Condominio Alto Fontova Examen 2014

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DUOC UC - INGENIERA EN CONSTRUCCION 2014

INFORME
GESTION INMOBILIARIA

PROFESORA : DIEGO ESCOLANO
ALUMNOS : DANIELA TORRES
JOHANNA VERGARA
PAUL ZUIGA

SECCIN : 003-V

FECHA DE ENTREGA: 28 / 06 / 2014

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INDICE

I. INTRODUCCION 3
II. SINTESIS 4
DESARROLLO DE LOS PROYECTOS
PLANO UBICACIN COMUNA DE HUECHURABA
UBICACIN DEL TERRENO

III. INFORMACION DEL PROYECTO 5
LOTE DEL TERRENO
PLANIMETRIA

IV. ANALISIS DE CABIDA 11
V. VALORES DE EJECUCION 12
VI. COSTOS 13
VII. TASACION 14,15,16
EMPLAZAMIENTO 17
AVALUO 18
VIII. SISTEMA DE MARKETING 19
IX. TABLA DE RESUMEN 20
X. CONCLUSION 21

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INTRODUCCION

Durante este trabajo, se analiz un proyecto de vivienda ya habitado, ubicado en la
comuna de Huechuraba, sector norte de Santiago. En l podremos ver las exigencias y
normativas de esta comuna, las que llevan a garantizar la alta calidad de un proyecto,
como lo es Condominio Alto Fontova, el que no tan solo ha entregado un hogar a
algunas familias, sino que tambin ha mejorado el confort de Huechuraba.
Dentro de los documentos que necesitaremos, para tener mayor antecedente del terreno
es:
CERTIFICADO DE DOMINIO VIGENTE.
UBICACIN Y DESLINDE.
PLANOS DEL TERRENO DE ORIGEN Y MODIFICACION
CERTIFICADO DE INFORMES PREVIOS.
PLANOS DEL PROYECTO
CERTIFICADO DE RECEPCION DEFINITIVA DE OBRA DE EDIFICACION.

Contando con toda la informacin indicada, podremos conocer los requisitos para
construir en un terreno, como as tambin las prohibiciones que debemos tener en
cuenta, al momento de desarrollar un proyecto.

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DESARROLLO DE LOS PROYECTOS:

COMUNA DE HUECHURABA

Es una comuna del sector norte del Gran Santiago en Chile, Huechuraba se ha
convertido en uno de los sectores con mayor crecimiento en trminos inmobiliarios, ya
que en los ltimos aos se han desarrollado varios proyectos de construccin y
viviendas, aumentando la plusvala de la comuna y generando competencia entre las
empresas presentes en el mercado.

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UBICACIN DEL TERRENO:

PROYECTO:

CONDOMINIO ALTO FONTOVA

Ubicado; Camino Cintura 1407 comuna de Huechuraba, Santiago
Propietario: Inmobiliaria San Francisco Ltda.
Representante legal: Francisco Lorca Mateluna
Lote: 25 A-1
Cantidad de Departamentos: 63 Unidades

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Empresa

Nombre

Sociedad Constructora Francisco Lorca Ltda.

Resea Histrica

Constructora Francisco Lorca es hoy resultado de la actividad
empresarial iniciada en 1980 por su actual Gerente General.
Transcurridos treinta dos aos de trabajo, ha llegado a constituirse
en una empresa de gran capacidad de gestin, solvencia tcnica y
slida posicin patrimonial. Esto le permite contar con la confianza
de clientes, proveedores e instituciones financieras.
El mbito de trabajo de la empresa abarca desde obras civiles e
industriales de gran envergadura, hasta edificacin de vivienda y
comercio, alcanzando un alto nivel de participacin de mercado a
travs de la construccin de numerosos edificios, tanto dentro
como fuera de Santiago.
De esta forma Constructora Francisco Lorca cuenta con un
currculum de ms de 500.000 m construidos habiendo satisfecho
las necesidades y requerimientos de los ms variados clientes
como industrias, universidades, colegios, inmobiliarias y
particulares.
Con su vasta experiencia y con un creciente y experimentado
grupo de profesionales, Constructora Francisco Lorca se
encuentra permanentemente evaluando nuevos proyectos,
siempre innovando, mejorando la eficiencia y respondiendo a una
tradicin de excelencia y profesionalismo.

Visin

Ser lderes en ofrecer productos de valor, con respaldo y buen
servicio

Misin

Crear proyectos inmobiliarios que sustenten nuestro negocio,
mejoren la calidad de vida de nuestros clientes y permitan el
desarrollo de nuestros colaboradores

Estructura de Negocios

La estrategia utilizada por esta empresa se relaciona mayormente
con la construccin de condominios en lugares donde grandes
competidores no estn presentes, como por ejemplo sectores
como San Bernardo, Las Cruces, Santo Domingo, Rancagua, etc.,
lo que permite que en dichas localidades tenga importante
presencia y posicionamiento, y que la percepcin de los clientes
sea el estar adquiriendo un inmueble de una empresa prestigiosa
del sector.
Las ventajas competitivas de CFL son sus premiadas reas
comunes, los tamaos de sus departamentos y los precios de
venta a sus clientes, que se encuentran bajo el promedio

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Inmobiliaria

Nombre

Sociedad Inmobiliaria San Francisco Ltda.

Resea Histrica

Es una de la Inmobiliaria que pertenece a Francisco Lorca
Mateluna, dando equipamiento a la comuna de Santiago.

Productos/Servicios

Ofrece al mercado bienes inmobiliarios en diversas zonas de
Santiago y litoral central

Participacin de Mercado

No genera gran impacto en el mercado de las inmobiliarias a nivel
pas, sin embargo tiene gran participacin en las zonas en que
decide construir, ya que esto es parte de su estrategia.
Con respecto a su participacin en trminos de ventas, genera
alrededor de MM$3.000 por cada proyecto, cifra que no es
significativa a nivel nacional, ya que el mercado cuenta con
participantes de mucho mayor tamao.

Descripcin del Usuario EL usuario o cliente que nos enfoca, es aquel que busca un hogar
en lugares poco habitados y que usualmente requiere de una
calidad de vida cerca de Santiago pero con la tranquilidad que no
se encuentra en todas las comunas muy cerca de l.
Si bien en la actualidad la comuna de Huechuraba se encuentra
bastante comunicada con Santiago, sigue siendo una comuna que
familias jvenes buscan.
Una de la garanta que tiene este proyecto es su bajo valor
comparados con otros proyectos inmobiliarios ubicados en
comunes tales como: Las Condes, La reina y la Dehesa.

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LOTE DEL TERRENO

El terreno en un comienzo eran 4 lotes independientes uno del otro, diferenciados por lo
siguiente:

Lotes : 25 A; 25B; 26A y 27

Como lo podemos ver en la imagen

Luego de obtenido la informacin de los lotes y obtener una mejor utilizacin .de l y de su
densidad de poblacin y constructibilidad, se hizo la fusin del terreno llamado
Lote: 25 A-1

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Quedando as de una mejor manera para empezar un proyecto de mayor dimensiones.

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PLANIMETRIA DEL PROYECTO
CONDOMINIO ALTO FONTOVA

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ANALISIS DE CABIDA
NORMAS URBANISTICAS DE LA COMUNA DE
HUECHURABA

12

VALORES DE EJECUCION

1.- Superficies del o los lotes originales del Proyecto:

1.1.- La superficie total del Loteo 8.623 m2

2.- Superficie de cada una de las unidades vendidas:

2.1.- Departamento Tipo A 87,853 m2
2.2.- Departamento Tipo B 94,57 m2

2.3.- Departamento Tipo C 86,578 m2

2.4.- Departamento Tipo D 95,845 m2
2.5.- Departamento Tipo E 138,897 m2
2.6.- Departamento Tipo F 139,607 m2
2.7.- Departamento Tipo G 139,882 m2
2.8.- Departamento Tipo H 74,19 m2
2.9.- Departamento Tipo I 75,47 m2

Nuestro proyecto consta de una totalidad de 63 departamentos de distintas superficies y
variedad de diseos. Totales metros cuadrados 6.254,07 m2

3.- Superficies de reas verdes:

3.1.- Total reas verdes jardines 3.087,475 m2

4.- Superficie proyectada para circulacin:

4.1.- Estacionamientos 1.637,5 m2
4.2.- Estacionamiento discapacitado 11 m2
4.3.- Superficie Subterrneos 617,733 m2

5.- Superficies de bienes comunes y reas vendibles:

5.1.- Superficies Portera 25 m2
5.2.- Superficies Club House 125 m2
5.3.- Piscina 122,4 m2
5.4.- Estacionamiento una cantidad de 131 unidades 1648,50 m2

6.- Superficie Total de Proyecto:

6.1.- Edificacin Bajo Terreno 617,73 m2
6.2.- Edificacin Sobre Terreno 6.871,84 m2

Superficies totales de Proyecto: 7.489,57 m2

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COSTOS

Los costos asociados al proyecto se detallan a continuacin:

El valor total del terreno es 9.589,68 UF
Valor del Proyecto Total es 195.000 UF
Utilidad 25% son 48.000 UF
Presupuesto son 146.250 UF
Valor Departamento desde 2.250 UF Hasta 4.250 UF
65% Materiales 95.062,5 UF
35% Mano de Obra 51.157,5 UF

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TASACIN

La tasacin se realiza por mandato del cliente, o por parte de un banco.
Es un informe de valorizacin, es un documento que tiene como objetivo establecer de forma
justificada el valor de un bien, de acuerdo a unos criterios previamente establecidos y
desarrollando una metodologa adecuada al fin propuesto.
Una tasacin hipotecaria es realizada por un profesional independiente, que debe cumplir unos
determinados requisitos del mercado por la ley. Generalmente ser un arquitecto, y pertenecer
a una sociedad de tasacin de Bienes que estn inscrito en el ministerio de vivienda.

REQUERIMIENTOS PREVIOS A UNA TASACION:

Escritura del registro de la propiedad
Datos del mercado

TASACION CONDOMINIO VISTA HUECHURABA.

El condominio se encuentra ubicado en Huechuraba, al pie de los cerros que dominan el valle.
El condominio tiene cmodos departamentos desde 103,52 m2 til, incluyendo piscina, quinchos
y saln multiuso.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL PROYECTO:

Amplio Living Comedor / Pisos flotantes
Walking Closet / Bao en Suit
Amplia cocina y terraza
Piscina / quinchos
Juegos infantiles / reas verdes
Bodegas subterrneas / acceso controlado

TIPOS DE DEPARTAMENTOS:

3 Dormitorio, 2 Baos de 120,52 m2 totales.
4 dormitorios, 3 baos de 139,88m2 totales.
Precios desde UF 3.700

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PLANTAS DE DEPARTAMENTOS TIPOS

Departamento 3 Dorm, 2 Baos
Superficie total: 119,89m2
Superficie til: 102,89 m2
Superficie terraza: 17,00m2

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Departamento 4 Dorm, 3 Baos
Superficie total: 139,88m2
Superficie til: 122,20 m2
Superficie terraza: 17,68m2

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IMGENES DEL ENTORNO

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UBICACIN:

Av. Camino de Cintura 1409, Huechuraba, Santiago, Regin Metropolitana.

EMPLAZAMIENTO

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AVALUO:

Este proyecto a pesar que es un edificio nuevo se debe considerar ciertas condiciones tanto del
departamento como del entorno a l.
Por lo general cuando se realiza una tasacin hay ciertos puntos que hay que tener claro;

1. El estado general del edificio
Como es el edificio
Verificar la superficie
La comodidad, ascensor.
Luminosidad
La orientacin
El estado del piso las ventanas

2. Las condiciones del entorno
La vista
Si existen ruidos u otras molestias
Estacionamiento
Supermercado
Clnicas
Colegios
Locomocin

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SISTEMA DE MARKETING

Al momento de reunir, clasificar y analizar el proyecto Alto Fontova somos capaces de tomar
decisiones de sistema de marketing.
El anlisis de mercado por el que est basado este proyecto, tienen en consideracin las
siguientes inquietudes:
Que desean los propietarios?, Porque lo desean?, con estas inquietudes conoceremos las
necesidades que desean cubrir nuestros clientes Ej.: comodidad de los espacios, las reas
recreativas, seguridad, etc. As mismo tambin sirve para poder identificar oportunidades y
ampliar nuestro mercado.
Se lleg a estimar el precio del departamento por medio a modelos matemticos y estadstica en
distintos escenarios y pronsticos de ventas. Con la finalidad de conocer de forma anticipada
una aproximacin de las ventas en base a comportamientos anteriores.
Dado estos anlisis este proyecto est enfocado a un perfil de personas de estatus social alto.

Las estrategias utilizadas:
1. Organizacin
2. Disear stand
3. Relaciones pblicas
4. El material
5. La post venta

Este proyecto est pensado para que sus habitantes tengan un estilo de vida exclusivo
que guste de una bella vista sobre el valle. Cuenta con dos tipos de departamentos con
amplios espacios interiores. Excelente distribucin.

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ALUMNOS: Daniela Torres
Johana Vergara
Paul Ziga

PROYECTO: ALTO FONTOBA SUPERFICIE TOTAL CONSTRUDA:
7.489,571 m2 UBICACIN: LOTEO 25 A-1
PERMISOS VALORES SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO:
8.623,00 m2 $ 550.000
PROYECTOS VALORES SUPERFICIES TOTALES
Arquitectura $ 7.000.000 Volumen Terico 7.489,57
m2
Sanitario $ 2.800.000 Total de Unidades Vendibles 6.254,07
m2
Elctrico $ 3.500.000 Superficies Comunes 1.762,38
m2
Clculo $ 6.550.000 reas Verdes 3.087,475
m2
Otros $ Afectas a expropiacin 318,75 m2
VALOR TOTAL DE EJECUCIN DEL
PROYECTO:
$
VALOR TOTAL DE VENTA DEL
PROYECTO:
$
UNIDADES
VENDIBLES
VALOR
UF/M2
(venta)
SUPERFICIE VALOR
DE
VENTA
VALOR DE
CONSTRUCCIN
GANANCIA
63 22.6 6254.07 195.000
UF
146.250 UF 47.750 UF

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CONCLUSION

Durante la realizacin de este trabajo comprendimos las acciones y variables ante una
posible adquisicin de terrenos y posterior construccin, que incluye el diseo,
planificacin y control del proyecto.
Bajo esta planificacin hay algunas variables a seguir, que sin duda deja muy en claro
que si seguimos al pie de la letra las normas y exigencias de la comuna, sin duda
tendremos una mejor vivienda, optimizando los recursos que posee el terreno adquirido,
sin perjudicar a personas que ya viven por los alrededores.
.

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