UNIVERSIDADE TCNICA DE LISBOA INSTITUTO SUPERIOR DE ECONOMIA E GESTO MESTRADO EM GESTO E AVALIAO IMOBILIRIA DISSERTAO

OBTENO DE UMA FRMULA PRTICA QUE ESTABELEA UMA RELAO ENTRE A PERCENTAGEM DO VALOR DO TERRENO E O VALOR DE VENDA DA HABITAO

Paulo Alexandre Henriques Fernandes Martins Assuno

Orientao: Professor Doutor Amaro Naves Laia Professor Doutor Joo Manuel Andrade e Silva

Jri: Presidente: Professor Doutor Joo Carvalho das Neves Vogais: Professor Doutor Joaquim Montezuma de Carvalho Professor Doutor Amaro Naves Laia Professor Doutor Joo Manuel Andrade e Silva

19 de Dezembro de 2011

Obteno de um frmula prtica que estabelea uma relao entre a percentagem do Valor do Terreno e o Valor de Venda da Habitao Paulo Alexandre Henriques Fernandes Martins Assuno Mestrado em: Gesto e Avaliao Imobiliria Orientadores: Professor Doutor Amaro Naves Laia Professor Doutor Joo Manuel Andrade e Silva

Resumo A presente dissertao teve como principal objectivo, determinar qual a percentagem que o Valor do Terreno tem no Valor de Venda de Habitao e estabelecer uma relao entre estes dois valores. A metodologia utilizada seguiu as seguintes fases: argumentos tericos para definio do Valor de Venda e a coerncia estratgica deste valor com o Custo de Construo a utilizar; definio dos Custos de Construo de Edifcios de Habitao; desenvolvimento de um programa informtico, com base no Mtodo Residual, com recurso aos Fluxos de Caixa, que permite calcular o Valor do Terreno; estimao de um Modelo de Regresso Linear de previso para os valores do terreno. Obteve-se uma estimativa dos Custos de Construo por rea Bruta de Construo, acima e abaixo do solo, para 4 gamas definidas, com Valores de Venda diferenciados e concluiu-se, posteriormente, que a percentagem que o Custo de Construo tem no Valor de Venda diminui, medida que o Valor de Venda aumenta. Utilizando o programa informtico desenvolvido para avaliao, foi possvel obter Valores de Terreno e concluir que a percentagem que este valor tem no Valor de Venda de Habitao, aumenta medida que este aumenta. Ou seja, tem um comportamento inverso ao Valor Relativo dos Custos da Construo. Por fim, foi estimado um Modelo de Regresso Linear de previso, em que se estabeleceu uma relao entre a percentagem do valor do terreno e o valor de venda, e consequentemente, obteve-se uma frmula prtica, que permite estimar, de uma forma aproximada, o Valor relativo e absoluto do Terreno, a partir do Valor de Venda de Habitao.

Palavras-chave: Valor do Terreno; Percentagem; Relao; Valor de Venda de Habitao; e Custos de Construo de Habitao.

Obtain a practical formula that establishes a relation between the percentage of the land value and the sale value of Housing Paulo Alexandre Henriques Fernandes Martins Assuno Master in: Gesto e Avaliao Imobiliria Advisors: Professor Doutor Amaro Naves Laia Professor Doutor Joo Manuel Andrade e Silva

Abstract

This dissertation's main purpose was to determine the percentage that the value of the land has in the Sale value of Housing and establish a relation between these two values. The methodology followed these phases: theoretical arguments for defining the sale value and the strategy of this value consistent with the Construction Cost to be used; definition of the Housing Construction Costs; development of a computer program based on the method residual, using the cash flow, which allows to calculate the land value; estimation of a Linear Regression Model prediction for the land value. It was obtained an estimate of construction cost by construction area above and below ground, for four ranges defined, with different sale values and found later that the percentage that the value of Construction Cost has in the sale value of housing decreases as the sale value of housing increases. Using the computer program developed for real estate appraisal, it was possible to obtain Land values and conclude that the percentage that this value is in Sale value of Housing increases as the sale value of Housing, also, increases. That is, has an inverse of the Relative Value of Construction Cost. Finally, it was estimated an linear regression model prediction, which established a relation between the percentage of the land value and the sale value, and consequently obtained a practical formula that estimates of an approximate form, the relative and absolute land value, from the sale of housing value.

Keywords: Land Value; Percentage; Relation; Sale Value of Housing; and Housing Construction Costs.

AGRADECIMENTOS E COMENTRIO PESSOAL

Gostaria de agradecer, em primeiro lugar minha famlia, minha mulher, Ana Assuno, e aos meus filhos, Carolina Assuno e Diogo Assuno, que sempre me apoiaram e tiveram pacincia comigo pelo tempo que no lhes pude dedicar para poder elaborar esta Dissertao. Agradeo igualmente aos meus Pais, Benilde Costa e Luciano Assuno, que me educaram e contribuiram para a minha formao, que me permitiu poder elaborar esta Dissertao. Agradeo tambm s pessoas que tambm colaboraram, de uma forma indirecta, na elaborao desta Dissertao, nomeadamente ao Eng. Joo Marques e Eng. Carlos Carvalho da empresa Somague e Dr. Filipa Won da empresa Remax, bem como aos meus Orientadores nesta Dissertao, o Prof. Amaro Laia e o Prof. Joo Andrade e Silva.

Numa palestra dada por Bill Gates, numa escola, ele falou apenas 5 minutos e referiu 11 regras importantes que as pessoas devem seguir no mundo em que vivemos. Eu gostei particularmente da 2. regra: O mundo no se preocupa com a tua auto-estima. O mundo espera que faas alguma coisa til por ele, ANTES de te sentires bem contigo prprio. Espero, com esta Dissertao contribuir e ter feito algo de til para o mundo, por mais pequeno que seja, para DEPOIS me poder sentir bem comigo prprio.

NDICE
1 INTRODUO ............................................................................................................................. 7 1.1 - Nota Introdutria ............................................................................................................... 7 1.2 Tema.................................................................................................................................. 7 1.3 Enquadramento do Tema na Sociedade e Economia Actual ............................................ 8 1.4 Objectivos pretendidos ...................................................................................................... 9 1.5 Metodologia utilizada ....................................................................................................... 9

2 - REVISO DA LITERATURA ................................................................................................... 10 2.1 - Preos da Terra e da Habitao ...................................................................................... 10 2.2 Mtodo Residual para Avaliao de Terrenos, destinados a promoo imobiliria de Habitao ....................................................................................................................... 11 2.2.1 Mtodo Residual Esttico .................................................................................. 11 2.2.2 Mtodo Residual, com recurso aos Fluxos de Caixa ......................................... 13 2.2.3 Presumvel Valor de Transaco........................................................................ 14 2.3 Marketing Estratgico e a escolha de um preo com coerncia estratgica: interna e externa (preo vs custo do produto) ............................................................................ 14 3 METODOLOGIA DE TRABALHO ........................................................................................... 15 3.1 Valor de Venda e a coerncia estratgica do Preo com o Custo do Produto ................ 15 3.1.1 Consideraes sobre o Custo de Construo e o Valor de Venda a utilizar para efeitos de avaliaes imobilirias e as suas implicaes no Valor do Terreno .............................................................................................................. 16 3.2 Custos de Construo de Edifcios de Habitao ............................................................ 16 3.3 Desenvolvimento de um programa informtico, elaborado no Excel, com base no Mtodo Residual, com recurso aos Fluxos de Caixa, que permite calcular o Valor do Terreno ..................................................................................................................... 21 3.4 Determinao da percentagem que o Valor do Terreno tem no Valor de Venda final e Obteno de uma frmula prtica que relacione estes dois valores ........................... 29 4 APRESENTAO DE RESULTADOS .................................................................................... 36 4.1 Resultados obtidos para os Custos de Construo de Edifcios de Habitao ................ 36 4.2 Resultado obtido para o Valor do Terreno, atravs do programa informtico de avaliao......................................................................................................................... 38 5

4.3 Resultados obtidos atravs do Modelo estimado de previso ......................................... 39 5 CONCLUSES ........................................................................................................................... 40 6 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ......................................................................................... 42 7 ANEXOS ..................................................................................................................................... 44 ANEXO I - Tabelas com a Estrutura dos Custos de Construo de Habitao, para as gamas definidas e para Construo acima e abaixo do solo ............................................... 44 I. A) - Estrutura dos Custos de Construo de Habitao, acima do solo - gama mdia baixa ... 45 I. B) - Estrutura dos Custos de Construo de Habitao, acima do solo - gama mdia ............ 46 I. C) - Estrutura dos Custos de Construo de Habitao, acima do solo - gama mdia alta ..... 47 I. D) - Estrutura dos Custos de Construo de Habitao, acima do solo - gama alta ................. 48 I. E) - Estrutura dos Custos de Construo de Habitao, abaixo do solo - gama mdia baixa .. 49 I. F) - Estrutura dos Custos de Construo de Habitao, abaixo do solo - gama mdia ........... 50 I. G) - Estrutura dos Custos de Construo de Habitao, abaixo do solo - gama mdia alta .... 51 I. H) - Estrutura dos Custos de Construo de Habitao, abaixo do solo - gama alta................ 52

ANEXO II - Folhas que constituem o programa informtico, elaborado no Excel, com base no Mtodo Residual, com recurso aos Fluxos de Caixa, que permite calcular o Valor do Terreno ................................................................................................... 53 II. A) - Quadro de Pressupostos ................................................................................................. 54 II. B) - Mapa com os Valores de Venda Estimativa das receitas e Plano de recebimentos previsto .......................................................................................................................... 55 II. C) - Mapa dos Custos de Construo ..................................................................................... 56 II. D) - Mapa com a estimativa de todos os Custos da promoo imobiliria ........................... 57 II. E) - Mapa com as percentagens de distribuio de todos os Custos da promoo imobiliria ................................................................................................................... 58 II. F) - Mapa de Fluxos de Caixa ................................................................................................ 59 II. G) - Quadro Resumo .............................................................................................................. 60

1 - INTRODUO 1.1 - Nota Introdutria

Este trabalho foi desenvolvido no mbito da dissertao do Mestrado em Gesto e Avaliao Imobiliria do Instituto Superior de Economia e Gesto, da Universidade Tcnica e Lisboa. Na minha opinio, as dissertaes devem ser desenvolvidas com base em conhecimentos cientficos em ambiente acadmico, com o objectivo de servir o mundo empresarial, onde se correm os riscos de investimento. Por conseguinte, as universidades devem ser postas ao servio da economia e da sociedade, contribuindo na investigao de novos caminhos para os colocar ao dispor das empresas.

Neste sentido, com esta dissertao tem-se como principal objectivo dar um contributo positivo ao mundo empresarial e sociedade em geral, e tentar que o trabalho percorra um caminho recto e que termine a alguma distncia do ponto de partida, evitando andar s voltas, para que no dia de amanh estejamos um pouco mais frente, do que no dia de hoje, e as empresas e as pessoas, benefeciem desse novo conhecimento. No se pretende com esta dissertao dar a volta ao mundo ou dar-lhe um cariz, iminentemente, terico e muito abrangente, antes fazer algo o mais original possvel e centrado no essencial do tema a desenvolver. Espera-se que seja um contributo para as empresas produzirem um trabalho mais transparente, e sobretudo mais clere, o que nos dias de hoje fundamental. 1.2 Tema

Numa avaliao imobiliria, pretende-se determinar a percetagem que o valor do terreno tem no Valor de Venda da Habitao, bem como obter uma frmula prtica que relacione estes dois valores. Consequentemente, pretende-se obter uma frmula que estime, de uma forma aproximada, o Valor do Terreno, a partir do Valor de Venda da Habitao.

Este tema, ao nvel das empresas de avaliao imobiliria corrente, ou seja existe a percepo que a percentagem do valor do terreno varia com o valor de venda, mas no se conhecem trabalhos ou estudos sobre este tema, apenas se tem essa percepo pela experincia de avaliaes realizadas. Noutros sectores, por exemplo a nvel contabilstico e fiscal, o valor utilizado de 25%, neste caso uma constante. No entanto, e de uma forma emprica relativamente fcil de percepcionar que, efectivamente, a percentagem do valor do terreno (o peso que o Valor do Terreno tem no Valor de Venda final da Habitao) aumenta com o Valor de Venda da Habitao. Vejamos o seguinte 7

exemplo, uma moradia construda numa zona nobre, com um determinado custo de construo, em frente ao mar poder ser vendida por um preo muito superior ao de uma outra moradia com uma qualidade um pouco inferior, com um custo de construo um pouco menor, mas se esta for construda num terreno interior, sem boa localizao. Ou seja, o que explica a diferena substancial do Valor de Venda destas duas moradias so as suas localizaes, j que os Custos da Construo so diferentes, mas no substanciais na determinao do Valor de Venda. Considerando, ainda, que a Margem relativa do promotor idntica nos dois casos, evidente que no caso da moradia com o preo mais elevado a percentagem que o Valor do Terreno tem, no valor de venda final, maior. 1.3 Enquadramento do Tema na Sociedade e Economia Actual

Na economia actual, um dos pontos mais importantes, tem precisamente a ver com a transparncia e com a verdade dos nmeros. Neste domnio, ganha particular relevncia o tema da Avaliao dos Activos imobilirios pelo seu real valor, que corresponde ao seu valor de mercado. Tal como se verificou na crise econmica mundial que eclodiu em 2008 e ainda se alastra aos nossos dias, o principal problema, foi os bancos e as empresas terem nos seus balanos Activos imobilirios muito sobrevalorizados, que no correspondiam ao seu real valor, mas que proliferavam em muitos balanos aos olhos de toda gente. O problema que isso no era vislumbrado e detectado pela grande maioria por falta de conhecimentos sobre o tema e quando se tomou conta da realidade, estalou a crise, e o registo das imparidades dos activos imoblirios comearam em catadupa, obrigando bancos e empresas a reconhecerem os prejuzos e a registar os activos no seu real valor.

Pretende-se com esta dissertao, dar um contributo neste domnio, numa tentativa de aumentar a transparncia dos balanos aos olhos de quem os v, ou seja, no caso concreto, dotar as pessoas que olham para o valor dos activos imobilirios dos balanos, com uma ferramenta, de modo a que possam aferir o seu verdadeiro valor, uma ferramenta, como se de uns culos se tratasse para melhor poder discernir a realidade dos nmeros, neste caso concreto para se poderem certificar do real valor dos activos. A ferramenta que facilitaria esse trabalho, seria uma frmula expedita e prtica de obter o valor aproximado do activo imoblirio.

O recurso a esta frmula no ser indicado para obter com rigor o valor de activos imobilirios, apenas e s, uma formla expedita e prtica para avaliar terrenos para habitao de uma forma aproximada, e que estabelece uma relao entre um valor de conhecimento geral (o valor de mercado da habitao), valor este que se pode obter com relativa facilidade no mercado, relacionando-o atravs da frmula, de modo a obter outro valor, o valor do terreno, cujo valor de 8

mercado muito difcil de obter, em virtude de existir pouca informao disponvel relativa a valores de venda para este tipo de activos imobilirios e, ainda, pelo facto das transaces destes activos serem escassas. 1.4 Objectivos pretendidos

Para realizar avaliaes de terrenos para promoo imobiliria, poder-se-o utilizar dois mtodos, o mtodo comparativo de mercado ou o mtodo residual. Em virtude de haver poucas transaces de terrenos e a informao relativa a valores de venda ser de difcil acesso, por no estar disponvel, usualmente e tradicionalmente o mtodo utilizado para avaliar este tipo de terrenos o mtodo residual, o qual ser objecto de explicao detalhada mais adiante. Inicialmente, no mbito desta dissertao, tentaram obter-se valores de venda de terrenos, no entanto a informao obtida foi muito escassa, pelo que o mbito desta dissertao ficou circunscrito ao mtodo residual.

O principal Objectivo determinar qual a percentagem que o valor do terreno tem no Valor de Venda final e estabelecer uma relao entre o Valor do Terreno e o Presumvel Valor de Transaco do Produto acabado a construir no terreno, restringindo o trabalho a Terrenos para Construo de Habitao. Vai-se trabalhar no sentido de obter uma frmula que estabelea uma relao linear entre o valor do terreno, mais precisamente a percentagem que o valor do terreno tem no Presumvel Valor de Transaco do produto final obtido. No fundo, o que se pretende nesta dissertao , utilizando o Mtodo Residual, simular diversas avaliaes imobilirias de terrenos e desta forma generalizar o Mtodo Residual.

1.5 Metodologia utilizada

Este trabalho vai ser dividido em 4 fases: - Argumentos tericos para definio do Valor de Venda e a coerncia estratgica do preo vs custo do produto; - Definio dos Custos de Construo de Edifcios de Habitao; - Desenvolvimento de um programa informtico, elaborado no Excel, com base no Mtodo Residual, com recurso aos Fluxos de Caixa, que permite calcular o Valor do Terreno; - Determinao da percentagem que o valor do terreno tem no valor de venda final e obteno de uma frmula prtica que relacione estes dois valores. 9

2 - REVISO DA LITERATURA

2.1 - Preos da Terra e da Habitao

Renda da terra e fertilidade - O economista ingls David Ricardo (1817) foi fundador da ideia de que o preo da terra agrcola depende da sua fertilidade. Quanto mais produtiva for a terra, mais o agricultor (quem pretende arrendar a terra) est disponvel para pagar pela sua utilizao.

A procura da terra deriva da procura por diversos outputs (milho, carne, habitao, escritrios, jardins, lazer). O preo da terra elevado porque o preo do output elevado. O preo do solo reflexo de uma procura derivada. Ele determinado pela procura de batatas, morangos, etc.. Os solos no so pretendidos por si s (especulao) e, portanto, no estamos perante uma procura final. O solo apenas tem valor porque constitui um consumo intermdio na produo de produtos finais. Deste modo, , em parte, a composio da procura final que indirectamente determina os preos da terra, de acordo com OSullivan (2006).

Seguindo esta linha terica de orientao num caso de um terreno agrcola, onde a valorizao do terreno feita tendo em conta o valor da receita da colheita no mercado, descontando os necessrios custos de produo. Se, por exemplo, tivermos dois terrenos com a mesma rea, mas a terra do primeiro for de melhor qualidade e conseguirmos produzir nela morangos, enquanto no segundo apenas conseguimos produzir batatas, em quantidades idnticas nos dois terrenos, e tendo em conta que no mercado os morangos so mais valorizados do que as batatas, admitindo ainda que os custos de produo so similares em ambos os casos, conclui-se, obviamente, que o primeiro terreno tem mais valor do que o segundo terreno. Preos da Terra e preos da Habitao - Considere-se, a seguinte frase: O preo do solo na Av. Liberdade de tal forma elevado que poucas pessoas se podem dar ao luxo de l viver. Na realidade, o preo do solo nesta localizao elevado precisamente porque existem pessoas que tm capacidade financeira e se podem dar ao luxo de l viver. Como Concluso: os preos do solo so uma consequncia, e no uma causa, dos preos das habitaes, seguindo Nunes (2009). Esta observao uma via de se abordar este tema, e ser esta via a seguida no mbito desta dissertao. No entanto, considerar que o preo da habitao uma consequncia, e no uma causa, do preo do solo poder, tambm, ser outra perspectiva de anlise.

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Analisando os factores que podem influenciar o preo da habitao, e de acordo com Brueggeman e Fisher (2005) e Dipasquale e Wheaton (1996), so identificados os principais determinantes do preo da habitao: Determinantes da Procura (factores demogrficos, rendimento disponvel das famlias e expectativas dos consumidores; Determinantes da Oferta (construo de nova de habitao e o custo da construo); e Determinantes comuns Procura e Oferta (facilidade de crdito, taxas de juro e fiscalidade do imobilirio). 2.2 Mtodo Residual para Avaliao de Terrenos, destinados a promoo imobiliria de Habitao

Segundo Britton et al (1989), uma avaliao imobiliria consiste numa anlise tcnica e econmica, realizada por um avaliador qualificado. Esta anlise fornece custos e rendimentos, que em conjunto servem para determinar indicadores de viabilidade econmica, para uma finalidade e situao especfica, data da avaliao.

O custo total de uma promoo de habitao, engloba o custo do terreno e o custo de construo. Uma vez que os promotores recorrem normalmente a financiamento para o desenvolvimento da sua actividade, as variaes das taxas de juro afectam igualmente o custo total de promoo de habitao, de acordo com Potepan (1996).

Segundo Laia (2010), na Avaliao de Terrenos para promoo imobiliria pode-se utilizar o mtodo comparativo de mercado ou o mtodo do valor residual, sendo este, uma variante do mtodo dos custos especialmente aplicado avaliao de terrenos ou uma variante do mtodo do rendimento, no mtodo residual dinmico. 2.2.1 Mtodo Residual Esttico O Mtodo Residual Esttico especialmente aplicvel aos casos de promoo imobiliria e tambm apresentado por Brown and Matysiak (2000). a forma mais simplista em que se baseiam os investidores imobilirios nas suas decises de investimento. O valor potencial do empreendimento a desenvolver perspectivado na ptica dos diversos custos necessrios sua obteno (custo do terreno, custos de construo e custos financeiros) ao que se acresce a margem de lucro para o promotor imobilirio. Pensando na promoo imobiliria pura, o investidor/promotor imobilirio comea por adquirir um terreno pelo preo de T sobre o qual vai construir um empreendimento imobilirio ao custo C, que 11

depois vai vender por um determinado preo (PVT). Este preo, embora estimado a partir da anlise de preos de mercado, pode decompor-se, pelo mtodo dos custos, nas seguintes componentes:

PVT = T + C + L, em que: PVT Presumvel Valor de Transaco ( uma das designaes mais generalizadas em Portugal no mbito dos avaliadores imobilirios, para significar a estimativa do valor de venda do imvel); T Custo do terreno, incluindo os custos de aquisio; C Custos de Construo, incluindo hard costs e soft costs, ou seja corresponde ao somatrio de todos os Custos necessrios para desenvolver o empreendimento imobilirio; L Lucro, que corresponde, nesta verso mais simples, aos resultados antes de impostos e antes de qualquer custo do capital

Se ao valor potencial do empreendimento ou presumvel valor de transaco (PVT), estimado a partir de valores de mercado observados e comparveis, deduzir o custo do terreno e os custos de construo, ficar um determinado resduo, que representa o lucro total independentemente do financiamento e da carga fiscal, sendo neste caso a incgnita que se pretende calcular para anlise da atractividade do investimento. Mas se o lucro fosse um dado e o valor do terreno a incgnita a estimar, como muitas vezes acontece no domnio da avaliao imobiliria de terrenos para construo, ento ao valor potencial do empreendimento deduzir-se-ia o custo de construo e o lucro, para encontrar, tambm por via residual, o valor do terreno. (Neves et al, 2009)

Ou seja, e voltando novamente equao inicial, para calcular o valor do terreno, altera-se a ordem da equao: T = PVT C L,

ou seja o resultado final do Valor do Terreno obtido deduzindo ao Presumvel Valor de Transaco, todos os Custos para o desenvolvimento do empreendimento imobilirio e do Lucro exigido pelo Promotor. No fundo, este resultado final o qual, que o Promotor pode dispor para pagar o Terreno.

Este valor residual compreende o valor do terreno, os custos de aquisio relacionados e os custos financeiros inerentes ao investimento no terreno, durante todo o perodo da promoo imobiliria. Pelo que, todos estes custos devem ser deduzidos, para chegar ao Valor lquido do Terreno. 12

No Mtodo Residual Esttico, o clculo dos Custos Financeiros feito de uma forma muito simplificada. Para os calcular com mais rigor deve-se recorrer aos Fluxos de Caixa. 2.2.2 Mtodo Residual, com recurso aos Fluxos de Caixa

De seguida, far-se- uma abordagem ao Mtodo Residual, com recurso aos Fluxos de Caixa para clculo dos Custos Financeiros.

Seguindo French e Gabrielli (2006), a abordagem da estimativa do Valor do terreno pelo Mtodo Residual Esttico pode ser usado efectivamente como "ptimo indicador", mas no suficientemente detalhada para fornecer uma anlise completa da sensibilidade do sistema s mudanas na entrada de novas variveis. Uma avaliao mais precisa deve levar em conta, a estimativa pelos Fluxos de caixa previsionais do Estudo de Viabilidade da promoo imobiliria a desenvolver num determinado horizonte temporal, de tal forma que se possa conhecer o capital em dvida a qualquer momento e a partir da poder calcular os Custos Financeiros com mais rigor. A abordagem pelos Fluxos de Caixa estima os intervalos em que ocorrem as despesas e as receitas de capital at concluso. Isso produz num determinado perodo de tempo o fluxo de caixa lquido, que permite que o avaliador possa determinar o capital em dvida para cada perodo respectivo. O modelo pode em seguida, considerando uma taxa de juro adequada, calcular os custos financeiros, a cada pagamento / recebimento e carreg-lo para o prximo perodo e atravs do clculo do valor acumulado, obtm-se os Custos Financeiros totais. Uma abordagem pelos Fluxos de Caixa permite que o avaliador possa reflectir exactamente e pormenorizadamente sobre o faseamento do empreendimento, bem como permite introduzir quaisquer alteraes do valor de venda, do prazo de vendas estimado ou do custo da construo durante o perodo do empreendimento. A vantagem da tcnica dos Fluxos de Caixa, que o avaliador pode considerar despesas, como os honorrios de projectistas ou comisses de vendas, de forma mais realista no horizonte temporal, relacionando-os aos Custos de Construo / Vendas quando eles ocorrem, e no para um valor total como no mtodo Residual Esttico. Com a introduo de um calendrio, o avaliador pode especificar, em termos percentuais a calendarizao mais provvel das despesas. A percentagem dos custos representa melhor o perfil da curva das despesas, o que torna mais realista a distribuio das despesas no horizonte temporal de um empreendimento de promoo imobiliria.

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2.2.3 Presumvel Valor de Transaco

Fr-se- de seguida uma abordagem a uma varivel importante do Mtodo Residual, o Presumvel Valor de Transaco (PVT) ou uma estimativa mais provvel do valor de mercado.

fundamental ter presente, quando um Avaliador Imobilirio estima o Presumvel Valor de Transaco (PVT) do empreendimento imobilirio de habitao, de acordo com os Valores de Mercado, incorpora automaticamente a localizao do terreno. Ou seja, de uma forma indirecta, no momento da estimativa do PVT, que o terreno valorizado.

O conceito de valor de mercado reflecte a percepo colectiva dos agentes que actuam no mercado e a base para avaliar a maior parte dos activos, numa economia baseada em mercado, de acordo com as normas internacionais de avaliao (IVS, 2007). um resultado do bom funcionamento do mercado onde existem informaes sobre os valores em oferta ou transaces (Warnock, 2008). Nota-se, que relativamente informo sobre os valores de mercado de terrenos, esta situao no se verifica, conforme j foi referido anteriormente.

Tal como definido no enquadramento normativo internacional de referncia, em particular nas Valuation Standards do RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors (Red book, 2010), o valor de mercado definido como: estimativa do montante mais provvel pelo qual, data da avaliao, uma propriedade, aps um perodo adequado de comercializao, poder ser transaccionada entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coaco (IVS, 2007) 2.3 Marketing Estratgico e a escolha de um preo com coerncia estratgica: interna e externa (preo vs custo do produto)

O Marketing Estratgico representa a dimenso anlise do conceito de Marketing (conceito este, que se divide em duas dimenses, a de anlise e a operacional), que corresponde compreenso dos mercados, desenvolvendo um trabalho de prospeco das necessidades e da procura, incluindo a anlise da competitividade, efectuando estudos de mercado da concorrncia. Incluindo, o desenvolvimento de conceitos de produto com bom desempenho e que apresentem qualidades distintivas que os diferenciem dos concorrentes imediatos, assegurando deste modo ao produtor uma vantagem concorrencial, seguindo Lambin (2000).

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Em termos absurdos e meramente tericos o objectivo primordial do Marketing Estratgico seria conhecer e compreender to bem o cliente de modo a que se definisse um produto que se adaptasse a ele e se vendesse por si s, quando fosse disponibilizado. Actualmente a sociedade atravessa uma crise econmica, com especial incidncia no mercado financeiro e imobilirio e neste contexto no mercado imobilirio o improviso paga-se caro. A cada vez maior exigncia dos mercados leva necessidade de fundamentar as decises e imprescindvel estudar previamente a procura e a oferta e definir o preo e as caractersticas que o produto deve ter para ser vendvel.

A escolha de uma estratgia de preos impe o respeito de dois tipos de coerncias: uma coerncia interna, que pretende que o preo definido respeite as condies de custos e de rendibilidade; e uma coerncia externa, que exige um preo compatvel com a sensibilidade dos compradores e em linha com os preos praticados pela concorrncia, de acordo com Lambin (2000).

3 METODOLOGIA DE TRABALHO 3.1 VALOR DE VENDA E A COERNCIA ESTRATGICA DO PREO COM O CUSTO DO PRODUTO

Do conceito de Marketing Estratgico inequvoco concluir que quando se lana um produto tem que existir coerncia estratgia entre o preo apresentado e a respectiva qualidade do produto, no faz sentido ter um produto com pouca qualidade e com um preo elevado. No imobilirio tem que imperar a mesma lgica na venda do produto, que o objectivo pretendido quando se promove e se constri um empreendimento. Para se vender um apartamento a um determinado preo, este tem que ter, necessariamente, uma determinada qualidade de construo e de acabamentos associada.

Na prtica, isso evidente, j que no faz sentido fazer um edifcio com acabamentos de luxo e coloc-lo venda por preos elevados, numa zona onde predomina a habitao de pouca qualidade com valores de venda baixos. Da mesma maneira que no faz sentido, num bairro nobre construir um edifcio com acabamentos de pouca qualidade e coloc-lo venda por preos de mercado. Tanto uma situao como a outra a ocorrerem, tero enormes dificuldades em escoar o produto e sobretudo no actual contexto econmico, s se deve produzir o que se vende.

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3.1.1 Consideraes sobre o Custo de Construo e o Valor de Venda a utilizar para efeitos de avaliaes imobilirias e as suas implicaes no Valor do Terreno

Para se efectuar um Estudo de Viabilidade Econmica para um projecto imobilirio, ou para se efectuar a Avaliao de um terreno destinado a promoo imobiliria, tal como j se referiu, deve sempre existir coerncia estratgica. Para o efeito, como primeiro passo deve-se efectuar um Estudo de Mercado para a zona, onde o terreno est inserido, e com base no valor de mercado determinado, estima-se o Valor de Venda a considerar para o empreendimento a desenvolver, o PVT, que por esta via incorpora automaticamente a valorizao da localizao do terreno. E s esse PVT dever ser utilizado, porque esse valor que melhor garante o escoamento do produto, a venda dos apartamentos num prazo adequado. A partir da, consoante o Valor de Venda definido e a gama em que est inserido, estabelece-se o tipo de Construo que se vai efectuar, com o Custo de Construo associado e devidamente adequado.

O referido no pargrafo anterior de particular importncia na Avaliao Imobiliria de um terreno para construo de habitao, uma vez que para se efectuar uma avaliao rigorosa deve-se, tambm, estimar os Custos de Construo devidamente adequados. Porque, imaginemos um determinado avaliador que vai efectuar uma avaliao de um terreno e decide escolher um tipo de construo, com determinados acabamentos, que no so os devidamente correspondentes aos Valores de Venda para o empreendimento, vai assim distorcer os Custos de Construo e alterar indevidamente o Valor do terreno. Nem to pouco, um avaliador poder ser influenciado por um determinado promotor, que pretende desenvolver um empreendimento com Valores de Venda acima dos Valores de Mercado, e por essa via empolar inadequadamente o Valor do terreno.

Pelo exposto, lgico que a um determinado Valor de Venda de uma habitao se associe um Custo de Construo, tema este que ser desenvolvido no captulo seguinte.

3.2 CUSTOS DE CONSTRUO DE EDIFCIOS DE HABITAO

Este tema foi desenvolvido em conjunto com o departamento comercial da SOMAGUE, empresa onde exero a minha actividade profissional. Este departamento da empresa tem larga experincia no sector da oramentao de custos de construo para edifcios de habitao. 16

Por uma questo de rigor, foram tidos em considerao apenas os oramentos que vieram depois a ser adjudicados para a construo da empreitada do edifcio e no foram tidos em conta oramentos que, por uma questo de preo no foram adjudicados, no se revelando portanto competitivos no mercado de construo.

Foram estabelecidas 4 gamas de habitao, tendo em conta o Valor de Venda pelo qual foram vendidas as habitaes e o pblico alvo dos empreendimentos. Posteriormente, efectuou-se a respectiva relao com a qualidade de construo e com os acabamentos correspondentes, bem como com os custos de construo associados.

De notar que este estudo efectuou-se para projectos imobilirios de edifcios de habitao multifamiliar de dimenso mdia, com cerca de 10.000 m2 de rea Bruta de Construo, localizados na rea Metropolitana de Lisboa.

As 4 gamas que se definiram, de acordo com a experincia de mercado, foram as seguintes, com os respectivos Valores de Venda / m2 de rea Bruta de Construo (ABC):

- Gama mdia baixa Valores de venda de 1.250 a 1.750 /m2; - Gama mdia Valores de Venda de 1.750 a 2.500 /m2; - Gama mdia alta Valores de Venda de 2.500 a 3.500 /m2; - Gama alta Valores de Venda de 3.500 a 5.500 /m2.

Para cada gama criou-se uma tabela com a designao e decomposio por captulo e subcaptulo de todos os itens que compem a construo de um edifcio de habitao.

De notar que, para cada uma das gamas foram definidos os acabamentos tipo e os equipamentos utilizados na construo do edifcio.

As tabelas para cada gama foram ainda divididas em duas, por Construo acima do solo e Construo abaixo do solo.

De seguida apresenta-se, a ttulo exemplificativo, a tabela utilizada para a gama mdia alta, de Construo acima do solo: 17

Captulo

Designao

I I.1 I.1.1 I.2 I.2.1 I.3 I.3.1 I.4 I.4.1

ESTRUTURA Beto Em Estrutura em Elevao Cofragens Em Estrutura em Elevao Ao Em Estrutura em Elevao Diversos Juntas

II II.1 II.1.1 II.1.2 II.2 II.2.1 II.2.2 II.3 II.4 II.4.1 II.4.2 II.5 II.5.1 II.5.2 II.6 II.6.1 II.6.1.1 II.6.1.2 II.6.1.3 II.6.2 II.6.2.1 II.6.2.2 II.6.2.3 II.7 II.7.1 II.7.1.1 II.7.1.2 II.7.2 II.7.2.1 II.7.2.2 II.8 II.8.1 II.8.1.1

ACABAMENTOS Alvenarias Alvenarias Exteriores incluindo Forras Trmicas Alvenarias Interiores Cobertura em Terrao Revestimento em Mosaico de Grs Chamins Cantarias em Capeamentos e Guarnecimentos de vos - Mrmore Estremoz Branco Impermeabilizaes e Isolamentos Isolamento Trmico/Acstico de Paredes - fachada ventilada Impermeabilizaes Revestimento de Tectos Exteriores - metlico em rguas com 1200x300mm Interiores - 65% pladur NA, 20% em pladur hidrfugo e 15% pladur com absoro acstica Revestimento de Paredes Exteriores Rebocos Lioz em revestimento de fachadas Painis de Madeira Interiores Estuque sobre Reboco Pedra ardsia c/ 1,2 cm de espessura Painis de Madeira de Carvalho envernizado sobre Estrutura Pinturas Exteriores Em tectos Em Paredes Interiores Em Tectos Em Paredes Revestimento de Pavimentos Exteriores Pavimento em granito, incluindo betonilha

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II.8.2 II.8.2.1 II.8.2.2 II.8.2.3 II.9 II.9.1 II.9.1.1 II.9.2. II.9.2.1 II.9.2.2 II.9.2.3 II.10 II.10.1 II.10.2 II.11 II.11.1 II.11.2 II.11.3 II.12 II.12.1 II.12.2 II.12.3 II.12.4 II.12.5 II.12.6 II.12.7 II.13 II.13.1 II.13.2 II.13.3 II.13.4 II.13.5 II.13.6 II.13.7 II.13.8 II.13.9

Interiores Pavimento Flutuante Kahrs, Cerejeira, com 1,5cm, incluindo betonilha de enchimento Creme Marfil, peas 30x30cm, incluindo betonilha de enchimento Mosaico cermico da Margrs, coleco Extreme com 60x120cm, incluindo betonilha de enchimento Rodaps Exteriores Rodap em granito Pedras Salgadas Interiores Madeira Pedra natural Mosaico de Grs Carpintarias Portas Interiores em MDF, com acabamento lacado a tinta de esmalte Armrios Roupeiros completos incluindo lacagem Serralharias Portas metlicas de entrada de Alta Segurana pintadas Alumnios lacados tipo "Technal" incluindo vidros duplos Guardas Metlicas em ao inox + vidro Equipamento Sanitrio - Loias Valadares, torneiras Cifial Sanitas incluindo autoclismo, aro e tampa Bids, incluindo aro e tampo Lavatrios de encastrar Lavatrios de coluna Bases de Duche Banheiras tradicionais Torneiras Diversos Caixas de Estore Tipo "Prestor" Estores Exteriores de PVC, com isolamento trmico, incluindo tampas Espelhos em Instalaes Sanitria (IS`s) Mveis de Cozinha Electrodomsticos Conjunto de Caixas de Correio Sistema de Ventilao de Cozinhas "Spiro Oval" Sistema de Ventilao das IS's Tipo "Fria"/PVC Bancadas de IS's em granito Impala

III IV V VI VII

REDE DE GUAS REDE DE ESGOTOS DOMSTICOS E PLUVIAIS REDE DE GS INSTALAES ELCTRICAS, COMUNICAES E SEGURANA INSTALAES ELECTROMECNICAS (Elevadores, Ventilao, incluindo Aquecimento Central e Ar Condicionado)

19

Depois de efectuada esta decomposio, foi necessrio obter o preo para cada um dos itens definidos, sendo que os preos so apresentados por m2 de ABC. Ou seja, nesta tabela definido qual o preo e o peso que cada item (captulo e subcaptulo) tem no preo total da habitao por m2 de ABC.

As tabelas utilizadas para as restantes gamas com os respectivos acabamentos, equipamentos utilizados e preos, so apresentadas em anexo. Apresenta-se no Anexo I e nos ficheiros Excel do CD, as 8 tabelas para as 4 gamas referidas e para Construo acima e abaixo do solo. Nota-se que esta parte do trabalho foi muito detalhada, e por conseguinte tornou-se morosa.

No final, obtm-se o valor total por m2 de ABC para cada gama definida, tanto acima do solo, como abaixo do solo.

A anlise efectuada a estas tabelas particularmente interessante, porque permite verificar o custo que cada captulo ou subcaptulo influncia e que peso que tem no valor total por m2 de ABC.

Nestas tabelas, um dos acabamentos que tem mais interessante analisar, devido ao seu custo relativo elevado, o revestimento em pavimentos interiores e verificar a evoluo do seu custo, consoante a gama em que est inserido. A ttulo exemplificativo apresenta-se de seguida a especificao deste tipo de acabamento para cada gama, com o custo respectivo por m2 de ABC:

- Gama mdia baixa

Pavimento flutuante com 0,7cm, incluindo betonilha de enchimento

15,00 /m2

- Gama mdia

Lamparquet com 1cm, envernizado, incluindo betonilha de enchimento

25,00 /m2

- Gama mdia alta

Pavimento Flutuante Kahrs, Cerejeira, com 1,5cm, incluindo betonilha de enchimento

30,00 /m2

20

- Gama alta

Soalho de madeira Carvalho clssico, em rgua corrida da Junker, incluindo betonilha de enchimento

50,00 /m2

De notar, que o preo apresentado refere-se ao peso que este acabamento tem na ABC total por m2, e no ao custo por m2 efectivo do fornecimento e colocao deste pavimento. preciso esclarecer que a ABC a totalidade da rea de construo do edifcio acima do solo, e para obter a rea do pavimento acima referido, necessrio retirar a rea das zonas comuns, a reas das paredes do apartamento e as reas de zonas hmidas (Cozinhas e Instalaes Sanitrias), e rea que sobra para este pavimento cerca de 50% da ABC. Como exemplo, na gama alta, quando se refere que este custo tem uma incidncia de 50,00 por m2 na ABC, e como a rea em que ele aplicado 50% desta, equivalente referir que o custo de fornecimento e colocao deste revestimento de 100,00 por m2 na rea em que aplicado. 3.3 DESENVOLVIMENTO DE UM PROGRAMA INFORMTICO, ELABORADO NO EXCEL, COM BASE NO MTODO RESIDUAL, COM RECURSO AOS FLUXOS DE CAIXA, QUE PERMITE CALCULAR O VALOR DO TERRENO

Pretende-se neste captulo desenvolver um programa informtico, elaborado no Excel, baseado no conceito terico do Mtodo Residual, com recurso aos fluxos de caixa, e que permita efectuar estimativas de fluxos de caixa previsionais, de modo a calcular os encargos financeiros do projecto imobilirio a desenvolver, com o objectivo final de calcular o valor do terreno.

De notar que este programa teve como base um programa de Viabilidade Econmica para projectos imobilirios, que foi elaborado em mbito empresarial, na empresa SOMAGUE e foi desenvolvido com as necessrias adaptaes que tiveram de ser introduzidas para calcular o valor do terreno.

Para obteno do Valor do Terreno recorreu-se ao mtodo iterativo do Excel, tal como se poder verificar no ficheiro do Excel no CD em anexo.

O Valor do Terreno a incgnita (a varivel dependente) de todas as outras variveis: os Custos de Produo, o PVT e o lucro do promotor.

De referir tambm, que este programa poder ser utilizado para casos mais especficos, ou seja est preparado para que sejam introduzidas todas as especificidades de cada projecto imobilirio na sua 21

anlise financeira. No entanto, e tendo em conta o mbito desta dissertao, o mesmo ser aqui apresentado e analisado no seu caso mais geral, com a utilizao dos rcios mais adequados.

Para calcular os encargos financeiros do projecto imobilirio recorre-se Projeco dos fluxos de caixa previsionais mensais, para o horizonte de anlise considerado.

O programa composto por 7 folhas do Excel, apresentadas no anexo II e no ficheiro Excel do CD, as quais esto inter-ligadas (linkadas) entre si, com as seguintes denominaes: A) - Quadro de Pressupostos; B) - Mapa com os Valores de Venda Estimativa das receitas e Plano de recebimentos previsto; C) - Mapa dos Custos de Construo; D) - Mapa com a estimativa de todos os Custos da promoo imobiliria; E) - Mapa com as percentagens de distribuio de todos os Custos da promoo imobiliria; F) - Mapa de Fluxos de Caixa; G) - Quadro Resumo.

No caso vertente desta dissertao, o programa aplica-se a um terreno tipo, que se destina ao desenvolvimento de promoes imobilirias de edifcios de habitao multi-familiar, com 10.000 m2 de rea Bruta de Construo (ABC) e localizados na rea Metropolitana de Lisboa.

No exemplo que se apresenta em anexo, considerou-se a gama mdia com um Valor de Venda mdio de 2.125 /m2 de ABC e o respectivo Custo de Construo relacionado de 701,40 /m2 de ABC acima do solo e 352,95 / m2 de ABC abaixo do solo.

De seguida, passa-se a explicar o modo de funcionamento dos quadros e mapas, que compe o programa informtico desenvolvido.

A) - QUADRO DE PRESSUPOSTOS

Em primeiro lugar h que referir, que todos os pressupostos considerados so valores actuais de mercado, correspondentes a valores mdios.

22

Neste quadro so apresentados todos os pressupostos mais importantes para o clculo dos encargos financeiros do projecto imobilirio:

- rea Bruta de Construo acima do solo = 10.000 m2;

- rea Bruta de Construo abaixo do solo = 5.000 m2, tendo em conta os projectos analisados em mdia a rea bruta de construo abaixo do solo, corresponde a 50% da rea acima do solo;

- Elaborao e Licenciamento de projectos: 6 meses;

- Prazo de construo: 18 meses;

- Taxa de juro = 7,0%, para clculo dos Encargos Financeiros, considerando a Euribor a 3 meses de 1,5% e um spread bancrio de 5,50%. Estes valores foram recolhidos na empresa SOMAGUE e em empresas consorciadas que desenvolvem em conjunto vrios projectos imobilirios de habitao, e correspondem a valores actuais de mercado; - Perodo de venda dos apartamentos considerou-se que as vendas esto dividias em 2 fases, com ritmos de venda diferenciados, a 1. fase comea com a obteno da Licena de Construo / Incio da Construo e prolonga-se por 18 meses, pelo perodo da construo. Atendendo, ao mercado actual considera-se que se vendem neste perodo 1/3 dos apartamentos e os restantes 2/3, nos 15 meses subsequentes ao final da construo e incio das escrituras. Este perodo de tempo considerado, correspondente 2. fase de vendas, denomina-se perodo de absoro, e teve em conta os projectos imobilirios analisados e informao obtida em CI Data (2011), para a rea Metropolitana de Lisboa;

- Na anlise financeira, foram considerados preos constantes, quer nas Receitas, quer nos Custos.

B) MAPA COM OS VALORES DE VENDA ESTIMATIVA DAS RECEITAS E PLANO DE RECEBIMENTOS PREVISTO

Neste mapa apresenta-se o Presumvel Valor de Transaco (PVT) do projecto imobilirio, de acordo com os Valores de Venda considerados e efectua-se uma estimativa das receitas e plano de recebimentos previsto. 23

A estimativa do Valor de Venda do empreendimento ser elaborada, conforme j referido anteriormente, com base num Estudo de Mercado dos Valores de Venda de produto imobilirio semelhante ao do nosso projecto na zona envolvente, recorrendo para o efeito ao Mtodo Comparativo.

De notar, que a obteno do Valor de Mercado, que ser o mesmo do Valor de Venda a considerar na anlise financeira do projecto imobilirio, ser um dado para inserir no programa, tal como um pressuposto, algo que est a montante deste programa informtico.

Neste mapa so apresentados os Fluxos de caixa mensais para as Vendas (Mapa de Vendas). Considerou-se as seguintes condies de pagamento: 10% de sinal nos Contratos Promessa de Compra e Venda; e os restantes 90% na data da celebrao das Escrituras.

Considerou-se, tambm, que aps a concluso da obra, as vendas efectuadas iriam directamente para Escritura, sem elaborao de CPCV. Considerou-se, ainda, que as Escrituras referentes aos CPCV que se realizaram durante a fase da obra sero efectuadas no primeiro ms aps a concluso da obra. C) MAPA DOS CUSTOS DE CONSTRUO

Este mapa dos Custos de Construo apresenta-se de uma forma simplificada, uma vez que este captulo foi devidamente aprofundado no captulo 3.2 desta dissertao. Aqui, estes custos vo ser apresentados pelo seu Custo por m2 acima e abaixo do solo e multiplicados pela respectiva rea de construo, obtendo assim o Custo Total. D) MAPA COM A ESTIMATIVA DE TODOS OS CUSTOS DA PROMOO IMOBILIRIA

Neste mapa apresentam-se todos os custos que so necessrios realizar, para desenvolver uma promoo imobiliria de habitao, so no fundo todos os custos de produo que so necessrios ter, para conceber o produto final.

Trata-se de um quadro com uma leitura vertical.

24

De todos estes custos, o de maior peso na promoo imobiliria claramente o Custo de Construo. Para efectuar Avaliaes Imobilirias expeditas e ao mesmo tempo rigorosas, importa relacionar devidamente todos os outros custos de promoo com o custo de construo.

De acordo com Santo (2009), e tendo tambm em conta os rcios utilizados em avaliaes imobilirias, realizadas por diversas empresas de avaliao imobiliria, foi possvel obter uma relao de todos estes custos com o Custo de Construo. Deste modo, apresenta-se de seguida a listagem de todos os custos em funo do Custo de Construo.

Servios:

- Projectos: 3,5% do custo de construo; - Fiscalizao da Obra: 2,5% do custo de construo; - Topografia: 0,05% do custo da construo; - Geotecnia: 0,25% do custo da construo; - Custos de Condomnio de apartamentos, enquanto esto em comercializao at realizao da escritura, aps concluso da Construo: 0,5% do Custo da Construo.

Taxas e Licenas:

- Licena de Construo: 1,5% do custo da construo; - Outras Licenas: 0,5% do custo da construo.

Marketing e Comercializao (de notar que neste captulo os custos so apresentados em funo do Valor das Vendas):

- Comisso de Vendas: 2,5% do Valor das Vendas; - Publicidade: 1,0% do Valor das Vendas.

Encargos de Estrutura:

- Encargos de Gesto e Administrativos do promotor: 0,75% do Custo da Construo. 25

Encargos Financeiros:

- Estes custos so estimados no Mapa de Fluxos de Caixa, que mais adiante ser objecto de explicao detalhada.

Impostos:

- Considerou-se neste captulo o IVA a 23%, de acordo com a taxa actualmente em vigor. O IVA vai incidir sobre os custos referidos nos seguintes captulos: Servios; Custos de Construo; e Marketing e Comercializao.

Por fim, note-se que neste mapa o custo do terreno a incgnita (da aparecer a vermelho).

De salientar, ainda, que para se obter o Valor do terreno lquido se descontou os custos de aquisio, nomeadamente o IMT, que corresponde a 6,5% do valor do terreno. E) MAPA COM AS PERCENTAGENS DE DISTRIBUIO DE TODOS OS CUSTOS DA PROMOO IMOBILIRIA Este mapa baseia-se no anterior, que tem a distribuio dos custos na vertical e os estende na horizontal, ou seja faz a distribuio dos custos ao longo do tempo do perodo de durao do projecto imobilirio, num determinado horizonte temporal, estando o mapa apresentado por colunas mensais, em que atribuda uma percentagem mensal a cada custo.

Este mapa elaborado, tendo em conta o Planeamento e os Prazos das vrias fases que compe o desenvolvimento de um projecto imobilirio. Para o projecto tipo, que se est a analisar no mbito desta Dissertao, as fases e prazos a considerar, so:

- Aquisio do terreno no ms 1;

- 6 meses para a realizao dos projectos de arquitectura e especialidades, levantamento topogrfico do terreno e sondagens geotcnicas, bem como o respectivo licenciamento camarrio;

- No final destes 6 meses, considera-se que se obtm a Licena de Construo e, nessa data, procede-se ao pagamento da respectiva taxa; 26

- Aps a fase anterior tem inicio a Construo do Edifcio que tem um prazo de construo de 18 meses. Considera-se a distribuio dos Custos de Construo, semelhantes a uma curva de Gauss, ou seja com menor incidncia no incio, correspondente fase de escavaes, fundaes e inicio da estrutura, em que o ritmo mais lento, com maior incidncia na fase intermdia, com a concluso da estrutura em que o ritmo mais elevado e com a execuo dos diversos Acabamentos. E volta a ter menor incidncia no final, com a concluso de alguns acabamentos ainda pendentes e a com a execuo de reparaes, decorrentes das Vistorias finais para efeitos de Licenciamento do Edifcio;

F) MAPAS DE FLUXOS DE CAIXA

Este mapa corresponde demonstrao dos Fluxos de Caixa previsionais mensais e preenchido por um lado, pelas Receitas, com base no Mapa de Vendas atrs referido, e pelo outro, atravs dos Pagamentos estimados, em que conjuga o Mapa com a Estimativa de todos os Custos com o Mapa da Percentagem de distribuio dos Custos.

Este mapa de Fluxos de Caixa mensais elaborado, tendo em vista a determinao dos Encargos Financeiros do Projecto imobilirio com o maior rigor possvel, j que se est a recorrer ao detalhe dos Fluxos de Caixa terem uma distribuio mensal.

Conforme j referido, considera-se uma taxa de juro anual de 7,0%, que ser a utilizada para o clculo dos Encargos Financeiros. No mapa dos Fluxos de Caixa que se apresenta em anexo, esta taxa anual corresponde a uma taxa mensal de 0,58%.

Considera-se nesta anlise financeira, que todo o capital investido neste projecto imobilirio, independentemente da sua provenincia, remunerado aos financiadores do projecto mesma taxa. Ou seja, o custo de todo o financiamento do projecto calculado com a mesma taxa de juro, que incide nos Fluxos de Caixa negativos mensais, que representam as necessidades de tesouraria do projecto, que so sempre garantidas pelo financiamento.

O clculo dos Encargos Financeiros sempre obtido com base no Fluxo de Caixa mensal acumulado negativo que est em dvida at respectiva data. Sendo que, os juros pagos no ms anterior acumulam para o montante global em dvida para o ms seguinte. 27

De referir que est previsto neste mapa, quando o Fluxo de Caixa acumulado passa a positivo, o capital ser remunerado a uma determinada taxa, que se considerou nas actuais condies de mercado, uma taxa de remunerao de 5%. No mapa, esta situao que ocorre em 4 meses, estes valores mensais aparecem com o valor negativo, uma vez que se consideram como se fossem Encargos Financeiros negativos. Posteriormente, os Encargos Financeiros totais sero obtidos fazendo a soma de todos os valores mensais, apresentados na linha horizontal.

G) QUADRO RESUMO

Neste quadro resumo so apresentados os valores globais para as Receitas, todos os Custos e a respectiva Margem.

Neste Mapa todos os custos esto definidos, excepto o Valor do Terreno que a incgnita e obtido pela subtraco da totalidade dos custos pelos restantes custos, sendo que a totalidade dos custos obtida pela diferena das Receitas pela Margem, que definida e fixada previamente. LUCRO A MARGEM DO PROMOTOR

Neste quadro introduzida outra varivel importante, do Mtodo Residual (recordando a frmula: T = PVT C L), o Lucro (L), ou seja a Margem exigida pelo promotor, para avanar para o desenvolvimento do projecto imobilirio.

Para se definir o valor da Margem a considerar, foi recolhida informao na empresa SOMAGUE e em empresas consorciadas que desenvolvem em conjunto vrios projectos imobilirios de habitao. O valor obtido para a Margem de 15% sobre a totalidade dos custos estimados no desenvolvimento de uma promoo imobiliria, antes de IRC.

Sabe-se que existem outros promotores, que usualmente referem a utilizao de uma Margem relativa diferenciada, nas promoes imobilirias desenvolvidas, consoante as gamas em que est inserida a respectiva promoo imobiliria, em que a Margem relativa aumenta consoante aumenta a qualidade da gama. A Margem poder variar desde os 15% sobre a totalidade dos custos nas gamas mais baixas, at aos 25% nas gamas mais altas. Tendo em conta, esta perspectiva de anlise efectuaram-se vrias simulaes no programa informtico de avaliao, e verificou-se que efectivamente a percentagem do Valor do Terreno continua a aumentar, com o aumento do Valor de 28

Venda, mas de forma menos acentuada, do que considerando sempre a Margem relativa de 15% sobre todos os custos, como seria de esperar.

Admite-se que os outros promotores quando referem que usam Margens relativas superiores no desenvolvimento de promoes imobilirias, para gamas mais altas, no esto a considerar a Margem que poderiam ter na venda do terreno, pelo seu valor de mercado. Ou seja, admite-se que tenham adquirido terrenos h alguns anos por valores mais baixos, e continuem com esses valores registados nos balanos da suas empresas, pelo preo de custo, abaixo do valor de mercado e por esse motivo quando desenvolvem o projecto imobilirio vo ter Margens relativas superiores nas promoes imobilirias.

Importa, aqui, recorrer s Normas Internacionais de Avaliao, para analisar este tema. De acordo com as normas IVS (2007), o maior e melhor uso definido como: o mais provvel uso de uma propriedade, o qual seja fisicamente possvel, apropriadamente fundamentado, legalmente permitido, economicamente exequvel e do qual resulte o maior valor da propriedade a ser avaliada.

Com base nesta norma, conclui-se que o valor de avaliao de uma propriedade dever sempre resultar no maior valor possvel da propriedade, desde que seja economicamente exequvel. Tendo em conta, que se conhecem agentes de mercado, como a empresa SOMAGUE e empresas consorciadas que exigem uma Margem de 15% sobre todos os custos, para desenvolver promoes imobilirias, para todas as gamas de habitao, aceitvel considerar-se no mbito desta dissertao esta Margem, pois a que melhor resulta na obteno do maior valor da propriedade a ser avaliada, recorrendo ao Mtodo Residual para avaliao de terrenos. 3.4 DETERMINAO DA PERCENTAGEM QUE O VALOR DO TERRENO TEM NO VALOR DE VENDA FINAL E OBTENO DE UMA FRMULA PRTICA QUE RELACIONE ESTE DOIS VALORES Neste captulo, e tendo por base o programa informtico, elaborado no captulo anterior, que permite obter o Valor do Terreno, pretende-se determinar a percentagem que o valor do terreno tem no valor de venda final, bem como obter uma frmula que relacione estes dois valores, ou seja pretende-se generalizar os resultados obtidos atravs do programa, efectuando uma srie de avaliaes e posteriormente desenvolver um modelo de regresso linear que possa generalizar os resultados obtidos.

29

Tendo em conta os Valores de Venda e os custos de construo associados definidos no captulo 3.2, e utilizando o programa informtico para clculo do valor do terreno, vai-se calcular, nesta fase, o Valor Relativo do Terreno, ou seja a percentagem que o Valor do Terreno (%VT) tem, para os Valores de Venda (VV) mdios tericos por m2 de ABC das respectivas gamas e mostra-se os resultados num grfico: - Gama mdia baixa VV mdio terico = 1.500 /m2 => %VT = 12,25% - Gama mdia VV mdio terico = 2.125 /m2 => %VT terreno = 18,50% - Gama mdia alta VV mdio terico = 3.000 /m2 => %VT = 25,70% - Gama alta VV mdio terico = 4.500 /m2 => %VT = 32,27%

Valor de Venda vs %Valor do Terreno

35,00

30,00

25,00

%VT

20,00

15,00

10,00

5,00

0,00 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000

VV

A primeira concluso que se pode tirar, que o Valor relativo do terreno, ou seja a percentagem que este valor tem no Valor de Venda aumenta de gama para gama, ou seja aumenta medida que o Valor de Venda aumenta, temos assim que o valor relativo do terreno na gama mdia baixa de 12,25% para VV=1.500 /m2, de 18,50% para VV=2.125 /m2 na gama mdia, de 25,70% para VV=3.000/m2 na gama mdia alta e de 32,27% para VV=4.500 /m2 na gama alta.

30

Deste modo, e com base neste estudo, pode-se concluir que o Valor relativo do terreno ou a percentagem que este valor tem no Valor de Venda final no uma constante, antes sim que aumenta o valor da sua percentagem no Valor de Venda, medida que este aumenta. Outra concluso, que se pode tirar, analisando este grfico, que o Valor relativo do terreno aumenta de uma forma quase linear. Consequentemente, legitimo pensar na criao de um modelo de regresso linear que relacione o valor de venda e a percentagem do valor do terreno.

Para se elaborar um modelo de regresso linear com significado estatstico necessrio ter o maior nmero de observaes possveis, e quanto maior for o nmero de observaes mais fino ser o modelo a desenvolver. evidente, que o grfico atrs apresentado, com apenas 4 pontos (observaes tericas) no poderia servir de base a um bom modelo de regresso linear. Para o efeito, e para poder desenvolver um modelo de regresso linear utilizou-se uma amostra com 60 observaes reais.

Na elaborao da amostra, e para que esta seja representativa foi ainda definido que as 60 observaes, sejam compostas por 15 observaes de cada gama, de modo a ter uma amostra o mais representativa possvel do universo existente.

A amostra representativa composta pela observao do Valor de Venda mdio por m2 de rea Bruta de Construo de 60 Empreendimentos novos de Habitao na rea Metropolitana de Lisboa, sendo divididos em 15 Empreendimentos para cada gama, tendo em conta o seu valor de venda e a qualidade dos acabamentos e da construo associada.

A 1. etapa deste trabalho consistiu em pesquisar para cada empreendimento os Valores de Venda de cada apartamento e a sua rea Bruta, o que permitiu obter o Valor de Venda mdio por m2 de cada apartamento e posteriormente o Valor de Venda mdio de cada empreendimento. Por limitaes de espao, a listagem com os Valores de Venda e reas de todos os apartamentos de cada empreendimento, apenas constam do CD que tambm constitui o anexo desta Dissertao, so apresentadas em 2 ficheiros, o primeiro tem 45 empreendimentos e a informao foi obtida a partir da empresa de mediao Remax, o segundo tem 15 empreendimentos, maioritariamente da gama alta, e a sua informao foi obtida a partir da empresa de mediao Cobertura.

De seguida, apresenta-se a tabela resumo com os Valores de Venda mdios por m2 de ABC para cada empreendimento, inserido na respectiva gama:

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Estudo de Mercado Amostra de Empreendimentos novos na rea Metropolitana de Lisboa Gama Empreendimento Rio de Mouro I Algueiro I Centro Queluz Mercs Rinchoa Gama mdia baixa Algueiro II Mem Martins Rio de Mouro II Fitares Central Conceio da Abboda Cidadela Alvide Alto dos Lombos Quinta das Estrangeiras Bela Vista Olaias Alameda das Linhas de Torres Parque Europa Lumiar I Estefnea Gama mdia Quinta da Beloura Monte Estoril I Monte Estoril II Golfe do Estoril Medrosa Bairro Sta. Cruz Mercado Pteo Azul Olivais Norte Areeiro Gama mdia alta Campo Grande I Quinta dos Alcoutins Alto de Algs Estdio da Luz Laranjeiras Freguesia / Zona Rio de Mouro Mem Martins Queluz Mem Martins Rio de Mouro Mem Martins Mem Martins Rio de Mouro Rio de Mouro Belas S. Domingos Rana Cascais Alcabideche Carcavelos Porto Salvo Expo Alto do Pina Lumiar Lumiar Lumiar Sintra S. Pedro Penaferrim Estoril Estoril Estoril S. Julio da Barra Benfica Benfica Beato Expo Alto do Pina Lumiar Lumiar Algs S. Domingos Benfica S. Domingos Benfica Concelho Mediador Sintra Sintra Sintra Sintra Sintra Sintra Sintra Sintra Sintra Sintra Cascais Cascais Cascais Cascais Oeiras Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Sintra Sintra Cascais Cascais Cascais Oeiras Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Oeiras Lisboa Lisboa Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Cobertura Remax Remax Remax Remax Remax Remax Remax Valor Venda mdio / m2 1.510 1.422 1.569 1.414 1.405 1.548 1.419 1.394 1.299 1.479 1.332 1.530 1.610 1.642 1.582 1.992 2.369 1.788 2.340 1.795 2.498 2.230 1.936 2.046 1.860 2.284 2.316 1.981 2.347 2.461 2.940 2.876 3.496 3.020 2.553 2.877 3.163 2.150 1.477 Mdia

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Estrada de Benfica Alcntara Campo de Ourique Campo Grande II Av. Novas I Av. Novas II Parque Cidadela Terraos da Beloura Estrela Av. Roma, 100 Cond. S. Bernardo Prncipe Real / Rato Edif. Campo Pequeno Convento Inglesinhos Caladas Necessid., 48 e 50 Gama alta Espao Tejo Infante Lapa Palcio da Junqueira Prncipe Real, 32 Quinta das Rosas Residence Quinta de S. Sebastio R. Rosa Arajo, 49 Sta. Catarina Condomnio R. So Bento, 167

Benfica Alcntara Campo Ourique Lumiar N. Sr. Ftima N. Sr. Ftima Cascais S. Pedro Penaferrim Estrela Alvalade Lapa S. Mamede N. Sr. Ftima Sta. Catarina Infante Santo Expo Infante Santo Alcntara S. Mamede S. Sebastio Pedreira Lumiar S. Mamede Sta. Catarina Mercs

Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Cascais Sintra Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa

Remax Remax Remax Remax Remax Remax Cobertura Cobertura Remax Remax Remax Remax Cobertura Cobertura Cobertura Cobertura Cobertura Cobertura Cobertura Cobertura Cobertura Cobertura Cobertura Cobertura

2.572 3.276 2.759 2.760 3.307 3.492 3.053 2.718 3.462 4.070 4.027 3.950 5.326 4.084 3.976 5.290 4.341 3.840 5.160 3.796 5.296 4.885 4.133 4.629 4.454

Como se pode verificar neste quadro a amostra obtida equilibrada, a prpria mdia dos Valores de Venda por m2 de ABC de cada gama muito prxima dos Valores de Venda mdios tericos por m2 de ABC atrs referidos.

Deste modo, o passo seguinte foi partindo de cada um destes Valores de Venda por m2 de ABC obter os respectivos Valores do Terreno por m2 de ABC, bem como o Valor Relativo do Terreno, em termos da percentagem deste valor sobre o Valor de Venda para cada empreendimento, utilizando o programa informtico referido no captulo anterior, e tendo sempre em conta que foram utilizados os Custos de Construo apropriados a cada uma das 4 gamas, referidos no captulo 3.2.

De seguida apresenta-se a tabela com os resultados obtidos:

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Valor Venda mdio Valor do Terreno % Valor do Terreno / m2 de ABC

1.510,00 1.422,00 1.569,00 1.414,00 1.405,00 1.548,00 1.419,00 1.394,00 1.299,00 1.479,00 1.332,00 1.530,00 1.610,00 1.642,00 1.582,00 1.992,00 2.369,00 1.788,00 2.340,00 1.795,00 2.498,00 2.230,00 1.936,00 2.046,00 1.860,00 2.284,00 2.316,00 1.981,00 2.347,00 2.461,00 2.940,00 2.876,00 3.496,00 2.553,00 2.877,00 3.163,00 2.572,00 3.276,00 2.759,00 2.760,00 3.307,00 3.492,00 3.053,00 2.718,00

/ m2 de ABC
190,34 131,92 229,50 126,61 120,64 215,56 129,93 113,34 50,18 169,76 72,18 203,61 256,72 277,96 238,13 304,86 555,12 169,45 535,86 174,09 640,75 462,85 267,69 340,71 217,24 498,69 519,93 297,56 540,51 616,18 730,17 687,68 1.099,24 473,28 688,35 878,19 485,89 953,20 610,02 610,68 973,78 1.096,58 805,18 582,80

/ m2 de ABC
12,61 9,28 14,63 8,95 8,59 13,93 9,16 8,13 3,86 11,48 5,42 13,31 15,95 16,93 15,05 15,30 23,43 9,48 22,90 9,70 25,65 20,76 13,83 16,65 11,68 21,83 22,45 15,02 23,03 25,04 24,84 23,91 31,44 18,54 23,93 27,76 18,89 29,10 22,11 22,13 29,45 31,40 26,37 21,44

34

3.462,00 4.070,00 4.027,00 3.950,00 5.326,00 4.084,00 3.976,00 5.290,00 4.341,00 3.840,00 5.160,00 3.796,00 5.296,00 4.885,00 4.133,00 4.629,00

1.076,67 1.165,31 1.136,77 1.085,66 1.999,04 1.174,60 1.102,91 1.975,15 1.345,20 1.012,64 1.888,85 983,43 1.979,13 1.706,31 1.207,13 1.536,38

31,10 28,63 28,23 27,49 37,53 28,76 27,74 37,34 30,99 26,37 36,61 25,91 37,37 34,93 29,21 33,19

Posteriormente, estimou-se um Modelo de Regresso Linear que relacione o Valor de Venda / m2 de ABC com a percentagem do Valor do Terreno no Valor de Venda / m2 de ABC. Deste modo, tomando como varivel dependente, Y, a percentagem do Valor do Terreno, obteve-se o seguinte output de Modelo de Regresso Linear:
SUMMARY OUTPUT

Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations 0,932650486 0,869836929 0,867592738 3,224759359 60

ANOVA df Regression Residual Total 1 58 59 SS 4030,627569 603,1462294 4633,773798 MS 4030,627569 10,39907292 F 387,5948942 Significance F 2,33187E-27

Coefficients Intercept Valor Venda mdio / m2 de ABC 2,103430224 0,007029768

Standard Error 1,07479884 0,000357069

t Stat 1,957045491 19,68742985

P-value 0,055161055 2,33187E-27

Lower 95%

Upper 95%

-0,048011794 4,254872241 0,006315018 0,007744519

Efectuando uma anlise estatstica do modelo: 35

P-value =2,33 E-27, como tal rejeita-se a Hiptese nula H0: 2=0 para qualquer nvel de significncia razovel e conclui-se, como no poderia deixar de ser, dada a metodologia seguida, que o valor de venda constitui um determinante essencial no valor do terreno.

R ou R Square, que poder variar entre 0 e 1 e mede a proporo da variao total de Y que explicada pelo modelo e neste modelo o seu valor de 0,869 que confere a adequao do modelo.

Deste modo podemos utilizar o modelo para o seu principal objectivo, a previso. Trata-se de obter uma previso que tira partido da informao existente. 4 APRESENTAO DE RESULTADOS 4.1 Resultados obtidos para os Custos de Construo de Edifcios de Habitao

O trabalho realizado no captulo 3.2, apresentado nas tabelas do anexo I, permite obter o valor total por m2 de ABC para cada gama definida, tanto acima do solo, como abaixo do solo. Em suma, os resultados obtidos, para os Custos de Construo por m2 de ABC so:

Acima do solo - Gama mdia baixa Custos de Construo: 550,40 /m2 - Gama mdia Custos de Construo: 701,40 /m2 - Gama mdia alta Custos de Construo: 852,15 /m2 - Gama alta Custos de Construo: 1.098,15 /m2

Abaixo do solo - Gama mdia baixa Custos de Construo: 300,45 /m2 - Gama mdia Custos de Construo: 352,95 /m2 - Gama mdia alta Custos de Construo: 403,45 /m2 - Gama alta Custos de Construo: 454,95 /m2

36

Analisando os valores apresentados, concentrando-nos nos Custos de Construo acima do solo e fazendo uma comparao com os respectivos Valores de Venda, bastante interessante verificar a evoluo dos valores e constatar que a relao existente entre a gama mdia baixa e a gama alta triplica ao nvel dos valores de venda, mas nos custos de construo apenas duplica. Enquanto, na gama mdia baixa o peso do Custo da Construo no Valor de Venda (VV) de cerca de 37% (550,40 / 1.500 - VV mdio), j na gama alta o peso do Custo Construo de apenas cerca de 25% (1.098,15 / 4.500 - VV mdio). Nas gamas intermdias o peso do Custo de Construo no Valor de Venda de cerca de 33% (701,40 / 2.125 - VV mdio) e de 28% (852,15 / 3.000 VV mdio), respectivamente na gama mdia e media alta. Ou seja, medida que o Valor de Venda aumenta o peso (a percentagem) que o Custo de Construo tem no valor de venda decresce gradualmente.

Na sequncia do que se referiu no pargrafo anterior e fazendo uma anlise s tabelas apresentadas em anexo para cada gama, podemos verificar a razo dos Custos de Construo no aumentarem de forma to significativa. A explicao reside no facto, de existirem vrios captulos que compe os Custos de Construo que tm valores muito idnticos e em alguns casos, mesmo iguais, nomeadamente ao nvel da Estrutura de Beto Armado do Edifcio, cujo custo igual em todas as gamas, j que esta tem de cumprir apenas os regulamentos em vigor e isso comum em todas as gamas. Tambm podemos constatar em outros captulos, como as Instalaes, que a evoluo dos custos, consoante as gamas, muito pouco expressiva. Ou seja, o que realmente tem expresso, cujo Custo de Construo aumenta significativamente de gama para gama ao nvel dos Acabamentos, mas estes apenas representam uma parte dos Custos totais, volta dos 50 a 60%. Este peso aumenta gradualmente, com a evoluo das gamas, desde a gama mdia baixa com um peso de 46%, passando para 53% da gama mdia, 59% para a gama mdia alta, at aos 63% da gama alta.

Em suma, os Acabamentos tem uma variao significativa nos custos, de gama para gama, mas representam apenas parte do total dos custos e os restantes captulos, nomeadamente a Estrutura do Edifcio e Instalaes, tem uma evoluo nos custos diminuta de gama para gama, e isso faz com que o total do Custo de Construo no tenha uma evoluo to expressiva, quando comparado com a evoluo dos Valores de Venda.

Este captulo, teve precisamente como objecto a determinao dos Custos de Construo mais adequados a utilizar numa Avaliao Imobiliria, quer seja para efeitos de realizao de uma

37

Viabilidade Econmica de um projecto imobilirio, quer para efeitos da determinao do Valor do terreno destinado a construo de habitao, como o caso vertente no mbito desta dissertao. 4.2 Resultado obtido para o Valor do Terreno, atravs do programa informtico de avaliao

Apresenta-se neste captulo o resultado obtido, atravs do programa informtico de avaliao, desenvolvido no captulo 3.3, para o exemplo apresentado no anexo II. De acordo, com os pressupostos enunciados, o Valor lquido obtido para o Terreno de 3.931.481 Euros, ou 393,15 Euros / m2 de rea Bruta de Construo acima do solo, que corresponde a 18,50% do Valor de Venda (393,15 / 2.125 ).

Aspectos a ter em conta na valorizao do terreno:

- O valor obtido para um Terreno corrente ao nvel da sua morfologia. Qualquer custo extra que tenha de ser executado para efectuar a construo do edifcio nesse terreno, o seu custo tem de ser descontado ao valor do terreno, uma vez que por essa via, os custos de produo vo aumentar. De referir, por exemplo trabalhos extra de terraplanagens, descontaminao de solos, desvio de linhas de alta tenso, execuo de infra-estruturas de ligao fora da rea do terreno ou execuo de fundaes indirectas que sejam necessrias para a garantir a estabilidade do edifcio, devido ao tipo de solo existente;

- O valor obtido para um Terreno urbano, cujas infra-estruturas de ligao esto prximas deste e que apenas necessita da elaborao dos Projectos do Edifcio, bem como de obter Licenciamento da construo, no carecendo portanto de loteamento prvio. Para o caso de um terreno, em que tenha que se executar um loteamento, tero que se considerar custos extra de produo, nomeadamente elaborao de projectos de loteamento, taxas camarrias de loteamento e obras de infra-estruturas necessrias executar para garantir a funcionalidade do edificado a construir no terreno. E todos estes custos de produo extra tm que ser descontados ao valor do terreno;

- O valor obtido para o Terreno, considera que se prev iniciar a construo do edifcio no prazo de 6 meses, desde a data da sua aquisio. Todo o tempo extra que se estime, que venha a ser necessrio para se poder iniciar a Construo, dever ser tido em conta na avaliao do terreno e o seu Valor dever ser devidamente actualizado, com uma Taxa de Actualizao considerada mais adequada para o efeito. 38

4.3 Resultados obtidos atravs do Modelo estimado de previso Para efectuar a previso, em termos pontuais, parte-se da seguinte frmula: Y* = 1 + 2X2.

Para o modelo estimado, e apresentado no captulo 3.4, obtiveram-se os seguintes valores de: 1 = 2,10 e 2 = 0,00703. Tendo em conta que X2 = VV (Valor de Venda mdio / m2 de ABC) e Y*= %VT*, estimativa do valor de %VT (%Valor do Terreno / m2 de ABC), pode-se obter a seguinte frmula:

%VT* = 2,10 + 0,00703 x VV.

A ttulo exemplificativo escolhem-se 4 observaes de cada gama da amostra representativa de Valores de Venda e aplica-se a frmula de previso do modelo estimado e obtm-se os seguintes valores, para a percentagem do Valor do Terreno:

VV 1.510 2.046 2.940 4.629

%VT* 12,72 16,48 22,77 34,64

De seguida apresentam-se os valores das observaes da amostra, que tinham sido obtidos com o recurso ao programa informtico:

VV 1.510 2.046 2.940 4.629

%VT 12,61 16,65 24,84 33,19

Comparando os valores obtidos pela frmula, ou seja os valores estimados pelo modelo, com os valores das observaes da amostra, podem ser constatadas apenas ligeiras diferenas, pelo que estamos efectivamente na presena dum modelo de previso adequado, como seria de esperar, dada a metodologia seguida. Sendo que, estas diferenas so normais, uma vez que estamos a comparar 39

valores pontuais, que constituem uma nuvem de pontos isolados (os obtidos a partir das observaes da amostra), com os valores previstos pelo modelo que derivam de uma recta ajustada.

De referir que esta frmula de previso da percentagem do Valor do Terreno, parte de uma amostra de dimenso relativamente pequena, com valores de venda entre 1.250 /m2 e 5.500 /m2, devendo ser generalizada com muita prudncia.

Partindo, desta frmula que relaciona o Valor de Venda por m2 de ABC com o Valor Relativo do Terreno, poder-se- tambm obter facilmente uma frmula que relaciona o Valor de Venda por m2 de ABC com uma estimativa do Valor absoluto do Terreno por m2 de ABC, bastando para o efeito multiplicar ambos os membros da frmula pelo VV e dividir por 100 e deste modo obtm-se a seguinte frmula:

VT* = (210 x VV + 0,703 x VV) / 10.000.

A ttulo exemplificativo, escolhem-se as mesmas 4 observaes de cada gama da amostra, que foram escolhidas anteriormente e obtm-se os seguintes valores:

VV 1.510 2.046 2.940 4.629

VT* 192,00 337,25 669,39 1.603,57

Deste modo, recorrendo a esta frmula, pode-se obter um Valor aproximado para o Terreno por m2 de ABC, partindo de um Valor de Venda por m2 de ABC conhecido, de uma forma expedita e prtica. 5 CONCLUSES

A primeira concluso desta dissertao que, para efectuar uma anlise financeira de uma promoo imobiliria ou uma estimativa do valor do terreno pelo mtodo residual, se devem considerar Custos de Construo que tm que estar devidamente relacionados com os Valores de Venda. Deste modo, obteve-se uma estimativa dos Custos de Construo por rea Bruta de Construo, acima e abaixo do solo, para as 4 gamas consideradas. 40

Tira-se tambm, como concluso, que a percentagem que o Custo de Construo (Custo de Construo Relativo) tem no Valor de Venda diminui, medida que o Valor de Venda aumenta.

Embora limitados pelo facto de no terem sido obtidas amostras de valores de mercado de terrenos, com recurso ao programa informtico desenvolvido para avaliao, com base no Mtodo Residual, com recurso aos fluxos de caixa, foi possvel obter Valores de Terreno e concluir que o Valor Relativo do terreno, ou seja a percentagem que este valor tem no Valor de Venda final no uma constante, mas sim um valor que aumenta medida que o Valor de Venda aumenta, tal como seria de esperar. O critrio contabilstico e fiscal de afectar 25% do Valor de Venda para o valor do terreno, independentemente do Valor de Venda no parece ser o mais correcto, uma vez que esta dissertao mostra que o valor relativo do terreno varia entre os cerca de 10% para um Valor de Venda de 1.250 / m2 de rea Bruta de Construo e os cerca de 40% para um Valor de Venda de 5.500 / m2 de rea Bruta de Construo. Constata-se tambm, que o Valor Relativo do Terreno tem um comportamento inverso ao Valor Relativo do Custo de Construo no Valor de Venda.

Outra concluso, que se pode tirar neste estudo, que o Valor relativo do terreno, a percentagem que este valor tem no Valor de Venda final aumenta de uma forma praticamente linear. Com base, nesta constatao de facto, foi legitimo estimar um modelo de regresso linear de previso, e deste modo foi possvel relacionar estes dois valores. Obteve-se uma frmula prtica que relaciona o Valor relativo do Terreno, com o Valor de Venda, e, consequentemente, uma frmula, em que se pode obter, de uma forma aproximada, o Valor absoluto para o Terreno por m2 de ABC, partindo de um Valor de Venda de Habitao por m2 de ABC de Mercado, de uma forma expedita e prtica.

De notar que esta frmula foi obtida, a partir de determinados pressupostos definidos no captulo 3.3, que esto em linha e so adequados ao mercado actual. Obviamente, que no uma frmula imutvel e tem de ser sempre ajustada evoluao das condies de mercado, com as necessrias actualizaes dos pressupostos considerados que lhe deram origem.

Evidentemente, que para efectuar uma avaliao rigorosa de um terreno para promoo imobiliria de habitao, deve-se utilizar um programa de avaliao adequado, onde se podem considerar com rigor e pormenor todas as especificidades de cada activo. De qualquer forma, esta ferramenta de trabalho (frmula), poder ser til a profissionais do sector imobilirio e mesmo a profissionais que no tm conhecimentos no sector imobilirio e tenham interesse em ter uma estimativa aproximada, de uma forma expedita, do valor de um terreno para promoo imobiliria de habitao.

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