NAAT LERNDE

MUHASEBE VE VERG
UYGULAMALARI

Sakp EKER
Yeminli Mali Mavir

NAAT LERNDE MALYETN

TESPT

VUK'nun 269. maddesine gre iktisadi

iletmelere ait gayrimenkuller maliyet
bedeli ile deerlenir. Gayrimenkullerde
maliyet bedeline "satn alma bedeli"nden
baka, mevcut bir binann satn alnarak
yklmasndan ve arsasnn tesviyesinden
mtevellit giderlerin de ilave edilmesi
gerektii belirtilmitir. Kanunu'nun 271.
maddesinde ise, ina edilen binalarda
ina ve imal giderleri satn alma bedeli
yerine geer denilmitir.
2

naat inde Maliyet Unsurlar

- Arsa tedariki,
Mevcut bir binann satn alnarak yklmas ve arsann
tesviyesi iin yaplan harcamalar,
naatla ilgili her trl malzeme giderleri,
ii ve memurlarn cretleri,
naat ii ile ilgili vergi, resim, har ve benzeri
demeler,
naat ii ile birlikte baka ilerin veya birden fazla iin
bir arada yaplmas halinde, genel idare ve genel retim
giderlerinden ilgili inaata den paylar, finansman
giderleri
Amortisman giderleri, (kullanlan makine ve tatlara
ait)
naat ii ile ilgili olarak denen tazminatlar (kdem,
ihbar ve szlemeden doan cezalar dahil)
3

Muhasebe Uygulamas
Ynnden naat Trleri
1- Taahht eklinde Yrtlen naat leri
a) Yllara yaygn inaat ve onarma ileri,
b) Yllara yaygn olmayan inaat ve onarma ileri,
2- zel naat leri (Yap-sat)
a) Kendi nam ve hesabna bina inas
b) Kat karl inaat ileri
3- letmeler tarafndan yatrm amac ile
yaplan inaat ileri (bizzat ina edilen bro,
fabrika, tesis vb. inaatlar)
4- zel Maliyet Bedeli Kapsamnda Yaplan
naat leri (yap ilet devret modeli dahil)
5-Yap Kooperatiflerince Yrtlen naat
leri
4

I-YILLARA YAYGIN NAAT

VE ONARMA KAVRAMI

inaat veya onarma ii olmal

Bakas hesabna yaplmal. (taahht ii olmal)
Bir takvim ylndan daha fazla sreyi kapsamal
Yap szc: Karada veya suda daimi veya

geici,resmi veya zel, yer alt veya yer st inaat ile

bunlarn ilave, deiiklik ve tamirlerini iine alan sabit
veya hareketli tesisleri ifade etmektedir.
Her trl bina,kpr, yol, baraj, liman, enerji iletim
hatt, kanalizasyon, su datm ebekesi,kanal, tnel ve
benzeri yaplar inaat kavram iinde
deerlendirilmektedir. Btnlk arz eden etd, proje,
makine ve tesisat ve montaj ileri de inaat kavramna
dahildir.

YILLARA YAYGIN NAAT VE

ONARMA LERNDE KAZANCIN
TESPT YNTEM

TAMAMLAMA YNTEM

GVKnn 42-44. maddelerinde yllara yaygn inaat ve onarma ilerinde

kazancn iin bittii ylda tespit edilecei hkme balanmtr. in bitimi
ise geici kabul tutanann onaylanmasna ve iin fiilen tamamlanmasna
balanmtr.

TAMAMLAMA YZDES YNTEM

Tamamlama yzdesi ynteminde ise, inaat iinden kaynaklanan
gelir ile tamamlanma seviyesine gre katlanlan maliyetler
eletirilerek kazan her hesap dnemi sonunda tespit edilir.
Baz lkelerde bu yntemlerden sadece birisi tercih edildii halde
baz lkelerde mkellefin isteine braklmtr.
TMS-11e (naat Szlemeleri) gre, inaat szlemesinin
sonucu gvenilir biimde ngrlebiliyorsa inaat
szlemesine ilikin gelir ve maliyetler bilano gn itibariyle
szlemeye konu iin tamamlanma aamas esas alnarak
kazancn tespit edilebilecei ngrlmektedir.
6

Tamamlama yzdesi
yntemine rnek

Szleme tutar 10.000.000 TL, tahmini maliyeti 9.000.000 TL olan

ve 2 yl srecek olan bir inaat iinde birinci yln sonunda
3.000.000 TL harcama yaplm, karlnda 3.750.000 TL hak edi
dzenlenmi olsun.
Maliyet yntemine gre, ( cost to cost) tamamlanma yzdesi
3.000.000/9.000.000=%33,3 olarak hesaplanan maliyete isabet
eden gelirin de 10.000.000*%33,3=3.333.000 TL hesaplanmas
gerekmektedir. Gereklemi maliyete gre tahsil edilen geliri
aan (3.750.000-3.333.000)= 417.000 YTL bilanonun pasifinde
382 nolu hesapta (Gelecek Yl Gelirleri ) gsterilmeli, gelir
tablosunda ise kar (3.333.000- 3.000.000)= 333.000 TL
gsterilmelidir.
Yaplan harcamann 4 milyon TL olmas halinde tamamlama
yzdesi 4/9=%44.4 ve kar (4.444.000-4.000.000)=444.000 TL
hesaplanacak, ancak hak edie henz balanmayan ( 4.444.0003.750.000=) 694.000 TL alacak olarak muhasebeletirilecektir. Bu
tutar bilanoda 182 nolu hesapta Onaylanacak Hakedi Alacaklar
olarak gsterilmelidir.
7

N BTM TARH
GVKnn 44. Maddesinde, inaat ve onarma ilerinde geici
ve kesin kabul usulne tabi olan hallerde geici kabuln
yapldn gsteren tutanan idarece onayland tarih;
dier hallerde iin fiilen tamamland veya fiilen
brakld tarih bitim tarihi olarak kabul edilir
denilmektedir.
Geici ve kesin kabul usulne tabi olan i deyiminden (2886
Sayl DK ile 4734 sayl Kamu hale Kanununa tabi idareler
tarafndan ihalesi yaplan ve 4735 sayl Kamu hale Szlemeleri
Kanununa gre anahtar teslimi gtr bedel veya birim fiyat
esasna gre szlemeye balanan yapm ilerini anlamak
gerekir.
zel hukuk alanndaki inaat szlemelerinde de iin bitimi geici
ve kesin kabul artlarna baland takdirde, bu tr ilerde de
geici kabul tutanann iveren tarafndan onayland tarihi iin
bitim tarihi olarak kabul etmek gerekir. zel sektrde iin bitimi
genel olarak kesin kabule, yani iin fiilen tamamland tarihe
gre tespit edilmektedir.
Szlemenin feshi, iflas, devir ve benzeri hallerde iin bitim tarihi
bu ilemlerin gerekletii ve belgeye baland tarihtir.
8

E BALAMA TARH
Yaplan szlemede, yaplacak iin yer
teslimi ngrlm ise, yerin teslim
edildii tarih,
Szlemede, yer teslim tarihi belirtilmemi
ise, szlemede belirtilen iin balang
tarihi,
Szlemede, bunlarn hibiri belirtilmemi
ise, szlemenin imzaland tarih,
ie balanlan tarih olarak kabul edilmesi
gerekmektedir.
9

naat Taahht ilerinde

Hesap Plan Uygulamalar
Tekdzen hesap plannda taahht
eklindeki inaat ilerinin 740-Hizmet
retim maliyeti hesabnda gsterilmesi
nerilmektedir. in devam etmesi halinde
maliyetler bilanoda 170-178 nolu
hesaplarda, gelirler ise bilanoda 350-358
nolu hesaplarda gsterilmelidir.
iin tamamland dnemde gelir
tablosunda maliyetler 622-satlan hizmet
maliyeti hesabnda, gelirler ise 600-Yurt ii
satlar hesabnda gsterilir.

10

ORTAK GDERLERN
DAITIMI

Birden Fazla naat inin Birlikte Olmas

halinde;
Yl iinde birden fazla inaat ve onarma iinin birlikte
yaplmas halinde, her yla ait mterek genel giderler
bu ilere ait harcamalarn birbirine olan nispeti
dahilinde datlr. 1.1.2004 tarihinden nce ortak
genel giderler hakedi tutarlar lsnde
datlmaktayd.

Dier lerle Birlikte Olmas halinde; yl

iinde tek veya birden fazla inaat ve onarma
iinin 42. madde kapsamna girmeyen ilerle
birlikte yaplmas halinde, her yla ait mterek
giderler, bu ilere ait harcamalar ile dier
ilere ait sat ve haslat tutarlarnn
birbirine olan nispeti dahilinde datlr.
11

HALES ALINAMAYAN LERLE

LGL GDERLER

Her proje veya iin kar veya zararnn ayr

ayr belirlenmesi gerektiinden, inaat
giderleri iler itibariyle ayr hesaplarda
izlenmelidir. Alnamayan ilerle ilgili olarak
yaplan harcamalar iin alnamayaca
kesinletii tarih itibariyle dnem gideri
olarak dikkate alnmal ve bana gre
devam eden ilere pay verilmemelidir.
Keza, alnamayan i gideri ile devam eden
iin arasnda bir illiyet ba yoktur.
Datma tabi tutulmas gerektii ynnde
grler de var
12

ORTAK GDERLERDEN FAALYET

DII GELRLERE PAY VERLMES
GEREKR
M?
letmenin esas faaliyeti dnda elde ettii demirba

satlar, kira gelirleri, faiz ve benzeri menkul kymet

gelirleri, alnan tazminatlar gibi arzi nitelikteki
gelirlerin de dier faaliyetler olarak dikkate alp
bunlara da ortak genel giderlerden pay verilecek
midir?
Arzi nitelikteki bu tr gelirler iin ortak genel
giderlerden pay verilmesine gerek olmad ileri
srlebilirse de Maliye Bakanl ortak genel giderlerin
datmnda kullanlacak haslata faaliyet d gelirlerin
de dahil edilmesi gerektii grndedir. Dantay da
bu grtedir.
Ortak giderlerden pay verilmesi iletme lehine bir
uygulamadr.
Ortak gider kavramna finansman giderleri de dahildir.
Bu uygulamada faaliyet d zararlar gider olarak kabul
edilmez.
13

ALIMAYAN MAKNA
AMORTSMANLARI

Birden fazla inaat ve onarma ilerinde veya

bu ilerle mtereken kullanlan tesisat,
makine ve ulatrma vastalarnn
amortismanlar, bunlarn her ite kullanldklar
gn saysna gre dalr. GVK;Md:43
Dantaya yansyan bir olayda, Dantay
3.Dairesi, dnem ierisinde satn alnan
makinenin satn alma tarihinden nceki
gnlere isabet eden amortismann dorudan
dnem zarar olarak kaydedilebileceine karar
vermitir.
14

BTEN LERDEN ARTA KALAN

MALZEMELERN
MALYET
DEERLENDRLMES
Kullanlm olup dier ilerde VE
de kullanlabilecek
olan inaat malzeme ve artklar emsal bedeli ile
biten inaat giderinden kartlp dier inaatn
giderine veya stok hesaplarna alnmaldr.
naat artklarnn satlmas halinde elde edilen
gelirin 649. Dier Olaan Gelir ve Karlar hesabna
alnmas, artklarn maliyet bedelinin kesin olarak
hesaplanamad durumlarda maliyet bedeli ilgili
olduu inaat maliyetinden kartlmamaldr.
Kullanlmadan satlmas gereken malzemeler ilgili
inaat maliyetinden kartlarak 157-Dier Stoklar
hesabna alnmaldr.
15

NAAT LERNDE
RANDIMAN
HESABI
Her maliyet oluumunda olduu gibi inaat

ilerinde de bir randman hesab yapmak

mmkndr. naat giderleri iinde yer alan
demir, imento, akaryakt, kereste, tula,
kum, akl gibi temel girdilerin yaplan ite
ve miktarda kullanlmas gerektii kesin
olmasa bile yaklak olarak hesaplanabilir.
naat ilerinde maliyetin kesin olarak
tespit edilemedii durumlarda gelir kesin
olarak tespit edilebiliyorsa (kamu
ihalelerinde olduu gibi) gelirin %20si safi
kar kabul edilmektedir.
16

Hizmet Stoklar Kavram

Yllara yaygn olmayan inaat, taahht
ileri,(dnem iinde)
Bir hesap dnemini aan mhendislik,
kontrollk ve kadastro hizmetlerine
ilikin maliyetlerin,
zel maliyet bedeli harcamalarnn,
Gelecek yllara ait giderler hesab
yerine 15 nolu hesap grubunda hizmet
stoklar hesabnda gsterilmelidir.
17

KANUNEN KABUL EDLMEYEN

GDERLERN KAYDI
Genel gider niteliinde olup dnem karn
nemli lde etkilemeyecek tutardaki
kanunen kabul edilmeyen giderlerin devam
eden ilere datlmayp dorudan ilgili ylda
sonu hesaplarna intikal ettirilerek
kanunen kabul edilmeyen gider olarak
matrahn hesabnda dikkate alnmas uygun
olur.
Aksi halde her i iin nazm hesaplarda veya
maliyet hesaplarnn altnda (740/170) KKEG
ad altnda muavin hesap amak ve iin
bittii ylda matraha ilave etmek gerekir.
18

HAKED GELRLERNN
DEERLENDRLMESNDEN DOAN
FAZ VE KUR FARKLARININ
DURUMU

Maliye Bakanl, ticari kyaslanmas yntemiyle

belirlendii, faiz gelirinin z sermayenin bir unsuru
olduu, faiz gelirlerinin, muhasebe teknii olarak
ayr hesaplarda izlenmesi gerektii ve dnemsellik
ilkesi gerei, yllara yaygn inaat ii yapanlarda
da banka faizi gelirlerinin yllk esasna gre beyan
edilmesi gerektii grndedir.
Buna karlk faiz giderlerinin maliyet unsuru
olduu ve dorudan gider kaydedilmesini kabul
etmemektedir.

19

Devam
Dantay, yllara yaygn inaat iinden
dolay dviz olarak elde edilen avans ve
istihkak bedellerinin bankalarda
deerlendirilmesi sonucu oluan kur fark
ve faiz gelirlerinin GVK'nun 42. maddesi
uyarnca yllara yaygn inaat iinin
haslatna dahil edilerek, iin bitiminde
kazancn tespitinde dikkate alnmas
gerektiine karar verilmitir. Bu konuda
ok sayda karar bulunmaktadr.
20

AVANSLARIN
DEERLENDRLMES
Gerek inaat ilerinde gerek dier ticari
faaliyetlerde avanslar gerek bir alacak veya
bor olarak dikkate alnmaldr.
zel inaat ilerinde bina tamamlanmadan
tahsil edilen paralar mutlaka alnan avanslar
hesabnda gsterilmelidir.
Yabanc para cinsinden olan avanslarn
deerlemesinden doan kur farklar kar veya
zarar olarak deerleme gnnde kayda
alnmaldr. Yllara yaygn inaat ilerinde ise
Dantay kur fark gelirlerini iin bittii yl
geliri olarak deerlendirilmesi gerektii
grnde
21

Tevkifat
Yllara yaygn inaat ilerinde iveren
tarafndan mteahhide yaplan hakedi ve
avanslardan %3 gelir/kurumlar vergisi
tevkifat yaplmas gerekir.
Dviz cinsinden yaplan demelerde deme
tarihindeki kur dikkate alnarak tevkifat
yaplacaktr. Aleyhe doan kur farklarnda
daha nce fazla kesilen verginin iadesi
mmkn deildir. ade ancak iin
tamamland dnemde yaplabilir.
Alnan iin taeronlara verilmesinde de
tevkifat yaplmas gerekir.
22

YILLARA YAYGIN NAAT LERNDE

KAZANCIN TESPT EKLNN
LETMEYE SALADII YARAR VE
ZARARLAR

Her yl kar/zarar hesab yaplmasna gerek

yok
Devlet ynnden srekli gelir garantisi var.
Bilanoda z kaynaklar dk grnecei
iin devlet ihalelerine girilmesinde
problemler var
z kaynaklar dk grnd iin rtl
sermaye uygulamasnda grup ii
borlanmalarda problem var

23

KAMU HALE MEVZUATINDAN KAYNAKLANAN

SORUNLAR
Yapm leri haleleri Uygulama Ynetmeliinin 35.
Maddesine gre; (R.G. Mkerrer say. 4 Mart 2009)
a) Cari orann (dnen varlklar / ksa vadeli
borlar) en az 0,75 olmas (hesaplama yaplrken,
yllara yaygn inaat maliyetleri, dnen varlklardan
ve hakedi gelirleri ksa vadeli borlardan
dlecektir),
b) z kaynak orannn (z kaynaklar/toplam aktif)
en az 0,15 olmas (hesaplama yaplrken, yllara
yaygn inaat maliyetleri toplam aktiflerden
dlecektir),
c) Ksa vadeli banka borlarnn z kaynaklara
orannn 0,50 den kk olmas,
Bu oranlar 01.05.2011 tarihinden itibaren geerli
olacak, bu tarihe kadar eski oranlar srasyla; 0,50;
0,10; 0,75 olarak uygulanacaktr. (4.3.2010 tarihli
R.G.)
24

YILLARA YAYGIN OLMAYAN

NAAT LERNDE GEC
VERG UYGULAMASI

Yllara yaygn inaat ileri geici vergiye

tabi deil. Gelir olmasa da geici vergi
beyannamesi verilmeli.
Y.Y.inaat ii olanlarda son geici vergi
beyan ile yllk gelir/kurumlar vergisi
beyannamesi arasndaki matrah fark
%10u asa da eletiriyi gerektirmez.
Yllara yaygn olmayan inaat ilerinde
geici vergi inaatn bittii geici vergi
dneminde mi beyan edilmeli yoksa gelir
elde edildike kar/zarar hesaplanmal m?
25

Asgari ilik Uygulamas

5510 sayl Kanuna gre inaat ilerinde

asgari iilik uygulamas sz konusudur.
ilik tutar ihaleli ilerde hakedi bedeli
zerinden, dier ilerde inaat asgari
maliyet bedeli zerinden hesaplanr.
naat ilerinde genel oran %9 olup, %25
indirimli ekilde dosya kapatlabilir.
SMMM ve YMMlerin raporuna gre
teminat mektuplarnn zdrlmesi
mmkn.
Asgari iilik noksanlklar nedeniyle gelir
vergisi stopaj tarh edilebilir mi?
26

Enflasyon dzeltme
farklar
teden beri devam eden ilerle ilgili
bir dier sorun da 178 veya 358 nolu
hesaplardaki enflasyon dzeltme
farklardr.
Bu hesaplarn inaatn tamamland
dnemde gelir tablosundaki enflasyon
karlar veya enflasyon zararlar
hesaplarna devredilmesi gerekir.
27

Fon pay iadesi sorunu

2003 yl ve nceki yllarda balayan
inaatlarla ilgili olarak kesilen fon paylarnn
inaatn tamamland yl beyannamesi
verildikten sonra hesaplanan verginin
%10unu amayan fon paylarnn Anayasa
Mahkemesi karar uyarnca iade olarak vergi
dairesinden alnmas mmkn
ade olarak alnan fon pay ya gemi yllar
karlarna (bilano hesabna) ya da vergiye
tabi olmayan nceki dnem karlar hesabna
(gelir tablosu hesabna) kaydedilmelidir.
28

Yurtd naat, Onarma,

Montaj ve Teknik Hizmetlerden
Elde Edilen Kazanlara likin
stisna
Kurumlarn yurtdnda
yaptklar inaat,onarma
,montaj ileri ve teknik hizmetlerden salanan ve
Trkiyedeki hesaplarna intikal ettirilen kazanlar
kurumlar vergisinden istisna edilmitir.
stisnadan yararlanmak iin haslatn belli bir ksmnn
veya kazancn dviz olarak Trkiyeye getirilmesi
zorunlu deildir.
Trkiyedeki hesaplara intikal ettirilmeyen sz konusu
kazanlarn istisnadan yararlandrlp
yararlandrlmayaca ak deildir. Teblide sz
konusu kazanlarn Trkiyedeki genel sonu
hesaplarna intikal ettirilmesi istisnadan
yararlanlmas iin yeterlidir ifadesi kullanlmtr.
Teknik hizmetlerde istisnadan yararlanabilmek iin
yurtdnda iyeri bulunmas gerekir.

29

Yapm lerinde KDV Tevkifat

Bakanlk 91 nolu KDV Genel Teblii ile KDV Kanununun 9.
maddesindeki yetkiyi kullanarak, yapm ileri ile bu ilere
ilikin mhendislik, mimarlk, etd ve proje hizmet almlarna
ait bedel zerinden hesaplanan KDVnin 1/6snn aada
belirtilen baz kurum ve kurulular tarafndan sorumlu
sfatyla beyan edilmek zere tevkifata tabi tutulmasn
kararlatrmtr.
Tevkifattan doan iadeler YMM raporu ile yerine
getirilebilmektedir.
30 Nisan 2006 tarihinden nce ihalesi tamamlanan yapm ileri
tevkifata tabi deildir (99 nolu Tebli)
30 Nisan 2006 tarihinden nce ihalesi tamamlanan ilerin bu
tarihten sonra taerona verilmesi halinde taerondan tevkifat
yaplacaktr.
Fatura dzenleme haddinin altndaki yapm iine ilikin almlar
ile taahht nitelii tamayan almlarda tevkifat
yaplmayacaktr
30

Yapm ilerinde tevkifat

yapmak zorunda olan kurum
ve kurulular

Genel bteye dahil daireler,

zel bteli idareler,
l zel idareleri, belediyeler ve bunlarn tekil
ettikleri birlikler,
Dner sermayeli kurulular,
Kanunla kurulan kamu kurum ve kurulular,
niversiteler (vakf niversiteleri hari)
Emekli ve yardm sandklar,
Bankalar ve zel finans kurumlar (katlm
bankalar)
KTler ( KKler ve iktisadi devlet teekklleri)
31

KDV Tevkifat (Devam)

zelletirme kapsamndaki kurulular,
OSBler
Menkul kymetler, vadeli ilemler
borsalar dahil btn borsalar,
Yardan fazla hissesi yukarda saylan
kurum ve kurululara ait olan kurum,
kurulu ve iletmeler,
Hisse senetleri MKBye kaytl irketler
Yukarda saylan kurum ve kurulularn
birbirlerine kar yaptklar ilemler
tevkifata tabi deil
32

KDV Tevkifat (Devam)

haleyi kazanan mkellefin(yklenicinin) ii
ksmen veya tamamen alt yklenicilere
(taeronlara) veya daha alt yklenicilere
devredilen yapm ilerinde ii devreden her
yklenici kendine ifa edilen hizmete ait KDVnin
1/6s orannda tevkifat yapacak ve 2 nolu KDV
beyannamesi ile beyan edecektir.
Tevkifat yaplan mkellef matrah tam, KDV
orann %15 (%18*5/6) olarak gsterecektir.
Yapm ileri ile birlikte ifa edilen mimarlk,
mhendislik, etd ve proje, harita ve kadastro,
imar uygulama, her lekteki imar plan
hizmetleri ve benzeri hizmetler yapm ilerinin
tabi olduu oranda tevkifata tabidir.
33

II-zel inaat ilerinde

muhasebe
letmelerin kendi arsa veya arazisi zerine ya da
kat karl bakalarna ait arsa veya arazi zerine
satmak amacyla ina ettii bina ve benzeri
inaatlarla ilgili maliyetler,
hizmet
retim
maliyeti olarak deil, dnem iinde retim
giderleri hesaplarndan 710, 720 ve 730
no.lu
hesaplarda izlenir. zel inaat ilerinin ayn yl
iinde
bitirilememesi
halinde,
inaat
maliyetinin bilanoda 170-178 no.lu hesaplara
deil, 151 no.lu Yar Mamuller - retim
hesabna devredilmesi gerekir.
Tamamland halde henz satlmayan bina ve
bamsz blmlerin de yine 15-Stoklar grubu iinde
yer alan 152- Mamuller hesabnda izlenmesi
gerekir.
34

KAT KARILII NAAT

1- Deer Art Kazanc
2- Ticari Kazan
FARKLI YAKLAIM
1- Arsa pay karl edinilen bamsz
blmn yeni bir iktisap olduu
2- Arsann ekil deitirmesi gr
(Servetin deerlendirilmesi)
Arsann alnd tarih iktisap tarihi kabul
edilmekte.
3- Trampa iki ayr teslim
35

TCAR KAZANCIN
UNSURLARI
1.Devamllk Unsuru
a- lem okluu (Maliyenin gr)
b- Alm ve Satmda okluk (Dantayn gr)
2.Ticari Organizasyon ( iin ticari bir organizasyon
gerektirmesi veya ticari bir organizasyon altnda
yrtlmesi)
3.Ama (Kazan elde etme arzusu- ekonomik fayda
salama )
ktisadi letme Kavram : Gelir salamak amacyla
emek ve sermayenin bamsz bir organizasyon tekil
edecek ekilde birlemesi ve faaliyete gemesi. ktisadi
iletme kavram ticari ilemeden daha geni.
36

KAT KARILII LERNDE

KDV UYGULAMASI

Maliyenin grne gre;

Arsann iktisadi iletmeye dahil olmas
durumunda mteahhide devri KDVye
tabi.
Arsann iktisadi iletmeye dahil olmamas
ve
arzi
nitelikte
olmas
halinde
mteahhide devri KDVye tabi deil.
ktisadi
iletmeye
dahil
olmamakla
birlikte arsa sahibinin inaat ilerini
mutad ve srekli ekilde yapmas halinde
arsann mteahhide devri KDVye tabi.
37

ARSANIN MTEAHHDE
DEVRNDE VERGY
DOURAN OLAY

Tapuda tescil veya fiili kullanma

terk
Maliye kat irtifak tesisinin vergiyi
douran olay meydana getirmedii
grnde.
naatn tamamlanp iskann
alnmas
38

MTEAHHDN ARSA
SAHBNE BAIMSIZ BLM
TESLMNDE KDV

1- Kat karl szlemesi trampa

niteliinde olmadndan KDVye tabi
deil. (Dantayn baskn gr)
2- Kat karl szlemesi trampa olup,
bamsz blmlerin mal sahibine
teslimi KDVye tabi. (30 Nolu KDV
Genel Teblii)
3- Sadece inaat ksm hizmet ifas
olarak KDVye tabi olmal. (3.gr)
39

KDV MATRAHININ TESPT

SORUNU
Emsal Bedel Yaklam
Maliyet Bedeli Yaklam

40

VERASET YOLUYLA
EDNLEN ARSANIN KAT
KARILII
VERLMES
GVK Mkerrer
80/1e gre
ivazsz olarak iktisap

edilen mal ve haklarn elden karlmasndan

doan kazanlar hibir sreye bal olmakszn
gelir vergisine tabi deildir. Bununla birlikte;
1- Maliye, ivazsz edinilen arsann kat karl
verilmesi ve karlnda bamsz blm
alnmasn yeni bir iktisap kabul etmektedir.
2- Dantay ise bu ilemi servetin ekil
deitirmesi olarak deerlendirmekte.
3- Dier bir gr ise, arsa ksm ayr bina
ksm ayr olup, arsa ksmna isabet eden
kazan vergi d kalmaktr.
41

ARSA PAYININ DEER

SORUNU
1- Arsa paynn mteahhide devir bedeli,
devredilen arsa karlnda mteahhitten alnan
bamsz blmlerin deeridir.
2- Arsann devir bedeli, arsann mteahhide devir
tarihindeki emsal bedelidir.
3- Arsann maliyet bedeli, mteahhit tarafndan
arsa karlnda arsa sahibine teslim edilen
gayrimenkuln inaat iin yaplan harcamalarn
toplamdr.
4- Maliyet bedelinin enflasyon orannda artrlmas.
42

naat ilerinde tapu

harc
5838 sayl kanun ile 28.2.2009 tarihinden
itibaren cins deiiklii harc maktu harca
dntrlmtr. Her ilem bedeli 100 TL
olarak belirlenmi olup, sresinde cins tashihi
yaptrmayanlardan %50 har cezas
alnmasna ilikin dzenleme kaldrlmtr.
28.2.09 tarihinden nce tamamlanan inaatlar
iin de ceza uygulanmayacaktr.
Kat irtifaklarnda har emlak vergi deeri
zerinden deil, gerek alm-satm bedeli
zerinden binde 16,5 orannda alc binde
16,5 orannda satc tapu harc deyecektir.
43

III-BZZAT MAL VE NA LERNDE

MUHASEBE (YAPILMAKTA OLAN
YATIRIM GDERLER)
letmede yapm sren ve
tamamlandnda ilgili maddi duran varlk
hesabna aktarlacak olan, her trl madde
ve malzeme ile iilik ve genel giderlerle
ilgili harcamalar 258- Yaplmakta Olan
Yatrmlar hesabnda izlenir.
Dnem iinde 740- Hizmet retim maliyeti
hesabnn veya maliyet hesaplarnn
(710,720, 730) kullanlmasnda da bir
saknca olmad dncesindeyim.

44

DEVLET YARDIMLARININ
KAYDI
Devlete verilen tevik primleri ve benzeri
destek demeleri yatrm maliyetinden
dlebilecei gibi, cari yln geliri olarak
da kaytlara alnabilir. Yatrm tevik
primlerinin yatrm maliyetinden dlmesi
veya gelir olarak kaydedilmesi
mkelleflerin tercihine braklmtr.
Ar-ge teviklerinin bilanonun pasifinde
zel fon hesabnda gsterilmesi ve 5 yl
iletmeden ekilmemesi gerekir.
45

IV-ZEL MALYET BEDEL

HESABININ KAYDI

Kiralanan gayrimenkullerin yeniletirilmesi veya

ekonomik deerinin srekli olarak artrlmas
amacyla yaplan giderler ile kiralanan
gayrimenkuln kullanlmas iin yaplp kira
sresinin sonunda mal sahibine braklacak olan
varlklarn bedelleri 264- zel Maliyetler
hesabnda izlenir.
Yap ilet devret modeli yatrm maliyetlerinin de
264 nolu hesapta izlenmesi gerektii
grndeyim. 252 binalar hesabnda izlenmesi
de bilano dip notlarnda aklama yapmak
artyla hatal olmaz.
zelletirme idaresinden satn alnan varlklarla
ilgili denen hak bedelleri 260 nolu hesapta
izlenir ve iletme sresi ierisinde itfa edilir.
46

Kooperatifin Tanm
Tzel kiilii haiz olmak zere
ortaklarnn belirli ekonomik
menfaatlerini ve zellikle meslek veya
geimlerine ait ihtiyalarn igc ve
parasal katklaryla karlkl yardm,
dayanma ve kefalet suretiyle salayp
korumak amacyla gerek ve tzel
kiiler tarafndan kurulan deiir ortakl
ve deiir sermayeli ortaklklara
kooperatif denir.
47

Yap Kooperatiflerinde
Muhasebe Sistemi
Yap kooperatiflerinin durumu yap-sat
olarak tanmlanan zel inaat iinden
farkl deildir. Bu nedenle maliyetlerin
710,720 ve 730 nolu hesaplarda
izlenmesi ve inaat devam ederken
maliyetlerin 151- Yar Mamuller
hesabnda gsterilmesi gerekir.
Yap kooperatifleri inaat maliyetlerini
740 nolu hesapta izlememelidir.
48

Aidatlarn Kayd
Yap kooperatiflerinde kurulu amacn gerekletirmek
zere yelerden tahsil edilen paralarn kooperatifin
gelecekte yapaca mal teslimi (daire veya iyeri) ile
ilgili olduu aktr. Bu nedenle erefiye bedelleri dahil
yelerden tahsil edilen aidatlarn Muhasebe Sistemi
Uygulama Genel Tebliine gre Alnan Sipari
Avanslar hesabnda gsterilmesi ve bu tutarlarn daha
sonra konut veya iyerinin yelere tesliminde yelerden
olan alacak tutaryla kapatlmas gerekmektedir.
/
131- ORTAKLARDAN ALACAKLAR
01-Ortak (A) Aidat Alaca
440- ALINAN AVANSLAR
01-Ortak (A)
/

Kurumlar Vergisi Muafiyeti

Kurumlar Vergisi Kanunun "Muafiyetler" baln

tayan 4. maddesinin (k) bendinde,
"Tketim ve tamaclk kooperatifleri hari olmak
zere, ana szlemelerinde;
- Sermaye zerinden kazan datlmamas,
- dare meclisi bakan ve yelerine kazan
zerinden pay verilmemesi,
- Yedek akelerin ortaklara datlmamas ve
- Sadece ortaklarla i grlmesine
Dair hkm bulunan ve bu hkmlere fiilen uyan
kooperatifler kurumlar vergisinden muaftr.
50

Yap Kooperatifleri in Muafiyet

zel Koulu

Kuruluundan inaatn bitim tarihine kadar

ynetim ve denetim kurullarnda sz konusu inaat
ilerini ksmen veya tamamen stlenen gerek
kiilerle tzel kii temsilcilerine veya kanunun 13.
maddesine gre bunlarla ilgili olduu kabul edilen
kiilere veya yukarda saylanlarla ii ve iveren
ilikisi iinde bulunanlara yer vermeyen,
Yap ruhsat ile arsa tapusu, kooperatif tzel
kiilii adna tescil edilmi olan yap kooperatifleri
Yap kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarn kat
karl vererek her bir hisse iin bir iyeri veya
konut elde etmeleri ortak d ilem saylmaz
51

Ortak i-Ortak D lem

Ortak ii-ortak d ilemden kast, esas faaliyetle ilgili
alm ve satmn ortaklarla yaplmasdr.
Konut yap kooperatifinin bakasna ait arsa zerine
kat karl inaat szlemesi ile konut ina etmesi
ortak d ilem saylr.
Kendi arsasn kat karl vererek her bir hisse iin bir
iyeri veya konut elde edilmesi ortak d ilem
saylmaz.
nc kiilerden inaat iin kum, imento, demir ve
benzeri inaat malzemesi alnmas kredi temin
edilmesi ortak d ilem saylmaz.
Fazla arsa ve konutun ortak olmayana satlmas veya
kiralanmas ortak d ilemdir.
Fazla inaat malzemesinin satlmas ortak d ilem
saylmaz.
52

Yap Kooperatiflerinde naat

Taahht lerinde KDV

KDVKnun geici 15. maddesi ile 29.7.1998 tarihinden nce

bina inaat ruhsat alnm inaatlara ilikin olarak; konut
yap koope-ratiflerine yaplan inaat taahht ileri
01/01/1998 tarihinden geerli olmak zere katma deer
vergisinden istisna edilmitir.
Bina inaat ruhsatn 29/07/1998 tarihinden sonra alm
konut yap kooperatiflerine yaplacak inaat taahht ileri
ise 2007/ 13033 sayl Bakanlar Kurulu Kararna ekli I sayl
listenin 12. sras uyarnca %1 orannda KDV'ne tabi
bulunmaktadr.
106 nolu KDV Genel Tebliinde,
28.07.2007 tarihinden
itibaren szlemesi imzalanacak inaat taahht ilerinde
istisna veya indirimli oranda KDV uygulamasndan
yararlanlabilmesi iin, arsann tapu sicilinde inaat
taahht hizmetini alan kooperatif tzel kiilii adna tescil
edilmi olmas gerektii belirtilmitir
53

stisna ve ndirimli Orandan

Yararlanlmasnn Koullar

56 nolu KDV Sirklerinde konut yap kooperatiflerine

yaplan inaat taahht ilerinde istisna veyaindirimli
oran uygulanabilmesi iin;
Kooperatifin konut yap kooperatifi statsnde olmas,
in konut yap kooperatifine yaplmas,
Yaplan iin inaat ii olmas ve taahhde dayanmas,
Yap ruhsatnn mnhasran konut yap kooperatifi adna
dzen-lenmi olmas (bir baka deyile, ruhsatn "yap
sahibi" bl-mnde yalnzca konut yap kooperatifinin
adna yer verilmi olmas), Gerektii belirtilmitir,
- 2003/5 nolu Sirkleri Dantay nce iptal etti, sonra
sirklerin yrtlmesi zorunlu idari ilem olmadna ve
iptaline gerek olmadna hkmetti.
54

Yap Kooperatiflerinde yelere

Konut Tesliminde KDV
3.7.2009 tarihinden nce bina inaat ruhsat alm
olan konut yap kooperatiflerinin yelerine konut
teslimi KDVden mstesnadr. Bu durumda olan
kooperatiflerin KDV mkellefiyeti tesis ettirmelerine
gerek yok. 3.7.09 tarihinden sonra ruhsat alanlarda
KDV oran %1 veya 150m2den byk olanlarda
%18 (5904 sayl Kanunla yaplan deiiklik gerei)
3.7.2009 tarihi itibaryla arsas olup bina inaat
ruhsat almam kooperatifler ile bu tarih itibaryla
hi arsas bulunmayan kooperatifler inaat ruhsat
alncaya kadar mkellefiyet tesis
ettirmeyebilecektir. (4.9.2009 tarihli zelge)
55

Kooperatiflerde KDV Matrah

66 no.lu KDV Genel Tebliinde, "Konut Yap
Kooperatiflerinin ina ettikleri konutlarn yelerine
tesliminin karln tekil eden bedelin, vergiyi
douran olayn meydana geldii tarihte yeler
tarafndan denen veya borlanlan tutarlar
toplam olaca" belirtilmitir .
Bakanln gr ksmen dorudur. Ancak, toplanan
aidatlarn bir ksm genel giderlere harcand takdirde
matrah yenin dedii aidat aar. demelerin bir ksm
KDVne harcanacandan Teblideki gr eksiktir.
Matrahn emsal bedel mi, maliyet bedeli mi olduu
tartmaldr. Kooperatifler kar amac gtmediine gre
KDV matrah maliyet bedeli olmaldr. Kooperatiflerde
konutun emsal bedeli maliyet bedelidir.
56

Yap Kooperatifleri Gelirlerinin

Stopaj Yoluyla Vergilendirilmesi
KVKnun 14/5nci maddesinde, kooperatiflerin
gelirlerinin vergi kesintisine tabi tutulan tanmaz kira
gelirlerinden ibaret olmas halinde, bu gelirler iin
beyanname verilmez denilmektedir. (Stopaj oran %20)
Gayrimenkul kira gelirleri dnda gelir elde eden
kooperatifler kurumlar vergisi beyannamesi vermek
zorunda olduklarndan; gayrimenkul kira gelirlerini de
bu beyannameye dahil edeceklerdir.
GVKnun Geici 67/4. maddesine gre mevduat
faizlerinden, repo kazanlar ve benzeri menkul kymet
gelirlerinden gelir sahibinin vergiden muaf olup
olmadna baklmakszn demeyi yapanlarca %15
orannda vergi tevkifat yaplmas gerekmektedir.
Kooperatiflerin menkul kymet gelirlerinden sz konusu
tevkifatn yaplmas gerekir.
57

Kooperatiflere Ait Tanmaz

Satlarnda Kazancn %75inin
stisnas
KVKnn 5/1nci maddesinin (e ) bendinde,
kurumlarn en az iki tam yl sreyle aktifinde yer
alan tanmazlarn satndan doan kazancn
%75inin istisna olduuna ilikin hkm, yap
kooperatifleri iin de geerlidir. Ancak, istisna edilen
kazancn zel bir fon hesabnda tutulmas, hi bir
ekilde ortaklara datlmayarak kooperatif amalar
dorultusunda kullanlmas gerekmektedir.
Kooperatife ait tanmaz ortak olmayana satld iin
(ortaa satlsa da fark etmez) kurumlar vergisi
muafiyeti kalkar. Bu nedenle geici vergi ve kurumlar
vergisi mkellefiyeti atrlmaldr.
zleyen ylda muafiyete tekrar dnlebilir.
58

Kooperatiflere Avukat Zorunlu

Muhasebeci htiyari
Avukatlk Kanuna gre 100 ve daha fazla ortaa
sahip yap kooperatiflerinin avukat bulundurmas
zorunlu. Cezas her ay iin asgari cretin 2 kat.
Vergi beyannamelerinin imzalanmasnda
muhasebeci zorunluluu yok. (5 nolu SMMM
Teblii) Ancak kurumlar vergisi muafiyetini
kaybedenlerin muhasebeci ile szleme yapmas
zorunlu. Maliye Bakanlna gre KDV ve
muhtasar ynnden mkellefiyet mkellefiyet
saylmyor.

59

Kiralamak Amac ile Kendi

Arsas zerine
naat Yaplmas
Gelir Vergisi Kanununun 37. Maddesinin birinci
fkrasnda her trl ticari ve snai faaliyetten elde
edilen kazancn ticari kazan olduu, ikinci fkrasnn
drdnc bendinde ise, gayrimenkullerin alm satm
ve ina ileri ile devaml uraanlarn bu ilerden
elde ettikleri kazancn ticari kazan olduu
hkmlerine yer verilmitir.
MBlnca verilen zelgede kiraya vermek amacyla
3 bamsz blmden oluan iyeri inaat nedeniyle
inaat sahibinin ticari kazan ynnden mkellefiyet
tesis edilmesi gerektii belirtilmektedir.

60

Devam-1
Gerek kiilerin kendi arsas zerine kiisel
ihtiyacnn zerinde bamsz blm ina etmesi
durumunda bu faaliyetin ticari faaliyet olarak
deerlendirilip deerlendirilmeyecei tartmaldr.
Bilindii gibi ticari faaliyetten bahsedebilmek iin
kar elde etme amac, ticari organizasyon ve
devamllk unsurlarnn varlnn aranmas gerekir.
Gayrimenkullerin kiralanmasndan elde edilen gelir
anlan Kanunun 70. maddesinde gayrimenkul
sermaye irad saylmtr.
Ticari veya zirai iletmeye dahil tanmazlarn
kiralanmasndan elde edilen gelirler ticari veya
zirai kazan saylr.
61

Devam-2

Bir kiinin kendisine ait bir arsa zerine kiraya vermek

amacyla bir adet bina ina etmesinde devamllktan
sz edilemeyecei gibi gerek anlamda ticari bir
organizasyonun varlndan da sz edilemez. Konunun
kazan elde etme ynne gelince, kiilerin her trl
ekonomik ileminde kazan salama arzusu vardr.
Ancak, bir mteahhidin inaat iinden elde etmeyi
amalad kar ile bir kiinin kendi arsas zerine ina
ettirdii
binann
kiralanmasndan
elde
etmeyi
amalad kazan veya gelirin nitelii farkldr.
Mteahhidin esas ii inaat ii olduu halde kiraya
vermek amacyla inaat ii yapan kiinin sz konusu
faaliyeti arzi niteliktedir. Birincisinde emek, sermaye
ve giriimcilik faaliyetin esas unsurlar olduu halde
ikincisinde esas unsur servetin deerlendirilmesidir.
62

Devam-3
Maliye Bakanlnn, kendi arsas zerine iki adet
bro ve bir adet dkkan olmak zere adet
bamsz blmden oluan iyeri ina eden kiinin
bu faaliyetinin ticari kazan kapsamnda olduu ve
ilgili kii hakknda gelir vergisi mkellefiyeti tesis
edilmesi gerektii ynnde zelgesi bulunmaktadr.
zelgede, zel ihtiyaca ilikin mesken inaat ticari
faaliyet
olarak
deerlendirilmezken
ayn
mahiyetteki iyeri inaatnn ticari faaliyet olarak
deerlendirilmitir. Byle bir ayrmn anlam ve
mant yoktur. zelgedeki grn GVKnn 37 ve
70. Maddeleri karsnda bize gre hukuki bir
dayana yoktur.
63

Son

Teekkrler
Sevgiler, sayglar..

64