GSB, KDB, KLB Dan TB

Kalau kita ingin membangun rumah di area kavling yang sudah kita beli di perumahan,
selain diberi batas-batas kavling, kita juga diberi embel-embel oleh pihak developer,
seperti GSB ( Garis Sempadan Bangunan ), KLB ( Koefisien Lantai Bangunan ) dan
KDB ( Koefisien Dasar Bangunan ). Bagi yang belum terbiasa mendengarkannya tentu
saja hal tersebut agak asing untuk orang awam. Ketentuan ini sebenarnya sudah diatur
oleh pemerintah. Dalam kasus ini pihak developer hanya mewakili pihak pemerintah.

Garis Sempadan Jalan (GSJ)

Garis Sempadan Jalan (GSJ) adalah garis batas pekarangan terdepan. GSJ merupakan
batas terdepan pagar halaman yang boleh didirikab. Oleh karena itu biasanya di muka
GSJ terdapat jalur untuk instalasi air, listrik, gas, serta saluran-saluran pembuangan.

Pada GSJ tidak boleh didirikab bangunan rumah, terkecuali jika GSJ berimpit dengan
garis sempadan bangunan (GSB). Ketentuan mengenai GSJ biasanya sudah terdapat
dalam dokumen rencana tata ruang setempat (bisa menghubungi dinas tata kota atau
Bappeda.

GSJ bertujuan untuk mengatur lingkungan hunian memiliki visual yang baik, selain
juga mengatur jarak pandang yang cukup antara lalu lintas di jalan dengan bangunan
yang ada disekitarnya.
----------------------------
GSB ( Garis Sempadan Bangunan )
GSB atau building demarcation line adalah garis batas dalam mendirikan bangunan di
suatu persil atau petak yang tidak boleh dilewatinya. Garis ini bisa membatasi fisik
bangunan ke arah depan, belakang, ataupun samping. Lebar GSB biasanya dihitung
seperempat dari lebar Daerah Milik Jalan (DMJ) dan ditarik dari batas Garis Sempadan
Pagar (GSP). Khusus untuk kawasan perdagangan dan jasa komersial, GSB minimum
adalah 5 (lima) meter dari batas GSP.

Garis Sempadan Samping/Belakang Bangunan (GSpS/GSpB), yaitu sempadan yang
membatasi jarak terdekat bangunan terhadap garis batas samping atau belakang
kapling, dihitung dari garis batas kapling terhadap batas terluar samping atau belakang
bangunan yang berfungsi sebagai ruang, untuk pertimbangan faktor keselamatan antar
bangunan.

Secara umum GSB adalah garis imaginer yang menentukan jarak terluar bangunan
terhadap ruas jalan. Kita dilarang keras membangun melebihi batas GSB yang sudah
ditentukan. Besarnya GSB ini tergantung dari besar jalan yang ada di depannya. Jalan
yang lebar tentu saja mempuyai jarak GSB yang lebih besar dibandingkan jalan yang
mempunyai lebar yang lebih kecil. Biasanya jarak GSB ini adalah 5 m. Untuk lebih
pastinya, tanyakanlah terlebih dahulu ke pihak developer sebelum mendesain rumah.

Di dalam area GSB ini kita tidak dapat membangun sesuatu yang bersifat struktural,
seperti penambahan ruangan untuk usaha yang kiri kanannya diberi dinding bata yang
tinggi dan pintu masuknya tepat berada di tepi jalan. Contoh lain yang sering ditemui di
lapangan adalah memberi atap beton di atas carport, bahkan ada juga yang mendirikan
lantai dua di atas carport, aji mumpung , katanya, carportnya sudah dicor. Sayang kalau
tidak dimanfaatkan.

Carport dapat saja ditutup. Penutupnya bisa saja dari kayu atau policarbonat dengan
rangka besi holo. Atau yang lebih hijau dengan memadukan dengan tanaman rambat.
Semua itu masih bisa di tolerir di dalam area GSB.
-------------------------

KDB ( Koefisien Dasar Bangunan )
KDB dapat dimengerti secara sederhana adalah nilai persen yang didapat dengan
membandingkan luas lantai dasar dengan luas kavling. Kalau kita mempunyai lahan
300 m2 dan KDB yang ditentukan 60%, maka area yang dapat kita bangun hanya 60% x
300 m2 = 180 m2. Kalau lebih dari itu artinya kita melebihi KDB yang ditentukan.
Kurangi lagi ruangan yang dianggap tidak terlalu perlu.

Sisa lahannya digunakan untuk ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai area
resapan air. Kita tidak mau khan lingkungan kita kebanjiran karean air hujan tidak tahu
lagi mesti kemana larinya.

Secara matematis, KDB dapat dinyatakan dalam persamaan :

KDB = (Luas Lantai Bangunan: Luas Lahan/kavling) X 100%
-------------------------

KLB ( Koefisien Luas Bangunan )
KLB atau floor coverage ratio adalah besaran ruang yang dihitung dari angka
perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas
tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana teknis ruang kota.

KLB merupakan ukuran yang menunjukkan proporsi total luas lantai suatu bangunan
dengan luas kapling dimana bangunan tersebut berdiri.
Kalau KDB hanya melibatkan luasan lantai dasar, maka KLB melibatkan seluruh lantai
yang kita desain termasuk lantai dasar itu sendiri. Cara perhitungannya tetap sama
yaitu membandingkan luasan seluruh lantai dengan luas kavling yang ada.

Contoh, setelah kita menghitung luas lantai dasar beserta lantai atasnya ternyata
luasannya 200 m2. Kalau lahannya 200 m2, maka nilai KLB bangunan kita adalah 1.0.
Kalau ditentukan KLB di rumah kita 1.2, maka nilai KLB kita masuk masuk. Yang tidak
boleh adalah melebihi dari yang ditentukan.

Kalau KDB ditulis dalam bentuk persen, maka KLB ditulis dalam bentuk desimal.

Secara matematis, KDB dapat dinyatakan dalam persamaan :

KLB = (Total Luas Lantai Bangunan: Luas Lahan/kavling) X 100%
-------------------------

KETINGGIAN BANGUNAN
KLB atau floor coverage ratio adalah besaran ruang yang dihitung dari angka
perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas tanah perpetakan
atau daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana teknis ruang kota. KLB
merupakan ukuran yang menunjukkan proporsi total luas lantai suatu bangunan
dengan luas kapling dimana bangunan tersebut berdiri.

Yang dimaksud dengan ketinggian bangunan adalah berapa lantai yang diijinkan di area
tersebut yang dapat dibangun. Ketinggian banguan ini sebenarnya hanya untuk
menciptakan skyline lingkungan yang diharapkan. Yang sering terjadi di lapangan
adalah ketinggian bangunan melebihi dari yang ditentukan. Misalnya area tersebut
adalah area perumahan dengan ketinggian rata-rata 2 lantai, karena tanahnya kecil
sementara ruangan yang diperlukan banyak, maka rumahnya mencapai 4 lantai seperti
halnya ruko-ruko. Itu yang tidak boleh. Skyline lingkungan tidak terbentuk. Bisa
dibayangkan ada bangunan tinggi di antara bangunan rendah. Atau sebaliknya, di area
cluster untuk rumah-rumah yang besar dengan ketinggian rata-rata 2 lnatai ada
bangunan kecil dengan ketinggian 1 lantai. Apa yang terjadi? Tentu saja suasana
lingkungan yang diharapkan tidak tercipta semestinya.

Secara matematis, TB atau jumlah lantai bangunan dapat dinyatakan dalam persamaan
:

Jumlah Lantai Bangunan = KLB : KDB