YABANCILARA TOPRAK SATIÞI:

NEO-LÝBERALÝZMÝN KISKACINDA TÜRKÝYE TOPRAKLARI

Kitapçýk

ISBN: 975-89-175-4

Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý yayýnýdýr.

Eylül 2006, Ankara

Ýletiþim:
Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý Genel Merkez
Sümer 1 Sokak No: 12/10 06440 Kýzýlay/ ANKARA
Tel: 0.312 232 57 77 Fax: 0.312 230 85 74
e-posta: hkmo@hkmo.org.tr
 Baský: Ýþkur Matbaacýlýk Kað. San. ve Tic. Ltd. Þti.
Sümer 1 Sokak No: 12/A 06440 Kýzýlay/Ankara
Tel: 0.312 230 12 46 - 231 34 94 Fax: 0.312 230 47 19

Kapak Tasarým: Ýþkur Matbaacýlýk Ltd. Þti.

 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

ÝÇÝNDEKÝLER
ÖNSÖZ ................................................................................................................................................................................5
GÝRÝÞ ...................................................................................................................................................................................8
TANIMLAR ........................................................................................................................................................................10
TAÞINMAZ ..............................................................................................................................................................10
AYNÝ HAK ................................................................................................................................................................10
KADASTRO .............................................................................................................................................................11
MÜLKÝYET ................................................................................................................................................................11
TAPU ........................................................................................................................................................................11
YABANCI .................................................................................................................................................................12
KARÞILIKLILIK ÝLKESÝ ..............................................................................................................................................12
YABANCILARA TOPRAK SATIÞINDA TARÝHSEL SÜREÇ ..............................................................................................13
A. CUMHURÝYET ÖNCESÝ DÖNEM .........................................................................................................................13
B. CUMHURÝYET DÖNEMÝ .......................................................................................................................................16
C. 1980 SONRASI DÖNEM......................................................................................................................................17
1984 SONRASI YABANCILARA TOPRAK SATIÞI ...........................................................................................................19
3029 Sayýlý Kanun, 21.6.1984 ..................................................................................................................................19
3278 Sayýlý Kanun, 22.04.1986 ................................................................................................................................20
4916 Sayýlý Kanun, 03.07.2003 ................................................................................................................................20
5444 Sayýlý Kanun, 29.12.2005 ................................................................................................................................21
YABANCI UYRUKLULARIN TÜRKÝYE'DE EDÝNDÝKLERÝ TAÞINMAZ MÝKTARI .............................................................25
A. Yabancý Uyruklu Gerçek ve Tüzel Kiþiler ............................................................................................................26
B. Doðrudan Yabancý Yatýrýmlar ..............................................................................................................................29
YABANCILARA TAÞINMAZ SATIÞINI DÜZENLEYEN MEVZUAT..................................................................................31
YABANCILARA TOPRAK SATIÞININ SAKINCALARI......................................................................................................32
SONUÇ..............................................................................................................................................................................33
HARÝTA VE KADASTRO MÜHENDÝSLERÝ ODASI GÖRÜÞÜ .........................................................................................35
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

ÖNSÖZ
Neo-liberalizmin savunucularý, 1970'lerin baþýndan itibaren bütün dünyaya ancak kendi önerilerini
yaþama geçirdikleri takdirde refah düzeyine ulaþabileceklerini ya da refah sahibi iseler bu þekilde refahý
sürdürebileceklerini öðütlemektedirler. Modernleþmenin ve kalkýnmanýn reçetesi, uluslararasý kredi
kuruluþlarý tarafýndan yazýlmaktadýr. Dünya Bankasý (DB) ve Uluslararasý Para Fonunun (IMF) baþýný
çektiði bu uluslararasý kredi kuruluþlarý, geliþmekte olan ülkelerin iktisadi darboðazý aþmalarý ve yatýrým
yapmalarýný saðlayacak dýþ borcu temin etmekte; bunun karþýlýðýnda ülkelerin verilen ödevleri yerine
getirmelerini istemektedir. Bu ödevler, geliþmekte olan ülkelerde devletin piyasadan çekilmesi ve
serbest piyasa ekonomisine geçilmesi temelinde þekillenmektedir. Özetle, dýþ borç karþýlýðý dayatýlan
yeniden yapýlanma süreci ile bu ödevler hayata geçirilmektedir. Yeniden yapýlanma süreci, ülkelerin
sadece ekonomik yapýlarýný deðil, sosyal, kültürel ve politik yapýlarýný da deðiþtirmektedir.
Alýnan dýþ borçlara karþýlýk gerçekleþtirilen yeniden yapýlanma sürecinde geliþmekte olan ülkelerde
devletin piyasadan çekilmesi ile oluþan ve güdük kalmýþ ulusal özel sektörün dolduramadýðý altyapý
yatýrýmlarýndaki boþluk uluslararasý dev þirketlerin iþtahýnýn nedenidir. Bunun sonucunda, küreselleþme
adý altýnda uluslararasý tekelci kapitalizmin-emperyalizmin lehine sermayenin serbest dolaþýmýnýn
önündeki engeller teker teker kaldýrýlmaktadýr.
Bu anlayýþ içerisinde meþruluk kazanan, dýþ borç karþýlýðý yaptýrýmlarla hayata geçirilen az geliþmiþ
ve geliþmekte olan ülkelerin sisteme entegrasyonu bu þekilde saðlanmaktadýr.

5
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

Neo-liberal politikalarýn Türkiye'ye yansýmasý 24 Ocak Kararlarýdýr. 1970'li yýllarda uygulanan kalkýnma
politikalarý emperyalist ülkeler tarafýndan yýpratýlmýþ ve geçerliliði kaybettirilmiþtir. Böylece, Türkiye
uluslararasý ekonomik sisteme entegre olmaya zorlanan ve dýþ borca baðýmlý bir ülke konumuna
sokulmuþtur.
Yabancýlara toprak satýþý da bu dönemde uygulanan dayatma politikalarýnýn bir uzantýsýdýr ve
kapitalizmin geldiði yeni aþama ile ayrý bir önem kazanmýþtýr. Yabancýlara toprak satýþý, toprak ve
mülkiyet unsurlarý üzerinde yükselen bir konudur. Topraðýn kýt bir doðal kaynak olarak deðeri her geçen
gün artmaktadýr. Toprak, mülkiyet ile birlikte ele alýndýðýnda baðýmsýzlýk ve özgürlüðün simgesidir.
Yabancýlara toprak satýþý, emperyalizmin yayýlmacý politikalarýnýn bir parçasý olarak karþýmýza çýkmaktadýr.
1984 yýlýndan günümüze kadar iktidarlar deðiþse de gündemden düþmeyen yabancýlara toprak
satýþý hakkýnda var olan bilgi kirliliðini engellemek ve birinci el doðru bilginin halka aktarýlmasý amacý
ile Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý olarak elinizde bulunan kitapçýðý hazýrladýk.
Emek ve katký veren kiþi ve kuruluþlara teþekkür ederiz.
Üyelerimizin ve kamuoyunun bilgisine sunarýz.
A. Fahri ÖZTEN
Yönetim Kurulu adýna
Yönetim Kurulu Baþkaný

6
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

Harita ve Kadastro Mühendisliði (Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliði),

· Yer yuvarýnýn geometrisinin belirlenmesi ve yer yuvarý üzerinde bulunan
tüm objelerin birbirleriyle olan geometrik, sayýsal, anlamsal iliþkilerin
kurulmasý ve bu bilgilerin ilgili diðer mühendislik ve sosyal bilimler
alanlarýna sunulmasý iþlerini yüklenen bir bilim dalýdýr.
· Çizgisel ve sayýsal harita yapýmý, kadastro ve mülkiyet uygulamalarý,
kentsel, kýrsal arazi ve arsa düzenlemeleri, kamulaþtýrma projeleri, taþýnmaz
deðerlemesi, içme suyu ve kanalizasyon projeleri, coðrafi-kent bilgi sistemleri, her türlü projelerin
araziye uygulama iþleri (aplikasyon) gibi konularda hizmet üreten temel mühendislik disiplini olup,
anýlan hizmetler; ilgili yasa ve yönetmelikler gereði çalýþma alanlarýný oluþturmaktadýr.

Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý,

· 1954 yýlýnda Anayasanýn 135. maddesi ve 6235 sayýlý Türk Mühendis Mimar Odalarý Birliði Yasasý
ile kurulmuþ olup,
· “Mesleðin genel çýkarlara uygun olarak geliþmesini saðlamak; meslek disiplini ve ahlakýný korumak;
kamunun ve ülkenin çýkarlarýnýn korunmasýnda, tarýmsal ve sýnaî üretimin arttýrýlmasýnda ülkenin
sanatsal ve teknik kalkýnmasýnda gerekli gördüðü giriþim ve etkinliklerde bulunmak” görev ve
sorumluluðu,
· Anayasadan ve üyelerinden aldýðý güç, Mesleki- Demokratik Kitle Örgütü olmanýn bilinci, elli yýllýk
geçmiþinin verdiði deneyim ile kamu kurumu niteliðinde bir meslek kuruluþu olarak,
TOPLUMSAL BÝR DEÐER OLAN TOPRAÐIN KISA DÖNEMLÝ EKONOMÝK ÇIKARLAR
ÝÇÝN YABANCI SERMAYEYE PEÞKEÞ ÇEKÝLMESÝNE KARÞI ÇIKMAKTADIR.

7
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

GÝRÝÞ
Toprak,
Bir materyal olarak,
· Mineral ve organik maddelerin ayrýþmasý sonucu oluþan,
yeryüzünü ince bir tabaka halinde kaplayan canlý ve doðal bir
kaynaktýr.
Bir arazi varlýðý olarak,
· Yeraltý zenginliklerinin yataðý, taþýnmaz mal olarak zenginlik ve servetin gerçek kaynaðýdýr.
Önceden sadece bir materyal olarak görülen toprak, bir arazi varlýðý olarak deðer kazanmasýndan
sonra mülkiyete konu olmuþtur.
Temel ekonomik kaynak olarak tarih boyunca bir hâkimiyet unsuru ve çatýþmanýn nedeni olmuþtur.
Üretilemeyen kýt doðal bir kaynak olarak toprak; tarýmsal, endüstriyel, ekonomik ve ulusal açýdan
öneme sahiptir1.
Nüfus artýþýna ve kýtlýðýn artmasýna baðlý olarak deðeri her geçen gün artmaktadýr.

TOPRAK, ÖZGÜRLÜK VE BAÐIMSIZLIÐIN SÝMGESÝDÝR!

1 Ayrýntýlý bilgi için Bahtiyar Metin, http://www.toprakforum.com/downloads/ToprakNedir.pdf, Eriþim Tarihi: 10.07.2006

8
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

Türkiye Topraklarýnýn Daðýlýmý

Türkiye Ýstatistik Kurumu verilerine göre ülkemizin genel toprak daðýlýmý aþaðýdaki tablodaki2 gibidir.

Arazi Cinsi Yüzölçümü Yüzölçümü

(dekar = dönüm) (dekar = dönüm)
Yerleþim Alanlarý 668.819.924
Tarla (Toplam) 152.376.357
Sulanan Arazi 36.171.198
Sulanmayan Arazi 116.205.159
Sebze ve Çiçek Bahçeleri 5.867.005
Meyve ve Diðer Uzun Ömürlü Bitkiler 23.891.026

Türkiye’nin yüzölçümü Kavaklýk – Söðütlük 1.973.562

769.604 km2’dir Tarýma Elveriþli Olup, Kullanýlmayan Arazi 19.443.399
Daimi Çayýr 14.493.128
Nadas 37.459.577
Mera (otlak) Arazisi 131.673.745
Koruluk ve Orman Arazisi (Funda-Maki dahil) 184.846.478
Tarýma Elveriþsiz Arazi (Taþlýk, Bataklýk, Çorak Arazi) 76.650.059
Köy Yerleþim Yeri Arazisi 20.145.588

2 TÜÝK 2001 Genel Tarým Sayýmý Ýstatistiki Sonuçlarý, www.tuik.gov.tr

9
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

TANIMLAR
TAÞINMAZ
Taþýnmaz mal kavramý, Osmanlýca “gayrimenkul mal” kavramýnýn Türkçedeki karþýlýðýdýr. “Taþýnmaz
mal” yerine de kýsaca “taþýnmaz” ifadesi kullanýlmaktadýr.
Taþýnmaz mal, yerinde sabit olan ya da yeri deðiþtirildiðinde özellikleri de kýsmen deðiþen mallardýr.
Bu anlamda taþýnmazlar; bina, arsa ve arazi diye gruplandýrýlýr.
Taþýnmaz mallarýn en büyük özelliði sýnýrlarýnýn ve sahiplerinin olmasýdýr. Taþýnmaz sýnýrý arazide
iþaretlerle diðer kiþilere karþý; kadastro haritasý ile de hukuki anlamda ileri sürülerek sahipleri tarafýndan
gözetlenir, gerçek koruyucusu ise Devlettir.

AYNÝ HAK
Taþýnýr ve taþýnmaz mallar gibi fiziksel varlýðý olan, gözle görülüp elle tutulabilen maddi mallar
üzerindeki mutlak haklardýr. Mutlak haklar, sahibine en geniþ yetkileri veren herkese karþý ileri sürülebilen
ve herkesin uymakla yükümlü olduðu haklardýr.
Ayni haklar iki çeþittir:
a. Mülkiyet Hakký: Sahibine hukuk düzeninin sýnýrlarý içinde maddi malý kullanma, yararlanma ve
mal üzerinde tasarrufta bulunma hakký tanýyan ayni haktýr. (Türk Medeni Kanunu 683. Madde)
b. Sýnýrlý Ayni Hak: Sahibine sýnýrlý haklar veren ayni haklardýr: irtifak hakký, gayrimenkul mükellefiyeti,
rehin haklarý.

10
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

KADASTRO
Tüm ülke sýnýrlarý içerisindeki taþýnmazlarýn sýnýrlarýný arazi ve harita üzerinde belirleyerek hukuki
durumlarýný tespit etmek ve iþlemlerin kesinleþmesi sonucunda Türk Medeni Kanununca öngörülen
tapu siciline tescil ederek hak sahiplerine tapu belgelerini verme, mekânsal bilgi sisteminin altyapýsýnýn
oluþturulmasý iþlemlerinin bütünüdür. (3402 Sayýlý Kadastro Kanunu, 1987)
Dünyada son yýllarda topraða ve kadastroya bakýþýn önemli ölçüde deðiþtiðini görmekteyiz. Kadastro,
basit mülkiyet kayýtlarýndan mali araçlara dönüþmüþ; taþýnmaz piyasalarý ile planlamanýn temel unsuru
haline gelmiþtir.

MÜLKÝYET
Mülkiyet, kiþi ve nesne arasýndaki hukuki iliþki, mal sahipliði, bir þeye malik olma durumudur.
Mülkiyet, eþya üzerinde en geniþ yetki saðlayan haktýr. Mülkiyet hakký, bir kiþinin o mallar üzerindeki
hâkimiyetini ifade eder.

TAPU
Tapu senedi, bir taþýnmazýn kimin, kimlerin mülkiyetinde olduðunu gösteren
resmi belgedir. Baþka bir deyiþle, taþýnmazlarýn alým-satým, hibe, ipotek, baðýþ,
ayýrma-birleþtirme, rehin, kat, mülkiyet gibi iþlemlerinin yapýlabilmesi için gerekli
olan, o mallarýn kime ait olduðuna iliþkin düzenlenen resmi belgelerdir.

11
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

YABANCI
§ Yabancý, baþka bir millet uyruðuna tabi olan (yabancý uyruklu);
— gerçek kiþileri,
— baþka bir ülkede kendi ülkelerinin Ticaret Kanununa göre kurulmuþ tüzel kiþiliðe sahip ticari
þirketleri,
§ Türk Ticaret Kanununa göre yabancýlarýn kurduklarý ya da iþtirak ettikleri yani sermayesi yabancýlara
ait olan ticari þirketleri (doðrudan yabancý yatýrýmlarý)
ifade etmektedir.

KARÞILIKLILIK ÝLKESÝ
Anayasa Mahkemesinin tanýmýnda, karþýlýklýlýk ilkesi “bir yabancýnýn Türkiye'de bir haktan
yararlanabilmesi, Türkiye vatandaþlarýnýn da o yabancýnýn ülkesinde ayný tür ve nitelikte olan
haklardan yararlandýrýlmasýna baðlý olmasý”ný ifade etmektedir. (Anayasa Mahkemesi, 2005/14 Sayýlý
Kararý)
Türkiye ile 88 ülke3 arasýnda karþýlýklýlýk ilkesi tanýnmýþtýr: Ýngiltere, ABD, Almanya, Fransa, Ýtalya,
Hollanda, Yunanistan, Ýspanya, vs.

3 “Yabancý Uyruklu Gerçek Kiþiler ile Yabancý Ülkelerde Kendi Ülkelerinin Kanunlarýna Göre Kurulmuþ Tüzel Kiþiliðe Sahip Ticaret Þirketlerinin Türkiye
Cumhuriyeti Sýnýrlarý Ýçerisinde Taþýnmaz Edinmeleri Uygulamalarýna Ýliþkin Ýnceleme Raporu”, 06.02.2006, http://www.cankaya.gov.tr/tr_html/DDK/yte.htm,
Eriþim Tarihi: 05.07.2006

12
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

YABANCILARA TOPRAK SATIÞINDA TARÝHSEL SÜREÇ

A. CUMHURÝYET ÖNCESÝ DÖNEM
§ Osmanlý Devleti ile Fransa arasýnda imzalanan ilk kapitülasyonun verildiði
antlaþma olarak kabul edilen Kapitülasyon Antlaþmasý 1536 yýlýnda imzalanmýþtýr.
Kapitülasyon, bir ülkede yurttaþlarýn zararýna olarak yabancýlara verilen ayrýcalýk
haklarý olarak tanýmlanmaktadýr4. Bu ayrýcalýklar, adli, idari ve ekonomik alanlarda
tanýnabilir. Bu ayrýcalýklarýn verilmesinin arkasýnda yatan neden “Osmanlý ekonomisine canlýlýk
getirilmesi, iç ve dýþ ticaretin geliþtirilmesi”5dir.
§ 1582'de Ýngiltere'ye daha sonra da Hollanda, Polonya, Ceneviz ve Venedik'e ayný ayrýcalýklar
(kapitülasyon) tanýnmýþtýr.
§ Ýngilizlerle imzalanan 1838 Ticaret Antlaþmasý ile kapitülasyonlar, iç gümrüklere ve dýþsatýma da
uygulanmýþtýr.
§ Yabancý ülkelere ve ülke vatandaþlarýna tanýnan bu ayrýcalýklar karþýsýnda ticaretle uðraþan yurttaþlar
zor duruma düþmüþtür.
§ 1854 yýlýnda, Kýrým Savaþý'na giren Osmanlý Devleti borcunu ödeyemez duruma gelmiþ, Ýngiltere'den
ilk borcunu (%6 faiz ile üç milyon sterlin) almýþtýr6.
4 http://www.tdk.gov.tr/TDKSOZLUK/SOZBUL.ASP?kelime=kapit%FClasyon, Eriþim Tarihi: 12.09.2006
5 Dünden Bugüne Kapitülasyonlar, ATO Yayýnlarý: 75, Ankara 2004,
http://fireball.atonet.org.tr/turkce/hizmet/duyuru/word/kapitulasyon.pdf#search=%22kapit%C3%BClasyonlar%22, Eriþim Tarihi: 01.09.2006
6 Aydoðan M., Türkiye Üzerine Notlar, http://www.1001kitap.com/Guncel/Metin_Aydogan/turkiye_üzerine_notlar/turkiye00dipnot1.html#25, Eriþim
Tarihi: 02.09.2006

13
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

§ 28 Þubat 1858 tarihli Islahat Fermanýnda yabancýlarýn taþýnmaz edinimine izin verileceðine dair
düzenleme yapýlmýþ, ancak gerçekleþmemiþtir.
§ Osmanlý Devleti alýnan borçlarý ödeyemeyince yeniden borç almýþ ve Osmanlý Devleti'nin borçlarýný
ödeyemez duruma gelmesi ile dýþ borç alma imkâný kalmamýþtýr.
§ 1860 yýlýnda bütçe açýðýnýn kapatýlmasý için Ýngiltere’ye baþvuran Maliye Nazýrý Fuad Paþa, yabancýlara
Osmanlý Devletine ait emlaki satýn alma ve kiralama hakkýnýn tanýnmasýna iliþkin Ýngiltere'nin
dayatmasý ile karþý karþýya kalmýþtýr.7
§ Sonuç olarak, dýþ borca karþýlýk borç veren ülkelerin dayatmalarý bir bir hayata geçirilmiþtir.
§ 1868 yýlýnda çýkarýlan Ýstimlâk Nizamnamesi (7 Sefer Kanunu) ile yabancý gerçek kiþilerin ülkede
taþýnmaz ediniminin önü açýlmýþtýr. (Fransa, Ýngiltere, Avusturya-Macaristan, Prusya, Almanya,
Hollanda, Birleþik Amerika, vb.) Ýstimlâk Nizamnamesinde karþýlýklýlýk ilkesine yer verilmemiþtir.
§ Yasanýn çýkmasýndan sonraki dönemde Ýzmir'de tarýma elveriþli arazilerin 1/3'ü Ýngilizlerin eline
geçmiþtir.
§ Diðer taraftan, yasanýn çýkmasý ile birlikte, Ýngiliz, Fransýz ve Ýtalyanlar Akdeniz kýyýsýndaki topraklarý
satýn almaya baþlamýþlardýr.
§ 1877'de Osmanlý-Rus Savaþý çýktýðýnda Osmanlý Devleti gelirlerinin % 60-70'i dýþ borç ödemelerine
aktarýlmaktadýr

7 Erdost, M. Ý., Osmanlý’dan Günümüze Yabancýlara Toprak Satýþý: Yasallaþma Süreçleri ve Sonuçlarý, MEMLEKET Siyaset ve Yönetim, YAYED Memleket
Yayýnlarý, Sayý:1, Haziran 2006, s. 57-97. Kitapçýðý “Yabancýlar Taþýnmaz Satýþýnda Tarihsel Süreç” bölümünün Cumhuriyet Öncesi Dönemi için adý geçen
yazýdan yararlanýlmýþtýr.

14
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

§ 1881'de Osmanlý borçlarýnýn yönetimi ile görevli Duyunu Umumiye

kurulmuþtur. Duyunu Umumiye, Osmanlý Devletinin dýþ borçlarýna karþýlýk
gösterilen devlet gelirlerini tahsil etmek ve yönetmek ile görevlidir. Yönetim
Kurulunda Ýngiliz, Fransýz, Alman, Avusturya, Ýtalya ve Osmanlý Bankasýndan
birer temsilci ile Osmanlý bir üye bulunmaktadýr. (Alacaklýlarýn uyruklarýna
göre daðýlýmý þu þekildedir: Fransa % 40, Ýngiltere % 29, Osmanlý % 7,9,
Duyunu Umumiye Binasý, Ýstanbul
Hollanda % 7,6, Almanya % 4,7, vb.)8
§ 1913 yýlýnda yapýlan bir düzenleme ile yabancý þirketlerin de Osmanlý'da taþýnmaz ediniminin önü
açýlmýþtýr.
§ Filistin topraklarý da bu yasalara dayanýlarak Filistinlilerce satýþa çýkarýlmýþ ve Ýsrail devletinin bu
satýn alýnan topraklar üzerinde kurulmasý sonucunu doðuran etkenlerden biri olmuþtur.
§ 1914 yýlýnda Emperyalist ülkelerin toprak paylaþým savaþý baþlamýþtýr. I. Dünya Savaþýnýn yaþanmasýnda
en büyük etken ise emperyalist devletlerin girdikleri bunalýmdan çýkmak için sömürgelerini geniþletme
ve açýk denizlere hakim olma isteðidir.
I.Dünya Savaþýnda, Akdeniz havzasý kýyýsý topraklarý ve Ege bölgesindeki topraklarýn yabancýlara
satýlmasý, Anadolu’nun sömürgeleþmesinin önemli nedenlerinden biri olmuþtur. .............................
§ 1920 yýlýnda Ýstanbul Hükümeti tarafýndan imzalanan Sevr Antlaþmasý ile Osmanlý Devleti sona
erdirilmek istenmiþ fakat Ulusal Baðýmsýzlýk Savaþý ile emperyalist ülkelerin iþgaline direnilmiþ,
Anadolu topraklarý iþgalden kurtarýlmýþtýr.
§ 24 Temmuz 1923'de imzalanan Lozan Antlaþmasý ile Kapitülasyonlar tümü ile kaldýrýlmýþtýr. Bununla
birlikte, Baðýtlý Devletler (Ýngiltere, Fransa, Ýtalya, Japonya, Yunanistan, vb.) uyruklarýna “karþýlýklýlýk
8 a.k.

15
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

ilkesi” çerçevesinde taþýnmaz edinme hakký tanýnmýþtýr. Buna karþýlýk, Türk uyruklulara da Baðýtlý
ülkelerde taþýnmaz edinme hakký tanýnmýþtýr.9

B. CUMHURÝYET DÖNEMÝ
§ Lozan Antlaþmasýndan 8 ay sonra, 1924 yýlýnda, 442 Sayýlý Köy Kanunu
çýkartýlmýþtýr. Köy Kanunun 87. maddesi ile “Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde
bulunmayan gerek kiþiler, gerek kiþilik hükmünde olan cemiyet ve þirketlerin”
nüfusu iki binden aþaðý yurt olarak tanýmlanan köylerde “arazi ve emlak
almalarý” yasaklanmýþtýr. Bu yasal düzenleme ile nüfusu 10 milyon civarýnda
olan Türkiye'de Lozan Antlaþmasý ile yabancýlara tanýnan taþýnmaz edinme
hakkýnýn büyük ölçüde sýnýrlandýrýldýðý görülmektedir.10
§ 1934 yýlýnda çýkarýlan 2644 Sayýlý Tapu Kanununun 35. maddesi ise karþýlýklý olmak ve kanunlarla
konulmuþ kýsýtlamalara uymak koþulu ile yabancý gerçek kiþilere Türkiye'de taþýnmaz edinme hakký
tanýmýþtýr. Buna göre, köy arazisi dýþýndaki arazilerde yabancý gerçek kiþilere taþýnmaz edinme
olanaðý saðlanmýþtýr.
§ Lozan Antlaþmasýnda sözleþmeli karþýlýklýlýk ilkesine yer verilirken, Tapu Kanununda sözleþmeli
karþýlýklýlýk ilkesi yerine yasal karþýlýklýlýk ilkesi getirilmiþtir. Buna göre, Türk uyruklularýn yabancý
devlette taþýnmaz edinme hakký olan ülkeler uyruklarýna Türkiye'den taþýnmaz edinme hakký verilmiþtir.

9 Lozan Antlaþmasýnýn tam metni için bkz. http://tr.wikipedia.org/wiki/Lozan_Antla%C5%9Fmas%C4%B1

10 Erdost, M. Ý., Osmanlý’dan Günümüze Yabancýlara Toprak Satýþý: Yasallaþma Süreçleri ve Sonuçlarý, MEMLEKET Siyaset ve Yönetim, YAYED Memleket
Yayýnlarý, Sayý: 1, Haziran 2006, s. 57-97

16
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

C. 1980 SONRASI DONEM

§ 1934 ile 1984 yýllarý arasýnda Tapu Kanunu ve Köy Kanunu aynen
yürürlükte kalmýþ, bu düzenlemeler ile yabancýlara taþýnmaz satýþýna
getirilen kýsýtlamalar korunmuþtur.
§ 1970'li yýllarýn sonunda emperyalizmin yaþadýðý bunalým için neo-
liberal politikalar üretilmiþ, sosyal devlet anlayýþý terkedilmiþ, devlet IMF+Dünya Bankasý=
harcamalarý kýsýlmýþ, serbest piyasa hayatýn her alanýna hakim Yüzlerce Zengin, Milyarlarca Fakir
olmuþtur.
§ 1980 yýlýndan sonra egemen ideoloji olarak öne çýkan neo-liberal politikalar Türkiye'de de gündeme
gelmeye baþlamýþtýr.
§ Neo-liberal politikalarýn yayýlmasý misyonunu üstlenen uluslararasý borç kuruluþlarý, üçüncü dünya
ülkelerinde, dünyadaki yeni sisteme entegre olmalarýnýn ve kalkýnmalarýnýn reçetesi olarak görülen
yeniden yapýlandýrma sürecini baþlatmýþlardýr.
§ 1980 sonrasý dönemde, borç veren uluslararasý kuruluþlar ile Türkiye arasýnda mutabakata varýlan
metinlerde, Türkiye'nin borca karþýlýk yapmakla yükümlü olduðu öncelikler belirtilmektedir.
§ Yabancýlara taþýnmaz satýþý da küreselleþme ile farklý bir öneme sahip olmuþ; neo-liberal politikalar
doðrultusunda yeniden ele alýnmaya baþlanmýþtýr. Yabancýlara taþýnmaz satýþý, borç karþýlýðý bir
koþul olarak bu metinlerde yer almýþtýr.
§ Bu sürecin baþlangýcý 24 Ocak Kararlarý ile atýlmýþtýr.

17
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

24 OCAK KARARLARI
§ 1980 yýlýnda çýkarýlan 24 Ocak Ekonomik Ýstikrar Kararlarýnýn temel amacý ekonomik liberalizasyondur;
karma ekonomiden liberal ekonomiye geçiþtir.
§ Amaç, yükselen deðer olan küreselleþmeye; IMF Niyet Mektuplarý, Dünya Bankasý Kredi Antlaþmalarý
ve Avrupa Birliði Katýlým Ortaklýðý Belgelerinde yer alan dayatmalar doðrultusunda hareket ederek
bir yanýndan tutunmaktýr.
§ 24 Ocak Kararlarý neo-liberal politikalarýn yansýmasýdýr. 1970'lerin sonunda döviz sýkýntýsý çeken,
uluslararasý kuruluþlardan borç bulamayan Türkiye, kredi karþýlýðý liberal ekonomik serbestîyi
gerçekleþtirme yönündeki dayatmalar ile karþý karþýya kalmýþtýr.
§ Devletin uzun süredir uygulaya geldiði dýþa kapalý, yüksek gümrük vergileri ile dýþalýmýn kýsýtlandýðý,
dýþsatýmýn teþvik edildiði ithal ikameci model terkedilmiþ, serbest piyasa ekonomisine geçilmiþtir.
§ Devletin piyasaya doðrudan müdahalesi sýnýrlandýrýlmýþ, özelleþtirme uygulamalarýnýn önü açýlmýþ,
sosyal devlet tasfiye edilmeye baþlanmýþtýr.
§ Tarým ve hayvancýlýða destek fonlarý kýsýlmýþtýr.
§ Yabancý sermayenin ülkeye giriþi önündeki tüm engeller kaldýrýlmýþtýr: vergi, finansal piyasalarýn
liberalleþmesi, millileþtirmeme garantisinin verilmesi, vb.
§ Uluslararasý kredi kuruluþlarýnýn yazdýðý reçeteye göre hazýrlanan bu yol
haritasý 12 Eylül 1980 askeri darbe ortamýnýn yarattýðý disiplin içinde rahatlýkla
uygulanma imkâný bulmuþ, muhalif görüþler engellenmiþtir.
§ Bu dönem, demokrasinin askýya alýndýðý, siyasi partilerin yasaklandýðý,
demokratik kitle örgütlerinin susturulduðu bir dönem olmuþtur.

18
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

1984 SONRASI YABANCILARA TOPRAK SATIÞI

1984'den günümüze kadar yabancýlara taþýnmaz satýþý konusunda dört yasal düzenleme yapýlmýþ,
bunlardan üçü Anayasa Mahkemesi tarafýndan iptal edilmiþtir. Dördüncü düzenleme, 2005 yýlýnda
gündeme gelmiþ, yargý süreci tekrar baþlatýlmýþtýr.

3029 Sayýlý Kanun, 21.6.1984

§ Tapu Kanunu ve Köy Kanununun ilgili maddelerine “hangi ülkelere ... karþýlýklýlýk ilkesinin
uygulanmayacaðý, hangi bölge ve illerde kýsýtlamalardan hangi ülkelere istisna tanýnacaðý Bakanlar
Kurulu'nca belirlenir” denilerek, Suudi Arabistan, Kuveyt, Oman Sultanlýðý, Bahreyn, Katar, Birleþik
Arap Emirlikleri uyruklu gerçek kiþilerin karþýlýklýlýk koþulu aranmaksýzýn belediye sýnýrlarý içerisinde
taþýnmaz edinmelerine imkan tanýnmýþtýr.
§ Anayasa Mahkemesi'nin (1984/14 Esas No'lu) Kararý ile 3029 Sayýlý Kanun iptal edilmiþtir. Anayasa
Mahkemesi iptal gerekçesi olarak “Ülkede yabancýnýn arazi ve emlak edinmesi salt bir mülkiyet
sorunu gibi deðerlendirilemez. Toprak, devletin vazgeçilmesi
olanaksýz temel unsuru, egemenlik ve baðýmsýzlýðýn
simgesidir” diyerek konunun salt ekonomik bir yaklaþýmla
deðerlendirilemeyeceðinin altýný çizmiþtir.
§ Anayasa Mahkemesinin Kanunu iptal etmesine raðmen,
kararlar geriye dönük iþlemediði için 3029 Sayýlý Kanun
1984 yýlýnda Suudi Kral Abdullah Bin Abdülaziz’e Özal
gereðince Suudi Prens Abdullah bin Adülaziz'e Ýstanbul Hükümetince çýkarýlan 3029 sayýlý Kanun ile satýlan
B o ð a z ý n d a k i S e v d a Te p e s i n i n s a t ý þ ý y a p ý l m ý þ t ý r. SEVDA TEPESÝ yabancýlara toprak satýþýnýn ilk örneðidir.

19
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

3278 Sayýlý Kanun, 22.04.1986

§ Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararýndan sonra dönemin Özal Hükümetince yabancýlara toprak
satýþýnýn önündeki engelleri kaldýrmak için ikinci kez 3278 Sayýlý Kanun çýkartýlmýþtýr.
Bu kanuna göre,
§ Suudi Arabistan, Kuveyt, Bahreyn, Birleþik Arap Emirlikleri, Oman Sultanlýðý, Katar ülkeleri ile bu
ülke uyruklu gerçek kiþilerin karþýlýklýlýk ilkesi aranmadan belediye sýnýrlarý içerisinde taþýnmaz edinimi
serbest býrakýlmýþtýr.
§ 3278 Sayýlý Kanun ile yabancý gerçek kiþilerin taþýnmaz edinmesinin ötesinde yabancý ülkelerin de
Türkiye'de taþýnmaz ediniminin önü açýlmýþtýr.
§ Karþýlýklýlýk ilkesi kaldýrýlmýþtýr.
§ Anayasa Mahkemesi, ikinci kez, yabancýlara toprak satýþýnýn önündeki engelleri kaldýran bu yasayý
(3278 Sayýlý) 1986/ 24 sayýlý Kararý ile iptal etmiþtir.

4916 Sayýlý Kanun, 03.07.2003

4916 Sayýlý üçüncü düzenleme,
Köy Kanununun,
§ Yabancý gerçek kiþilerin köy arazilerinde taþýnmaz edinimini yasaklayan
87. maddesini iptal edilerek, köy arazilerinde yabancý gerçek kiþilerin
taþýnmaz edinimini serbest býrakmýþtýr; Yabancýlar en çok kýyýdaki yerleþim
merkezlerine raðbet etmektedir.

20
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

Tapu Kanununun 35.maddesinde yapýlan deðiþiklikle;

§ Sýnýrlý ayni hak tesis edilmesinde karþýlýklýlýk ilkesini kaldýrmýþ,
§ Yabancý gerçek kiþilerin taþýnmaz edinmesinde karþýlýklýlýk ilkesi kaldýrýlmýþ,
§ 30 hektar üzerindeki taþýnmaz satýþlarý Bakanlar Kurulu iznine tabi hale getirilmiþtir.
Anayasa Mahkemesi,
§ “Sýnýrlý ayni haklarýn uzun süreli kullanýlmasý halinde de mülkiyet hakkýnýn kullanýlmasýndan doðan
sonuçlara benzer bir duruma” yol açacaðý,
§ Yasa ile Bakanlar Kurulu'na verilen yabancý gerçek ve tüzel kiþilerin taþýnmaz alýmýnda geniþ takdir
yetkisinin yetki devrine neden olacaðý,
§ Kamu yararý gibi net olmayan bir ölçütün yasaya konulmasýnýn hukuka aykýrý olacaðý gerekçesi ile
(2005/14 Sayýlý Karar ile) yasayý iptal etmiþtir.

5444 Sayýlý Kanun, 29.12.2005

Son yapýlan düzenleme ile Tapu Kanunun 35. maddesinde,
§ Yabancý uyruklu bir gerçek kiþinin ülke genelinde edinebileceði taþýnmazlar ile baðýmsýz ve sürekli
nitelikte sýnýrlý ayni haklarýn toplam yüzölçümü iki buçuk hektar ile sýnýrlandýrýlmýþ, yüzölçümü
miktarýný otuz hektara kadar arttýrmaya,
§ Yabancý uyruklu gerçek kiþiler ile yabancý uyruklu þirketlerin sulama, enerji, tarým, maden, sit, inanç
ve kültürel özellikleri nedeni ile korunmasý gereken alanlar, özel koruma alanlarý ile flora ve fauna
özelliði ile korunmasý gereken alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararý ve ülke güvenliði bakýmýndan
taþýnmaz ve sýnýrlý ayni hak edinemeyecekleri alanlarý belirlemeye,

21
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

§ Yabancý uyruklu gerçek kiþilerin il bazýnda edinebilecekleri taþýnmazlarýn, illere ve il yüzölçümüne

göre binde beþi geçmemek üzere oranýný tespite Bakanlar Kurulu yetkili kýlýnmýþtýr.
§ Yabancý ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarýna göre kurulan tüzel kiþiliðe sahip ticari þirketler, ancak
özel kanun hükümleri çerçevesinde taþýnmaz mülkiyeti ve taþýnmazlar üzerinde sýnýrlý aynî hak
edinebilirler hükmü getirilmiþtir. (Özel kanunlar, Doðrudan Yabancý Yatýrýmcý Kanunu, Turizmi Teþvik
Kanunu, Petrol Kanunu, Maden Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunudur.)

5444 Sayýlý Kanunun eksiklikleri:

§ Kanunun en önemli eksikliklerinden biri, ülkemiz topraklarýnda korunmasý gerekli hassas alanlara
ve kamu yararý ve ülke güvenliði bakýmýndan stratejik yerlere ait haritalar yapýlmadan, arazi yönetimi
planlarý oluþturulmadan ve taþýnmaz bilgi sistemi kurulmadan bu bölgeler ile ilgili düzenleme yapmýþ
olmasýdýr. Altyapý çalýþmalarýnýn tamamlanmadýðý bu alanlarda düzenleme yapýlmýþ olmasý nedeniyle
Kanunun birçok maddesi uygulanmamalýdýr.
§ 2005 yýlýnda yapýlan son düzenlemede (5444 Sayýlý Kanun) getirilen il yüzölçümünün binde beþi
sýnýrlamasýnýn bilimsel olmadýðý açýktýr. Ýl yüzölçümünün binde beþi ifadesinin yerine yerleþim
alanýnýn binde beþi sýnýrlamasý getirilmelidir. Düzenleme ile getirilen binde beþ sýnýrý þimdiden
Kilis, Mardin ve Hatay illerinde aþýlmýþtýr.
§ Binde beþ uygulamasýnda il yüzölçümünün binde beþi alýnarak bir sýnýrlama getirilmiþtir. Ancak il
yüzölçümüne baktýðýmýzda bu alan içerisinde orman alanlarý, tarým arazileri, sulama alanlarý gibi
çok farklý alanlarý kapsadýðý görülmektedir. Dolayýsýyla il yüzölçümünün çok büyük bir bölümü
yerleþim alaný deðildir. Örneklerle açýklamak gerekirse;

22
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

TRABZON 'un,
Ýl yüzölçümü 4685 km2 yani 468 500 ha'dýr (4 685 000 dönüm).
Bu düzenleme uyarýnca binde beþlik alan 2342 ha (23 420 dönüm)
olmaktadýr. .Diðer taraftan, Trabzon ilinde imar planý yapýlmýþ alan 3063
ha'dýr (30630 dönüm); konut ve ticaret alaný ise 1300 ha'dýr (130 dönüm)11
Konut ve ticaret alaný toplamý 1300 ha (13 000 dönüm) olmasýna karþýn
il yüzölçümü ile sözde sýnýrlama getirilen alan ise 2250 ha'dýr (22 500
dönümdür).

MUÐLA’nýn,
Ýl yüzölçümü 12 716 km2’dir (1 271 600 ha= 12 716 000 dönüm).
Binde beþlik alan 6 350 ha (63 500 dönüm) olmaktadýr.
Ýmar planý alaný ise 1 068 ha’dýr (10 680 dönüm).12
Muðla il yüzölçümünün binde beþinin Muðla ilinin imar planýnýn yaklaþýk
altý katý büyüklüðünde olduðu, bu oranýn da sadece Muðla Merkez deðil
neredeyse Muðla ilçelerinin de imar planýný kapsadýðý görülmektedir.
Bu örneklerden görüldüðü gibi, binde beþ sýnýrlamasý bilimsel bir ölçüt deðildir. Bununla birlikte,
5444 Sayýlý Kanun ile getirilen 2,5 ha sýnýrlamasý 25 000 m2 imar parseli demektir. Bu alanda emsal
11 Metinde geçen veriler HKMO Trabzon Ýl Temsilciliðimizden alýnmýþtýr. Diðer sayýsal veriler için bkz. www.trabzon.bel.tr
12 www.mugla.bel.tr

23
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

ortalama 1.50 alýndýðýnda toplam inþaat alaný 37 500 m2’ye karþýlýk gelmektedir. Bir konut alaný 100 m2
alýnýrsa bu alanda 375 adet konut yapýlabilmektedir. 375 konut ortalama 4 kiþiden 1500 kiþilik bir nüfus
demektir. Özetle, son yasal düzenlemede bir yabancý gerçek kiþi yaklaþýk olarak 1500 kiþinin oturabileceði
bir büyüklükte alan satýn alma yetkisine sahiptir. Bakanlar Kurulu Kararý ile bu hak 30 hektara yani 300
dönüme çýkartýldýðýnda bu rakam 4 500 konut, 18 000 kiþilik bir nüfus olarak karþýmýza çýkmaktadýr. Bu
rakam birçok ilçe nüfusundan fazladýr. Bu nedenle, yabancýlarýn mülk ediniminde getirilen sýnýrlamalarda
demografik yapýnýn da dikkate alýnmadýðý görülmektedir.
Bununla birlikte, yabancýlar 3 750 konut ve yaklaþýk 15 000 kiþilik bir nüfusu kendi ülkelerinde, kendi
aralarýnda düzenledikleri devre mülke benzer uygulamalarla birbirlerine kiraya vererek bu nüfus bir
yýl içerisinde 15 000 kiþiden 150 000'lere çýkmaktadýr. Üstelik kendi aralarýnda yapmýþ olduklarý bu
ticaretle de Türkiye’deki Turizmi olumsuz yönde etkilemektedirler.
Son yapýlan düzenlemede belirtilen binde beþlik alan il yüzölçümü içerisinde deðerlendirildiðinden;
Türkiye genelindeki 152 376 375 dönümlük tarým alaný, 184 846 478 dönümlük orman arazisi de toplam
alanda binde beþlik oran içerisinde deðerlendirilmektedir.

24
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

YABANCI UYRUKLULARIN TÜRKÝYE’DE EDÝNDÝKLERÝ TAÞINMAZ MÝKTARI

Aþaðýdaki haritada 2005 itibari ile yabancý uyruklularýn edindikleri taþýnmaz sayýsýnýn uyruklara göre
daðýlýmý gösterilmektedir13.

13 http://www.milliyet.com.tr/2006/07/10/yazar/dundar.html

25
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

Türkiye'de yabancýlara toprak satýþýnda yabancý uyruklu gerçek kiþiler ile kendi ülkelerinde kendi
kanunlarýna göre kurulan tüzel kiþiler Tapu Kanununa, Türkiye'de kurulmuþ yabancý sermayeli þirketler
ise Doðrudan Yabancý Yatýrýmlar Kanununa tabiidir.
Türkiye'de yabancýlarýn edindikleri taþýnmaz sayýsýnýn uyruklarýna göre daðýlýmýný gösteren yukarýdaki
haritadan açýkça görülmektedir ki, Yunanistan uyruklularýn Marmara ve Ege Bölgesinde; Suriye
uyruklularýn edindikleri taþýnmazlar ise Güneydoðu Anadolu Bölgesinde yoðunlaþmakta; bu durum
çeþitli tartýþmalara neden olmaktadýr.

A. Yabancý Uyruklu Gerçek ve Tüzel Kiþiler

A.1. Yabancý Uyruklu Gerçek Kiþiler
07.07.2006 tarihi itibari ile;

26
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

Yabancýlara taþýnmaz satýþýnda yabancý uyruklularýn edindikleri taþýnmaz sayýsý sýralamasýnda ilk
beþ sýrada ise Yunanistan, Almanya, Ýngiltere, Suriye ve Avusturya bulunmaktadýr. 1 4
Türkiye'de taþýnmaz edinen yabancý uyruklularýn sayýlarýna göre daðýlýmýnda ilk beþ sýrada yer alan
ülkelere bakýldýðýnda, karþýlýklýlýk ilkesinin fiilen uygulanamadýðý görülmektedir. Yabancý Uyruklularýn
taþýnmaz ediniminde ilk sýrayý alan Yunanistan, kendi ülkesinde adalarda ve sýnýra yakýn topraklarda
mülk ve toprak satýþýný yasaklamýþtýr. Avusturya'da da mülk ve toprak satýþý sadece AB Üyesi Ülkeler
vatandaþlarýna yapýlabilmektedir.15 Diðer taraftan, karþýlýklýlýk ilkesi gereðince, Türklerin Ýngiltere'de de
taþýnmaz edinebilmesi gerekmektedir. Hâlbuki Ýngiltere'de mülk kraliyete ait olduðundan, isteðe baðlý
ve ücretli kadastro yapýlmakta ve sadece Ýngiltere'de oturma izni olanlara taþýnmazý kullanma olanaðý
verilmektedir.16 Türk vatandaþlarýnýn Ýngiltere’de oturma izni almak bir yana vize alarak ülkeye giriþ
yapmasýnda bile zorluk çýkarýlmakta, ekonomik durum da göz önüne alýndýðýnda fiili karþýlýklýlýk ilkesinin
uygulanamadýðý görülmektedir.
Avrupa Birliðine yeni üye olan ülkelerde de yabancýlara toprak satýþý büyük sýnýrlamalara tabiidir.
Örneðin Polonya'da yabancýlara toprak satýþý yasaklanmýþtýr17; halbuki Polonya vatandaþlarý Türkiye'de
taþýnmaz edinebilmektedir. Türkiye'de ise, Avrupa Birliði'ne tam üyelik süreci belirsizliðini korurken
yabancýlara toprak satýþýndaki sýnýrlamalarý kaldýran düzenlemelere ve hatta yok sayan uygulamalara
imza atýlmaktadýr. Birleþik Arap Emirlikleri ile karþýlýklýlýk ilkesi tanýnmadýðý halde bu ülke vatandaþý

14 http://www.tkgm.gov.tr/ana.php?Sayfa=icerikana&ICID=2, Eriþim Tarihi: 08.07.2006

15 Filizfidanoðlu F., Türkiye’de Sýnýrsýz Toprak Satýþý, Cumhuriyet Strateji, s. 19, 11.09.2006
16 Stephen Hodgson vd., Land Ownerships And Foreigners: A Comparative Analysis of the Regulatory Aproaches to the Acquisition and Use of Land
By Foreigners, Aralýk 1999, http://www.fao.org/Legal/prs-ol/lpo6.pdf, Eriþim Tarihi: 13.07.2006
17 Ali Osman Özdilek, Mukayeseli Hukukta Yabancý Gerçek Kiþilerin Taþýnmaz Mal Edinmeleri, http://www.turkhukuksitesi.com/makale_291.htm, Ýstanbul
2006, Eriþim Tarihi: 07.07.2006

27
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

El Maktum'un Dubai Towers'ý Ýstanbul'da yapabilmesi için faaliyeti ticari olarak deðil “turizm” olarak
gösterilmiþ ve Tapu Kanunundaki son düzenleme ile özel kanunlar olarak tanýmlanmýþ Turizmi Teþvik
Kanunu'nun serbestisinden yararlandýrýlmýþtýr.18
Bu uygulamalar sonucunda, 2004 tarihi itibari ile Türkiye ile karþýlýklýlýk ilkesini tanýmayan fakat
Türkiye'de taþýnmaz edinen sekiz ülke vatandaþý bulunmaktadýr (Birleþik Arap Emirlikleri, Çek Cumhuriyeti,
Hindistan, Irak, Kuveyt, Libya, Suudi Arabistan ve Tunus).19
A.2. Yabancý Uyruklu Tüzel Kiþiler
Yabancý tüzel kiþilerde ise, Temmuz 2003 -Aðustos 2004 tarihleri arasýnda 25 þirket, toplam 590 398
m2 taþýnmaz edinmiþtir.20

Türkiye'de Taþýnmaz Edinen Yabancý Uyruklu Tüzel Kiþiler (Aðustos 2003 ila Aðustos 2004 tarihleri arasý)
Þirket Taþýnmaz Edinilen Yer Taþýnmaz Alaný Toplam Edinilen Taþýnmazlar Yüzde
Normandy Madencilik Bergama, Çamköy, Ovacýk 326 256 m2 % 64
KTG Tütün Mamülleri San. Ve Tic. A.Þ. Tire 145 000 m2 % 28
Almeezan- Luxemburg Ümraniye 53 000 m2 % 10
Societe Generale de France Beþiktaþ 22 557 m2 %4
Haitam Moh'd Amin Salim Hayajneh Ýstanbul 6 210 m2 % 1.21

18 El Maktum’a Ayrýcalýk, Cumhuriyet Gazetesi, 11.09.2006

19 “Yabancý Uyruklu Gerçek Kiþiler ile Yabancý Ülkelerde Kendi Ülkelerinin Kanunlarýna Göre Kurulmuþ Tüzel Kiþiliðe Sahip Ticaret Þirketlerinin Türkiye
Cumhuriyeti Sýnýrlarý Ýçerisinde Taþýnmaz Edinmeleri Uygulamalarýna Ýliþkin Ýnceleme Raporu”, 06.02.2006, http://www.cankaya.gov.tr/tr_html/DDK/yte.htm,
Eriþim Tarihi: 05.07.2006
20 http://www.madalyon.gen.tr/parsel_parsel_satildik, Eriþim Tarihi: 08.07.2006

28
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

B. Doðrudan Yabancý Yatýrýmlar

§ Türkiye'de Türk Ticaret Kanununa göre kurulan yabancý sermayeli þirketler ile yabancý uyruklularýn
iþtirak ettikleri þirketler Doðrudan Yabancý Yatýrýmlar Kanununa göre taþýnmaz edinebilmektedirler
ve hiçbir kýsýtlama olmaksýzýn Türk Vatandaþlarýnýn yararlandýklarý her haktan yararlanabilmektedirler.
4875 Sayýlý Doðrudan Yabancý Yatýrýmlar Kanununun 3/d maddesinde "Yabancý yatýrýmcýlarýn Türkiye
'de kurduklarý veya iþtirak ettikleri tüzel kiþiliðe sahip þirketlerin, Türk vatandaþlarýnýn edinimine
açýk olan bölgelerde taþýnmaz mülkiyeti veya sýnýrlý ayni hak edinmeleri serbesttir”21 hükmü
getirilmiþtir. Buna göre, “doðrudan yatýrým yapan þirketler bütün ortaklarý yabancý olsa dahi ayýrým
yapýlmadan aynen Türk vatandaþý gibi bu haktan yararlanacaktýr”.22
§ Doðrudan yabancý yatýrýmlar açýsýndan, 2003 yýlýnda çýkarýlan Doðrudan Yabancý Yatýrýmlar Yasasýndan
30.06.2006 tarihine kadar kurulan yabancý sermayeli þirket sayýsý, önceki yýllarda kurulan yabancý
sermayeli toplam þirket sayýsýnýn % 130'una tekabül etmektedir23.
§ Haziran 2006 itibari ile yabancý sermayeli þirket sayýsý; 11 013 yabancý sermayeli þirket veya þube,
2 338 yerli sermayeli þirkete iþtiraki toplam 13 351 yabancý sermayeli þirket faaliyet göstermektedir.
Fakat doðrudan yabancý yatýrýmcýlarýn edindikleri taþýnmaz sayýsý hakkýnda bilgi almak, tapu kayýtlarýnda
yalnýzca þirket adýnýn yazýlý olmasý nedeni ile mümkün deðildir. Çünkü yabancý yatýrýmcýlarýn Türk
Ticaret Yasasýna göre satýn aldýklarý Türk Þirketi el deðiþtirse de (ticaret sicilinde) malik olduklarý
taþýnmazlarýn tapu kayýtlarýnda herhangi bir belirtme yapýlmasý söz konusu deðildir.
21 RG: 17.06.2003 RG Sayý: 25141
22 Çelikel A., Türk Hukukunda Yabancý Þirketlerin Taþýnmaz Edinimine Ýliþkin Yeni Esaslar, http://www.iticu.edu.tr/kutuphane/dergi/d5/Mooo71,pdf#search=
%22t%C3%BCrk%20hukukunda%20yabanc%C4%B1%20%C5%9Firketlerin%20ta%C5%9F%C4%B1nmaz%22, Eriþim Tarihi: 22.08.2006
23 TC Baþbakanlýk Haziren Müsteþarlýðý ULuslararasý Doðrudan Yabancý Yatýrýmcýlar 2005 Yýlý Raporu, Yabancý Sermaye Genel Müdürlüðü, Ankara, Mayýs
2006

29
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

§ Yukarýda belirtilen kýsýtlýlýk nedeni ile yabancý tüzel kiþiler ile doðrudan yabancý yatýrýmcýlarýn
edindikleri taþýnmazýn toplam sayýsý hakkýnda bilgi edinilebilmektedir:24

Tüzel Kiþi
Kiþi Sayýsý Taþýnmaz Sayýsý Toplam Alan (m2)
35 305 2 850 565
162 1164 6 916 267

24 a.k.

30
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

YABANCILARA TAÞINMAZ SATIÞINI DÜZENLEYEN MEVZUAT

(RG: Resmi Gazete)

§ 5444 Tapu Kanununda Deðiþiklik Yapýlmasýna Dair Kanun, RG: 07.01.2006

RG Sayý: 26046
§ 2644 Tapu Kanunu, RG: 29.12.1934, RG Sayý: 2834
§ 4875 Doðrudan Yabancý Yatýrýmlar Kanunu, RG: 17.06.2003, RG Sayý: 25141
§ 2634 Turizmi Teþvik Kanunu, RG: 16.03.1982, RG Sayý: 17635
§ 3213 Maden Kanunu, RG:15.06.1989, RG Sayý: 18785
§ 6326 Petrol Kanunu, RG: 16.03.1954, RG Sayý: 8659
§ 4737 Endüstri Bölgeleri Kanunu, RG: 9.1.2002, RG Sayý: 24645
§ 4046 Özelleþtirme Kanunu, RG: 27.11.1994, RG Sayý: 22124
§ 2 5 6 5 A s k e r i Ya s a k B ö l g e l e r v e G ü v e n l i k B ö l g e l e r i Ka n u n u , R G : 2 2 . 1 2 . 1 9 8 1
§ 2675 Milletlerarasý Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkýnda Kanun, RG: 22.05.1982
§ 1062 Hudutlarý Dahilinde Tebaamýzýn Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Tebaalari Emlakine Karþý
Mukabelei Bilmisil Tedabiri Ýttihazý, RG: 15.06.1927, RG Sayý: 608

31
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

YABANCILARA TOPRAK SATIÞININ SAKINCALARI

§ Cumhuriyet Döneminde toprak paylaþýmýnda adaletsizliðin giderilmesi için yapýlan toprak reformu,
toprak ve tarým reformu, arazi düzenlemesi ile kýrsal refahýn arttýrýlmasý yoluna gidilmiþken, yabancýlarýn
mülk ediniminin önünün açýlmasý ile topraklarýmýzda yeni “feodal senyörler”e davetiye çýkarýlmaktadýr.
Ülke yurttaþlarýnýn kendi ülke sýnýrlarý içerisinde yabancýlarýn iþçisi konumuna düþürülmesinin önü
açýlmaktadýr.
§ Yabancýlara toprak satýþýnda hukuken karþýlýklýlýk ilkesi tanýnmasýna raðmen, Avrupa ve Amerika
kýtasýndaki gelir düzeyi ile Türk halkýnýn gelir düzeyi arasýndaki fark dikkate alýndýðýnda, karþýlýklýlýk
ilkesinin fiilen uygulanamayacaðý görülmektedir. Türkiye Cumhuriyeti vatandaþlarý Avrupa'ya girmek
için vize alamazken, yabancý ülkelerde taþýnmaz almasý düþünülemez. Kaldý ki, bazý ülkelerde toprak
üzerinde mülkiyet kurulamamakta ve toprak Devlete ait iken bu ülkeler ile karþýlýklýlýk ilkesinin
tanýnmasý gerçekçi deðildir.
§ Enerji koridoru olarak adlandýrýlan, Orta Doðu ve Avrupa gibi iki önemli bölgeyi birleþtiren, jeopolitik
öneme sahip Türkiye’de yabancýlara toprak satýþýnýn, uzun dönemli bütüncül bir toprak politikasý
üretilmeden hayata geçirilmesi hatalýdýr. Sadece bugün için deðil, gelecek için de önemli sakýncalar
doðuracak, gelecek nesillere büyük sorunlar yaratabilecektir.

32
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

SONUÇ
§ Osmanlý Devletinde borçlara karþýlýk gösterilen ülke topraklarýnýn yabancýlara satýþýnýn, Osmanlý
Devleti’nin parçalanmasýnýn ve Anadolu'nun sömürgeleþmesinin nedenlerinden biri olduðu ve Ýsrail
Devleti'nin Osmanlý'da yabancýlara taþýnmaz satýþýnýn serbest býrakýlmasý ile Filistinlilerden aldýklarý
topraklar üzerinde kurulmasýnýn zemininin hazýrlandýðý unutulmamalýdýr.
§ 1934 yýlýndan 1984 yýlýna kadar yürürlükte kalan yasal düzenlemelerin 1984 yýlýndan sonra neden
ýsrarla deðiþtirilmeye çalýþýldýðý sorusunun yanýtý, neo-liberal politikalarda aranmalýdýr. Yabancýlara
toprak satýþý, 1984'de baþlayan küresel dünyaya eklemlenme hedefi doðrultusunda küresel çok
uluslu þirketlerin yürütme organý olan uluslararasý kredi kuruluþlarýnýn ürettiði neo-liberal politikalarla
gündeme getirilmektedir.
§ Dýþ borca karþýlýk, geleceðini ipotek altýna alan Türkiye, topraklarýný da diðer kýt doðal kaynaklarý
gibi ticari bir mal haline getirerek Hazineye kaynak yaratma telaþýnda çok uluslu þirketlerin kullanýmýna
açmamalýdýr.
§ Yabancýlara toprak satýþý ile ilgili düzenlemeler, Dünya Bankasý Borç Antlaþmalarý, IMF Niyet Mektuplarý
ve Avrupa Birliði Katýlým Ortaklýðý Belgelerinde borç karþýlýðý gösterilen önkoþullar olarak önümüze
çýkmaktadýr. Yabancýlara toprak satýþý, salt mülkiyet sorunu olarak deðerlendirilemez, 1980'den bu
yana Doðrudan Yabancý Yatýrýmlar Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu, Turizmi Teþvik Yasasý,
Özelleþtirme Kanunu, Petrol Kanunu, Maden Kanunu, Orman, Hazine ve 2B arazilerindeki
düzenlemelerle birlikte deðerlendirilmelidir.

33
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

§ Neo-liberalizmin hayata geçirilmesinde sürece bütünsellik içerisinde bakýldýðýnda; ülkemizde yaþanan,

stratejik öneme sahip devasa kurumlarýn (Petkim, Tüpraþ, Seydiþehir Alüminyum, Telekom),
madenlerin, limanlarýn, elektrik ve suyun özelleþtirilmesi ile birlikte enerjiden haberleþmeye, tarýmdan
sanayiye kadar tüm alanlarda yeniden yapýlanma sürecinde, bu alanlardan devletin çekilmesi ve
serbest piyasaya býrakýlmasý yabancýlarýn mülk edinmesinin eleþtiri ile sýnýrlanmasýnýn ötesinde
öneme sahiptir.
§ Topraðýn ele geçirilmesinin, siyasi ve kültürel baðýmsýzlýðýn da elden çýkarýlmasý anlamýna geldiði
gözden kaçýrýlmamalýdýr.

34
 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

HARÝTA VE KADASTRO MÜHENDÝSLERÝ ODASI GÖRÜÞÜ

Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý kýt bir doðal kaynak ve toplumsal bir deðer olan topraðýn ticari
meta olarak satýlmasýna karþýdýr. En kýsa sürede bu yönde yeni yasal düzenlemeler yapýlmalýdýr. Bu
düzenlemeler yapýlýncaya deðin;
Harita Kadastro Mühendisleri Odasý olarak,
§ Kýt bir doðal kaynak ve toplumsal bir deðer olan topraðýn ticari meta olarak kullanýlamayacaðý,
§ Taþýnmaz bilgi sistemi ve arazi yönetiminin kurularak hayata geçirilmesi,
§ Yabancýlara taþýnmaz satýþýnýn þeffaf, uygulanabilir kayýtlarla takip edilmesi,
§ Çok amaçlý çaðdaþ kadastro bilgi sisteminin kurulmasý,
§ Yabancýlara Konut satýþýnda demografik özelliklerin dikkate alýnmasý,
§ Yabancýlara taþýnmaz satýþýnýn sahil bandý, 2B alanlarý (orman sýnýrý dýþýna çýkarýlan alanlar), tarýmsal
arazilere sýçramamasý,
§ Toprak yönetiminde uzun dönemli, bütüncül politikalarýn zaman kaybedilmeden oluþturulmasý,
§ Karþýlýklýlýk ilkesinin hem hukuken hem fiilen uygulanabilirliðinin saðlanmasý,
§ Tapu kayýtlarýnda geçen þirketlerin Sanayi Bakanlýðý verileri ile iliþkilendirilerek yabancý uyruklu
gerçek kiþilerin hisse oranlarý ve taþýnmaza ortaklýðýnýn açýða çýkartýlmasý
gerekliliðinin altýný çizmeyi görev biliyoruz.

35
Yabancýlara Toprak Satýþý: Neo-Liberalizmin Kýskacýnda Türkiye Topraklarý

Beyazlar Afrika’ya geldiklerinde, bizim topraklarýmýz, onlarýn Ýncil’leri vardý. Bize,

gözlerimizi kapatarak dua etmeyi öðrettiler. Uyandýðýmýzda gördük ki, onlarýn topraklarý,
bizim Ýncil’lerimiz vardý.”
(Afrikalý Atasözü)

“Bir ülkenin tüm doðal zenginlikleri, o topraklar üzerinde yaþayan halkýn malýdýr. Ülkenin
ve halkýn çýkarlarý doðrultusunda üretilmeli ve paylaþýlmalýdýr.”

Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý,

topraða bir sanatçýnýn tablosuna bakar gibi bakmaktadýr.

DA S T R O M Ü
KA HE
VE ND
TA

ÝSL
MO B H A RÝ

E R Ý O D AS
TM

1954

TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý

36