EL PROYECTO DE ESTABLECIMIENTO

HOTELERO
El proceso de planificacin del turismo termina en la
materializacin de los programas, los cuales estn
conformados por los proyectos tursticos.
Los proyectos son de la Planta y de la Infraestructura, es
decir de la OFERTA TURSTICA, uno de los
componentes del turismo.
El otro componente es la DEMANDA TURSTICA bien
sea el usuario (Turista, visitante y residente)
PROYECTOS DE LA PLANTA TURSTICA
EQUIPAMIENTO
INSTALACIONES
ALOJAMIENTO
Hoteles, moteles, hostales, hosteras,
pensiones, residencias, apartahoteles,
condominios, cabaas, chalets, caming,
albergue, apartahoteles, floteles
GASTRONOMA
Restaurantes, cafeteras, comedores,
fondas, autoservicios, piqueteaderos,
casinos, fruterias, pizzerias, fritangueras
DIVERSIONES
Instalaciones deportivas, discotecas,
clubes, bares, casinos, cantinas, conchas
acsticas, cines y teatros, espectculos
pblicos
OTROS
SERVICIOS
Agencias de viajes, puestos de informacin,
comercios tursticos, cambio de moneda,
centros de convenciones, salas de convenciones,
salas de reuniones, guas
Marinas
Piscinas
Acuaramas
Funiculares
Telefricos
Telesillas, etc.
PROYECTOS DE LA INFRAESTRUCTURA
DE APOYO
INTERNA EXTERNA
Vas de acceso
Alumbrado Pblico
Agua Potable
Energa elctrica
Telecomunicaciones
Alcantarillado
Drenajes pluviales
Calles
Parques
Zonas Verdes
Aeropuertos
Carreteras
Ferrocarriles
Lneas de Transporte
Areo
Terrestre
Acutico
Muelles
Terminales de transporte
Fuente: Proyectos Tursticos - Localizacin e Inversin - Fabio Crdenas Taberes
Los establecimientos hoteleros pertenecen a los proyectos de la Planta Turstica,
ubicados en el EQUIPAMIENTO y corresponden a la clase de ALOJAMIENTO.
Son establecimientos de comercio que se dedican a prestar servicio de alojamiento,
con o sin alimentacin y servicios bsicos y complementarios o accesorios de
alojamiento (Ley 300/96 - Art 78)
Determinantes Generales
La decisin de construir un establecimiento hotelero se debe tomar despus de resolver diferentes
interrogantes con respecto a su ubicacin, tamao ideal, rentabilidad esperada, costo, financiacin
y desempeo.
Los determinantes ms importantes son:
FSICAS SOCIO
ECONMICAS
FINANCIERAS
Localizacin
* Dimensin Macro. Estudio de
mercado que indique el territorio
donde se necesita el proyecto turstico.
* Microlocalizacin. Ubicacin
dentro del territorio-lote determinado-
Factores decisivos (infraestructura)
importantes (proximidad) Deseables
* Tamao, segn experiencia:
30 habitaciones *
50 habitaciones **
100 habitaciones ***
300 habitaciones **** y *****
Relacionados
* Con la generacin de
empleo del
establecimiento.
* Captacin de divisas.
* Cuentos Nacionales,
regionales y locales en
cuanto a impuestos.
Rentabilidad econmica se
determinan
segn tasa interna de retorno
(TIR)
valor presente neto (VPN)
Relacin
costo beneficio (C/B) La
rentabilidad
econmica debe oscilar entre 20
y 30%
ETAPAS PROYECTO ESTABLECIMIENTO
HOTELERO
Estudio de Mercado
Perfil del producto
Diseo
Arquitectnico
Factibilidad
financiera
Diseos de Ingeniera
y Mantenimiento
Proyecto hotelero Definitivo
Fuente: SENA-PROINTEL SIMA
TIPOLOGA
Los establecimientos hoteleros estn determinados por la Clase, Categora y Modalidad
LA CLASE
Definida por el tipo de unidad habitacional con que se presta el servicio de alojamiento.
Segn la legislacin Colombiana existen 5 Clases
HOTEL Clase de establecimiento cuyo servicio de alojamiento lo presta mediante la unidad
denominada habitacin acompaada por los dems servicios (recepcin, gastronoma,
diversiones, etc)
APARTAHOTEL Unidad habitacional denominada Apartamento con pocos servicios,
incluye cocina, sala, comedor, etc.
HOSTAL Presta servicio de tipo familiar. Unidad de habitacin con o sin bao privado.
ALOJAMIENTO TURSTICO Presta servicio de alojamiento con unidad habitacional:
Apartamento casi sin ningn otro servicio
ACAMPAMENTO (Camping) Unidad habitacional Carpa es campestre, presta servicios
agrupados de bateras, baos, hornillos, lavadoras.
Otros trminos: hostera, motel, pensin, residencias, cabaas, chalet, albergue, apartahotel, etc.
los cuales pueden caracterizar la forma de los establecimientos pero no el servicio que prestan.
Siempre se clasifican dentro de los cinco conceptos dados por la ley. (ICONTEC, DITUR,
COTELCO)
LA CATEGORA
Se refiere a los servicios que se prestan en el Inmueble.
Antiguamente se utilizaba la categorizacin de una (1) a cinco (5)
estrellas.
Actualmente se utilizan, entre otros, Bsico, Econmico, Standard,
Turista, Lujo y Superlujo, que vienen de una categorizacin acogida
internacionalmente.
La categora de los establecimientos hoteleros nada tiene que ver con
la CALIDAD DE LOS SERVICIOS, ni con el nmero de unidades
habitacionales, ya que en un hotel de categora Econmica es tan
bueno como aquel de categora Superlujo, porque sus diferencias estn
en el tipo de servicios que prestan.
As en el tipo Econmico no se exigen que hayan empleados
bilinges, mientras que en el Superlujo es una condicin Primordial.
LA MODALIDAD
Est dada por la ubicacin y la actividad que desempea dentro de su
entorno. Existen 4 modalidades:
MODALIDAD
BALNEARIO
MODALIDAD
URBANA
MODALIDAD
RURAL
MODALIDAD
ENCLAVE
Relacionada con el
bao de los turistas
en lugares como
playas, ros, lagos,
etc.
Dada por una
actividad de
negocios y cultura
que se realiza
principalmente en
grandes centros
urbanos
Se da en el campo,
en un entorno
buclico, dentro de
un medio rstico.
Establecimientos
aislados que no
tienen nada que ver
con su entorno.
Ej. Clubes Sociales
La ley 300/96 en su artculo 82 determina que los establecimientos hoteleros o
similares podrn ser clasificados por categoras por parte de la Asociacin
gremial correspondiente, por asociacin de consumidores o por entidades
Privadas legalmente constituidas
ESTRUCTURA FUNCIONAL Y DE SERVICIOS
Para entrar a actualizar la estructura funcional y de servicios de un
establecimiento hotelero, es preciso, primero conocer sus
dependencias, las cuales se determinan un tanto por sus funciones.

Accesos: Llegada de huspedes y servicios (Personal, suministros y
salida de desperdicios) con vehculos, estacionamientos, cargue y
descargue.

Servicios de recepcin:
* Recepcin con mostrador, caja, cajillas, reservaciones,
cuarto de maletas, manejo de sonido, telfonos, oficina del jefe
o Recepcin.
* Vestbulo con capitn de botones, rea de maleteros y
carritos, telfonos generales, telfonos pblicos
TIPOS DE UNIDADES HABITACIONALES
Unidades habitacionales de las Clases Hotel y Hostal
HABITACIN SENCILLA A Dotada de una (1) sola cama individual y no permite
alojamiento de persona adicional.
HABITACIN SENCILLA B Una (1) sola cama individual, permite alojamiento de otra
persona en sof-cama o en cama adicional.
HABITACIN DOBLE Dos (2) camas individuales o una (1) cama doble, permite 2 personas
adicionales mximo en sof-cama o camas adicionales.
HABITACIN SALN 1 habitacin doble y un saln independiente, permite 2 personas
adicionales como mximo en sof-cama o camas adicionales.
HABITACIN SUITE Unidad habitacional con 2 habitaciones, 1 saln, 2 baos con
capacidad mxima 6 personas. Podr constar de 1 habitacin con saln, 1 habitacin
adicional y 2 baos = Junior Suite.
SUITE ESPECIAL Igual a suite y ofrece otras reas y servicios complementarios y accesorios
Todos los tipos de unidades habitacionales contarn con respectivos servicios de bao privado y
closet. Solamente en hostales con habitaciones sencillas y dobles se pueden prescindir de estos
servicios, siempre y cuando sean suplidas por baos generales y armarios.
UNIDADES HABITACIONALES DE LA CLASE APARTAHOTEL
APARTAMENTO
TIPO A
APARTAMENTO
TIPO B
APARTAMENTO
TIPO C
Unidad habitacional
que consta de dos
habitaciones, un
saln star, bao
privado, bao
mltiple, dos
closets, cocineta,
reas de circulacin
interna.
Capacidad mxima:
7 personas
Unidad habitacional
que consta de: un
saln star, bao
mltiple, closet,
cocineta,
circulacin interna.
Capacidad mxima:
5 personas.

Unidad habitacional
que consta de: Una
habitacin, bao,
closet, circulacin
interna.
Capacidad Mxima:
4 personas
UNIDADES HABITACIONALES CLASE ALOJAMIENTO TURSTICO
Pueden ser:
* Casetas * Villas
* Cabaas * Bungalows y otros.
Las cuales podrn integrarse a conjuntos convencionales de
alojamiento o conformar conjuntos de alojamiento especial.
Cuando no correspondan a Apartamentos Tipo A, B C, se
denominan Alojamientos Tursticos
Pueden existir habitaciones comunicadas que permiten la
integracin directa con doble puerta segn la Clase, Categora y
Modalidad del establecimiento.
Carpa Tienda
Cubierta o cerramiento
de tela impermeable,
soportada por elementos
estructurales y tensores.
Sus caractersticas de
dimensin y diseo
permiten que sea
fcilmente transportada
y desarmada
UNIDADES HABITACIONALES CLASE ACAMPAMENTO (CAMPING)
CARPA O TIENDA CASA RODANTE CARPA REMOLQUE
Montada sobre un
remolque
directamente sobre un
vehculo.
Se utiliza como
alojamiento
conservando sus medios
de movilidad en todo
momento.
Se asimila a la carpa
tienda y puede ser
transportada sobre una
plataforma mvil o
remolque
Nota: La Tipologa de las unidades habitacionales se ha tomado de la
Reglamentacin Hotelera que manej la C.N.T:.
PROCESO DE DESARROLLO
Luego de ser realizado el Estudio de Prefactibilidad, con la
seleccin de la alternativa ms favorable, se pasa al Estudio de
Factibilidad Tcnica y Econmica, para lo cual se entra al proceso
de Desarrollo del Establecimiento Hotelero, con el desarrollo de la
alternativa escogida, con los siguientes pasos:
Anteproyecto:
* Se debe tener seleccionado el lote.
* Conocer el Tamao del Proyecto (nmero de unidades
habitacionales).
* Tipo de Establecimiento (Clase, Categora y Modalidad)
* Dependencias Requeridas (administracin, recepcin, zona
social, servicios generales, zona habitacional, etc.

PROYECTO
* Tamao de Dependencias para obtener el rea total del
establecimiento. Se puede tomar como gua, los Cuadros de
Indices de Areas (C.N.T.), para saber el tamao del terreno
requerido.
* Ubicacin dentro del Lote, teniendo en cuenta Localizacin
(vas, accesos), con Organigrama.
* Ajustes segn necesidad.
Proyecto:
Es el Diseo Arquitectnico con todas sus dependencias
totalmente determinadas con sus medidas y relaciones. Se expresa
con plantas, fachadas, cortes, niveles, ejes, etc., en Planos con sus
escalas definidas
Diseos Tcnicos: Referidos a la estructura e instalaciones que
se le darn al establecimiento a partir del proyecto (diseo
arquitectnico). La Estructura se refiere a la cimentacin y al
modo de soportar los pesos (carga) que genere el edificio en el
lote, las Instalaciones son los diseos tcnicos para el anejo del
agua (potable, lluvias y servidas), de la electricidad, del transporte
vertical, de los equipos especiales, dentro de la construccin en s.
Forman parte integral del edificio.
Los Diseos Tcnicos se refieren a los planos de las instalaciones
hidrulicas, sanitarias, elctricas, mecnicas, estructurales y
especiales, los cuales se elaboran con base en el diseo
arquitectnico (proyecto), el cual tiene que existir de antemano, y
deben acompaarse por memorias de clculos (memorias
descriptivas), para una mejor comprensin.
Presupuestos: Se refieren a los clculos de costos o valores de
cada una de las partes de los estudios, construccin, dotacin y
puesta en marcha de los establecimientos hoteleros. Existen bases
de datos sistematizadas, ej: Construdata.
En muchos casos los presupuestos influyen en la decisin de hacer
o no un determinado establecimiento o modificar decisiones en
cuanto a especificaciones, tamao o tiempo de ejecucin.
Programacin: Estudio que se debe realizar despus de tener los
presupuestos para saber en el tiempo el flujo de caja que se
requiere para el avance de la obra y los logros que se deben tener
en las diferentes etapas de la construccin, dotacin y puesta en
funcionamiento.
En la programacin se controlan procesos de ejecucin de los
estudios, para una mayor eficiencia, manejo de imprevistos, costos
adicionales, etc.
RESUMEN PASOS EN UN PROCESO DE DESARROLLO
DE UN ESTABLECIMIENTO HOTELERO

Primera Etapa:
* Concepcin de la idea (unin de voluntades): inversionistas,
diseadores, autoridades.
*Estudio de mercado: detectar la necesidad.
* Prefactibilidad: determinar varias alternativas para resolver la
necesidad.
* Factibilidad: desarrollar la alternativa ms conveniente, con
tamao, localizacin, tipo de establecimiento.
* Anteproyecto: diseo inicial con implantacin en el
lote.(zonificacin
* Proyecto: diseo arquitectnico (plantas, fachadas, cortes, etc)
* Diseos Tcnicos: Instalaciones hidrulicas, sanitarias,
elctricas, mecnicas y especiales.
* Presupuestos: especificaciones de materiales, cantidades de
obra, precios de materiales, anlisis de precios unitarios.
* Programacin.
Segunda Etapa: Construccin: materializacin de los estudios
anteriores. Requiere vigilancia por parte de profesionales
especialistas para verificacin de diseos y clculos, denominada:
Interventora, la cual representa a los inversionistas o dueos del
proyecto.
Tercera Etapa: Dotacin y equipos. Llenar la construccin con
muebles y enseres requeridos, lo mismo que los equipos para el
buen desempeo de funciones.
Dotacin en: camas, sillas, cuadros, lencera, cristalera,
decoracin, electrodomsticos, etc.
Equipos: mquinas requeridas (ascensores, hidroneumticos,
calderas, acondicionadores de aire, bombas, etc).
Etapa Final: Es la puesta en marcha de todo lo anterior, donde lo
fundamental son las pruebas, simulacros, ensayos e inauguracin
con invitados.



Tomado del Mdulo Construcciones, Arq. Jesus Orsini Cuadrado.
Adaptado por Isabel Toro de Bernal.
FIN