LA COMUNICACIN DE SUBASTA Y EL TERCERO REGISTRAL

Por Gabriel B. Ventura

*
SUMARIO: INTRODUCCIN - EL CASO - ASPECTOS REGISTRALES DE LA SUBAS-
TA - ! E"BARGO PREVIO# $! ANOTACIN PREVENTIVA PARA SUBASTA# %! LA
CO"UNICACIN DE SUBASTA - EL ART. %& DE LA LE' &(( - EL )ALLO CONSTI-
TU'E UN *DES+ONOR DE LA LE', - EL TERCERO REGISTRAL- OTRA AUSENCIA
EN EL )ALLO - NO TODO ES "ALO
INTRODUCCIN
La. nor/a. re0i.trale. en nue.tro Pa1.- 2an .i3o in4or5ora3a. 5or le6e. e.5e4iale.
4o/5le/entan3o en al0uno. 4a.o. el C73i0o Ci8il. Re4or3e/o. 9ue V:le; S<r.=iel3 renie-
0a 3e la 5o.ibili3a3 3e in.taurar un .i.te/a re0i.tral 4on >u.ti=i4a3o. =un3a/ento. 5ara .u
:5o4a- e?5li4a3o. en la =a/o.a nota =inal al T1tulo @IV 3el libro ter4ero

.
E.ta .itua4i7n 2a4e 9ue- en al0uno. 4a.o.- re.ulte 3i=i4ulto.a la 4on4ilia4i7n entre
lo. 5rin4i5io. 3el C73i0o Ci8il- en .u e3i4i7n ori0inaria- 6 lo. a3ita/ento. re0i.trale. 9ue .e
2an i3o e=e4tuan3o 4on el 4orrer 3e lo. tie/5o..
*
Pro=e.or Titular 3e Dere42o. Reale. 3e la Uni8er.i3a3 Na4ional 3e C7r3oba. Pro=e.or Titular 3e Dere42o
Notarial 3e la Uni8er.i3a3 Cat7li4a 3e C7r3oba. Pro=e.or Titular 3e Dere42o Notarial I 6 Dire4tor 3e la E.4ue-
la 3e Notaria3o 3e la Uni8er.i3a3 Na4ional 3e C7r3oba.

"OISSET DE ESPANES- Lui.. Ob.Cit.- *Publi4i3a3 Re0i.tral,- Ob.Cit. 5<0. %&A- e?5li4a 9ue 4uan3o V:le;
in.ert7 la nota al t1tulo 4ator4e- uni7 un 5lie0o en el 9ue 3e .u 5uBo 6 letra 2ab1a a0re0a3o .u o5ini7n .obre
la 5ubli4i3a3 re0i.tral- *C...! .e5ar<n3ola 3el re.to 3el t1tulo 4on una ra6a 4olo4a3a en la 4abe4era 3e la 5ri/e-
ra 5<0ina 3e e.e 5lie0o,. Pue. bien e.a ra6a 4olo4a3a al 4o/ien;o 3e una 2o>a a 4a/bio 3el =inal 3e la ante-
rior- 5a.7 3e.a5er4ibi3a 5or lo. ti570ra=o. 3e la. 5ri/era. e3i4ione. 6 e. a.1 4o/o to3a81a 2o6 5ue3en a5re-
4iar.e 3i.tinta. 8er.ione. e3itoriale. .obre la 8er3a3era ubi4a4i7n 3e la nota. Cree/o. 9ue lue0o 3e e.ta. in-
8e.ti0a4ione. 3e "oi..et 3e E.5an:. C9ue 5er.onal/ente ta/bi:n 2e/o. 4orrobora3o en lo. /anu.4rito.
3el C73i0o!- no 5ue3e 6a 3u3ar.e 9ue el 3e.tino 3e la nota =ue e?5li4ar- al =inal 3el t1tulo 4ator4e- lo. /oti8o.
3el Co3i=i4a3or al 5ronun4iar.e 5or la ne0ati8a a e.table4er un .i.te/a 3e 5ubli4i3a3 re0i.tral en el Pa1..
Para /<. el re0i.tro 4or3ob:.- 3e.3e 2a4e /<. 3e 8einte aBo.- 5a3e4e 3e una
.uerte 3e *le0i.=eran4ia 4o/5ul.i8a,- .i .e no. 5er/ite el neolo0i./o- lan;an3o re.olu4i7n
tra. re.olu4i7n 4on 4ual9uier 5rete?to
$
.
T:n0a.e 5re.ente 9ue 3e.3e la 3:4a3a 3el DEF- .e 2an 3i4ta3o /<. 3e /il re.olu-
4ione.# en o4a.ione. 4ontra3i4toria. entre .1. Se trata 5ue. 3e un 8er3a3ero 4uer5o 3e *le-
6e., re0i.trale. 5aralelo- 9ue- 4uan3o no re5iten la. nor/a. a3>u3i4<n3ole. i3:nti4a. 4on-
.e4uen4ia. >ur13i4a. a la. 6a a.i0na3a. en la. 8er3a3era. le6e. Ctorn<n3o.e una subver-
sin por acatamiento
%
!- la. 4ontra3i4en ol1/5i4a/ente
G
. Lo /<. lla/ati8o e. la 5a.i8i3a3
4on 9ue la 4o/uni3a3 3e o5era3ore. >ur13i4o. CHue4e.- Abo0a3o. 6 Notario.! re4e5tan 6
a5li4an la. re.olu4ione. 5or /<. ab.ur3a. 9ue re.ultaren.
La. 4on.e4uen4ia. 3e e.a a4titu3 3e la Re5arti4i7n re0i.tral 6 3el a4ata/iento 4on-
=or/i.ta 3e lo. o5era3ore.- re.ultan /u6 ne0ati8a.# 5or una 5arte 6a no ba.ta 4on el 4o-
no4i/iento 3e la. le6e.- .ino 9ue 2abr< 9ue a3entrar.e a la le4tura 6 /e/ori;a4i7n 3e la.
innu/erable. re.olu4ione. re0i.trale. 5ara to/ar 4ono4i/iento 3e la 5o.i4i7n >ur13i4a a4-
tual 3el u.uario# 6 5or otra 5arte 0enera la 5:.i/a 4o.tu/bre- entre e/5lea3o.- >ue4e.-
notario. 6 o5era3ore. >ur13i4o. en 0eneral- 3e leer 6 anali;ar la. re.olu4ione. ante. 9ue
la. le6e. 9ue ri0en el .u5ue.to. Ello 4on un total 3e.5re4io 3e la .u5erior >erar9u1a 3e nor-
/a. >ur13i4a. 8i0ente. 9ue- en o4a.ione. e.t<n a5unta3a. a la .itua4i7n 4on=li4ti8a anali-
;a3a 3e /anera 3ire4ta.
E.o e. lo 9ue 2a o4urri3o en el 4a.o 3e auto.- en el 9ue- a/:n 3e la/entar una
.enten4ia 9ue =o/enta 6 5rote0e la /ala =e- no .e 2a to/a3o el re4au3o ele/ental 3e ana-
li;ar a5ro5ia3a/ente la nor/a 3el art. %& 3e la le6 re0i.tral 3e C7r3oba Nro. &(( 9ue alu-
3e- aun9ue 3e /anera in3ire4ta- a la .itua4i7n 5lantea3a.
Lo. Ca/ari.ta. .e 3an el lu>o 3e anali;ar re.olu4i7n tra. re.olu4i7n- 3e /anera 3i-
re4ta o a tra8:. 3e 3o4trina e.5e4iali;a3a- 5ero no a4u3en al te?to le0al 6 5rin4i5io. 3e
$
Por 3i.5o.i4i7n 3el art. A 3e la le6 &((- re0la/entaria 3el Re0i.tro 3e C7r3oba- el Dire4tor 3el Or0ani./o
.7lo 5ue3e 3i4tar re.olu4ione. inter5retati8a. 6 =un4ionale.. Pero- en la 5r<4ti4a le0i.la aun .obre 4ue.tione.
.u.tan4iale. 5re8i.ta. 6a en la. le6e. 3e =on3o.
%
To/a/o. la e?5re.i7n 3el >o8en au?iliar 3o4ente 3e nue.tra C<te3ra en la U.N.C. Gabriel )u.ter- 9uien 2a
4o/enta3o al0una. re.olu4ione. re0i.trale. til3<n3ola. >u.ta/ente 3e .ub8er.i8a. en tal .enti3o.
G
S7lo a /anera 3e e>e/5lo 4itare/o. la Re.olu4i7n Nro. I 3e II(- aJn *en 8i0en4ia, 9ue 5re8: la 5o.ibili-
3a3 3e a3>u3i4ar 6 re0i.trar 3ire4ta/ente lo. biene. 3e la .o4ie3a3 4on6u0al- en lo. 4a.o. 3e 3i8or4io 8in4u-
lar- 4uan3o a.1 lo 3i.5u.ie.en la. 5arte.- a =a8or 3e lo. 2i>o. 3el /atri/onio 3i.uelto. En e.to. 4a.o.- 5or no
.er 5arte 3e la 4o/uni3a3- re.5e4to 3e lo. 2i>o.- la =alta 3e 4au.a 3e a39ui.i4i7n e?i0i3a 5or el art. $AF$ 3el
C73i0o Ci8il- anula irre/e3iable/ente el 3ere42o 9ue 5reten3e re0i.trar.e a .u no/bre. Ver .obre el 5unto
nue.tro *Tra4to Abre8ia3o Re0i.tral,- E3. +a//urabi- B..A.. $FF&- 5<0. $%&.
0ran >erar9u1a 9ue 3an la .olu4i7n a5ro5ia3a al 4a.o anali;a3o. E?4e54i7n 2e42a 3e la
Dra. Pala4io 3e Caeiro 9ue- aJn .in a4u3ir a la. nor/a. e?5re.a. Cart. %& 3e la le6 &((!
brin3a una .olu4i7n >u.ta 6 a4or3e 4on lo. 5rin4i5io. 4i8ile. 3e a39ui.i4i7n 6 4on.titu4i7n
3e lo. 3ere42o. reale..
EL CASO
Al .oli4itar.e 5or 81a >u3i4ial la re0i.tra4i7n 3e una a39ui.i4i7n en .uba.ta- 4o/uni-
4a3a al re0i.tro 6 otor0a3a la 5o.e.i7n al a39uirente- .e or3ena la 4an4ela4i7n 3e un e/-
bar0o 9ue 2ab1a re4a13o a no/bre 3el anterior titular 3o/inial. El 5eti4ionante 3e e.ta /e-
3i3a 5lantea a5ela4i7n- =un3an3o .u 3ere42o en 9ue el e/bar0o 2abr1a 0ana3o 5riori3a3
5or 2aber 4a3u4a3o la 4o/uni4a4i7n 3e .uba.ta.
La .enten4ia =a8ore4i7 al e/bar0ante 5or el 8oto 3e lo. Dre.. Bu.to. Ar0aBara. 6
Gon;<le; 3e la Ve0a 3e O5l 6 3i.i3en4ia 3e la Dra. Pala4io 3e Caeiro.
El 8oto 3e la /a6or1a e?5re.a 9ue al 2aber 4a3u4a3o la 4o/uni4a4i7n 3e .uba.ta el
bien 9ue3a e?5ue.to a la a0re.i7n 3e lo. a4ree3ore. 3el anterior 5ro5ietario.
Ob8ia/ente no 4o/5arti/o. el 4riterio .enta3o- 4ree/o. err7neo 2ablar 3e 4a3u4i-
3a3 3e la 4o/uni4a4i7n 3e .uba.ta 6 e.ti/a/o. 9ue el =allo- 3e>an3o a .al8o- 4o/o 6a 3i>i-
/o.- la. e?5re.ione. 3e la 8o4al en 3i.i3en4ia- Dra. Pala4io 3e Caeiro- .obre8aloran3o la.
nor/a. re0i.trale. a/5ara la /ala =e 3e 9uien- en 4ono4i/iento 3e una /uta4i7n >ur13i4o
real- 5reten3e .a4ar 5ro8e42o 3e la =alta 3e re0i.tra4i7n.
ASPECTOS REGISTRALES DE LA SUBASTA
En la Pro8in4ia 3e C7r3oba- la. bon3a3e. 3e la le6 &((- 9ue 2a /ere4i3o elo0io.
3e la 3o4trina na4ional /<. en4u/bra3a
&
- la. a39ui.i4ione. en .uba.ta. .e re0ulan 3e
/anera /u42o /a. a5ro5ia3a 9ue en el re.to 3el 5a1.- en lo 9ue a re0i.tro .e re=iere.
El *iter in.4ri5torio, 3e la .uba.ta 5ue3e 3i8i3ir.e en 4uatro eta5a.K ! El e/bar0o
5re8io 3el a4ree3or .obre el bien a .uba.tar# $! La anota4i7n 5re8enti8a 5ara .uba.ta# %!
&
SCOTTI- E30ar3o O.# *Dere42o Re0i.tral In/obiliario, E3. Uni8er.i3a3- B..A.. IEF- 5<0. I%. ANDORNO-
Lui. O. 6 "arta "ARCOLLN 3e ANDORNO# *Le6 Na4ional Re0i.tral In/obiliaria,- E3. +a//urabi- B..A..
IEI- 5<0. $E&.
La 4o/uni4a4i7n 3e la .uba.ta# 6 G! La in.4ri54i7n 3el bien a no/bre 3el a39uirente. Anali-
;are/o. 4a3a una 3e e.ta. eta5a. 5or .e5ara3o- a e?4e54i7n 3e la Jlti/a- la in.4ri54i7n
3e=initi8a- 9ue- 5or no e.tar 8in4ula3a al =allo 6 e?4e3er notable/ente el 4onteni3o 3el 5re-
.ente an<li.i.- 3e>are/o. 3e la3o.
! EMBARGO PREVIO:
Si bien no e. obli0atorio- e. 4o/Jn a38ertir un e/bar0o 5re8io ante. 3e in4iar el
5ro4e.o 3e e>e4u4i7n.
En e=e4to- no e. ne4e.ario 5ara .oli4itar la Anota4i7n Pre8enti8a 5ara Suba.ta 9ue
el in/ueble e.t: 5re8ia/ente e/bar0a3o 5or el a4tor en lo. auto. 4u6a e>e4u4i7n 3e .en-
ten4ia .e ini4ia. La .ola anota4i7n 5re8enti8a a4tJa- .e0Jn 8ere/o.- 4o/o una e.5e4ie 3e
*e/bar0o e>e4uti8o, 9ue- .i bien no 5re0ona el /onto tutela3o- obli0a al ter4ero C3e buena
=e! 9ue a4u3a a la in=or/a4i7n re0i.tral a re4urrir a lo. auto. 5ara 3eter/inar 4on 5re4i.i7n
la .itua4i7n >ur13i4a 3el bien.
2) ANOTACIN PREVENTIVA PARA SUBASTA:
Lo. 4erti=i4a3o. re0i.trale. 9ue la le6 (.EF /en4iona 4o/o obli0atorio. en el art.
$%- .7lo 2an .i3o re0ula3o. 3e /anera a4aba3a 5ara la. tran./i.ione. =or;o.a. en nue.-
tra le6 5ro8in4ial &((- art. %G.
Cuan3o la le6 (.EF e?i0e- en el art. $%- 9ue el =un4ionario autori;ante 3el a4to
3eba tener a la 8i.ta el ttulo antee!ente 6 el e"t#$#a!o "e%#&t"al e?5e3i3o al e=e4to-
.in 3u3a. e.t< 2a4ien3o e?i0ible la 4erti=i4a4i7n 5ara to!a la&e !e !ou'ento& "e%#&(
t"a)le& 9ue 5ro3u;4an una *M...N tran./i.i7n- 4on.titu4i7n- /o3i=i4a4i7n o 4e.i7n 3e 3ere-
42o. reale. .obre in/ueble. M...N,. No 2a6 a9u1 3i.tin4i7n al0una re.5e4to a la naturale;a
3el in.tru/ento 9ue la 5orte. Tanto .ea !ou'ento nota"#al* o'o +u!##al o a!'#n#&(
t"at#,o- 5ara to3a. e.a. .itua4ione. la le6 e?i0e un e"t#$#a!o !e le-- u.an3o la e?5re-
.i7n 3e L75e; 3e Oa8al1a
A
.
Si bien e. 4ierto 9ue la 3o4trina en 0eneral .e 2a 3eteni3o 5o4o en anali;ar la e?i-
0en4ia 3el 4erti=i4a3o en lo. 3o4u/ento. >u3i4iale. 6 a3/ini.trati8o.- ello obe3e4e a 9ue la
le6 re0i.tral 2a .i3o 2e42a 5or e.4ribano. C=ue re3a4ta3a 5or 3o. notario. 5orteBo. )albo
A
LOPEO DE OAVALLA- )ernan3o H. *Cur.o Intro3u4torio al Dere42o Re0i.tral,- E3. Oa8al1a- B..A.. IE%-
5<0. %%- %%$.
6 S4otti! 9ue- .in 9uererlo- 3e>aron una /ar4a3a ten3en4ia notariali.ta en la. nor/a.
(
. Por
ello .ole/o. 3e4ir- 4on iron1a- 9ue lo. 3o4u/ento. >u3i4iale. en el re0i.tro in/obiliario ar-
0entino *5a3e4en 3e i/5ertinen4ia,.
Lo. o5era3ore. tribunali4io.- Hue4e. 6 Abo0a3o.- en 0eneral- .e 2an 3eteni3o 5o4o
en el e.tu3io 3e e.ta .itua4i7n. Pero- en ri0or 3e 8er3a3- anali;an3o el te?to 4o/5leto 3e
la le6 6 3e la nor/a 4on4reta 3e la 9ue 5arti/o. Cart. $% 3e la le6 (.EF! en4ontra/o. el
8er3a3ero .enti3oK To3o a4to tra.lati8o o /o3i=i4atorio 3e un 3ere42o real re0i.tra3o- e.#(
%e un e"t#$#a!o !e le- .oli4ita3o 5or el =un4ionario 9ue autori;a la 4au.a C3e a39ui.i-
4i7n- /o3i=i4a4i7n o 3e4lara4i7n!. Deber1a e?i0ir.e- 5or e>e/5lo- ante. 3e re.ol8er a4er4a
3e una 5arti4i7n 3e 4on3o/inio- ante. 3e una a44i7n rei8in3i4atoria triun=ante- 3e una li9ui-
3a4i7n 3e .o4ie3a3 4on6u0al 6- en =in- 4ual9uier a4to 9ue- 5or in.tru/enta4i7n >u3i4ial- 0e-
nere una a39ui.i4i7n- 3e4lara4i7n- /o3i=i4a4i7n- 4on.titu4i7n- et4. .e0Jn lo 5re0ona3o 5or
el art. $ 6 $% 3e la le6 (.EF
E
.
En e=e4to- 3e.3e la nor/a 3el art. $ 3e la 4ita3a le6- 5ue3e a38ertir.e la enu/era-
4i7n 3e a4to. >ur13i4o. en 4uanto a .u. e=e4to.. Di4e el art. $- 9ue .e re0i.trar<n lo. a4to.
9ue *4on.titu6an- tran./itan- 3e4laren- /o3i=i9uen o e?tin0an 3ere42o. reale. .obre in-
/ueble.,. En 4uanto al art. $% ob>eto e?5re.o 3e nue.tro an<li.i.- 3ire4ta/ente 5re0ona
*N#n%/n e&"#)ano o $un#ona"#o 0/)l#o,- 2a4ien3o una 4lar1.i/a e?ten.i7n 3e la obli-
0a4i7n 3el 4erti=i4a3o re0i.tral ta/bi:n 5ara la. otra. e.5e4ie. 3e in.tru/ento. 5Jbli4o.-
lo. >u3i4iale. 6 lo. a3/ini.trati8o.
I
. La le6 5ue.- no .e re=iere al ori0en 3el a4to ni a la na-
turale;a 3e .u 3o4u/ento 5ortante- .ino a lo. e=e4to. >ur13i4o. 3el /i./o- ra;7n 5or la 9ue
no e. 3able re3u4ir .u obli0atorie3a3 .7lo a lo. 3o4u/ento. notariale..
No ob.tante- en al0una. >uri.3i44ione.- la /a6or1a 3e la. 5ro8in4ia. ar0entina.-
4o/o en el Re0i.tro 3e Ca5ital )e3eral o en el 3e Pro8. 3e Bueno. Aire.- la. .uba.ta. .e
(
Ba.ta 4on 2a4er le4tura 3el art. & 3e la le6 (.EF- 5ara a38ertir 9ue .7lo .e 2a4e re=eren4ia en 3i42a nor/a
a la. e.4ritura. 5Jbli4a.- 4uan3o en reali3a3 el 3i.5o.iti8o e. a5li4able a 4ual9uier 3o4u/ento 5ortante 9ue
4onten0a una /uta4i7n >ur13i4o real.
E
VILLARO- )eli5e P. *Ele/ento. 3e Dere42o Re0i.tral In/obiliario,- E3itora Notarial- La Plata IEF- 5<0.
FG- e?4lu6e a lo. >u3i4iale.- en lo. 4a.o. 3e a39ui.i4i7n ori0inaria C4o/o la u.u4a5i7n!- 6 lo. 4a.o. 3e
tran./i.ione. 2ere3itaria.. Pue3ar1an en .u o5ini7n- entre lo. 3o4u/ento. >u3i4iale. rela4iona3o. 4on el art.
$% 3e la (EF- .7lo la. tran./i.ione. =or;o.a. 5or .uba.ta..
I
En 8er3a3- 5ara 9uiene. .o.tene/o. 9ue lo. notario. latino. .on =un4ionario. 5Jbli4o.- ba.a3o. en la. 5ro-
5ia. e?5re.ione. 3el Co3i=i4a3or C8er nota al art. $ 3el C73i0o Ci8il! la nor/a re.ulta in4orre4ta/ente re-
3a4ta3a- 5ue. 2ubiera ba.ta3o 4on e?5re.ar *nin0Jn =un4ionario 5Jbli4o...,.
5ra4ti4an .in e.te re4au3o. La 3o4trina e?5re.a/ente 5one 3e re.alto la 3i=eren4ia entre
un 4erti=i4a3o re0i.tral 6 el .i/5le in=or/e 9ue .e .oli4ita ante. 3e 5ro4e3er a una .uba.ta
en Pro8. 3e Bueno. Aire.- e=e4tuan3o una =ero; 4r1ti4a a e.e .i.te/a 6 re4la/an3o- en
a9uella. >uri.3i44ione.- el blo9ueo 5ertinente 5ara la .e0uri3a3 3el a39uirente 6 3el e>e4u-
tante
F
.
O4urre 5ue. 9ue en 3i42a. le0i.la4ione. 5ro4e.ale.- .7lo .e e?i0e un in=or/e- lo
9ue 2a4e 4orrer el rie.0o al a39uirente en .uba.ta 3e 9ue .e /o3i=i9uen la. 4on3i4ione.
3el 3o/inio ante. 3e 5ro4e3er a .u 4o/5ra. E.a /o3i=i4a4i7n re5er4utir< 3e /anera 3ire4-
ta en lo. intere.e. 3el e>e4utante 9ue no .7lo 5ue3e 8er /er/a3o el /onto e=e4ti8a/ente
lo0ra3o- .ino 9ue 2a.ta 5ue3e 8er.e 5ri8a3o total/ente 3e la 5o.ibili3a3 3e .uba.tar. No
5o3e/o. 5or ello a5li4ar- en nue.tra Pro8in4ia- ni la >uri.5ru3en4ia ni la 3o4trina 9ue 5u3ie-
re e?i.tir a e.e re.5e4to- 3a3o 9ue en e.a. >uri.3i44ione. no .e 4uenta- 4o/o .e e?5li47-
4on un 4erti=i4a3o 3e le6 5re8io al a4to 3e la .uba.ta.
En C7r3oba- en 4a/bio- 5or e?5re.a 3i.5o.i4i7n 3el art. %G 3e la le6 &((- re0la-
/entaria re0i.tral 3e C7r3oba- la lla/a3a anota#1n 0"e,ent#,a 0a"a &u)a&ta
22
- 0enera-
5or e?5re.a 3i.5o.i4i7n le0al- "e&e",a !e 0"#o"#!a! 6 el 4on.e4uente )lo3ueo "e%#&t"al.
De e.ta /anera- una 8e; 9ue .e 2a 5ro4e3i3o a .u e?5e3i4i7n
$
- 3urante 4iento 4in4uenta
31a. el 3o/inio 9ue3a blo9uea3o- a.e0uran3o la reali;a4i7n 3e la .uba.ta libre 3e to3o
otro 0ra8a/en 6 0aranti;an3o- a 5leno- el 4obro 3el 4r:3ito 5or el e>e4utante 6 .oli4itante
3e la 4ita3a anota4i7n.
La 3o4trina- aJn 3e otra. >uri.3i44ione. elo0ia >u.ta/ente- 6 5ara nue.tro or0ullo- la
nor/a 4or3obe.a. Por e>. lee/o. en An3orno- 5re.ti0io.o re0i.trali.ta ro.arino Cre4iente-
/ente =alle4i3o!- 9ue *Re.ulta 5or tanto 4on8eniente 9ue ta/bi:n en e.te 4a.o- el 4erti=i4a-
3o no .ola/ente ten0a un 8alor in=or/ati8o- .ino 9ue a3e/<. bloquee el Re0i.tro. A.1 el
F
SOSA- Toribio E. *Suba.ta Hu3i4ial,- $3a. E3. LEP- La Plata- $FF$- 5<0. E&- 3i4eK *M...Nel in=or/e 3e 3o/inio
9ue re4la/a el art14ulo &AE- in4. % 3el CPCC no 5ro3u4e blo9ueo re0i.tral. Si .e tiene en 4uenta el 5la;o 9ue
5ue3e tran.4urrir entre .u e/i.i7n 6 la or3en 3e 8enta >u3i4ial M...N 6 el tie/5o 9ue 5ue3e 5a.ar entre la or3en
3e 8enta >u3i4ial 6 la e=e4ti8a reali;a4i7n 3e la .uba.ta Ca 8e4e. 8ario. /e.e.!- la &#tua#1n 0ue!e &e" 0"o(
)le'4t#a,. Clo re.alta3o e. nue.tro!.

Deber1a 2ablar.e 3ire4ta/ente 3e *4erti=i4a3o re0i.tral >u3i4ial,- 5ara e8itar la 4on=u.i7n 0enera3a 5or la
utili;a4i7n 3e otra 3eno/ina4i7n.
$
Por e?5re.a 3i.5o.i4i7n 3el art. $G 3e la le6 (.EF- el 5la;o 3e la re.er8a 3e 5riori3a3 6 .u 4on.e4uente
blo9ueo- 4orre 3e.3e la 4ero 2ora 3el 31a 3e .u e?5e3i4i7n. El Re0i.tro- 5or Re.olu4i7n NQ ARIIE 2a 5re-
ten3i3o 2a4er 8aler el blo9ueo 3e.3e la =e42a 3e in0re.o 3el 4erti=i4a3o# 5ero e.ta 3i.5o.i4i7n 5or .er /ani-
=ie.ta/ente 4ontraria a la le6 4are4e 3e to3a 8irtuali3a3 6 4on.titu6e otro e>e/5lo 3e 3i.5o.i4ione. autorita-
ria. 6 3e la */an1a, le0i.=erante 3el Re0i.tro Cor3ob:..
art. %G 3e la le6 re0i.tral &(( 3e C7r3oba 5re8: una anotacin preventiva 5or el t:r/ino
3e no8enta 31a. Ce.te 5la;o .e /o3i=i47 a &F 31a. en el aBo $FF! en 4a.o 3e .uba.ta >u-
3i4ial- .al8o 9ue ante. 3e e.e 5la;o el tribunal 4o/uni9ue al Re0i.tro la 4elebra4i7n 3el re-
/ate,
%
.
Villaro- 5arti4i5an3o 3el /i./o 4riterio- /ani=ie.ta la ne4e.i3a3 3e /o3i=i4ar la le6
re0i.tral na4ional obli0an3o a la .oli4itu3 3el 4erti=i4a3o re0i.tral 5ara .uba.ta
G
. E.te blo-
9ueo- no e. una tutela 5re8enti8a# e. /<. 9ue e.o- #'0#!e ual3u#e" 'o!#$#a#1n 9ue
5u3iera o5erar.e .obre la /atr14ula. "oi..et 3e E.5an:.- lle0a a .o.tener 9ue e. 4o/o .i
el bien 6a no e.tu8iera en 5o.e.i7n 3el titular 6 ob8ia/ente no 5o3r1a 3i.5oner.e 3e :l
&
.
En el 4a.o 3e una a39ui.i4i7n- 4on.titu4i7n- 3e4lara4i7n- et4. e=e4tua3a 3urante el 4a/ino
a la .uba.ta- a.1 4o/o 4ual9uier /e3i3a 5re4autoria- ella 9ue3ar< .ubor3ina3a a la .itua-
4i7n 5re0ona3a re0i.tral/ente. Si la .uba.ta .e e=e4ti8i;a- .e re0i.trar< la nue8a /uta4i7n
o5era3a# .i en 4a/bio- 5or 4ual9uier 4ir4un.tan4ia la .uba.ta no lle0a a reali;ar.e- .e .oli-
4itar< el 3e.tino- tal 4o/o lo e?i0e el art. %& 3e la le6 &((- 3el 9ue no. o4u5are/o. o5or-
tuna/ente.
5) LA COMUNICACIN DE SUBASTA:
De.3e 9ue .e 0enera una /uta4i7n >ur13i4o real- 2a.ta 9ue lle0a a tener .u re=le>o
re0i.tral- 5a.a un tie/5o /<. o /eno. 5rolon0a3o .e0Jn la e=i4ien4ia 3e lo. o5era3ore.
>u3i4iale. CHue;- "artillero- et4.! 6 .e0Jn la 4ali3a3 3el .er8i4io re0i.tral. De a21 9ue- 5ara
anoti4iar lo ante. 5o.ible a la 4o/uni3a3- re.5e4to 3e la 4ita3a /uta4i7n- .e utili4e la lla-
/a3a *4o/uni4a4i7n 3e .uba.ta, 9ue 4on.titu6e el a3elanto 3e una .itua4i7n 9ue 6a .e 2a
5ro3u4i3o
A
. El >ue;- a e.o. =ine.- 4u/5lien3o lo nor/a3o en el art. %G 3e la le6 &((- ter-
4er 5<rra=o- 4o/uni4a al Re0i.tro la 4elebra4i7n 3el re/ate.
%
ANDORNO- Lui. O. 6 "arta "ARCOLLN 3e ANDORNO# *Le6 Na4ional Re0i.tral In/obiliaria,- E3. +a//u-
rabi- B..A.. IEI- 5<0. $E&# Clo 9ue e.t< entre 5ar:nte.i. e. una a4lara4i7n nue.tra!.
G
VILLARO- )eli5e P. Ob.Cit. 5<0. FG- 3i4eK *En una =utura re=or/a le0i.lati8a 3eber< tener.e e.5e4ial/en-
te en 4uenta e.ta .itua4i7n# /ientra. tanto la. .uba.ta. .e0uir<n 3e4ret<n3o.e en ba.e a in=or/e .in re.er8a
3e 5riori3a3- 6 lo. Re0i.tro. .olu4ionar<n lo. 4on=li4to. 3e 5riori3a3 3e.5la;an3o la. /e3i3a. 5re4autoria.
9ue .e 2a6an traba3o 3e.5u:. 3el 3e4reto 3e .uba.ta- 5ara 5o3er re0i.trar lo. 3o4u/ento. 3e tran./i.i7n
re.ultante. 3e :.ta.,.
&
"OISSET DE ESPANSS- Lui.. CSu. 4la.e.! E.te >uri.ta a.i/ila la anota4i7n 5re8enti8a 3e .uba.ta 4on el
.e4ue.tro en la .uba.ta 3e 4o.a. /ueble.- trat<n3o.e 3e una 5re4au4i7n 5re8ia al a4to.
A
La /i./a =inali3a3 4u/5len lo. lla/a3o. *entr7 nJ/ero..., en lo. e/bar0o. 6 3e/<. /e3i3a. 4autelare..
E.ta 4o/uni4a4i7n 3e .uba.ta e. un anoti4ia/iento 9ue .7lo 5ue3e 4on=un3ir.e 4on
la anota4i7n 5ro8i.oria- en 4uanto a 9ue la /i./a no 4uenta 4on un t1tulo in4onte.table-
5ue.to 9ue 5ue3e aJn .er i/5u0na3o# 5ero 3e nin0una /anera 5arti4i5a 3e la. 4ara4ter1.-
ti4a. 3e una anota4i7n 5ro8i.oria- 4o/o lo a=ir/an lo. 4a/ari.ta. Bu.to. Ar0aBara; 6
Gon;<le; 3e la Ve0a 3e O5l. A e.a 4on=u.i7n .7lo 5ue3e arribar.e 5or la .ola le4tura 3e
al0una. re.olu4ione. re0i.trale.- .in re4a8ar en el .7li3o =un3a/ento 3el art. %& 3e la le6
&((
(
- ni en el trata/iento e?5re.a/ente 3i=eren4ia3o 9ue el art. G 5ro3i0a a la. a39ui.i-
4ione. en .uba.ta.
Re/ar4a/o. 9ue- tal 4o/o e?5re.<ra/o.- en e.ta eta5a- el t1tulo 3e la .uba.ta 6a
.e 2a 5ro3u4i3o 4uan3o el a.iento lo 5re0ona
E
- =alta *a0uar3ar .u =ir/e;a,- 5ero 6a 4ono-
4e/o. a 4ien4ia 4ierta 9ue 2ubo .uba.ta. En tale. 4a.o. ni .i9uiera e. /ene.ter a4u3ir al
e?5e3iente- 4o/o 3i4e la nor/a 6 4o/o .e lo e?i0ire/o. a 9uien .7lo a38ierta una .i/5le
anota4i7n 5re8enti8a- 4u6o 3e.tino aJn no .abe/o. .i 3eter/in7 o no la .uba.ta 5ara la
9ue .e .oli4it7 Cla eta5a 9ue e?5li4a/o. en el 5unto $!.
EL ART6 57 DE LA LEY 7882 9n# 'en#ona!o en el $allo anal#:a!o)
La. 5arti4ulari3a3e. 3e la .uba.ta- re.5e4to 3e 4u6a naturale;a la 3o4trina aJn no
2a lo0ra3o 4on.en.o
I
- re5er4uten 3e /anera 3ire4ta en el trata/iento 3i=eren4ia3o 9ue la
3o4trina le 5ro3i0a- 6 3ebe .er ob>eto i0ual/ente 3e un an<li.i. 5arti4ulari;a3o a la 2ora 3e
re.ol8er la. 4ue.tione. 4on=li4ti8a. 5or 5arte 3e lo. Hue4e..
(
A+U"ADA- Daniel E.# *Le6 Re0i.tral In/obiliaria,- E3. Al8eroni- C7r3oba- $FF$- 5<0. %$E. Con.i3era ta/-
bi:n 9ue la 4o/uni4a4i7n 3e .uba.ta 0enera anota4i7n 5ro8i.oria- =un3a3o en la re.olu4i7n RE%.
E
)altar< la entre0a 3e la 5o.e.i7n 9ue en el 8ie>o C73i0o Cor3ob:. Cart. IA! era re9ui.ito 5re8io 5ara la
in.4ri54i7n. En el nue8o C73i0o- en 4a/bio- la entre0a 3e la 5o.e.i7n .e 2a4e 4on 5o.teriori3a3 a la re0i.tra-
4i7n. En e=e4to el art. &II 3el C.P.C. 6 C. 3e C7r3oba 3i4eK *Ttulos. Al a3>u3i4atario .e le 3ar<n lo. t1tulo. 3e
5ro5ie3a3 9ue e?i.tieren 6- .i .e tratare 3e biene. re0i.trable.- .e e?5e3ir<n la. 4o5ia. 3e la. a4tua4ione.
relati8a. a la a3>u3i4a4i7n ne4e.aria. 5ara .u in.4ri54i7n en el re0i.tro re.5e4ti8o. De8uelta. al tribunal 4on
la 4on.tan4ia 3e .u re0i.tra4i7n- .e a0re0ar< 4o5ia a lo. auto. 6 .e entre0ar<n al a3>u3i4atario 4on 4o5ia- en
&u a&o !e la& atua#one& !e &u 0ue&ta en 0o&e&#1n,.
I
VENTURA- Gabriel B.# *Tra4to abre8ia3o re0i.tral,- E3. +a//urabi- B..A.. $FF&- 5<0. $($ a $(I. De41a-
/o. a21 9ue no 5or e?i.tir un 4o/5ra3or un 5re4io 6 un ob>eto tran.=eri3o- la .uba.ta 3eba 4on.i3erar.e un
4ontrato- 5ue. =alta en ella el ele/ento e.en4ial 5ara ti5i=i4arla 4o/o tal- 9ue e. el a4uer3o 3e 8olunta3e. en-
tre 4o/5ra3or 6 8en3e3or. Por ello la 3e=ini/o. la .uba.ta 4o/o *el a4to 5ro4e.al 5or el 4ual el a4ree3or 3e
una obli0a4i7n in4u/5li3a re4urre al or0ani./o 5Jbli4o- 5ara 9ue en e>er4i4io 3e la =un4i7n >uri.3i44ional- 5ro-
5ia 3el E.ta3o- .u.titu6en3o al 3eu3or 6 4on el 3ere42o 3e :.te- 3i.5on0a la 8enta 3e biene. 9ue inte0ran el
5atri/onio 3el in4u/5li3or- 5ara 4on el 5ro3u4i3o .ati.=a4er la obli0a4i7n,
O4urre 9ue el art. %& 3e la le6 &((- 5re.u/ien3o buena =e en lo. o5era3ore. >ur13i -
4o.- .obre to3o en el </bito >u3i4ial 3e la. tran./i.ione. =or;o.a.- 9ue tornan /u6 re/o-
ta. la 5o.ibili3a3. 3e una .i/ula4i7n o un =rau3e 5auliano- e.table4e 9ue lo. =un4ionario.
5Jbli4o. 9ue obten0an 4erti=i4a4ione.- in=or/e. 6 4o5ia. en lo. 9ue 4on.ten la. e?i.ten-
4ia. 3e 4erti=i4a4ione. anteriore.- 0ra8</ene. u otra. 3i.5o.i4ione. 4autelare.- no 0o(
!"4n ut#l#:a"la& .in 5re8ia/ente 3eter/inar &# &e ;a ;e;o u&o !e e&a& e"t#$#a#one&
o &# ;a 'e!#a!o &u)a&ta +u!##al.
El le0i.la3or- tenien3o en 4uenta la e.5e4ial .itua4i7n 4on=li4ti8a 9ue .e 5o3r1a 5ro-
3u4ir .i al0uien 5reten3e al0Jn 3ere42o .obre la 4o.a 6a .uba.ta3a- e?i0e e.e e.5e4ial
4ui3a3o 5or 5arte 3el =un4ionario autori;ante. Le 5ro2ibe 5ue. autori;ar una /uta4i7n .in
to/ar 4ono4i/iento 3ire4to 3el 3e.tino 3e 3i42a anota4i7n 5re8enti8a- 5ara .aber .i 2ubo o
no .uba.ta. E. 4ierto 9ue la nor/a no in3i4a 9u: o4urre .i .e a38ierte 9ue 2ubo .uba.ta#
5ero .alta a la 8i.ta 9ue la *ratio, no e. tan .7lo la in=or/a4i7n 5or la in=or/a4i7n /i./a-
.ino 9ue .i 3e la. a8eri0ua4ione. .ur0e la .uba.ta- no 3eber< =or/ali;ar.e a4to al0uno-
2a6a .i3o :.ta in.4ri5ta o no.
I0ual .itua4i7n .e 5lantea 4uan3o .e trata 3e una tran./i.i7n 8oluntaria- /e3iante
e.4ritura 5Jbli4a no in.4ri5ta. Puien 4ono;4a la /uta4i7n- .ea 5or 4on.tan4ia. re0i.trale.
o e?trarre0i.trale.- no ten3r< la buena =e 9ue le 2ar< a5li4able la no o5onibili3a3 3e lo no
re0i.tra3o.
En el 4a.o ba>o an<li.i. no era ne4e.ario ni .i9uiera a4u3ir al e?5e3iente 5ara in=or-
/ar.e .obre .i 2ubo o no .uba.ta- el a.iento 6a lo 3e41a to3o- 5ue.to 9ue .e 4ontaba 4on
el anoti4ia/iento en 4uanto a la reali;a4i7n 3e la /i./a. 'a el bien 2ab1a .i3o .uba.ta3o 6
3i42a 4ir4un.tan4ia 2ab1a .i3o 5ubli4ita3a- .i0uien3o lo. re4au3o. 3el art. %G ter4er 5<rra=o
3e la le6 &(( 9ue 5re8: la 4o/uni4a4i7n 3e .uba.ta.
No .e no. e.4a5a 9ue en el 4a.o anali;a3o no .e trat7 3e un 4erti=i4a3o o in=or/e-
4o/o re;a la nor/a- ni .e intentaba =or/ali;ar un a4to tra.lati8o# 5ero tal .itua4i7n en na3a
ali8ia la /ala =e 3el e/bar0ante 6 la inter5reta4i7n a3e4ua3a 3el 3i.5o.iti8o. Si no 5o3r1a
e=e4tuar.e un a4to tra.lati8o- a5li4an3o la re0la 2er/en:uti4a *a3 /aiori a3 /inu.,- /eno.
aJn un a4to 3e /enor >erar9u1a 9ue- 5or otra 5arte ta/bi:n 5reten3e- en un =uturo- la reali -
;a4i7n 3el bien.
Re/ar9ue/o. 9ue en el o=i4io- en el 9ue 4on.ta la traba 3e la /e3i3a- a5are4e 5u-
bli4ita3a- .e0Jn .ur0e 3e lo. 4on.i3eran3o. 3e la .enten4ia- la 4o/uni4a4i7n 3e .uba.ta-
ra;7n 5or la 9ue .7lo /e3ian3o /ala =e 5ue3e al0uien 5reten3er 2a4er 5re8ale4er una /e-
3i3a 4autelar .obre un bien 9ue 6a no inte0ra el 5atri/onio 3e .u 3eu3or. A4titu3 4on.enti-
3a- 4o/o .e 8e- 5or lo. 4a/ari.ta. *re.5etuo.o., 3e la. re.olu4ione. re0i.trale..
EL <ALLO CONSTITUYE UN =DES>ONOR DE LA LEY?
El t1tulo 4on el 9ue in0re.a/o. a e.ta 5arte 3el 4o/entario no no. 5ertene4e- 2a
.i3o to/a3o 3e una nota 3el Co3i=i4a3or 6 en4a>a 5er=e4ta/ente en el =allo 4o/enta3o.
En e=e4to- al re=erir.e en el art. %%A 3el C73i0o Ci8il a la .itua4i7n 3el a4ree3or
9ue- a5ro8e42an3o la =alta 3e in.4ri54i7n 3e una 2i5ote4a anterior- la 9ue 4ono4e 4ierta-
/ente- 2a4e re0i.trar 5ri/ero la .u6a- V:le; 4on.a0ra 9ue la 5riori3a3 3el re0i.tro e. a21
3e nin0Jn e=e4to 6a 9ue .e 2a a5ro8e42a3o /ali4io.a/ente 3e la =alta 3e in.4ri54i7n 3el
a4ree3or 5re4e3ente.
Sin 3u3a. e.te 3i.5o.iti8o 4on.a0ra- en =or/a 0en:ri4a- la i/5o.ibili3a3 3e u.ar lo.
/e4ani./o. re0i.trale. 5ara 5rote0er .itua4ione. 3olo.a.# 9ue- 4o/o en el 4a.o 4o/enta-
3o .ur01an 5lena/ente 3el .o/ero an<li.i. 3el o=i4io 3e e/bar0o 3ili0en4ia3o. E. una /a-
ni=e.ta4i7n 3el 0"#n#0#o "eto" !e )uena $e 9ue 3ebe e.tar 5re.ente en to3o or3ena-
/iento >ur13i4o 9ue .e 5re4ie 3e .er >u.to 6 en to3o =un4ionario >u3i4ial a4or3e al /i./o.
E.te 5rin4i5io 5o3r1a enun4iar.e a.1K *ni la le6- ni el >ue;- ni la. 5arte. 5ue3en 5re8aler.e
3e la. nor/a. 5ara a/5arar la /ala =e,. E. la utili;a4i7n 3e la le6 5ara una =inali3a3 3i=e-
rente a la e.table4i3a 6 al /i./o tie/5o 4on.titu6e la 8ie>a e?4e54i7n ro/ana- u.a3a 4o-
/Jn/ente ante la =alta 3e una 3e=en.a t15i4a- 9ue 5re0onaba la *e?4e5tio 3oli /ali., 6 9ue
i/5e31a el 5ro0re.o 3e 4ual9uier a44i7n o e?4e54i7n 9ue i/5li4ara un obrar 3e /ala =e 3e
la. 5arte..
Nue.tro Co3i=i4a3or- tan .abio en e.o. b<.i4o. 4on4e5to.- lo e?5re.a 3e una /ane-
ra bell1.i/a en la nota al /i./o art. %%A 3el C73i0o Ci8il 9ue a4aba/o. 3e re.eBar. En
e=e4to- en la 4ita3a nota 4riti4an3o el art. F( 3el C73i0o )ran4:.- 5ue3e leer.e 3e V:-
le;K *El C73. )ran4:.- art. F(- 3i.5one lo 4ontrario. Di4e a.1K El defecto de inscripcin no
podr ser suplido ni considerado como subsanado por el conocimiento que los acreedores
pudiesen haber tenido de la constitucin de la hipoteca, por otras vas que la de la inscrip-
cin. Pero una !ot"#na '4& "a:ona)le C4ontinJa V:le;!- 6 '4& 'o"al 5re8ale4e en In-
0laterra 6 en lo. E.ta3o. Uni3o.- .e0Jn lo 3i4e Tent en .u Comentario a las Leyes meri-
canas, Se4.$E- nQ AI- 6 e. la 3e nue.tro art14ulo- 5ue. >u;0a 9ue &e"a un !e&;ono" !e
la le-- 9ue lo. >ue4e. 4erra.en .u. o>o. ante una 4on3u4ta =rau3ulenta 6 5er/itieran 9ue
:.ta triun=ara,.
Pue3e a38ertir.e en el .ano 4riterio 3el Co3i=i4a3or- un 5rin4i5io 9ue .ie/5re 2e/o.
.enta3o en 4uanto 5ronun4ia/iento re0i.tral no. 2a to4a3o inter8enirK La. nor/a. re0i.tra-
le. .on .7lo 2erra/ienta 3e reali;a4i7n 3e la. 5rerro0ati8a. .u.tan4iale.. El 5rin4i5io =un-
3a/ental 3e buena =e no 5ue3e .er 3e.5la;a3o 5or 3i.5o.iti8o. re0i.trale. 6 /eno. aJn
5or al0una. re.olu4ione..
Sin 3u3a. lo. Ca/ari.ta. 9ue 8otaron en /a6or1a a5re4iar1an *5ri/a =a4ie, la .an-
4i7n 3el Pro6e4to 3e /o3i=i4a4i7n 0lobal al C73i0o Ci8il- 9ue e.table4e en .u art. $G( 9ue
*El .olo 4ono4i/iento 3e .itua4ione. >ur13i4a. .in 8i0en4ia re0i.tral- no e. .u=i4iente 5ara
e?4luir la buena =e 3e lo. ter4ero.,.
Sin e/bar0o- .i 3e e.o .e trata- ni aun el /i./o 5ro6e4to ter/ina 3e 3ar ra;7n a
9uien 4ono4ien3o la /uta4i7n- 3e /ala =e 5reten3e a5ro8e42arla a .u =a8or. En e=e4to-
4o/5le/entaria/ente a lo .enta3o en el art. $G( 3el 5ro6e4to- en el art. EG% 3el /i./o-
5ara=ra.ean3o 3e /anera /<. 4o/5leta aJn el art. $F 3e la 8i0ente (.EF- .e 3eter/ina
9ue *no 5ue3en 5re8aler.e 3e la =alta 3e 5ubli4i3a3 la. 5arte. 6 3u#ene& onoan o ;u(
)#e"an !e ;a)e" ono#!o la e.#&ten#a !el ttulo !el !e"e;o "eal,.
En nue.tra 8i0ente le6 2a .i3o la 3o4trina 9uien .e 2a en4ar0a3o 3e 2a4er o5onible
el 3ere42o aJn no re0i.tra3o a 9uien .abien3o 3e .u e?i.ten4ia 5reten3e .a4ar 5ro8e42o
3e la =alta 3e in.4ri54i7n. Na4e a.1 la teor1a 3el ter4ero re0i.tral# re=eri3a al .u>eto al 4ual
alu3e el art. $&F& 3el C73i0o Ci8il 4uan3o e?5re.a 9ue *E.a. a39ui.i4ione. o tran./i.io-
ne. no .er<n o5onible. a te"e"o& /ientra. no e.t:n re0i.tra3a.,
EL TERCERO REGISTRAL @ OTRA AUSENCIA EN EL <ALLO
Ta/5o4o 3ebaten lo. 4a/ari.ta. .obre el lla/a3o *ter4ero re0i.tral, 9ue en el 4a.o
anali;a3o- re.ulta 3e una atinen4ia e?traor3inaria.
En e=e4to- 4uan3o el art. $&F& 3el C73i0o Ci8il e?i0e la re0i.tra4i7n in/obiliaria-
5ara 9ue la. /uta4ione. ten0a e=e4to re.5e4to 3e ter4ero.- la 3o4trina a38ierte 9ue e.e
ter4ero al 9ue alu3e el art14ulo no 5ue3e .er un .i/5le ter4ero. A e.o. e=e4to. e?5one 4on
to3o a4ierto la Dra. Pala4io 3e Caeiro 4uan3o 3i4e- lue0o 3e a=ir/ar 9ue 3ebe 5re8ale4er
el 5ro5ietario no in.4ri5to =rente al e/bar0ante 9ue 4ono41a la /uta4i7n >ur13i4o real- 9ue
*... el art $&F& C.C. no 2abilita a 4ual9uier ter4ero inte0rante 3e la 4o/uni3a3 5ara 3e.4o-
no4er un 3ere42o real 9ue no 2a al4an;a3o la 5lena o5onibili3a3 5or =alta 3e in.4ri54i7n
re0i.tral. La inter5reta4i7n 4ontraria 5er/itir1a el ab.ur3o 3e 9ue el a39uirente 4i8il 9ue
4uenta 4on tra3i4i7n 6 t1tulo no in.4ri5to 4are4er1a 3e a44i7n 5ara 3e=en3er .u 3ere42o real
=rente a 4ual9uier intru.o,
$F
. Pue.to 9ue lo. 3ere42o. reale. tienen- 5or .u naturale;a-
e=e4to *er0a o/ne.,- no e. 3able i/a0inar un 3ere42o real 9ue no ten0a 3i42o e=e4to .in
re0i.tra4i7n. Ello e9ui8al3r1a a 3eter/inar 9ue la re0i.tra4i7n in/obiliaria tiene e=e4to.
4on.tituti8o.
$
.
Por ello .e 2a .o.teni3o ta/bi:n 9ue el ter4ero al 9ue alu3e el art. $&F& no .er1a
4ual9uier ter4ero- .ino el *ter4ero intere.a3o,- a.i/il<n3o.e al ter4ero 3el 9ue no. 2ablaba
6a el C73i0o Ci8il Cart.. I& *in =ine, 6 II!. A.1 4on4luire/o. 9ue- 5ara e.ta 5o.tura-
.o.teni3a- entre otro. 5or Alterini
$$
- el 3ere42o real no in.4ri5to no .er< o5onible a 9uien
3e buena =e 3e.4ono;4a la. =alen4ia. re0i.trale.K in.4ri54i7n erra3a o .itua4i7n no in.4ri5-
ta Cen nue.tro 4a.o la 4o/uni4a4i7n 3e .uba.ta 9ue lo. 4a/ari.ta. 3an 5or 4a3u4a!- 6 9ue
.e 8er1a 5er>u3i4a3o .i el .i.te/a 5reten3ie.e o5on:r.ela. El ter4ero re0i.tral .er< enton-
4e.- .i0uien3o e.te 4riterio- to3o ter4ero 9ue no 4ono;4a la /uta4i7n >ur13i4o real o /e3i3a
5re4autoria 6 9ue tu8ie.e una e?5e4tati8a 9ue .e =ru.trar1a .i 5re8ale4iera el 3ere42o no
in.4ri5to. A.1- 5o3e/o. /en4ionar a /anera 3e e>e/5lo un .u4e.or 5arti4ular 3e un 3ere-
42o no in.4ri5to# titulare. 3e otro. 3ere42o. reale.# o lo. a4ree3ore. 3e la /a.a en lo.
4on4ur.o. o 9uiebra..
En e.te .enti3o- el art. $F 3e la le6 (.EF no .er1a ta?ati8o 6- 4o/o .o.tiene 4on
a4ierto "oi..et 3e E.5an:.- 5or el 5rin4i5io 3e buena =e 9ue 3ebe i/5erar en to3o buen
$F
Del 8oto 3e la Dra. Pala4io 3e Caeiro.
$
VENTURA- Gabriel B.# *Tra4to abre8ia3o..., Ob.Cit. 5<0. E a EG.
$$
ALTERINI- Hor0e +. *Gra8ita4i7n 3e la re=or/a al art. $&F& 3el C73i0o Ci8il, en E.D.- G%-E.
.i.te/a >ur13i4o- la in.4ri54i7n .er1a o5onible a to3o el 9ue 2a6a teni3o 4ono4i/iento e=e4-
ti8o 3el a4to
$%
.
A3ro0u:- 5or .u 5arte- .o.tiene
$G
6 lo 4o/5arti/o.- 9ue el ter4ero re0i.tral e. a9uel
ter4ero 9ue- i0noran3o la .itua4i7n real Cerror re0i.tral o =alta 3e re0i.tra4i7n! 2a obteni3o
*4olo4a4i7n, re0i.tral. E.a 4olo4a4i7n o e/5la;a/iento re0i.tral 5ue3e e.tar 3a3o 5or la
in.4ri54i7n 3e un 3o/inio u otro 3ere42o real- 4o/o a.1 ta/bi:n 5or 4ual9uier ti5o 3e /e-
3i3a 5re4autoria. Re.5e4to 3e e.e ter4ero- 5ue.- 6 .7lo a .u re.5e4to el 3ere42o no in.-
4ri5to no e?i.te 5or lo 9ue no le e. o5onible
$&
. Po3e/o. e>e/5li=i4ar 4on el a4ree3or 2i5o-
te4ario o un a39uirente 3el 3o/inio 9ue- 4o/o en el 4a.o anali;a3o- 5or 4ir4un.tan4ia. 3e-
ter/ina3a. no 2a re0i.tra3o .u a39ui.i4i7n# a.1- un ter4ero 9ue e/bar0ue- e>e4utar< .u
4r:3ito i0noran3o el 0ra8a/en o la /uta4i7n real 0enera3a 5ero .in re=le>o re0i.tral. Cree-
/o. 9ue e. e.ta la 5o.tura 4orre4ta 5or a3a5tar.e /<. l70i4a/ente 4on la inte0ri3a3 3e
nue.tro .i.te/a re0i.tral. El 3ere42o na4e 5ue. =uera 3el re0i.tro 4on .7lo t1tulo 6 /o3o 6-
4on e.o. ele/ento. 4on.tituti8o.- 6a e. o5onible *er0a o/ne.,- .al8o =rente a 9uien- 3e
buena =e- a/5ara3o 5or la =e 5Jbli4a 9ue e/ana 3e lo. a.iento. re0i.trale. 6 la 5re.un4i7n
3e e?a4titu3 3e :.to.- ba.a .u e?5e4tati8a >ur13i4a en lo 9ue el re0i.tro 5re0ona- 6 lo0ra
a.1 la 4olo4a4i7n 3e la /i./a en lo. a.iento. re0i.trale..
A.1- 5or e>e/5lo- el a4ree3or 2i5ote4ario 9ue a4e5ta en 0arant1a un in/ueble 9ue
en reali3a3 el 3eu3or o 4on.titu6ente 6a 2ab1a tran.=eri3o- 5ero 3i42a tran.=eren4ia no .ur-
01a 3e nin0Jn a.iento re0i.tral- .er1a 5ue. un ter4ero re0i.tral .i 3e buena =e- e. 3e4ir 3e.-
4ono4ien3o la /aniobra 3el titular re0i.tral- lo0r7 in.4ribir .u 3ere42o real 2i5ote4ario. A
ello alu3e Gar41a Coni 4uan3o e?5re.a 9ue *M...N el ter4ero re=eren4ia3o 5or la le6 na4ional
3e re0i.tro. in/obiliario.- tanto 5ara .er 5re=eri3o 4o/o 5ara .er 3e.5la;a3o Co 5o.ter0a-
$%
"OISSET DE ESPANSS- Lui.. *Do/inio 3e Auto/otore. 6 Publi4i3a3 Re0i.tral,- E3. +a//urab1- B..A..
IE- 5<0. $F&. *No. 5o3e/o. 5re0untar .i no .er1a e?ten.i8a e.ta o5onibili3a3- 5e.e a la =alta 3e re0i.tra-
4i7n- 4ontra to3o. lo. ter4ero. 9ue tienen 4ono4i/iento e=e4ti8o 3el a4to- aun9ue no 2a6an inter8eni3o en :l-
ba.<n3ono. en el 5rin4i5io 3e la buena =e- 9ue 3ebe in.5irar a to3o or3ena/iento >ur13i4o., Ta/bi:n A/:ri4o
A. CORNEHO- *Dere42o Re0i.tral,- E3. A.trea- B..A.. IIG- 5<0. %I.
$G
ADROGUE- "anuel I.- *El ter4ero re0i.tral,- en *Te/a. 3e Dere42o. Reale.,- E3. Plu. Ultra- B..A..I(I-
5<0. %FF a %F$.
$&
LPEO DE OAVALIA- )ernan3o H. *Dere42o. Reale.,- E3. Oa8al1a- B..A.. IEI- To/o - 5<0. A$. E?5re-
.a/ente /ani=ie.ta .u o5o.i4i7n a e.ta inter5reta4i7nK *El art. $&F& 5ara na3a e.table4e e.e re9ui.ito- 6 4re-
e/o. 5re=erible la 3o4trina a tenor 3e la 4ual lo no in.4ri5to e. ino5onible al ter4ero- tr<te.e o no 3e un ter4e-
ro re0i.tral,. En nue.tra o5ini7n- 4o/o lo 3i>i/o. en el te?to- el re0i.tro in/obiliario .er1a en la 5r<4ti4a 4on.ti-
tuti8o- .i .i0ui:ra/o. el 4riterio 3e e.te autor.
3o! e. al0uien 9ue 5or 81a 3e la ro0atoria 5enetra en la inti/i3a3 3el re0i.tro
$A
,. De nue.tra
5arte a0re0a/o. ta/bi:n la ne4e.i3a3 3e 9ue 3i42a ro0atoria 9ue3e 5la./a3a en un
a.iento 6 e. a lo 9ue lla/a/o. la *4olo4a4i7n re0i.tral,
$(
.
E.te 4on4e5to 3e ter4ero re0i.tral- o/iti3o en lo. 8oto. 3e la /a6or1a 3e la .enten-
4ia 4o/enta3a- 2ubie.e a6u3a3o a a38ertir 9ue la .itua4i7n 3e la .uba.ta- o5ortuna/ente
4o/uni4a3a- era o5onible al e/bar0ante- 3a3o 9ue :.te no 4u/5le 4on to3o. lo. re4au-
3o. 9ue .e e?i0en en el ter4ero re0i.tral. Sl tiene un 4ono4i/iento e=e4ti8o 3e la .uba.ta
e=e4tua3a 6 5or ello no tiene la buena =e 9ue le tran.=or/a en el ter4ero al 9ue alu3e el art.
$&F& 3el C73i0o Ci8il.
Si bien e. 4ierto 9ue 5u3o 2aber una o/i.i7n 5or 5arte 3el intere.a3o en no 5ro4u-
rar la in.4ri54i7n 3e=initi8a a la bre8e3a3- una .u5ue.ta .an4i7n a 3i42a in4uria no 5ue3e
4on.i.tir en 4on.entir el a5ro8e42a/iento 3e un ter4ero 3e /ala =e 9ue no .u=ri7 3aBo 5or
3i42a 4on3u4ta 3el 3o/inu.- 6a 9ue :l 4ono41a 5er=e4ta/ente la tran./i.i7n. Ello e9ui8al-
3r1a a autori;ar le0al/ente al 4on3u4tor 3e un auto/78il a atro5ellar a to3o 5eat7n 9ue no
4ir4ule 5or la .en3a 5eatonal.
Por otra 5arte- no e. 4ierto 9ue el bien 9ue3e e?4lui3o 3el tr<=i4o in/obiliario- 4o/o
lle0ar<n a .o.tener al0uno.
$E
. Si el a39uirente a5ro8e42an3o .u =alta 3e in.4ri54i7n 3e=ini-
ti8a- 5reten3e e.5e4ular en /antener e.a 5or4i7n 3e .u 5atri/onio =uera 3el al4an4e 3e
.u. a4ree3ore.- :.to. 5ue3en 5ro4e3er 5or .ubro0a4i7n# 5ero no 5or e8itarle al a4ree3or
e.a /1ni/a 3ili0en4ia 2are/o. 4aer un 3o/inio 6 la .e0uri3a3 e.t<ti4a 9ue 3e :l e/ana
$I
.
En 4a/bio .1 .e 2iere el tr<=i4o- 5ara /<. en 5Jbli4a .uba.ta- tran./itien3o un in-
/ueble 4u6o 3o/inio 6a no inte0ra el 5atri/onio 3el 3eu3or. UPu: 3ere42o a39uirir< el
/e>or 5o.tor en una =utura .e0un3a .uba.ta- 4on un a39uirente anterior- aun9ue no e.t:
5ubli4ita3oV. Pi:n.e.e 9ue 2a.ta 5u3o 2aber.e 5ue.to en 5o.e.i7n al 5ri/er a39uirente-
tal 4o/o o4urri7 en el 4a.o anali;a3o.
$A
GARCLA CONI- RaJl R. *UPu: in.4riben lo. re0i.tro. in/obiliario.V,- en *E.tu3io. 3e Dere42o Ci8il, C+o-
/ena>e a "oi..et 3e E.5an:.!- E3. Uni8er.i3a3- IEF- 5<0. AIF.
$(
VENTURA- Gabriel B.# *Tra4to Abre8ia3o Re0i.tral,- Ob.Cit.- 5<0. E 6 ...
$E
E.ta ob>e4i7n le =ue 5lantea3a al 5re.ti0io.o re0i.trali.ta .alteBo- A/:ri4o Corne>o- 9uien .o.tu8o la 5o.tu-
ra 3e=en3i3a en nue.tro an<li.i.- 3urante lo. 3ebate. 3el @IIIQ Con0re.o Na4ional 3e Dere42o Re0i.tral- reu-
ni3o en "en3o;a en O4tubre 3e $FFG. El Dr. Corne>o e?5re.7K *E. 5re=erible 9ue 3i42o bien no 4ir4ule- ante.
3e 4orrer el rie.0o 3e 2a4erlo in0re.ar al tr<=i4o en e.a. 4on3i4ione.,.
$I
VENTURA- Gabriel B.# *Tra4to Abre8ia3o Re0i.tral,- Ob.Cit.- 5<0. $G- e?5re.<ba/o. a21 9ue =rente a una
a5arente 5u>a entre la .e0uri3a3 e.t<ti4a Co 3el 3ere42o .ub>eti8o! en nue.tro 4a.o el 3o/inio- 6 la .e0uri3a3
3in</i4a Co 3el tr<=i4o!- no 3ebe/o. 3u3ar en otor0ar 5ri/a41a a la .e0uri3a3 e.t<ti4a Cen e.te 4a.o al a3-
9uirente 5or .uba.ta!.
Por ello en el @IIIQ Con0re.o Na4ional 3e Dere42o Re0i.tral- reuni3o en "en3o;a
en o4tubre 3e $FFG- .e 3i.5u.o en uno 3e .u. 3e.5a42o. 9ue *El /e3io /<. i37neo 3e
5ubli4itar la tran./i.i7n 3el 3o/inio en .uba.ta e. la in.4ri54i7n en el Re0i.tro 3e la Pro-
5ie3a3. No o)&tante* la t"an&'#&#1n ta')#An &e"4 o0on#)le a lo& te"e"o& &# !e la&
on&tan#a& ,#%ente&* o)"ante& en lo& a&#ento& "e%#&t"ale&* &e 0ue!a onoe" 3ue
e.#&te un 0"oe!#'#ento !e e+eu#1n !e &enten#a,
%F
.
NO TODO ES MALO
No 5o3e/o. 3e>ar 3e re.altar el 8oto 3e la Ca/ari.ta Dra. Pala4io 3e Caeiro 9uien-
4on to3o a4ierto- 2a .abi3o 3e=en3er en .u 5o.tura lo. linea/iento b<.i4o. 3e nue.tra le-
0i.la4i7n 4i8ilK el na4i/iento 3el 3ere42o real =uera 3el re0i.tro- 4on .7lo t1tulo 6 /o3o# la
o5onibili3a3 3el 3ere42o no in.4ri5to a 9uien 5reten3e a5ro8e42ar.e 3e e.a .itua4i7n en
4ono4i/iento 3e la /uta4i7n >ur13i4o real# el b<.i4o 5rin4i5io 3e buena =e 6 la a3e4ua3a >e-
rar9u1a nor/ati8a- 2a4ien3o 5re8ale4er la. le6e. 6 la >u.ti4ia 5or .obre la. re.olu4ione. re-
0i.trale..
Gabriel B. Ventura
%F
En 42arla in=or/al 4on el Dr. Corne>o- en el 4ita3o Con0re.o en "en3o;a- :.te no. e?5re.7 9ue lo /e>or
era 2a4er 4o/o o4urre en C7r3oba- alu3ien3o al art. %& 3e la &(( 9ue- 4o/o bien .ur0e 3e la nor/a- .i no
5re8: 4a3u4i3a3 5ara la anota4i7n 5re8enti8a- /eno. aJn 5o3r1a a5li4ar.e al0una 5ara la 4o/uni4a4i7n 3e
.uba.ta. Claro... :l no 2ab1a le13o la. re.olu4ione. re0i.trale. 9ue 5reten3en 3ero0ar el 3i.5o.iti8o. El 3i.tin-
0ui3o re0i.trali.ta .e .inti7 /u6 3e=rau3a3o 4uan3o le 4o/uni4a/o. 9ue 3i42a nor/a no .e a5li4aba.