HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 5 / 15

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA
Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije






STANDARDIZACIJA ODREIVANJA
KOEFICIJENATA ZA OBRAUN
KORISNIH POVRINA I KORISNIH
VRIJEDNOSTI POVRINA


- PRIJEDLOG -
HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 6 / 15
HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA
Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

STANDARDIZACIJA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I
KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA
- PRIJEDLOG -


SADRAJ

CILJEVI ............................................................................................................................... 3

UVOD .................................................................................................................................. 4

KRONOLOGIJA - OSNOVE ZA IZRADU PRIJEDLOGA ................................................ 5

PRIJEDLOG NAINA OBRAUNA KORISNIH POVRINA ....................................... 7

PRIJEDLOG NAINA OBRAUNA KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA ............. 9
Stambeni prostori ...................................................................... 19
Poslovni prostori ....................................................................... 11

ZAKLJUAK ................................................................................................................... 14





HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 7 / 15

CILJEVI:
standardizacija naina izrauna korisnih povrina i korisnih vrijednosti povrina
To podrazumijeva
- primjenu jedinstvenih koeficijenata korisnih povrina kroz jedinstvenu tablicu koeficijenata
- jednostavnost i jednoznanost kod odreivanja korisinih povrina i korisnih vrijednosti povrina
- ujednaavanje dobivenih rezultata (bez obzira tko izrauje elaborat rezultati bi trebali biti isti u velikoj
veini sluajeva barem u 95 % - 98 % sluajeva)


NAVEDENI PRIJEDLOG JE IZRAEN NA OSNOVU:
- Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (proieni tekst - NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,
129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 )
- Standarda obrauna korisnih povrina - HRN U C2.100 i HRN ISO 9836;2002
- Nacrta - NAPUTKA ZA UTVRIVANJE ODGOVARAJUEG SUVLASNIKOG DIJELA POSEBNOG
DIJELA NEKRETNINE - mr.sc. Vladimir Krtali, 2007
- Vaeoj praksi u struci

RAZLOZI I OSNOVE IZRADE PRIJEDLOGA:
Na osnovu gore navedenih dokumenata razraene su razne varijante i podvarijante uobiajenih i manje
uobiajenih sluajeva.
Postojei dosad koriteni koeficijenti korisnih vrijednosti povrina su dodatno razraeni i obraeni razni sluajevi
kombinacije situacija (npr. kombinacije raznih posebnih prostora)
Predloeni su novi koeficijenti koji "finije", odn. preciznije vrednuju razliite visine pojedinih vrsta prostora.
Sukladno novim standardima ivljenja i koritenja poviene su svijetle visine stambenih i poslovnih prostora.
Takoer, uvaene su sugestije sudionika 2. Kongresa sudskih vjetaka s meunarodnim ueem vezane uz
definiranje raspodjela kategorija visina pojedinih vrsta prostora.
Zakljuno, veina sudionika kongresa (Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije) zakljuila je da je nuno
definirati jedinstveni nain izrade etanih elaborata, odreivanja korisnih vrijednosti i korisnih povrina za to je
uvjet utvrditi jedinstvene koeficijente obrauna pojedinih vrsta prostora.
Cilj izrade ovog prijedloga je izrada slubenog dokumenta (Prijedlog) koji bi bio, u prvom koraku,
prihvaen od strane HDSV-a a zatim upuen svim relevantnim strukovnim organizacijama i dravnim
tijelima na usvajanje kao jedinstveni standard (i osnova za izradu budueg Pravilnika ili Norme) obrauna
korisnih povrina, korisnih vrijednosti povrina i sadraja Elaborata etairanja - koji bi primjenjivali svi
jednako u Republici Hrvatskoj.


HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 8 / 15



UVOD:

Dosadanja praksa u Republici Hrvatskoj pokazuje ogromnu razliitost u izradi Elaborata etairanja i
nerazumijevanja osnovnih pojmova kao to su KORISNE POVRINE I KORISNE VRIJEDNOSTI POVRINE (U
daljnjem tekstu e se umjesto Plana etairanja, Plana posebnih dijelova nekretnine, Etanog
elaborata i drugih pojmova koristiti radi jednostavnosti pojam Elaborat etairanja)
Pri izraunu korisnih vrijednosti povrine postoji ogromna razlika u primjeni koeficijenata i moe se rei da svaki
vjetak ili projektant ima svoj nain izrade Elaborata. Praksa je pokazala da se za praktiki iste graevine
izgraene u razliitim dijelovima Republike Hrvatske izrauju esto potpuno razliiti etani elaborati ili jo gori
sluaj, ako se i izrade na jedinstven nain, tumaenja nadlenim opinskih, gradskih i dravnih slubenika
uzrokuju potpuno razliiti nain upisa tih nekretnina u zemljine knjige. esto je sitaucija dovedena do paradoksa
pa proizlazi da gotovo svaki dravni slubenik u tom podruju, referent, nadlena osoba i sud ima svoj nain kako
ele da ti Elaborati budu izraeni pa se vjetaci i projektanti moraju prilagoavati eljama pojedinih referenata i
njihovim shvaanjima kako bi to trebalo izgledati. Nerijetko se od nas koji te elaborate izraujemo trai da inimo
svjesne greke u izraunu jer se proizvoljno tumae vaei propisi koji zbog svoje nepreciznosti i omoguavanja
slobodnog tumaenja i izazivaju ovakav kaos u ovom podruju. Dovoljno je pogledati u baze npr. Ministarstva
branitelja ili Ministarstva graditeljstva koje imaju veliki broj izgraenih stanova u zadnjih 15-ak godina u
programima izgradnje stanova za stradalnike domovinskog rata gdje se vide velike razlike u zemljino-knjinim
podacima novoizgraenih praktiki jednakih zgrada na razliitim dijelovima nae drave.

Ovim prijedlogom pokrenuo bi se postupak da se cijeli postupak izrade elaborata etairanja standardizira i
donesu jedinstvena pravila i standardi i da ih ponu jednako tumaiti i primjenjivati svi sudionici u tom procesu -
od same tehnike izrade elaborata etairanja, ishoenja Potvrde na nadlenom tijelu gtraditeljstva, te na kraju
upisu nekretnine u zemljine knjige na podruju cijele Republike Hrvatske.

Za sve navedeno prvi i osnovni korak je svakako standardizacija naina odreivanja jedinstvenih
koeficijenata za obraun korisnih povrina i korisnih vrijednosti povrina.

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 9 / 15


KRONOLOGIJA :

Hrvatsko drutvo sudskih vjetaka organiziranjem 1. STRUNOG SAVJETOVANJA O ETAIRANJU
2004.godine imalo je za cilj pojasniti izradu Plana posebnih dijelova zgrada vjetacima odnosno strunim
osobama koje mogu izraivati iste, a nadlenim tijelima omoguiti laku kontrolu, izdavanje potvrda na spomenuti
dokument i sudovima provedbu u zemljine knjige.
Svi su lanovi HDSV-a bili pozvani da se aktivno ukljue u rad savjetovanja svojim predavanjima, pisanim
prilozima ili elaboratima, s opisom vlastitih iskustava i nainom rjeavanja predmetne problematike.
Tom prilikom je prezentirano 15 radova poevi od komentara Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima do
izlaganja primjera Projekta etairanja jednog stambenog objekta.
Savjetovanje je bilo podijeljeno u tri dijela :
u prvom dijelu izlagali su predstavnici Ministarstva pravosua RH, upanijskog suda Zagreb,
Ministarstva zatite okolia, prostornog ureenja i graditeljstva, Pravnog fakulteta Osijek,
u drugom dijelu izlagali su vjetaci (graevinari,geodeti i arhitekt),te predstavnici Gradskog
stambeno-komunalnog gospodarstva i Gradskog ureda za upravljanje imovinom
trei dio je bio rezerviran za pitanja i odgovore, za raspravu i konzultacije.


Nakon ovog 1. STRUNOG SAVJETOVANJA O ETAIRANJU zakljueno je da radna skupina sudskih vjetaka
izradi radni predloak Naputka za izradu PLANA ETAIRANJA NEKRETNINE s ciljem uinkovitijeg obavljanja
poslova nadlenog tijela u postupku izdavanja predmetne POTVRDE, kao i standardizacije sastavljanja
ISPRAVE na temelju koje se obavlja uknjiba vlasnitva posebnog dijela nekretnine uzemljinu knjigu kao pravo
povezano s odreenim suvlasnikim dijelom nekretnine.

Takoer je zakljueno da treba nedvojbeno razjasniti pojmove, primjerice:
uporabna cjelina,
korisna povrina,
ocjena korisne vrijednosti,
korisna vrijednost posebnog dijela nekretnine, i
korisna vrijednost cijele nekretnine.

I na savjetovanju VLASNITVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE kojeg je 24. veljae 2006. organizirao
NOVI-INFORMATOR je istaknuto:
Posebno mjesto u postupku vlasnitva posebnog dijela nekretnine ima etani elaborat. Dosadanja praksa je
pokazala da kod izrade etanih elaborata nema ujednaenosti, to je posljedica manjkave regulative. Stoga je
potrebno izmijeniti i nadopuniti ZV na nain da se jasno definira tko je ovlaten te elaborate izraivati i na koji
nain te da se propiu jedinstveni normativi za izraun korisne povrine posebnog dijela nekretnine..
.. Naime, oito je da e samo kvalitetna izmjena i dopuna propisa zaustaviti razliita postupanja u praksi i
omoguiti svim sudionicima u postupku uspostave vlasnitva posebnog dijela nekretnine (suvlasnicima, upravnim
tijelima, zemljinoknjinim sudovima, izraivaima Plana etairanja nekretnine) ujednaeno postupanje...

Sukladno zakljuku PRVOG STRUNOG SAVJETOVANJA O ETAIRANJU PROBLEMI U PRAKSI, Hrvatsko
drutvo sudskih vjetaka objavilo je na svojim WEB stranicama Prijedlog nacrta NAPUTKA ZA
UTVRIVANJE ODGOVARAJUEG SUVLASNIKOG DIJELA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE izraenog
po autoru mr.sc.Vladimiru Krtaliu, d.i.g. i dostavilo Ministarstvu pravosua na oitovanje.
U ovom radu predstavljen je Prijedlog nacrta NAPUTKA ZA SASTAVLJANJE ISPRAVE U POSTUPKU
USPOSTAVE VLASNITVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE kojim je obuhvaen niz primjedbi i prijedloga
sudionika seminara USPOSTAVA ETANOG VLASNITVA (POSTUPAK ETAIRANJA) odranih u: Zagrebu,
Osijeku, Rijeci, Dubrovniku i Zadru koje je organizirao Graevinski fakultet Sveuilita u Zagrebu i Institut
graevinarstva Hrvatske u sklopu projekta strunog usavravanja u graditeljstvu.


HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 10 / 15

Najvei dio primjedbi, pitanja i prijedloga sudionika svih rasprava odnosio se na postupak i nain izrauna
korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine i korisne vrijednosti svih stanova i ostalih samostalnih prostorija
cijele nekretnine, odnosno na utvrivanje odgovarajueg suvlasnikog dijela sukladno st. 1. l. 68. ZV-a.

Dvojbe, pitanja i prijedlozi najveim dijelom su se odnosili na:
izraun korisnih povrina,
ocjenu korisne vrijednosti korisnih povrina,
izraun korisne vrijednosti pojedinih korisnih povrina,
izraun korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine,
izraun korisne vrijednosti cijele nekretnine, i
izraun udjela korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine prema korisnoj vrijednosti svih
stanova i ostalih samostalnih prostorija cijele nekretnine (odgovarajui suvlasniki dio).


Ocjena korisne vrijednosti korisnih povrina.
Razvojem trita nekretnina pozorno se prate svi parametri koji utjeu na njihovu vrijednost. Poseban utjecaj
imaju razne vrste korisnih povrina, njihova obraenost i lokacija posebnog dijela nekretnine unutar nekretnine.
Praktino, investitor pozorno odmjerava ocjene korisnih vrijednosti pojedinih korisnih povrina i na temelju njih
oblikuje obraunsku cijenu svakog posebnog dijela nekretnine. Stoga se u naputku daju okvirne ocjene korisnih
vrijednosti pojedinih korisnih povrina koje se koriste u utvrivanju korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine.
Javni naruitelji djelomino koriste koeficijente iz HRN U.C2.100, a mnogi su propisali vlastite koeficijente za
ocjenu korisne vrijednosti pojedinih povrina.
Investitori privatnog prava koriste vlastite koeficijente za ocjenu korisne vrijednosti pojedinih povrina sukladno
pravilima utvrivanja trine vrijednosti nekretnine.
Suvlasniki dio posebnog dijela nekretnine prosuuje se prema tome je li taj suvlasniki dio u odnosu prema
vlasnitvu cijele nekretnine jednak ili vei od odnosa korisne vrijednosti stana, odnosno druge samostalne
prostorije glede koje se trai uspostava vlasnitva posebnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i
ostalih prostorija te nekretnine.
Korisne vrijednosti utvruje sud svojom odlukom donesenom Izvanparninom postupku po pravilima ureenim
l. 74. st. 2.

Korisna vrijednost stana ili druge samostalne prostorije izraunava se iz korisne povrine stana ili druge
samostalne prostorije i odgovarajuih dodataka ili odbitaka za razlike koje poveavaju ili smanjuju vrijednost
prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene,
poloaja, i sl., a nisu nastale na troak samo jednog od suvlasnika.
Na poveanje korisne vrijednosti stana ili druge samostalne prostorije u prvom redu utjeu sporedni dijelovi na
koje se protee vlasnitvo posebnog dijela nekretnine:
otvoreni balkoni,
terase,
podrumske i tavanske prostorije,
kuni vrtovi,
mjesta za ostavljanje najvie dva motorna vozila po jednom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.
HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 11 / 15

PRIJEDLOG NAINA OBRAUNA KORISNIH POVRINA


Zakonodavstvo, pravilnici, praksa:
- Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (proieni tekst - NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,
129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 )
- Norme - HRN U C2.100 i HRN ISO 9836;2002
- Naputak za utvrivanje odgovarajueg suvlasnikog dijela posebnog dijela nekretnine - mr.sc. Vladimir
Krtali, 2007


Iz vaeih zakona iz prakse naelno se moe ustvrditi da je KORISNA POVRINA posebnog dijela zbroj:
- Ukupne neto povrine stana, poslovnog prostora ili javnog prostora koji je predvien za posebni dio
- Ukupne neto povrine svih pripadaka pripadaka tom posebnom dijelu



Predlae se da se izraun KORISNE POVRINE (KP) vri sa koeficijentom k=1,0
Razlog je to korisna povrina izraava punu (neto) povrinu posebnog dijela i njegovog pripadka bez obzira na
stupanj iskoritenosti i mogunosti koritenja te povrine (bez obzira na vrstu posebnog dijela stan, poslovni
prostor, skaldite ili pripadka vrt, spremite, parkiralite i dr.).
Preglagatelji smatraju da se sve povrine mogu iskoristiti na odreeni nain dokle god su te povrine
imaju svod iznad 0,3 m od poda (kosine ispod stubita, rampi ili u krovitima se mogu iskoristiti za
ostave). Sukladno tome koeficijent za prostore kojima je svod ispod 0,3 m bi se uzimao k = 0, 0.
Sama vrijednost povrina odreenih prostora se odreuje kroz izraun VRIJEDNOSTI KORISNIH POVRINA
(koeficijenti korisnosti).

Tablica za izraun KORISNIH POVRINA:
POSEBNI DIO (stan ili poslovni prostor) ILI NJEGOVI PRIPADCI (spremita, garae i dr) koeficijent
korisna povrina (sve povrine >0,3 m) 1,00
nekorisna povrina < 0,3 m 0,00



Razlikovanje posebnog dijela i njegovog pripadka (radi prikaza u etanom elaboratu):

Posebni dio:
- Svi zatvoreni prostori stana ili poslovnog prostora, bez obzira na namjenu, a koji su cjelina za sebe tj u
sve prostore se moe pristupiti bez da se koriste zajedniki prostori graevine.
Pripadak:
- Balkoni, loe, terase, verande, zeleni vrtovi i dr. vanjski prostori na koje se moe direktno pristupiti iz
zatvorenog posebnog dijela.
- Svi prostori kojima se ne moe pristupiti direktno iz posebnog dijela ve se istima mora pristupiti preko
zajednikih dijelova objekta (spremita, spremita izvan objekta, garae, garae na parceli, parkirna
mjesta, terase, vrtovi, izdvojeni izlozi poslovnih prostora i dr.).
- Pripadci izvan glavnog objekta moraju biti na istoj parceli kao i posebni dio (tj. ista graevinska i
uporabna dozvola) kako bi mogli biti pridrueni tom posebnom dijelu.
- Pripadak ne moe biti prostor u koji se ne moe pristupiti sa zajednikih dijelova tj. ako se do tog
prostora moe pristupiti samo preko drugog posebnog dijela.



HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 12 / 15
Zajedniki dijelovi:
- Zajednikim dijelom se smatraju sve povrine parcele koje su nune za pristup objektu i funkcionalnost
objekta (a nisu pridruene posebnim dijelovima kroz parkiralita i vrtove i terase) tj. sve kolne povrine,
hortikulturne povrine, nedodijeljeni vrtovi, pjeaki pristupi, vanjska stubita, djeja igralita, ulazna
stubita, nedodijeljena parkiralina mjesta, vatrogasni putevi i druge vanjske povrine ako su na
graevnoj estici.
- Zajednikim dijelom se smatraju svi dijelovi objekta koji su nuni za funkcionalnost objekta i
omoguavanje pristupa pojedinim posebnim dijelovima i pripadcima u objektu.



Korisna povrina se koristi za:
- Pri upisu posebnih dijelova u zemljine knjige kako bi se utvrdila ukupna povrina posebnog dijela i
njegovih pripadaka bez obzira na njegov izgled, karakteristike i vrijednost. (npr. ...Stan u prizemlju
oznake S1 koji se sastoji od hodnika, kupaonice, sobe i kuhinje korisne povrine 41,5 m2 i pripadaka:
balkona povrine 2,5 m2 i spremita u podrumu oznake SP1 povrine 4,2 m2; sveukupne korisne
povrine 48,2 m2....) Napominjemo da se korisne povrine ne koriste za izraun vlasnikih udjela
u graevini, jer se za to koriste korisne vrijednosti povrina.
- Kao podloga za izraun KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA u elaboratu etairanja.
- Podloga za izradu kupoprodajnih ugovora (za precizno definiranje povrina posebnog dijela i njegovih
pripadaka.
- Za druge namjene gdje je nuno da se znaju tone korisne (neto) povrine posebnog dijela i njegovih
pripadaka
- ......



Nain izrauna korisne povrine

U izraun korisnih povrina ulaze:
- Povrina svih podova u prostorijama - od zida do zida, ukoliko imaju svod vii od 30 cm
- Sve povrine elemenata stana ili poslovnog prostora koji su nii od 100 cm, npr. kade, obzid cijevi
odvodnje iza vodokotlia i sl.
- Povrine loa i balkona od zida do zida ili od zida do parapetnog zida loe ako ima zidanu parapetnu
ogradu.
- Povrine loa i balkona od zida do ruba ili od ruba do ruba ako imaju laganu prozranu ogradu
- Kose povrine kao npr. rampe, ukljuivo stubita unutar posebnog dijela se obraunavaju po tlocrtnoj
projekciji bez obrauna koeficijenata.
- Sve nie u zidovima koje su u punoj visini od poda do stropa, bez obzira na njihovu dubinu (nekad je bila
granica 16 cm miljenja smo da se svaki takav prostor moe iskoristiti).


U izraun korisnih povrina ne ulaze:
- Prolazi kroz zidove (vrata) bez obzira na debljinu zidova (nekad se obraunavala granica dubine od 16
cm, sve preko te dubine se obraunavalo u povrinu)
- Nie koje nisu od poda do stropa (npr. nia u vanjskom zidu ispod prozora)
- Obzidi vii od 100 cm (npr. obzid za podbukni vodokotli h=120-140cm)
- Povrine iji je svod nii od 30 cm
HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 13 / 15

PRIJEDLOG NAINA OBRAUNA KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA


Zakonodavstvo, pravilnici, praksa:
- Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (proieni tekst - NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,
129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 )
- Norme - HRN U C2.100 i HRN ISO 9836;2002
- Naputak za utvrivanje odgovarajueg suvlasnikog dijela posebnog dijela nekretnine - mr.sc. Vladimir
Krtali, 2007


Iz vaeih zakona iz prakse naelno se moe ustvrditi da je KORISNA VRIJEDNOST POVRINA (KVP)
posebnog dijela umnoak:
- KORISNIH POVRINA pojedinih prostorija (stanova, poslovnih prostora, loa i dr) posebnih dijelova i
njihovih pripadaka (spremita, parkiralita i dr) (KP) i
- Odgovarajuih koeficijenata za pojedine prostore (vrijednost koeficijenta ovisi o karakteristikama i
namjeni prostora) (k)
KPV (m2) = KP (m2) x k

NAPOMENA VEZANA UZ PRIMIJENJENE KOEFICIJENTE UZ RAZLIITE VISINE PROSTORA:
U odnosu na dosadanju praksu, predlae se nova donja granica svijetle visine stambenog prostora gdje se
smtara k=1,0 od minimalno h=2,40 m sukladno vaeoj i aktualnoj europskoj regulativi.
Takoer, predloeni su novi koeficijenti za razliite visine prostora, opet sukladno uoenoj praksi na tritu i
modernim standardima ivljenja.

Za izraun KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA predlau se sljedei koeficijenti:
A) STAMBENI PROSTORI



obuhvaeni su stambeni prostori (s pripadcima) u stambenim i stambeno-poslovnim graevinama


STAMBENI PROSTOR koeficijent
visina >2,4 m, <5,0 m 1,00
visina >2,0 m < 2,4 m 0,90
visina >1,0 m < 2,0 m 0,75
visina >0,30 m <1,0 m 0,30
visina >5,0 m 1,50
Galerija u stanu (prostor otvoren prema ostatku stana) 0,75
Za galerije u stanu koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom h>1,0 <2,4 m ve postojei koeficijent
mnoi se s k=0,75, a za h>2,0 <2,4 s koef. k=0,90
Za galerije u stanu koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent
mnoi se s k=0,30


SPREMITA (zidani zidovi - pregrade) koeficijent
visina >2,2 m, <4,0 m 0,50
visina >1,0 m < 2,2 m 0,35
visina >0,30 m <1,0 m 0,15
visina >4,0 m 0,75
Odnosi se na vrsto zidane pregrade izmeu spremita (cigla, knauf, siporex i dr.)
HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 14 / 15

SPREMITA (prozrane pregrade - drvo i metal) koeficijent
visina >2,2 m, <4,0 m 0,35
visina >1,0 m < 2,2 m 0,20
visina >0,30 m <1,0 m 0,10
visina >4,0 m 0,50
Odnosi se na prozrane i prozirne pregrade izmeu spremita (drvene letve, metalno pletivo, jednostruki lim i dr.)

TERASE, PREDVRTOVI, BALKONI, LOGGIE koeficijent
terasa u objektu, spojena na stan, nenatkrivena 0,25
terasa izvan objekta - oploana, u predvrtu ili uz objekt, spojena na stan, ali koja nije graevinski dio
konstrukcije zgrade 0,20
predvrt izvan objekta, spojen na stan, ograen vrtnom ogradom, nenatkriven, zelena povrina (travnjak,
hortikultura) 0,10
balkon, nenatkriven, spojen na stan 0,25
balkon, natkriven AB ploom iznad (npr. s gornjim balkonom), spojen na stan 0,50
balkon, natkriven metalnom, drvenom ili slinom demontanom nadstrenicom, spojen na stan 0,35
loggia* 0,75
*Napomena:
Loggia je natkriveni vanjski prostor spojen na stan ograena s najmanje dva vanjska zida zgrade pune visine
Nain obrauna specifinih situacija - kombinacija raznih sluajeva:
Dio balkona je natkriven, a dio je omeen sa najmanje dva vanjska zida zgrade = svaki dio se obraunava s gore
definiranim koeficijentima, rauna se zbroj takoproizalih povrina


PARKIRALINO - GARANA MJESTA koeficijent
parking mjesto na otvorenoj povrini 0,20
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - neograeno 0,40
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno elinom mreom ili metalnom pregradom 0,50
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima 0,60
parking mjesto u zasebnoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima 0,70
Napomena: iskazani koeficijenti vrijede za minimalnu svijetlu visinu garae > 2,1 m

Posebni sluajevi za garana parking mjesta - odstupanja od navedenih koeficijenata:
Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >1,0, <2,1 m ve postojei koeficijent mnoi se s
k=0,75
Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent mnoi se s
k=0,30
Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje te struje, (s vlastitim instalacijama rasvjete i
utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,1
Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje, centralnog grijanja (radijatori) te struje, (s
vlastitim instalacijama rasvjete i utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,2


STUBITA U STANOVIMA (DIO POSEBNOG DIJELA) koeficijent
povrina stubita 1,00
prostor ispod stubita (koeficijent ovisi o visini prostora ispod stubita) 0,30 - 1,50
*Napomena:
Stubita u stanovima se raunaju sa koeficijentom 1,0 a mogu se obraunavati samo jednom u tlocrtnoj projekciji (ne za obje
etae).
Ako stubita imaju prostor ispod stubita isti se obraunava po pravilima za ostale prostore - sukladno visini (od 0,3 do 5 m)
HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 15 / 15

B) POSLOVNI PROSTORI

obuhvaeni su poslovni prostori (s pripadcima) u stambeno-poslovnim i poslovnim graevinama

I. POSLOVNI PROSTORI U STAMBENO-POSLOVNIM GRAEVINAMA koeficijent
Poslovni prostori uredske namjene imaju isti koeficijent kao i trgovako-ugostiteljsko-javne namjene
visina >2,6 m, <5,0 m 1,00
visina >1,0 m < 2,6 m 0,75
visina >0,30 m <1,0 m 0,30
visina >4,0 m 1,50
Galerija u poslovnom prostoru (prostor otvoren prema ostatku poslovnog prostora) 0,75
Za galerije u poslovnom prostoru koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom h>1,0, <2,5 m ve postojei koeficijent mnoi se
s k=0,75
Za galerije u poslovnom prostoru koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent mnoi se
s k=0,30
Spremita poslovnih prostora obraunavaju se po istom modelu kao spremita stanova


II. POSLOVNI PROSTORI U POSLOVNIM GRAEVINAMA koeficijent
NAPOMENA: U poslovnim objketima samo jedne namjene (npr. samo uredske ili samo skladine),
svi koeficijenti su k=1,0
U poslovnim objektima kombinirane namjene primjenjuju se nie navedeni koeficijenti:
II.a. UREDSKA NAMJENA
visina >2,6 m <5,0 m 1,00
visina >1,0 m <2,6 m 0,75
visina >0,30 m <1,0 m 0,30
visina >5,0 m 1,50
II.b. TRGOVAKO-UGOSTITELJSKA NAMJENA (ukljuivo sve komercijalne sadraje s javnim radom sa strankama)


visina >2,6 m <6,0 m 1,50
visina >1,0 m <2,6 m 1,00
visina >0,30 m <1,0 m 0,50
visina >6,0 2,00
II.c SKLADINA / SERVISNA / PROIZVODNA NAMJENA


visina >2,6 m <5,0 m 0,50
visina >1,0 m <2,6 m 0,35
visina >0,30 m <1,0 m 0,15
visina >5,0 m <8,0 m 0,75
visina >8,0 m 1,00
NAPOMENA:
U poslovnim graevinama kombiniranih sadraja - sanitarni vorovi i uredski prostori unutar skladino / proizvodno / servisne
namjene obraunavaju se s koeficijentima za uredske prostor

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 16 / 15
PRIPADCI - odnose se na: I. stambeno-poslovne i II. Poslovne graevine

VANJSKI PROSTORI - TERASE, BALKONI, LOGGIE koeficijent
terasa u objektu, spojena na poslovni prostor, nenatkrivena 0,25
terasa izvan objekta - oploana, u predvrtu ili uz objekt, spojena na poslovni prostor, ali koja nije graevinski
dio konstrukcije zgrade 0,20
balkon, nenatkriven, spojen na poslovni prostor 0,25
balkon, natkriven AB ploom iznad (npr. s gornjim balkonom), spojen na poslovni prostor 0,50
balkon, natkriven metalnom, drvenom ili slinom demontanom nadstrenicom, spojen na poslovni prostor 0,35
loggia* 0,75
*Napomena:
Loggia je natkriveni vanjski prostor spojen na stan/poslovni prostor ograena s najmanje dva vanjska zida zgrade pune visine
Nain obrauna specifinih situacija - kombinacija raznih sluajeva:
Dio balkona je natkriven, a dio je omeen sa najmanje dva vanjska zida zgrade = svaki dio se obraunava s gore definiranim
koeficijentima, rauna se zbroj takoproizalih povrina


PARKIRALINO - GARANA MJESTA, RADNO - MANIPULATIVNE POVRINE koeficijent
parking mjesto na otvorenoj povrini 0,20
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - neograeno 0,40
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno elinom mreom ili metalnom pregradom 0,50
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima 0,60
parking mjesto u zasebnoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima 0,70
radne / manipulativne povrine ispred objekta - asfaltna/betonirana/oploena povrina (npr. ispred skladita) 0,10
Napomena: iskazani koeficijenti vrijede za minimalnu svijetlu visinu garae > 2,1 m

Posebni sluajevi za garana parking mjesta - odstupanja od navedenih koeficijenata:
Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >1,0, <2,1 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,75
Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,30
Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje te struje, (s vlastitim instalacijama rasvjete i
utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,1
Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje, centralnog grijanja (radijatori) te struje, (s
vlastitim instalacijama rasvjete i utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,2


STUBITA U POSLOVNIM PROSTORIMA (DIO POSEBNOG DIJELA) koeficijent
povrina stubita 1,00
prostor ispod stubita (koeficijent ovisi o visini prostora ispod stubita) 0,30 - 1,50
*Napomena:
Stubita u poslovnim prostorima se raunaju sa koeficijentom 1,0 a mogu se obraunavati samo jednom u tlocrt noj projekciji
(ne za obe etae).
Ako stubita imaju prostor ispod stubita isti se obraunava po pravilima za ostale prostore - sukladno visini (od 0,3 do 5 m)

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 17 / 15

Korisna vrijednost povrine se koristi za:
- Izraun vlasnikih udjela u graevini pri upisu u zemljine knjige.
- Izraun zatiene najamnine
- Podlogu za procjenu vrijednosti stana ili poslovnog prostora.
- Druge namjene gdje je nuno odrediti korisne vrijednosti povrina posebnog dijela i njegovih pripadaka


Nakon provedene javne rasprave o standardizaciji jedinstvenih koeficijenata za odreivanje korisnih povrina i
korisnih vrijednosti povrina izraditi e se

PRIJEDLOG IZGLEDA TABLICE ZA IZRAUN OMJERA U VLASNITVU GRAEVINE SA
DIJELOVIMA:
a. obavezna poglavlja sadraj elaborata
b. prijedlog izgleda tablice za izraun omjera u vlasnitvu graevine
c. nain oznaavanja prostora grafiki dio
d. ostali dijelovi elaborata
HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 18 / 15




ZAKLJUAK:

U dosadanjoj praksi primjenjivali su se mnogi razliiti naini izrauna KORISNIH VRIJEDNOSTI
POVRINA i moe se rei da svaki vjetak ili projektant ima svoj nain izrade izrauna a isto tako i
svaki referent i sud ima svoj nain po kojem trai da se Elaborati Plana etairanja nekretnine izrauju.

Ovim prijedlogom pokuava se pokrenuti inicijativa za konano donoenje NAPUTKA (ili Pravilnika)
kojim bi se pojednostavio i standardizirao postupak izrauna korisnih povrina i korisnih vrijednosti (kao
i izrade cijelog Plana etairanja nekretnine) a koji bi bio obveza na nacionalnoj razini.

Donoenje Naputka koji JEDNOZNANO (u mjeri u kojoj je to mogue) definira koeficijente za izraun
korisnih vrijednosti i nain izrade Elaborata etairanja je jedini nain da se uvede reda u dosadanju i
trenutnu praksu.

Ovakva inicijativa izloena je od strane radne skupine HDSV-a na nedavno zavrenom 2. kongesu
sudskih vjetaka odranom u Opatiji (05. i 06. oujka 2010) gdje je nakon izlaganja nazonim
sudionicima kongresa akalamacijom prihvaena i zakljueno je da je ovaj pristup kvalitetan i
sveobuhvatan te da ga treba razvijati i nakon usvajanja ii prema svim nadlenim dravnim i strukovnim
tijelima na daljnju implementaciju.

Realizacija navedene inicijative odvijala bi se kroz sljedee korake:
1. Kao prvi korak dogovoreno je da e radna skupina jo malo doraditi prijedlog tablice
odreivanja jedinstvenih koeficijenata za obraun korisnih povrina i korisnih vrijednosti
povrina te takav prijedlog objaviti na WEB stranicama HDSV-a.
2. Nakon provedene javne rasprave meu lanovima HDSV-a, sekcije graditeljstva, arhitekture i
geoedzije formirao bi se konani prijedlog naina obrauna povrina i tablice s jedinstvenim
koeficijentima i slubeno poslao na sva nadlena dravna tijela i strukovne organizacije.
3. Na osnovu jedinstvenog prijedloga dobivenog nakon rasprave unutar HDSV-a utvrdio bi se i
prijedlog jedinstvene metodologije izrade etanog elaborata koji bi se takoer javno objavio na
WEB stranicama HDSV-a. Nakon provedene i te javne rasprave konani prijedlog bi se takoer
uputio na sva nadlena dravna tijela i strukovne organizacije, jer bez kompletno odraenog
posla u to je ukljueno od odreivanja jedinstvenih koeficijenata do tipiziranog naina izrade
etanih elaborata, ova inicijativa nema svrhu i nije kompletna i provediva.
4. Nakon definiranja konane verzije navedenih dokumenata od strane HDSV-a poinje bitka za
prihvaanje i usvajanje kroz formu slubeno prihvaenih pravilnika, izmjena odredbi
mjerodavnih zakona i drugim slubenim dokumentima.

Procedura uvoenja novih jedinstvenih standarda zasigurno nije jednostavna i zasigurno e biti
potrebno uloiti puno truda, vremena, ivaca pri objanjavanju i dokazivanju nunosti usvajanja ovakve
inicijative ali miljenja smo da je to nuno i da uloeni trud vrijedi rezultata koji se mogu poluiti. Moda
nam u svemu tome moe pomoi aktualno pridruivanje Republike Hrvatske Europskoj uniji kad se u
relativno kratkom roku mora izmijeniti i prihvatiti veliki broj novih propisa i zakona koji uvode nove
standarde i zakone kao i novi nain razmiljanja i ponaanja.

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA Stranica: 19 / 15



Pozivamo sve lanove HDSVa a i sve lanove ostalih strukovnih organizacija da daju doprinos
ovoj inicijativi i oekujemo konstruktivne primjedbe u svrhu poboljanja ovog prijedloga. Kod
vrednovanja predloenog modela obrauna bilo bi svrsishodno i konstruktivno dati prijedloge
koji e sagledati cjelokupnu problematiku i pomoi u objektivnom pristupu kod odreivanja
jedinstvenih koeficijen ata a time i izradi etanih elaborata.

elimo jo jednom istaknuti koje znaajke su bile ideja vodilja izrade navedenog prijedloga:
- standardizacija
- jednostavnost
- jednozanost
- objektivnost




Zahvaljujemo na suradnji i prijedlozima svim lanovima HDSV-a koji su pomogli u izradi ovog prijedloga.




Radna skupina: Krunoslav Komesar dipl.in.gra.
Draen Kljaji dipl.in.gra.
mr.sc.Melita Bestvina dipl.in.gra.




Zagreb, oujak 2010