UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES
AVALUO DE LA NUDA PROPIEDAD Y EL USUFRUCTO

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

Nuda Propiedad
CALCULO DE LA NUDA PROPIEDAD

El derecho de Nuda Propiedad es el derecho de dominio del propietario de un bien sobre el cual un tercero tiene la tenencia o posesin a ttulo de uso, usufructo o habitacin. Concluidos estos derechos por vencimiento de su plazo o efecto de una condicin, el propietario recupera el dominio pleno. La causa de la Nuda Propiedad puede ser legal (cuota sucesoria de usufructo o habitacin al cnyuge suprstite), testamentaria o convencional. Es un derecho que se puede transmitir a ttulo oneroso, es decir se puede vender y comprar, consecuentemente es necesario determinar su valor. Los casos ms frecuentes que se suelen presentar son generalmente aquellos en que los padres deciden realizar anticipos de herencia a sus hijos, reservndose el usufructo de los bienes mientras vivan (usufructo vitalicio).

Vista la necesidad de su tasacin existen tablas que tienen en cuenta la expectancia de vida del Usufructuario (el de menor edad, en caso de ms de uno) y confeccionada con una frmula, de los Ingenieros Agrimensores Ricardo Martnez, Roberto Nievas y Juan Pablo Quiroga, que tiene en cuenta las siguientes conclusiones:

Nuda Propiedad
1 - El Usufructo al actuar sobre el dominio como una limitacin de ste. Tambin afecta el valor de la cosa
2 - En el caso del usufructo de por vida la disminucin del valor del Derecho de Propiedad ser directamente proporcional a la expectancia de vida del Usufructuario 3 - Al final de la vida del Usufructuario se adquiere El Dominio Pleno, es decir: Valor de la Nuda Propiedad = Valor del Dominio Pleno 4 - La suma del valor del Usufructo ms el valor de la Nuda Propiedad en cualquier momento debe ser igual al valor del Dominio Pleno 5 - Tanto el Usufructo como la Nuda Propiedad se encuentran en el mercado inmobiliario an siendo operaciones pocos frecuentes 6 - El cambio de titularidad de estos derechos generalmente se debe a salvar una situacin de familia, ms que un contrato oneroso donde se pretenda un negocio

Nuda Propiedad
Se tiene en cuenta que el comportamiento del valor inmobiliario a lo largo del tiempo, responde a dos lneas: una para el valor del Terreno Libre de Mejoras y otra para la Mejora. El Terreno Libre de Mejoras se considera constante a lo largo del tiempo, ya que con cualquier otro anlisis se podra caer en un juicio tendencioso. El clculo del valor de la mejora se har con el estado a la fecha de la tasacin, ya que se supone que el usufructuario no alterar el estado del bien, punto que tambin establece el Cdigo Civil y en cuanto a la edad se tomar la edad que tendr la mejora al momento de adquirir el Dominio Pleno, esto debido a que an mantenindose el estado el transcurso del tiempo es indefectible.

Se propone utilizar una tasa de inters para monedas fuertes (puede utilizarse la tasa LIBOR), recordando que este tipo de operaciones no persiguen un negocio, y tampoco se el nimo del comprador de comprar o el del vendedor en vender.

Nuda Propiedad
La frmula propuesta es la siguiente:

1 CNP = -----------------------------------------(1 + i) Expectancia de Vida

Donde : CNP = Coeficiente de Nuda Propiedad i = Tasa LIBOR a la fecha de tasacin Expectancia de Vida = Se toma la del usufructuario menor

Se recuerda para su aplicacin que se calcula el valor del inmueble de la siguiente manera: Valor Terreno : se calcula de la manera clsica, utilizando las frmulas ya vistas Valor Mejoras : se calcula de la manera clsica, utilizando las frmulas ya vistas, pero se toma como edad de la misma la suma de su edad actual ms la expectancia de vida del usufructuario menor, es decir se toma la edad que tendr la mejora a la fecha del dominio pleno del propietario de la nuda propiedad. El estado de la mejora se toma como el que tiene la mejora a la fecha de la tasacin, ya que es obligacin del usufructuario conservar la vivienda.

Nuda Propiedad - Anlisis

Cap Inic. = Capital al inicio de la Vida Util
Valor Dominio Pleno = Valor del bien al momento del Dominio Pleno Ed, Mej. = Edad de la Mejora al momento del Dominio Pleno Exp. Usuf. = Expectancia de Vida del Usufructuario Valor Actual = Valor al momento Actual

VDP = Cap. Inic. x (1 + I)Ed Mej. Cap. Inic. = VDP / (1 + I)Ed Mej VA = Cap. Inic. x (1 + I)Ed Mej Exp. Usuf.
Remplazando queda:

VA = VDP x (1 + I)Ed Mej Exp. Usuf. / (1 + I)Ed Mej

Simplificando queda:

VA = VDP x (1 + I) Exp. Usuf. CNP = 1 / (1 + I) Exp. Usuf.

Coeficiente de Nuda Propiedad

EXPECTANCIA DE VIDA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 COEFICIENTE DE REDUCCION NUDA PROPIEDAD 0.99 0.97 0.96 0.95 0.94 0.93 0.91 0.90 0.89 0.88 0.87 0.86 0.85 0.83 0.82 0.81 0.80 0.79 0.78 0.77 EXPECTANCIA DE VIDA 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 COEFICIENTE DE REDUCCION NUDA PROPIEDAD 0.76 0.75 0.74 0.73 0.72 0.71 0.71 0.70 0.69 0.68 0.67 0.66 0.65 0.64 0.64 0.63 0.62 0.61 0.60 0.60

Coef. Nuda Propiedad =

1/ (1 + i)^ Exp. De Vida 1.3

i = Tasa de Capitalizacin = TASA LIBOR al 30/03/03 =

Usufructo Clculo del su Valor

El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no altere su sustancia (C.C. art. 2807) Partiendo del usufructo tpico, establecido en el artculo 2815 del C.C. cuando el testador lega solamente el goce de la cosa reservando la nuda propiedad a su heredero, o cuando lega a alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa, o cuando no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad , pueden hacerse extensiva a los dems casos de valuacin las reglas y frmulas que se van a establecer ms adelante, introducindoles las sencillas modificaciones que a cada uno le corresponda por el anlisis de sus circunstancias particulares. Importando el usufructo una desmembracin del derecho de propiedad, son por lo tanto susceptibles de valuacin cada una de las partes, usufructo y nuda propiedad, y si se considera el caso de un inmueble cuyo valor es V, se tendr:

V = U + N
Donde: V = Valor del inmueble = R / r R = Renta anual lquida que produce el inmueble

(1)

r = tasa anual de capitalizacin

U = usufructo N = nuda propiedad

Usufructo Clculo del su Valor

La valuacin del usufructo de un inmueble, equivale a establecer el monto de los beneficios que temporariamente puede producir, reducidos a la poca inicial del mismo; por lo tanto, la fijacin exacta de su duracin, es uno de los puntos capitales, puesto que este factor conducir a la exactitud de los resultados finales. La particularidad de un tiempo limitado en el uso y goce de un inmueble, es lo que caracteriza el usufructo, puesto que un tiempo ilimitado, transformara a este en el efectivo y completo derecho de propiedad.

El nudo propietario de un inmueble dado a otra persona en usufructo, tiene los mismos derechos que el propietario, con excepcin del usufructo, el que viene a poder del nudo propietario cuando a la desaparicin del usufructuario, entra a gozar de l; luego el valor de la nuda propiedad es una especie de promesa, que irremediablemente en el futuro ha de cumplirse por el imperio de la ley, siendo en consecuencia, susceptible de valuarse en la actualidad.

Usufructo Clculo del su Valor

Supngase establecido el usufructo perfecto, de acuerdo con el art. 2812 del C.C. y, encontrndose el usufructuario, como el nudo propietario, ya sea a la iniciacin del perodo especial legalmente caracterizado, o bien, despus de haber transcurrido un cierto tiempo, se proceder a hacer su valuacin, y se adoptar para su anlisis, el caso comn y tpico, en que el usufructuario gozar de los beneficios de un inmueble durante toda su vida, a cuya extincin se transformar en propietario el nudo propietario. Sea R, la renta lquida anual del inmueble y n el nmero de aos que debe durar el usufructo. La R al fin del primer ao de la iniciacin del usufructo queda reducida a R / (1+ r).

El segundo producido lquido R, percibido al fin del segundo ao, queda reducido a R / (1 + r) 2 , a la iniciacin del usufructo o sea la poca actual.

Usufructo Clculo del su Valor

Los siguientes producidos lquidos anuales, se reducen anlogamente al perodo inicial del usufructo. Por lo tanto el valor total del usufructo al iniciarse su perodo es igual a la suma de los usufructos anuales reducidos a la poca inicial, luego: R R R U = ----------- + ------------ + . . . . . . . . . . . . . . . + ------------(1 + r) (1 + r) 2 (1 + r) n Factoreando:

1 1 1 U = R [ ----------- + ------------ + . . . . . . . . . . . . . . . + ------------- ] (1 + r) (1 + r) 2 (1 + r) n

Usufructo Clculo del su Valor

Si en el segundo miembro se multiplica y divide por (1 + r) queda:
n

, y se ordena,

R U = ------------ [1 + (1 + r) + (1 + r) 2 + ., . . . . . . . . . + (1 + r) n - 1 (1 + r) n

La serie comprendida entre corchetes es una progresin geomtrica, cuya razn es (1 + r) , siendo n el nmero de trminos, luego se tendr:

R (1 + r) n - 1 U = ------------ x -------------------(1 + r) n r

o bien

R 1 U = ------ [ 1 - --------------- ] r (1 + r) n

(2)

Usufructo Clculo del su Valor

La aplicacin de la frmula (1) y (2), conducen inmediatamente al de la nuda propiedad, as se tendr:
R 1 N = V - U = V - ------ [ 1 - --------------- ] r (1 + r) n

(3)

El valor V del inmueble estar a disposicin del nudo propietario al cabo de n aos, que es la duracin probables del usufructo, luego descontando este valor V a la poca actual, se tendr tambin, el importe de la nuda propiedad, luego la frmula: V N = ------------(1 + r) n

(4)

da la Nuda propiedad

Usufructo Clculo del su Valor

Siendo las frmulas (3) y (4) la expresin del valor de la nuda propiedad, ellas son iguales, lo que se demuestra fcilmente sustituyendo en la (4) el factor R / r por su valor V, lo que da: 1 N = V - V [ 1 - --------------- ] (1 + r) n

Factoreando y simplificando, se tiene:

V N = ------------(1 + r) n