Transfer imobil.

Aspecte contabile si fiscale // 10 februarie 2014

Intrebare: O societate realizeaza, prin program Sapard, o investitie in cadrul programului de dezvoltare rurala. Pentru realizarea investitiei, ca surse proprii de finantare, ia un imprumut de la sotie in care o conditie este ca, in caz de nerambursare la timp si intocmai a sumei solicitate, va pierde dreptul de proprietate asupra imobilului. Investitia si exploatarea s-a derulat in perioada de 2009-20 !. "eputand efectua rambursarea sumei prevazuta in contract au cazut de acord cu inregistrarea unui contract de vanzare cumparare de transferul dreptului de proprietate a intregului imobil. #um se inregistreaza acest transfer de proprietate in contabilitate$ #e documente %ustificative se intocmesc$ #e impozite trebuie sa plateasca firma$ Raspuns: &in punctul de vedere al '(), conform art. 2* alin. + , din #odul fiscal, este considerata livrare de bunuri transferul dreptului de a dispune de bunuri ca si un proprietar. )stfel, societatea efectueaza o livrare de bunuri, respectiv livrarea imobilului. Pentru livrarea efectuata aceasta are obligatia de a emite o factura conform art. -- din #odul fiscal. #onform art. . alin. +2, lit. f, din #odul fiscal, sunt scutite de '() livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul acestui articol, se definesc urmatoarele0 . teren construibil reprezinta orice teren amena%at sau neamena%at, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare1 2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant1 !. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de ! decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii1 .. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum -02 din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii1 )stfel, daca imobilul nu este considerat constructie noua in sensul art. . alin. +2, lit. f, din #odul fiscal, livrarea acestuia se poate efectua in regim de scutire fara drept de deducere. &aca se aplica aceasta scutire iar la ac3izitia/constructia/trabsformarea imobilului societatea a dedus '() aceasta are obligatia de a a%usta '() dedusa in conformitate cu prevederile art. .9 din #odul fiscal. &aca imobilul este considerat constructie noua in sensul art. . alin. +2, lit. f, din #odul fiscal vanzarea se va efectua in regimul normal de taxare. In acest caz factura se va emite cu '() colectata. &in punct de vedere contabil, conform pricipiului necompensarii, orice compensare intre elementele de active si datorii sau intre elementele de venituri si c3eltuieli este interzisa. 'oate creantele si datoriile trebuie inregistrate distinct in contabilitate, pe baza de documente %ustificative. 4ventualele compensari intre creante si datorii fata de aceeasi entitate efectuate cu respectarea prevederilor legale pot fi inregistrate numai dupa contabilizarea veniturilor si c3eltuielilor

corespunzatoare. In cazul sc3imbului de active, in contabilitate se evidentiaza distinct operatiunea de vanzare/scoatere din evidenta si cea de cumparare/intrare in evidenta, pe baza documentelor %ustificative, cu inregistrarea tuturor veniturilor si c3eltuielilor aferente operatiunilor. )stfel, societatea va inregistra vanzarea imobiliului prin formula contabila0 (anzarea cladirii0 .5 8&ebitori diversi9 si alte operatii de capital9 6 7-*! 8(enituri din vanzarea activelor

Scoaterea din evidenta a cladirii0 2 2* 2 8)mortizarea constructiilor9 5-*! 8#3eltuieli privind activele cedate si alte operatii de capital9 #ompensarea sumelor0 .:: #ontul in care este inregistrata datoria 6 .5 8&ebitori diversi9 6 2 2 8#onstructii9

Intrucat vanzarea se efectueaza catre o persoana afiliata este recomandat ca aceasta sa se efectueze la valoarea de piata a constructiei. In caz contrar, autoritatile fiscale pot a%usta suma venitului pentru a reflecta pretul de piata al cladirii, in conformitate cu prevederile art. alin. +2, din #odul fiscal, potrivit caruia0 ;+2, In cadrul unei tranzactii intre persoane romane si persoane nerezidente afiliate, precum si intre persoane romane afiliate, autoritatile fiscale pot a%usta suma venitului sau a c3eltuielii oricareia dintre persoane, dupa cum este necesar, pentru a reflecta pretul de piata al bunurilor sau al serviciilor furnizate in cadrul tranzactiei. <a stabilirea pretului de piata al tranzactiilor intre persoane afiliate se foloseste cea mai adecvata dintre urmatoarele metode0 a, metoda compararii preturilor, prin care pretul de piata se stabileste pe baza preturilor platite altor persoane care vand bunuri sau servicii comparabile catre persoane independente1 b, metoda cost-plus, prin care pretul de piata se stabileste pe baza costurilor bunului sau serviciului asigurat prin tranzactie, ma%orat cu mar%a de profit corespunzatoare1 c, metoda pretului de revanzare, prin care pretul de piata se stabileste pe baza pretului de revanzare al bunului sau serviciului vandut unei persoane independente, diminuat cu c3eltuiala cu vanzarea, alte c3eltuieli ale contribuabilului si o mar%a de profit1 d, orice alta metoda recunoscuta in liniile directoare privind preturile de transfer emise de Organizatia pentru #ooperare si &ezvoltare 4conomica.9