 12,5 milhes
correspondem ao contrato de empreitada,
com excepo da construo do edifcio
tcnico e administrativo que, em caso de
venda das propriedades, ficar como
propriedade da EKOFICA.
Os trabalhos de preparao do terreno,
gesto da empreitada, fiscalizao da obra
e os estudos necessrios para este
projecto totalizam 1,2 milhes de USD. Por
outro lado, os equipamentos bsicos, de
transporte e administrativos ascendem a
1,5 milhes de USD.
Tendo em conta a avaliao realizada por
um especialista no que concerne ao
projecto de loteamento urbano e ao
projecto de arquitectura, o prazo de
construo do empreendimento de 18
meses (aproximadamente).
Todos os activos, com excepo do

terreno, foram depreciados s taxas legais
em vigor de acordo com a Portaria 755/72.
Os valores que constam do mapa seguinte
resultam de pedidos de preos e facturas
pro-forma, solicitados a fornecedores de
investimentos, nomeadamente o valor da
empreitada para a construo do
empreendimento.
Tendo em conta que este projecto d
preferncia ao arrendamento, os imveis
encontram-se reconhecidos como
propriedades de investimento, estando
previstas baixas vendas de imveis no
perodo em anlise.
O custo da construo foi apurado com
base no preo do m2 para cada tipo de
estrutura.
O valor do terreno no ser inicialmente
suportado pela empresa uma vez que
pertence a um dos scios do projecto.
Est considerado como dvida de longo
prazo e ser objecto de futuro encontro de
contas.
Os edifcios contemplam as especificaes
tcnicas e operacionais decorrentes de um
empreendimento desta natureza.
Tendo em conta a depreciao real do
equipamento de transporte, no foi
considerado o reinvestimento de acordo
com a sua vida til fiscal.
No montante de despesas de instalao
encontram-se os custos com o estudo de
viabilidade econmica e com os
licenciamentos da obra.
Valor que j inclui 973.755 USD relativamente ao terreno.

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Mapa de activos fixos e depreciaes (2014-2017 e 2018-2020):
ACTIVOS FIXOS
Preo
Terrenos e outros recursos naturais

Terreno 216 m2
29160
V. til
Taxa
2014
2015
2016
2017
50
2%
12900
12900
12900
12900
31750
17400
7500
31750
17400
7500
56650
56650
12833
12833
12833
12833
29160
Edifcios e outras construes
Edifcio administrativo
645000
645000
Equipamento bsico
2x Gerador 750 kva
Furo p/ captao de gua
Depsitos (gua, gasleo, ...)
317500
174000
75000
10
10
10
10%
10%
10%
0
0
0
0
0
0
566500
Equipamento de carga e transporte
Veculo de servio
38500
33%
38500
Equipamento administrativo
Mobilirio de escritrio
Equipamento informtico
Equipamento de video-vigilncia
Outros equipamentos
12360
12680
3100
32250
60390
10
5
5
10
10%
20%
20%
10%
0
0
0
0
0
0
0
0
1236
2536
620
3225
7617
1236
2536
620
3225
7617
90000
90000
62514
62514
62514
62514
62514
62514
0
0
62514
62514
152514
90000
1339550
Activos intangveis
Despesas de instalao
187542
187542
33%
1527092
ACTIVOS FIXOS
2018
2019
2020
Am. Acum.
Terrenos e outros recursos naturais

Terreno 216 m2
Valor Lq.
29160
29160

Equipamento bsico
2x Gerador 750 kva
Furo p/ captao de gua
Depsitos (gua, gasleo, ...)
Veculo de servio
Mobilirio de escritrio
Equipamento informtico
Equipamento de video-vigilncia
Outros equipamentos
Activos intangveis
12900
12900
12900
64500
580500
12900
12900
12900
64500
580500
31750
17400
7500
31750
17400
7500
31750
17400
7500
158750
87000
37500
158750
87000
37500
56650
56650
56650
283250
283250
12833
38500
12833
38500
1236
2536
620
3225
7617
1236
2536
620
3225
7617
1236
2536
620
3225
7617
6180
12680
3100
16125
38085
6180
0
0
16125
22305
90000
77167
77167
424335
915215
0
0
0
0
0
0
187542
187542
0
0
90000
77167
77167
611877
915215

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Custos com a empreitada:
EMPREITADA
Moradias
Apartamentos T2
Apartamentos T1
Espaos comerciais
Zonas sociais
Portaria e segurana
Piscina (incluindo equipamento)
Decks
Zonas verdes
Passeios
Vias
Outras infra-estruturas
OUTROS
Terreno
Ensoleiramento e bases (moradias)
Ensoleiramento e bases (prdio)
Preparao do terreno
Fiscalizao da obra
Projecto de arquitectura
Estudo de impacto ambiental
Outros estudos tcnicos
m2 Custo/m2
4442
560
672
364
400
15
175
333
786
896
674
1904
1600
1400
1400
1000
1000
1000
1650
450
300
350
1500
500
6997
1490
395
135
rea total para venda (m2)

Custo total (m2)
EDIFCIO ADMINISTRATIVO
Construo p/ empreitada
Terreno
Ensoleiramento e bases
Total
7107200
784000
940800
364000
400000
15000
288750
149850
235800
313600
1011000
952000
53,8%
5,9%
7,1%
2,8%
3,0%
0,1%
2,2%
1,1%
1,8%
2,4%
7,7%
7,2%
12562000
944595
0
0
75000
264140
330175
198105
330175
0,6%
2,0%
2,5%
1,5%
2,5%
2142190
14704190
6276
2343
645
216
216
1000
135
0
645000 4,9%
29160
0
674160
Valor total de construo

Valor total do terreno
Estudos e outros trabalhos
13207000
973755
1197595
TOTAL DA OBRA
15378350

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Propriedades de investimento (valor contabilstico dos imveis para arrendamento):
PROP. DE INVESTIMENTO
Propriedades de investimento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Depreciaes do exerccio
Propriedades vendidas (antes arrendadas)
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Dep. acum. (eliminao na venda)
Depreciaes acumuladas
Valor lquido (contabilstico)
2016
2017
2018
2019
2020
10051143
1148033
1443241
639618
9137403
984028
1312037
426412
8223663
820023
1180834
426412
7309922
656019
1049630
426412
6396182
492014
918426
426412
13282035
265641
11859880
265641
10650932
237198
9441983
213019
8233034
188840
913740
164005
131204
213206
913740
164005
131204
213206
913740
164005
131204
0
913740
164005
131204
0
913740
164005
131204
0
1422155
0
265641
1422155
56886
474395
1208949
72537
639056
1208949
96716
755359
1208949
120895
823303
13016395
11385485
10011876
8686624
7409731
Pagamentos do investimento:
PAGAMENTOS - ACTIVOS
Empreitada - PI
Construo e materiais
Terreno
Ensoleiramento e bases (moradias)
Ensoleiramento e bases (prdio)
Preparao do terreno
Fiscalizao da obra
Projecto de arquitectura
Estudo de impacto ambiental
Outros estudos tcnicos
Construo p/ empreitada
Terreno
Ensoleiramento e bases
Total
2014
2015
12562000
944595
0
0
75000
264140
330175
198105
330175
8165300
0
0
75000
132070
330175
198105
330175
4396700
132070
-
14704190
9230825
4528770
645000
29160
0
419250
0
225750
-
674160
419250
225750
Restantes activos:
Equipamento bsico
566500
38500
60390
566500
38500
60390
Activos intangveis
665390
187542
0
187542
665390
-
16231282
973755
9837617
973755
5419910
973755
Total de pagamentos
Em dvida (terreno)

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Montante de depreciaes anuais dos activos fixos:
DEPRECIAES EXERCCIO
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Activos fixos tangveis
Equipamento bsico
Equipamento de carga e
transporte
Activos intangveis
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
0
0
0
0
0
0
0
0
201023
22961
28865
12792
201023
22961
28865
12792
182748
19681
26241
8528
164473
16400
23617
8528
146198
13120
20993
8528
265641
265641
237198
213019
188840
0
0
0
0
12900
56650
12900
56650
12900
56650
12900
56650
12900
56650
12833
12833
12833
7617
7617
7617
7617
7617
90000
90000
90000
77167
77167
62514
62514
62514
62514
62514
62514
0
0
0
0
0
0
0
0
62514
62514
418155
355641
327198
290186
266007
Previso das receitas

As receitas previstas para os primeiros
cinco anos de actividade foram calculadas
tendo em conta o valor dos arrendamentos
e das vendas de propriedades.
Por prudncia, foi projectada uma taxa de
ocupao de 80% para o primeiro ano,
90% para o segundo e terceiro e 100%
para os seguintes.
A mensalidade de arrendamento inclui
gastos com electricidade, gua, gs,
combustvel e a gesto do condomnio.
O preo ao m2 para arrendamento e para

venda foi de 80 USD e 5.000 USD,
respectivamente. Estes preos so
ligeiramente inferiores aos valores
actualmente praticados em Cabinda.
Considerou-se, ao longo do projecto, o
pagamento adiantado de um ano de
arrendamento, por cada perodo
econmico.
No foram considerados aumentos no

preo do arrendamento nem na venda
uma vez que a durao mdia prevista dos
contratos superior ao intervalo de tempo
analisado no projecto.

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Mix de proveitos:
RECEITAS
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Qtd.
rea (m2)
P. Venda/m2
P. Arrend./m2
P. Venda
P. Arrendam.
24
8
12
4
195
70
56
91
5000
5000
5000
5000
80
80
80
80
975000
350000
280000
455000
15600
5600
4480
7280
2016
2017
2018
2019
2020
22
7
11
3
80%
20
6
10
2
90%
18
5
9
2
90%
16
4
8
2
100%
14
3
7
2
100%
2
1
1
1
2
1
1
1
2
1
1
0
2
1
1
0
2
1
1
0
2016
2017
2018
2019
2020
3294720
376320
473088
209664
4353792
3369600
362880
483840
157248
4373568
3032640
302400
435456
157248
3927744
2995200
268800
430080
174720
3868800
2620800
201600
376320
174720
3373440
1950000
350000
280000
455000
36600
3071600
1950000
350000
280000
455000
73200
3108200
1950000
350000
280000
0
105000
2685000
1950000
350000
280000
0
136800
2716800
1950000
350000
280000
0
168600
2748600
7425392
7481768
6612744
6585600
6122040
MIX - PROVEITOS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Ocupao mdia (%)
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Receitas brutas anuais e recebimentos:
RECEITAS BRUTAS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Condomnio - Gesto
RECEBIMENTOS
Prestao de servios
Adiantamentos
Gesto do condomnio
Venda de fraces
Entradas (10%)
Reforos (70%)
Escritura (20%)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
4353792
4373568
38430
3927744
76860
3868800
110250
3373440
143640
3373440
177030
4353792
4411998
4004604
3979050
3517080
3550470
0
0
0
0
303500
2124500
0
2428000
303500
2124500
607000
3035000
258000
1806000
607000
2671000
258000
1806000
516000
2580000
258000
1806000
516000
2580000
0
0
516000
516000
6781792
7446998
6675604
6559050
6097080
4066470

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Fornecimentos e servios externos

A tabela seguinte apresenta os valores
anuais dos gastos com fornecimentos e
servios externos.
O valor de electricidade foi projectado com

base num valor de consumo mdio familiar
(25$/ms).
Esto incorporados os consumos de

combustvel para os geradores e para os
veculos de transporte e servio. Para os
geradores, foi estimado um consumo de
640 litros por dia (8 horas), em 91 dias por
ano.
As comisses representam 3% do valor da

venda de imveis do ano corrente.
Importa realar que os valores de

conservao e reparao tm por base os
contratos de assistncia para manuteno
dos elevadores, da piscina e do furo de
captao de gua.
FORN. SERVIOS EXTERNOS

Electricidade
Combustveis e outros fludos
Conservao e reparao
Comisses a intermedirios
Assistncia tcnica
Formao
Material de proteco e segurana
Ferramentas de desgaste rpido
Material de escritrio
Comunicao
Publicidade e propaganda
Deslocaes e estadas
Despesas de representao
Servios de contabilidade
Limpeza, higiene e conforto
Seguros
Outros servios
O valor que consta na rubrica de

publicidade e propaganda reflete a
necessidade de um significativo
investimento em comunicao e
marketing.
Com base no risco associado ao negcio,
o montante de seguros contempla um
prmio de risco de 3% do total de activos
coberto.
2016
2017
2018
2019
2020
15300
18480
17000
91050
3600
5000
1800
7200
3600
4200
75000
2500
15400
12600
1080
446254
7201
15606
18850
17680
91050
3672
5200
1827
7308
3654
4263
18750
2750
16940
12852
1102
403589
6251
15918
19227
18387
77400
3745
5408
1854
7418
3709
4327
9375
3025
18634
13109
1124
367321
5700
16236
19611
19123
77400
3820
5624
1882
7529
3764
4392
4688
3328
20497
13371
1146
331052
5335
16561
20003
19888
77400
3897
5849
1910
7642
3821
4458
2344
3660
22547
13639
1169
294784
4996
727264
631343
575680
538799
504567

Pgina 22 /46
Custos com o pessoal

O mapa seguinte apresenta os custos com
o pessoal para os primeiros cinco anos de
actividade. Foi considerado um aumento
anual de 3% nos vencimentos brutos para
todos os trabalhadores.
CUSTOS COM SALRIOS
O pessoal afecto segurana trabalha em

turnos de dois (durante o dia) e de um
(durante a noite), mantendo desta forma o
condomnio vigiado 24h por dia.
Salrio Bruto
2016
2017
2018
2019
2020
1
1
1
2
2
4
Director-geral
Tcnico administrativo e financeiro
Tcnico de manuteno
Encarregado de logstica
Tcnico de limpeza
Segurana
2500
1500
700
650
500
550
30000
18000
8400
15600
12000
26400
30900
18540
8652
16068
12360
27192
31827
19096
8912
16550
12731
28008
32782
19669
9179
17047
13113
28848
33765
20259
9454
17558
13506
29713
11
11
Subsdios de transporte
Subsdio de frias e 13 ms
150
9200
110400
18150
9200
113712
18695
9476
117123
19255
9760
120637
19833
10053
124256
20428
10355
8%
137750
8832
141883
9097
146139
9370
150523
9651
155039
9940
146582
150979
155509
160174
164979
Encargos com a Segurana Social
Impostos
Os mapas seguintes refletem os impostos
estimados para a Contribuio Industrial,
Imposto Predial, Imposto de Consumo e
Imposto de Selo.
Apresentam-se igualmente as
contribuies para a Segurana Social por
conta da empresa e por conta do
trabalhador, assim como as retenes na
fonte ao abrigo do Cdigo do IRT.
Taxas de imposto:
Imposto Industrial: 35%;
Imposto predial: 15% (60% x 25%);
Imposto de Selo: 1%;
Contribuies para a Segurana Social por
conta do trabalhador: 3%;
Taxa mdia de IRT: 11,45%.
A actividade de arrendamento est sujeita

apenas a Imposto Predial (no incide
Imposto Industrial).
IMPOSTOS - Resumo
Imposto Industrial
Imposto Predial
Imposto de Consumo
Imposto de Selo
Segurana Social
2016
2017
2018
2019
2020
0
653069
1830
980
8832
0
656035
3660
1287
9097
0
589162
5250
1547
9370
0
580320
6840
1823
9651
0
506016
8430
2081
9940
664711
670079
605329
598634
526467

Pgina 23 /46
Impostos apurados:
IMPOSTO INDUSTRIAL
RAI - Resultados
RAI - Corrigido
Reporte (prejuzos)
Lucro tributvel
Imposto estimado
Imposto a pagar
IMPOSTO PREDIAL
Rendas anuais
Imposto predial
IMPOSTO DE CONSUMO
Gesto de condomnios
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
-1720038
-1720038
0
-1720038
0
-2116403
-2116403
-1720038
-3836441
0
2384836
-1968956
-3836441
-5805398
0
3011650
-1361918
-5805398
-7167316
0
2895461
-1032283
-7167316
-8199599
0
3348078
-520722
-8199599
-8720322
0
3352260
-21180
-8720322
-8741501
0
2016
2017
2018
2019
2020
4353792
4373568
3927744
3868800
3373440
653069
656035
589162
580320
506016
2016
2017
2018
2019
2020
36600
73200
105000
136800
168600
Imposto liquidado
1830
3660
5250
6840
8430
IMPOSTO DE SELO
2016
2017
2018
2019
2020
36600
366
4353792
604
10000
10
73200
732
4373568
555
0
0
105000
1050
3927744
497
0
0
136800
1368
3868800
455
0
0
168600
1686
3373440
395
0
0
980
1287
1547
1823
2081
2016
2017
2018
2019
2020
137750
27350
110400
141883
28171
113712
146139
29016
117123
150523
29886
120637
155039
30783
124256
8832
3312
9097
3411
9370
3514
9651
3619
9940
3728
2016
2017
2018
2019
2020
110400
113712
117123
120637
124256
12641
13020
13411
13813
14227
Recebimentos - Condomnio
I.S. - Recebimentos
Contratos de arrendamento
I.S. - Contratos
Entradas no capital social
I.S. - Capital realizado
Imposto apurado
SEGURANA SOCIAL
Custos com o pessoal
Rendimentos no sujeitos
Sujeito a S. Social
SS - Entidade Patronal
SS - Trabalhador
IRT - DEPENDENTES
Rendimentos sujeitos
Imposto retido

Pgina 24 /46
Operaes de financiamento
O investimento ser financiado na sua
maioria por um emprstimo bancrio. O
mapa seguinte sintetiza o plano da dvida
para um financiamento de 14,25 milhes
de dlares, dividido em dois perodos,
montante considerado suficiente para
iniciar este projecto.
As condies do financiamento abrangem

uma taxa efectiva anual de 14,41%, um
perodo de carncia de capital de um ano
e uma maturidade da dvida de 8 anos. Os
encargos so calculados com base num
regime de juros simples.
A conta corrente caucionada renovada
semestralmente. A taxa de juro efectiva
de 17,23%.
Existe ainda a possibilidade de utilizao

de um conta corrente caucionada para
eventuais rupturas de tesouraria.
Os fundos retidos ao nvel da tesouraria
pretendem garantir o futuro reinvestimento
em activos fixos.
FINANCIAMENTO INICIAL
Os excedentes de tesouraria, quando

existem, so aplicados taxa lquida de de
3,75%.
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Capital inicial em dvida

Reforos/ amortizaes
Amortizao de capital
11500000
0
0
11500000
2750000
2035714
12214286
0
2035714
10178571
0
2035714
8142857
0
2035714
6107143
0
2035714
4071429
0
2035714
Juros suportados
Capital em dvida final
1657524
11500000
2053889
12214286
1760476
10178571
1467064
8142857
1173651
6107143
880238
4071429
586825
2035714
Dvida de c/ prazo
Dvida de m.l./ prazo
2035714
9464286
2035714
10178571
2035714
8142857
2035714
6107143
2035714
4071429
2035714
2035714
2035714
0
Out-flows de financiamento
1657524
4089603
3796191
3502778
3209365
2915952
2622540
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Montante a aplicar
Resgate
Acumulado da aplicao
0
0
0
0
0
0
2350000
0
2350000
1850000
0
4200000
2250000
0
6450000
2250000
0
8700000
600000
0
9300000
Juros recebidos
88125
157500
241875
326250
348750
APLICAO TESOURARIA
WACC
2016
2017
2018
2019
2020
-0,09
5,00%
0,09
5,00%
0,25
5,00%
0,42
5,00%
0,63
5,00%
Componente de capitais alheios

Rcio C.A./A.T.
Taxa de remunerao dos C.A.
1,09
11,20%
0,91
11,20%
0,75
11,20%
0,58
11,20%
0,37
11,20%
WACC
11,74%
10,62%
9,62%
8,57%
7,27%
Componente de capitais prprios

Rcio C.P./A.T.
Taxa de remunerao dos C.P.

Pgina 25 /46
Fundo de maneio
As necessidades de financiamento ao nvel
do ciclo de explorao foram apuradas
com base nos seguintes prazos mdios de
funcionamento: pagamento a fornecedores
de FSE a 15 dias e ao Estado a 40 dias.
Saldo de fornecedores c/c e clientes c/c
apresentam saldos nulos.
FUNDO DE MANEIO
Estes prazos refletem um desinvestimento

constante em fundo de maneio, tal como
se observa no mapa seguinte. A empresa
recebe, sobre a forma de adiantamentos,
os valores das rendas do ano seguinte.
prtica normal neste tipo de segmento e
uma forma de garantir os contratos de
habitao.
2015
2016
2017
2018
2019
2020
-6781792
0
-6801568
0
-5991744
0
-5932800
0
-5437440
0
-3373440
0
-6781792
-6801568
-5991744
-5932800
-5437440
-3373440
0
0
74593
39088
75234
35422
68192
33418
67514
32196
59663
31090
Fundo de Maneio Necessrio
0
-6781792
113681
-6915249
110656
-6102400
101610
-6034410
99710
-5537150
90753
-3464193
Investimento em FMN
-6781792
-6915249
812849
67989
497261
2072957
Necessidades Cclicas
Sm Clientes (adiantamentos)
Sm EOEP
Recursos Cclicos
Sm EOEP
Sm ODC
Demonstraes financeiras
Tendo por base a projeco das receitas e
dos custos associados a esta actividade,
assim como os restantes mapas de auxlio
informao financeira, apresentam-se, de
seguida, as seguintes demonstraes
financeiras previsionais:
Demonstrao dos Resultados;
Balano Analtico e Funcional;
Oramento de Tesouraria.

Pgina 26 /46
Demonstrao previsional dos resultados e da tesouraria (2014-2020):

2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
0
0
0
0
0
0
4353792
36600
4390392
4373568
73200
4446768
3927744
105000
4032744
3868800
136800
4005600
3373440
168600
3542040
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
727264
146582
654049
1612845
4475342
631343
150979
657322
1669731
4676855
575680
155509
590709
1443588
4154434
538799
160174
582143
1467767
4192251
504567
164979
508097
1491946
3856342
62514
-62514
62514
-62514
418155
4057187
355641
4321213
327198
3827236
290186
3902066
266007
3590336
Juros e rendimentos similares obtidos

Juros e gastos similares suportados
Resultado antes de impostos
0
1657524
-1720038
0
2053889
-2116403
88125
1760476
2384836
157500
1467064
3011650
241875
1173651
2895461
326250
880238
3348078
348750
586825
3352260
Imposto sobre o rendimento do perodo

Resultado lquido do perodo
-1720038
-2116403
2384836
3011650
2895461
3348078
3352260
DEMONSTRAO DOS RESULTADOS
Prestao de servios
Arrendamento
Administrao de condomnio

Gastos com o pessoal
Outros gastos operacionais
Outros proveitos no operacionais
Result. antes de depreca. / EBITDA
Depreciaes e amortizaes
Resultado operacional / EBIT
ORAMENTO DE TESOURARIA
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
0
0
4353792
0
4373568
38430
3927744
76860
3868800
110250
3373440
143640
3373440
177030
4353792
4411998
4004604
3979050
3517080
3550470
0
0
0
0
0
0
0
0
0
29888
9200
74593
25946
9476
75234
23658
9760
68192
22142
10053
67514
0
0
0
0
0
0
697377
112597
606070
605398
115975
611276
552022
119454
554061
516657
123038
548552
483832
126729
484760
0
RECEBIMENTOS EXTRA-EXPLORAO
Emprstimos
11500000
Venda de fraces
0
Resgate de aplicaes financeiras
0
Receitas financeiras
0
1416045
1446330
1336193
1289857
1195030
2750000
2428000
0
0
0
3035000
0
88125
0
2671000
0
157500
0
2580000
0
241875
0
2580000
0
326250
0
516000
0
348750
11500000
5178000
3123125
2828500
2821875
2906250
864750
9837617
0
0
1657524
0
5419910
0
2035714
2053889
0
0
2350000
2035714
1760476
0
0
1850000
2035714
1467064
0
0
2250000
2035714
1173651
0
0
2250000
2035714
880238
0
0
600000
2035714
586825
0
11495141
9509513
6146191
5352778
5459365
5165952
3222540
0
4859
4859
10000
4353792
-4331513
22279
14859
2995953
-3023066
-27112
37137
2558274
-2524278
33996
10025
2642857
-2637490
5367
44021
2227223
-2259702
-32479
49388
2355440
-2357790
-2350
16909
14859
37137
10025
44021
49388
16909
14559
RECEBIMENTOS DE EXPLORAO
de arrendamentos
de gesto de condomnios
PAGAMENTOS DE EXPLORAO
do ano anterior
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)
do ano
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)
PAGAMENTOS EXTRA-EXPLORAO
Investimentos
Transferncia p/ aplic. de tesouraria
Reembolso de emprstimos
Custos fin. de financiamento
Imposto industrial
TESOURARIA DE EXPLORAO
TESOURARIA EXTRA-EXPLORAO
TESOURARIA GLOBAL
DISPONVEL INICIAL
SALDO ACUMULADO

Pgina 27 /46
Balano Analtico e Funcional (2014-2020):
BALANO ANALTICO
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
448410
125028
10175420
1339550
62514
14704190
1249550
0
13016395
1159549
0
11385485
1069549
0
10011876
992382
0
8686624
915215
0
7409731
10748858
16106254
14265944
12545035
11081425
9679006
8324946
0
14859
14859
0
37137
37137
0
2360025
2360025
0
4244021
4244021
0
6499388
6499388
0
8716909
8716909
0
9314559
9314559
Total do Activo
10763717
16143391
16625969
16789056
17580813
18395915
17639505
CAPITAL PRPRIO
Capital realizado
Reservas legais
Resultados transitados
10000
0
0
-1720038
10000
0
-1720038
-2116403
10000
0
-3836441
2384836
10000
2000
-1453606
3011650
10000
2000
1558044
2895461
10000
2000
4453505
3348078
10000
2000
7801582
3352260
Total do Capital Prprio
-1710038
-3826441
-1441606
1570044
4465505
7813582
11165843
9464286
973755
10178571
973755
8142857
973755
6107143
973755
4071429
973755
2035714
973755
0
973755
10438041
11152326
9116612
7080898
5045184
3009469
973755
0
0
2035714
0
6781792
0
2035714
0
6801568
74593
2035714
39088
5991744
75234
2035714
35422
5932800
68192
2035714
33418
5437440
67514
2035714
32196
3373440
59663
2035714
31090
2035714
12473755
8817506
19969833
8950963
18067575
8138114
15219012
8070125
13115308
7572864
10582333
5499907
6473662
10763717
16143391
16625969
16789056
17580813
18395915
17639505
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
10748858
0
14859
16106254
0
37137
14265944
0
2360025
12545035
0
4244021
11081425
0
6499388
9679006
0
8716909
8324946
0
9314559
10763717
16143391
16625969
16789056
17580813
18395915
17639505
8728002
0
2035714
10763717
7325885
6781792
2035714
16143391
7675006
6915249
2035714
16625969
8650942
6102400
2035714
16789056
9510688
6034410
2035714
17580813
10823052
5537150
2035714
18395915
12139598
3464193
2035714
17639505
-2020856
0
-2020856
-8780369
-6781792
-1998577
-6590938
-6915249
324311
-3894093
-6102400
2208307
-1570737
-6034410
4463674
1144045
-5537150
6681195
3814652
-3464193
7278845
ACTIVO NO CORRENTE
Activos intangveis
ACTIVO CORRENTE
Estado e outros entes pblicos
Caixa e depsitos bancrios
PASSIVO NO CORRENTE
Financiamentos obtidos
Scios
PASSIVO CORRENTE
Adiantamentos de clientes
Outras contas a pagar
Total do Passivo
Total do C. Prprio e Passivo
BALANO FUNCIONAL
APLICAES
Aplicaes fixas
Necessidades cclicas
Tesouraria activa
RECURSOS
Recursos estveis
Recursos cclicos
Tesouraria passiva
Fundo de maneio lquido

Nec. de fundo de maneio
Tesouraria lquida

Pgina 28 /46
Anlise de viabilidade
A avaliao do investimento tem por
base o modelo Discounted Cash-Flows.
A Taxa Interna de Rendibilidade

associada de 29,26% e o ndice de
rentabilidade ascende a 161%.
Com base nos mapas financeiros

anteriores, apresenta-se, de seguida, um
resumo da viabilidade do projecto, assim
como alguns indicadores de liquidez,
solvabilidade, risco e rendibilidade
previstos para este projecto.
O perodo de recuperao do
investimento de, aproximadamente, 5
anos e 8 meses, includos os 2 anos de
arranque.
Para a actualizao dos cash-flows foi
utilizada a taxa de 18,45%, que incorpora
uma inflao anual de 8%, um prmio de
risco de 7% e uma remunerao dos
accionistas de 2,5%.
Conforme demonstra o mapa seguinte, o

projecto apresenta um Valor Actual
Lquido positivo e bastante significativo,
dado o horizonte temporal em anlise.
Depois de suportado o montante de
investimento em capital fixo, este
projecto consegue gerar uma riqueza que
ascende a 3.311.225 USD.
MAPA DE CASH-FLOWS
RECURSOS
Meios Libertos do Projecto
Valor Residual do Capital Fixo
Valor Residual do FMN
NECESSIDADES
Investimento em Capital Fixo
Investimento em FMN
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
-1657524
0
0
-2053889
0
0
2802991
0
0
3367291
0
0
3222659
0
0
3638263
0
0
3618267
8324946
-3464193
-2053889
2802991
3367291
3222659
3638263
8479020
5419910
-6781792
-1361882
0
-6915249
-6915249
0
812849
812849
0
67989
67989
0
497261
497261
0
2072957
2072957
-9837617
-692007
9718239
-9837617
-584224
6926675
-9837617 -10421840 -3495166
2554442
1537099
-1958067
3154669
1602611
-355455
3141002
1347135
991680
6406063
2319545
3311225
9837617
0
9837617
CASH-FLOWS
Cash-flows descontados
Cash-flows desc. acumulados
Payback 5,6 anos (incl. 2 de arranque)
RESUMO
TIR - Taxa interna de rendibilidade
VAL - Valor actual lquido
29,26%
IRP - ndice de Rentabilidade do projecto
161%
Taxa de desconto dos cash-flows
3311225
18,45%
Cash-flows
15000000
7500000
0
-7500000
-15000000
2014
CF
2015
2016
CF Descontados
2017
2018
2019
2020
CF Acumulados

Pgina 29 /46
Indicadores econmicos
Indicadores de liquidez, solvabilidade, risco e rendibilidade:
LIQUIDEZ
2016
2017
2018
2019
2020
Liquidez geral
Liquidez reduzida
Liquidez imediata
Tesouraria lquida
Prazo de segurana de liquidez
No-credit interval
26%
26%
52%
52%
81%
81%
115%
115%
169%
169%
26%
-2020856
4
-483
52%
-1998577
9
-2226
81%
324311
652
-1820
115%
2208307
1209
-1109
169%
4463674
2014
-487
Observaes: Os indicadores de liquidez demonstram a capacidade da empresa em solver os seus compromissos de curto prazo com
activos de igual prazo. A evoluo dos rcios bastante positiva mas deve ser analisada juntamente com o ciclo de funcionamento, tendo
em ateno os prazos de liquidez dos activos e de exigibilidade dos passivos.
SOLVABILIDADE
2016
2017
2018
2019
2020
Solvabilidade total
Autonomia financeira
Cobertura dos VIL por Cap. Perm.
Cobertura dos VIL por Cap. Prprios
-8%
-9%
54%
-10%
10%
9%
69%
13%
34%
25%
86%
40%
74%
42%
112%
81%
172%
63%
146%
134%
Observaes: Os indicadores de solvabilidade demonstram a capacidade da empresa em solver os seus compromissos de longo prazo
com recursos de igual prazo. Verifica-se uma evoluo positiva em ambos os indicadores. De salientar que a autonomia financeira reflete
em 2020 uma capacidade de financiamento de 63% dos activos totais com recurso a capitais prprios. Por outro lado, no final dos cinco
anos de actividade, o valor do Capital Prprio representa 172% do valor dos seus capitais alheios. No que respeita ao financiamento dos
activos (valores do imobilizado lquido) verifica-se, em 2020, uma capacidade de cobertura superior a 130% tanto com recurso a capitais
prprios como com capitais permanentes.
RISCO E RENDIBILIDADE
Endividamento
Perodo de recuperaro da dvida (anos)
Peso do endividamento de m/l prazo
Custo mdio dos capitais alheios
Cobertura dos enc. financeiros por RO
ROA - Retorno do Investimento
Rendibilidade de explorao
Margem operacional bruta
Efeito dos custos fixos
Rotao das Vendas
Rendibilidade dos CP (dep. de impostos)
2016
2017
2018
2019
2020
109%
4,10
50%
10%
230%
91%
3,63
47%
10%
295%
75%
3,16
38%
9%
326%
58%
2,24
28%
8%
443%
37%
1,69
15%
9%
612%
14%
24%
101%
92%
26%
18%
26%
102%
97%
26%
16%
22%
103%
95%
23%
18%
21%
104%
97%
22%
19%
20%
105%
101%
20%
-165%
192%
65%
43%
30%
Observaes: No que que respeita estrutura operacional, verifica-se um nvel de rentabilidade de explorao pouco voltil, com valores
entre os 20% e os 26%. Por outro lado, a evoluo da rentabilidade dos Capitais Prprios apresenta apenas valores razoveis nos ltimos
anos. Nos primeiros anos de actividade os baixos resultados lquidos confrontam-se com nveis de capitais prprios negativos, comeando
verdadeiramente a estabilizar a partir do ano de 2019. Na interpretao destes indicadores deve ser tomado em considerao que se trata
de um projecto em fase de arranque.

Pgina 30 /46
Pontos crticos, alavancagem e excedentes financeiros:
PONTO CRTICO
Ponto crtico econmico de explorao
Ponto crtico econmico total
Ponto crtico financeiro
Vendas
2016
2017
2018
2019
2020
1946050
3706527
3288372
1795286
3262349
2906708
1649096
2822747
2495549
1571301
2451540
2161354
1443650
2030476
1764469
4390392
4446768
4032744
4005600
3542040
Observaes: Os pontos crticos demonstram o nvel de vendas para o qual os resultados so nulos. O ponto critico econmico de
explorao abrange apenas a cobertura de custos fixos. O ponto crtico econmico total comporta a cobertura de custos fixos e de
encargos financeiros. O ponto crtico financeiro comporta a cobertura de todos os custos, de natureza operacional e financeira, mas no
considera os gastos no desembolsveis (amortizaes, provises e ajustamentos). Como se pode verificar, todos se encontram bastante
abaixo do volume de vendas, o que garante uma considervel margem de segurana no negcio, tanto operacional como global.
ALAVANCAGEM
2016
2017
2018
2019
2020
Grau de alavancagem operacional

Grau de alavancagem financeiro
Grau de alavancagem combinado
1,08
1,70
1,03
1,43
1,05
1,32
1,03
1,17
0,99
1,07
1,84
1,48
1,39
1,20
1,06
Observaes: Os graus de alavancagem medem os vrios nvel de risco da empresa, no que respeita parte operacional, financeira e
combinada (global). Os indicadores apresentam valores significativamente baixos e com tendncia decrescente, simbolizando igualmente
um baixo risco econmico e financeiro. A ttulo de exemplo, o grau de alavancagem operacional o indicador perfeito para medir o
impacto de variaes nos resultados operacionais, a partir de variaes do volume de negcios. O risco operacional deve-se sobretudo
estrutura de custos fixos da empresa.
MEIOS LIBERTOS
Meios liberto brutos de explorao
Meios libertos lquidos totais
Despesas operacionais dirias
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
4475342
4676855
4154434
4192251
3856342
-1657524
0
-2053889
0
2802991
4186
3367291
3944
3222659
3622
3638263
3510
3618267
3226
Observaes: Os meios libertos brutos de explorao representam os excedentes financeiros gerados pela actividade operacional, tendo
apenas em considerao gastos desembolsveis e os proveitos embolsveis. J os meios libertos lquidos totais representam os
excedentes financeiros gerados por toda a actividade da empresa, operacional e financeira.

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Resumo dos indicadores econmicos e financeiros:
INDICADORES - RESUMO
2016
2017
2018
2019
2020
26%
26%
26%
-2020856
4
-483
52%
52%
52%
-1998577
9
-2226
81%
81%
81%
324311
652
-1820
115%
115%
115%
2208307
1209
-1109
169%
169%
169%
4463674
2014
-487
15
40
60
15
15
40
60
15
15
40
60
15
15
40
60
15
15
40
60
15
-8%
-9%
54%
-10%
10%
9%
69%
13%
34%
25%
86%
40%
74%
42%
112%
81%
172%
63%
146%
134%
109%
4,10
50%
10%
230%
14%
24%
101%
92%
26%
-165%
91%
3,63
47%
10%
295%
18%
26%
102%
97%
26%
192%
75%
3,16
38%
9%
326%
16%
22%
103%
95%
23%
65%
58%
2,24
28%
8%
443%
18%
21%
104%
97%
22%
43%
37%
1,69
15%
9%
612%
19%
20%
105%
101%
20%
30%
1946050
3706527
3288372
4390392
1795286
3262349
2906708
4446768
1649096
2822747
2495549
4032744
1571301
2451540
2161354
4005600
1443650
2030476
1764469
3542040
ALAVANCAGEM
1,08
1,70
1,84
1,03
1,43
1,48
1,05
1,32
1,39
1,03
1,17
1,20
0,99
1,07
1,06
MEIOS LIBERTOS
4475342
2802991
4186
4676855
3367291
3944
4154434
3222659
3622
4192251
3638263
3510
3856342
3618267
3226
LIQUIDEZ
Liquidez geral
Liquidez reduzida
Liquidez imediata
Tesouraria lquida
No-credit interval
CICLO DE EXPLORAO
Prazo mdio de recebimentos
Prazo mdio de pagamentos a fornec.
Prazo mdio de pagamentos de FSE
Prazo mdio de pagamentos ao EOEP
Prazo mdio de stokagem MP
Prazo mdio de stokagem PA
SOLVABILIDADE
Solvabilidade total
Endividamento
Rotao das Vendas
PONTO CRTICO
Vendas

Pgina 32 /46
Liquidez
Rendibilidade
200%
200%
100%
133%
0%
67%
-100%
0%
-200%
2016
2017
2018
2019
2020
2016
Liquidez geral
Liquidez reduzida
Liquidez imediata
2017
2018
2019
2020
Solvabilidade
Risco / Alavancagem
200%
190%
133%
67%
95%
0%
-67%
0%
2016
2017
2018
2019
2020
2016
2017
Solvabilidade total
Endividamento
2018
2019
2020

Estrutura Operacional
Ponto Crtico
110%
5000000
83%
3750000
55%
2500000
28%
1250000
0%
2016
2017
2018
2019

Rotao das Vendas
2020
2016
2017
2018
2019
2020

Vendas

Pgina 33 /46
Meios libertos
Receitas operacionais / EBIT
5000000
5000000
2500000
3333333
1666667
0
-2500000
-1666667
-5000000
2014
2015
2016
2017
2018

2019
2020
2014
2015
2016
2017
Receias operacionais

2018
2019
2020
EBIT
Pgina 34 /46
CENRIOS
As projeces financeiras que constam no
captulo anterior derivam de pressupostos
razoveis e realistas mas em tudo dependem
do comportamento do mercado imobilirio.
Neste contexto, apresentamos de seguida
dois cenrios economicamente possveis, um
mais favorvel e outro menos favorvel de
forma a testar a sensibilidade do projecto s
alteraes do sector.
Cada uma das avaliaes assenta em

pressupostos diferentes do projecto original,
apenas no que diz respeito composio dos
proveitos. Por outro lado, cada um dos
cenrios sofreu ajustamentos nas operaes
de financiamento, tendo em conta que cada
um gera necessidades financeiras distintas.
Apresenta-se seguidamente o resumo da
avaliao para cada uma das previses. Em
anexo, encontram-se as suas demonstraes
financeiras e o resumo dos indicadores
financeiros para cada um dos cenrios.
O projecto avaliado anteriormente comporta

com um mix de proveitos proveniente tanto da
actividade de arrendamento como da
alienao das propriedades. Desta forma,
foram testados os seguintes cenrios, no que
diz respeito avaliao do investimento, para
os mesmos prazos de maturidade:
Cenrio 1 - Comporta apenas a
modalidade de arrendamento ao longo dos
sete anos de projecto, contando com um
prazo de investimento de 2 anos;
Cenrio 2 - Comporta a modalidade de
arrendamento ao longo dos sete anos de
projecto e, ao mesmo tempo, a venda
faseada de todas as propriedades.

Pgina 35 /46
Anlise dos cash-flows
Cenrio 1 - Avaliao dos cash-flows

MAPA DE CASH-FLOWS
RECURSOS
NECESSIDADES
Investimento em FMN
CASH-FLOWS
2014
2015
2016
2017
2018
-1657524
0
0
-2450254
0
0
1062996
0
0
1880916
0
0
2271928
0
0
3181157
3590499
0 14148986
0 -6163072
-2450254
1062996
1880916
2271928
3181157 11576413
5419910
-4819968
599942
0
-5541567
-5541567
0
-8092
-8092
0
-602649
-602649
-9837617 -3050196
6604563
-9837617 -2575113
4707402
-9837617 -12412730 -7705328
1889007
1136683
-6568645
2874577
1460321
-5108324
9837617
0
9837617
2019
0
-10276
-10276
0
-489
-489
3191433 11576903
1368765
4191833
-3739559
452274

2020
RESUMO
19,59%
108%
452274
18,45%
Cenrio 2 - Avaliao dos cash-flows:

MAPA DE CASH-FLOWS
RECURSOS
NECESSIDADES
Investimento em FMN
CASH-FLOWS
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
-1657524
0
0
-1648149
0
0
6179953
0
0
4406035
0
0
3725156
0
0
3062897
0
0
2167147
915215
-29134
-1648149
6179953
4406035
3725156
3062897
3053228
9837617
5419910
0 -11151456
9837617 -5731546
0
-7528804
-7528804
0
1213839
1213839
0
1116426
1116426
0
1303702
1303702
0
3865702
3865702
4083397 13708757
3447388
9770916
-6390229
3380687
3192196
1920858
5301545
2608729
1325267
6626813
1759194
754496
7381308
-812474
-294186
7087123
-9837617
-9837617
-9837617

RESUMO
54,60%
231%


7087123
18,45%
Pgina 36 /46
ANEXOS - Cenrio (1)
Cenrio 1 - Proveitos e recebimentos:

RECEITAS
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Qtd.
rea (m2)
P. Venda/m2
P. Arrend./m2
P. Venda
P. Arrendam.
24
8
12
4
195
70
56
91
5000
5000
5000
5000
80
80
80
80
975000
350000
280000
455000
15600
5600
4480
7280
2016
2017
2018
2019
2020
24
8
12
4
80%
24
8
12
4
90%
24
8
12
4
90%
24
8
12
4
100%
24
8
12
4
100%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2016
2017
2018
2019
2020
3594240
430080
516096
279552
4819968
4043520
483840
580608
314496
5422464
4043520
483840
580608
314496
5422464
4492800
537600
645120
349440
6024960
4492800
537600
645120
349440
6024960
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4819968
5422464
5422464
6024960
6024960
MIX - PROVEITOS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Ocupao mdia (%)
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
RECEITAS BRUTAS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Condomnio - Gesto
RECEBIMENTOS
Prestao de servios
Adiantamentos
Gesto do condomnio
Venda de fraces
Entradas (10%)
Reforos (70%)
Escritura (20%)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
4819968
5422464
0
5422464
0
6024960
0
6024960
0
6024960
0
4819968
5422464
5422464
6024960
6024960
6024960
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4819968
5422464
5422464
6024960
6024960
6024960

Pgina 37 /46
Cenrio 1 - Demonstraes financeiras:

2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
0
0
0
0
4819968
0
5422464
0
5422464
0
6024960
0
6024960
0
4819968
5422464
5422464
6024960
6024960

0
0
0
0
0
0
0
0
678395
146582
723678
0
625565
150979
814066
0
620320
155509
814066
0
620070
160174
904465
0
622469
164979
904465
0
Result. antes de depreciaes / EBITDA
3271313
3831853
3832569
4340251
4333046
Prestao de servios
Arrendamento
62514
62514
446598
384084
384084
371251
371251
-62514
-62514
2824715
3447769
3448484
3969000
3961795
0
1657524
0
2450254
0
2208317
0
1950937
9375
1570015
30000
1189094
65625
808172
-1720038
-2512767
616398
1496831
1887844
2809907
3219249
-1720038
-2512767
616398
1496831
1887844
2809907
3219249
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
448410
125028
10175420
1339550
62514
14704190
1249550
0
14410106
1159549
0
14116022
1069549
0
13821939
992382
0
13527855
915215
0
13233771
10748858
16106254
15659656
15275572
14891488
14520237
14148986
0
14859
14859
0
36092
36092
0
34972
34972
0
31122
31122
0
262842
262842
0
811418
811418
0
1759550
1759550
Total do Activo
10763717
16142346
15694628
15306694
15154330
15331655
15908536
CAPITAL PRPRIO
Capital realizado
Reservas legais
10000
0
0
-1720038
10000
0
-1720038
-2512767
10000
0
-4232806
616398
10000
2000
-3618408
1496831
10000
2000
-2121577
1887844
10000
2000
-233732
2809907
10000
2000
2576174
3219249
-1710038
-4222806
-3606408
-2109577
-221732
2588174
5807423
9071429
973755
12035714
973755
10142857
973755
8250000
973755
5607143
973755
2964286
973755
321429
973755
10045184
13009469
11116612
9223755
6580898
3938041
1295184
0
0
2428571
0
4819968
0
2535714
0
5422464
82023
2642857
37079
5422464
92010
2642857
35184
6024960
92094
2642857
35253
6024960
102087
2642857
35535
6024960
102176
2642857
35936
2428571
12473755
7355682
20365152
8184424
19301036
8192516
17416271
8795164
15376062
8805440
12743481
8805929
10101113
10763717
16142346
15694628
15306694
15154330
15331655
15908536
BALANO ANALTICO
ACTIVO NO CORRENTE
Activos intangveis
ACTIVO CORRENTE
PASSIVO NO CORRENTE
Scios
PASSIVO CORRENTE
Total do Passivo

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BALANO FUNCIONAL
APLICAES
Aplicaes fixas
Tesouraria activa
RECURSOS
Recursos estveis
Recursos cclicos
Tesouraria passiva
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
10748858
0
14859
16106254
0
36092
15659656
0
34972
15275572
0
31122
14891488
0
262842
14520237
0
811418
14148986
0
1759550
10763717
16142346
15694628
15306694
15154330
15331655
15908536
8335145
0
2428571
10763717
8786663
4819968
2535714
16142346
7510204
5541567
2642857
15694628
7114178
5549659
2642857
15306694
6359165
6152307
2642857
15154330
6526215
6162583
2642857
15331655
7102606
6163072
2642857
15908536
-2413713
0
-2413713
-7319591
-4819968
-2499623
-8149452
-5541567
-2607885
-8161393
-5549659
-2611735
-8532322
-6152307
-2380015
-7994022
-6162583
-1831439
-7046380
-6163072
-883308

Tesouraria lquida
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
0
0
4819968
0
5422464
0
5422464
0
6024960
0
6024960
0
6024960
0
4819968
5422464
5422464
6024960
6024960
6024960
0
0
0
0
0
0
0
0
0
27879
9200
82023
25708
9476
92010
25493
9760
92094
25482
10053
102087
0
0
0
0
0
0
650516
112597
666439
599857
115975
747584
594827
119454
748266
594588
123038
829461
596889
126729
830184
0
Emprstimos
11500000
Venda de fraces
0
0
0
1429553
1582519
1589743
1674433
1691425
5500000
0
0
0
750000
0
0
0
750000
0
0
0
0
0
0
9375
0
0
0
30000
0
0
0
65625
11500000
5500000
750000
750000
9375
30000
65625
9837617
0
0
1657524
0
5419910
0
2428571
2450254
0
0
0
2535714
2208317
0
0
0
2642857
1950937
0
0
250000
2642857
1570015
0
0
550000
2642857
1189094
0
0
950000
2642857
808172
0
11495141
10298735
4744031
4593794
4462873
4381951
4401029
0
4859
4859
10000
4819968
-4798735
21233
14859
3992911
-3994031
-1120
36092
3839945
-3843794
-3850
34972
4435217
-4453498
-18280
31122
4350527
-4351951
-1424
12842
4333535
-4335404
-1869
11418
14859
36092
34972
31122
12842
11418
9550
de arrendamentos
do ano anterior
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)
do ano
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)
Investimentos
Imposto industrial
TESOURARIA GLOBAL
DISPONVEL INICIAL
SALDO ACUMULADO

Pgina 39 /46
Cenrio 1 - Indicadores econmicos e financeiros:
2016
2017
2018
2019
2020
0%
0%
0%
-2413713
4
-569
0%
0%
0%
-2499623
8
-1680
3%
3%
3%
-2607885
8
-1871
9%
9%
9%
-2611735
7
-1768
20%
20%
20%
-2380015
57
-1841
15
40
60
15
15
40
60
15
15
40
60
15
15
40
60
15
15
40
60
15
SOLVABILIDADE
Solvabilidade total
-19%
-23%
48%
-23%
-12%
-14%
47%
-14%
-1%
-1%
43%
-1%
20%
17%
45%
18%
57%
37%
50%
41%
Endividamento
Rotao das Vendas
123%
10,82
58%
11%
128%
4%
18%
100%
59%
31%
-17%
114%
7,75
53%
11%
177%
10%
23%
100%
64%
35%
-71%
101%
5,63
43%
10%
220%
12%
23%
100%
64%
36%
-851%
83%
3,42
31%
9%
334%
18%
26%
100%
66%
39%
109%
63%
2,30
13%
8%
490%
20%
25%
100%
66%
38%
55%
1995253
4203570
3756972
4819968
1974695
3925633
3541548
5422464
1973980
3543995
3159911
5422464
2055960
3245053
2873803
6024960
2063165
2871336
2500086
6024960
ALAVANCAGEM
1,71
4,58
7,82
1,57
2,30
3,62
1,57
1,83
2,87
1,52
1,41
2,14
1,52
1,23
1,87
MEIOS LIBERTOS
3271313
1062996
4243
3831853
1880916
4358
3832569
2271928
4356
4340251
3181157
4616
4333046
3590499
4635
LIQUIDEZ
Liquidez geral
Liquidez reduzida
Liquidez imediata
Tesouraria lquida
No-credit interval
CICLO DE EXPLORAO
PONTO CRTICO
Vendas

Pgina 40 /46
ANEXOS - Cenrio (2)
Cenrio 2 - Proveitos e recebimentos:

RECEITAS
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Qtd.
rea (m2)
P. Venda/m2
P. Arrend./m2
P. Venda
P. Arrendam.
24
8
12
4
195
70
56
91
5000
5000
5000
5000
80
80
80
80
975000
350000
280000
455000
15600
5600
4480
7280
2016
2017
2018
2019
2020
16
6
9
3
80%
12
4
6
2
90%
8
2
4
1
90%
4
1
2
0
100%
0
0
0
0
100%
8
2
3
1
4
2
3
1
4
2
2
1
4
1
2
1
4
1
2
0
2016
2017
2018
2019
2020
2396160
322560
387072
209664
3315456
2021760
241920
290304
157248
2711232
1347840
120960
193536
78624
1740960
748800
67200
107520
0
923520
0
0
0
0
0
7800000
700000
840000
455000
112800
9907800
3900000
700000
840000
455000
187200
6082200
3900000
700000
560000
455000
255600
5870600
3900000
350000
560000
455000
317400
5582400
3900000
350000
560000
0
374400
5184400
13223256
8793432
7611560
6505920
5184400
MIX - PROVEITOS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Ocupao mdia (%)
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
RECEITAS BRUTAS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Condomnio - Gesto
RECEBIMENTOS
Prestao de servios
Adiantamentos
Gesto do condomnio
Venda de fraces
Entradas (10%)
Reforos (70%)
Escritura (20%)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
3315456
2711232
118440
1740960
196560
923520
268380
0
333270
0
393120
3315456
2829672
1937520
1191900
333270
393120
0
0
0
0
979500
6856500
0
7836000
589500
4126500
1959000
6675000
561500
3930500
1179000
5671000
526500
3685500
1123000
5335000
481000
3367000
1053000
4901000
0
0
962000
962000
11151456
9504672
7608520
6526900
5234270
1355120

Pgina 41 /46
Cenrio 2 - Demonstraes financeiras:
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
0
0
0
0
3315456
112800
2711232
187200
1740960
255600
923520
317400
0
374400
3428256
2898432
1996560
1240920
374400

0
0
0
0
0
0
0
0
836113
146582
498929
5205212
581415
150979
408905
3243185
487964
155509
263920
3141763
402355
160174
141809
2995269
322675
164979
3744
2781497
Result. antes de depreciaes / EBITDA
7151844
5000317
4230931
3531851
2664498
Prestao de servios
Arrendamento
62514
62514
354802
292288
237042
171587
122245
-62514
-62514
6797042
4708029
3993888
3360264
2542253
0
1657524
9375
1657524
133125
1105016
217500
552508
435000
-0
590625
-0
603750
-0
-1720038
-1710663
5825150
4373020
4428888
3950889
3146003
259273
940775
1059579
1101101
-1720038
-1710663
5825150
4113747
3488113
2891310
2044902
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
448410
125028
10175420
1339550
62514
14704190
1249550
0
9912114
1159549
0
7058011
1069549
0
4437732
992382
0
2073581
915215
0
-0
10748858
16106254
11161664
8217561
5507281
3065963
915215
0
14859
14859
0
264922
264922
0
3578677
3578677
0
5848628
5848628
0
11612096
11612096
0
15759826
15759826
0
16131296
16131296
Total do Activo
10763717
16371176
14740341
14066189
17119377
18825789
17046511
CAPITAL PRPRIO
Capital realizado
Reservas legais
10000
0
0
-1720038
10000
0
-1720038
-1710663
10000
0
-3430702
5825150
10000
2000
2392449
4113747
10000
2000
6506196
3488113
10000
2000
9994309
2891310
10000
2000
12885619
2044902
-1710038
-3420702
2404449
6518196
10006309
12897619
14942521
7666667
973755
3833333
973755
-0
973755
-0
973755
-0
973755
-0
973755
-0
973755
8640422
4807088
973755
973755
973755
973755
973755
0
0
3833333
0
11151456
0
3833333
0
7427232
58011
3833333
43561
6232960
307908
0
33370
5135520
973980
0
29814
3848000
1079827
0
26588
0
1106620
0
23615
3833333
12473755
14984789
19791878
11362138
12335893
6574238
7547993
6139313
7113068
4954415
5928170
1130235
2103990
10763717
16371176
14740341
14066189
17119377
18825789
17046511
BALANO ANALTICO
ACTIVO NO CORRENTE
Activos intangveis
ACTIVO CORRENTE
PASSIVO NO CORRENTE
Scios
PASSIVO CORRENTE
Total do Passivo

Pgina 42 /46
BALANO FUNCIONAL
APLICAES
Aplicaes fixas
Tesouraria activa
RECURSOS
Recursos estveis
Recursos cclicos
Tesouraria passiva
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
10748858
0
14859
16106254
0
264922
11161664
0
3578677
8217561
0
5848628
5507281
0
11612096
3065963
0
15759826
915215
0
16131296
10763717
16371176
14740341
14066189
17119377
18825789
17046511
6930383
0
3833333
10763717
1386387
11151456
3833333
16371176
3378204
7528804
3833333
14740341
7491951
6574238
0
14066189
10980064
6139313
0
17119377
13871374
4954415
0
18825789
15916276
1130235
0
17046511
-3818475 -14719867
0 -11151456
-3818475
-3568411
-7783460
-7528804
-254656
-725610
-6574238
5848628
5472783
-6139313
11612096
10805411
-4954415
15759826
15001061
-1130235
16131296

Tesouraria lquida
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
0
0
3315456
0
2711232
118440
1740960
196560
923520
268380
0
333270
0
393120
3315456
2829672
1937520
1191900
333270
393120
0
0
0
0
0
0
0
0
0
34361
9200
58011
23894
9476
48635
20053
9760
33205
16535
10053
20248
0
0
0
0
0
0
801752
112597
471342
557522
115975
395159
467910
119454
269789
385820
123038
164514
309415
126729
44841
0
Emprstimos
11500000
Venda de fraces
0
0
0
1385692
1170228
939158
736391
527821
0
7836000
0
9375
0
6675000
0
133125
0
5671000
0
217500
0
5335000
0
435000
0
4901000
0
590625
0
962000
0
603750
11500000
7845375
6808125
5888500
5770000
5491625
1565750
9837617
0
0
1657524
0
5419910
250000
3833333
1657524
0
0
3300000
3833333
1105016
0
0
2250000
3833333
552508
0
0
5800000
0
-0
259273
0
4150000
0
-0
940775
0
350000
0
-0
1059579
11495141
11160768
8238350
6635841
6059273
5090775
1409579
0
4859
4859
10000
3315456
-3315393
63
14859
1443980
-1430225
13755
14922
767292
-747341
19951
28677
252742
-289273
-36532
48628
-403121
400850
-2271
12096
-134701
156171
21470
9826
14859
14922
28677
48628
12096
9826
31296
de arrendamentos
do ano anterior
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)
do ano
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)
Investimentos
Imposto industrial
TESOURARIA GLOBAL
DISPONVEL INICIAL
SALDO ACUMULADO

Pgina 43 /46
Cenrio 2 - Indicadores econmicos e financeiros:

2016
2017
2018
2019
2020
31%
31%
31%
-3818475
4
-941
89%
89%
89%
-3568411
85
-4708
189%
189%
189%
-254656
1440
-3131
318%
318%
318%
5848628
3031
-376
1427%
1427%
1427%
11612096
8625
4065
15
40
60
15
15
40
60
15
15
40
60
15
15
40
60
15
15
40
60
15
19%
16%
30%
22%
86%
46%
91%
79%
141%
58%
199%
182%
218%
69%
452%
421%
710%
88%
1739%
1633%
84%
1,86
8%
9%
615%
40%
46%
103%
198%
23%
242%
54%
1,74
13%
7%
852%
29%
33%
107%
162%
21%
63%
42%
1,03
14%
20%
23%
115%
200%
12%
35%
31%
16%
15%
18%
134%
271%
7%
22%
12%
46%
12%
15%
679%
2%
14%
1836427
2941443
2586640
3428256
1433588
1986097
1693808
2898432
1144434
1144434
907392
1996560
875925
875925
704338
1240920
613644
613644
491399
374400
ALAVANCAGEM
0,50
1,17
0,59
0,62
1,08
0,66
0,50
0,90
0,45
0,37
0,85
0,31
0,15
0,81
0,12
MEIOS LIBERTOS
7151844
6179953
4059
5000317
4406035
3127
4230931
3725156
2486
3531851
3062897
1930
2664498
2167147
1346
LIQUIDEZ
Liquidez geral
Liquidez reduzida
Liquidez imediata
Tesouraria lquida
No-credit interval
CICLO DE EXPLORAO
SOLVABILIDADE
Solvabilidade total
Endividamento
Rotao das Vendas
PONTO CRTICO
Vendas

Pgina 44 /46
CONCLUSES
Este projecto tem como objectivo o
desenvolvimento do negcio do sector
imobilirio e demonstra capacidade para gerar
mais riqueza e valor acrescentado, num
quadro de responsabilidade social,
preocupao hoje fundamental na actuao
de qualquer empresa no mercado.
A conjugao da sua atractividade e a garantia
de ocupao plena das unidades que
compem o complexo, acrescentadas
anlise econmica anteriormente apresentada,
potenciam este projecto como sendo de
viabilidade garantida e de elevado potencial de
gerao de cash-flows.
Se por um lado o arrendamento confere ao
projecto uma rentabilidade bastante
considervel, preservando a propriedade do
empreendimento, por outro, os seus
potenciais utilizadores sero quadros mdios e
superiores de companhias petrolferas
sediadas em Cabinda, cuja poltica de
alojamento destes colaboradores muito
raramente passa pela aquisio dos imveis,
optando quase exclusivamente pelo
arrendamento.
Neste sentido, o projecto base assenta numa
perspectiva de longo prazo onde a
manuteno dos activos garante, por um lado,
a gerao contnua de receitas e, por outro, a
preservao dos activos e sua valorizao
econmica.
O projecto apresenta ainda viabilidade

econmica (embora reduzida) para um cenrio
menos favorvel, no caso de no existir
alienao de quaisquer imveis no perodo
2016-2020. Noutra perspectiva, a venda
integral, de forma faseada, das vivendas,
apartamentos e espaos comerciais apresenta
um valor actual lquido significativamente
elevado mas compromete os anos seguintes
em termos de rentabilizao do investimento.
Desta forma, conforme verificamos nas
previses anteriores, a melhor estratgia
passa por uma combinao dos proveitos
aliando o arrendamento com a possibilidade
de alienao de imveis.
Atentando a esta realidade e tendo em
considerao a reduzida oferta de habitao
de qualidade na cidade de Cabinda, este
complexo ter uma rentabilidade bastante
atractiva do projecto e um prazo de
recuperao do investimento relativamente
curto.
A reduzida oferta do sector imobilirio
associada ao crescimento e desenvolvimento
da economia local representam, actualmente,
uma excelente oportunidade de investimento.
Em concluso, o projecto em anlise vivel e
uma boa opo para o investidor, para
empresa, para a regio e para a economia
nacional.

Pgina 45 /46
Crowe Horwath Angola Auditores e Consultores, S.A.

Membro da Crowe Horwath International
Edifcio Presidente Business Center
Av. 4 de Fevereiro n 7, 4 Andar, 401
Tlf:: +244 222 333 649 | Fax: +244 222 333 806
contacto@crowehorwath.ao
www.crowehorwath.com
A Crowe Horwath uma associao internacional de empresas que opera nas reas de Auditoria, Assessoria Financeira,
Consultoria, Gesto de Risco, Assessoria Fiscal, Contabilidade e Tecnologias. Sediada em Nova Iorque, a Crowe Horwath
conta j com mais de 90 anos de existncia e uma filosofia caracterstica: a especializao por reas de negcio,
adaptadas cultura de valores de cada pas ou regio em particular. A Crowe Horwath orientada com um nico
objectivo: contribuir para o sucesso dos seus clientes, seja qual o for mercado em que operam global ou local. Cada
firma procura ser um lder no mercado em que opera, com vasto conhecimento das leis e dos costumes locais, de forma a
garantir o empreendedorismo dos seus clientes e a sua capacidade de se expandir para novos mercados. Actualmente,
existem mais de 170 firmas associadas e mais de 650 escritrios, um nmero que tem tendncia a aumentar em funo
da elevada taxa de crescimento que a network detm. A Crowe Horwath ocupa o 9 lugar no ranking internacional, uma
posio que advm do grau de exigncia e de especializao alcanados. Consulte o website www.crowehorwath.com
para informao mais detalhada.
2013 Crowe Horwath Angola

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MOETHUS - CONDOMNIO HABITACIONAL (FUTILA)

Estudo de viabilidade econmica e financeira

Crowe Horwath Angola 2013

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Atentando a esta realidade e tendo em

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Principais objectivos a atingir

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

No que respeita a infra-estruturas urbansticas,

A propriedade situa-se numa zona perifrica

A rea total de construo ascende a 7467 m2

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

A maioria do investimento relativa ao custo

Imagem exemplo: Quarto - Moradia

O restante investimento compreende os

Imagem exemplo: Sala - Apartamento

Imagem exemplo: Quarto - Apartamento

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Crescimento real do PIB (%)

Crescimento real do PIB - Angola (%)

Fonte: African Economic Outlook 2013 - OECD

Fonte: Economist Intelligence Unit

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Neste momento, outras regies, para alm de

anos, verificou-se uma quebra desse

Fonte: PLMJ - International Legal Network

PIB a preos de mercado

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

conteno do crdito e da liquidez.

Os recursos naturais de que dispe, os

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

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A agricultura voltou a ser, no essencial, de

Fonte: Perfil do Municpio de Cabinda, 2011 - Administrao Municipal de Cabinda.

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

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surgimento de mais unidades industriais de

Respondendo aos desafios impostos por esta

Hoje, Cabinda continua empenhada no seu

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

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Novos projectos industriais, destacando-se

Design moderno e apelativo das

Projecto para o Porto de guas profundas

4110 m2 de rea total livre que inclui zonas

Melhorias constantes das infra-estruturas

Quatro espaos comerciais;

Existncia de rede pblica de

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Para alm do estudo para os pressupostos