UNIVERZITET U BEOGRADU GRAEVINSKI FAKULTE Katedra za geodeziju i geoinformatiku

TRITE NEPOKRETNOSTI
Predavanje 7 Metode procene vrednosti nepokretnosti

Prof. dr Zagorka Gospavi Gospavi, dipl.geod.in.

kolska 2012/2013

SADRAJ
1. METODE PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI 2. TROKOVNA METOGA 3. KOMPARATIVNA METODA 4. PRINOSNA METODA

METODE PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Smernica meunarodnih procena vrednosti br.1 (International Valuation Guidance Note no.1) Procena vrednosti nepokretne imovine ( Real Property Valuation) pod tackom 5.10. daje pregled uobiajenih pristupa proceni vrednosti: 1. Pristup zasnovan na nabavnoj vrednosti trokovna metoda (Cost Approach) 2. Pristup zasnovan na poreenju prodaje komparativna metoda (Sales Comparison Approach) 3. Pristup zasnovan na kapitalizaciji prihoda prinosna metoda (Income Approach)

11. Metode procene vrednosti

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Korienje trokovne metode kod procene vrednosti nepokretnosti uporite nalazi u pretpostavci da investitor nee za nepokretnost platiti veu cenu nego to bi ga kotalo da kupi zemljite i izgradi objekat. Trokovni metod se bazira na utvrivanju cene nove gradnje, tj. trokova zamene odgovarajue nepokretnosti, ukljuujui sve trokove: Investiciono-tehnike kokumentacije (projektovanje), Trokove graenja, Naknade za ureenje graevinskog zemljita, Naknade za prikljuke na mreu i pripadajue instalacije.

2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Ovako dobijena vrednost nove gradnje se umanjuje za realni otpis objekta (fizika i funkcionalna zastarelost amortizacija), da bi se dobila sadanja procenjena vrednost. Na tu vrednost se dodaje jo i vrednost pripadajueg zemljita, prema dostupnim uporednim podacima sa trita.

2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Uobiajene greke u primeni ovog pristupa su: Loe procenjena amortizacija objekta, Precenjena ili podcenjena vrednost zemljita, Precenjen ili podcenjen kvalitet i vrednost zemljita. Mnogi procenitelji, koji nisu tehnike struke, izbegavaju upotrebu ove metode za procenu vrednosti nepokretnosti jer ona zahteva znanja o samim konstrukcijama objekata i cene izvoenja radova u graevinarstvu.

2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Pristup trokovne metode je padao u milost i nemilost miljenja strunjaka od nastanka profesije procenitelja. Trokovnu metodu je lako razviti ukoliko je objekat nov i predstavlja HABU. Tekoe nastaju u odreivanju amortizacije ako je objekat star. Trokovi reporodukcije/zamene Trokovi reprodukcije se odnose na trokove izgradnje u svim detaljima istog objekta kao to je predmetni, na dan vrenja procene.

2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Trokovi reporodukcije/zamene Trokovi zamene podrazumevaju trokove izgradnje slinog objekta kao to je predmetni, koristei sadanje materijale koji su u primeni. Npr. Umesto drvene stolarije danas i stambeni i poslovni objekti koriste PVC i Alu profile, a izrada prozora od drveta bi bila skuplja varijanta. Odabirajui trokove zamene neemo izleiti sve nedostatke postojeeg objekta (usled primene zastarelog materijala) jer ukoliko objekat ima lo raspored prostorija i time je neefikasan, metodom zamene ovaj nedostatak neemo izleiti ili prikriti ve emo morati da ga obuhvatimo kroz funkcionalnu amortizaciju. Trokovi izgradnje obuhvataju sve soft i hard trokove. Procenitelji esto zaborave da ukljue soft trokove u kalkulaciju (projekat, dozvole, prikljuci na infrastrukturu, pravni trokovi, trokovi marketinga prodaje itd.)

2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Trokovi izgradnje
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. Investiciono tehnika dokumentacija Pojedinani trokovi za pozicije radova Bruto plate Materijal Skele Potrebna energija Mehanizacija Spoljni izvori (svi saradnici projekta podizvoai, projektanti, konsultanti...) Zajedniki trokovi Trokovi zavisni od vremena Trokovi nezavisni od vremena Obraunat rizik Obraunata dobit Pripadajui porezi i takse
2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Trokovi pribavljanja lokacije Iz analize lokacije dobijamo podatke o: Povrini predmetne parcele, Broju i strukturi vlasnitva, O mogunostima gradnje, O trenutnoj trinoj vrednosti proizvoda (objekata). Podaci iz prakse (trite za Beograd): Za centralne zone (Extra, I i II zona) i do 40% trine vrednosti objekta Za ostale zone max 33% trine vrednosti objekta Prigradske zone i parcele na kojima se primenjuju podaci GUP-a obino do 20% vrednosti.
2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Stambena zgrada 300 m2) iznosi NG = 12.626.773,30 dinara . Na osnovu trokovnika proizilazi sledea struktura trokova gradenja u %. Izvreni radovi % udela u ukupnoj ceni gradenja PU
1.ZEMLJANI RADOVI 2. BETONSKI I ARM.BETONSKI RADOVI 3.ZIDARSKI RADOVI 4. ARMIRACKI RADOVI 5. TESARSKI RADOVI 6. POKRIVACKI RADOVI 7. STOLARSKI RADOVI 8. BRAVARSKI RADOVI 9. LIMARSKI RADOVI 10. KERAMICARSKI RADOVI 11. TERACERSKI RADOVI 12. PARKETARSKI RADOVI 13. MOLERSKO-FARBARSKI RADOVI 14. STAKLOREZACKI RADOVI 15. RAZNI GRAD.-ZANATSKI RADOVI 16. VODOVOD I KANALIZACIJA 17. ELEKTRO INSTALACIJE UKUPNO : 1,82 15,86 23,42 7,31 2,67 2,19 6,88 4,67 1,37 1,49 3,88 2,43 2,52 0,51 2,64 16,79 3,55 100,00 % Suma je 53.27 N=100

Suma je 18,29 N = 35

Suma je 8,10 N = 25

Suma je 20,34 N = 30

2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Sabiranjem i grupisanjem pojedinih stavki koje imaju podjednako ili priblino umanjenje fizikog stanja upotrebljivosti, za pojedine grupe ili vie radova, dobijamo sledea umanjenja U: Zemljani radovi, Betonski i armirano-betonski radovi, Zidarski radovi nosivi zidovi, pregradni zidovi, razni zidarski radoviugraivanja, izolacije, Tesarski radovi krovna konstrukcija, oplate, Pokrivaki radovi (grubi graevinski radovi) ... Procenat udela PU=53.27% Starost objekta je n = 10 godina, Proseni verovatni vek trajanja konstrukcije (1-6) je N = 100 godina, (7-11) N = 35 godina, (12-15) N = 25 godina i (16-17) je N = 30 godina
2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Raunanje amortizacije

U = 0.044 = 4,4 % umanjenje osnovne konstrukcije (1-6) U (zanatski radovi) = 10:35 = 0.29 = 29% za (7-11) U (molerski radovi) = 10:25 = 0.40 = 40% za (12-15) U (instalacije) = 10:30 = 0.33 = 33% za (16-17)

2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Primer obrauna vrednosti objekata

Vrednost placa VP = Ukupna vrednost SVG + VP = 10.481.487,05 + VP =

2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Trokovi pribavljanja lokacije Praksa: Lokacija se nalazi u Ulici Gospodara Vuia u Beogradu. Povrina parcele je 5.15 ari (515 m) Postoji plan detaljne regulacije, sa sledeim podacima: dozvoljena izgradnja Po+P+3+Pk, koeficijent izgraenosti 2.5, stepen zauzetosti 65%, broj parking mesta u podrumu je 1.1 parking/stan Prodajna cena na objektima u izgradnji u Ulici 1600-1800 /m, Parking mesto 6000 /komad. Budui objekat 515m x 2.5 = 1287 m bruto Ili 515 m x 65% x 4 (p+3+pk) = 1339 m Manji uslov 1287 m Odnos bruto/neto 1287 x 0.76 = 978 m neto 978 m x 1700 /m + 12 st x 6000 = 1.734.600 1.734.600 x 30% = 520380 (500 000 )

2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Trokovi dokumentacije Cena projektovanja je u opsegu 10 25 /m Cena umnogom zavisi od: -Mesta u kom se radi (Beograd je najskuplji, a unitranjost je jeftinija za 3-5 /m -Vrste objekata koji se projektuje Pored cene projektovanja u ovoj fazi znaajan deo su i trokovi taksi, participacija i saglasnosti za JKP. Izdavanje Izvoda iz urbanistikog plana (akta o urbanistikim uslovima odnosno lokacijska dozvola): Objekti do 1000 m bruto 170 Objekti od 1000 do 5000 m bruto 370 Objekti preko 5000 m bruto 670 Trokovi uslova za projektovanje u zavisnosti od objekta iznose po projektu oko 100 200 , a za vodovod i kanalizaciju cena oko 1.5 /m budueg objekta.
2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Participacije i saglasnosti
Participacija za sklonita 3 /m neto objekta Saglasnost Slube za zatitu od poara: - Objekti do 1000 m bruto 400 - Objekti od 1000 m do 5000 m bruto 800 - Objekti preko 5000 m bruto 1200 Ugovor sa direkcijom za graevinsko zemljite

2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Participacije i saglasnosti Ugovor sa JKP Beogradske elektrane Cena saglasnosti i prikljuka: cca 35 /mgrejne povrine ukoliko sami izvodite radove za trasu cca 45/m grejne povine ukoliko JKP izvodi radove za trasu cca 10/m grejne povrine ukoliko elite mogunost korienja tople vode (ako ima uslova) Ugovor sa Telekomom Srbija Cena saglasnosti i prikljuka: Cca 70 po telefonskom prikljuku Cca 15o po telefonskom ISDN prikljuku Cca 40 po ADSL prikljuku za osnovni paket
2. Trokovna metoda procene

TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Participacije i saglasnosti Ugovor sa Elektrodistribucijom Cena saglasnosti i prikljuka odreuje se po instalisanoj snazi koja je projektovana po brojilu: Cca 600 /stan za instalisanu snagu od 16 A Ugovor sa JKP Vodovod i kanalizacija Cena saglasnosti i prikljuka se odreuju kao i za Uslove za projektovanje, zaviseod namene i povrine objekta ali se mogu proceniti za oba projekta na nivou cca 10 /m bruto objekta.

2. Trokovna metoda procene

KOMPARATIVNA METODA (Sales Comparison Approach)

Analiza istorijskih podataka o prodaji slinih objekata je osnova ovog pristupa. Predmetnu nepokretnost procenjujemo tako to je poredimo sa slinim nepokretnostima koje su skorije prodate na tom tritu. Pretpostavljamo da e predmetna nepokretnost imati prodajnu cenu slinu prodajnim cenama uporedivih nepokretnosti, korigovana za odreene specificnosti, koje karakteriu predmetnu nepokretnost. Tabela ili matrica komparativa sadri poreenje predmetne nepokretnosti sa slinim nepokretnostima. Usklaivanje (korekcija) moe biti kvalitativna ili kvantitativna. Kvalitativna : bolje, gore, malo bolje, dosta bolje, kvantitativno: (%).

3. Komparativna metoda procene

KOMPARATIVNA METODA (Sales Comparison Approach)

Atributi koji utiu na vrednost stambenih nepokretnosti su: lokacija, sprat, grejanje, povrina, parking, godite gradnje, stanje objekta.. Atributi koji utiu na vrednost poslovnih nepokretnosti su: lokacija, pristup, povrina, parking, zakupljenost, godite gradnje, efikasnost prostora, grejanje, ostale instalacije Atributi koji utiu na vrednost komercijalnih nepokretnosti su: lokacija, izloenost, pristup, povrina, zakupljenost, parking, instalacije

3. Komparativna metoda procene

KOMPARATIVNA METODA vremensko usklaivanje

Stan od 85 kv m = ?

3. Komparativna metoda procene

KOMPARATIVNA METODA procentualna korekcija

1.15% 0.95% 0.90% 0.85% 0.90% 1.00% Sredina

9660 7980 7560 7140 7560 8400 8050

3. Komparativna metoda procene

KOMPARATIVNA METODA- (za diskusiju sa studentima)

3. Komparativna metoda procene

3. Komparativna metoda procene

3. Komparativna metoda procene

PRIHODOVNA METODA - (Income Approach)

Vrednost imovine je jednaka sadanjoj vrednosti buduih koristi od vlasnitva te imovine Koliko vredi danas budua korist od te imovine. Kada su u pitanju nepokretnosti, budua korist podrazumeva novani tok koji prihoduje ta nepokretnost. Novani tok se sastoji od redovnih godinjih primanja plus rezidualna vrednost nepokretnosti na kraju perioda dravine, odnosno u vreme prodaje (prenosa vlasnitva na drugo lice). Prihodi se menjaju i cene nepokretnosti se menjaju, prihodovni metod je razmiljanje i projekcija unapred, bazirana na istorijskim podacima ali i na trendovima. Prihodovna metoda, zavisno od kompleksnosti nekretnine, moe se primeniti kao: Direktna kapitalizacija za nepokretnosti koje imaju stabilan prihod i predvidive trokove Diskontovani novani tok (DCF): kompleksne nepokretnosti sa promenljivim novanim tokom

4. Metoda kapitalizacije dobiti

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

Direktna kapitalizacija: gde se godinji prihod neke nepokretnosti konvertuje u vrednost nepokretnosti, gde se prihod deli prikladnom stopom kapitalizacije. Stopa kapitalizacije se dobija iz komapartivnih prodaja sa trita nepokretnosti, tako to se njihov godinji prihod deli sa prodajnom cenom. (IRV Income-Rate-Value)

Prihod = Stopa kapitalizacije x vrednost Vrednost = Prihod/ stopa kapitalizacije Prihod (yield) Y Stopa kapitalizacije (cap rate) F F = 1/Y
4. Metoda kapitalizacije dobiti

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

Prihod (yield) Y Stopa kapitalizacije (cap rate) F F = 1/Y

4. Metoda kapitalizacije dobiti

VREMENSKA VREDNOST NOVCA

i%

kapitalizacija

PV 0

FV Vreme

i%

diskontovanje

4. Metoda kapitalizacije dobiti

BUDUA VREDNOST ANUITETA (FVAn)

Primer : / DETALJNO CE TE UCITI U INVESTICIONA ANALIZA Pretpostavimo da hoete da investirate 1 000$ godinje u toku tri godine (n=3) po kamatnoj stopi od i = 8%. Ovo e imati za rezultat buduu vrednost od (3 246 $) Poto se prva isplata vri na kraju prve godine, ona se usloava na dve godine. Druga isplata se usloava za godinu dana, a trea isplata stvara nultu kamatu, poto se isplata vri na kraju tree godine.

Ubacujui podatke u jednainu, primer za trogodinji anuitet dobija se:

FVAn a

1 in 1
i

FVA n 1000

1 0.08 3 1
0.08

3246 $

4. Metoda kapitalizacije dobiti

STOPA (FAKTOR) KAPITALIZACIJE

Stopa kapitalizacije se rauna na osnovu neto prihoda i vrednosti nepokretnosti (investicije). Stopa kapitalizacije (Overall Capitalization Rate, All Risks Yield) osim to se moe dobiti iz podataka sa trista, moe se i izraunati tehnikom raslanjivanja ukupne stope kapitalizacije na komponentu zajma i komponentu sopstvenih sredstava (band of investment techique) Zasniva se na injenici da veina investitora kupuje nepokretnosti na kredit. Equity ili sopstveni novac je 30%, a 70% finansira banka. M (kreditna konstanta ) x Rm = uee komponente pozajmljenih sredstava (1-M) x Re = uee sopstvenih sredstava

4. Metoda kapitalizacije dobiti

STOPA (FAKTOR) KAPITALIZACIJE

Stopa kapitalizacije = Ro = M x Rm + (1-M) x Re Re- stopa za sopstv.ulaganja - dravne obveznice ili hartije od vrednosti (14%) Primer: Od banke uzimamo kredit sa godinjom kamatom od 10% na 25godina. Periodina kamata je: 0.1/12 = 0.0083 ; broj isplata: 25 x 12 = 300 ; faktor kamate = 0.0083/(1-(1/(1+0.0083)^300) = 0.0091 moe se dobiti u banci Rm=12 x 0.0091 = 0.1092 Stopa Kapitalizacije = 0.1092 x 0.7 + 0.14 x 0.3 = 0.1164 = 11.64%

4. Metoda kapitalizacije dobiti

PROCENA VREDNOST NEPOKRETNOSTI NA OSNOVU PRIHODA

Primer: Investicija u nepokretnost koja ima neto godinji prihod od 140.000 eu. Banke daju kredit na 75% investicije po kamati od 9.5% godinje sa mesenom isplatom kamate, na period od 25 god. Stopa kapitalizacije na sopstveni kapital je 5.5%. Odrediti trinu vrednost nepokretnosti. Periodina kamata: 0.095/12 =0.0079; broj isplata: 25 x 12 =300; Faktor kamate: 0.0079/(1-(1/(1+0.0079)^300)) = 0.0087 Rm = 12 x 0.0087 = 0.1047 Stopa kapitalizacije: 0.25 x 0.055 + 0.75 x 0.1047 = 0.0923 =9.23% Trina vrednost: 140.000/0.0923 = 1.516.793 eu ili zaokrueno na: 1.500.000 eu
4. Metoda kapitalizacije dobiti

RIZIK
to je vei potencijalni rizik, vea je nagrada (profit) koji investitor oekuje. Kao i u bankarstvu i kod nepokretnosti vai pravilo: Mali rizik: Veliki razik: niska kamata visoka kamata.

Generalno stope prihoda su:

4. Metoda kapitalizacije dobiti

Pitanja za diskusiju