GLI ATTI DEL SEMINARIO FIMIT

Investire in fondi immobiliari: un percorso da

seguire anche in “tempi di crisi”
Trascrizione dell'intervento di

Massimo Caputi
(Amministratore delegato FIMIT SGR)

FORTE VILLAGE
Santa Margherita di Pula (CA)
23 - 25 aprile 2009

FIMIT
MASSIMO CAPUTI - Amministratore Delegato Fimit Sgr

“INVESTIRE IN FONDI IMMOBILIARI:

UN PERCORSO DA SEGUIRE ANCHE IN TEMPI DI CRISI”

Buonasera.
Credo che ci siano due momenti brutti nei quali parlare, alle 13.15 e attorno alle 16.00, per
motivi ovviamente diametralmente opposti. E devo dire anche che mi sento, mutuando la
battuta che ha fatto un mio amico l’altro giorno in un’altra occasione, il marito di Liz Taylor
la prima notte di nozze al settimo matrimonio: “non sai che dire e che fare perché ormai
hanno detto quasi tutto”. Mi hanno perfino bruciato il mio cigno nero, stamattina Liera mi
ha bruciato il cigno nero. Avevo cominciato una settimana fa a farvi un intervento di 50
pagine, poi è diventato di 15 e adesso è diventato di 4, per cui cerco di tediarvi. Cos’è il
cigno nero? Ci citava Taleb stamattina, Liera, il cigno nero è un evento assolutamente
imprevisto, che nessuno di noi è in grado di prevedere, che ha un impatto enorme e induce
però dopo che è avvenuto, ognuno a dare le spiegazioni. Perché è scoppiata la I Guerra
Mondiale, nessuno l’ha capito, però poi tutti i libri l’hanno spiegato, perché abbiamo avuto
lo Tsunami nessuno l’aveva capito, son morte migliaia di persone, però poi tutti avevano una
spiegazione razionale. E se vediamo, la nostra vita è piena di cigni neri, l’attacco dell’11
settembre, se qualcuno l’avesse previsto: avrebbero vietato il volo degli aerei su New York,
blindato le cabine di pilotaggio e probabilmente sarebbe avvenuta un’altra cosa, e così via.
Non siamo in realtà in grado di fare previsioni. Le nostre previsioni sono normalmente
sbagliate, anzi, Chi le indovina viene trattato come reietto. C’era un articolo sul Corriere
della Sera molto interessante su questo, l’altro giorno. I nostri errori sono enormi. Io ho
delle azioni del Monte Paschi, quando sono arrivate a 5,15 e qui c’è un consigliere del
Monte Paschi, ho detto: “qui può andare malissimo, malissimo, arriva a 4, 3,8! E sta a 1,1.
Ho preso il cigno nero e ho sbagliato le previsioni. Abbiamo beccato in faccia un cigno
nero, ci siamo abituati, ma non è che le cose vadano molto meglio. Cerco di essere
estremamente sintetico, perché ripeto, l’organizzazione è carente, ci vorrebbe un doppio
caffè, oltretutto la giornata non invita a stare in questa stanza. Peraltro, ce l’hanno richiesta
perché dicono che Berlusconi deve fare un intervento. Allora, l’asset class è assolutamente
scorrelata, perfetto. Che cosa facciamo sull’investimento indiretto, che cos’è? Lo vedete
meglio di me voi. Possiamo selezionare operatori specializzati invece che operatori diretti e
abbiamo una continua frequenza di valutazione, è un po’ più complessa la strutturazione, è
un investimento di medio periodo, ma abbiamo un controllo indiretto molto forte. Ecco,
questo è il dato che mi interessa. Avete parlato di tutto, come ho detto mi limito a quattro
slide. Non so perché, ma in Italia il 94% degli investimenti aggregati sull’immobiliare è
indiretto, in Olanda è il 75%. Abbiamo una passione per il mattone e termino con una
battuta, lasciando la parola a Emma Marcegaglia che è arrivata un po’ prima. Questo grafico
di Madoff che secondo me rappresenta tutto quello che ci siamo detti oggi: cosa dice Madoff
al suo compagno di cella al primo giorno di carcere? “Fammi capire se ho capito bene: ti do
una sigaretta oggi e tu me ne garantisci 10 per la prossima settimana” e Madoff gli spiega
“E’ semplicissimo, adesso ti faccio vedere come si fa”. Questo abbassa le nostre riflessioni e
adesso lascio la parola per un saluto a Emma Marcegaglia, perché tanto hanno parlato tutti i
più bravi di me stamattina.
FIMIT Sgr SpA
Via Crescenzio, 14
00193 Roma
T. +39 06 681631 F. +39 06 68192090
ir@fimit.it
www.fimit.it