NEGOCIOS INMOBILIARIOS /

REAL ESTATE BUSINESS

Jugadores claves en el mercado de los bienes races

Key Players in the Real Estate Market
AO 12 - NMERO 70 $50 PESOS

Corporate services in real estate, Beyond expectations

El mercado inmobiliario industrial y la logstica

The Industrial Real Estate Market and Logistics

SU

SU ES S P ST TE EC AI N IA NA TI L BI BI DE LI LI TY D IS AD SU

Servicios corporativos en los bienes races, Ms all de las expectativas

REGULACIONES SUSTENTABLES

Normatividad Mexicana Aplicable al Desarrollo de

Edicacin Sustentable:
Estado, Necesidades, Desafos
en aguas tratadas ya sea que se descarguen o se reaprovechen. En materia de prevencin de riesgos hay normatividad que regula las condiciones de seguridad en las obras en construccin, la prevencin y el combate de accidentes, as como medidas preventivas para identicar y comunicar riesgos por sustancias qumicas, la prevencin de riesgos en trabajos elctricos, etc. En las Tablas 1, 2 y 3 se presentan algunas de las normas que son aplicables en la planeacin, diseo, construccin y operacin de edificacin. Estos listados no son exhaustivos, slo ejemplifican la disponibilidad en Mxico de algunas normas que deben (en algunos casos, pueden) aplicarse en la planeacin, diseo, construccin y operacin de edificios, y que pueden aprovecharse como lineamientos base para el desarrollo de edificacin sustentable. La Tabla 1 enlista las normas sobre manejo de energa- presenta normas aplicables a equipos y materiales y normas aplicables a sistemas. En proyectos de edificacin, para cumplir las normas relativas a equipos y materiales, basta con adquirir equipos y materiales que cumplan con la norma respectiva para lo cual slo hay que consultar sus especificaciones tcnicas u obtener certificados de los fabricantes en los que se muestre el

Mexican Regulation for Sustainable Building Development: Status, Needs and Challenges.

En Mxico no existe un reglamento o cdigo nacional que provea dentro de un marco legal prescripciones para el desarrollo de edicacin sustentable. Sin embargo, existe una serie de normas emitidas individualmente por diversas entidades, orientadas al ordenamiento de problemas especcos, as como algunas leyes, que pueden aplicarse, ayudar o servir como lineamientos base para guiar el desarrollo de edicacin sustentable. Entre los aspectos de edificacin sustentable ya cubiertos en las normas vigentes podemos contar los siguientes. En lo referente a energa, en cuanto a las edificaciones en su conjunto: la eficiencia energtica de las envolventes de edificios residenciales y no residenciales, de sistemas de alumbrado interior y exterior (no residencial); en cuanto a equipos: la eficiencia energtica de transformadores de distribucin, bombas, calderas, calentadores de agua, lmparas y equipos de aire acondicionado. Sobre el manejo eficiente del agua, estn cubiertos en las normas los temas de prevencin de la contaminacin de acuferos, la hermeticidad de redes de distribucin de agua potable y de redes de drenaje, los gastos mximos permisibles en muebles sanitarios, y los lmites mximos de contaminantes

ESTADO

producto en cuestin cumple o excede lo requerido por la norma de inters. En el caso de sistemas, las normas listadas incluyen procedimientos de clculo a seguir para determinar un parmetro de comportamiento del sistema y determinar si ste cumple o no las disposiciones de eficiencia energtica exigidas en la norma. La aplicacin de este grupo de normas bsicamente se requiere durante las etapas de diseo y adquisiciones de materiales. La Tabla 2 muestra normas sobre manejo de agua, presenta normas aplicables a muebles sanitarios y normas aplicables a sistemas de captaciones y descargas de aguas. Para cumplir las normas relativas a muebles sanitarios prcticamente basta con especificar (en la etapa de diseo) y adquirir (en la etapa de compras para construccin) elementos que cumplan la norma respectiva, siendo suficiente el consultar las especificaciones tcnicas de los productos en las que los fabricantes de los productos a comprar indiquen se cumple o excede lo requerido por la norma en cuestin. En el caso de sistemas de captaciones y descargas de aguas, el cumplimiento de las normas implica la realizacin de muestreos y pruebas en forma sistemtica y permanente (en la etapa de operacin de plantas de

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SUSTAINABLE REGULATIONS
tratamiento de aguas residuales) para garantizar que los lmites de contaminantes permitidos en las aguas tratadas no se rebasan; asimismo, el cumplimiento de las normas relativas a hermeticidad en tuberas y de prevencin de la contaminacin de acuferos subterrneos durante la construccin de pozos implica seguir procedimientos y ejecutar pruebas (en la etapa de construccin) para garantizar la no afectacin de los cuerpos de agua subterrnea. La Tabla 3 enlista algunas normas sobre prevencin de riesgos; en esta materia, las normas presentan una serie de prescripciones de lo que debe hacerse para identificar, eliminar o mitigar riesgos relativos a incendios y situaciones y tipos de trabajo en la etapa de construccin. Adicionalmente a las ya referidas, hay algunas otras normas referentes al manejo de residuos peligrosos, lmites de ruido proveniente de fuentes fijas, emisiones de vapores y compuestos orgnicos voltiles (VOCs), etc., que tambin pueden aplicarse como lineamientos bsicos en la planeacin de edificacin sustentable. Entre las ventajas colectivas de las normas abordadas se cuenta el que proveen una base inicial de normas tcnicas que solven-

EN MATERIA DE EDIFICACIN SUSTENTABLE CONTAR

CON UNA NORMATIVIDAD QUE REGULE LOS PROCESOS DE DISEO, CONSTRUCCIN Y OPERACIN DE EDIFICIOS DE BAJO NIVEL DE IMPACTO AMBIENTAL ES SLO UN PRIMER PASO.
tan problemas tcnicos especficos y sobre las que puede colocarse un reglamento aglutinante que las conjunte, las refiera y les d coherencia. Entre las desventajas de este grupo de normas puede sealarse que la mayor parte de stas fueron desarrolladas desde la ptica particular de la materia especfica que regulan (ahorro y aprovechamiento de agua o de energa, generacin de residuos, etc.) por lo que, no habiendo sido desarrolladas dentro del marco de un programa para normar e incentivar la edificacin sustentable, no son sinrgicas (en el sentido de que no estn referidas entre s) ni guardan relacin estrecha con la mayora de las otras normas aplicables a la regulacin de edificacin sustentable. Como consecuencia de los mltiples orgenes de las normas referidas, no existe una nica entidad nacional encargada de vigilar su cumplimiento y sancionar el incumplimiento. Asimismo, cada norma remite a rdenes de gobierno y dependencias en funcin de su origen: Semarnat (incluyendo Profepa, CNA), Sedesol, Sener, unidades verificadoras autorizadas (nicamente para verificar el cumplimiento de una norma en especfico), gobiernos estatales, municipales y locales (Distrito Federal). Producto nal de lo anterior es que no hay uniformidad ni una base comn para las sanciones: se remite para ello a lo dispuesto en leyes y sus reglamentos muy diversos (como la Ley General de Equilibrio Ecolgico y Proteccin al Ambiente LGEEPA -, Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, Ley de Aguas Nacionales, etc). En algunos casos, las normas no prevn sanciones a su incumplimiento.

Tabla 1. Normas ociales mexicanas en materia de energa, aplicables en edicacin

Norma / Rule Emisor / Entity Secretara de Energa (Ministery of Energy) Secretara de Energa Secretara de Energa (Sener) Secretara de Energa Secretara de Energa Aspecto Regulado / Regulated Matter Sanciones Establecidas en / Punishment Stated in: Vigilancia / Observation
ENERGA: EQUIPOS Y MATERIALES. ENERGY: EQUIPMENT AND MATERIALS

NOM-003-ENER-2000

Eficiencia trmica de calentadores de agua domsticos y comerciales (Thermal efficiency of commercial and domestic waterheaters) Eficiencia energtica en acondicionadores de aire tipo central (Energy efficiency of central type air conditioners) Eficiencia energtica de lmparas fluorescentes compactas (Energy efficiency of compact fluorescent lamps) Aislantes trmicos para edificaciones (Thermal insulation materials for buildings) Eficiencia energtica de lmparas uso general (Energy efficiency of general purpose lamps) Eficiencia energtica de sistemas de alumbrado en edificacin no residencial (Energy efficiency of non residential lighting systems) Eficiencia energtica de envolventes de edificios no residenciales (Energy efficiency of non residential building shells) Eficiencia energtica en aislamientos trmicos industriales (Energy efficiency of industrial thermical insulation materials) Eficiencia energtica en alumbrado exterior y vialidades (Energy efficiecy of external lighting systems) Eficiencia energtica de envolventes de edificios residenciales (Energy efficiency of residential buildings' shells)

---

Sener y Profeco Sener y Profeco Sener y Profeco Sener y Profeco Sener Profeco CONUEE

NOM-011-ENER-2006

--Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, Ley del Servicio Pblico de Energa Elctrica, otras* Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, otras* Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, otras*

NOM-017-ENER/SCFI2008 NOM-018-ENER-1997 NOM-028-ENER-2010

ENERGA: SISTEMAS. ENERGY: SYSTEMS

NOM-007-ENER-2004

Secretara de Energa Secretara de Energa Secretara de Energa Secretara de Energa

Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, Ley del Servicio Pblico de Energa Elctrica, otras* Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, Reglamento de Construccin vigente, otras* Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, otras* Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, Ley del Servicio Pblico de Energa Elctrica, otras* Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, Ley del Servicio Pblico de Energa Elctrica, otras*

Sener Sener unidades de verificacin Sener

NOM-008-ENER-2001

NOM-009-ENER-1995

NOM-013-ENER-2004

Sener CONUEE

NOM-020-ENER-2011

Secretara de Energa

Sener CONUEE

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REGULACIONES SUSTENTABLES
A grandes rasgos, estas son las normas con las que se cuenta actualmente en Mxico y que pueden aplicarse, junto con la legislacin vigente en materia de impacto ambiental, al desarrollo de edificacin sustentable. Revisado lo existente cabe preguntar, qu normas adicionales se requieren y, qu caractersticas deben tener, para completar un cuadro bsico de normas tcnicas pro-edificacin sustentable? cmo aprovechar al mximo las normas actuales? y municipios; que cuente con una entidad o mecanismo nico para garantizar su cumplimiento (podran ser unidades verificadoras acreditadas a nivel federal) y sanciones por incumplimiento bien establecidas, dando con todo ello certidumbre de que los proyectos de edificacin planeados con base en dicho reglamento razonable y fundadamente podrn denominarse sustentables. Entre las caractersticas tcnicas que un reglamento de edificacin sustentable para Mxico debera tener, se puede mencionar: a) cubrir integralmente los aspectos de diseo, construccin y operacin; b) obligar al empleo del anlisis del ciclo de vida de los principales elementos de la edificacin para contribuir a que se tomen decisiones orientadas hacia el cumplimiento de objetivos de desempeo en el largo plazo; c) proveer un ndice global de desempeo esperado que muestre el comportamiento global y obligue la superacin de estndares mnimos de diseo; d) proveer mtricas de evaluacin del desempeo operativo real; e) en su fase inicial, los criterios de desempeo sustentable deben incluir por lo menos: consumo total de energa, consumo de agua, emisiones totales de bixido de carbono por la operacin de equipamiento del edificio. Normas adicionales Entre los aspectos especficos aplicables al desarrollo de edificacin sustentable pendientes de normar se considera lo siguiente. Seleccin de sitios. Se requiere una norma que puntualice restricciones al uso de suelo dedicado a actividades agrcolas, reas forestales, manglares y reas con flora y fauna ya protegidas o amenazadas, etc. Una norma sobre seleccin de sitios debe favorecer el aprovechamiento de reas previamente impactadas, con alta disponibilidad de infraestructura y servicios, desalentando el crecimiento urbano disperso y desordenado. Energa. En materia de energa sera conveniente contar con normas que regulen, para los diferentes usos de las edificaciones (habitacional, industrial, comercial y oficinas, hotelera, hospitales y cuidado de la salud, etc.), la potencia elctrica total ins-

Un reglamento nacional de edicacin sustentable Es claro que en Mxico se necesita una norma o reglamento de edificacin sustentable que aporte los elementos prescriptivos que se necesiten para regular el desarrollo de edificacin sustentable; que aglutine y d coherencia a las normas aisladas con que ya se cuenta, referencindolas y apoyndose en ellas para solventar a profundidad las cuestiones tcnicas; que tenga carcter nacional y sea aceptado por todos los estados

NECESIDADES

Tabla 2. Normas ociales mexicanas en materia de manejo de agua, aplicables en edicacin

Norma / Rule Emisor / Entity Aspecto Regulado / Regulated Matter Sanciones Establecidas en / Punishment Stated in: Ley de Aguas Nacionales, Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, otras* Ley de Aguas Nacionales, Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, otras* Vigilancia / Observation:
AGUA: MUEBLES SANITARIOS Y OTROS EQUIPOS. WATER: SANITARY FIXTURES AND EQUIPMENT

NOM-008CNA-1998 NOM-009CNA-2001

Semarnat

Gastos mnimo y mximo en regaderas para aseo corporal (Minimum and maximum water flow for showers) Especificaciones y mtodos de prueba en inodoros sanitarios (Specs and testing methods for toilets)

Semarnat CNA CNA

Semarnat

AGUA: REGULACIN DE CAPTACIONES Y DESCARGAS. WATER: UP TAKING AND DISCHARGING REGULATIONS

NOM-001SEMARNAT-1996

Semarnat

Contaminantes mximos en aguas descargadas a aguas y bienes nacionales (Maximum levels of pollutants in water discharged to water bodies and national water flows) Contaminantes mximos en aguas descargadas a sistemas de alcantarillado urbano o municipal (Maximum levels of pollutants in water discharged to sanitary drainage) Contaminantes mximos en aguas residuales tratadas que se reutilicen en servicios al pblico (Maximum levels of pollutants in reused treated water) Contaminantes mximos en lodos y bioslidos para aprovechamiento y disposicin final (Maximum level of pollutants in muds and biosolids for final destination) Requisitos para construccin de pozos de extraccin de agua para prevenir la contaminacin de los acuferos (Requirements for constructing water wells in order to prevent underground water pollution) Caractersticas y especificaciones de agua y obras para infiltrar agua pluvial y superficial en acuferos subterrneos (Characteristics and specs of water and works for injecting rainwater to underground water bodies) Especificaciones de hermeticidad en redes de agua potable (Specifications on drinkable water pipelines' tightness) Especificaciones de hermeticidad en sistemas de alcantarillado sanitario (Specifications on sanitary drainage pipelines' tightness)
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Ley de Aguas Nacionales, LGEEPA, Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, otras* LGEEPA y otras *

Semarnat, CNA, Marina

NOM-002SEMARNAT-1996

Semarnat

Autoridades locales Semarnat, CNA, Secretara de Salud Profepa, unidades de verificacin

NOM-003SEMARNAT-1997

Semarnat

LGEEPA, Ley General de Salud y otras *

NOM-004SEMARNAT-2002

Semarnat

NOM-003CNA-1996

Semarnat

Ley de Aguas Nacionales, Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, otras* Ley de Aguas Nacionales, LGEEPA, Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, otras* Ley de Aguas Nacionales, Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, otras* Ley de Aguas Nacionales, Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, otras*

CNA

NOM-015CNA-2007

Semarnat

CNA unidades de verificacin

NOM-013CNA-2000 NOM-001CNA-1995

Semarnat Semarnat - CNA

CNA

CNA

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REGULACIONES SUSTENTABLES

Tabla 3. Normas ociales mexicanas en materia de prevencin de riesgos, aplicables en edicacin

Norma / Rule Emisor / Entity Aspecto Regulado / Regulated Matter Sanciones Establecidas en / Punishment Stated in: Vigilancia / Observation:

PREVENCIN, MITIGACIN Y ELIMINACIN DE RIESGOS. RISKS PREVENTION, ATTENUATION AND ELIMINATION NOM-031-STyPS-2011 NOM-002-STyPS-2000 STyPS STyPS Condiciones de seguridad y salud en obras en construccin (Safety and health conditions in building works) Prevencin, proteccin y combate de incendios (Fire prevention, protection and fighting) Identificacin y comunicacin de peligros por sustancias qumicas (Identification and communication of risks caused by chemical substances) actualmente, los resolutivos de impacto ambiental se refieren a normas concebidas para fuentes fijas (industriales). Calidad del aire interior. Falta regular la provisin de calidad del aire interior planteado en trminos de concentracin de CO2, CO, sustancias txicas, etc. Impactos al entorno. Se requiere regular aspectos tales como la accesibilidad y habitabilidad (slo estn parcialmente cubiertos en algunos reglamentos de construccin), nivel de invasin y alteracin del espacio urbano (derecho al sol, afectaciones a construcciones vecinas, generacin de impactos viales y urbanos), etc. Programas de desarrollo Ms all de la normatividad se requiere un programa nacional de edificacin sustentable que de forma integral: t Concrete la generacin de conocimiento tcnico sobre el cual: a) revisar la normatividad actual en materia de edificacin sustentable y fundamentar la futura; b) desarrollar herramientas de certificacin de edificios verdes t Transforme el mercado inmobiliario dirigindolo hacia prctica de la edificacin sustentable como estndar y no como excepcin t Masifique la sustentabilidad en la edificacin por medio de normatividad aplicable a todo tipo de proyectos, en toda la nacin, y por medio de la difusin del conocimiento para alcanzar tambin a los proyectos de construccin no regulados (autoconstruccin) t Evale objetivamente los resultados, beneficios y costos de la normatividad desarrollada t Cree procesos de mejora continua de la normatividad, de las certificaciones, de los programas de incentivacin y de todas las herramientas de implementacin de la edificacin sustentable de que se disponga. STyPS - Unidades de verificacin STyPS STyPS - Unidades de verificacin

NOM-018-STyPS-2000

STyPS

talada por unidad de rea construida. Asimismo, podra estudiarse la posibilidad de contar con restricciones a la potencia elctrica instalada por uso, particularmente en las aplicaciones que ms energa requieren: aire acondicionado e iluminacin. Agua. En cuanto a manejo del agua, podra contarse con una norma que aglutinase todos muebles sanitarios y aplicaciones ms comunes: inodoros, mingitorios, llaves en lavabos, fregaderos, lavaderos, duchas, alimentaciones a mquinas lavaplatos, lavadoras, etc., y en la que se establecieran los gastos mnimos y mximos ms estrictos que sean tcnicamente factibles y los dispositivos ahorradores de agua que deban aplicarse. Residuos. En materia de residuos, los ordenamientos existentes se orientan a residuos peligrosos. Se requiere contar con una norma que regule, fomentando el mejor uso, la generacin y disposicin de residuos de construccin, indique los materiales sujetos de reciclaje y re-uso y establezca disposiciones sobre el mejor uso para materiales producto de excavacin. Emisiones. Sobre las emisiones se requiere una norma que establezca lmites mximos permisibles de ruido para horarios diurnos y nocturnos emitidos por vehculos, maquinaria y actividades de construccin:

miento de la normatividad b) Identicar las necesidades ms apremiantes de normatividad faltante y cuya solucin tenga un impacto benco mayor c) Activar un programa maestro promotor con alcance nacional, amplio e incluyente, que agrupe a los diferentes actores para dirigir su sapiencia tcnica hacia la creacin de normatividad progresista en materia de edificacin sustentable (preferentemente en forma de un reglamento nacional) d) Actualizar la normatividad actual y desarrollar la subsecuente con base en criterios de desempeo, esto es, las normas deben dirigir los diseos para que los edificios cumplan los criterios de desempeo deseado en trminos de consumo de agua y energa, cantidad de emisiones, impacto en huella de carbono, etc. Dichos criterios deben actualizarse y hacerse gradualmente ms estrictos para promover la mejora continua del desempeo del parque inmobiliario.

AUNADO A LA
NORMATIVIDAD SE REQUIERE CONTAR CON PROGRAMAS DE CERTIFICACIN PROPIOS, ADECUADOS A LA REALIDAD NACIONAL, CAPACES DE IMPULSAR EL DESARROLLO DE HERRAMIENTAS PARA CONSTRUIR EDIFICACIN MS SUSTENTABLE.
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Entre los desafos actuales en materia de normatividad sobre edificacin sustentable en Mxico se identifican los siguientes. a) Promover el conocimiento, la difusin y la aplicacin de la normatividad vigente entre quienes desarrollan edificacin, esto es, generar una cultura de cumpli-

DESAFOS

En materia de edicacin sustentable contar con una normatividad que regule los procesos de diseo, construccin y operacin de edicios de bajo nivel de impacto ambiental es slo un primer paso. Aunado a la normatividad se requiere contar con programas de certicacin propios, adecuados a la realidad nacional, capaces de impulsar el desarrollo de herramientas para construir edicacin ms sustentable, as como programas especcos dirigidos a mejorar reas clave como eciencia energtica, uso ptimo del agua, minimizacin de emisiones de bixido de carbono, etc. Slo si se generan bases slidas en estos aspectos se podr avanzar consistentemente hacia el desarrollo de construccin regenerativa, edicacin viviente y otras etapas subsecuentes en el camino hacia edicacin plenamente sustentable. La normatividad con que se cuenta actualmente provee una base inicial cuyo potencial podra elevarse por medio de una norma o reglamento nacional de edificacin sustentable que conjunte y estructure las normas existentes, d lugar a normas complementarias que an se requieren, y provea una forma coherente y sencilla de planear, disear y construir edificacin sustentable.

COMENTARIOS FINALES

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REGULACIONES SUSTENTABLES Status

Mexico has no national regulation or code that provides a framework within legal requirements for the development of green building. However, there is a number of standards issued individually by various entities, aimed at management of specific problems and some laws that may apply, help or serve as basic guidelines to guide the development of green building. Among the green building aspects already covered by current regulations we have the following. Regarding energy, in terms of buildings as a whole we have: the energy efficiency of the envelopes of residential and nonresidential buildings, internal and external lighting systems (non-residential), and in terms of equipment: the energy efficiency of distribution transformers, pumps, boilers, water heaters, lamps and air conditioning. On efficient water management, the rules include the prevention of aquifers pollution, the tightness of distribution networks for drinking water and drainage pipelines, the maximum allowable water flow in bathroom furniture, and maximum contaminants in treated water either discharged or reused. In terms of prevention of risks, there are regulations governing safety in construction sites, prevention and combating accidents as well as preventive measures to identify and communicate risks from chemicals, risks in electrical work, etc. Tables 1, 2 and 3 show some of the rules that apply in the planning, design, construction and operation of buildings. These lists are not exhaustive, they only exemplify the availability of certain rules in Mexico which must (in some cases can) be applied at these stages, and that can be used as a basis for developing guidelines for green building. Table 1 lists energy management standards, provides standards for equipment and materials and standards for systems. In building projects, to meet the standards for equipment and materials, one should just purchase equipment and materials that meet the relevant standard when consulting their technical specifications or obtain certificates from the manufacturers depending on the requirements of the rule of interest. In the case of systems, the listed standards include calculation procedures to follow to determine a parameter of system behavior and determine whether it is complying with the required energy efficiency provisions in the rule. The application of this set of rules is basically required during the design stages and procurement of materials. Table 2 shows water management standards, has standards for bathroom fixtures and systems standards for water uptake and discharges. To meet the standards for bathroom fixtures is sufficient to specify (in the design stage) and purchase (at the stage of procurement for construction) items that meet the relevant standard. It is sufficient to consult the technical specifications in which manufacturers suggest products that meet or exceed what is required by the rule in question. In the case of systems of water up taking and discharging, the compliance involves conducting sampling and testing in a systematic and permanent way at the stage of waste water treatment plant operation to ensure that

IN GREEN BUILDING, HAVING NORMS THAT REGULATE THE DESIGN, CONSTRUCTION AND OPERATION OF
BUILDINGS WITH LOW ENVIRONMENTAL IMPACT IS ONLY A FIRST STEP.
the limits of allowed contaminants in treated water are not exceeded. Also compliance with the rules for sealing pipes and prevention of pollution of underground aquifers during well construction involves following procedures and run tests in the construction phase to ensure non-involvement of bodies of groundwater. Table 3 lists some rules on risk prevention in this area. Rules have a number of prescriptions of what should be done to identify, eliminate or mitigate risks related to fires, situations, and types of work in the construction phase. In addition to those already mentioned, there are some other rules relating to hazardous waste management, noise limits from stationary sources, emissions of fumes and volatile organic compounds (VOCs), which can also be applied as basic guidelines in planning green building. Among the collective benefits of addressed standards are that they provide a baseline of standards and minimum thresholds that solve specific problems and can be placed on a binding regulation that conjuncts, refers to them and gives them coherence. Among disadvantages of this group of standards can be noted that most of these were developed from the particular perspective of the specific matter that they regulate (savings and use of water or energy, waste, etc..) so that, not having been developed within the framework of a program to regulate and encourage green building, there are not synergistic (in the sense that they do not refer to each other) and hold no close relationship to most other rules applicable to the regulation of green building. As a result of the multiple origins of the rules covering there is no single national entity to monitor compliance and punish noncompliance. Also, each rule refers to levels of government and agencies according to their origin: SEMARNAT (including Profepa, CNA), Sedesol, Sener, authorized verifying units (only to verify compliance with a specific standard), state governments, municipal and local (Mexico City). Final product of this is that there is no uniformity or a common basis for sanctions: it refers to the provisions of laws and regulations (as the General Law of Ecological Equilibrium and Environmental Protection - LGEEPA - Federal Law on Metrology and Standardization, National Water Law, etc). In some cases, the rules do not provide sanctions for noncompliance. Broadly speaking, these are the rules which exist currently in Mexico and can be implemented, along with the current legislation on environmental impact, to development of green buildings. Now the question arises, what additional rules are needed and what features should they have to complete a basic list of pro-green building standards? How to maximize the current rules?

Needs

1) A national green building regulation

It is clear that Mexico needs a national green building code that provides prescriptive elements that are needed to regulate the development of green building, bringing together and giving coherence to the isolated standards already available, relying on them and referencing them to address in depth the technical issues, that has national presence and is accepted by all states and municipalities, that has a single entity or mechanism to ensure compliance (verifying units could be accredited at the federal level) and well-established penalties for noncompliance, all this giving certainty that the planned building projects based and justified on this regulation may be called sustainable. Among the technical features that a green building code for Mexico should have, there are: a) fully cover aspects of design, construction and operation; b) require the development of a life cycle analysis of the main elements of the building to help ensure that decisions are oriented toward meeting performance targets in the long term; c) provide an overall expected performance that shows the overall behavior and forces overcoming minimum thresholds; d) provide metrics for assessing the actual operating performance; e) in its initial phase, sustainable performance criteria must include at least: total energy consumption, water consumption, and total emissions of carbon dioxide from the operation of building equipment.

2) Additional rules

Specific aspects applicable to the development of green building should be considered. Site selection. It requires a standard that stipulates restrictions on the use of land dedicated to agriculture, forest areas, mangroves and wildlife areas already protected or endangered, and so on. A standard site selection should favor the use of previously impacted areas with high availability of infrastructure and services, discouraging messy urban sprawl. Energy. In energy would be desirable to regulate standards for the various uses of buildings (residential, industrial, commercial and offices, hotels, hospitals and health care, etc.), total installed electric power per unit of built area. It also could be considered to have restrictions on the installed electric power for use, particularly in applications that require more energy: air conditioning and lighting. Water. Regarding water management, a standard that would bring together all bathroom fixtures and common applications is required: toilets, urinals, faucets in sinks, laundries, showers, dishwashers, feedings to wash-

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ing machines, etc. The standard should set out the minimum and maximum uses that are more stringent and technically feasible as well as the water-saving devices to be implemented. Waste. In terms of waste, existing arrangements are aimed at hazardous waste. It is required to have a rule governing, promoting better use, waste generation and disposal of building materials, that indicates recycling and reuse materials, and that makes provision about the best use of materials produced by excavation. Emissions. Emissions standard is required to establish maximum permissible levels of noise for daytime and nighttime emitted by vehicles, machinery and construction activities: currently, the resolutions of environmental impact are relating to rules designed for stationary sources (industrial). Indoor air quality. There is lack of regulation on the provision of indoor air quality posed in terms of concentration of CO2, CO, and toxic substances. Impacts to the environment. It requires regulate issues such as accessibility and livability (only partially covered by some building codes), level of invasion and alteration of urban space (right to the sun, damages to neighboring buildings, generation and urban trafc impacts, etc.).

3) Development programs

Beyond the regulations a national green building program is required that comprehensively: t Concretes technical knowledge generation on which: a) reviews the current regulations regarding green building and supports the future; b) develops tools for green building certification t Transforms the housing market, aiming for practical green building as a standard and not the exception t Increases adoption in building sustainability through regulations applicable to all types of projects nationwide, and through the dissemination of knowledge to achieve also sustainability in the unregulated construction projects (self-construct) t Evaluates objectively the results, benefits and costs of regulations developed t Creates continuous improvement of regulations, certifications, incentive programs and all the tools to implement sustainable building available.

Challenges

Among the current challenges in the field of green building regulations in Mexico some are identified as follows. a) To promote awareness, dissemination and application of current regulations between developers, that is, a culture of regulatory compliance b) Identify the most pressing needs of missing

regulations and those solutions that have a greater beneficial impact c) Activate a master program for promoting at the national level, comprehensive and inclusive, bringing together different actors to direct their technical wisdom toward creating liberal regulations regarding green building (preferably in the form of a national code or regulation) d) Update the current regulations and the subsequent development based on performance criteria, that is, the rules should be directed to design buildings that meet desired performance criteria in terms of energy and water consumption, amount of emissions, impact in carbon footprint, etc. These criteria should be updated and become gradually more stringent to promote continuous improvement in the performance of buildings.

Concluding Remarks

In green building, having norms that regulate

the design, construction and operation of buildings with low environmental impact is only a first step. In addition to the regulations is required to have our own certification programs, appropriate to national circumstances, able to drive the development of tools to build more sustainable buildings, and specific programs aimed at improving key areas such as energy efficiency, optimal use of water, minimizing carbon dioxide emissions, etc. Only if you generate a solid foundation in these areas we can move consistently towards the development of regenerative construction, building and other subsequent stages living on the road to fully sustainable building. The regulations that exist currently provide an initial base whose potential could be raised through a national code or regulation that conjuncts green building and structures existing rules, leading to additional rules that are still required, and may provide a consistent way to easily plan, design and construct green buildings.

IN ADDITION TO THE REGULATIONS IS REQUIRED TO HAVE OUR OWN CERTIFICATION PROGRAMS, APPROPRIATE TO NATIONAL CIRCUMSTANCES, ABLE TO DRIVE THE DEVELOPMENT OF TOOLS TO BUILD MORE SUSTAINABLE BUILDINGS.
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