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TORRE CHAPULTEPEC

FORMULADO EN 2009

1.- OBJETIVOS DEL PROYECTO


El proyecto denominado Torre Reforma Chapultepec pretenda la realizacin de un desarrollo inmobiliario que arrojara un balance final positivo en su funcionamiento para la ciudad y su ambiente, para la sociedad que la habita y para el Gobierno Federal, promotor y futuro usuario del edificio en proyecto. Los objetivos del edificio en proyecto son:
* Racionalizacin de la operacin de las dependencias federales que ocupen el espacio para sus oficinas en el inmueble. * Contribuir a la celebracin del Bicentenario de la Independencia mediante la creacin de un icono arquitectnico monumental.

* Ahorro en rentas que actualmente paga a terceros el Gobierno Federal.


* Contribucin a la sustentabilidad del entorno urbano del edificio en proyecto.
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2.- CARACTERSTICAS DEL PREDIO 2.1.- UBICACIN


El predio, propiedad del Gobierno Federal destinado a la Secretara de Salud, se localiza en el extremo poniente de la Colonia Jurez, en la Cd. de Mxico, Distrito Federal, y colinda en su vrtice norte con la Avenida Paseo de la Reforma, al Poniente con la calle Jos Vasconcelos, al Sur con la Avenida Chapultepec y al Noreste con la Calle de Lieja. Se encuentra frente a la estacin del Metro Chapultepec.

2.2.- DIMENSIONES
El predio cuenta con una superficie total de 18,563 m2, de los cuales se utilizar una franja de 8,457 m2 en la parte sur del predio, de forma trapezoidal, con un frente de 170 m sobre la Avenida Chapultepec.

CONCEPTO

REAS SEGN NMERO DE NIVELES


40 NIVELES 60 NIVELES 8,457 125,400 16,912 80 NIVELES 8,457 192,500 42,250

Terreno Oficinas Comercios en arrendamiento Estacionamiento concesionado sobre nivel de banqueta Estacionamiento concesionado bajo nivel de banqueta

8,457 92,000 8,500

63,420

97,244

169,140

16,914

16,914

16,914
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3.- CONTRIBUCIN A LA CELEBRACIN DEL BICENTENARIO DE LA

INDEPENDENCIA
El Bicentenario de la Independencia es un acontecimiento que culturalmente resulta imprescindible celebrar y que tiene como antecedente histrico la celebracin del Centenario, cuya memoria se imprimi en actos, en monumentos y en edificios en todo el pas, pero especialmente en la Ciudad de Mxico, lo que explica el proyecto que se evala. La Secretara de Salud se propuso convocar a un concurso internacional para el diseo arquitectnico conceptual, con objeto de que el edificio en proyecto se constituya en un referente de la celebracin del Bicentenario de la Independencia y un icono arquitectnico monumental que realce la personalidad de la ciudad en el contexto internacional.

5.- RESULTADOS DEL ANLISIS DE LA SEGURIDAD JURDICA DE LA PROPIEDAD.


El anlisis se llev a cabo a partir de las fotocopias de 22 escrituras y de los folios reales del Registro Pblico de la Propiedad Inmobiliaria Federal, en que se encuentran inscritos los derechos que constituyeron la propiedad de la Federacin. La mayora de estos actos de dominio fueron realizados entre 1929 y 1940, bajo un procedimiento que se iniciaba con la firma de una minuta entre el Gobierno Federal y el vendedor que, en algunos casos, eran producto de un procedimiento de expropiacin previo; la expropiacin se segua en forma de juicio y la sentencia ordenaba la compraventa forzosa.
En ambos casos la minuta constitua la base de la operacin, que era turnada al notario autorizado para protocolizar el acto .

5.- RESULTADOS DEL ANLISIS DE LA SEGURIDAD JURDICA DE LA PROPIEDAD. * Hay incongruencias entre las superficies consignadas en las minutas con las establecidas en algunas escrituras, e incluso con las asentadas en los folios reales de la Direccin de Registro Pblico y Catastro de la Propiedad Federal. * Hay casos en los que, aparentemente, el Gobierno Federal realiz dobles adquisiciones o, cuando menos, operaciones que constan en instrumentos jurdicos diversos con diferentes fechas y medidas, pero sobre el mismo inmueble, sin que quede claro qu parte adquiri primero y cul despus, o si las superficies adquiridas estn superpuestas. * Se encontraron diferencias significativas, no aclaradas, entre las superficies consignadas en las escrituras y la establecida en los folios, en relacin con las que contiene el plano, cuyas superficies son menores a las de los folios correspondientes en la mayora de los casos. Todos estos inmuebles estn sujetos al rgimen de dominio pblico de la Federacin en trminos de la fraccin VI del artculo 6 de la Ley General de Bienes Nacionales .
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6.- ALTERNATIVAS PARA LA INCORPORACIN DE LOS PREDIOS AL

EDIFICIO EN PROYECTO.
De acuerdo a la situacin jurdica de los inmuebles no es conveniente, ni legalmente posible, destinarlos al proyecto de manera directa, por lo que se hace indispensable salvar las discrepancias en las medidas y colindancias, para lo cual es factible, llevar a cabo la fusin de los predios, lo que dejara de lado las irregularidades de la adquisicin y del registro de cada terreno y se constituira un nuevo predio sin esos inconvenientes.
En un segundo paso habra que analizar con qu recursos y bajo que modalidades de asociacin o participacin se pretende llevar a cabo la construccin de la obra y cul sera el destino final de los inmuebles construidos.

7.- BASES DEL ANLISIS FINANCIERO


Las modalidades de financiamiento consideradas fueron las siguientes: * Financiamiento con recursos fiscales sin contribucin de crdito. * Proyecto financiado por desarrollador privado y compra ulterior de los espacios destinados a oficinas mediante arrendamiento financiero. En ambas modalidades se ignor la posibilidad de la obtencin de crditos, en parte por las circunstancias que atravesaba la economa y las finanzas en el mbito internacional, en parte para no dispersar el anlisis, y en parte para simplificar la exposicin destacando las diferencias entre ambas modalidades. Asimismo, en ambas modalidades se considera que el Gobierno Federal aporta el terreno, en la primera como recurso fiscal, y en la segunda en venta al desarrollador. Los precios de arrendamiento y venta de los espacios inmobiliarios se estimaron tambin con base en informacin contenida en publicaciones especializadas.
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7.- BASES DEL ANLISIS FINANCIERO


El anlisis financiero de las dos modalidades de financiamiento consideradas se realiz con las siguientes bases: * Pesos constantes y sin inflaciones diferenciadas entre los precios de construccin y los precios inmobiliarios. * Plazo de diez aos en el contrato de arrendamiento financiero. * Tasa real interna de retorno sin impuestos del 12%, en virtud de corresponder a la inversin con recursos fiscales. * Tasa real para el costo del arrendamiento financiero del 10%, a fin de incorporar riesgos derivados de la situacin financiera internacional en el plazo del contrato correspondiente.

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9.- EVALUACIN FINANCIERA


9.1.- Inversin.
* Inversiones en terreno y construcciones: ** Con 40 pisos: 2,418 millones de pesos. ** Con 60 pisos: 3,102 millones de pisos ** Con 80 pisos: 5,106 millones de pesos. * La inversin total representa aproximadamente el 10% del ahorro en las rentas puras que actualmente se pagan por la ocupacin de oficinas del Gobierno Federal en los primeros 10 aos de ocupacin, y que a partir de que se termine el edificio dejar de pagar.

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9.- EVALUACIN FINANCIERA.


9.2.- Inversin financiada con base el Presupuesto de Egresos del Gobierno Federal.

* Tasas internas de retorno: ** Con 40 pisos: 10.1%. ** Con 60 pisos: 10.6%, ** Con 80 pisos: 12.4%.
9.3.- Inversin financiada por desarrollador privado y arrendamiento financiero. * Tasas internas de retorno: ** Con 40 pisos: 10.0%. ** Con 60 pisos: 10.0%, ** Con 80 pisos: 10.0%.
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10.- IMPACTO URBANO 10.1- Proyectos del Gobierno del Distrito Federal El Gobierno del Distrito Federal tiene en proyecto las siguientes acciones para la zona en que se ubicar el edificio en proyecto: * Mejoras al funcionamiento vial regional * Mejoras al funcionamiento peatonal de la zona * Generacin de nodos de integracin peatonal de Corredor Reforma y proyecto de Rambla Chapultepec * Integracin al proyecto del corredor Chapultepec y del centro de transferencia multimodal (CETRAM).

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10.- IMPACTO URBANO 10.2.- Impacto vial y econmico. El proyecto genera un incremento importante en la afluencia de vehculos e individuos, entre 10 mil y 23 mil personas y de 3 mil a 8 mil vehculos, que impacta en una vialidad que comparte con el resto de la ciudad, visiblemente saturada y difcilmente ampliable. El funcionamiento del proyecto afectar inevitablemente a las manzanas cercanas, enfrentando en un mismo sitio individuos con diversas caractersticas socioeconmicas, as como con diversos intereses. Los grupos ms afectados sern los comerciantes y transportistas del paradero del metro Chapultepec.

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10.- IMPACTO URBANO 10.3.- Energa elctrica La demanda de energa elctrica estimada para las opciones de 40, 60 y 80 niveles del edificio en proyecto es de 6, 8 y 11 MVAs. Para evaluar lo que representa esa demanda nueva en la zona se encontr que la oficina de planeacin de Luz y Fuerza del Centro confirm que tiene contemplado en sus planes de corto y mediano plazos realizar inversiones en el corredor Reforma para satisfacer la demanda de energa que se ha generado en dicho corredor, que incluye el terreno del edificio en proyecto.

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10.- IMPACTO URBANO 10.4.- Impacto hidrulico Para estimar la demanda de agua esperada para el edificio se consider una dotacin para oficinas a razn de 6 litros/da por m2 de rea til o hasta 100 litros/persona/da; con base en el ltimo indicador, en el cuadro siguiente se presentan las expectativas para los tres proyectos considerados para este anlisis.
CONSUMO DE AGUA M3/DA NIVELES AGUA RESIDUAL M3/DA

80 60 40

2,200 1,400 1,000

2,000 1,200 860

Las redes existentes fueron construidas para demandas considerablemente menores.


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10.- IMPACTO URBANO


10.5.- Impacto ambiental De formularse el proyecto del edificio con las Normas Tcnicas vigentes en el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, el impacto ambiental ms significativo lo constituyen los desechos slidos. Adicionalmente, se presentar la emisin de bixido de carbono, generada por los vehculos que se espera acudan al edificio.
DESECHOS SLIDOS TON/DA NIVELES EMISIN CO2 TON/DA

80 60 40

32 19 14

80 49 35

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11.- IMPACTO SOCIAL


11.1.- Comercio informal. Los choferes de microbuses y taxis que transitan por Av. Chapultepec, y las personas que hacen fila para abordarlos, acuden a los puestos de los comerciantes para compras de alimentos y artculos menores. Los comerciantes callejeros se dijeron organizados con tres lderes, dos de la Delegacin Cuauhtmoc y uno de la Delegacin Miguel Hidalgo, segn los lmites de dichas delegaciones.

El 60% de los comerciantes informales declararon ser propietarios de su negocio y slo un 23% lo renta.
No se encontr algn lder de sus organizaciones, pero si a un individuo identificado por los comerciantes como el de la Delegacin Cuauhtmoc, con un trato muy familiar hacia ellos, comportndose como dueo del negocio; comentaron que es muy dspota y estn cansados de que los extorsione.
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11.- IMPACTO SOCIAL 11.2.- Ocupantes de edificios


* Edificio de departamentos en Av. Chapultepec: 568 tiene acceso a la calle

mediante una puerta, pero al interior se ubican tres edificios de tres pisos con 14 departamentos en total; de estos, uno es utilizado como local y del otro se desconoce el uso, pero no es vivienda y los 12 departamentos restantes son viviendas, y el total de habitantes es de aproximadamente 30 personas. * Edificio en Av. Chapultepec 564: tiene cuatro pisos con 19 departamentos y 64 habitantes que ocupan 16 viviendas. Se encuentra muy deteriorado, la puerta de acceso abierta descuidando su seguridad; en la parte baja tiene un local de internet y tres cocinas que dan servicio a un caf del exterior. * Edificio en Chapultepec 548: es una construccin ms moderna que las anteriores y en perfectas condiciones; cuenta con 10 departamentos, tres de los cuales son consultorios mdicos y uno es una agencia de viajes.
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11.- IMPACTO SOCIAL

11.2.- Ocupantes de edificios


* Edificio ubicado en Av. Chapultepec esquina Lieja: es un edificio muy

deteriorado que cuenta con ocho departamentos de vivienda para aproximadamente 32 habitantes. * Edificio ubicado en la calle de Lieja esquina con Hamburgo, con una antigedad de 60 o 70 aos, cuenta con seis departamentos, desconocindose la cantidad de habitantes.

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11.- IMPACTO SOCIAL 11.3.- Entrevistas


* El problema ms sentido por los habitantes es la insuficiencia de agua;

consideran que los edificios nuevos impactan en este problema y algunos identifican como principal responsable a la construccin de la Torre Mayor.

* Tambin atribuyen a los diablitos que los comerciantes callejeros cuelgan de las lneas de energa elctrica los cambios de voltaje que les han ocasionado prdida o descompostura en sus aparatos elctricos.
El trolebs provoca que la seal de televisin abierta se vea con dificultad, por lo que deben contratar televisin privada.

El ruido en la zona est presente las 24 horas, originado por la msica de los comerciantes callejeros y los vehculos que circulan frente a los edificios, las cornetas de autobuses, microbuses o camiones de carga, que circulan hasta las 3 de la maana.
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12.- BASES PARA EL CONCURSO PARA LA FORMULACIN DEL PROYECTO ARQUITECTNICO CONCEPTUAL
12.1.- Propsito. Para cumplir con el propsito del Gobierno Federal de que el edificio en proyecto rena las mayores condiciones de sustentabilidad, adicionalmente a las Normas Tcnicas del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, las Bases para el Concurso para la Formulacin del Proyecto Arquitectnico Conceptual incluyen las normas para obtener la certificacin Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) para construcciones nuevas,

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12.- BASES PARA EL CONCURSO PARA LA FORMULACIN DEL PROYECTO ARQUITECTNICO CONCEPTUAL

12.2.- Medidas.
* Reduccin de obertura impermeable, el aumento de la infiltracin en el lugar, reduciendo o eliminando la contaminacin del agua pluvial y la eliminacin de contaminantes. * Limitacin del riesgo de interrupcin y de contaminacin de las corrientes naturales de agua mediante el manejo del escurrimiento pluvial. * Reduccin de las islas de calor para minimizar los impactos en los microclimas.

* Reduccin de la salida de luz desde el edificio y el sitio del proyecto, reducir reflejos del cielo, mejorar la visibilidad nocturna a travs de la reduccin de reflejos y reducir la afectacin de la iluminacin del proyecto en el ambiente.
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12.- BASES PARA EL CONCURSO PARA LA FORMULACIN DEL PROYECTO ARQUITECTNICO CONCEPTUAL 12.2.- Medidas. * Establecer la calidad mnima del aire interior, lo que contribuye a mejorar el rendimiento la calidad del aire interior en los edificios y la comodidad y el bienestar de los ocupantes. * Limitar el riesgo de interrupcin y de contaminacin de las corrientes naturales de agua mediante el manejo del escurrimiento pluvial. * Reducir las islas de calor para minimizar los impactos en los microclimas. * Minimizar la salida de luz desde el edificio y el sitio del proyecto, reducir reflejos del cielo, mejorar la visibilidad nocturna a travs de la reduccin de reflejos y reducir la afectacin de la iluminacin del proyecto en el ambiente nocturno.
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13.-CONCLUSIONES 13.1.- Beneficios. * Eliminacin de la dispersin de las oficinas que actualmente propicia la ineficiencia en la operacin de algunas dependencias del Gobierno Federal.
* Racionalizacin de la operacin de las dependencias federales que ocupen el espacio para sus oficinas en el inmueble. * Ahorro en rentas con cargo a gasto corriente que actualmente paga a terceros el Gobierno Federal. * Los aspectos negativos del entorno urbano y social estn en posibilidades de ser resueltos con la realizacin del edificio en proyecto y las obras previstas por el Gobierno del Distrito Federal, ambas acciones generadoras de sinergias que se suman a la disposicin favorable de los comerciantes callejeros y a la expectativa de que los habitantes y usuarios de los edificios circundantes en mal estado, se adhieran a las acciones de regeneracin.
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13.-CONCLUSIONES 13.2.- Costos.

* El incremento en la afluencia de vehculos e individuos impacta en una vialidad que comparte con el resto de la ciudad, visiblemente saturada y difcilmente ampliable. * El incremento en la afluencia de usuarios del transporte pblico deber ser absorbido nicamente por autobuses, ya que se considera difcil de absorber por el Metro, que trabaja en condiciones cercanas al lmite en horas pico.
El incremento en la demanda de energa elctrica generada por el edificio en proyecto obligar a Luz y Fuerza del Centro a considerar dicho incremento en sus planes de corto y mediano plazos de inversiones en el corredor Reforma. Segn la configuracin del proyecto de 40, 60 u 80 niveles, la operacin del edificio generar carga importante de desechos slidos.
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14.- COORDINACIN INTERGUBERNAMENTAL Se har necesaria una coordinacin estrecha entre las autoridades responsables de los tres mbitos de gobierno, en virtud de que sus proyectos son complementarios e interactuantes y, para el caso particular del edificio en proyecto, se requiere la aplicacin de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal y de las correspondientes normas tcnicas, que implican la decisin favorable de las autoridades correspondientes en el desarrollo de la formulacin del proyecto arquitectnico conceptual, coordinacin que tendr que extenderse para la estrategia poltica en negociaciones con las organizaciones de comerciantes callejeros, vecinos y lneas de microbuses.

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