Professional Documents
Culture Documents
Calitatea de chiria n ce privete locuinele cu destinaie special o pot avea persoanele aflate n nevoie, enumerate n art. 43 din Legea locuinei (pentru locuinele sociale), angajaii instituiilor sau agenilor economici (pentru locuinele de serviciu i de intervenie), persoanele a cror locuine sunt - temporar - inutilizabile (pentru locuinele de necesitate) i persoanele alese sau numite n unele funcii sau demniti publice (pentru locuinele de protocol). 2. 3. Obiectul contractului de nchiriere 1. Locuina nchiriat. Legea se aplic numai dac lucrul nchiriat este o locuin, adic o construcie alctuit din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinele, dotrile si utilitile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii. Locuina nchiriat, anexele i dotrile aferente, cu inventarul corespunztor trebuie s fie prevzute n contract. Locatarul este ndreptit s foloseasc prile comune care asigur exercitarea normal a drepturilor asupra suprafeei locuibile i dependinelor, de exemplu, scara interioar, curtea necesar folosinei locuinei, chiar dac n contract nu este prevzut acest drept. 2. Chiria. Chiria reprezint suma de bani pe care chiriaul este obligat s o plteasc locatorului n schimbul folosului locuinei. Cuantumul chiriei lunare, modul de plat i regulile de modificare a acesteia trebuiesc precizate n cuprinsul contractului. Legea locuinei a fost completat de dispoziiile cuprinse n O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuin care a fost i ea modificat prin Legea nr.71/2011. Cu referire la determinarea cuantumului chiriei, ordonana distinge ntre dou categorii de locuine: locuinele aparinnd statului i persoanelor juridice prevzute n art. 26 i locuinele proprietate privat, prevzute n art. 32. A. O:U.G: 40/1999 prevede n art. 26 c pentru locuinele care aparin domeniului public sau privat al statului ori unitilor administrative ale acestuia, precum i pentru locuinele de serviciu, locuinele de intervenie i cminele pentru salariai ale societilor comerciale, companiilor i societilor naionale i ai regiilor autonome, chiria se calculeaz pornindu-se de la un tarif de baz lunar, n funxie de suprafaa util. B. Articolul 32 din aceeai ordonan prevede c pentru locuinele proprietate particular a persoanelor fizice i juridice, chiria se stabilete prin negociere ntre proprietar i chiria, odat cu ncheierea contractului de nchiriere.
c) chiriaul se oblig s recunoasc sau s plteasc n avans, cu titlu de reparaii locative, sume stabilite pe baza estimrilor fcute exclusiv de locator; d) locatorul este ndreptit s diminueze sau s suprime, fr contraprestaie echivalent, prestaiile la care s-a obligat prin contract. Art. 1828 din Noul Cod civil reglementeaz dreptul de preferin al chiriaului la nchiriere. Astfel, potrivit acestui text legal, la ncheierea unui nou contract de nchiriere a locuinei, chiriaul are, la condiii egale, drept de preferin. El nu are ns acest drept atunci cnd nu i-a executat obligaiile nscute n baza nchirierii anterioare. Dispoziiile referitoare la exercitarea dreptului de preempiune n materia vnzrii sunt aplicabile n aceast materie. n cldirile cu mai multe apartamente, chiriaii au dreptul de a ntrebuina prile i instalaiile de folosin comun ale cldirii potrivit cu destinaia fiecreia. Chiriaii sunt obligai s contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, nclzirea, curarea prilor i instalaiilor de folosin comun, precum i la orice alte cheltuieli pe care legea le stabilete n sarcina lor. n lipsa unei interdicii stipulate n acest sens, i alte persoane pot locui mpreun cu chiriaul, caz n care vor fi inute solidar cu acesta, pe durata folosinei exercitate, pentru oricare dintre obligaiile izvorte din contract. n ce privete efectele contractului de nchiriere, respectiv obligaiile prilor se aplic regulile din dreptul comun de la locaiune. Subnchirierea i cesiunea contractului de nchiriere Potrivit art. 1.833 din Codul civil, chiriaul poate ceda contractul de nchiriere a locuinei sau subnchiria locuina numai cu acordul scris al locatorului, caz n care, n lipsa unei stipulaii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul rspunde solidar cu chiriaul pentru obligaiile asumate fa de locator prin contractul de nchiriere.
5. 2. Expirarea termenului Chiriaul este obligat s prseasc locuina la expirarea termenului contractual, dac prile nu convin asupra rennoirii nchirierii. Convenia prilor de rennoire a contractului poate fi expres sau tacit, fiind aplicabile regulile dreptului comun privind tacita relocaiune. 5. 3. Denunarea unilateral a contractului de ctre chiria Potrivit art. 1824 din Noul Cod civil, atunci cnd contractul de nchiriere s-a ncheiat fr determinarea duratei i nu s-a convenit altfel, chiriaul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic dect sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. n acest caz, locatorul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de: a) 60 de zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lun sau mai mare; b) 15 zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lun. Contractul ncheiat pe o durat determinat va produce efecte pn la expirarea termenului, dup care, prin acordul lor, prile pot prelungi efectele contractului sau pot ncheia un nou contract. n situaia n care nchirierea este pe durat detreminat, 5. 4. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaiilor de ctre chiria n cazul n care, fr justificare, una dintre prile contractului de nchiriere nu i execut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul la rezilierea contractului. De asemenea, locatorul poate cere instanei rezilierea contractului de nchiriere i n cazul n care chiriaul, membrii familiei sale sau alte persoane crora acesta din urm le-a ngduit, n orice mod, folosirea, deinerea sau accesul n locuin fie au un comportament care face imposibil convieuirea cu celelalte persoane care locuiesc n acelai imobil sau n imobile aflate n vecintate, fie mpiedic folosirea normal a locuinei sau a prilor comune. Dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaului se face n baza unei hotrri judectoreti. Chiriaul este obligat la plata chiriei prevzute n contract pn la data eliberrii efective a locuinei, precum i la repararea prejudiciilor de orice natur cauzate locatorului pn la acea dat. 5. 5. Decesul chiriaului Contractul de nchiriere a locuinei nceteaz n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului. Soul supravieuitor, descendenii i ascendenii chiriaului au dreptul, n termenul prevzut de 30 de zile s opteze pentru continuarea contractului de nchiriere pn la expirarea duratei acestuia, dac sunt menionai n contract i dac au locuit mpreun cu chiriaul. Aceste persoane, care au cerut continuarea contractului, desemneaz de comun acord persoana sau persoanele care semneaz contractul de nchiriere n locul chiriaului decedat. n cazul n care acetia nu ajung la un acord n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului, desemnarea se face de ctre locator.
c) Obligaia de a plti arenda la termenele, locul i modalitile stabilite n contract. Potrivit dreptului comun, plata se face la domiciliul arendaului. Arenda se pltete n bani sau n fructe. n ce privete plata arendei n fructe , art. 1844 Cod civil prevede c atunci cnd arenda se pltete n fructe, n lipsa altui termen prevzut n contract, arendaul este de drept n ntrziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept n ntrziere pentru recepie de la data la care a fost notificat n scris de ctre arenda. Atunci cnd, pe durata arendrii, ntreaga recolt a unui an sau cel puin o jumtate din ea a pierit fortuit, arendaul poate cere reducerea proporional a arendei dac aceasta a fost stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole, ntr-o sum de bani determinat sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de produse agricole. Dac arendarea este fcut pe mai muli ani, reducerea nu se va stabili dect la sfritul arendrii, cnd se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosin. Arendaul nu poate obine reducerea arendei dac: pieirea recoltei a avut loc dup ce a fost culeas; cauza pagubei era cunoscut la data ncheierii contractului. n cazul n care arenda este stabilit ntr-o cot din fructe sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuit, total sau parial, a fructelor de mprit este suportat proporional i nu d niciuneia dintre pri aciune n despgubire mpotriva celeilalte. Legea instituie caracterul executoriu al contractului de arendare. Astfel, contractele de arendare ncheiate n form autentic, precum i cele nregistrate la consiliul local constituie, n condiiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract. d) Obligaia de a asigura bunurile luate n arend n vederea recuperrii daunelor produse de calamiti naturale. n acest sens, art. 1840 Cod civil prevede c arendaul este obligat, chiar n lips de stipulaie expres, s asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamiti naturale.. e) Obligaia de a restitui, la ncetarea contractului, bunurile arendate n starea n care le-a primit. n cazul nstrinrii bunurilor arendate, art. 1849 Cod civil prevede c arendaul are drept de preempiune cu privire la bunurile agricole arendate.