Ana Magnolia Méndez

El Sistema Torrens y la Ley de Registro de Tierras

Manuel Ramón Ruiz Tejada, establece que el Quinto Periodo de desarrollo

del Derecho Inmobiliario Dominicano inicia con la ley de Registro de
Tierras del año 1920 sustituida por la ley 1542 del año 1947, en la cual
se impone en nuestro país el Sistema Torrens de Registro de la Propiedad
Inmobiliaria.

Antes de estudiar esta ley, es necesario que nos remontemos a los

comentarios de nuestro encuentro anterior, con respecto a la ley sobre
división de terrenos comuneros. Resulta que, como es de nuestro
conocimiento, en el año 1916 ocurrió la Primera Invasión
Norteamericana a nuestro territorio.

En el libro “ Trujillismo: Génesis y Rehabilitación” F. Franco nos cuenta

que en el siglo pasado (19) varios gobiernos concertaron con capitales
europeos varios empréstitos cuyos términos contractuales no pudieron
cumplir. En 1893 varias operaciones financieras traspasaron la mayor
parte del monto de las deudas a mano de capitalistas norteamericanos
que fundaron, incluso, una compañía financiera para el manejo de tales
acreencias: The Santo Domingo Improvement Co1.

En 1905 los acreedores europeos solicitaron la ayuda de sus respectivos

países para el cobro compulsivo de sus préstamos al Estado Dominicano,
lo que provocó que el gobierno del presidente Morales Languasco
firmara un acuerdo con los Estados Unidos a fin de evitar la intervención
de las potencias europeas. Por medio de este acuerdo el gobierno de los
Estados Unidos se hizo cargo de todas las obligaciones tanto extranjeras
como nacionales y el Dominicano entregaba a cambio a los Estados
Unidos el manejo de las aduanas del país, con derecho, incluso, de
nombrar los empleados necesarios, de donde se retiraría un 55 por
cierno del total recaudado para aplicar al pago de la deuda pendiente.
Los intereses financieros de los Estados Unidos, las grandes cantidades
de tierras apropiables y la inestabilidad política del país fueron factores
principales de la intervención militar del 1916. En defensa de esos
intereses financieros los norteamericanos invadieron el país.

El punto fundamental de todo esto resulta del hecho de que, al momento

de la intervención, los norteamericanos quedaron desagradablemente
sorprendidos del sistema de registro de la propiedad en nuestro país.

1
Franco, F. Trujillismo: Génesis y Rehabilitación. Citado en la Enciclopedia Dominicana. Tomo V, página
126.
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Dicho sistema, con poco tiempo de aplicación de la ley sobre división de

terrenos comuneros, y como podemos sustraer de las consideraciones
que anteriormente ofrecimos con respecto a esta ley, era bastante
imperfecto y muy susceptible al fraude.

Para ello idearon la implementación de una ley que nos apartara del
sistema ministerial Francés en lo referente al registro de la propiedad
inmobiliaria, y donde se implantara el sistema Torrens de Registro de la
propiedad inmobiliaria.

Hablemos un poco de ese sistema para luego estudiar el proceso de su

implementación en nuestro país.

Sir Robert Richard Torrens era un ciudadano inglés radicado en Australia,

donde ejerció diversas funciones legislativas. En aquella época
Australia era una colonia inglesa, y en ella, al igual que en todo el
Imperio, existían dos clases de propiedades2:

1. la propiedad de quienes había adquirido de otra persona por

testamento, sucesión intestada, compraventa, donación y otros
supuestos.
2. la propiedad de quien tenía un derecho que provenía de la corona.

Resulta que este sistema de propiedad que existió en la Commonwealth

Británica, tenía ciertos problemas:

a) Si bien la propiedad de los que tenían derechos provenientes de la

corona era sólida e inatacable, la propiedad proveniente del
intercambio comercial o liberalidades, era insegura pues podían
darse casos en los que el bien transmitido no pertenecía al
transmitente, existiendo la posibilidad de cargas ocultas.
b) No existía un documento firme e inatacable justificativo del
derecho de propiedad.
c) No existía un registro científico de la propiedad inmobiliar
d) Existían demasiado exigencias para realizar cualquier operación
jurídica.

Sir Torrens ideó un sistema de registro de la propiedad inmueble basado

en el sistema existente para la matriculación de los barcos. El Lic.
Arístides Álvarez Sánchez en su libro “Estudio de la Ley de Tierras”,
explica que Sir Torrens pensó que podía establecer un procedimiento o

2
El Sistema Registral Australiano. Disponible en: http://www.ua.es/estudios1002.htm
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sistema similar al que se operaba con los barcos para su registro y

venta, lo que se hacía con relativa facilidad y seguridad, pues bastaba
con examinar los registros públicos para saber quién era el dueño de la
nave y después de realizada la operación hacer un nuevo registro a
favor del comprador y cancelar el registro anterior conservándose así
una fuente permanente donde todo el mundo pudiera cerciorarse quién
era el propietario actual de la nave y el origen de ese derecho3.

A propósito de su idea publicó una obra llamada “ The Austalian System

of convevacing by Registration of Title” la cuál fue adoptada por la
Cámara de los comunes , siendo aprobada la Real Property Act en el año
1858.

Este sistema considera al Estado como propietario de todas las tierras

del país y es aplicable a inmuebles sobre los que ya se haya obtenido la
inscripción inicial o inmatriculación. Para realizar ese proceso de
inmatriculación se requiere presentar al Registro de Títulos el título que
demuestre que se es propietario y adjunto el plano con las mediciones
de la misma. Se realiza un examen del título y si coincide con el plano
presentado, se inscribe un certificado de titularidad que se archiva en el
Registro y se hace un duplicado que es entregado al propietario. El
documento contiene la historia del terreno, con su número y registro
particular. Aun cuando hemos realizado una descripción simple, el
proceso de ingreso del un inmueble al registro es muy riguroso pues es
necesario comprobar tanto los datos físicos del inmueble como que la
alegada titularidad son verídicos. Ese certificado de titularidad,
después de la inmatriculación menciona, como ya dijimos, la historia del
inmueble, así como todos los cambios que se produzcan en el mismo, los
derechos reales que lo gravan. Una vez es realizada esa inscripción, la
misma es invulnerable, y de ella se presumen cuatro presunciones jure
et de jure4:

• Presunción de validez del derecho inscrito

• Presunción de Integridad del registro (lo que no está inscrito
no existe)
• Presunción de exactitud del registro
• Presunción de Posesión del derecho inscrito

3
Álvarez Sánchez, Arístides. Estudio de la ley de Tierras. Página 16
4
El Sistema Registral Australiano, Op. Cit.
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La inmatriculación también produce que el titular puede registrar

cualquier tipo de acto traslativo del dominio de inmuebles o constitutivo,
traslativo, modificativo o extintivo de derechos reales inmobiliarios.

Si producto de ese proceso de inmatriculación a una persona se le priva

de su propiedad o derecho, se establece un fondo de seguro para
indemnizar económicamente a los afectados.

No existe en Australia una oficina que verifique las mediciones, es decir

un Catastro, pues todas las funciones las realiza el mismo registro.

Este sistema es utilizado en varios países como Canadá, Jamaica,

Uganda, República Dominicana, Inglaterra, Nueva Zelandia y 20 Estados
de los Estados Unidos.

En ese sentido, fue este el sistema con los norteamericanos idearon

instaurar y que al efecto hicieron por medio de varias órdenes
ejecutivas.

Primeramente se dictó la orden ejecutivo 363, por medio de la cual se

suspendieron los efectos de la ley sobre División de Terrenos Comuneros
del año 1911. Luego se dictó la orden ejecutiva No. 417 que autorizó la
realización de algunas mensuras y homologaciones pendientes y por
último la orden Ejecutiva No. 511 que no es más que la ley de Registro
de Tierras del 31 de Julio del 1920.

Esta ley derogó de manera expresa la ley de División de Terrenos

Comuneros del año 1911, además de la ley de inscripción de títulos del
1912. El objetivo de la implantación de ese sistema, según afirma
Arístides Álvarez Sánchez en su citada obra sobre la ley de Tierras, fue
no fue movido únicamente con el propósito de organizar un método
realmente científico y seguro para el registro de las tierras y sus
mejoras, sino además, con el fin de resolver el problema de los terrenos
comuneros que afectaba a todo el país y que constituía un verdadero
desastre y caos profundamente perjudicial a la economía nacional, a la
estabilidad social y al buen crédito de la nación, ya que personas
inescrupulosas se habían dado a la tarea de hacer una provechosa
industria de la fabricación de títulos o acciones de pesos falsos, sobre
todo en la región Este del país.

Esta orden ejecutiva fue sustituida por la ley 1542 sobre Registro de
Tierras, de fecha 11 de octubre del año 1947, la cual recoge todas las
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disposiciones de la indicada Orden Ejecutiva, con algunas

modificaciones.