NL - 1 Guia de Inscripción de La Propiedad Inmueble PDF

Normas Legales
DE INSCRIPCIN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Juan Carlos Esquivel Oviedo
Gua prctica
GUA PRCTICA de INSCRIPCIN de LA PROPIedAd INMUeBLe Primera edicin noViembre 2008 1,530 ejemplares
Juan Carlos Esquivel Oviedo Gaceta Jurdica S.A.

Prohibida su reProduccin total o Parcial derechos reserVados d.leg. n 822
hecho el dePsito legal en la biblioteca nacional del Per

2008-14848
leY n 26905 / d.s. n 017-98-ed isbn: 978-603-4038-01-1 registro de ProYecto editorial

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AngAmos oeste 526 - mirAflores limA 18 - Per CentrAl telefniCA: (01)710-8900 fAx: 241-2323 www.normaslegales.com Imprenta Editorial El Bho E.I.R.L. San Alberto 201 - Surquillo Lima 34 - Per
Presentacin
El Sistema Nacional de los Registros Pblicos est conformado por cuatro grandes Registros: 1) Registro de Personas Naturales; 2) Registro de Personas Jurdicas; 3) Registro de Propiedad Inmueble; y 4) Registro de Bienes Muebles. Cada uno de estos Registros, a su vez, est integrado por otros Registros segn los actos, bienes o derechos materia de inscripcin. El Registro de Propiedad Inmueble unifica el Registro de Predios, el Registro de Buques, el Registro de Embarcaciones Pesqueras, el Registro de Aeronaves, el Registro de Naves, el Registro de Derechos Mineros y el Registro de Concesiones para la Explotacin de los Servicios Pblicos. La presente gua se ocupa puntualmente del Registro de Predios, que es el de mayor importancia puesto que la inscripcin de la propiedad inmueble permite a las personas obtener seguridad jurdica en los derechos que adquieran sobre los inmuebles, ya que con la sola inscripcin sern oponibles a los terceros evitando su desconocimiento y afectacin por las personas, pues el asiento registral produce certeza y genera todos sus efectos mientras que no se rectifique o se declare judicialmente su nulidad. Lamentablemente, no todas las personas pueden acceder a la proteccin que le otorga el Registro, debido a que no conocen las formalidades que se requieren para la inscripcin de sus derechos o simplemente por la falta de cultura registral.
gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble
En ese sentido, esta gua pretende facilitar el acceso al registro de los derechos, pues a travs de su metodologa didctica de preguntas y respuestas permite conocer de manera fcil y sencilla qu documentacin se debe presentar para inscribir los actos de disposicin y cancelaciones de cargas y gravmenes, as como otros actos relacionados con los inmuebles. En efecto, cada una de las respuestas est redactada de tal forma que sean de fcil entendimiento, sustentadas con formalidades legales, as como con los criterios jurisprudenciales emitidos por el Tribunal Registral. Asimismo, la gua cuenta con consultas y modelos de contratos que ayudarn al lector a tener un mayor entendimiento sobre el contenido de las formalidades de los ttulos que dan mrito a la inscripcin en el Registro de Predios. En suma, esperamos que la gua se constituya en una herramienta til para la inscripcin de los derechos sobre inmuebles y que todos los suscriptores de Normas Legales, as como todos los que estn vinculados al Derecho en sus distintos mbitos, puedan aprovecharla en el ejercicio de su profesin.
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
CAPTULO I
registro de Predios
I.
ASPECTOS GENERALES
1. Cmo est estructurado el Registro de Propiedad Inmueble? El Sistema Nacional de los Registros Pblicos (Sunarp) est conformado por cuatro grandes Registros: 1) Registro de Personas Naturales; 2) Registro de Personas Jurdicas; 3) Registro de Propiedad Inmueble, y 4) Registro de Bienes Muebles. Cada uno de estos Registros, a su vez, est integrado por otros Registros segn los actos, bienes o derechos materia de inscripcin, los mismos que se especifican en la primera parte de esta gua. En relacin al Registro de Propiedad Inmueble, cabe sealar que el literal c) del artculo 2 de la Ley N 26366 modificado por el artculo 1 de la Ley N 27555 de 15/06/2002, establece que el mencionado Registro unifica a: el Registro de Predios; el Registro de Buques; el Registro de Embarcaciones Pesqueras; el Registro de Aeronaves; el Registro de Naves; el Registro de Derechos Mineros, y el Registro de Concesiones para la Explotacin de los Servicios Pblicos. En la presente gua nos ocupamos puntualmente del Registro de Predios, que es sin duda el de mayor importancia dentro del mbito del Registro de Propiedad Inmueble. Al respecto, es pertinente mencionar que el actualmente denominado Registro de Predios, tal como lo dispone la Ley N 27555, unifica en un solo Registro al que fuera el tradicional 7
Registro de Propiedad Inmueble, con el Registro Predial Urbano y con la Seccin Especial de Predios Rurales. En otras palabras, estos tres Registros forman lo que ahora se conoce como el Registro de Predios. 2. Cules son las diferencias entre el Registro (tradicional) de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales? El Registro Predial Urbano (RPU) se encargaba de inscribir propiedades ubicadas en asentamientos humanos y urbanizaciones populares a nivel nacional, as como predios rurales en el departamento de Lima. Asimismo, el RPU era un Registro con oficinas interconectadas a nivel nacional, lo que permite que se puedan hacer los trmites desde y para cualquier parte del pas en donde el Registro tenga competencia. A su turno, en la Seccin Especial de Predios Rurales se inscriban, en todo el pas, con excepcin del departamento de Lima (que tiene un rgimen especial de acuerdo al D.Leg. N 803), los actos y contratos relacionados con predios rurales, con arreglo a los procedimientos establecidos en el D.Leg. N 667. Por ltimo, en el tradicional Registro de Propiedad Inmueble se inscriben o anotan los actos, contratos y derechos relacionados con el dominio y dems derechos reales sobre las propiedades ubicadas en zonas urbanas. En adelante, como se dijo anteriormente, estos Registros operarn bajo un mismo sistema organizativo y unificados en el Registro de Predios. 3. Qu actos y contratos se inscriben o anotan en el Registro de Propiedad Inmueble? De conformidad con el artculo 2019 del Cdigo Civil, los actos inscribibles en este Registro son: a) Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. b) Los contratos de opcin.
registro de predios
c) Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. d) El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. e) Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. f) Los contratos de arrendamiento. g) Los embargos y demandas verosmilmente acreditados. h) Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. i) Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles. Por otra parte, el Reglamento de Inscripciones del Registro Predios aprobado por la Res. N 248-2008-SUNARP/SN, regula los requisitos para la inscripcin de los diferentes actos o derechos en el Registro de Predios, las formalidades de los documentos que dan mrito a las inscripciones, el contenido de los asientos registrales y los procedimientos previstos en otras normas de carcter registral. 4. Qu principios son aplicables en el Registro de Predios? En el Registro de Predios, al ser un Registro jurdico integrante del Registro de Propiedad Inmueble, son aplicables los principios registrales contenidos en el Cdigo Civil y en el Reglamento General de los Registros Pblicos. En ese sentido, se aplicarn los principios de rogacin, de titulacin autntica, de legalidad, de publicidad material, de publicidad formal, de legitimacin, de tracto sucesivo, de prioridad excluyente, de prioridad de rango, de fe pblica registral y el de oponibilidad. 5. Qu es el Registro de Predios? El Registro de Predios es el Registro jurdico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que
recaen sobre predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas especiales. 6. Cmo est integrado el Registro de Predios? El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de los registros que le dan origen as como por los asientos que en l se extiendan, organizados mediante un sistema automtico de procesamiento de datos. Por cada predio se abrir una partida registral en la cual se extendern todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extender un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extendern unos a continuacin de otros, consignando el rubro y la numeracin correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de ttulos compatibles. No procede la apertura de una partida registral para la anotacin preventiva de un acto o derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposicin expresa. 7. Cmo est estructurada o dividida la partida registral de un predio? Teniendo en cuenta que por cada inmueble se apertura una partida registral en la que se extienden todas las inscripciones que corresponden al predio, dichas partidas registrales estn conformadas por seis rubros: a) Antecedente dominial, en el que se indicar el nmero de la partida de la cual proviene o la circunstancia de constituir la primera inscripcin; b) Descripcin del predio, en el que se extendern los asientos correspondientes a su ubicacin geogrfica, rea, linderos y dems datos fsico materiales del predio, sus modificaciones, as como otras circunstancias conforme a la normativa vigente;
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registro de predios
c) Ttulos de dominio, en el que se extendern los asientos correspondientes a traslaciones del derecho de propiedad y dems actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial; d) Cargas y gravmenes, en el que se registrarn, segn los casos, los bloqueos, las hipotecas, medidas cautelares y dems cargas y gravmenes; as como los otros actos que por disposicin expresa deban inscribirse en este rubro; e) Cancelaciones, en el que se extendern los asientos que contengan las extinciones de las inscripciones a que se refiere el rubro d); f) Otros, en el que se extendern los asientos relativos a los actos inscribibles en el Registro de Predios, que por su naturaleza no corresponda extenderse en los dems rubros. Las anotaciones preventivas se extienden en el rubro de cargas y gravmenes, salvo aquellas a que se refieren los literales c) y d) del artculo 65 del Reglamento General de los Registros Pblicos, las que se extendern en el rubro que corresponde a la inscripcin definitiva. Cuando por error se hubiese extendido un asiento en un rubro distinto de aquel en el que debi practicarse, prevalecer la naturaleza del acto, sin perjuicio de proceder a su rectificacin de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento General de los Registros Pblicos. Tratndose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere se proceder a trasladar las cargas y gravmenes vigentes y aquellas que pese a haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancelacin, salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida. 8. Cules son los requisitos del asiento de inscripcin? El asiento de inscripcin en el Registro de Predios, sin perjuicio de los requisitos especiales que para cada clase de acto determine el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, contendr:
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a) La naturaleza y la extensin o alcances del acto o derecho que se inscribe; b) La existencia de condicin, plazo, limitacin, as como los dems datos relevantes para el conocimiento de terceros, cuando consten en el ttulo y siempre que por s mismos no den lugar a asientos independientes; c) El precio o la valorizacin, cuando corresponda; d) La designacin de la persona a cuyo favor se extiende la inscripcin y la de aqulla de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas ideales deber precisarse dicha circunstancia, as como hacerse mencin expresa del transferente. Cuando se trate de persona natural se indicar los nombres y apellidos, nacionalidad en caso de no ser peruana, el estado civil y el nmero de documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicacin de haber adquirido el predio en calidad de propio, de ser el caso; En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal se indicar dicha circunstancia as como los datos de cada cnyuge conforme al prrafo anterior. Tratndose de personas jurdicas, se indicar su denominacin o razn social y la partida registral del registro de personas jurdicas donde corre inscrita, de ser el caso; e) La indicacin precisa del documento en el que consta el acto o derecho materia de inscripcin; f) El nombre del juez, funcionario pblico o notario que autorice el ttulo en mrito del cual se efecta la inscripcin y, cuando corresponda, el del verificador. En los asientos de inscripcin relativos a predios ya registrados se omitirn las circunstancias que ya consten en la partida. 12
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La Sunarp podr establecer formatos predeterminados que permitan ingresar los datos relevantes del asiento de inscripcin en el sistema automtico de procesamiento de datos. 9. En qu casos se requiere la intervencin conjunta de los cnyuges? Para la inscripcin de los actos o contratos de adquisicin, disposicin o gravamen de un bien social deber constar en el ttulo la intervencin de ambos cnyuges por s o mediante representacin. 10. En qu casos procede la rectificacin de la calidad de un bien? Cuando uno de los cnyuges, manifestando un estado civil distinto al que le corresponde hubiere inscrito a su favor un predio al que la ley le atribuye la calidad de bien social, la rectificacin de la calidad del bien se realizar en mrito a la presentacin de ttulo otorgado por el cnyuge que no intervino o sus sucesores, insertando o adjuntando la copia certificada de la respectiva partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha cierta en el que consta la adquisicin. 11. Si un mandato judicial declara derechos a favor de una persona casada, qu debe sealar el mandato? Si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deber sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratndose de bienes conyugales, se indicar el nombre de ambos cnyuges. 12. La resolucin administrativa que declara derechos a favor de una persona casada, qu debe sealar? Si la resolucin administrativa declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deber sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratndose de bienes conyugales, se indicar el nombre de ambos cnyuges.
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13. Qu requisitos debe cumplir la resolucin administrativa que modifique la titularidad dominial? En caso mediante una resolucin administrativa se modifique la titularidad dominial, se deber acreditar que la resolucin ha quedado firme, en caso contrario se extender una anotacin, en el rubro de cargas y gravmenes, en la que se dejar constancia de dicha circunstancia. Esta anotacin solo podr cancelarse en mrito a la constancia expedida por la autoridad administrativa correspondiente o la copia certificada de la resolucin emitida en ltima instancia administrativa.
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CAPTULO II
Descripcin del inmueble
I.
INMATRICULACIN
1. A qu se denomina inmatriculacin? Es lo mismo que primera de dominio? La inmatriculacin es la primera de dominio de un inmueble, es decir el ingreso de un inmueble por primera vez al Registro Pblico, en virtud de la titularidad con antigedad por un periodo ininterrumpido de cinco aos. La primera de dominio o inmatriculacin es exclusiva y excluyente, ya que una unidad inmobiliaria puede tener solo una inmatriculacin, la misma que impide extender otra referente al mismo inmueble en partida distinta. 2. Qu es la inmatriculacin de inmuebles? La inmatriculacin de inmuebles constituye el ingreso de un predio al Registro, que se efecta en el sistema registral peruano a travs de la primera inscripcin de dominio, entendida esta como (...) aquel asiento que carece de soporte causal en otro anterior (...) (LACRUz BERDEJO, Jos Luis, Derecho Inmobiliario Registral, 2a Edicin, p. 322), el cual est expresamente exceptuado de la aplicacin del principio de tracto sucesivo conforme al artculo 2015 del Cdigo Civil y cuyos medios 15
inmatriculadores se encuentran previstos en el artculo 2018 del mismo Cdigo; resultando de su propia naturaleza y concepto, que una inmatriculacin no puede extenderse respecto a un inmueble que ya cuenta con antecedentes registrales, puesto que al existir una partida en la que consta inscrita la misma rea, no podra abrirse una nueva que desconozca los efectos de los asientos preexistentes, los que se encuentran legitimados conforme al artculo 2013 del Cdigo sustantivo, salvo que se declare judicialmente su nulidad. (Res. N 122-2002-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. Qu se requiere para inmatricular un predio? De acuerdo al artculo 2018 del Cdigo Civil para la primera inscripcin de dominio, se debe exihibir ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios. 4. En qu casos se requerir el informe tcnico de catastro? Los ttulos en virtud de los cuales se solicita la inscripcin de un acto o derecho que importe la incorporacin de un predio al Registro o su modificacin fsica, se inscribirn previo informe tcnico del rea de Catastro. La Sunarp podr determinar los casos de modificacin fsica que no requieran dicho informe, en atencin a la capacidad operativa de las reas de Catastro. El rea de Catastro verificar los datos tcnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente tcnicos donde se determine la existencia o no de superposicin de partidas, as como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizar nicamente sobre la base de la informacin grfica con la que cuente el rea de Catastro, bajo responsabilidad. El informe del rea de Catastro es vinculante para el registrador. En su caso, en la esquela de observacin o tacha se consignar nicamente los defectos u obstculos tcnicos advertidos por el rea de catastro. No obstante, el registrador no tomar en cuenta aspectos contenidos en el informe de Castrato que no se cian a lo establecido en el prrafo anterior
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descripcin del inmueble
Inscritos los actos a que se refiere el primer prrafo, haya o no mediado informe tcnico, se comunicar al rea de Catastro a fin de que esta actualice su base de datos. Cuando las oficinas registrales involucradas pertenezcan a ms de una zona Registral, actualizada la base de datos de la zona Registral en la que se inmatricul el predio, el jefe del rea de Catastro remitir la informacin grfica del predio inmatriculado al jefe del rea de catastro de la otra zona Registral. 5. Para la inmatriculacin de predios catastro deber emitir algn informe? S, para la inmatriculacin de predios se requiere el informe tcnico del rea de Catastro en el cual se debe determinar si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a la base grfica con la que cuenta el rea de Catastro. En caso el informe tcnico seale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito ello no impedir la inmatriculacin del predio. Asimismo, si el informe determina el predio ya se encuentra inscrito pero el ttulo tenga mrito suficiente para cancelar el asiento a favor del titular registral que figura en el Registro. 6. Los informes catastrales deben motivarse? Las reas de Catastro, como parte de la Administracin Pblica, estn obligadas a fundamentar y motivar adecuada y razonablemente las afirmaciones y las conclusiones tcnicas contenidas en sus informes, explicando los medios y la ruta seguida para llegar a ellas. La ausencia de una motivacin resiente el derecho al debido procedimiento administrativo reconocido por el numeral 1.2 del artculo IV del Ttulo Preliminar de la Ley N 27444. (Res. N 189-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 7. Cules son los alcances del carcter vinculante del informe emitido por el rea de Catastro? El informe del rea de catastro es vinculante para el registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente tcnicos. El registrador debe distinguir 17
en su contenido los aspectos tcnicos que s lo vinculan, y otros aspectos de aplicacin e interpretacin de normas jurdicas, que no le competen a dicha rea, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador pblico. (Res. N 130-2004-SUNARP-TR-A. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 8. El rea de Catastro puede exigir otros documentos adems de los prescritos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios? El rea de Catastro est impedida de solicitar la presentacin de documentos distintos o adicionales a los taxativamente prescritos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, o las normas legales pertinentes, para emitir sus informes tcnicos. (Res. N 109-2006TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 9. Si el predio a inmatricular est ubicado en el mbito territorial de ms de una Oficina Registral en cul se realizar la inscripcin? En los casos en los que el predio est ubicado en el mbito territorial de ms de una Oficina Registral, la inmatriculacin se realizar en cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo que se trate del territorio de comunidades campesinas o nativas, en cuyo caso la inmatriculacin se realizar en la Oficina Registral del domicilio de la comunidad. En este supuesto, el registrador requerir informe tcnico a las reas de Catastro de las oficinas registrales involucradas. 10. Para la inmatriculacin en mrito a ttulos con antigedad de cinco aos se requiere acreditar pluralidad de ttulos? No, para la inmatriculacin en mrito a ttulos con antigedad de cinco aos no se requiere pluralidad de ttulos siempre que el ttulo tenga por s solo la antigedad requerida. 11. Desde cundo se computa el plazo de antigedad del ttulo? El cmputo del plazo de antigedad que da mrito a la inmatriculacin se efectuar a partir de la fecha cierta del ttulo en el que conste la adquisicin. 18
12. El testamento puede dar mrito a una inmatriculacin? El testamento puede dar mrito inmatricular un predio siempre que una antigedad de cinco aos y se haya individualizado el predio transferido. El plazo de antigedad del ttulo se cuenta a partir de la fecha del fallecimiento del testador. 13. En qu casos procede la inmatriculacin en mrito a ttulos que no requieren de una antigedad de cinco aos? Para la inmatriculacin de predios no se requieren ttulos con antigedad de cinco aos cuando se trate de: a) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura pblica o formulario registral de formacin de ttulos supletorios; b) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura pblica o formulario registral de declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio; c) Resolucin que disponga la primera inscripcin de bienes de dominio pblico o dominio privado del Estado o, la incorporacin o reversin de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales; d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculacin del territorio de comunidades campesinas; e) Resolucin judicial de adjudicacin del predio por remate; f) Otros que la ley determine. 14. En qu casos se requiere la presentacin de plano perimtrico y de ubicacin georreferenciado a la Red Geodsica Nacional? Cuando el predio a inmatricular sea urbano y est ubicado en regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral se presentar el plano catastral y cdigo catastral. En caso de predios ubicados en 19
regiones no catastradas se presentar el plano de ubicacin del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la municipalidad distrital correspondiente. En el caso de predios rurales ubicados en reas catastradas se presentar el certificado catastral a que se refiere el D. Leg. N 667 otorgado por la autoridad competente en materia rural. Tratndose de predios rurales ubicados en reas no catastradas, pero que cuentan con planos catastrales se presentar el plano catastral del predio a inmatricular donde conste su cdigo de referencia catastral. Tratndose de predios ubicados en rea no catastrada y que no cuentan con plano catastral, se presentar el plano perimtrico del predio elaborado y firmado por verificador y debidamente visado por la autoridad competente en materia rural, el que contendr el respectivo cdigo de referencia catastral. En ambos supuestos se acompaar adems la memoria descriptiva del predio firmada por verificador, donde se indique el rea, linderos y medidas perimtricas, visada por la autoridad competente. Los planos catastrales deben estar georreferenciados a la Red Geodsica Nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas oficiales. En el supuesto el informe tcnico de catastro determine que el predio ya se encuentra inscrito, afectos de que proceda la immatriculacin del predio se requiere que los planos grafiquen el lmite o lmites distritales correspondientes. 15. Por qu se requiere que las reas remanentes estn georreferenciadas? Constituye un imperativo normativo, surgido de la necesidad de publicar informacin exacta sobre la ubicacin espacial y la determinacin de los linderos, que los planos de independizacin y del rea remanente deban estar georeferenciados para efectos de su revisin por el rea de Catastro. (Res. N 186-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
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16. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin solicitada por entidades formalizadoras? La inmatriculacin solicitada por entidades administrativas con facultades de saneamiento y formalizacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes. 17. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin o inscripcin del derecho de propiedad de predios rurales de dominio privado del Estado? Para la inmatriculacin de predios rurales de dominio privado del Estado debern presentarse los siguientes documentos: a) Ttulos que otorguen la propiedad al Estado. Tratndose de predios eriazos deber presentarse copia de la resolucin o disposicin que lo califique como eriazo para fines agrcolas. En el caso de predios abandonados o revertidos al dominio del Estado, se presentar copia de la resolucin suprema o disposicin que haya declarado el abandono y la incorporacin del predio al dominio del Estado; o, la reversin; b) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al captulo V del D. Leg. N 667. 18. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales transferidos a ttulo gratuito a favor del Estado? Para la inmatriculacin de predios rurales transferidos a ttulo gratuito a favor del Estado, adems de los planos copia de los planos a los catastrados aprobados por la Cofopri, debe acompaarse el documento en el que consta la transferencia de propiedad a favor del Estado. 19. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a ttulo gratuito a favor de particulares? Para la inmatriculacin de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a ttulo gratuito a favor de particulares deber presentarse: 21
a) Ttulo de propiedad o resolucin de adjudicacin otorgados por el organismo competente, acompaando la certificacin expedida por el organismo competente que acredite que sta se encuentra consentida; b) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al captulo V del D. Leg. N 667. 20. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a ttulo oneroso a favor de particulares con resolucin de cancelacin o condonacin de deuda? Para la inmatriculacin de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a ttulo oneroso con resolucin de cancelacin o condonacin de la deuda agraria deber presentarse: a) Ttulo de propiedad o resolucin de adjudicacin otorgados por la ex Direccin de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, acompaando la certificacin expedida por el organismo competente que acredite que esta se encuentra consentida. b) Resolucin que acredita la cancelacin o la condonacin de la deuda agraria; c) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al captulo V del D. Leg. N 667. 21. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a ttulo oneroso a favor de particulares sin resolucin de cancelacin o condonacin de deuda? Para la inmatriculacin de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a ttulo oneroso sin resolucin de cancelacin o condonacin de la deuda agraria, deber presentarse: a) Ttulo de propiedad o Resolucin de Adjudicacin otorgado por la ex Direccin de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, 22
acompaando la certificacin expedida por el organismo competente que acredite que esta se encuentra consentida; b) Cargo de recepcin de la solicitud de condonacin de deuda agraria presentada a la mesa de partes de la Unidad Agraria Departamental u organismo competente, o documento que acredite el pago; c) Pruebas que acrediten la explotacin directa, continua, pacfica y pblica del predio rural, de acuerdo con lo sealado en los artculos 26 y 27 del D. Leg. N 667. d) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al captulo V del D. Leg. N 667. Por el mrito de los documentos sealados en los literales b) y c), el Registrador dar por cancelada o condonada la deuda agraria segn corresponda, levantando la reserva de propiedad a favor del Estado. Efectuada esta inscripcin, el registrador deber comunicar la misma al organismo correspondiente del Sector Agrario. 22. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales adquiridos por terceros de un beneficiario de Reforma Agraria? Para la inmatriculacin de predios rurales adquiridos por terceros de un beneficiario de Reforma Agraria deber presentarse: a) Escritura pblica o formulario registral legalizado por notario; b) Ttulos que acrediten la propiedad por un periodo ininterrumpido de los cinco aos anteriores a la presentacin de la solicitud de inscripcin, los que podrn constar en instrumento pblico o privado; o, en su defecto, copia de la resolucin de adjudicacin del ttulo de propiedad expedido por la entidad competente acompaada de los ttulos que acrediten la propiedad por un periodo
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ininterrumpido hasta el momento de la presentacin de la solicitud de inscripcin; c) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al captulo V del D. Leg. N 667, segn sea el caso. 23. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales no afectados por la Reforma Agraria? Para la inmatriculacin de predios rurales no afectados por la Reforma Agraria, deber adjuntarse: a) Escritura pblica o formulario registral legalizado por notario; b) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al captulo V del D. Leg. N 667, segn sea el caso. c) Ttulos que acrediten la transferencia ininterrumpida de la propiedad durante los ltimos cinco aos. Estos ttulos podrn constar en instrumento pblico o privado. 24. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin del territorio de comunidades campesinas? Para la inmatriculacin del territorio de las comunidades campesinas se presentarn los siguientes documentos: a) Actas de colindancia suscritas por la comunidad a titularse y sus colindantes con derecho inscrito o debidamente acreditados, as como por el funcionario competente. Tratndose de actas de colindancia suscritas por representante cuyas facultades no se encontraban inscritas, sin que se hubiese regularizado su inscripcin, debern acompaar adems actas de ratificacin del acuerdo de colindancia aprobadas por las asambleas generales de la comunidad a titularse o de la comunidad o comunidades colindantes, segn corresponda. Para acreditar la 24
validez de los acuerdos de las asambleas se presentarn declaraciones juradas sobre convocatoria y qurum, otorgadas por los presidentes de las respectivas comunidades. Cuando las actas de colindancia hayan sido suscritas hasta antes de la entrada en vigencia de la Ley de Deslinde y Titulacin, no se requerir la inscripcin del mandato de los representantes que suscribieron dichas actas, bastando con acreditar la vigencia de la representacin a la fecha de suscripcin de las mismas, mediante constancia otorgada por el presidente de la comunidad. En el caso de colindancias con propiedades inscritas en el Registro de Predios deber considerarse los linderos o lneas de colindancia que figuren en la partida registral, no siendo exigible la presentacin de actas de colindancia con dichas propiedades. Cuando la colindancia sea con terrenos cuya titularidad corresponda al Estado, las actas de colindancia sern suscritas por el representante de la Superintendencia de Bienes Estatales designado para el efecto. En el caso que la titularidad corresponda a un gobierno regional, local u organismo del Estado como ministerios, direcciones regionales de cada Sector, institutos, proyectos especiales u otra entidad del Estado, corresponder suscribirlas a los representantes de dichos organismos; b) Plano de conjunto de la comunidad campesina debidamente visado por el funcionario competente; c) Memoria descriptiva autorizada por el funcionario competente. 25. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin del territorio de comunidades nativas? Para la inmatriculacin del territorio de una comunidad nativa se presentarn los siguientes documentos: a) Ttulo de propiedad otorgado por la Direccin Regional Agraria correspondiente y la resolucin que la sustenta;
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b) Plano de demarcacin territorial con la correspondiente memoria descriptiva, elaborado por el rgano competente del Ministerio de Agricultura. En el plano debe constar claramente la distincin entre reas de propiedad, de cesin en uso y reas de proteccin, sin que en ningn caso esta distincin implique solucin de continuidad. 26. Qu debe contener el asiento de inmatriculacin? El asiento de inmatriculacin contendr: a) La naturaleza del predio, indicndose si es urbano o rstico, en este ltimo caso si es rural o eriazo; b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el caso que el predio a inmatricular est ubicado en ms de un distrito debe indicarse los nombres de los distritos correspondientes; c) Para el caso de predios urbanos: el rea, linderos, medidas perimtricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo); su ubicacin georreferenciada a la Red Geodsica Nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato; calle y numeracin o lote, manzana, etapa, urbanizacin, sector, zona o grupo; as como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro. El rea y las medidas perimtricas debern estar expresadas conforme al Sistema Mtrico Decimal; d) Para el caso de predios rurales se indicar: el cdigo de referencia catastral, rea expresada en hectreas (ha) y con 04 decimales, permetro expresado en metros (m); centroide y ubicacin georreferenciada a la Red Goedsica Nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este ltimo dato. Asimismo se consignar el nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos y medidas perimtricas en
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el supuesto del tercer prrafo del artculo 20 y cualquier otra informacin que permita identificar plenamente el predio que se inscribe. 27. Qu deber calificar el registrador en la solicitud de inmatriculacin? Tratndose de la solicitud de inmatriculacin de un predio, el registrador se limitar a la calificacin del ttulo presentado y a la verificacin de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido, no proceder denegar la inscripcin sobre la base de presuntos obstculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios. (Res. N 228-2004-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.) 28. Procede inmatricular un inmueble en mrito a los partes judiciales del proceso de sucesin intestada? Existiendo superposicinde reas y predios con titulares con su respectivo dominio inscrito, no se est ante un supuesto de inscripcin registral de primera de dominio, adems, tampoco procede inscribir el dominio en mrito a partes judiciales referidos a un proceso de sucesin intestada, para esto se debe exhibir ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco aos o en su defecto, ttulos supletorios. (Res. N 249-97-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 29. Procede la inmatriculacin de inmueble en mrito a resolucin administrativa? Para la inscripcin de una primera de dominio en mrito a resolucin administrativa, deviene relevante acreditar la firmeza del pronunciamiento del rgano administrativo que la expidi, tomando en consideracin la naturaleza del Registro, donde toda inscripcin que se genera goza de la presuncin de veracidad, como consecuencia de la aplicacin del principio de legitimacin registral. (Res. N 060-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
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30. Es procedente la inmatriculacin de un predio adjudicado judicialmente? Procede la inscripcin de primera de dominio de un predio adjudicado judicialmente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el ttulo tenga la antigedad de cinco aos ininterrumpidos, sealada en el artculo 2018 del Cdigo Civil. (Res. N 188-2002-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 31. Cules son los efectos de la inmatriculacin de un bien? En todos aquellos casos en los que el predio se halla inmatriculado, la inscripcin posterior se extender con el consentimiento del titular registral o en su defecto, con la acreditacin de que este ha sido vencido en juicio, exigencia que responde a la aplicacin de los principios rectores del procedimiento registral, como son los principios de tracto sucesivo, prioridad y legitimacin, as como la garanta consagrada en el artculo 3, inciso b) de la Ley N 26366 relativos a la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme. (Res. N 110-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 32. Cul es el ttulo suficiente para inmatriculacin de un predio a efectos de anotar un embargo? La inmatriculacin dispuesta por el juez de conformidad con el artculo 650 del Cdigo Procesal Civil se realizar en merito al parte judicial respectivo y al plano catrastral. Tratndose de predios urbanos no ser necesario que el plano est georreferenciado a la Red Geodsica Nacional. 33. La apertura de una partida especial para anotar una medida cautelar supone la inmatriculacin del inmueble? La apertura de una partida especial para anotar una medida cautelar dictada en sede judicial no implica de modo alguno que se ha inmatriculado en forma definitiva el inmueble, pues para que ello ocurra debe cumplirse con los requisitos exigidos para dicho acto. La partida especial ha sido abierta de modo excepcional a efectos de posibilitar la anotacin de la medida cautelar ordenada del juez, de conformidad con el Reglamento 28
de las inscripciones, por lo que resulta improcedente inscribir la adjudicacin sobre la base del embargo trabado de las acciones y derechos en la partida abierta para la anotacin de la medida cautelar dictada. (Res. N 0692001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 4). 34. La superposicin de reas y predios con propietarios inscritos constituyen un supuesto de inmatriculacin? En el caso de superposicin de reas y predios con titulares con dominio inscrito, no se est ante un supuesto de inscripcin de primera de dominio, aun cuando se trate de adjudicaciones de terrenos eriazos o ribereos revertidos al Estado en aplicacin de las Leyes Ns 11061 y 14197, y Decretos Leyes Ns 17119 y 19955, efectuadas por las municipalidades provinciales, adems, es necesario un pronunciamiento judicial que elimine el efecto excluyente que impide la inscripcin registral a favor del Estado. (Res. N 210-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 35. Procede la inmatriculacin en mrito al acuerdo de consejo municipal de adjudicacin de un predio? El acuerdo de concejo municipal de adjudicacin de predio a favor de particular no constituye ttulo inmatriculante, por cuanto su finalidad es enajenar un bien del dominio municipal, y no sanear este. (Res. N 1622006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 36. Es vlida la ampliacin del plano perimtrico de un asentamiento humano? Es vlida la ampliacin del plano perimtrico de un asentamiento humano cuando tenga como propsito incorporar a las posesiones informales producidas hasta la fecha mxima establecida en la ley. (Res. N 1872006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 37. Si por una prescripcin administrativa se inmatricul parte de un predio registrado la rectificacin se hace mediante un procedimiento de cierre de partidas? Si un predio ya inscrito se inmatricula nuevamente a favor de distinto propietario en mrito al procedimiento de prescripcin adquisitiva 29
regulado por el D. Leg. N 667 sin que haya sido anotada la posesin en el primer folio ni se haya notificado efectivamente al titular registral, se produce un supuesto de inexactitud registral que no se resuelve mediante el procedimiento de cierre por duplicidad de partidas. En este caso, el registrador eliminar la inexactitud correlacionando ambas partidas trasladando los asientos del folio ms reciente al ms antiguo, o deduciendo de la hoja matriz el rea usucapida, siempre que no se perjudique el derecho de terceros. (Res. 038-2008-SUNARP/PT. Criterio vinculante).
II. HABILITACIONES URBANAS

1. Cules son las etapas del procedimiento de habilitacin urbana? Conforme a la Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones (Ley N 29090) y su reglamento aprobado por D.S. N 024-2008-VIVIENDA, el procedimiento administrativo de habilitacin urbana contempla dos etapas: a) Aprobacin del Proyecto. b) Recepcin de las Obras. Asimismo, se seala que en todo procedimiento de habilitacin urbana se podr solicitar la autorizacin de ejecucin de obras con construccin simultnea. 2. Cules modalidades de licencia de habilitacin urbana regula la Ley N 29090? Las modalidades de licencia que regula la Ley N 29090 y su reglamento son: Modalidad B: Aprobacin automtica con firma de profesionales responsables para la cual solo se requiere la presentacin, ante la municipalidad competente, del formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la presente ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva
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licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, y a partir de este momento se podrn iniciar las obras. Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas, para la cual solo se requiere la presentacin, ante la municipalidad competente, del formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, y a partir de este momento se podrn iniciar las obras. Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica, el trmite se inicia con el ingreso de los requisitos establecidos para esta modalidad en el artculo 16 de la ley a la municipalidad de la jurisdiccin, la que, luego de ser cancelados los derechos de trmite y de revisin, convocar a la comisin tcnica, en un plazo no mayor a cinco (5) das tiles. La comisin dispondr de cuarenta y cinco (45) das tiles para habilitaciones urbanas, para la evaluacin correspondiente. Para obtener la licencia de habilitacin urbana mediante el procedimiento administrativo de aprobacin con evaluacin previa por parte de la respectiva comisin tcnica y con aplicacin del silencio administrativo positivo, se requiere la presentacin, ante la municipalidad competente, del formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la ley. 3. Qu habilitaciones urbanas se podrn acoger a la modalidad B: Aprobacin automtica con firma de profesionales responsables? Podrn acogerse a esta modalidad las habilitaciones urbanas: a) De unidades prediales no mayores de cinco (05) hectreas que constituyan islas rsticas y que conformen un lote nico, siempre y cuando el lote no se encuentre afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano. b) De predios que cuenten con un planeamiento integral aprobado con anterioridad.
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4. Qu habilitaciones urbanas se podrn acoger a la modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas? Se sujetan a esta modalidad las habilitaciones urbanas: a) Que se vayan a ejecutar por etapas con sujecin a un planeamiento integral. b) Con construccin simultnea que soliciten venta garantizada de lotes. c) Con construccin simultnea de viviendas en las que el nmero, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas. 5. Qu habilitaciones urbanas se podrn acoger a la modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica? Se sujetan a esta modalidad las habilitaciones urbanas: a) De predios que no colinden con reas urbanas o que dichas reas aledaas cuenten con proyectos de habilitacin urbana aprobados y no ejecutados, por tanto, la habilitacin urbana del predio requiera de la formulacin de un planeamiento integral. b) De predios que colinden con zonas arqueolgicas, inmuebles previamente declarados como bienes culturales, o con reas naturales protegidas. c) Para fines industriales, comerciales o usos especiales. 6. Es inscribible la aprobacin del proyecto de habilitacin urbana? La inscripcin, en Registros Pblicos, de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizar nicamente con la recepcin de obras. Sin embargo, el proyecto de habilitacin urbana, 32
aprobado por la municipalidad de forma automtica, podr ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor. 7. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de la recepcin de obras? De acuerdo con el artculo 20 de la Ley N 29090, el formulario nico con la recepcin de obras de habilitacin urbana, el plano de replanteo de trazado y lotizacin, la memoria descriptiva y la resolucin de recepcin de obras, debidamente sellados por la municipalidad, son los documentos que, en conjunto, dan mrito a la inscripcin registral de la habilitacin urbana y a la inscripcin individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso. 8. Se podr solicitar la inscripcin de recepcin parcial de las obras? El administrado podr solicitar la recepcin parcial de obras de habilitacin urbana, siempre que se hayan ejecutado todas las obras proyectadas y autorizadas con la licencia para la etapa respectiva. Se podr inscribir en el Registro de Predios la etapa recepcionada, permaneciendo el rea pendiente de ejecucin de obras en la Partida Registral Matriz. En caso que existan aportes pendientes de efectuar en la etapa a recepcionar, en la resolucin que aprueba la recepcin parcial se establecer como carga dicho dficit de aportes hasta que se concluya con la recepcin total de la habilitacin urbana. 9. Procede la regularizacin de habilitaciones urbanas? La municipalidad distrital o provincial, segn corresponda, mediante resolucin podr aprobar en va de regularizacin las habilitaciones urbanas ejecutadas con anterioridad a la vigencia de la Ley y, de ser el caso, la recepcin de las obras. Solo podrn ser regularizadas, las habilitaciones ejecutadas hasta el 25 de septiembre del 2007, debiendo acreditarse con documento de fecha cierta. Los administrados que hubieran construido sin contar con habilitacin urbana aprobada podrn solicitar la aprobacin de esta, siempre que 33
la edificacin cuente con cimientos, muros, techos y un rea no menor a veinticinco metros cuadrados (25 m); asimismo, la edificacin deber estar asentada, como mnimo, en el cincuenta por ciento (50%) del rea total del terreno. Cumplidos los requisitos establecidos en el artculo 39 del reglamento de la Ley N 29090 y efectuada la verificacin tcnica, la municipalidad emitir la liquidacin de los derechos respectivos dentro de los dos (02) das hbiles siguientes, bajo responsabilidad. Acreditado el pago, la municipalidad emitir la resolucin de aprobacin dentro de los tres (03) das hbiles siguientes, la que tendr mrito para su inscripcin en el Registro de Predios. 10. El registrador puede cuestionar el cumplimiento de los requisitos para la aprobacin de una habilitacin urbana? Cuando la autoridad administrativa municipal en uso de sus facultades, aprueba una habilitacin urbana, ello supone que ha verificado el cumplimiento de los requisitos que establecen las normas legales y reglamentarias aplicables, no siendo facultad del Registro cuestionar aspectos vinculados al cumplimiento de dichos requisitos. (Res. N 556-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 11. La aprobacin de la habilitacin urbana acredita la existencia de lotes urbanos? La inscripcin de la resolucin de aprobacin de la habilitacin urbana no acredita la existencia fsica de lotes de terrenos urbanos, pues para ello se requiere de la inscripcin de la resolucin de recepcin de obras finales. Sin embargo, excepcionalmente no se requerir de la inscripcin de la resolucin de recepcin de obras finales para que en el mbito registral se acepte la existencia de los lotes urbanos y por lo tanto se admita la inscripcin de los respectivos actos de disposicin, en el caso de urbanizaciones populares. (Res. N 556-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).
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12. Qu se requiere para inscribir las habilitaciones urbanas declaradas de oficio? Resulta necesaria la conformidad de la Municipalidad Metropolitana de Lima, en las habilitaciones urbanas declaradas de oficio. (Res. N 1302006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 13. El Registro puede verificar la legitimidad del solicitante de la habilitacin? El Registro no es competente para verificar la legitimidad del solicitante de la habilitacin, facultad que le corresponde al rgano encargado de aprobarla. (Res. N 130-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 14. Para la aprobacin de proyectos de habilitaciones para uso recreacional qu estatuto se debe presentar a la autoridad municipal? El estatuto del club que se debe presentar ante la autoridad municipal en el trmite de aprobacin de proyectos de las habilitaciones para uso recreacional con vivienda tipo club no es el estatuto de la propia habilitadora sino el estatuto del club que se constituir entre los socios o asociados que adquieran acciones autorizadas. (Res. N 386-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 15. Se puede inscribir la reserva de va a favor de las municipalidades? La condicin de rea reservada para vas respecto de un bien inscrito a favor de la municipalidad, es un acto inscribible en el Registro por tratarse de una limitacin a la propiedad, siendo ttulo suficiente para ello el Certificado de Zonificacin y Vas en el que se determine el bien y se precise la limitacin. (Res. N 327-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).
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16. Los terrenos destinados para aportes pblicos complementarios pueden transferirse? Los terrenos destinados para aportes pblicos complementarios no pueden ser transferidos en favor de los socios o de terceros, aunque solo se cuente con la aprobacin de proyectos de la habilitacin. (Res. N 3282006-TR-L.www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 17. A qu institucin le corresponde administrar los bienes aportados reglamentariamente para servicios pblicos complementarios? Solo en el caso de los aportes reglamentarios para servicios pblicos complementarios destinados para el Ministerio de Educacin, ser la fecha de recepcin de obras anterior o posterior a la publicacin del Decreto Supremo N 004-85-VC la que permitir determinar si corresponde su administracin a la superintendencia de bienes nacionales, mientras que los aportes reglamentarios para servicios pblicos complementarios destinados a otros fines transferidos durante la vigencia del Reglamento Nacional de Construcciones correspondern directamente a las municipalidades distritales respectivas. (Res. N 234-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 18. Si tras la subdivisin de un lote se cambia su uso y se apertura una nueva va se requiere el inicio del trmite de habilitacin urbana? Si como consecuencia de la subdivisin se vara el uso de un terreno que no se encontraba comprendido dentro del rea til de la habilitacin y se abren nuevas calles, deber seguirse el procedimiento exigido para una modificacin de habilitacin urbana. (Res. N 748-2003-SUNARPTR-L. Data 35,000. G.J.). 19. Las municipalidades pueden inscribir a su favor los aportes entregados por las urbanizadoras? Las reas relativas a los parques dadas en aporte por las urbanizadoras corresponden a las municipalidades distritales o provinciales siempre
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que en este ltimo caso se trate del Cercado de Lima, por lo que nada obsta que las municipalidades correspondientes en va de saneamiento inscriban a su favor y con arreglo a ley los parques no inscritos que se encuentren dentro de su jurisdiccin. (Res. N 027-2001-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XII. T. I. p. 349). 20. Las municipalidades provinciales pueden afectar en uso los lotes de equipamiento urbano? En virtud de la Ley N 28391 o Ley N 28687, las municipalidades provinciales, dentro del proceso de formalizacin, estn facultadas para afectar en uso los lotes de equipamiento urbano sin requerirse para ello de resolucin de la SBN. (Res. N 212-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 21. La zonificacin del predio es inscribible? La zonificacin a la que est sujeta un predio, no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitacin al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser conocida por todos, la publicacin de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal. (Res. N 704-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
III. INSCRIPCIONES REFERIDAS A POSESIONES INFORMALES

1. Qu se requiere para la inscripcin del plano perimtrico de una posesin informal? Para la inscripcin del plano perimtrico de una posesin informal o sus modificaciones deben presentarse: a) Resolucin administrativa que aprueba el plano perimtrico, expedida por el organismo competente;
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b) Plano perimtrico y de ubicacin, aprobado por el organismo competente, georreferenciado a la Red Geodsica Nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas oficiales. Tratndose de posesiones informales ubicadas en terrenos de propiedad privada en los que el organismo competente promueva la conciliacin, se presentar adems copia certificada del acta de conciliacin en la que conste la autorizacin expresa de los propietarios a que alude el numeral 40.3 del artculo 40 del Reglamento del Ttulo I de la Ley N 28687, aprobado por D.S. N 006-2006-VIVIENDA. 2. Qu se requiere para la inscripcin de un plano de trazado y lotizacin de posesiones informales? Para la inscripcin del plano de trazado y lotizacin de una posesin informal, debe encontrarse inscrito el plano perimtrico respectivo y presentarse: a) Resolucin administrativa que aprueba el plano de trazado y lotizacin expedida por el organismo competente; b) Plano de trazado y lotizacin georreferenciado a la Red Geodsica Nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas oficiales, aprobado por el organismo competente, que incluya la relacin de manzanas y lotes que conforman la posesin informal. Si el plano no incluyera dicha relacin podr presentarse la memoria descriptiva que la comprenda. En la lmina correspondiente al plano de trazado y lotizacin se incluir, en forma superpuesta, los linderos del plano perimtrico inscrito en el Registro. La superposicin antes referida deber sealarse expresamente en la leyenda del plano. Tratndose de posesiones informales ubicadas en terrenos de propiedad privada en los que el organismo competente promueva la conciliacin, se presentar adems copia certificada del acta de conciliacin en la que conste la autorizacin expresa de los propietarios a que alude el numeral 40.3 del artculo 40 del Reglamento del Ttulo I de la Ley N 28687, aprobado por D.S. N 006-2006-VIVIENDA.
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3. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de modificacin de planos de trazado y lotizacin de posesiones informales? Para la inscripcin de la modificacin del plano de trazado y lotizacin de los predios integrantes de la posesin informal, previa aprobacin del organismo formalizador competente, rectificando, subdividiendo, acumulando o cambiando el uso o destino de los predios, siempre que la titularidad est registrada a favor de dicho organismo. Si la titularidad del predio no est registrada a favor de dicho organismo debe contarse con la autorizacin expresa de los titulares del predio. Tratndose de rectificacin de rea, linderos y medidas perimtricas es de aplicacin lo dispuesto en el artculo 39 del TUO de la Ley de Promocin del Acceso a la Propiedad Formal, aprobado por D.S. N 0999-MTC. 4. Con la inscripcin del plano de trazado y lotizacin de posesiones informales el organismo formalizador podr transferir los predios? Inscrito el plano de trazado y lotizacin de asentamientos humanos, pueblos jvenes, centros poblados, urbanizaciones populares de inters social u otras posesiones informales, se podr transferir la propiedad del predio por parte del organismo formalizador (el Cofopri) competente a favor de particulares, quienes tendrn plena facultad de ejercer cualquier acto de disposicin o gravamen. 5. Cundo procede la anotacin de la suspensin del proceso de saneamiento fsico-legal? Cuando se solicite la inscripcin de la aprobacin del plano de trazado y lotizacin o de su modificacin, en el caso a que se refiere el prrafo quinto del artculo 22 del Reglamento de Formalizacin de la Propiedad aprobado por el D.S. N 013-99-MTC, proceder anotar como carga la suspensin del proceso de saneamiento fsico-legal, siempre que la titularidad est registrada a favor del organismo formalizador.
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6. Si el predio matriz de la posesin informal est ubicado en zonas arqueolgicas, zonas de riesgo o declaradas patrimonio cultural de la nacin proceder la inscripcin del plano de trazado y lotizacin? Cuando el predio matriz de una posesin informal se encuentre ubicado en una zona arqueolgica, zona de riesgo o declarada patrimonio cultural de la nacin, proceder la inscripcin del plano de trazado y lotizacin y de la carga que corresponda delimitando el rea afectada, siempre que la titularidad est registrada a favor del organismo formalizador. 7. Si los vecinos no son propietarios o poseedores de los predios colindantes proceder la inscripcin del derecho de posesin? Para la inscripcin de la posesin de predios rurales debe cumplirse con los requisitos establecidos en el D. Leg. N 667. En este sentido, si se presenta la prueba relativa a la posesin a que se refiere el literal a) del artculo 26 del citado decreto, debe constar en el formulario respectivo que los colindantes o vecinos son titulares del derecho de posesin o propiedad de predios rurales y que se encuentran habitando los predios por un periodo mnimo de un ao a la fecha en que se realiza la declaracin. (Res. N 320-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 8. Qu efectos produce la oposicin a la inscripcin de la posesin? Mientras se encuentra en litigio el derecho de los posesionarios por haberse presentado oposicin ante el Registro, no podr inscribirse acto alguno en la partida referente al dominio. (Res. N 592-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
IV PARCELACIN DE PREDIOS RURALES .

1. Qu se requiere para la inscripcin de la parcelacin de un predio rural de propiedad de empresas campesinas asociativas? Para la inscripcin de la parcelacin de un predio rural de propiedad de empresas campesinas asociativas, debe cumplirse con los siguientes requisitos: 40
a) Que el derecho de propiedad de la empresa campesina asociativa se encuentre inscrito en el Registro de Predios; b) Que la empresa campesina asociativa acuerde la parcelacin en asamblea general con el voto conforme de no menos de los dos tercios de sus socios hbiles y que el acuerdo de designacin de representantes y otorgamiento de poderes para la suscripcin de la parcelacin se encuentre inscrito en el Registro de Personas Jurdicas; c) Que se presente el documento privado que contenga la descripcin de la parcelacin otorgado por el representante legal de la empresa campesina asociativa, con intervencin del verificador inscrito en el ndice de Verificadores, y confirmas certificadas por notario; d) Copia del plano de parcelacin de acuerdo a lo dispuesto por el Captulo Quinto del D. Leg. N 667. 2. Cul es el ttulo suficiente para independizar e inscribir el derecho de propiedad a favor del socio o trabajador de la empresa campesina asociativa? Para la independizacin y la inscripcin del derecho de propiedad de la parcela transferida al socio o al trabajador estable de la empresa campesina asociativa debe cumplirse con los siguientes requisitos: a) Que se encuentre inscrita la parcelacin del predio rural de la empresa campesina asociativa; b) Que se presente la escritura pblica o formulario registral de transferencia de propiedad de la parcela otorgado a favor del socio o del trabajador estable de la empresa.
V .
INDEPENDIZACIN
1. Qu es la independizacin? Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin 41
o sin ella; o, como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn o rgimen de independizacin y copropiedad. 2. El registrador al independizar un predio, qu debe sealar? El registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de la independizacin realizada. En el caso de que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica inscrita debe describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar. 3. Qu requisitos debe contener el ttulo para que d mrito a la independizacin? Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe contener el rea de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el rea remanente, con precisin de sus linderos y medidas perimtricas, acompaando los documentos exigidos para cada tipo de predio. Cuando como consecuencia de la independizacin solicitada se genere un rea remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entender que la rogacin comprende tambin la independizacin de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las reas remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su independizacin. 4. Cul es el ttulo suficiente para la independizacin de un predio urbano? La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por el solo mrito de los siguientes documentos: a) Resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes;
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b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el D. S. N 002-89-JUS, segn sea el caso; c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin, en caso de copropiedad. Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comn o el reglamento interno de independizacin y copropiedad. Para la inscripcin del reglamento interno no constituir acto previo la declaratoria de fbrica. No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la independizacin se origina en la desacumulacin de predios, siempre que estos retornen a su descripcin primigenia. En este caso bastar la solicitud con firma certificada del propietario. Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes. 5. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de la independizacin de un predio urbano por regularizacin de edificaciones? Para la inscripcin de las subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularizacin de edificaciones a que se refiere la Ley N 27157 y la Ley N 27333, solo se deber presentar formulario registral o escritura pblica acompaada de los siguientes documentos: a) Plano de independizacin en el que conste el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como del rea remanente; b) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios. 43
6. Cul es el ttulo que da mrito a la independizacin de un predio rstico sin cambio de uso? La independizacin sin cambio de uso de un predio rstico ubicado en rea de expansin urbana, se efecta por el solo mrito de la resolucin municipal de parcelacin emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos ltimos el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como del remanente. En la partida independizada se dejar constancia de la falta de inscripcin del planeamiento integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultneamente su inscripcin, acompaando la resolucin de aprobacin correspondiente. 7. Para la independizacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes establecidos en la Ley N 27157 qu se requiere? Para la independizacin de unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, o de independizacin y copropiedad, se presentarn los siguientes documentos: a) Reglamento interno; b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el rea, linderos y medidas perimtricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el reglamento interno; c) Plano de independizacin que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario. Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artculo se inscribirn en partida especial donde se seale el rgimen al que estn sujetas, relacionndolas con la partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podr independizar en una misma partida ms de una seccin de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional. 44
Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificacin, se entender que constituye una seccin de dominio exclusivo, debiendo asignrsele porcentajes de participacin en los bienes comunes. En este caso la independizacin proceder siempre que cuente por lo menos con un rea proyectada de acceso. 8. Cul es el ttulo para inscribir la independizacin de un predio rural? La independizacin de predios rurales se realiza en mrito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se precisarn el rea de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el rea remanente, con precisin de sus linderos y medidas perimtricas, acompaando los certificados o planos segn los casos siguientes: a) Cuando el predio a independizar se encuentra en un rea donde el organismo competente ha culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerir la presentacin del certificado catastral a que se refiere el D. Leg. N 667, emitido por el rgano competente, tanto del rea a independizar como del rea remanente; b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea en el que el rgano competente no ha culminado el proceso de levantamiento catastral, slo se requerir la presentacin del certificado catastral a que se refiere el D. Leg. N 667, del rea a independizar, acompaado del plano perimtrico y memoria descriptiva del rea remanente, firmado por verificador; c) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no catastrada, pero cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del plano catastral en el que conste el rea a independizar, acompaado de los planos perimtricos de sta y del rea remanente firmados por verificador con su respectivo cuadro de datos tcnicos en el que se indique el rea, linderos y medidas perimtricas de los predios resultantes. El plano perimtrico del rea a independizar debe estar visado por el rgano competente;
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d) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no catastrada y no cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del plano perimtrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos tcnicos y memoria descriptiva firmados por verificador, donde se indique el rea, linderos y medidas perimtricas, tanto del rea independizada como del rea remanente, acompaada del documento expedido por el rgano competente que acredite que se trata de un predio ubicado en rea no catastrada y que no cuenta con planos catastrales. 9. Qu se requiere para la independizacin de bienes del Estado? La independizacin de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, podr realizarse en mrito a documento otorgado por el funcionario autorizado acompaado del plano de independizacin suscrito por profesional competente en el que debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes y del rea remanente en su caso. En tales supuestos no se requerir legalizacin notarial. 10. En qu casos procede la independizacin en mrito a ttulos archivados? En los casos en los que se hubiera inscrito la parcelacin, la resolucin de subdivisin o la recepcin de obras de una habilitacin urbana sin que se hubieran efectuado las independizaciones correspondientes, estas se realizarn en mrito al ttulo archivado, siempre que en los respectivos planos se encuentren consignados el rea, linderos y medidas perimtricas de los lotes. Lo dispuesto en el prrafo anterior se aplica para la independizacin de las reas que constituyen aportes reglamentarios, cuando no se hubieran independizado al inscribirse la habilitacin urbana. 11. Si el inmueble no est independizado podr solicitarse la inscripcin de algn ttulo? Cuando registralmente no existe el inmueble objeto de la resolucin judicial, puesto que an no se ha inscrito la ampliacin de fbrica, ni la 46
independizacin del inmueble materia de la demanda, no es posible amparar la solicitud de inscripcin; considerando que ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. (Res. N 101-96-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). De conformidad con el artculo 2013 del Cdigo Civil, que consagra el principio de legitimacin registral, la fbrica correspondiente a la edificacin proyectada y ms especficamente al departamento materia de anticipo no existe registralmente, siendo en consecuencia, improcedente la inscripcin de un acto relativo al citado departamento hasta que se regularice la inscripcin de la fbrica respectiva. (Res. N 344-96-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 12. Procede la independizacin de parte de una habilitacin urbana? Procede la independizacin de parte de habilitacin urbana sobre la que no se han ejecutado las obras proyectadas, en virtud a resolucin municipal autoritativa, debiendo entenderse que su efecto se extiende tambin a excluir de la habilitacin al rea segregada. (Res. N 147-2006TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 13. Para la inscripcin de la independizacin basta la presentacin de la solicitud del propietario? Para la inscripcin de la independizacin no solo se exige la presentacin de la solicitud del propietario sino tambin tratndose de predios urbanos, es indispensable la autorizacin de la subdivisin otorgada por la municipalidad competente, debiendo adjuntarse asimismo, el plano y cdigos catastrales de los terrenos resultantes; conformando todos estos documentos el ttulo que dar mrito a la inscripcin de la subdivisin e independizacin del terreno. (Resolucin N497-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 4). 14. La discrepancia entre la resolucin que aprueba la habilitacin urbana y el plano de lotizacin respecto de un lote aportado reglamentariamente impide su independizacin? La discrepancia entre la resolucin que aprueba la habilitacin urbana y el plano de lotizacin, respecto al rea de uno de los lotes dados en 47
aporte reglamentario, no constituye impedimento para que se independice dicha rea de aporte a favor de la entidad respectiva, debiendo considerarse como rea la consignada en la resolucin municipal. (Res. N 3652006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 15. Para la independizacin de un predio rstico en zona urbana se requiere la presentacin del anteproyecto o proyecto de diseo urbano? En los casos que se solicite la independizacin de un predio rstico ubicado en zona de expansin urbana y tenga como fin exclusivo el de arborizacin, no es necesaria la presentacin del anteproyecto o proyecto de diseo urbano aprobado por la municipalidad. (Res. N 525-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 16. Qu se requiere para la independizacin de un lote de terreno vendido por una asociacin de vivienda? Resultar procedente la independizacin del lote de terreno de la urbanizacin, si se adjunta al ttulo copia autenticada de la licencia de construccin respecto del lote materia de adjudicacin, segn se desprende del artculo 7 del D. S. N 009-88-VC. (Res. N 329-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 17. Si existe discrepancia en la descripcin del rea remanente del predio matriz se podr inscribir la independizacin? Si bien existe discrepancia en la descripcin del rea remanente, tambin es cierto que en la partida matriz se encuentran inscritas independizaciones sin que se haya registrado el rea remanente, situacin que aunada a la extensin del terreno, complica la labor del apelante en su determinacin. En consecuencia, considerando que la finalidad de la normatividad registral, al disponer que se consigne el rea remanente, es la determinacin del predio que va a quedar en la partida matriz, y teniendo en cuenta que la Oficina de Catastro de la Oficina Registral se encuentra en la posibilidad de determinarlo, resulta factible la inscripcin del ttulo alzado. (Res. N 429-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
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18. Las partidas aperturadas en mrito a un mandato judicial estn protegidas por el principio de especialidad? Las partidas independizadas por mandato judicial sin cumplir con ninguno de los presupuestos y los requisitos establecidos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no publicitan una unidad inmobiliaria independiente a la que se encuentra en la matriz, no estando amparadas por el principio de especialidad y mucho menos por el sistema de folio real. (Res. N 691-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 19. Cundo se puede determinar el rea, linderos y medidas perimtricas del predio resultante? Cuando consta inscrita el rea, linderos y medidas perimtricas del predio del cual se independizar un rea, es factible determinar el rea, los linderos o medidas perimtricas del predio remanente, por lo que no resulta de aplicacin la sexta disposicin complementaria y final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. (Res. N 704-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 20. Si el predio matriz no cuenta con linderos y medidas perimtricas en mrito a qu documentos se determinar su delimitacin? Para la inscripcin del rea remanente luego de una independizacin se requiere precisar sus linderos y medidas perimtricas y presentar plano de independizacin. En el caso de partidas registrales en las cuales el predio matriz no se encuentra delimitado, porque no consta su ubicacin exacta ni sus medidas perimtricas, as como tampoco se cuenta con documentos tcnicos como planos y memorias descriptivas en los antecedentes registrales, se requiere presentar documentacin conforme al artculo 13 de la Ley N 27333 que establece los procedimientos de saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas. Podr tambin corregirse la inexactitud registral y actualizar los datos sobre las caractersticas fsicas del predio en mrito a la informacin tcnica catastral elaborada y proporcionada por las entidades pblicas conforme a sus competencias y procesadas por las respectivas reas de catastro de la Sunarp, de acuerdo
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con la legislacin aplicable. (Res. N 680-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 21. Las partidas independizadas por mandatos judiciales estn protegidas por principio de especialidad? Las partidas independizadas por mandato judicial sin cumplir con ninguno de los presupuestos y los requisitos establecidos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no publicitan una unidad inmobiliaria independiente al que se encuentra en la matriz, no estando amparadas por el principio de especialidad y mucho menos por el sistema de folio real. (Res. N 691-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
VI. SUBDIVISIN
1. Cul es el ttulo suficiente para inscribir el fraccionamiento de predios rsticos? En el fraccionamiento de predios rsticos, resulta necesaria la presentacin del plano catastral tanto del rea que se independiza como del rea remanente, autorizado por la dependencia competente del Ministerio de Agricultura, en el que se consigne el cdigo y rea que corresponde a cada unidad resultantes, y adems, acompaarse la memoria descriptiva de ambas unidades visada por la autoridad encargada del catastro rural, a los efectos de acreditar su concordancia con la informacin grfica catastral que se presenta ante el registro. (Res. N 236-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 2. Cundo procede la subdivisin sin autorizacin municipal? De conformidad con el artculo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tratndose de subdivisiones efectuadas dentro del
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procedimiento de regularizacin de edificaciones a que se refiere la Ley N 27157 y la Ley N 27333, para efectuar las respectivas independizaciones no ser necesaria la presentacin de la resolucin de subdivisin, bastando el plano de independizacin en el que conste el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como del rea remanente, as como el certificado de parmetros urbansticos y edificatorios. Res. N 683-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). No se requiere de autorizacin administrativa previa, para independizar parte de un rea de mayor extensin sobre la cual se regulariza una edificacin al amparo de la Ley N 27157 y de la Ley N 27333. (Res. N 337-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006. htm). 3. Para adquirir un sublote es necesario que se encuentre inscrita la subdivisn? Previa a la inscripcin de la traslacin de dominio del inmueble subdivido se debe efectuar la correspondiente subdivisin del terreno segn lo establecido en el artculo del Captulo IV del Ttulo III del Reglamento Nacional de Construcciones, acreditndose con la respectiva resolucin de subdivisin y solicitar su independizacin, a fin de cautelar el Principio de Especialidad. (Res. N 269-97-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.).
VII. ACUMULACIN
1. Qu es la acumulacin? La acumulacin tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria Es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efecta comprendiendo en una sola, dos o ms partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotacin que consigne la partida en la cual quedan acumulados.
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2. Cules son los requisitos de la acumulacin? Para que proceda la acumulacin de inmuebles se requiere que: a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones est determinada por la existencia de dicho rgimen; b) Pertenezcan al mismo propietario; c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mrito a documento privado con firma certificada notarialmente que contendr el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios, con indicacin de la partida registral donde corren inscritos y el rea, linderos y medidas perimtricas del predio resultante, indicndose su nueva denominacin, de ser el caso; d) Se presente plano de acumulacin autorizado por el profesional competente, salvo que los predios materia de acumulacin hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y sta retome su descripcin primigenia. Si la fbrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulacin se solicita no contase con informacin grfica en el Registro, debe graficarse en el plano el rea o reas ocupadas por la fbrica; e) Se presente el plano y cdigo de referencia catastral del predio resultante o la constancia negativa de catastro a que se refiere el D.S. N 002-89-JUS, segn sea el caso, salvo se trate de acumulacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes regulados en la Ley N 27157. Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el documento a que se refiere el literal c) ser otorgado por el funcionario autorizado, el que no requerir legalizacin notarial.
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En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la acumulacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes. 3. Para la acumulacin de predios rurales qu se requiere? La acumulacin de predios rurales se realiza en mrito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario conteniendo la descripcin de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, siempre que: a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones est determinada por la existencia de dicho rgimen; b) Pertenezcan al mismo propietario; c) Se acompae los certificados o planos segn los casos siguientes: Cuando los predios materia de acumulacin se encuentran ubicados en un rea en la que el organismo competente ha culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerir la presentacin de los certificados catastrales a que se refiere el D. Leg. N 667, emitidos por el rgano competente, tanto del predio resultante como de los predios que se acumulan; Cuando los predios materia de acumulacin se encuentran ubicados en un rea en la que el organismo competente no ha culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerir la presentacin del certificado catastral a que se refiere el D. Leg. N 667 del predio resultante, acompaado del plano perimtrico de acumulacin firmado por verificador y visado por el rgano competente, con su respectivo cuadro de datos tcnicos en el que se indique el rea, linderos y medidas perimtricas de los predios que se acumulan, salvo que dicha informacin se encuentre contenida en el plano perimtrico; 53
Cuando los predios objeto de acumulacin se encuentran ubicados en un rea no catastrada pero cuentan con plano catastral, se presentar el plano catastral del predio resultante y el plano perimtrico de acumulacin firmado por verificador y visado por el rgano competente, con su respectivo cuadro de datos tcnicos en el que se indique el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de los predios que se acumulan como del predio resultante; Cuando los predios objeto de acumulacin se encuentran ubicados en un rea no catastrada y no cuentan con plano catastral, se presentar el plano perimtrico de acumulacin con su respectivo cuadro de datos tcnicos firmados por verificador, en el que se indique el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de los predios objeto de acumulacin como del predio resultante, visado por el rgano competente.
4. Procede la acumulacin de predios afectados con garantas reales? S, pero para su procedencia se requiere que en la solicitud presentada por el propietario o en documento adjunto a este consta adems la intervencin del o los titulares de los derechos reales de garanta constituidos, expresando precisa y claramente su conformidad con la acumulacin, incluyendo sus firmas certificadas notarialmente. 5. Procede la acumulacin de predios afectados con medidas cautelares? S, pero el registrador solo inscribir la solicitud de acumulacin de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los que conste la autorizacin de los rganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares. 6. Cmo se determina la prioridad de los gravmenes o medidas cautelares de los predios acumulados? La prioridad de los gravmenes o medidas cautelares estar determinada por la fecha del respectivo asiento de presentacin. 54
7. Cul es la finalidad que persigue la norma del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que regula la acumulacin de predios afectados con cargas y gravmenes? Lo que persigue en ltima instancia el numeral 66 del R.I.R.P., es establecer el rango de las hipotecas que van a gravar la nueva unidad inmobiliaria resultante de la acumulacin y para ello se necesita contar con el asentimiento de los acreedores hipotecarios, as como establecer la prioridad de las medidas cautelares dispuestas por los entes judiciales o administrativos. (Res. N 702- 2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. Procede la acumulacin de unidades de dominio exclusivo? Procede la acumulacin de unidades de dominio exclusivo ubicadas en el primer piso de un edificio, cuando estas no estn sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y de propiedad comn, no siendo necesario asignarles porcentajes de participacin. (Res. N304-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 5). Resulta procedente va rectificacin la inscripcin de acumulacin de secciones de dominio exclusivo constituido por dos o ms pisos, cuyas independizaciones se efectuaron independientemente por piso, de acuerdo a las normas del reglamento nacional de construcciones y el artculo 74 del reglamento de las inscripciones. La asignacin de la numeracin y determinacin de interiores a cada unidad inmobilidaria consignada por los otorgantes, debe ser autorizada por el rgano de control respectivo mediante el certificado de nomenclatura y numeracin correspondiente. (Res. N 0762001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 5). 9. Para acumular unidades exclusivas se debe inscribir previamente el reglamento interno? No resulta procedente condicionar la inscripcin de la acumulacin a la previa inscripcin del reglamento interno, por cuando conforme se desprende del artculo 44 de la Ley N 27157, los propietarios de las unidades de dominio exclusivo son libres de acumulacin sin necesidad de ningn trmite previo, salvo el de la comunicacin a la junta de propietarios para efectos de la modificacin del reglamento interno. No obstante, si no existe reglamento interno, y por lo tanto, junta de propietarios, se obvia
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dicho trmite, procediendo la inscripcin de la acumulacin, siendo irrazonable solicitar, en dicho supuesto, la previa constitucin del reglamento interno, porque lesionara la libertad que tienen los condminos para subdividir o acumular sus unidades inmobiliarias, derecho que se encuentra reconocido en la norma antes aludida, teniendo en cuenta, adems, que no se lesionan los intereses de los dems condminos, por cuanto no se ven perjudicados en sus porcentajes sobre los bienes comunes por cuanto no sufren variacin alguna. (Res. N 480-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 6). 10. Si no existe conformidad de autoridad judicial para la acumulacin de predios afectados con medidas cautelares proceder dejar sin efecto las independizaciones? En el marco del segundo prrafo del artculo 50 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuando de la resolucin que emite el juzgado, no se desprenda la conformidad de la autoridad judicial, no proceder dejar sin efecto las independizaciones de los predios sobre los cuales recaen las medidas cautelares ni su consecuente reincorporacin a la partida matriz. (Res. N 773-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
VIII. DECLARATORIA DE FBRICA

1. Cules modalidades de licencia de edificacin regula la Ley N 29090? Las modalidades de licencia que regula la Ley N 29090 y su reglamento son: Modalidad A: Aprobacin automtica, para la cual solo se requiere la presentacin, ante la municipalidad competente, del formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la presente ley. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, y a partir de este momento se podrn iniciar las obras.
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Modalidad B: Aprobacin automtica con firma de profesionales responsables para la cual solo se requiere la presentacin, ante la municipalidad competente, del formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la presente ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, y a partir de este momento se podrn iniciar las obras. Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas, para la cual slo se requiere la presentacin, ante la municipalidad competente, del formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, y a partir de este momento se podrn iniciar las obras. Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica, el trmite se inicia con el ingreso de los requisitos establecidos para esta modalidad en el artculo 16 de la ley a la municipalidad de la jurisdiccin, la que, luego de ser cancelados los derechos de trmite y de revisin, convocar a la comisin tcnica, en un plazo no mayor a cinco (5) das tiles. La comisin dispondr de veinte (20) das tiles para edificaciones, para la evaluacin correspondiente. Para obtener la licencia de edificacin mediante el procedimiento administrativo de aprobacin con evaluacin previa por parte de la respectiva comisin tcnica y con aplicacin del silencio administrativo positivo, se requiere la presentacin, ante la municipalidad competente, del formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la ley. 2. Qu proyectos de edificaciones se podrn acoger a la modalidad A: Aprobacin automtica? Se sujetan a esta modalidad: a) La construccin de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m construidos, siempre que constituya la nica edificacin en el lote. b) La ampliacin de una vivienda unifamiliar, cuya edificacin original cuente con licencia de construccin o declaratoria de 57
fbrica y la sumatoria del rea construida de ambas no supere los 200 m. c) La remodelacin de una edificacin, sin modificacin estructural ni aumento de rea construida. d) La construccin de cercos de ms de 20 hasta 1,000 metros de longitud; se entiende por cerco frontal todo elemento de cierre de uno o ms frentes de una propiedad. e) La demolicin total de edificaciones, siempre que no requieran el uso de explosivos. f) Las obras menores, es decir, las que se ejecutan para modificar una edificacin existente y no altera sus elementos estructurales ni su funcin. Puede consistir en una ampliacin o remodelacin que tenga un rea inferior a 30 m de rea techada de intervencin o un valor no mayor a 6 UIT. g) Las obras de carcter militar de las Fuerzas Armadas y las de carcter policial de la Polica Nacional del Per, as como de los establecimientos penitenciarios que debern ejecutarse con sujecin a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano. No estn consideradas en esta modalidad: i) Las obras de edificacin en bienes inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la Nacin declarado por el Instituto Nacional de Cultura - INC, e incluidas en la lista de bienes inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueolgico, para los fines a que se contrae el artculo 29 de la Ley N 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nacin. ii) Las edificaciones que requieran la ejecucin de stanos o semistanos, o una profundidad de excavacin mayor a 1.50 m y colinden con edificaciones existentes.
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3. Qu edificaciones se podrn acoger a la modalidad B: Aprobacin automtica con firma de profesionales responsables? Se sujetan a esta modalidad: a) Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar o multifamiliar de hasta cinco (05) pisos o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar de hasta cinco (05) pisos, siempre que el proyecto tenga un mximo de 3,000 m de rea construida. b) La construccin de cercos mayores a 1,000 m de longitud. c) Las edificaciones que pudiendo estar consideradas en la Modalidad A, requieran la ejecucin de stanos o semistanos, o una profundidad de excavacin mayor a 1.50 m y colinden con edificaciones existentes. No estn consideradas en esta modalidad las obras de edificacin en bienes inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la Nacin declarado por el INC, e incluidas en la lista de bienes inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueolgico, para los fines a que se contrae el artculo 29 de la Ley N 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nacin. 4. Qu edificaciones se podrn acoger a la modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas? Se sujetan a esta modalidad: a) Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar y/o condominios que incluyan vivienda multifamiliar de ms de 5 pisos y/o ms de 3,000 m de rea construida. b) Las edificaciones para fines diferentes de vivienda a excepcin de las previstas en la modalidad D. c) Las edificaciones de uso mixto con vivienda. 59
d) Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles previamente declarados. e) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversin y salas de espectculos, que individualmente o en conjunto cuenten con un mximo de 30,000 m de rea construida. f) Las edificaciones para mercados que cuenten con un mximo de 15,000 m de rea construida. g) Locales para espectculos deportivos de hasta 20,000 ocupantes. h) Todas las dems edificaciones que no se encuentren contempladas en las modalidades A, B y D. 5. Qu edificaciones se podrn acoger a la modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica? Se sujetan a esta modalidad: a) Las edificaciones para fines de industria. b) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversin y salas de espectculos, que individualmente o en conjunto cuenten con ms de 30,000 m de rea construida. c) Las edificaciones para mercados que cuenten con ms de 15,000 m de rea construida. d) Locales de espectculos deportivos de ms de 20,000 ocupantes. 6. Una vez culminada la obra cmo se obtiene su conformidad? Una vez culminada la obra se deber presentar a la municipalidad con los siguientes documentos: Para la modalidad A: a) Formulario nico, debidamente sellado con la recepcin y el nmero de expediente asignado, es decir, la licencia de edificacin. 60
b) En el caso que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inici el procedimiento de edificacin, deber presentar los documentos sealados en los literales b. o c. del artculo 16 de la Ley N 29090. c) En caso que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, deber acreditar la representacin del titular. d) En los casos de persona jurdica se acompaar la vigencia del mandato correspondiente. e) Plano de ubicacin, plano en planta de la obra ejecutada y declaratoria de fbrica. En el caso de ampliaciones o remodelaciones de inmuebles que cuenten con licencia o declaratoria de fbrica anterior, el plano de planta desarrollado sobre copia del plano de la edificacin anterior, con indicacin de las obras nuevas ejecutadas. f) Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras. Para las modalidades B, C y D: a) Formulario nico, debidamente sellado con la recepcin y el nmero de expediente asignado, es decir, la licencia de edificacin. b) En el caso que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inici el procedimiento de edificacin, deber presentar los documentos sealados en los incisos b) o c) del artculo 16 de la Ley N 29090. c) En caso que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, deber acreditar la representacin del titular. d) Planos de replanteo en obra de los planos de arquitectura y declaratoria de fbrica otorgada por el constructor, en original y cuatro (4) copias impresas ms una (1) copia digital.
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e) Boletas de habilitacin de los profesionales que suscriben los documentos sealados en el literal d). f) Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras. Todos los requisitos antes enumerados tienen la condicin de declaracin jurada de las personas que los suscriben; por tanto, el funcionario municipal que los reciba slo se limitar a verificar, en el acto de presentacin, que los documentos coincidan con los antes sealados. Para el caso de la modalidad A, sellar y firmar cada uno de los documentos presentados, tanto los originales como las copias. Este acto constituye la conformidad de obra de edificacin y autoriza la inscripcin registral de la declaratoria de fbrica. Para el caso de las modalidades B, C y D, el funcionario municipal que recibi los documentos remitir el expediente al rgano municipal encargado del control urbano para que, en un plazo no mayor a quince (15) das calendario: a) Verifique que los planos de replanteo en obra, del proyecto arquitectnico y la declaratoria de fbrica, correspondan a la licencia otorgada; b) Efecte la inspeccin de las obras ejecutadas; y, c) Anote, suscriba y selle en el formulario nico la conformidad. Este acto constituye la conformidad de obra de edificacin y la declaratoria de fbrica. Documentos que dan mrito a su inscripcin registral. 7. En el caso de que en las modalidades B, C y D, la municipalidad no se pronuncia respecto a conformidad se puede aplicar el silencio administrativo positivo? Transcurridos los quince (15) das calendario, sin que se otorgue la conformidad, se aplicar el silencio administrativo positivo. Para tal efecto, el interesado remitir a la municipalidad respectiva, una carta notarial acompaando copia del documento en el que
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conste el sello de recepcin de los documentos presentados para la conformidad de obra. 8. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de la declaratoria de fbrica? El Formulario nico de Edificacin, una vez sellado, tiene calidad de instrumento pblico y constituye ttulo suficiente para inscribir la respectiva declaratoria de fbrica. En el caso de la aplicacin del silencio administrativo positivo, el cargo de carta dirigda a la municipalidad en la que se le pone en conocimiento el vencimiento del plazo de 15 das para que se pronuncie sobre la conformidad de obra constituye ttulo suficiente para su inscripcin registral. No obstante lo dispuesto en los prrafos precedentes, los propietarios y/o constructores pueden optar por extender la declaratoria de fbrica mediante escritura pblica si as conviniese a su derecho. Cabe mencionar que en el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el formulario debe contener la especificacin de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independizacin, reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el registro respectivo. No ser necesaria la obtencin de la conformidad de obra. 9. Qu procedimientos regula la Ley N 27157? La Ley N 27157 ordena los procedimientos de regularizacin de edificaciones construidas hasta el 20 de julio de 1999, y rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. 10. Cmo debe ser interpretada la Ley N 27157 en cuanto al procedimiento de regularizacin? La Ley N 27157, en cuanto a regularizacin de edificaciones es una norma de excepcin y por consiguiente debe ser interpretada 63
restrictivamente. (Res. 459-2000-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XI. T.I., p. 343). 11. Las edificaciones construidas con posterioridad al 20 de julio de 1999 pueden regularizarse? Las edificaciones que hayan sido construidas sin licencia y concluidas entre el 20 de julio de 1999 y el 25 de setiembre de 2007, podrn ser regularizadas hasta el 31 de diciembre del 2008 siguiendo el procedimiento establecido por el Reglamento de la Ley N 29090, siempre que cumplan con las normas urbansticas, edificatorias y de proteccin del patrimonio histrico y que no se hayan efectuado sobre los terrenos haya sido materia de un proceso de formalizacin, as como de los terrenos que sean objeto del saneamiento fsico legal al que se refiere la Ley N 28687, Ley de Desarrollo y Complementaria de Formalizacin de la Propiedad Informal, Acceso al Suelo y Dotacin de Servicios Bsicos, hasta los lmites que se establezca, tal como lo dispone la cuarta disposicin final de la ley. 12. Cules son los requisitos para que proceda la inscripcin de la regularizacin de edificaciones construidas con posterioridad al 20 de julio de 1999? En caso de que el administrado requiera solicitar licencia de edificacin en va de regularizacin, iniciar el procedimiento presentando a la municipalidad respectiva, adems de los documentos que se establecen en el artculo 47 del Reglamento de la Ley N 29090, los siguientes documentos: a) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios. b) Documentacin tcnica compuesta por: Plano de ubicacin y localizacin, segn formato. Planos de arquitectura firmados por el profesional constatador. Memoria descriptiva.
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c) Carta de seguridad de obra, firmada por un ingeniero civil colegiado. La municipalidad comparar la edificacin con los planos presentados, verificando que se cumplan con los parmetros urbansticos y edificatorios aplicables al inmueble en la fecha de ejecucin de la obra o en todo caso los parmetros vigentes en lo que favorezca a la edificacin a regularizar. Si el resultado de la verificacin es No Conforme, se emitir la respectiva resolucin, la cual ser notificada al administrado, procediendo a la demolicin de la edificacin de conformidad con lo previsto en el artculo 93 de la Ley N 27972, Ley Orgnica de Municipalidades. Si el resultado de la verificacin es Conforme, la municipalidad liquidar los derechos y multas a que hubiere lugar, los que debern ser cancelados por el administrado para la emisin de la Resolucin de Regularizacin de la Edificacin. El valor de la multa ser equivalente al 10% del valor de la obra a regularizar. 13. Cul es la consecuencia de falta de regularizacin de las edificaciones? Aquellas edificaciones que no se hayan regularizado hasta el 31 de diciembre de 2008, sern demolidas por la municipalidad correspondiente, de conformidad con lo previsto en el artculo 93 de la Ley N 27972, Ley Orgnica de Municipalidades. 14. La declaratoria de fbrica es un acto de disposicin o de administracin? En los supuestos de actos de modificacin de declaratoria de fbrica e independizacin se requiere que se acredite facultades de disposicin dado que mediante la modificacin del rea techada y ocupada de una edificacin, se est modificando sustancialmente la composicin del inmueble. (Res. N 162-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
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La declaracin de fbrica tiene la naturaleza de un acto de administracin, por lo que tratndose de un predio perteneciente a una comunidad bienes puede ser realizada por cualquier de los cnyuges o por cualquiera de los copropietarios. (Res. N 014-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 15. Para acordar la regularizacin de la fbrica es necesaria la intervencin de los titulares registrales? Cuando la junta de propietarios de una edificacin sujeta al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn acuerda la regularizacin de fbrica, no es necesario que intervengan los titulares registrales del predio; sin embargo, para proceder a inscribir la regularizacin de la fbrica las personas que no aparecen con dominio inscrito, debern acreditar e inscribir su derecho de propiedad sobre el bien. (Res. N 336-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 16. La ampliacin, modificacin, reparacin o puesta en valor de un bien propio con recurso de la sociedad conyugal convierten al predio en un bien social? La ampliacin, modificacin, reparacin o puesta en valor con recursos de la sociedad conyugal de una edificacin que constituye bien propio de uno de los cnyuges da lugar a considerar el predio como bien conyugal, siendo aplicables el artculo 310 del Cdigo Civil. (Res. N 014-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 17. Las obras de acondicionamiento o refaccin de un bien propio con recurso de la sociedad conyugal convierten al predio en un bien social? La ejecucin de obras de acondicionamiento o refaccin con recursos de la sociedad conyugal sobre una edificacin [que es] bien propio de uno de los cnyuges no dan lugar a considerar el predio como bien conyugal, por lo que no son aplicables el artculo 310 del Cdigo Civil, sino el artculo 938 del mismo cdigo. (Res. N 014-2006-TR-T. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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18. Cmo deben ser llenados los cuadros comparativos de los planos de localizacin y ubicacin? El cuadro comparativo que aparece en el plano de localizacin y ubicacin de una edificacin en tanto sirve para confrontar los ndices urbansticos y edificatorios, proporcionados por el certificado de parmetros, con los ndices resultantes del proyecto, debe ser llenado con datos precisos en cifras para que el registrador pueda verificar el cumplimiento de los parmetros establecidos. (Res. N 325-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 19. Si en el plano de ubicacin y localizacin no se grafican los aleros se podr observar? Estando graficada en el plano de ubicacin y localizacin, el predio en funcin de su ubicacin y del rea techada, no es necesario que los aleros sean visibles grficamente, en tanto estn contenidos en el rea techada. (Res. N 034-A-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 20. Para la regularizacin de la declaratoria de fbrica los planos deben tener las firmas legalizadas de los propietarios? No es necesario que los planos de localizacin y ubicacin se presenten con firmas legalizadas por notario de los propietarios. (Res. N 3392006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 21. Se necesita de resolucin de alcalda para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada? Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rstico en el Registro de Predios, no se requiere de resolucin de alcalda que declare la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente. (Res. N 500-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).
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22. Qu debe contener el cuadro normativo comparativo? El Cuadro Normativo Comparativo previsto en el artculo 64.2 del D.S. N 008-2000-MTC, debe constar en el plano de ubicacin y contener la integridad de los ndices edificatorios previstos en el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, no existiendo razn legal alguna para omitir cualquiera de ellos. (Res. N 359-2006-TR-L. www.sunarp. gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 23. La discrepancia entre el certificado de parmetros urbansticos y edificatorio y el informe tcnico puede subsanarse? Procede formular observacin cuando existe discordancia entre el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios y el Informe Tcnico de Verificacin. (Res. N 071-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 24. El certificado de parmetros urbansticos y edificatorios es un documento complementario? El certificado de parmetros urbansticos y edificatorios constituye un documento complementario al ttulo materia de inscripcin de la modificacin y ampliacin de fbrica; siendo el documento principal en que se sustenta dicha inscripcin el Formulario Registral de Regularizacin (Ley N 27157) que contiene la informacin relativa al acto materia de inscripcin, donde consta la intervencin del titular de dominio del predio y del verificador con las respectivas firmas legalizadas ante notario. (Res. N 169-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 25. La subdivisin de un predio urbano en reas menores a las permitidas por el Reglamento Nacional de Construcciones constituye un obstculo para inscribir la modificacin y ampliacin de fbrica? El supuesto de hecho para proceder a la subdivisin o fraccionamiento de predios urbanos sin autorizacin de la municipalidad respectiva, es que se trate de regularizaciones tramitadas al amparo de las Leyes Ns. 27157 y 27333, es decir, que se pretenda inscribir, va
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regularizacin, una declaratoria de fbrica, demolicin, prescripcin adquisitiva o ttulo supletorio que recaiga sobre predios urbanos, por lo que no corresponde a las instancias registrales la calificacin de si el rea de los sublotes cumplen con las especificaciones contenidas en el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, por cuanto ello constituye funcin especfica de los verificadores responsables conforme se desprende del artculo 9.1 del Reglamento de la Ley N 27157. (Res. N 1682004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 26. Cul es la funcin del verificador responsable? En la declaratoria de fbrica, reglamento interno e independizacin tramitada dentro de un procedimiento de regularizacin, el verificador es quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de las normas y parmetros urbansticos y edificatorios y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y la edificacin. (Res. N 530-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 27. Si el verificador responsable solicit el informe tcnico de verificacin ad hoc el registrador podr exigir la acreditacin de la solicitud? Corresponde al verificador responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc, en los supuestos previstos en el artculo 11 del Reglamento de la Ley N 27157. Sin embargo, el registrador podr exigir la constancia del cumplimiento de la comunicacin a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del ttulo presentado, se evidencie la existencia de alguna de las condiciones sealadas en el precitado artculo. (Res. N 225-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 28. Cundo se consignarn como observacin del informe tcnico las discrepancias en el coeficiente de la edificacin? Las discrepancias en cuanto al coeficiente de edificacin debern ser consignadas como observacin solamente en los casos en que los ndices 69
reales indicados en el Informe Tcnico de Verificacin excedan, en ms de 25%, los reglamentarios. (Res. N 243-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 29. A efectos de la declaratoria de fbrica se requiere la intervencin de todos los titulares dominales? La declaratoria de fbrica formaliza un acto que importa disposicin del bien, por cuanto mediante la construccin de una edificacin se modifica sustancialmente la composicin del inmueble, requirindose la intervencin de la totalidad de los titulares dominales. (Res. N 0602001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 6). 30. En la declaratoria de fbrica de un bien sujeto al rgimen de copropiedad deben intervenir todos los copropietarios? En el formulario sobre regularizacin de declaratoria de fbrica de conformidad con los alcances de la Ley N 27157 y su Reglamento, deben intervenir todos los copropietarios del bien. La anterior disposicin no se aplica si la fbrica o la demolicin que se quiere regularizar fue efectuada cuando el bien no perteneca a los copropietarios. (Res. N 418-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 31. Qu edificaciones pueden regularizarse segn la Ley N 27157? Mediante la Ley N 27157 se estableci un procedimiento simplificado para la regularizacin de edificaciones concluidas hasta el 20 de julio de 1999, el que se efecta a travs del Formulario Registral (FOR), el cual conjuntamente con la documentacin que le sirve de sustento, tiene mrito suficiente para su inscripcin registral. (Res. N 696-2005SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 32. Las edificaciones de los predios rsticos ubicados en zonas urbanas pueden regularizarse? Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre el predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como 70
predio rstico en el Registro de Predios, no se requiere de Resolucin de Alcalda que declare la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente. (Res. N 214-2006-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 33. El procedimiento de regularizacin de edificaciones requiere aprobacin municipal? El Ttulo I de la Ley N 27157, publicada el 20/07/1999, y en la seccin primera de su reglamento aprobado por el D.S. N 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000, se regul el procedimiento de regularizacin de edificaciones construidas o demolidas antes del 21/07/1999, sin contar con licencia de construccin y/o conformidad de obra, o que no cuenten con declaratoria de fbrica, independizacin o reglamento interno. Este procedimiento de regularizacin no requiere de aprobacin municipal, y se realiza a travs del Formulario Registral (FOR), con la participacin de un verificador responsable. (Res. N 696-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 34. Procede la regularizacin de una edificacin de un predio que no cuenta con recepcin de obras? Procede admitir la regularizacin de una edificacin levantada sobre un terreno, aun cuando este cuente exclusivamente con la aprobacin del proyecto de habilitacin urbana, en virtud de lo dispuesto por el artculo 4 del D.S. N 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley N 27157); no implicando ello que los actos que se extiendan en la partida registral correspondiente tengan la naturaleza de ser definitivos, sino que mantendrn la calidad de provisionales hasta que se inscriba la recepcin de obras. (Res. N 093-2002-ORLC/TR. 08/02/2002). 35. El registrador puede indagar la fecha de finalizacin de la obra? Al registro no le toca indagar si el dato puesto en el formulario registral de regularizacin de edificacin respecto de la fecha de finalizacin de la obra es exacto o no, basta en ese sentido que haya sido colocado en el rubro y recuadro correspondiente o en caso de omisin a travs del 71
Anexo N 4 - Ley N 27157 - Constatacin de Fbrica, siendo enteramente responsable de dicha informacin el verificador que intervino en el proceso de regularizacin y las personas que han suscrito el formulario en condicin de propietarios o titulares registrales de los predios. (Res. N 137-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 36. Puede solicitarse el saneamiento de titulacin con posterioridad a la regularizacin de la fbrica? No existe impedimento para que posteriormente a la regularizacin de fbrica, se solicite el sanemiento de titulacin, no siendo necesario que se tramite ante el mismo notario que certifique las firmas puestas en el FOR y la documentacin complementaria. (Resolucin N 627-20010RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 7). 37. Para regularizar una edificacin de propiedad de un incapaz se requiere autorizacin judicial? Cuando un predio es de propiedad de un incapaz no se requiere autorizacin judicial para efectos de inscribir declaracin de fbrica va regularizacin amparada en la Ley N 27157. (Res. N 692-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 38. Es procedente la regularizacin de una quinta en la cual solo se declara la fbrica de algunas viviendas? Es procedente la inscripcin va regularizacin de una quinta en la que se regularice la fbrica de algunas viviendas unifamiliares, teniendo la certeza, por declaracin del verificador responsable, que sobre el resto de las unidades inmobiliarias existen edificaciones que no cumplen con las normas reglamentarias, motivo por el que no se declara su fbrica. (Res. N 530-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006. htm). 39. Qu requisito adicional se necesita para regularizar una fbrica de una galera comercial? Tratndose de la regularizacin de la ampliacin o remodelacin de una galera comercial, se requiere acreditar, adems de la presentacin 72
del Informe Tcnico de Verificacin, haber solicitado la verificacin ad hoc del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per y del Instituto Nacional de Defensa Civil. (Res. N 336-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
IX. PREDECLARATORIA DE FBRICA, PRERREGLAMENTO INTERNO Y PREINDEPENDIZACIONES

1. Se puede anotar preventivamente la declaratoria de fbrica? Los propietarios pueden solicitar al registro correspondiente la anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica, la que tendr vigencia por un (1) ao. Cuando se solicita la predeclaratoria de fbrica de una unidad inmobiliaria, con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el respectivo reglamento interno. 2. La anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica qu actos permite anotar? Con la anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica, se podr anotar el prerreglamento interno y preindependizar las unidades inmobiliarias proyectadas como de dominio exclusivo, as como extender, respecto de estas, asientos de compraventa, cesin de derechos u otros anlogos que estn permitidos por la ley en calidad de anotacin preventiva. (Res. N 737-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. Si la predeclaratoria de fbrica caduc proceder la inscripcin de la declaratoria de fbrica? Para el caso de la inscripcin de la declaratoria de fbrica, no se requiere que la anotacin de predeclaratoria de fbrica se encuentre vigente, dado que esta ltima no es acto previo necesario para la inscripcin de aquella. Por lo tanto, no existe obstculo para que se inscriba la
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declaratoria de fbrica, la cual se deber efectuar en la partida matriz del predio. (Res. N 737-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 4. Para inscribir una declaratoria de fbrica, se requiere que se anote preventivamente la predeclaratoria de fbrica? Para el caso de la inscripcin de la declaratoria de fbrica de una edificacin, no es necesario que se anote previamente la predeclaratoria de fbrica. Es decir, no se requiere ningn acto previo necesario o adecuado para que se produzca su extensin en el registro. (Res. N 737-2005SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
X.
BIENES DEL ESTADO
1. Para la inmatriculacin de predios a favor del Estado se requiere informe del rea de Catastro? En los ttulos relativos a la inmatriculacin de predios a favor del Estado, resulta suficiente para la inscripcin la documentacin a que se refiere el artculo 2.1.4 de la Directiva N 001-2002/SBN, modificada por la Directiva N 003-2004/SBN, sin perjuicio de que el rea de Catastro emita el informe tcnico pertinente de conformidad con el artculo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. (Res. N 037-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. Qu formalidad se requiere para la inscripcin de un rea de aporte reglamentario en favor del Estado? Con excepcin de los aportes reglamentarios otorgados dentro del procedimiento de regularizacin de habilitaciones urbanas ejecutadas, contemplado en el Captulo III del reglamento de la Ley N 26878, en los dems procedimientos de habilitaciones urbanas basta la presentacin de la solicitud de la Superintendencia de Bienes Nacionales para que proceda la independizacin en favor del Estado del rea de aporte reglamentario correspondiente. (Res. N 365-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).
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3. Qu bienes estn comprendidos en el Patrimonio Cultural de la Nacin? La Ley N 28296 ampla el concepto de bien integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin, considerando ya no solo a los previamente declarados, sino incorporando conceptos tales como centros histricos, ambientes y conjuntos monumentales, entre otros. (Res. N 7942006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 4. Es vlido regularizar los bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nacin? Al prohibir el trmite de regularizacin de edificaciones el D.S. N 003-2006-VIVIENDA, para bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nacin, zonas monumentales, centros histricos y sus reas circundantes, ello significa que ninguna autoridad administrativa, entre ellas el Registro, puede emitir decisin que ampare tal pretensin, y esta no puede ser considerada como objeto vlido del acto administrativo, por estar proscrita por la citada norma legal. (Res. N 658-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
XI. RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS

1. Cundo procede la rectificacin del rea de un inmueble? Cuando el error del rea consignada en la partida se origine en un errneo clculo aritmtico, deducible a partir de las medidas de los linderos, procede la rectificacin respectiva, para lo cual solo se requiere la comprobacin de tal circunstancia. (Res. N 460-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 5). 2. Qu se requiere para rectificar una habilitacin urbana con variacin del rea y descripcin de los lotes? Para efectos de rectificar una habilitacin urbana que implique la variacin en el rea y descripcin de los lotes conformantes de la urbanizacin, no es suficiente la resolucin expedida por la autoridad municipal competente, sino tambin deber adjuntarse el instrumento pblico 75
que plasme la conformidad de los propietarios de los lotes en el caso que hayan sido transferidos a favor de terceros. Adems, de conformidad con el principio de titulacin autntica, para efectos de inscribir la rectificacin de la habilitacin urbana deber adjuntarse la copia certificada por funcionario competente de la resolucin municipal que autorice dicho acto. (Res. N 451-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 5). 3. La rectificacin de las medidas perimtricas se puede hacer en mrito a los documentos emitidos por las entidades generadoras de catastro? No pueden rectificarse los asientos registrales inexactos relativos a las medidas perimtricas de un predio en mrito a los documentos emitidos por las entidades generadoras de catastro, requirindose en caso de predios urbanos ceirse al artculo 13 de la Ley N 27333 o acogerse al procedimiento de saneamiento previsto en el D.S. N 005-2006-JUS. (Res. N 767-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006. htm). 4. Si el rea de Catastro no puede visualizar la totalidad del rea del predio proceder la rectificacin del rea? Para que proceda la inscripcin de una rectificacin de rea, no se requiere que la totalidad de la nueva rea cuya inscripcin se solicita se visualice comprendida en zona en la que en la base grfica del rea de Catastro obre inscripcin. (Res. N 557-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 5. Si segn el rea de Catastro el mbito de la partida matriz es menor a la que se seala en el ttulo procede la rectificacin? No constituye obstculo para la inscripcin de la rectificacin de rea el informe de catastro que concluya que el mbito de la partida matriz es menor al mbito geogrfico que se seala en el ttulo de rectificacin de rea. (Res. N 557-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
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6. Pueden rectificarse las reas o linderos de los predios rsticos? El trmite notarial de rectificacin de rea y linderos, contenido en la Ley N 27333, solo resulta de aplicacin a los predios urbanos, conforme a una interpretacin sistemtica de dicha ley con la Ley N 27157 y su reglamento. (Res. N 262-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 5). 7. Cmo se rectifican los errores de clculo aritmtico en los linderos? De acuerdo con el artculo 10 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, concordado con lo sealado en el artculo 85 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos, procede rectificar las inexactitudes respecto a informacin tcnica de un predio, en mrito a los certificados catastrales emitidos por las entidades pblicas competentes, siendo que esta deber ser procesada por la oficina de catastro de la oficina registral respectiva. (Res. N 636-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. Quines deben intervenir para que proceda la rectificacin de reas y linderos de un terreno? Es procedente la rectificacin del rea y linderos de las porciones de un terreno previamente independizadas, siempre que en el instrumento pblico intervengan todos los propietarios y que el rea total se mantenga inalterable. (Res. N 143-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 9. Si existe superposicin de reas procede inscribir la rectificacin de rea por mandato judicial? Procede inscribir la rectificacin del rea de un inmueble por virtud de mandato judicial a pesar de que el rea que se ordena rectificar se superpone al rea de otro bien inmueble inscrito en partida registral distinta, toda vez que el juez, al momento de dictar sentencia, ha evaluado los planos en donde se evidencia dicha superposicin y que en copias certificadas forman parte del ttulo, adems, los titulares de dominio de los predios colindantes, nicas personas con legtimo inters, fueron citados, 77
sin que hayan formulado oposicin alguna al respecto. (Res. N 095-97ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 10. Para rectificar un error de clculo en el rea del inmueble acumulado se requiere iniciar un proceso judicial de rectificacin de reas? Si de la descripcin de la partida registral, de los ttulos archivados que dieron lugar a la acumulacin y del informe catastral se corrobora el rea indicada por el interesado, se desprende que se solicita la rectificacin de un error de clculo aritmtico del rea correspondiente al inmueble acumulado, por ello resulta innecesario e improcedente requerir la intervencin judicial, siguiendo el trmite que para la rectificacin de reas se encuentra previsto en el Cdigo Procesal Civil, mxime si se ha cumplido con otorgar el instrumento pblico aclaratorio conforme lo establece el artculo 180 del Reglamento General de los Registros Pblicos (Res. N 189-99-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 11. Para rectificar el rea de un predio urbano se debe seguir el procedimiento de la Ley N 27333? Es inscribible la rectificacin del rea de un predio urbano en mrito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artculo 13 de la Ley N 27333, si el error surgi del equivocado o inexacto clculo de su rea, siempre que el rea de Catastro determine que los linderos, medidas perimtricas y ubicacin espacial del predio no han sufrido variacin alguna. (Res. N 182-2005-SUNARP-TR-T. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 12. A qu se refiere la tolerancia de rea? La tolerancia de rea se encuentra referida a la diferencia que pudiera existir entre los documentos presentados y los antecedentes obrantes en el registro y no a discordancias entre los distintos documentos obrantes en el ttulo. (Res. N 270-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 3).
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XII. JURISDICCIN, NOMENCLATURA Y NUMERACIN

1. Qu documentos se deben presentar para inscribir la jurisdiccin distrital de un predio? La inscripcin de la jurisdiccin distrital de un predio se efectuar, alternativamente, en mrito a: a) Resolucin municipal; b) Certificado de jurisdiccin expedido por la municipalidad competente; c) Otros, segn disposiciones especiales vigentes. 2. En qu casos es necesario el cambio de jurisdiccin? Es obligatoria la inscripcin del cambio de jurisdiccin en una regularizacin de declaratoria de fbrica, solo cuando sea un acto necesario para acreditar la identidad del predio descrito en el ttulo con el que figura en el antecedente registral. (Res. N 439-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 3. La rectificacin de la jurisdiccin como consecuencia de un conflicto de competencia en mrito a qu documentos se inscribir? La rectificacin de jurisdiccin a solicitud de la municipalidad a favor de quien se resolvi un conflicto de competencia, es inscribible con la presentacin de la copia certificada de la resolucin judicial que resuelve el conflicto de competencias y de cualquiera de los siguientes documentos: a) Resolucin municipal; b) Certificado de jurisdiccin expedido por la municipalidad competente; c) Otros, segn disposiciones especiales vigentes.
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La rectificacin de jurisdiccin municipal inscrita en estos trminos, impedir la inscripcin de cualquier otro acto otorgado por municipalidad no competente y dar mrito para cancelar las inscripciones anteriores de jurisdiccin distrital a favor de municipalidad distinta a la favorecida con el conflicto de competencia. 4. La sentencia de prescripcin adquisitiva es suficiente para inscribir la jurisdiccin, nomenclatura y numeracin del inmueble? Las resoluciones judiciales dictadas en un proceso de prescripcin adquisitiva, en las que se identifica al predio objeto de prescripcin con determinado nmero de lote y manzana y con determinada jurisdiccin, nomenclatura y numeracin, no dan mrito a la inscripcin de la jurisdiccin, nomenclatura y numeracin. (Res. N 322-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 5. La nomenclatura vial se puede inscribir? S, la inscripcin de la nomenclatura vial se efecta en mrito a la resolucin o al certificado de nomenclatura expedidos por la municipalidad distrital respectiva. 6. La numeracin de un predio en mrito a qu documentos se inscribe? La inscripcin de la numeracin se realiza en mrito a la resolucin o al certificado de numeracin expedidos por la municipalidad distrital respectiva. 7. La declaratoria de la fbrica constituye un acto previo para la inscripcin de la numeracin? La inscripcin de la fbrica no constituye acto previo para la inscripcin de la numeracin, salvo que se trate de numeracin interna. 8. El cambio de numeracin predial implica un cambio en la titularidad del dominio del inmueble? La numeracin predial puede ser modificada por los rganos municipales respectivos, en atencin a los criterios tcnicos y legales 80
correspondientes, sin que dichas modificaciones impliquen cambios en la titularidad dominal del inmueble. (Res. N 232-98-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 9. El certificado de numeracin es exigible en la regularizacin? En la etapa de regularizacin, no ser exigible la presentacin del certificado de numeracin, si los datos de identificacin del inmueble se adecuan con el antecedente del registro o si tratndose de secciones de dominio exclusivo se ha identificado estas de manera distinta, es decir, sin asignarles nmeros. (Res. 032-2001-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XII. T.I., p. 396).
XIII. RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN

A. NOCIONES GENERALES 1. Qu se requiere para que se configure la existencia del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn? Para que se configure la existencia de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva debern ser independientes, as como debern existir bienes y servicios comunes; siendo que estas unidades inmobiliarias de manera directa o comunicndose a travs de algn acceso que corresponda a una zona de bien debern tener acceso a la va pblica, ya sea comn a todas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva. (Res. N 159-2006-TR-L. www.sunarp. gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. Cules son los presupuestos para la regularizacin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn? Constituye presupuesto necesario para la regularizacin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn mediante la aprobacin del respectivo reglamento interno que las secciones de propiedad exclusiva 81
pertenezcan a distintos propietarios, lo cual implica que alguna seccin se hubiera transferido sin que previamente se haya constituido el reglamento interno para generar de hecho un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. (Res. N 479-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). B. INDEPENDIZACIONES 1. Qu documentos deben presentarse para independizar unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn? Para la independizacin de las unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, debe presentarse el Reglamento Interno, la solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada, en la que conste el rea, linderos y medidas perimtricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes, y el plano de independizacin donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes. Asimismo, debe existir concordancia entre los linderos y medidas perimtricas indicadas tanto en la memoria descriptiva y el plano de independizacin. (Res. N 760-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. Para independizar secciones de propiedad exclusiva se requiere que se presente el certificado de numeracin? Si bien el literal a) del artculo 153 del Reglamento del la Ley N 27157, aprobado mediante D.S. N 008-2000-MTC, seala que el reglamento interno deber contener obligatoriamente la determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin de las secciones del uso al que deber estar destinada cada una de ellas; tambin lo es que la regularizacin de edificaciones no resulta indispensable que se indique la numeracin o se cumpla con anexar los certificados de numeracin de las unidades inmobiliarias a independizarse, por cuanto dicho requisito implicara que sin intervencin del ente municipal no podra efectuarse la referida regularizacin, lo que no es el espritu de la ley. (Res. N 069-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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3. Para la independizacin de secciones de propiedad exclusiva se requiere certificado de habitabilidad? En la regularizacin de edificaciones no se requiere presentar certificado de habitabilidad para la independizacin de secciones de propiedad exclusiva cuya rea sea menor a 60.00 m2, pues el artculo 7.2 de la Ley N 27333 permite que el registro por el solo mrito de la regularizacin segregue o desmiembre las unidades inmobiliarias. (Res. N 260-2002ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. Se puede regularizar una independizacin? Debe precisarse que al constituir la independizacin un acto meramente registral que implica la apertura de nuevo folio por desmembracin de un predio inscrito, surgir necesariamente cuando el ttulo respectivo se inscriba en el registro, por lo tanto no puede hablarse propiamente de una regularizacin de independizacin. (Res. N479-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 7). 5. Se pueden independizar predios que no tengan acceso a la va pblica? Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la va pblica o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso. (Res. N 190-2001-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 6. Procede la independizacin de azoteas? Las azoteas pueden ser consideradas zonas de dominio exclusivo e independizarse, siempre que as se solicite y se le asigne un porcentaje de participacin en las zonas comunes, el que deber adecuarse al rea construida. (Res. N 270-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 7. Procede la independizacin de los aires? Para independizar los aires de un segundo piso previamente [debe] adecuarse a la Ley N 27157 y su reglamento (D.S. N 008-2000-MTC), debiendo constar los aires del area construida del primer piso, destinada 83
a la futura edificacin de una segunda planta con ingreso proyectado por la primera planta. (Res. N 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 8. La independizacin de los aires tiene alguna limitacin? No obstante haberse admitido la procedencia de la independizacin de aires, esta no implica la posibilidad de independizar sin la inscripcin previa del rgimen de propiedad exclusiva y comn, sino que la probabilidad de independizar la misma se restringe al mbito de su seccin de dominio exclusivo (construccin horizontal) para cada copropietario. El criterio interpretativo vertido, si bien resulta aplicable a la independizacin de azoteas, vale decir a aquellas superficies construidas como ltimo piso, con acceso ya sea por la va pblica o a travs de una zona comn, pero que carecen de rea techada y que pueden ser susceptibles de dominio exclusivo al igual que los stanos, de conformidad con el artculo 40, literal h) de la Ley N 27157 no puede ser extendida a la mal llamada independizacin de aires, es decir, a aquel espacio areo ilimitado que no tiene existencia fsica ni delimitacin, es decir aquel elemento gaseoso, mvil, renovable, en consecuencia: inapropiable, lo que los romanos denominaban res communis omnius, por lo que en una sana interpretacin, la referencia a los aires debe entenderse como independizacin de azotea. (Res. N 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 9. Al independizarse los aires se les debe asignar un porcentaje de participacin sobre zonas comunes? Las zonas reservadas por el propietario para una futura ampliacin deben ser consideradas como zonas de dominio exclusivo siempre que a estas se les asigne un porcentaje de participacin sobre las zonas comunes, ya que no es admisible la existencia de bienes de dominio exclusivo a los que no se asigne un porcentaje de participacin, aunque sea mnimo, sobre los bienes y servicios comunes, y en las obligaciones que se derivan del sistema de copropiedad. (Res. N 274-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 10. Qu se requiere para inscribir la venta de un inmueble que an no se ha independizado? Para efectos de independizar un inmueble materia de venta, sus copropietarios as como los propietarios de cada una de las unidades que 84
conforman el total de secciones inscritas en un solo asiento registral, incluyendo las que ya fueron independizadas antes, previamente deben otorgar el reglamento interno de propiedad horizontal, determinndose el porcentaje de participacin en los bienes de dominio comn. (Res. N 256-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). C. REGLAMENTO INTERNO 1. Qu es el reglamento interno? El reglamento interno constituye el acto jurdico otorgado por el propietario o propietarios de una edificacin sujeta al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, y zonas y servicios comunes. (Res. N 276-2006-TR-L. www.sunarp. gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. Cul es acto previo para la inscripcin del reglamento interno? Para la inscripcin del reglamento interno deber inscribirse previamente la respectiva declaratoria de fbrica, salvo disposicin expresa en contrario. 3. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin del reglamento interno? El reglamento interno se inscribir en mrito a escritura pblica o documento privado con firma certificada por notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios. Cuando es otorgado por este ltimo, se insertar o acompaar copia certificada del acta de la sesin de junta de propietarios en la que se aprob el reglamento interno y las respectivas esquelas de convocatoria o la declaracin jurada otorgada conforme a lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo siguiente. 4. El reglamento interno presentado adjunto al Formulario nico Oficial (FUO), requerir legalizacin notarial de firmas La inscripcin de reglamento interno solicitada al amparo del literal d) del artculo 15 del Reglamento de Formalizacin de la Propiedad en 85
Programas de Vivienda del Estado, aprobada por D. S. N 010-2000MTC, se realizar en mrito a la Resolucin de la Gerencia de Titulacin de Cofopri que lo apruebe. Al regularizarse la inscripcin de la declaratoria de fbrica en mrito al Formulario Registral (FOR) a que se refiere la Ley N 27157, puede inscribirse tambin el reglamento interno, aun cuando quien declare la fbrica sea el nico propietario de la edificacin. 5. La inscripcin del reglamento interno supone la independizacin de las unidades inmobiliarias? S, la inscripcin del reglamento interno conlleva la independizacin simultnea de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva. A dicho efecto, el interesado debe cumplir, adems de los requisitos exigidos para la inscripcin de dicho acto, los requeridos para la independizacin, salvo se solicite la inscripcin de reglamento interno solicitada al amparo del literal d) del artculo 15 del Reglamento de Formalizacin de la Propiedad en Programas de Vivienda del Estado, aprobada por D.S. N 010-2000-MTC, en cuyo caso solo bastar que se acompae la Resolucin de la Gerencia de Titulacin de Cofopri que lo apruebe y correspondiente el plano y memoria descriptiva aprobados en la misma. Cabe mencionar, que independizadas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, solo se mantendrn en la partida matriz las zonas comunes, inscribindose en dicha partida el reglamento interno y sus modificaciones, la junta de propietarios, la designacin del presidente de esta y las cargas que afecten a toda la edificacin. 6. Qu datos se deben consignar en el asiento de inscripcin del reglamento interno? El asiento de inscripcin del reglamento interno del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn debe contener el criterio de asignacin de porcentajes de participacin en las zonas de propiedad comn, la relacin de bienes de propiedad comn con calidad de intransferibles si los hubiere, el rgimen de la junta de propietarios y la referencia de que los dems datos constan en el ttulo archivado. En este caso, los alcances
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de la publicidad a que se refiere el segundo prrafo del artculo I del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos se extienden al ttulo archivado. El asiento de inscripcin del reglamento interno del rgimen de independizacin y copropiedad debe contener los mismos requisitos, en cuanto fueran aplicables. 7. Para acogerse al trmite de regularizacin del reglamento interno debe acreditarse que este preexisti a la vigencia de la Ley N 27157? Constituye presupuesto necesario para la regularizacin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, mediante la aprobacin del respectivo reglmento interno, que las secciones de propiedad exclusiva pertenezcan a distintos propietarios, lo cual implica que bastar que alguna seccin se hubiera transferido sin que previamente se haya constituido el reglamento interno para generar de hecho un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. Empero, este rgimen de hecho para que pueda formalizarse a travs de los formularios registrales, deber haber surgido con anterioridad a la vigencia de la Ley N 27157. (Res. N 479-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 7). 8. Es obligatoria la adecuacin de los reglamentos internos otorgados durante la vigencia de la Ley de Propiedad Horizontal? La adecuacin de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicacin de la Ley N 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripcin de algn acto que modifique el reglamento interno primigenio. (Res. N 759-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 9. Qu se requiere para adecuar el reglamento de un sector de la edificacin? Para adecuar el reglamento interno de un sector de una edificacin, a la Ley N 27157 y su reglamento se requiere contar con el reglamento 87
interno general de la edificacin. (Res. N 429-2006-TR-L. www.sunarp. gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 10. Para la adecuacin del reglamento interno qu se debe presentar? En los casos de adecuacin u otorgamiento de reglamento interno de una edificacin se debe presentar de manera concurrente, el documento privado que contenga el reglamento interno con legalizacin notarial de firmas y la copia certificada notarial del acta de junta de propietarios que haya adoptado el acuerdo de adecuacin o de otorgamiento del reglamento interno. (Res. N 600-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 11. En qu casos procede otorgar reglamento interno a travs de formularios registrales? Solo procede otorgar el reglamento interno a travs de formularios registrales si se ha acreditado la preexistencia del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn a la entrada en vigencia de la Ley N 27157. (Res. N 035-2002-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 12. La modificacin del reglamento interno puede ser dispuesta judicialmente? La modificacin del reglamento interno de propiedad horizontal requiere la aprobacin por la junta de propietarios o en su defecto la resolucin judicial que la apruebe. (Res. N 144-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 13. El reglamento interno debe necesariamente contener los porcentajes de participacin sobre las zonas comunes? S resulta indispensable que en el reglamento interno se consigne el criterio adoptado para la fijacin de los porcentajes de participacin en los bienes comunes que corresponde a cada seccin de dominio exclusivo, que forman parte de un inmueble matriz sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, por constituir un dato relevante 88
para dicha determinacin, toda vez que de las cuotas de participacin emanan derechos y obligaciones para los propietarios de las referidas unidades inmobiliarias, sindole nicamente exigible el requisito de la razonabilidad. (Res. N519-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 8). D. BIENES COMUNES 1. Los bienes comunes a quin pertenecen? La junta de propietarios autoriza la transferencia de bienes comunes, pero propiamente los bienes comunes no pertenecen a la junta de propietarios, sino pertenecen a cada uno de los propietarios de secciones de dominio exclusivo, conforme a los porcentajes establecidos en el reglamento interno. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 2. Los bienes comunes considerados por la Ley N 27157 y su reglamento pueden ser considerados como bienes de propiedad exclusiva? Puede asignarse la calidad de propio a un bien considerado comn en el artculo 40 de la Ley N 27157 y el artculo 134 de su reglamento, en la medida que dichas normas facultan la estipulacin en contrario. Sin embargo, dicha calificacin de bien propio ser factible siempre que no se impida la existencia del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. (Res. N 108-2002-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. Si los aires de los espacios abiertos del edificio son bienes comunes tienen tal calidad los aires de los departamentos del ltimo piso? En el reglamento interno se enumeraron los bienes de dominio comn, consignndose a los dems espacios abiertos y sus respectivos aires y los bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. Si se aplica a dicha norma la interpretacin estricta podemos concluir que no son considerados bienes de dominio comn los aires del edificio, ni los aires de los departamentos, sino que se establecen como bienes de dominio comn entre otros los dems espacios abiertos y sus aires,
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pudiendo referirse tal estipulacin a los pozos de luz, ductos de ventilacin y otros. (Res. N 039-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 4. Para la transferencia, gravamen o cesin de bienes comunes se requiere unanimidad? La transferencia de los bienes comunes no requiere del consentimiento de la totalidad de los propietarios, bastando con una mayora calificada de dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. En tal sentido, la transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, no es decidida aisladamente por cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, ni tampoco requiere del consentimiento de la totalidad de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva: es decidida por la agrupacin de propietarios carente de personalidad jurdica, con una mayora calificada. As, si bien la propiedad (de los bienes comunes) le corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, la facultad de disposicin le corresponde al grupo (la junta de propietarios): la acreditacin de la decisin corporativa es por tanto suficiente para transferir bienes en nombre de la comunidad de propietarios. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 5. La junta de propietarios puede adquirir bienes comunes? Las juntas de propietarios pese a no constituir una persona jurdica pueden adquirir bienes comunes, pues negarle tal posibilidad implicara la imposibilidad de adquirir bienes, sean muebles o inmuebles, necesarios para el mejor funcionamiento de la edificacin. Es evidente que para el mantenimiento de toda unidad inmobiliaria se requiere adquirir bienes, los que no podra exigirse que fueran adquiridos en conjunto por la totalidad de propietarios. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 6. La adquisicin de bienes comunes est sujeta a alguna restriccin? La facultad de adquirir bienes comunes, no podra aplicarse para cualquier bien sin restriccin alguna, pues siendo la junta de propietarios el ente colectivo que decide respecto de los bienes y servicios comunes de 90
una unidad inmobiliaria en la que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes, la adquisicin de bienes, debe estar directamente relacionada con la unidad inmobiliaria a la que representa y con la finalidad para la cual ha sido constituida la junta de propietarios. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 7. Los predios que se adquieran con el objeto que sean bienes comunes qu presupuestos deben cumplir? La junta de propietarios debe actuar dentro del campo del derecho que le es propio. En ese sentido, en el caso de adquisicin de predios, los bienes que se pretenda adquirir deben necesariamente ser colindantes a la unidad inmobiliaria matriz, en tanto se trata de bienes que van a incorporarse a la unidad inmobiliaria en calidad de comunes. (Res. N 711-2006SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. La rogatoria de la inscripcin de adquisicin de bienes comunes qu debe comprender? Cuando se solicita la inscripcin de adquisicin de bienes autorizada por la junta de propietarios, la rogatoria deber comprender necesariamente la modificacin del reglamento interno, en el que conste la incorporacin del bien adquirido a la relacin de bienes comunes. Asimismo, es necesario que a la rogatoria se acompae adems de la modificacin de reglamento interno, la solicitud de acumulacin de predios, a efectos de que el predio adquirido se acumule al predio matriz, constituyendo un nico predio. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). E. JUNTA DE PROPIETARIOS 1. Qu es la junta de propietarios? La junta de propietarios o junta de copropietarios (en el rgimen de independizacin y copropiedad) es la reunin de los propietarios de un conjunto de predios que conforman secciones de propiedad exclusiva, que sin embargo, por las caractersticas de la unidad inmobiliaria, cuentan adems con bienes y servicios de dominio comn o bienes comunes en copropiedad. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
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2. Cul es la finalidad de la junta de propietarios? La junta de propietarios ha sido creada por la ley, a efectos de regular el funcionamiento y administracin de la unidad inmobiliaria, estableciendo derechos y obligaciones de los propietarios, que se encuentran recogidos en el reglamento interno. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. La junta de propietarios constituye una persona jurdica? El Reglamento de la Ley N 27157, el D.S. N 008-2000-MTC, establece que la junta de propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble (actualmente, en el Registro de Predios) en la partida correspondiente al predio, lo que implica que su inscripcin no genera una persona jurdica, pues de lo contrario su inscripcin se realizara en el Registro de Personas Jurdicas, ya que de acuerdo al artculo 77 del Cdigo Civil la existencia de la persona jurdica de derecho privado comienza el da de su inscripto en el registro respectivo (salvo disposicin distinta de la ley). El registro respectivo no puede ser otro que el Registro de Personas Jurdicas. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 4. Qu clase de ente constituye la junta de propietarios? De ese modo, la junta de propietarios constituye un ente corporativo sin personera jurdica, constituida con la nica finalidad de velar por el funcionamiento y administracin de los bienes y servicios de dominio comn o bienes comunes en copropiedad, en la que son sus integrantes quienes en funcin de votaciones deciden respecto del manejo de la unidad inmobiliaria. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 5. La junta de propietarios se inscribe en la partida matriz del inmueble? S, son inscribibles en la partida matriz de la edificacin el acto de constitucin de la junta de propietarios, la designacin del presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mrito al reglamento interno. La designacin del presidente o de la junta directiva efectuadas con posterioridad se inscribirn en mrito de la copia certificada del acta de la junta de 92
propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el reglamento interno. 6. Si el reglamento no establece la forma como se designar al presidente, se podr inscribir la junta de propietarios? Cuando el reglamento interno no haya previsto la convocatoria para la designacin del primer presidente, esta ser efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las reas y bienes comunes. 7. Cmo se acredita la convocatoria a junta de propietarios? La convocatoria a junta de propietarios se acreditar mediante la presentacin de los documentos previstos en el reglamento interno o, en su defecto, los sealados en el artculo 146 del Reglamento de la Ley N 27157, vale decir, las comunicaciones escritas, que contendrn obligatoriamente, la designacin del lugar, da y hora para la celebracin de la junta, as como los asuntos a tratar; utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepcin de dicha citacin; sin perjuicio de la obligatoria publicacin de la misma en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administracin en lugares visibles de la edificacin. Tambin podr acreditarse mediante la presentacin de declaracin jurada formulada por el presidente en la que se consignar sus datos de identificacin, domicilio y firma certificada notarialmente, as como su declaracin en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al reglamento interno. Cabe mencionar que la junta de propietarios deber ser convocada con una anticipacin de cinco das naturales. 8. Cmo se debe adoptar el acuerdo de regularizacin? Solamente en el supuesto en que se regularice una edificacin cuyas secciones de propiedad exclusiva pertenecen a distintos propietarios es procedente que el acuerdo se adopte por la mayora de los propietarios de dichas secciones. En tal sentido, cuando es el conjunto de la edificacin el que pertenece a diversos copropietarios, se requiere la intervencin 93
unnime de estos en la formulacin de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin. (Res. N 260-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 9. Se puede inscribir la directiva de la junta de propietarios? El artculo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no excluye la inscripcin de la directiva de la junta de propietarios, sino otros actos, como el otorgamiento de poderes, que son actos propios de una partida registral correspondiente al Registro de Personas Jurdicas y que no se encuentran vinculados directamente a la junta de propietarios, la cual no constituye una persona jurdica, sino que es la reunin de todos los propietarios de una edificacin. (Res. N 529-2004SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 10. Cmo se determina el qurum de la junta de propietarios? Para la determinacin del qurum de sesin de junta de propietarios, deber considerarse nicamente a los propietarios con dominio inscrito. (Res. N 370-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 11. Como miembro de la junta de propietarios se podr inscribir el cargo de cajero administrador? La Ley N 27157, (que derog el Decreto Ley N 22112 y el Decreto Supremo N 019-78-VC) contempla de manera expresa la posibilidad de inscribir en el Registro Pblico el nombramiento del presidente de la junta de propietarios para que sta pueda ejercer las facultades de representacin antes sealadas. Segn la citada ley el presidente de la junta de propietarios goza de las facultades generales y especiales de representacin, no habindose contemplado el nombramiento de persona distinta, como en el presente caso de un cajero administrador. (Res. N 283-99ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 12. Los representantes de la junta de propietarios podrn delegar sus facultades? Es procedente inscribir en el registro de mandatos y poderes, el poder otorgado a los representantes de la junta de propietarios de un determinado edificio, siempre que tales facultades se circunscriban estrictamente a 94
actos de carcter administrativo y judicial. (Res. N 237-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 13. Se puede inscribir la inhabilitacin de propietarios? No resulta inscribible la inhabilitacin de unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn regulado por la Ley N 27157 y su reglamento aprobado por D.S. N 008-2000-MTC, por cuanto la declaracin de inhabilitacin constituye una sancin al incumplimiento de las obligaciones de los propietarios, la que nicamente resulta relevante en el mbito de las relaciones internas existentes entre los titulares de las secciones de dominio exclusivo y que ser considerada al momento de computarse el qurum en las sesiones, siendo obligacin del presidente y secretario de la junta, la verificacin de la junta de propietarios. (Res. N 051-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 14. Los bienes comunes pertenecen a la junta de propietarios? La junta de propietarios autoriza la transferencia de bienes comunes, pero propiamente los bienes comunes no pertenecen a la junta de propietarios, sino pertenecen a cada uno de los propietarios de secciones de dominio exclusivo, conforme a los porcentajes establecidos en el reglamento interno. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 15. La transferencia de bienes comunes requiere unanimidad? La transferencia de los bienes comunes no requiere del consentimiento de la totalidad de los propietarios, bastando con una mayora calificada de dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. En tal sentido, la transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, no es decidida aisladamente por cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, ni tampoco requiere del consentimiento de la totalidad de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva: es decidida por la agrupacin de propietarios carente de personalidad juridica, con una mayora calificada. As, si bien la propiedad (de los bienes comunes) le corresponde a cada uno
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de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, la facultad de disposicin le corresponde al grupo (la junta de propietarios): la acreditacin de la decisin corporativa es por tanto suficiente para transferir bienes en nombre de la comunidad de propietarios. (Res. N 711-2006SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 16. Puede adquirir un inmueble a su nombre una junta de propietarios? La junta de propietarios carece de personalidad jurdica a efectos de adquirir un inmueble a su nombre. (Res. N 604-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 8). 17. La junta de propietarios puede adquirir bienes comunes? Las juntas de propietarios pese a no constituir una persona jurdica pueden adquirir bienes comunes, pues negarle tal posibilidad implicara la imposibilidad de adquirir bienes, sean muebles o inmuebles, necesarios para el mejor funcionamiento de la edificacin. Es evidente que para el mantenimiento de toda unidad inmobiliaria se requiere adquirir bienes, los que no podra exigirse que fueran adquiridos en conjunto por la totalidad de propietarios. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 18. La regularizacin de la modificacin de fbrica de una seccin de propiedad exclusiva cundo requiere aprobacin de la junta de propietarios? En el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, la inscripcin de la regularizacin de la modificacin de fbrica realizada dentro de una seccin de propiedad exclusiva, no requiere de acuerdo previo de la junta de propietarios ni modificacin de reglamento interno, cuando dicha modificacin no perjudique las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificacin y no perjudiquen los derechos de los dems propietarios o de terceros. (Res. N 163-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).
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19. Para remodelar un edificio en todos los casos se requiere de mayora calificada? La remodelacin de un piso de un edificio sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y comn puede implicar la afectacin de bienes comunes, caso en el cual se requerir la autorizacin de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado por mayora calificada. Cuando la remodelacin no afecte bienes comunes, en el sentido de que no se ha dispuesto o limitado su uso, no ser necesaria mayora calificada para la autorizacin de la junta de propietarios, salvo que el reglamento interno indique lo contrario. (Res. N 127-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). F. EXTINCIN
1. Cmo puede extinguirse un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn? El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn constituido de manera optativa por el nico propietario sobre una edificacin, puede extinguirse a solicitud del mismo propietario a travs de la formalidad establecida para su constitucin por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esto es, documento privado con legalizacin notarial de la firma del solicitante. (Res. N 702-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 2. Con la extincin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn se genera una nueva unidad inmobiliaria? En el caso del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, que se ha extinguido, no podramos hablar de constitucin de una nueva unidad inmobiliaria mediante la apertura de una nueva partida registral, sino de la desindependizacin de las secciones de propiedad exclusiva que vuelven a la partida matriz, sin que sea necesario, repetimos, abrir una nueva partida registral. (Res. N 702-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
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3. Si la extincin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn no genera la apertura de una nueva partida registral se podr aplicar el artculo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios? Siendo la situacin que va a producir la extincin del rgimen precitado similar a la de la acumulacin de predios, ya que dos o ms de las secciones que fueron de propiedad exclusiva van a pasar a formar parte del predio matriz del que se desmembraron, conformando como en el principio una sola unidad inmobiliaria, s le resulta de aplicacin por interpretacin extensiva o analgica el artculo 66 del R.I.R.P., que regula los casos en los cuales dos o ms de los predios materia de acumulacin estn gravados con alguna hipoteca u otro derecho real de garanta o afectados con medidas cautelares. En ese sentido, ser de aplicacin el artculo 66 del R.I.R.P., nicamente cuando dos o ms de los predios a acumular (o en este caso a retornar a la partida matriz), se encuentren gravados con derechos reales de garanta, por lo que si solo uno de los predios materia de acumulacin se encuentra gravado no ser necesaria la intervencin del titular registral del derecho real, sino que se proceder al traslado del gravamen a la nueva unidad inmobiliaria conforme al segundo prrafo del artculo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. (Res. N 702-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). G. RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD 1. Si en el reglamento interno no se especfica a qu rgimen est sujeta la unidad inmobiliaria cmo se determina el rgimen? Si el reglamento interno inscrito no se seala expresamente por cul de los regmenes se opt (propiedad exclusiva y propiedad comn o independizacin y copropiedad). Sin embargo, se trata de casas en copropiedad, en las que no constituye bien comn el terreno que corresponde a cada unidad independizada y en el artculo 2 del reglamento interno se seala que el propietario de cada lote es dueo exclusivo del respectivo bien y copropietario de los bienes comunes en proporcin al rea ocupada de su lote, entonces resulta claro que el rgimen de esta unidad inmobiliaria es el de independizacin y copropiedad. (Res. N 711-2006SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 98
2. En el rgimen de independizacin y copropiedad qu norma regula los bienes comunes? En el rgimen de independizacin y copropiedad los bienes de uso comn estn sujetos al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil, por lo que no es aplicable el artculo 135 del reglamento de la Ley N 27157 (que regula la disposicin de bienes comunes mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de las dos terceras partes de los propietarios). (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. Cmo se deben adoptar las decisiones sobre el bien comn en el rgimen de independizacin y copropiedad? El artculo 971 del Cdigo Civil, establece que en el rgimen de copropiedad las decisiones sobre el bien comn se adoptan por: a) Unaminidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en l. b) Mayora absoluta, para los actos de administracin ordinaria. En tal sentido, en el rgimen de independizacin y copropiedad, para disponer del bien comn se requiere del voto a favor de todos los propietarios. Es por ello que en el reglamento interno modelo aprobado por Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04 publicada el 08/10/2000, en el rgimen de independizacin y copropiedad se seala en el artculo 10, que corresponde a la junta de copropietarios aprobar, por unaminidad, la transferencia, gravamen, cesin en uso, o la celebracin de cualquier otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de las reas y los bienes en copropiedad susceptible de ser transferidos (literal e). (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 4. La adquisicin de bienes en copropiedad deber ser aprobada por unanimidad por la junta de copropietarios? Para que la junta de copropietarios autorice la adquisicin de bienes comunes (bienes en copropiedad), se requerir tambin del voto a favor de la totalidad de propietarios de las unidades de propiedad exclusiva. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 99
5. Cundo ser necesaria la intervencin de todos los copropietarios para transferir los bienes comunes? La transferencia de los bienes comunes podr ser formalizada por el presidente de la junta de propietarios, quien ejerce la representacin legal de la misma. Sin embargo, en el caso que la junta de propietarios solamente acuerde la desafectacin de los bienes comunes sin autorizar la transferencia, en este caso s ser necesaria la intervencin de todos los copropietarios en aplicacin de lo dispuesto por el artculo 971 inciso 1 del Cdigo Civil. (Res. N 732-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 6. La rogatoria de la inscripcin de adquisicin de bienes en copropiedad qu debe comprender? Al igual que en el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, cuando se solicita la inscripcin de adquisicin de bienes autorizada por la junta de propietarios (copropietarios), la rogatoria deber comprender necesariamente la modificacin del reglamento interno, en el que conste la incorporacin del bien adquirido a la relacin de los bienes comunes en copropiedad. Asimismo, es necesario que a la rogatoria se acompae la solicitud de acumulacin de predios, a efectos de que el predio adquirido se acumule al predio matriz, constituyendo un nico predio. (Res. N 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
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CAPTULO III
Ttulo de dominio
I.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
1. La prescripcin adquisitiva desde cundo genera efectos? De acuerdo con lo expresado por Manuel Albaladejo (Derecho Civil, 3 edicin, tomo III, vol. I, citado por Avendao, Jorge. Derechos Reales PUCP), si bien la adquisicin se produce al cumplirse el plazo que, en cada caso, la ley marca, sin embargo tiene efectos retroactivos que alcanzan hasta el momento en que empez a usucapirse. Es decir, el usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo, pero este le es reconocido como si le correspondiese desde el principio, efecto retroactivo que viene exigido por el propio papel que la usucapin desempea, ya que consolida los actos que como titular del derecho (sin serlo), realiz el usucapiente durante el transcurso de la posesin; pues sin tal efecto de la adquisicin, aquellos actos seran atacables en cuanto realizados por quien no tena derecho a verificarlos. (Res. N 109-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 2. En la inscripcin de una prescripcin adquisitiva de dominio el registrador debe evaluar la adecuacin del ttulo con los asientos registrales? Se encuentra dentro del mbito de la calificacin registral del ttulo que contiene la declaracin de adquisicin de la propiedad mediante prescripcin, la evaluacin de la adecuacin del ttulo presentado con los 101
asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastar constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo. (Res. N 003-2008-SUNARP/PT. Criterio vinculante). 3. La anotacin preventiva de la solicitud de inicio del procedimiento no contencioso constituye acto previo para la inscripcin de la declaracin definitiva? La anotacin preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripcin de la declaracin definitiva. (Res. N 003-2008-SUNARP/PT. Criterio vinculante). 4. Para anotar previamente el inicio del procedimiento de prescripcin adquisitiva por va notarial debe presentarse copia certificada de la solicitud? La solicitud de anotacin preventiva a la que se refiere el D. S. N 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley N 27157) no conlleva necesariamente la presentacin de la copia certificada de la peticin de prescripcin adqusitiva presentada ante el notario, toda vez que la norma no exige que se acompae dicho documento en la solicitud de anotacin preventiva presentada por este ltimo ante el registro. (Res. N 0912001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 15). 5. Si no se acredita que el rea objeto de prescripcin est en zona urbana, proceder la anotacin preventiva? No procede la anotacin preventiva de prescripcin adquisitiva si no se acredita que el rea materia de prescripcin adquisitiva se encuentra dentro de zona urbana, ms aun cuando el rea del lote normativo, sealado en el certificado de parmetros urbansticos, es menor al rea submateria. (Res. N 368-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. Se requiere la habilitacin urbana del predio para iniciar un procedimiento de prescripcin adquisitiva por va notarial? Para que proceda la tramitacin del procedimiento de prescripcin adquisitiva de la propiedad en la va notarial es necesario que el terreno 102
ttulo de dominio
cuente por lo menos con la aprobacin del proyecto de habilitacin urbana, resultando necesario que adjunte al ttulo un documento fehaciente que acredite dicha situacin. (Res. N 368-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 15). 7. Puede un copropietario adquirir el bien comn por prescripcin adquisitiva? Las cuotas ideales de un inmueble no se encuentran identificadas con parte material del mismo, por lo que quien posea material o jurdicamente el bien comn lo hace para s y para los dems partcipes, no operando la prescripcin adquisitiva. En virtud del principio de aplicacin inmediata, no resulta procedente la declaracin de propiedad del inmueble por prescripcin adquisitiva a favor de un condmino respecto del bien comn, efectuada con posterioridad a la dacin de la Ley N 27333, no obstante la solicitud se haya presentado antes de la vigencia de dicha norma. (Res. N O60-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 15). 8. Proceder la inscripcin de una prescripcin adquisitiva a pesar de que exista error en el rea, linderos y medidas perimtricas del inmueble? La inscripcin de la rectificacin de rea, linderos y medidas perimtricas solicitada no puede admitirse al Registro si no se encuentra sustentada en ttulo alguno; siendo procedente la inscripcin de la prescripcin adquisitiva, lo que podr efectuarse siempre que el recurrente se desista de su rogatoria parcialmente en cuanto a la rectificacin. (Res. N 2452001-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 9. La prescripcin adquisitiva notarial solo procede sobre inmuebles con edificaciones? Resulta procedente la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificacin no haya sido materia de un procedimiento de regularizacin. (Res. N 077-2005-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.).
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10. Qu debe verificar el registrador en los ttulos de prescripcin adquisitiva notarial? No corresponde a las instancias registrales verificar el cumplimiento y validez de los actos procedimentales previos a la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva de dominio ni el fondo o motivacin de la misma. En cambio, s corresponde a las instancias registrales verificar la competencia del notario. (Res. N 770-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). En el caso de la tramitacin notarial de la prescripcin adquisitiva de dominio, compete al notario comprobar la situacin de posesin del solicitante y legitimar esta situacin de hecho; por lo tanto, el registrador no se encuentra facultado para cuestionar a quin o a quines se les deber notificar la solicitud de prescripcin adquisitiva de dominio, siendo que este aspecto queda reservado al notario. (Res. N 716-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). Se encuentra dentro del mbito de calificacin registral, la evaluacin de la adecuacin del ttulo presentado con el antecedente registral, lo cual implica que necesariamente debe establecerse que el procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio y la declaracin final de propiedad se haya efectuado contra determinado titular registral en el caso de que el predio se encuentre inscrito. (Res. N 697-2005- SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 11. Los notarios pueden declarar la prescripcin adquisitiva de predios en proceso de formalizacin? Los notarios no son competentes para declarar la prescripcin adquisitiva de dominio de predios en proceso de formalizacin de la propiedad informal. (Res. N 770-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 12. Para inscribir una prescripcin adquisitiva es necesario valorizar el inmueble? No existe sustento legal de requerir la valorizacin del inmueble en la inscripcin de prescripcin adquisitiva de dominio, por cuanto es un acto
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invalorado. (Res. N 627-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 15). 13. Si el predio adquirido por prescripcin est registrado a favor de un tercero, qu se requiere para que se inscriba a favor del prescribiente? En los casos que el predio est inmatriculado a favor de tercero, la inscripcin posterior se extender con el consentimiento del titular registral, o en su defecto, con la acreditacin de que este ha sido vencido en juicio. (Res. N 109-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 14. Qu efectos produce la oposicin formulada con posterioridad al otorgamiento de la escritura pblica de prescripcin adquisitiva notarial? Los oposicin producida en fecha osterior al otorgamiento de la escritura pblica de prescripcin adquisitiva notarial, no enerva la validez del ttulo inscribible. (Res. N 636-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 15). 15. Cul es el objetivo de que el Registro comunique a las municipalidades los actos de prescripcin adquisitiva? Al haberse trasladado al Registro la obligacin de comunicar las inscripciones referidas a la regularizacin de edificaciones, prescripcin adquisitiva y otros actos (artculo 10 de la Ley N 27333), el objetivo perseguido por la norma, es decir, que la municipalidad competente tome conocimiento de dichas inscripciones para los fines catastrales y tributarios, se cumplir independientemente de si el expediente ha sido presentado al Registro por el notario o las personas legitimadas. (Res. N 636-2001ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XIII. T.I., p. 325).
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CONSULTA
LOS BIENES QUE FORMAN PARTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL, PUEDEN ADQUIRIRSE POR PRESCRIPCIN? Una empresa inmobiliaria ofreci en venta diez departamentos que formaban parte de un mismo edificio. A cada uno de estos departamentos le corresponda un espacio destinado al estacionamiento vehicular dentro del inmueble. Sin embargo, tanto los departamentos como los estacionamientos se vendan por separado. As, algunas personas compraron departamentos con sus respectivos estacionamientos, y otros solo los departamentos; quedando algunos estacionamientos libres, que la inmobiliaria mantena en propiedad y que, con el paso del tiempo, fueron prcticamente abandonados por esta. Algunos de los propietarios que solo haban adquirido departamentos comenzaron a ocupar los espacios para estacionamiento que se encontraban libres, tomando posesin de ellos, implementndolos para su mayor comodidad, y comenzando inclusive a pagar el impuesto predial correspondiente. Han transcurrido algunos aos, y uno de dichos propietarios nos consulta si es posible que puedan adquirir la propiedad de los referidos estacionamientos por prescripcin adquisitiva.
Respuesta: En principio, nos enfrentamos ante la necesidad de determinar qu bienes son susceptibles de ser adquiridos por usucapin (prescripcin adquisitiva). Nuestro ordenamiento no establece cules son estos bienes, lo cual nos llevara a pensar como conclusin inicial que son prescriptibles todos aquellos bienes cuya enajenacin no est prohibida por ley, tomando en cuenta la naturaleza de la usucapin como forma de adquirir la propiedad y primordialmente como modo de probarla. Sin embargo, nuestro ordenamiento jurdico nos pone ciertos lmites al libre ejercicio de la prescripcin adquisitiva cuando seala cules son los bienes que no pueden ser adquiridos por usucapin. As, tenemos que, en primer lugar, nuestra Constitucin Poltica establece
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en su artculo 73 que los bienes de dominio pblico son inalienables e imprescriptibles, entre los cuales se encuentran comprendidos los bienes de uso pblico; con lo cual se empezara a reducir el universo de los bienes usucapibles. Asimismo, la Ley General de Comunidades Campesinas (Ley N 24656), estipula en su artculo 7 que las tierras de las comunidades campesinas no pueden ser materia de prescripcin. Hechos los deslindes respectivos, consideramos que todos los dems bienes podrn ser objeto de prescripcin adquisitiva, incluyendo aquellos bienes sujetos al rgimen de la propiedad horizontal que no constituyan propiedad comn, toda vez que la norma que regula este rgimen (Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn), no contiene disposicin alguna que lo prohba.
Base legal:
Constitucin Poltica del Estado, artculo 73. Cdigo Civil, artculo 950. Ley General de Comunidades Campesinas, Ley N 24656, artculo 7. Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, Ley N 27157.
II. COMPRAVENTA
A. ACREDITACIN DE LA NATURALEZA DE LOS BIENES 1. Cmo se acredita la calidad de social de un bien adquirido durante la vigencia de la unin de hecho? Para acreditar la calidad de un bien social, adquirido durante la vigencia de la unin de hecho, no basta la afirmacin de una de las partes 107
involucradas sino que resulta imprescindible la actuacin de pruebas suficientes que acrediten la naturaleza del bien dentro del proceso judicial que para dicho efecto se promueva y con la finalidad de desvirtuar la presuncin de veracidad emanada del respectivo asiento de dominio, extendido conforme a los documentos pblicos insertos al ttulo archivado en virtud del cual se extendi dicho asiento de dominio, toda vez que dicha institucin del derecho de familia, requerir la comprobacin de determinadas circunstancias de hecho que nicamente podrn ser valoradas en sede judicial, en aplicacin del artculo 326 del Cdigo Civil. (Res. N 074-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 10). 2. A efectos de determinar el carcter social de un bien puede probarse una unin de hecho en sede registral? El ordenamiento jurdico no asimila a la unin de hecho con el matrimonio, sino que la regula de manera excepcional en cuanto a sus efectos patrimoniales, solo genera una comunidad o sociedad de bienes que se rige en principio por las reglas de la copropiedad y por las reglas de la sociedad de gananciales en lo que fuere compatible con su naturaleza. Las uniones de hecho deben ser probadas en sede judicial al tener que actuar diferentes pruebas no posibles de ser merituadas en sede registral. (Res. N 254-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 10). 3. Qu se requiere para la inscripcin de un inmueble a nombre de una unin de hecho? Para acreditar la calidad de un bien adquirido durante la vigencia de la unin de hecho, no basta la informacin de las partes involucradas sino que resulta imprescindible la actuacin de pruebas suficientes que acrediten la naturaleza del bien dentro del proceso judicial que para dicho efecto se promueva y con la finalidad de desvirtuar la presuncin de veracidad emanada del respectivo asiento de dominio, conforme a los documentos insertos en el ttulo archivado, toda vez que dicha institucin del Derecho de Familia requerir la comprobacin de determinadas circunstancias de hecho que nicamente podrn ser valoradas en sede judicial. (Res. N 290-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
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4. Para probar un bien como propio es suficiente la afirmacin de las partes involucradas? Con la finalidad de enervar la presuncin de bien social contenida en el inciso 1) del artculo 311 del Cdigo Civil e inscribir un bien inmueble con la calidad de bien propio, no es suficiente la declaracin efectuada por el otro cnyuge contenida en la escritura pblica de compraventa. (Res. N 003-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 5. Para que opere la subrogacin de bienes propios se requiere que la adquisicin se realice en forma inmediata? Si el valor del inmueble propio transferido resulta mayor al que se adquiere, entonces es razonable presumir que parte de dicho monto haya sido destinado a la adquisicin del bien cuya inscripcin se pretende, mxime si la nica limitacin prevista por el inciso 3 del artculo 311 del Cdigo Civil alude a la existencia de una correspondencia aproximada entre el precio de lo que se vendi y el del bien que luego fue comprado. Por consiguiente, no resulta admisible la observacin del registrador pues la norma no exige expresamente que la nueva adquisicin se realice en forma inmediata o en un plazo temporal prximo a la venta del bien propio, exigiendo solo que no se pruebe haber invertido el precio, no acreditndose con el mero transcurso del tiempo la inversin del monto de la primera compraventa. (Res. N 298-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. Para que la sociedad conyugal adquiera bienes inmuebles se requiere que intervengan ambos cnyuges? La adquisicin de bienes muebles por la sociedad conyugal puede realizarse por cualquiera de los cnyuges, por lo que al no estar mencionados los bienes inmuebles dada la exclusin, contrario sensu se concluye que estos han quedado exceptuados de esta regla, por lo que resulta imprescindible la intervencin de ambos cnyuges. (Res. N 053-96-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 7. Puede presumirse la calidad de bien propio por existir una resolucin judicial de divorcio? No procede atribuir la calidad de bien propio de un bien en mrito a resoluciones judiciales sobre divorcio que no contienen pronunciamiento 109
alguno sobre la situacin de los bienes patrimoniales sino nicamente sobre la disolucin del vnculo matrimonial. (Res. N 138-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 8. Si el cnyuge fue declarado ausente, los bienes adquiridos por su cnyuge tienen la calidad de sociales? El rgimen de sociedad de gananciales fenece desde la declaracin de ausencia, a tenor del artculo 319 del Cdigo Civil, por lo que los bienes adquiridos con posterioridad a la emisin de la resolucin judicial de declaracin de ausencia tienen la calidad de bien propio y no social, debiendo entenderse que con los documentos obrantes en el archivo registral a quedado enervada la presuncin juris tantum a que se refiere el artculo 311 del Cdigo Civil. (Res. N 210-2000-ORLC-TR. Data 30,000) B. INTERVENCIN DE LAS PARTES 1. Se puede subsanar la falta de intervencin del cnyuge en la escritura pblica de adquisicin de un inmueble con su intervencin en la venta? La falta de intervencin de la cnyuge en la escritura pblica de adjudicacin de un inmueble se subsana con su intervencin posterior en la transferencia del bien a terceros, entendindose que existe aceptacin tcita de la adjudicacin a favor de la sociedad conyugal. (Res. N 43098-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 2. Qu se requiere para disponer de los bienes del incapaz? Para disponer de los bienes del incapaz, el curador requiere de autorizacin judicial que as lo disponga, por aplicacin analgica de los artculos 531 y 577 del Cdigo Civil. (Res. N 246-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. Qu requisitos deben cumplirse para inscribir la venta hecha por un curador? Para efectos de inscribir la compraventa celebrada por curador, previamente debern registrarse los actos de incapacidad interdiccin y de 110
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discernimiento del cargo o de curador en el registro personal del registro de personas naturales, en el que se sealen las facultades expresas e indubitables para la celebracin del referido acto jurdico, en aplicacin de lo previsto en los incisos 1 y 4 del artculo 2030 y el artculo 2015 del Cdigo Civil. (Res. N 014-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 11). 4. El albacea puede enajenar los bienes de la herencia? El albacea puede proceder a la enajenacin de bienes de la herencia para atender a gastos de sepelio, si se encuentra autorizado expresamente para tal efecto, por el testador. (Res. N 180-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. La venta del bien por parte del comprador que acept la compra constituye una manifestacin tcita? No constando en la escritura de declaracin de comprador la manifestacin del adquirente para aceptar la transferencia, la posterior transferencia efectuada por este implica una manifestacin tcita de su voluntad de aceptarla. (Res. N 155-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. En el asiento de compraventa se consignarn los datos de los compradores que figuran en la minuta? El notario al identificar a los otorgantes, verifica sus nombres conforme a sus documentos de identidad, por tanto, son dichos datos y no los indicados en la minuta los que sern materia de consignacin en el asiento registral; salvo se acredite hecho distinto con documentos pblicos fehacientes. (Res. N 235-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). C. ESTADO CIVIL E IDENTIDAD DE LOS INTERVINIENTES 1. Para inscribir la adquisicin de un inmueble es indispensable que el adquiriente precise su estado civil? Atendiendo a la seguridad jurdica que debe brindar el registro y estando al ttulo materia de alzada, previamente deber acreditarse el estado 111
civil de los compradores, con documento fehaciente o resolucin judicial que permita reconocer de manera inequvoca la calidad del bien a la fecha de adquisicin, as como acreditar el apellido materno de estos o, de ser el caso, que contaban con un solo apellido. (Res. N 449-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 11). 2. Si el adquiriente quiere acreditar su divorcio, este deber estar previamente inscrito? No se requiere que el divorcio del adquirente de la propiedad inmueble se encuentre previamente inscrito. Basta la declaracin que sobre su estado civil conste en el ttulo presentado. (Res. N590-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 11). 3. Si al momento de la elevacin de escritura pblica fallece uno de los compradores debe intervenir la cnyuge del heredero? Si al momento de la elevacin a escritura pblica ha fallecido uno de los compradores, resulta una consecuencia de ello que los herederos de este ltimo, adquieren el bien en calidad de propio, no resultando exigible la intervencin del cnyuge del hijo del comprador fallecido conforme a lo establecido en el artculo 302 inciso 3 del Cdigo Civil. (Res. N 0842001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 11). 4. Para acreditar el estado civil de casado se debe presentar la partida de matrimonio? Basta que los intervinientes en la escritura pblica de compraventa sealen ser casados con tal persona, para que el Registro admita este hecho, sin que tenga que exigirse su acreditacin mediante la respectiva partida de matrimonio. (Res. N 772-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 5. La convivencia declarada en la introduccin del documento pblico puede ser considerada como un estado civil? La convivencia declarada en la introduccin de la escritura pblica no puede considerarse como un estado civil del contratante. (Res. N 7362006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 112
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6. Las discrepancias en el nombre respecto al titular registral, como se solucionan? El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa con otros elementos, siendo que la evaluacin de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciacin conjunta de los elementos obrantes en el registro y los instrumentos pblicos aportados por los solicitantes, que a travs de distintos factores de conexin permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona. (Res. N 019-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 7. Si en el archivo registral no existen datos respecto a la identidad titular registral, cmo se determinar su identidad? No procede la inscripcin de un ttulo cuando no existan datos en el antecedente registral que permitan cotejar la identidad del titular registral y el transferente del derecho materia de rogatoria; siendo en este caso el Poder Judicial el rgano encargado de determinar dicha identidad. (Res. N 551 -2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. Procede observar un ttulo si es que en el Registro consta que el titular registral cuenta con diferentes estados civiles? Si existe adecuacin entre el ttulo presentado y la partida registral, con relacin al estado civil de los intervinientes, no proceder que el Registrador deniegue la inscripcin sobre la base de informacin obrante en otros registros, en las que se consigne un estado civil distinto. (Res. N 4092004-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 9. Los policas podrn identificarse en los documentos pblicos con el Carn de Identidad Policial? La Resolucin Jefatural N 789-2005-JEF/RENIEC debe ser concordada con la tercera disposicin final del D.S. N 015-98-PCM, de manera que quienes tienen o tenan emitidos distintos documentos de identificacin tales como el Carn de Identidad Policial estn obligados a identificarse con el DNI desde la fecha en que les fue emitido 113
dicho documento. Por lo que no procede la inscripcin de la compraventa si el polica que contaba con DNI al momento de celebrar el contrato se identific con el CIP. (Res. N 554-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
CONSULTA
UN APODERADO CON FACULTADES DE ADMINISTRACIN PUEDE SUSCRIBIR UNA ESCRITURA PBLICA DE COMPRAVENTA? En agosto del presente ao, el seor Carlos Fernndez compr un inmueble de una persona que iba a viajar urgentemente al extranjero, razn por la cual este ltimo solamente cumpli con firmar la minuta de compraventa y otorg poder a su hermano para que formalice notarialmente la transferencia de propiedad del inmueble suscribiendo la respectiva escritura pblica. No obstante, una vez ingresada a registro, el ttulo fue observado por el registrador, quien en su resolucin seal que el apoderado no gozaba de facultades especiales de disposicin del inmueble, por lo que la escritura pblica no contena la manifestacin de voluntad del vendedor. El seor Fernndez nos consulta si la observacin est arreglada a derecho o corresponde apelarla al Tribunal Registral.
Respuesta: El artculo 156 del Cdigo Civil establece que para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pblica, bajo sancin de nulidad. Dicho precepto se sustenta en el principio de literalidad, lo que determina que para realizar actos de disposicin sobre los bienes del representado se requerir que en el poder conste de manera clara y expresa las facultades de disposicin conferidas, de modo que no exista duda sobre el alcance del poder otorgado; no pudindose presumir su otorgamiento. En ese sentido, el poder que seale de manera general que el apoderado tiene facultades de disposicin sobre los bienes del poderdante
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no cumple con el principio de literalidad, dado que de su contenido no se desprende de manera indubitable el sentido ni el alcance de las facultades otorgadas al apoderado. Para que el poder sea vlidamente otorgado, deber sealarse expresamente cules son esas facultades de disposicin, esto es, s podr vender, gravar con hipoteca, etc. Ahora bien, la indubitabilidad a la que hace referencia el artculo 156 debe entenderse solo a las facultades de disposicin, mas no a los bienes sobre los que ejercer el poder. Por eso bastar que consten de manera expresa las facultades otorgadas al apoderado, para que este pueda ejercerlas sin restriccin alguna. Y es que debe entenderse que, al ser unilateral el acto de apoderamiento, es un acto de confianza, lo que, empero, no impide que el representado restrinja el ejercicio del poder para determinados bienes o relaciones. Respecto del caso materia de anlisis, consideramos que al haberse transferido la propiedad del inmueble a travs de la minuta de compraventa suscrita por el representado, no habr ningn inconveniente para que el apoderado pueda suscribir la respectiva escritura pblica. En efecto, pese a que la escritura pblica es el ttulo suficiente para la inscripcin de la compraventa, la transferencia de propiedad se ha producido con el solo consentimiento (artculo 949 del Cdigo Civil), esto es, con la minuta de compraventa. Por lo tanto, nosotros concluimos que la suscripcin del documento notarial solo constituye una simple formalidad a efectos de inscribir la transferencia, para lo cual no se requiere que el apoderado goce de facultades especiales de disposicin. No obstante, un sector de la doctrina en criterio que no compartimos estima que el apoderado no podr formalizar notarialmente la transferencia de propiedad debido a que no cuenta con facultades de disposicin, tal como lo requiere el artculo 156 del Cdigo Civil. Segn esta posicin, la escritura pblica suscrita por el apoderado no es un instrumento idneo para acceder al registro, ya que no contendr la manifestacin de voluntad del vendedor. Esto debido a que, al ser la escritura pblica el instrumento por el cual el notario
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otorga autenticidad a la manifestacin de la voluntad de los comparecientes, no es factible que un representante con simples poderes de administracin suscriba la escritura pblica en la que se transfiere el bien de su representado. En ese sentido, Gonzales Loli (GONzALES LOLI, Jorge Luis. Fecha cierta del instrumento vs. Titulacin autntica: Dos conceptos diferentes que no deben ser confundidos como uno solo. En: Dilogo con la Jurisprudencia N 42. Gaceta Jurdica S.A. Lima, 2002, p. 121) ha expresado que la suscripcin de la escritura pblica no es un mero acto administrativo que permite la inscripcin del ttulo en el Registro, sino que es la creacin del ttulo formal que garantiza que la manifestacin de voluntad expresada por las partes o sus representantes facultados para celebrar el acto, corresponde a sus autores y que son ellos quienes con capacidad, libertad y conocimiento suficiente, otorgan la compraventa; dotando al acto de certeza y autenticidad que permite su calificacin registral. En consecuencia, en casos como el planteado, el referido autor considera a diferencia de nosotros que el defecto existente en la escritura pblica se origina por la falta de manifestacin de voluntad en el instrumento pblico de los otorgantes o persona con poderes suficientes para celebrar actos de disposicin en su representacin.
Base legal:
Cdigo Civil: artculos. 156, 949.
D. INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO 1. Procede la inscripcin de la transferencia de un inmueble gravado en cuyo contrato se menciona que no lo est? Resulta procedente inscribir la transferencia de un inmueble afectado con medidas cautelares de embargos, aun cuando en el contrato de 116
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compraventa no se haya hecho referencia a todos los gravmenes que contiene la partida registral respectiva, pues de conformidad con lo prescrito en el artculo 2012 del Cdigo Civil se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones. (Res. N 007-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 2. Para la transferencia de propiedad de predios rurales se requiere la presentacin de algn requisito adicional? Al no solicitarse independizacin o acumulacin de predios, sino solamente la transferencia de propiedad de unidades catastrales debidamente identificadas e inscritas en partidas independientes del Registro de Propiedad Inmueble, sin modificacin alguna de su descripcin, no producen mutacin alguna entre la uniformidad de la informacin catastral del Sector Agricultura y la que aparece en esta Oficina Registral, por lo que no se requiere la presentacin del plano respectivo, visado por la Oficina General de Catastro Rural (hoy Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural-PETT segn D.S. N 057-92-AG). (Res. N 200-98ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. La discrepancia respecto a los datos del inmueble objeto de transferencia puede dar mrito a la denegatoria de inscripcin? La discrepancia en cuanto a la identificacin de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripcin, ser objeto de observacin siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificacin de este. (Res. N 507-2001-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 4. Para la aplicacin de la prohibicin constitucional de adquisicin por los extranjeros de inmuebles dentro de las 50 km de la frontera quines sern considerados extranjeros? El artculo 71 de la Constitucin Poltica del Estado establece que dentro de los 50 km de las fronteras los extranjeros no pueden adquirir ni poseer por ttulo alguno, directa ni indirectamente, individualmente o en sociedad, tierras. Entendindose como extranjeros a aquellas 117
personas naturales o jurdicas sujetas a una soberana distinta a la del Estado peruano. (Res. N 140-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 5. La venta de una parte de un inmueble debe independizarse? La inscripcin de la venta de parte de un inmueble que permanece inscrito en la partida matriz sin trascender al resto del bien, debe efectuarse en partida independiente, previa inscripcin del reglamento interno respectivo tratndose de unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y/o bienes y servicios comunes. (Res. N 253-2001-ORLC/TR). E. PRECIO 1. La cancelacin del precio de compraventa puede ser manifestada en forma tcita? La cancelacin de precio puede ser declarada en forma expresa o ser inferida de una manifestacin de voluntad tcita, como resulta ocurrir cuando al pactarse que el saldo de precio sera pagado a la firma de la escritura pblica correspondiente, la parte vendedora suscribe la misma escritura sin reserva alguna, aunque no conste declaracin de recepcin del monto adeudado ni constancia notarial en el sentido que dicho pago ha sido efectuado. (Res. N 337-99-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 2. Si el pago de una compraventa o permuta se realiza con ttulos valores cundo se entender pagado el precio? En los casos que en los contratos de compraventa o permuta se acuerde que el pago se realice a travs de la entrega de ttulos valores, la inscripcin se efectuar dejando constancia que el precio ha sido cancelado cuando: a) Se haya pactado el efecto cancelatorio. b) Se acredite el pago mediante declaracin jurada del vendedor con firma certificada por notario.
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c) Se presente la constancia de pago emitida por la entidad financiera contra la cual se gir el ttulo valor. En caso contrario el registrador deber inscribir de oficio la hipoteca legal. 3. La sola entrega del cheque de gerencia produce la cancelacin del precio? La Ley N 28194 Ley para la lucha contra la evasin y para la formalizacin de la economa, no establece que los medios de pagos ah previstos tengan efectos cancelatorios, mucho menos deroga lo dispuesto en el artculo 1233 del Cdigo Civil. En consecuencia, la entrega de un ttulo valor como el cheque de gerencia por el monto de parte o ntegro del precio de venta, no puede entenderse como pago de dicha parte o el total del precio de venta, salvo que ello conste indubitablemente en el contrato respectivo. (Res. N 441-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). En los actos o contratos en los que aparezca la entrega de cheques de gerencia, se entender producido el pago solo en la medida que resulte indubitable la voluntad de quien recibe el ttulo valor respecto a que su sola entrega produce efectos cancelatorios, en consecuencia, los registradores procedern a inscribir de oficio la hipoteca legal respectiva, en los casos de contratos de compraventa o permuta en cuya escritura pblica correspondiente, no exista la indicacin inequvoca de que la entrega del cheque de gerencia constituye pago. (Res. N 076-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. Si no se ha pagado la totalidad del precio de la compraventa, proceder la inscripcin del contrato a pesar de que la clusula resolutoria expresa que la compraventa no est inscrita? Procede la inscripcin de la resolucin de contrato de compraventa que contenga clusula resolutoria expresa, si se acredita en forma fehaciente la comunicacin cursada al comprador. La resolucin del contrato no debe afectar los derechos de terceros que hubieren contratado con el incumpliente siempre que hayan actuado de buena fe, la cual se ver enervada, si, en virtud de los alcances de los artculos 2012 y 2014 del Cdigo Civil, el que adquiere a sabiendas de que la contraprestacin no 119
ha sido cancelada totalmente, asume el riesgo de dicha resolucin. La inscripcin de este acto supone un procedimiento que debe ser examinado en su aplicacin con todo tipo de cautelas, dado el rigor con que se produce, y los efectos cancelatorios que se derivan para el titular registral del asiento, siendo uno de los puntos ms delicados de la tcnica registral el relativo a la demostracin del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones, principalmente por su trascendencia y porque es necesario para tal prueba, atender a hechos y circunstancias que se desenvuelven fuera del Registro. (Res. N 040-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. La mencin del saldo de precio en el asiento de transferencia es un gravamen? La mencin del saldo de precio en el asiento de transferencia de la propiedad de un bien no constituye un gravamen que pueda ser objeto de caducidad conforme al artculo 3 de la Ley N 26639. (Res. N 663-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). F. OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA
1. Las copias simples de un proceso de otorgamiento de escritura pblica pueden dar lugar a la inscripcin de la compraventa? Las copias simples de un proceso de otorgamiento de escritura pblica de compraventa, no dan mrito a inscripcin ni calificacin; sin embargo, entendindose que lo que se desea registrar es la transferencia de propiedad deber adjuntar para su debida calificacin la escritura pblica de compraventa. (Res. N 462-2000-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 2. La calificacin de las escrituras pblicas otorgadas en ejecucin de sentencia est sujeta a limitaciones? La escritura pblica otorgada en ejecucin de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pblica no constituye ttulo judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificacin contenidas en el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil. (Res. N 375-2003SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 120
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3. Si va parte judicial se ordena la inscripcin de la compraventa de un inmueble qu puede calificar el registrador? Cuando un ttulo consiste en partes judiciales donde se ordene practicar una inscripcin, la funcin calificadora del registrador, limitada en tanto se trata de ttulos provenientes de sede judicial, se constrie a verificar si el mandato efectivamente se ha producido, no padece de vicios que atentan contra su validez, la competencia del juzgado o tribunal que lo expide, las formalidades del documento y los obstculos que se pueden presentar en cuanto a la incompatibilifdad entre la resolucin judicial y los antecedentes registrales, quedando fuera del mbito de calificacin la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiese dictado, los fundamentos o el contenido de la resolucin as como su adecuacin a la ley. (Res. N 438-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 12). 4. Se puede cuestionar la autenticidad de la minuta elevada a escritura pblica en un proceso judicial? Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura pblica, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisin judicial. (Res. N 276-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 5. Procede inscribir la escritura pblica otorgada judicialmente a favor de un tercero distinto a los compradores y a sus sucesores? Si el juez orden el otorgamiento de escritura pblica a favor de un tercero por subrogacin de los compradores primigenios, la cual alcanza a sus sucesores, tal circunstancia, al haber sido evaluada por el juzgado, no puede ser observado en sede registral. (Res. N 148-2001-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 6. Si las partes pactan que la escritura de compraventa no se remita al Registro se afectar la transferencia de propiedad? La disposicin puesta en la minuta en el sentido de pedir al notario que no remita los partes al Registro hasta que se verifique la 121
primera de dominio, no impide la transferencia de la propiedad del predio. (Res. N 518-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 7. En qu rubro se inscribe la sentencia de otorgamiento de escritura pblica? La sentencia de otorgamiento de escritura pblica no contiene un mandato judicial traslativo de dominio, sin embargo podr ser inscrita en el rubro de gravmenes y cargas, en consideracin a lo dispuesto en el inciso 8 del artculo 2019 del Cdigo Civil. (Res. N 100-99-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. VIII., p. 118). G. FECHA CIERTA 1. Desde cundo vale la escritura pblica de transferencia de propiedad? La validez de un instrumento pblico protocolar est dada por el momento en que concluye el proceso de firmas de las partes intervinientes y no por la fecha de otorgamiento de este, por cuanto, la autorizacin del notario del instrumento y la suscripcin por los contratantes, implica el asentimiento de las partes a las estipulaciones del acto jurdico materia de formalizacin, en consecuencia, si a la fecha de conclusin de firmas no estaban vigentes las facultades otorgadas por la persona jurdica a sus apoderados, dicho acto jurdico deber ser ratificado por los actuales representantes. (Res. N 380-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 12). 2. Si la minuta de compraventa elevada a escritura pblica fue suscrita por un funcionario pblico desde cundo hay fecha cierta? La fecha cierta de realizacin de la compraventa no es la del otorgamiento de la escritura pblica sino la de la minuta en el supuesto en que haya sido presentada ante un funcionario pblico, de acuerdo al inciso 2 del artculo 245 del Cdigo Procesal Civil. (Res. N 084-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 12).
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3. Los documentos privados con firmas legalizadas pueden dar mrito a la inscripcin de transferencia de propiedad? En virtud del artculo 7 de la Ley N 27755, a partir del 16/06/2004 (fecha de unificacin del Registro de Predios), han quedado derogadas tcitamente las disposiciones legales que establecan inscripciones en mrito de documentos privados con legalizacin de firmas. Sin embargo, s procede la inscripcin en mrito a dichos documentos, si fueron otorgados durante la vigencia de las normas derogadas. (Res. Ns. 223-2004SUNARP-TR-T y 371-2005-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data. 35,000. G.J.) No obstante, de acuerdo con la stima disposicin transitoria del Reglamento de Inscripcin de registro de Predios los documentos privados con fines legalizados solo fueron admitidos por el registro hasta el 31 de octubre de 2008. No se encuentran dentro de los alcances del quinto precedente de observancia obligatoria aprobado en el 12 Pleno Registral, los ttulos de adjudicacin y contratos de compraventa, as como los dems documentos que emita el Ministerio de Agricultura mediante el Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural - PETT, en cumplimiento de los objetivos previstos en el artculo 4 del D.S. N 064-2000-AG, por contener actos administrativos expedidos por funcionarios pblicos en ejercicio de sus atribuciones. (Res. N 003-2006-SUNARP/SA. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.).
DOCUMENTO
COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON PAGO AL CONTADO Seor notario: Srvase extender en su registro de escrituras pblicas una donde conste el contrato de compraventa que celebran de una parte don ........, identificado con D.N.I. N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominar EL VENDEDOR; y de otra parte don ............, identificado con D.N.I. N ........ y su esposa, doa ......,, identificada con D.N.I. N ........ ambos domiciliados en ......................., a quienes en lo sucesivo se
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les denominar LOS COMPRADORES; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrnica N ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya rea, linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquiri la propiedad del inmueble de su anterior propietario don ........................., mediante escritura pblica extendida por ante el notario pblico de ..., don ......, conforme obra en el asiento ...... de la referida partida electrnica. SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el inmueble a que se refiere la clusula anterior se encuentra desocupado, en perfecto estado de conservacin y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la clusula primera en favor de LOS COMPRADORES. Por su parte, LOS COMPRADORES se obligan a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la clusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas. PRECIO Y FORMA DE PAGO: CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestacin a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles), que LOS COMPRADORES cancelarn en dinero, ntegramente y al contado, en la fecha de suscripcin de la escritura pblica que origine esta minuta, con constancia notarial de dicho pago que se servir efectuar el notario pblico.
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OBLIGACIONES DE LAS PARTES: QUINTA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestacin a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pblica a que se refiere la clusula anterior, acto que se verificar con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurndole a LOS COMPRADORES tomar efectiva posesin de dicho bien. SEXTA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestacin a su cargo, as como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energa elctrica del ltimo periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente a los 3 ltimos periodos anuales inmediatos anteriores a la fecha del presente contrato. STIMA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestacin a su cargo, en favor de LOS COMPRADORES. OCTAVA.- LOS COMPRADORES se obligan a pagar el precio convenido en el momento y forma pactados en la clusula cuarta de este documento. NOVENA.- LOS COMPRADORES debern recibir el bien objeto de la prestacin a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservacin y habitabilidad en que se encuentra. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DCIMA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestacin a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garanta, medida judicial o extrajudicial y en general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad y/o el derecho de
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propiedad, posesin o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por eviccin, que comprender todos los conceptos previstos en el artculos 1495 del Cdigo Civil. DCIMO PRIMERA.- No obstante la declaracin de EL VENDEDOR, en la clusula segunda de este documento, con relacin al perfecto estado de conservacin y habitabilidad del bien objeto de la prestacin a su cargo, aquel se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia. GASTOS Y TRIBUTOS: DCIMO SEGUNDA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebracin, formalizacin y ejecucin del presente contrato sern asumidos por LOS COMPRADORES. DCIMO TERCERA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato no tiene ninguna obligacin tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestacin a su cargo. DCIMO CUARTA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumir o reembolsar a LOS COMPRADORES, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que LOS COMPRADORES, por su parte, asumirn los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella. COMPETENCIA TERRITORIAL: DCIMO QUINTA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de .............
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DOMICILIO: DCIMO SEXTA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por va notarial. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: DCIMO STIMA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. Srvase usted, seor notario pblico, insertar la introduccin y conclusin de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripcin.
Firmado en la ciudad de ....., a los ... das del mes de ..... de .....
EL VENDEDOR
LOS COMPRADORES
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DOCUMENTO
COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON PAGO POR ARMADAS
Seor notario: Srvase extender en su registro de escrituras pblicas una donde conste el contrato de compraventa que celebran de una parte don ........, identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominar EL VENDEDOR; y de otra parte don ........, identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominar EL COMPRADOR; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrnica N ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuyos linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquiri la propiedad del inmueble de su anterior propietario don ........................., mediante escritura pblica extendida por ante el notario pblico de ... don ......, conforme obra en el asiento ...... de la referida partida electrnica. SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia de que el inmueble a que se refiere la clusula anterior se encuentra desocupado, en perfecto estado de conservacin y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la clusula primera en favor de EL COMPRADOR. Por su parte, EL COMPRADOR
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se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la clusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos. PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO: CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestacin a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR cancelar en dinero, ntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades: 1.- S/. ..... en la fecha de suscripcin de la escritura pblica que origine esta minuta y sin ms constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento. 2.- S/. ..... el da ................. 3.- S/. ..... el da ................. 4.- S/. ..... el da ................. 5.- S/. ..... el da ................. QUINTA.- A efectos de garantizar el cumplimiento de su obligacin EL COMPRADOR gira en favor de EL VENDEDOR cuatro letras de cambio por los siguientes valores: S/..........., S/.........., S/......... y S/..........; dichas sumas incorporan los importes establecidos en los numerales 2, 3, 4 y 5 de la clusula anterior ms los correspondientes intereses a la fecha de vencimiento all indicada para cada una de ellas. Se deja constancia, asimismo, de que las citadas cambiales se encuentran avaladas por don.......... ................... las cuales podrn ser descontadas en el sistema financiero. SEXTA.- El lugar de pago de todas las armadas ser el domicilio de EL VENDEDOR.
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OBLIGACIONES DE LAS PARTES: STIMA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestacin a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pblica a que se refiere la clusula anterior, acto que se verificar con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurndole a EL COMPRADOR tomar efectiva posesin de dicho bien. OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestacin a su cargo, as como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energa elctrica del ltimo periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente al trimestre inmediato anterior a la fecha del presente contrato. NOVENA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestacin a su cargo, en favor de EL COMPRADOR. DCIMA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar pactados en la clusula cuarta de este documento. DCIMO PRIMERA.- EL COMPRADOR deber recibir el bien objeto de la prestacin a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservacin y habitabilidad en que se encuentra. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DCIMO SEGUNDA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestacin a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garanta, medida judicial o extrajudicial y, en general, de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesin o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por eviccin, que
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comprender todos los conceptos previstos en el artculo 1495 del Cdigo Civil. DCIMO TERCERA.- No obstante la declaracin de EL VENDEDOR en la clusula segunda de este documento con relacin al perfecto estado de conservacin y habitabilidad del bien objeto de la prestacin a su cargo, aquel se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia. GASTOS Y TRIBUTOS: DCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebracin, formalizacin y ejecucin del presente contrato sern asumidos por EL COMPRADOR. DCIMO QUINTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato no tiene ninguna obligacin tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestacin a su cargo. DCIMO SEXTA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumir o reembolsar a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumir los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella. COMPETENCIA TERRITORIAL: DCIMO STIMA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DCIMO OCTAVA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este
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contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por va notarial. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: DCIMO NOVENA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. Srvase usted, seor notario pblico, insertar la introduccin y conclusin de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripcin. Firmado en la ciudad de ....., a los ... das del mes de ..... de .....
EL VENDEDOR
EL COMPRADOR
DOCUMENTO
COMPRAVENTA CON GARANTA HIPOTECARIA Seor notario: Srvase extender en su registro de escrituras pblicas una donde conste el contrato de compraventa que celebran de una parte don ......, identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominar EL VENDEDOR; y de otra parte don ......, identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en .......................,
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a quien en lo sucesivo se denominar EL COMPRADOR; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrnica N ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuyos linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquiri la propiedad del inmueble de su anterior propietario don ........................., mediante escritura pblica extendida por ante el notario pblico de ... don ......, conforme obra en el asiento .... de la mencionada partida electrnica. SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia de que el inmueble a que se refiere la clusula anterior se encuentra desocupado, en perfecto estado de conservacin y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la clusula primera en favor de EL COMPRADOR. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la clusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos. PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO: CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestacin a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR cancelar en dinero, ntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades: 1.S/. ..... en la fecha de suscripcin de la escritura pblica que origine esta minuta y sin ms constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento.
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2.3.4.5.-
S/. ..... el da ................. S/. ..... el da ................. S/. ..... el da ................. S/. ..... el da .................
QUINTA.- A efectos de garantizar el cumplimiento de su obligacin, EL COMPRADOR gira en favor de EL VENDEDOR cuatro letras de cambio por los siguientes valores: S/..........., S/..........., S/........ y S/..........; dichas sumas incorporan los importes establecidos en los numerales 2, 3, 4 y 5 de la clusula anterior ms los correspondientes intereses a la fecha de vencimiento all indicadas para cada una de ellas. Se deja constancia, asimismo, que las citadas cambiales se encuentran avaladas por don....... ....................., las cuales podrn ser descontadas en el sistema financiero. SEXTA.- El lugar de pago de todas las armadas ser el domicilio de EL VENDEDOR. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: STIMA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestacin a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pblica a que se refiere la clusula cuarta, acto que se verificar con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurndole a EL COMPRADOR tomar efectiva posesin de dicho bien. OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestacin a su cargo, as como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energa elctrica del ltimo periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente a los tres periodos anuales inmediatos anteriores a la fecha del presente contrato.
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NOVENA - EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestacin a su cargo, en favor de EL COMPRADOR. DCIMA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar pactados en la clusula cuarta de este documento. DCIMO PRIMERA.- EL COMPRADOR deber recibir el bien objeto de la prestacin a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservacin y habitabilidad en que se encuentra. GARANTA HIPOTECARIA: DCIMO SEGUNDA.- A fin de garantizar el cumplimiento de la prestacin a cargo de EL COMPRADOR consistente en el pago del saldo de precio estipulado en la clusula cuarta, este conviene en constituir en favor de EL VENDEDOR primera y preferencial hipoteca sobre el bien materia del presente contrato. DCIMO TERCERA.- La hipoteca a que se contrae la clusula anterior se constituye hasta por la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles), y su vigencia se extender hasta la cancelacin de la ltima armada indicada en la clusula cuarta de este documento y, de ser el caso, los intereses que pudieran generarse. DCIMO CUARTA.- Las partes dejan constancia que la mencionada garanta hipotecaria comprende tanto el terreno como las construcciones existentes y las que pudieran levantarse en el futuro, los aires, servidumbres, lo inherente y accesorio a la propiedad, y todo cuanto de hecho o por derecho le corresponda al bien hipotecado, sin reserva ni limitacin alguna. DCIMO QUINTA.- En el improbable caso de ejecucin de la garanta hipotecaria constituida en la clusula dcimo segunda, las partes acuerdan valorizar el inmueble hipotecado en la suma
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de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles). Las 2/3 partes de la valorizacin indicada servirn de base para el remate de ley. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DCIMO SEXTA.- Salvo la hipoteca, que se constituye en la clusula dcimo segunda, EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestacin a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garanta, medida judicial o extrajudicial y, en general, de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesin o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por eviccin, que comprender todos los conceptos previstos en el art. 1495 del Cdigo Civil. DCIMO STIMA.- No obstante la declaracin de EL VENDEDOR, en la clusula segunda de este documento, con relacin al perfecto estado de conservacin y habitabilidad del bien objeto de la prestacin a su cargo, aquel se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia. GASTOS Y TRIBUTOS: DCIMO OCTAVA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebracin, formalizacin y ejecucin del presente contrato sern asumidos por EL COMPRADOR. DCIMO NOVENA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato, no tiene ninguna obligacin tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestacin a su cargo. VIGSIMA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumir o reembolsar a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia, mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumir los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella.
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COMPETENCIA TERRITORIAL: VIGSIMO PRIMERA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: VIGSIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por va notarial. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGSIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. Srvase usted, seor notario pblico, insertar la introduccin y conclusin de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripcin.
Firmado en la ciudad de ....., a los ... das del mes de ..... de .....
EL VENDEDOR
EL COMPRADOR
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H. DERECHOS Y ACCIONES 1. Es procedente inscribir la compraventa de derechos y acciones de un inmueble sujeto a copropiedad? S, si es procedente, puesto que cada copropietario puede disponer de su cuota ideal. Por ende, el comprador de una cuota ideal de un inmueble sujeto a copropiedad podr inscribir su derecho en el Registro. Para ello en el contrato de compraventa de acciones y derechos, adems de los requerimientos sealados para el contrato de compraventa simple, deber sealarse el porcentaje de los derechos transferidos as como el rea equivalente a ese porcentaje tomando como base el rea del inmueble. 2. Cul es el ttulo suficiente para asignar los porcentajes de derechos y acciones de un bien sujeto a copropiedad? Para asignar los porcentajes de derechos y acciones que corresponden a cada copropietario de un inmueble sujeto al rgimen de copropiedad, resulta necesario la extensin de una escritura pblica con la intervencin de todos los copropietarios, en la cual se precisen dichos porcentajes o, en su defecto, la sentencia derivada del proceso judicial de divisin y particin. 3. En la transferencia de cuotas ideales en el contrato se debe indicar el porcentaje a transferirse? En efecto, en el caso de transferencias de cuotas ideales, se debe sealar la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenacin, circunstancia que debe constar expresamente en el ttulo. 4. Qu se requiere para inscribir la transferencia de parte de un inmueble? Como expresan Jos Luis La Cruz Berdejo y Francisco de Ass Sancho Rebullida en su obra Derecho Inmobiliario Registral (Bosch Editor S.A., Barcelona, 1984, p. 59) al sealar que como regla general, siempre que un derecho real deba concretarse a una parte de la Finca, sin trascender al resto, habr de segregarse esa parte, y si no 138
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fuera posible hipotecariamente, tendra que denegarse la inscripcin solicitada; en consecuencia, previa o coetneamente a la inscripcin rogada resulta indispensable independizar la unidad inmobiliaria materia de transferencia. (Res. N 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. Se puede transferir una proporcin del inmueble sin necesidad de independizar? Es inscribible la transferencia de una proporcin de un bien inmueble sin necesidad de independizar cuando de la revisin integral del contrato fluya que lo que se transfiere es una cuota abstracta representada por una fraccin de la totalidad de la propiedad. (Res. N 390-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 13). Es inscribible la transferencia de derechos y acciones sobre un bien inmueble sin necesidad de independizar, a pesar de que se haya hecho referencia a la parte material del bien, cuando de la revisin integral del contrato fluya que lo que se transfiere es una cuota abstracta de la totalidad de la propiedad. (Res. N 185-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Es inscribible la transferencia de derechos y acciones inmobiliarias cuando en el ttulo correspondiente se sealan el rea, los linderos y medidas del predio, siempre que resulte claramente de dicho ttulo que la transferencia es de una cuota ideal del inmueble. (Res. N 123-97-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 6. Procede la inscripcin de la compraventa de derechos y acciones cuando la porcin transferida est identificada? Lo que le interesa al Derecho en los casos de transferencias de partes alcuotas es que la proporcin transferida no sea identificada o ligada con una zona especfica del bien donde la propia identificacin conllevara a una contradiccin con la naturaleza de una alcuota ideal. Por tanto, no procede la inscripcin de la compraventa de acciones y derechos sobre un inmueble, si del contenido del ttulo se desprende que el objeto de la venta, esto es, el lote de terreno, es un bien que est fsicamente determinado. (Res. N 775-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
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Si se solicita la inscripcin de la venta de parte de un inmueble perfectamente individualizado cuya mayor rea corre registrada en la partida correspondiente y cuyo dominio se encuentra bajo un rgimen de copropiedad, resulta procedente inscribir la venta de derechos y acciones, siempre que lo solicite as el recurrente. (Res. N 063-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 13). 7. Para la inscripcin de la compraventa de derechos y acciones en la que se identific la parte adquirida, se requiere que el rea se subdivida o independice? Cuando del tenor del ttulo presentado se advierta que la transferencia se refiere a derechos y acciones respecto de un bien indiviso, no debe exigirse la previa inscripcin de la subdivisin e independizacin, no obstante, conste en una de las clusulas del contrato la descripcin de la parte material del predio. (Res. N 181-2005-SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 8. Procede la inscripcin de la compraventa de derechos y acciones si no se sealan los porcentajes de participacin de los copropietarios? Si bien la suma pagada equivale al 40% del monto total del precio de compraventa, del instrumento pblico no se desprende el acuerdo de voluntades entre los compradores para considerar que el dominio deba determinarse en proporcin a lo pagado por cada uno de ellos, por lo que no habindose establecido los porcentajes de participacin de cada copropietario, no resulta factible la transferencia de porcentajes de acciones y derechos determinados. (Res. N 108-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 9. Qu se requiere para que se consigne los derechos y acciones que le corresponde a cada copropietario? Para consignar los porcentajes de acciones y derechos que corresponden a cada propietario de un inmueble sujeto al rgimen de copropiedad, resulta necesario la extensin de la escritura pblica con la intervencin de todos los copropietarios en la cual se precisen dichos porcentajes o, en su defecto, el procedimiento judicial correspondiente; mientras tanto, de acuerdo al artculo 970 del Cdigo Civil, las cuotas de los copropietarios se presumen iguales. (Res. N 023-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 140
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10. La transferencia de un inmueble sujeto a copropiedad requiere el consentimiento de todos los copropietarios? De conformidad con el inciso 1) del artculo 971 del Cdigo Civil, la transferencia de dominio de inmuebles solo puede ser otorgada por todos los copropietarios con derecho inscrito. (Res. N 183-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 11. Para la inscripcin de la transferencia de un porcentaje de los derechos y acciones de un terreno que forma parte de otro de mayor extensin, se requiere su independizacin? En virtud del principio de especialidad, para la inscripcin de la transferencia de un porcentaje de acciones y derechos de un inmueble que forma parte de otro de mayor extensin, se requiere la inscripcin de su independizacin previamente. (Res. N 529-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 12. Puede inscribirse la transferencia de derechos expectaticios de uno de los cnyuges respecto de un bien social? No resulta inscribible, sin previa liquidacin de bienes gananciales, la transferencia de derechos y acciones expectaticios de uno de los cnyuges, toda vez que dichos bienes representan un patrimonio autnomo en estado de indivisin. (Res. N 145-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 13). 13. La omisin de consignar en la clusula resolutoria expresa contenida en reglamento interno puede dar mrito a observar la compraventa de derechos y acciones? Si bien en el contrato de compraventa de acciones y derechos objeto de calificacin no se ha consignado el tenor de la clusula resolutoria contemplada en el Reglamento de Copropiedad, Administracin y Construccin de Viviendas de la Habilitacin Vacacional, dicha omisin no constituye motivo u obstculo para denegar la inscripcin, quedando en todo caso sujetos los vendedores a la responsabilidad que se menciona en el acotado Reglamento. (Res. N 595-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
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I.
CONTRATO CELEBRADO POR INSOLVENTE
1. Es vlida la compraventa de un inmueble celebrada antes de la declaracin de insolvencia cuya formalizacin fue realizada luego? Se considera vlido el contrato celebrado antes de los seis meses anteriores a la presentacin de la solicitud insolvencia, y cuya formalizacin, especficamente la suscripcin de la escritura pblica, fue realizada luego de la declaracin de insolvencia y antes de que la junta nombre al administrador o al liquidador de la insolvente. (Res. N 338-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 13). 2. Las transferencias efectuadas por el insolvente pueden inscribirse? Los actos y contratos realizados por el deudor previstos en el literal c) del artculo 19.3 de la Ley General del Sistema Concursal, pueden ser objeto de inscripcin, sin perjuicio de la declaracin judicial de ineficacia de dichos actos. (Res. N 642-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 3. Pueden el administrador o liquidador suscribir la escritura para formalizar la transferencia efectuada antes de la declaratoria de insolvencia? Si la norma permite que aun en el periodo que transcurre entre la solicitud de insolvencia y el nombramiento de los administradores o liquidadores, la empresa pueda seguir celebrando contratos a ttulo oneroso que impliquen el desarrollo habitual de sus actividades, es comprensible concluir que tambin est facultada para que a travs de sus representantes, pueda formalizar los contratos a ttulo oneroso, celebrados antes de su declaracin de insolvencia. (Res. N 338-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 13).
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J.
PACTOS DE LA COMPRAVENTA
1. Cul es la naturaleza del pacto de retroventa? La naturaleza del plazo legal o convencional del pacto de retroventa es uno de caducidad. (Res. N 072B-2007-SUNARP/PT. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 2. Qu se requiere para la cancelacin del asiento de inscripcin del pacto de retroventa? Para cancelar la inscripcin del pacto de retroventa bastar presentar una solicitud simple, debiendo el registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el mximo establecido por el Cdigo Civil, sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio. (Res. N 072B-2007-SUNARP/PT. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 3. Si se cancel el asiento de inscripcin del pacto de retroventa, proceder que se ejerza el derecho de retroventa? Procede la inscripcin de la resolucin unilateral ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por ley, aun cuando se hubiere cancelado la inscripcin del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito puede perjudicarse con dicha resolucin. (Res. N 072B2007-SUNARP/PT. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 4. Para el ejercicio de la retroventa se requiere la intervencin del comprador? Para el ejercicio de la retroventa no se requiere la intervencin del comprador por lo que es innecesario entrar a dilucidar, respecto de si el apoderado de este cuenta o no con las facultades suficientes para resolver el contrato. (Res. N 120-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
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5. Qu se requiere para inscribir la transferencia de propiedad de una compraventa con reserva de propiedad? Cuando el contrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad est registrado previamente, para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente se presentar escritura pblica o formulario registral otorgado por el vendedor, declarando que se ha cancelado el importe del precio convenido o, en todo caso, que ha operado la transferencia. En los casos en los que no se hubiera operado la transferencia solo se inscribir el pacto de reserva de dominio en el rubro de cargas y gravmenes. 6 Cul es el efecto de la inscripcin del pacto de reserva de dominio?
La inscripcin del pacto no impide la inscripcin de transferencias ni de otros actos posteriores, pero otorga prevalencia a quien hubiere inscrito el pacto a su favor, circunstancia que debe constar en el asiento. 7. Caduca el pacto de reserva de propiedad? Es aplicable el plazo de caducidad establecido en el artculo 3 de la Ley N 26639 al levantamiento del pacto de reserva de dominio, cuando han transcurrido ms de diez aos desde el vencimiento del plazo para cancelar el crdito garantizado. (Res. N 127-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 8. Qu se requiere para inscribir la transferencia de propiedad de un arrendamiento venta? Cuando el contrato de arrendamiento venta est registrado previamente, para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente se presentar escritura pblica o formulario registral otorgado por el vendedor, declarando que se ha cancelado el importe del precio convenido.
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COMPRAVENTA CON PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD Seor notario: Srvase extender en su registro de escrituras pblicas una donde conste el contrato de compraventa con reserva de propiedad que celebran de una parte don ......., identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominar EL VENDEDOR; y de otra parte don ......., identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominar EL COMPRADOR; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrnica N ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya rea, linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquiri la propiedad del inmueble de su anterior propietario don ........................., mediante escritura pblica extendida por ante el notario pblico de ... don ......, conforme obra en el asiento ..... de la referida partida electrnica. SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el inmueble a que se refiere la clusula anterior se encuentra desocupado, en buen estado de conservacin y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la clusula primera en favor de EL COMPRADOR, con sujecin al pacto previsto en la
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clusula sexta. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la clusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos. PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO: CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestacin a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de S/. ............ (........ y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR cancelar en dinero, ntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades: 1.- S/. ..... en la fecha de suscripcin de la escritura pblica que origine esta minuta y sin ms constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento. 2.- S/. ..... el da ................. 3.- S/. ..... el da ................. 4.- S/. ..... el da ................. 5.- S/. ..... el da ................. El lugar de pago de todas las armadas ser el domicilio de EL VENDEDOR. QUINTA.- A efectos de garantizar el cumplimiento de su obligacin EL COMPRADOR gira en favor de EL VENDEDOR cuatro letras de cambio por los siguientes valores: S/..........., S/..........., S/........ y S/.........; dichas sumas incorporan los importes establecidos en los numerales 2, 3, 4, y 5 de la clusula anterior ms los correspondientes intereses a la fecha de vencimiento all indicadas para cada una de ellas. Se deja constancia, asimismo, que las citadas cambiales se encuentran avaladas por don...... ................, las cuales podrn ser descontadas en el sistema financiero.
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PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD: SEXTA.- Las partes acuerdan, al amparo de lo dispuesto por el artculo 1583 del Cdigo Civil, incorporar en el presente contrato el pacto de reserva de propiedad en favor de EL VENDEDOR. En consecuencia este conservar la propiedad del bien materia del presente contrato aun cuando la posesin del mismo haya sido entregada a EL COMPRADOR. STIMA.- Se deja establecido que el pacto de reserva de propiedad a que se refiere la clusula anterior, tendr vigencia hasta que EL COMPRADOR cumpla con pagar la totalidad del precio pactado en la clusula cuarta de este documento, ms los intereses devengados. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestacin a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pblica a que se refiere la clusula anterior, acto que se verificar con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurndole a EL COMPRADOR tomar posesin de dicho bien. NOVENA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestacin a su cargo, as como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energa elctrica del ltimo periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente al trimestre inmediato anterior a la fecha del presente contrato. DCIMA.- Una vez que EL COMPRADOR haya cumplido con la obligacin descrita en la clusula dcimo primera, EL VENDEDOR deber realizar todos los actos y suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestacin a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.
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DCIMO PRIMERA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar pactados en la clusula cuarta de este documento. DCIMO SEGUNDA.- EL COMPRADOR deber recibir el bien objeto de la prestacin a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer en este acto el estado de conservacin y habitabilidad en que se encuentra. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DCIMO TERCERA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestacin a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garanta, medida judicial o extrajudicial y, en general, de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesin o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por eviccin, que comprender todos los conceptos previstos en el artculo 1495 del Cdigo Civil. DCIMO CUARTA.- No obstante la declaracin de EL VENDEDOR, en la clusula segunda de este documento, con relacin al perfecto estado de conservacin y habitabilidad del bien objeto de la prestacin a su cargo, aquel se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia. GASTOS Y TRIBUTOS: DCIMO QUINTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebracin, formalizacin y ejecucin del presente contrato sern asumidos por EL COMPRADOR. DCIMO SEXTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato no tiene ninguna obligacin tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestacin a su cargo.
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DCIMO STIMA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumir o reembolsar a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumir los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella. COMPETENCIA TERRITORIAL: DCIMO OCTAVA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DCIMO NOVENA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por va notarial. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGSIMA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. Srvase usted, seor notario pblico, insertar la introduccin y conclusin de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripcin. Firmado en la ciudad de ....., a los ... das del mes de ..... de .....
EL VENDEDOR
EL COMPRADOR
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COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA Seor notario: Srvase extender en su registro de escrituras pblicas una donde conste el contrato de compraventa con pacto de retroventa que celebran de una parte don ........, identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominar EL VENDEDOR; y de otra parte don ....., identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominar EL COMPRADOR; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrnica N ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya rea, linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquiri la propiedad del inmueble de su anterior propietario don ........................., mediante escritura pblica extendida por ante el notario pblico de ... don ......, conforme obra en el asiento ..... de la referida partida electrnica. SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el inmueble a que se refiere la clusula anterior se encuentra desocupado, en buen estado de conservacin y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la clusula primera en favor de EL COMPRADOR, con sujecin al pacto previsto en la
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clusula quinta. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la clusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos. PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO: CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestacin a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de US$. ..... (..... y 00/100 dlares americanos), que EL COMPRADOR cancelar en dinero, ntegramente y al contado en la fecha de suscripcin de la escritura pblica que origine esta minuta, de lo cual el notario pblico se servir dar fe. PACTO DE RETROVENTA: QUINTA.- Las partes acuerdan, al amparo de lo dispuesto por el artculo 1586 del Cdigo Civil, incorporar en el presente contrato el pacto de retroventa en favor de EL VENDEDOR. En consecuencia este se reserva el derecho de resolver unilateralmente el contrato sin necesidad de decisin judicial alguna. SEXTA.- Se deja establecido que el derecho de resolucin unilateral que tiene EL VENDEDOR en virtud del pacto de retroventa, tendr un plazo de vigencia de ..... meses, vencido el cual el contrato quedar firme en todos sus efectos. El ejercicio del referido derecho de resolucin deber ser comunicado a EL COMPRADOR por cualquier medio escrito. STIMA.- Las partes convienen en que si EL VENDEDOR ejerce el derecho de resolucin unilateral que le confiere el pacto de retroventa, aquel deber restituir el precio pagado por EL COMPRADOR y abonar en dinero el respectivo reajuste a fin de conservar el valor adquisitivo de dicho precio. En caso de discrepancia, las partes se someten al dictamen de un perito nombrado y pagado por ambos. OCTAVA.- Igualmente, EL COMPRADOR deber devolver el bien materia de este contrato en el mismo estado de conservacin
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y habitabilidad en que fue recibido, dentro de un plazo no mayor de ..... das contados a partir de la fecha en que EL VENDEDOR le comunique el ejercicio de resolucin unilateral que le confiere el pacto de retroventa. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: NOVENA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestacin a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pblica a que se refiere la clusula cuarta, acto que se verificar con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurndole a EL COMPRADOR tomar posesin de dicho bien. DCIMA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestacin a su cargo, as como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energa elctrica del ltimo periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente al trimestre inmediato anterior a la fecha del presente contrato. DCIMO PRIMERA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestacin a su cargo, en favor de EL COMPRADOR. DCIMO SEGUNDA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar pactados en la clusula cuarta de este documento. DCIMO TERCERA.- EL COMPRADOR deber recibir el bien objeto de la prestacin a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservacin y habitabilidad en que se encuentra, no pudiendo efectuar modificaciones ni introducir mejoras de ninguna clase durante la vigencia del pacto de retroventa, salvo que lo autorice expresamente EL VENDEDOR.
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DCIMO CUARTA.- EL COMPRADOR est obligado a devolver el bien materia de este contrato en caso EL VENDEDOR ejerza el derecho de resolucin unilateral, as como a suscribir todos los documentos que sean necesarios para restituir el derecho de propiedad en favor de este ltimo. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DCIMO QUINTA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestacin a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garanta, medida judicial o extrajudicial y, en general, de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesin o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por eviccin, que comprender todos los conceptos previstos en el artculo 1495 del Cdigo Civil. DCIMO SEXTA.- No obstante la declaracin de EL VENDEDOR, en la clusula segunda de este documento, con relacin al perfecto estado de conservacin y habitabilidad del bien objeto de la prestacin a su cargo, aquel se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia. GASTOS Y TRIBUTOS: DCIMO STIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebracin, formalizacin y ejecucin del presente contrato, y de resolucin en caso se ejercite el pacto de retroventa, sern asumidos por EL COMPRADOR, salvo lo convenido en la parte final de la clusula stima. DCIMO OCTAVA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato no tiene ninguna obligacin tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestacin a su cargo. DCIMO NOVENA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumir o reembolsar a EL COMPRADOR, si
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es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumir los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella. COMPETENCIA TERRITORIAL: VIGSIMA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: VIGSIMO PRIMERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por va notarial. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGSIMO SEGUNDA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. Srvase usted, seor notario pblico, insertar la introduccin y conclusin de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripcin. Firmado en la ciudad de ....., a los ... das del mes de ..... de .....
EL VENDEDOR
EL COMPRADOR
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K. CALIFICACIN 1. Qu debe contener el contrato de compraventa para que se inscriba la transferencia de propiedad de un inmueble? Para que proceda la inscripcin de la transferencia de propiedad de un inmueble en virtud de un contrato de compraventa, este debe contener los siguientes requisitos: Que sea otorgado en escritura pblica o formulario registral autorizado por notario Que en el contrato consten los nombres y apellidos completos de los contratantes y sus calidades personales, estado civil, nacionalidad, domicilio, ocupacin, documento nacional de identidad, libreta militar y nombre de la cnyuge si es casado. Asimismo, el nombre del vendedor debe de coincidir con el nombre del titular registral. Que conste la ubicacin y descripcin del inmueble, sealndose la partida registral en la cual se encuentra registrado el inmueble objeto de transferencia. El precio y forma de pago, dejndose constancia de que el precio se encuentra cancelado. De lo contrario, el registrador proceder a inscribir la hipoteca legal por el saldo del precio. Asimismo, si el precio se paga a travs de un cheque de gerencia, el notario deber dejar constancia que la entrega de dicho cheque tiene efectos cancelatorios. La intervencin forzosa de los cnyuges, pues para disponer o gravar de los bienes sociales se requiere la intervencin de ambos. Sin embargo, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad si tiene poder especial del otro, sealando la partida registral en la cual se encuentra inscrito dicho poder. Lo mismo es aplicable para cualquier tipo de representante. La constancia de pago del Impuesto de Alcabala y del Impuesto Predial. 155
2. Si en el contrato de transferencia se seala que el inmueble est libre de cargas y gravmenes, pero tal dicho no coincide con la publicidad registral, se podr inscribir la transferencia? La circunstancia de que en el ttulo presentado se deje constancia de la existencia o inexistencia de cargas y gravmenes contrariamente a lo que aparece inscrito en la partida registral, no impide la inscripcin de la transferencia ni afecta la prelacin que otorga el Registro. 3. Si en el contrato se seala que el inmueble a transferir cuenta con una edificacin pero esta no est inscrita se podr inscribir la transferencia? En los casos de transferencia de predio cuya edificacin no se encuentra inscrita, no constituye obstculo para la inscripcin que en el ttulo se haya consignado que la edificacin tambin es objeto de la transferencia. 4. Cmo se puede determinar si la compraventa de un rea de terreno es incompatible con otra compraventa? La nica manera de concluir si el ttulo materia de apelacin resulta incompatible con las inscripciones anteriores o los ttulos anteriores pendientes, es determinar si el rea vendida se encuentra comprendida en el rea remanente de la partida registral, requirindose a tal efecto la escritura pblica de compraventa en la que conste el rea y linderos del inmueble. (Res. N 052-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. Qu se requiere para inscribir la transferencia de un lote de una habilitacin urbana? En observancia del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para inscribir la transferencia de propiedad y dems actos de disposicin de lotes que integran una habilitacin urbana, previamente debe inscribirse la recepcin de obras, salvo que en la resolucin que aprueba dicha habilitacin o en disposicin distinta, se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepcin de obras (Res. N 587-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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6. La autorizacin para la inscripcin provisional de compraventa permite la anotacin de posteriores actos de disposicin? La autorizacin para la inscripcin provisional individualizada de los lotes conformantes de una habilitacin, otorgada al amparo del D.S. N 042-76-VC, no determina la procedencia de inscripcin o anotacin provisional de sucesivas compraventas u otros actos de disposicin respecto de los mencionados lotes. (Res. N 166-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 7. Si el ttulo contiene la compraventa de varios inmuebles, proceder la inscripcin de alguno de ellos? Es procedente la inscripcin parcial del contrato de compraventa que contiene actos traslativos de dominio de distintos inmuebles si es perfectamente separable la compraventa celebrada con respecto a uno de ellos. (Res. N 234-2001-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 8. El contrato de compraventa ya ejecutado puede ser dejado sin efecto mediante un mutuo disenso? Si con relacin a una compraventa se ha otorgado la escritura pblica, transferido la propiedad de los inmuebles y pagado el precio, entonces se ha cumplido el propsito previsto por los contratantes, no existiendo por lo tanto prestacin o prestaciones vigentes derivadas del contrato, no siendo por ende aplicable el mutuo disenso para dejar sin efecto este ltimo, dado que aquella figura tiene por fin dejar sin efecto las obligaciones por cumplirse. No nos encontramos, entonces, frente a un mutuo disenso, sino ante una nueva transferencia de propiedad posible de inscripcin. (Res. N 528 2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 9. Procede inscribir un contrato ratificatorio de compraventa? Es posible inscribir un contrato ratificatorio de compraventa con el carcter de principal si rene los elementos sustanciales que determinan la causa de dicho negocio jurdico. (Res. N 179-2006-TR-T. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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10. Qu se requiere para inscribir la transferencia de un inmueble que pertenece a una empresa extranjera? A efectos de inscribirse la transferencia de dominio de los inmuebles de propiedad de la empresa constituida en el extranjero resulta necesario que el acto que le de origen rena las formalidades establecidas en la legislacin peruana, segn consta del artculo 2094 del Cdigo Civil concordado con el art. 126 del reglamento general de los registros pblicos, en virtud del cual, son inscribibles los ttulos emanados de autoridades o funcionarios pblicos extranjeros siempre que contengan actos que la ley peruana considere lcitos y que se encuentren legalizados y, en su caso, traducidos. (Res. N 350-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J. Pg. 13). 11. Para inscribir la transferencia como consecuencia de la ejecucin de una clusula resolutoria expresa, se requiere la valorizacin del bien? La valorizacin de los predios que son objeto de transferencia como consecuencia de la ejecucin de clusula resolutoria expresa, no es un elemento esencial ni un requisito taxativamente previsto en la ley, en consecuencia, en este supuesto no es aplicable la exigencia contenida en inciso c) del artculo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. (Res. N 196-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). L. CALIFICACIN DE ESCRITURAS PBLICAS OTORGADAS JUDICIALMENTE 1. La escritura pblica otorgada judicialmente contiene un mandato judicial? El otorgamiento de la escritura pblica, es el procedimiento judicial mediante el cual, el juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato, ordena a la otra parte contratante que cumpla con otorgar el instrumento respectivo, el mismo que puede ser otorgado por el juez, en rebelda de la parte, siendo que en este caso, la escritura pblica otorgada no contiene mandato de inscripcin alguno, pues la actuacin del juez se restringe a otorgar el instrumento,
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no siendo de aplicacin lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil. (Res. N 100-99-ORLC/TR). 2. Se puede cuestionar la autenticidad de la minuta elevada a escritura pblica en un proceso judicial? Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura pblica, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisin judicial. (Res. N 276-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 3. Procede observar el ttulo sobre otorgamiento de escritura pblica a favor de un tercero al contrato? Si el juez orden el otorgamiento de escritura pblica a favor de un tercero por subrogacin de los compradores primigenios, la cual alcanzan a sus sucesores, tal circunstancia, al haber sido evaluada por el juzgado, no puede ser observado en sede registral. (Res. N 148-2001-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 4. Si el juez se pronunci sobre la validez del contrato, el registrador debe calificar la legalidad del contrato? Habindose producido pronunciamiento judicial expreso sobre la validez del contrato de compraventa otorgado a favor de la apelante, no procede que el Registro se avoque a la calificacin de la legalidad del ttulo traslativo materia de inscripcin. Asimismo, se tendr por cierta, la fecha de los citados documentos privados valorados judicialmente. (Res. Ns. 259-98-ORLC/TR y Res. N 020-99-ORLC/TR). 5. La calificacin de las escrituras pblicas otorgadas en ejecucin de sentencia est sujeta a limitaciones? La escritura pblica otorgada en ejecucin de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pblica no constituye ttulo judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificacin contenidas en el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil. (Res. N 375-2003SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data. 35,000. G.J.). 159
LL. ASIENTO DE INSCRIPCIN 1. Qu debe contener el asiento de inscripcin de una compraventa? En el asiento de inscripcin de compraventa se consignar la circunstancia de haberse pagado total o parcialmente el precio. En este ltimo caso, se extender simultneamente el asiento de inscripcin de la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se har constar en el asiento de inscripcin de la compraventa. Asimismo, en su caso, se har constar en el asiento si el precio fue pagado con dinero de terceros; en tal supuesto se aplica, en lo pertinente, lo dispuesto en la ltima parte del prrafo anterior.
III. DERECHO DE OPCIN

1. Puede inscribirse el derecho de opcin de compra de un inmueble dado en leasing? El derecho de opcin emanado del leasing constituye elemento esencial de dicho contrato y s resulta inscribible por resultar una consecuencia del arrendamiento. No resulta procedente la inscripcin de usufructo sobre la opcin de compra emanada del contrato de arrendamiento financiero por cuanto no conlleva trascendencia real alguna en aplicacin del artculo 2019 del Cdigo Civil. (Res. N 057-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 14). 2. Qu se requiere para la inscripcin del contrato de opcin? El contrato de opcin debe contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo; por lo tanto, tratndose de una opcin de compra, el inmueble deber estar determinado o debe haberse establecido las reglas necesarias y suficientes para que con posterioridad al momento de la celebracin del contrato el optante pueda determinar el bien. (Res. N 122-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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CONTRATO PREPARATORIO: CONTRATO DE OPCIN DE COMPRA Conste por el presente documento el contrato de opcin que celebran de una parte la empresa ..............., identificada con R.U.C. N ........, inscrita en la partida electrnica N ...... del Registro de Personas Jurdicas de ........, con domicilio en ...................., representada por su gerente general don .............., con poder inscrito en el asiento ....... de la referida partida electrnica, a quien en lo sucesivo se denominar LA EMPRESA; y de otra parte don ........, identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominar EL OPTANTE; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- LA EMPRESA es una persona jurdica de derecho privado, constituida bajo el rgimen de la sociedad annima, cuyo objeto social principal es dedicarse habitualmente al diseo, fabricacin y comercializacin de toda clase de muebles de oficina. SEGUNDA.- A la fecha de celebracin del presente contrato, LA EMPRESA ha diseado y fabricado un kit de muebles de oficina integrado por ....................................., los mismos que ha mostrado a EL OPTANTE para que este decida sobre su adquisicin, por lo que para dichos efectos las partes celebran este contrato. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- En consideracin a los antecedentes antes expuestos, por el presente contrato, LA EMPRESA se obliga a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, en virtud del cual transferir a favor de EL OPTANTE la propiedad de los bienes a que se refiere la clusula segunda. A su turno, y en aplicacin de lo dispuesto por el art. 1419 del Cdigo Civil, EL OPTANTE tendr el derecho de optar o no por la celebracin del referido contrato de compraventa.
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PLAZO DEL CONTRATO: CUARTA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente contrato ser de ...... meses, contados a partir de la fecha de suscripcin de este documento. QUINTA.- El plazo pactado en el prrafo anterior podr ser renovado si as lo acuerdan las partes, en cuyo caso el plazo de la renovacin no podr ser por periodos mayores a los ..... meses convenidos, y as sucesivamente. CONDICIONES DEL CONTRATO DEFINITIVO: SEXTA.- Ambas partes declaran que en el caso de que EL OPTANTE decida por la celebracin del contrato definitivo, las condiciones del mismo sern las establecidas en las clusulas siguientes: STIMA.- Las partes acuerdan que el precio del bien materia del presente contrato es de S/. ......... (.......... y 00/100 de nuevos soles), pagaderas en su integridad en la oportunidad de la celebracin del contrato definitivo, que se celebrar en la misma forma establecida en este documento. OCTAVA.- El bien materia de contratacin ser entregada a EL OPTANTE dentro de los 3 das de producida la celebracin del contrato definitivo, en el domicilio de este. NOVENA.- Queda establecido que los gastos de entrega son de cargo de EL OPTANTE. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DCIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebracin del presente contrato sern asumidos por ambas en partes iguales.
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COMPETENCIA TERRITORIAL: DCIMO PRIMERA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DCIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por va notarial. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: DCIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por los artculos 1419 a 1425 del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. En seal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ... das del mes de ..... de .....
LA EMPRESA
EL OPTANTE
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IV TRANSFERENCIA POR CONTRATO DE MANDATO .

1. La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecucin de un mandato sin representacin requiere la intervencin del mandante y del mandatario? La transferencia de propiedad que debe efectuar el mandatario sin representacin a favor de su mandante se inscribir en mrito del formulario registral o escritura pblica que contenga dicha transferencia. En el caso de que el mandato sin representacin estuviera inscrito en el Registro correspondiente y el predio estuviere determinado bastar la participacin unilateral del mandatario. Ello tambin se aplica cuando se acredite la preexistencia del contrato de mandato mediante la presentacin del instrumento pblico en el que consta el mismo. 2. Para inscribir la transferencia de propiedad en mrito a un contrato de mandato, qu se requiere? Para inscribir el derecho de propiedad de los mandantes se requiere la inscripcin previa de la propiedad a favor del mandatario, y para que se produzca la retransmisin de la propiedad a favor de aquellos, existen dos posibilidades: 1) que el mandatario otorgue el respectivo ttulo de transferencia a favor del mandante, o 2) que se acredite el encargo conferido. (Res. N 059-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). En el mandato sin representacin, los mandantes no adquirirn el derecho de propiedad sobre el bien objeto de la transferencia hasta que el comprador (mandatario) del mismo, en su condicin de propietario y en cumplimiento del encargo conferido, mediante acto posterior y distinto a la compraventa, les transmita el derecho. (Res. N 154-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. La declaracin de verdadero comprador es una transmisin de propiedad por ejecucin del contrato de mandato sin representacin? La denominada declaracin de verdadero comprador contiene una manifestacin de voluntad de quien compra y, por lo tanto, adquiere la 164
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propiedad de un determinado bien, en el sentido de que tal adquisicin la realiz por encargo y con dinero de tercero, a quien declara como verdadero comprador, es decir, el verdadero propietario. La fuente de este encargo est regulada en el Cdigo Civil bajo la figura del contrato de mandato sin representacin, en mrito al cual, conforme a los artculos 1790 y 1806 de este cuerpo legal, una persona llamada mandatario, que no es otra sino el comprador, se obliga a realizar uno o ms actos jurdicos, en este caso la compraventa, por cuenta e inters de otra persona llamada mandante, que no es otro sino el tercero o verdadero comprador, pero sin haber recibido poder para actuar en nombre de este; en consecuencia, el comprador, al celebrar la compraventa por encargo y con dinero del tercero, actu nicamente por cuenta e inters de este pero no en su nombre, sino que actu a nombre propio y no en representacin del otro, por lo que los efectos jurdicos del acto celebrado, en este caso la transferencia de propiedad, se producen directamente en su patrimonio y no en el del tercero. Se puede inferir que dicha declaracin de verdadero comprador forma parte de un acto complejo ms amplio que la incluye y que justifica su efecto transmisivo, el cual es el contrato de mandato sin representacin, toda vez que aquella, por s sola, como declaracin unilateral de voluntad, sin que medie el encargo del tercero (mandante), que finalmente constituye su origen, no tendra sentido ni efecto real alguno. (Res. N 097-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. En la transferencia de propiedad en mrito a un contrato de mandato sin representacin debe intervenir la cnyuge del mandatario? Lo que importa en el mandato es que el resultado de la actividad del mandatario repercuta en la esfera jurdica del mandante, pues si bien aquel acta en nombre propio, lo hace en base al encargo del mandante, por lo que se persigue que el mandante sea al final el propietario del bien, siendo entonces innecesario que intervenga la cnyuge del mandatario, en tanto este solo est formalizando un acto para el cual fue encargado. (Res. N V008-2002-SUNARP-TR-L. Data 35,000 G.J.).
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V .
ADJUDICACIONES
1. Los contratos de transferencia por el Cofopri en mrito a qu documento se inscriben? De conformidad con el artculo 46 del D.S. N 009-99-MTC, las resoluciones de la Gerencia de Titulacin del Cofopri tienen mrito suficiente para la inscripcin de contratos de transferencia de lotes a favor de posesionarios debidamente calificados por la mencionada institucin. (Res. N 110-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. Procede la inscripcin de la adjudicacin si no se acredita que el auto de adjudicacin ha quedado consentido? No procede la inscripcin registral de la adjudicacin de un inmueble efectuada por remate judicial, si es que no se acredita que el auto que la contiene ha quedado consentido, pues el mismo pudo ser materia de impugnacin ante el superior. (Res. N 167-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. La adjudicacin de inmuebles tras el fenecimiento de la sociedad conyugal dispuesta por una corte extranjera podr inscribirse? Las disposiciones relativas en el extremo referente a la adjudicacin de los inmuebles al fenecimiento de la sociedad conyugal dispuesta en una resolucin judicial emitida por una corte extranjera no resultan aplicables en el territorio peruano toda vez que dicha corte no tiene competencia para pronunciarse sobre la propiedad de inmuebles situados en el territorio peruano por ser de competencia exclusiva de los tribunales nacionales, ello de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 2082 del Cdigo Civil. (Res. N 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. Cul es el ttulo suficiente para inscribir la adjudicacin de un lote ubicado en una urbanizacin popular? Tratndose de la inscripcin de la adjudicacin de un lote ubicado en una urbanizacin popular, bastar que la referida urbanizacin popular cuente con la aprobacin de la primera etapa de la habilitacin 166
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urbana. Asimismo, el contrato de compraventa podr constar en documento privado con firma legalizada. (Res. N 603-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 5. Cul es el ttulo suficiente para inscribir la adjudicacin judicial de un predio? Se deniega la solicitud de inscripcin de una adjudicacin judicial de un inmueble por cuanto la solicitud debe contener no solo copia certificada del acta de remate, como en el presente caso, sino adems el auto de adjudicacin y la resolucin que lo declara consentido o que declara que no ha sido impugnado dicho auto. (Res. N 130-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de las adjudicaciones otorgadas por las municipalidades? En el caso de un ttulo de propiedad expedido al amparo de la Ley N 23853, la municipalidad provincial siempre conservar un ejemplar, el cual se constituir en la matriz del ttulo, siendo que el funcionario autorizado por la entidad podr expedir copias certificadas de dicho ttulo, las cuales tendrn validez para su incorporacin al registro. (Res. N 1902005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 7. Los municipios de la Costa Verde pueden adjudicar los terrenos del corredor? Por la Ley N 26306 del 12 de mayo de 1994, se reconoci la propiedad de los terrenos conformantes del corredor ribereo denominado Costa Verde a los Municipios Distritales de Chorrillos, Barranco, Miraflores, San Isidro, Magdalena del Mar y San Miguel, dentro de los lmites de sus respectivas jurisdicciones, estableciendo que cada una de las municipalidades mencionadas procedera a inscribir sus derechos en el Registro correspondiente. El artculo 3 de la referida ley, prescribe que es competencia de los municipios distritales ribereos de la Costa Verde emitir las autorizaciones y adjudicar los derechos que les correspondan, respetando la zonificacin y su compatibilidad con el Plan Maestro de Desarrollo, debiendo ser ratificadas dichas autorizaciones por la Autoridad del Proyecto Costa Verde. (Res. N 069-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 167
8. Las adjudicaciones de terrenos ribereos qu formalidades deben cumplir? Conforme a lo establecido en la Ley N 26306 y su Reglamento, los municipios ribereos de la Costa Verde son competentes para emitir autorizaciones y adjudicar los derechos que correspondan respetando la zonificacin y su compatibilidad con el Plan Maestro de Desarrollo, debiendo ser ratificadas dichas autorizaciones por la Autoridad del Proyecto Costa Verde, pronunciamiento que se emite en funcin de la conformidad con dicho Plan Maestro. (Res. N 068-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 9. Si se adjudica un inmueble como devolucin de ahorros a un ahorrista, debe intervenir su cnyuge? No resulta aplicable lo establecido en el artculo 315 del Cdigo Civil ni el artculo 2 de la Resolucin N 033-96-SUNARP en lo referente a la intervencin conjunta de los cnyuges en la escritura pblica de adjudicacin de inmueble a su favor, cuando dicha transferencia tenga como razn de ser efectuar la devolucin de los ahorros a cada uno de los asociados ahorristas entendindose que el pago se hizo efectivo con una prestacin diferente aceptada a satisfaccin de los adjudicatarios, por cuanto el referido acto no implica uno de disposicin al no existir un egreso anormal de los bienes que forman el caudal social; sin embargo, dicho bien tiene la calidad de bien social a tenor de la presuncin recogida en el artculo 311 del Cdigo sustantivo. (Res. N 415-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J. Pg. 14). 10. Si la adjudicacin directa de un bien municipal no se efecta por subasta pblica, se podr observar el acto? La adjudicacin directa de un bien municipal no deber ser objeto de reparo en cuanto a la omisin de la subasta pblica si aquella se sustenta en un acuerdo de concejo, toda vez que este constituye un acto administrativo sujeto a la presuncin de validez. (Res. N 188-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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11. Qu naturaleza tiene el predio adjudicado a uno de los cnyuges dentro del procedimiento de adjudicacin de tierras agrcolas de la selva y ceja de selva? El predio rural adjudicado a uno solo de los cnyuges dentro del procedimiento de adjudicacin de tierras agrcolas de la selva y ceja de selva regulado por la Ley N 22175 y dems normas conexas, tiene la calidad de bien social. (Res. N 171-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 12. Cul es la naturaleza del ttulo de adjudicacin expedido del Programa Techo Propio? La naturaleza jurdica del ttulo de adjudicacin expedido en aplicacin de la Ley N 23948 y D.S. N 001-85VC, dentro del Programa Techo Propio, es de instrumento pblico administrativo, al ser expedido por funcionario pblico en ejercicio de su competencia cumpliendo con los requisitos establecidos en los citados dispositivos. (Res. N 189-2006TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 13. Si el vendedor no tiene inscrito su dominio, proceder inscribir la compraventa formalizada judicialmente? No es inscribible el contrato de compraventa, si el vendedor ya no tiene dominio inscrito sobre el bien materia de venta, a pesar de que el contrato provenga de un proceso judicial de otorgamiento de escritura pblica, ya que cuando ingres al Registro no constaba inscrito el dominio del vendedor, ni la anotacin de demanda que permita retrotraer los efectos de la sentencia y por ende de la inscripcin del contrato, a la fecha de la anotacin. (Res. N 093-98-ORLC/TR).
VI. DACIN EN PAGO

1. La transferencia de un inmueble como pago de honorarios profesionales qu naturaleza tiene? El acto jurdico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en l y segn el principio de la buena fe; en tal 169
sentido debe entenderse que el acto jurdico cuya inscripcin se solicita es una dacin en pago, otorgado por sus propietarios a favor del recurrente, sin perjuicio que las partes lo hubieren denominado adjudicacin; y en ningn caso constituye una donacin como errneamente lo califica la registradora, por cuanto el acto no es una liberalidad por parte de los propietarios, sino que existe una causa onerosa, cual es la existencia de honorarios pendientes de ser pagados, por lo que queda desestimado el primer extremo de la observacin. (Res. N 02698-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
VII. PERMUTA
1. Para la inscripcin de un contrato de permuta, se requiere la valorizacin de los bienes permutados? No resulta necesario ni forma parte del contrato de permuta que se establezca el precio de los bienes que son permutados o su valorizacin para que surta efectos legales. Cuando el literal c) del artculo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que el asiento de inscripcin contendr el precio o la valorizacin cuando corresponda, se refiere bsicamente a la compraventa y a la donacin, respectivamente. A la compraventa, porque ciertamente el precio debe formar parte del contrato y a la donacin, porque la valorizacin del predio donado es una exigencia dispuesta por el artculo 1625 del Cdigo Civil. (Res. N 538-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
VIII. DONACIN
1. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de una donacin? La donacin se inscribe en mrito a escritura pblica. En esta se deber sealar el valor del bien donado y, en su caso, las cargas que ha de satisfacer el donatario. 170
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Cuando se trate de un anticipo de legtima, debe acreditarse la condicin de heredero forzoso con la copia certificada de la partida respectiva. Tambin podr acreditarse dicha condicin con su insercin en la escritura pblica o acompaando la respectiva copia legalizada. En caso de que se haya estipulado el derecho de reversin de la donacin a favor del donante, este se inscribir en el rubro de cargas y gravmenes. 2. Las liberalidades entre los cnyuges como consecuencia de una separacin convencional constituyen una donacin? Cuando como consecuencia de una separacin convencional o divorcio se pone fin al rgimen de sociedad de gananciales, y los cnyuges no se parten por mitad los gananciales, sino uno de ellos favorece al otro, no se produce un contrato de donacin, por cuanto este por naturaleza es libre y extrajudicial; en cambio, si la separacin o divorcio se produce dentro de proceso y adems el convenio liquidatorio es aprobado en su totalidad por el juez, su naturaleza jurdica no es la de un contrato de donacin, sino una liberalidad atpica desde el punto de vista del Derecho Contractual, y por tanto no perteneciente a un contrato nominado tpico. Por tanto, si en la renuncia estn comprendidos derechos sobre un inmueble, no ser necesario observar la forma sealada por el artculo 1625 del Cdigo Civil, sino el principio de libertad de forma, siendo que la resolucin que aprueba un instrumento pblico proveniente de sede judicial, tiene per se mrito suficiente para su inscripcin registral. (Res. N 157-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 3. Las liberalidades de los cnyuges a favor de los hijos como consecuencia de una separacin convencional constituyen una donacin? Cuando dentro de este proceso judicial de separacin de cuerpos o divorcio se favorece no al cnyuge, sino a alguno de sus hijos, tambin tendr dicha renuncia la naturaleza jurdica de una liberalidad, atpica e innominada, y no de una donacin, aunque sus efectos, segn el artculo 831 del Cdigo Civil, sean similares. Por tanto, si en la renuncia estn comprendidos derechos sobre inmueble, no ser necesario observar la 171
forma sealada por el artculo 1625 del Cdigo Civil, sino el principio de libertad de forma, y siendo la resolucin que la aprueba un instrumento pblico proveniente de sede judicial, tiene per se mrito suficiente para su inscripcin registral. (Res. N 157-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 6. Qu se requiere para inscribir la donacin de inmuebles otorgados por los padres a sus hijos en mrito a la separacin convencional? No existe impedimento alguno para que los padres puedan otorgar liberalidades de los bienes comunes a favor de sus hijos, dentro del convenio que deben presentar al juez cuando opten por la separacin convencional; empero, dicho acto de disposicin ad solemnitatem debe requerir siempre de su formalizacin mediante escritura pblica. En ese sentido, encontrndose acreditada la voluntad de los ex cnyuges de transferir el inmueble a favor de sus hijos, segn consta de los documentos que conforman el ttulo venido en grado, la escritura pblica que necesariamente debe generarse puede ser en todo caso otorgada por el juzgado respectivo. (Res. N 059-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 7. Los padres para aceptar la donacin de un bien gravado a favor de sus hijos requieren de autorizacin judicial? Para inscribir donaciones, legados o herencias voluntarias a favor de menores se requiere contar con autorizacin judicial cuando aquellos actos estn sujetos a cargo, como modalidad del acto jurdico, y no cuando los bienes objeto de liberalidad estn gravados. (Res. N 329-99ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 8. El menor con discernimiento puede aceptar una donacin? La excepcin a la capacidad de ejercicio, establecida en el artculo 455 del Cdigo Civil, faculta a que el menor de edad comparezca por su propio derecho en la escritura pblica aceptando la donacin. En ese sentido, no es necesaria la intervencin de los representantes legales de un menor para aceptar una donacin pura y simple, cuando este es capaz de discernimiento. (Res. N 151-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 172
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9. La reversin y de la revocatoria de donacin en mrito a qu documento se inscribir? La inscripcin de la reversin y de la revocatoria de la donacin o anticipo de legtima se har en mrito a escritura pblica otorgada unilateralmente por el donante o anticipante, en la que se consignar la respectiva causal. 10. Para revocar la donacin, se requiere que se acredite las causales de indignidad? El artculo 1640 del Cdigo Civil no prev requisitos adicionales para que la revocatoria de la donacin produzca efectos jurdicos, salvo la de comunicar en forma indubitable al donatario la decisin de revocacin dentro de los 60 das de hecha por el donante, pudiendo el donatario y sus descendientes contradecir judicialmente las causas de la revocacin dentro de los 60 das despus de recibida la comunicacin. (Res. N 2392006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
DOCUMENTO
DONACIN DE BIENES INMUEBLES Seor notario: Srvase inscribir en su registro de escrituras pblicas una donde conste el contrato de donacin que celebran de una parte don ........, identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominar EL DONANTE; y de otra parte don ......., identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominar EL DONATARIO; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL DONANTE es propietario de un terreno urbano ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrnica N ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya
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rea, linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el referido documento registral. SEGUNDA.- EL DONANTE declara que el terreno a que se refiere la clusula anterior se encuentra desocupado, sin ningn tipo de construccin y totalmente cercado. TERCERA.- Se deja constancia que el terreno descrito en la clusula primera est valorizado en S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles), segn tasacin comercial efectuada por el perito ....... OBJETO DEL CONTRATO: CUARTA.- Por el presente contrato, EL DONANTE se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la clusula primera en favor de EL DONATARIO, a ttulo de donacin. EL DONATARIO, a su turno, expresa su voluntad de aceptar la presente donacin del referido bien y se compromete a recibirlo en la forma y oportunidad pactadas en las clusulas siguientes. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: QUINTA.- EL DONANTE se obliga a entregar el bien objeto de la prestacin a su cargo dentro de los ... das siguientes a la fecha de la firma de la escritura pblica que origine esta minuta, acto que se verificar con la entrega fsica de la posesin del referido terreno. SEXTA.- EL DONANTE se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestacin a su cargo. STIMA.- EL DONANTE se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestacin a su cargo, en favor de EL DONATARIO. OCTAVA.- EL DONATARIO se compromete a recibir el bien objeto de la donacin, en la forma y oportunidad estipulada en la clusula quinta de este documento.
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NOVENA.- EL DONANTE declara que al momento de celebrarse este contrato, no tiene ninguna obligacin tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestacin a su cargo; no obstante, se obliga a responder por aquellas si existieran, o a efectuar el reembolso correspondiente a EL DONATARIO, si fuera el caso. RENUNCIA A LA REVERSIN: DCIMA.- EL DONANTE declara expresamente su renuncia a la reversin de la donacin efectuada a travs de este acto; en consecuencia EL DONATARIO podr disponer libremente de la propiedad sobre el bien que le es transferido en virtud del presente contrato. LMITE DE LA DONACIN: DCIMO PRIMERA.- EL DONANTE declara que la presente donacin se encuentra dentro de los lmites sealados por el art. 1629 del Cdigo Civil, dado que el valor del bien objeto de la donacin no excede el de la porcin de libre disposicin. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DCIMO SEGUNDA.- EL DONANTE declara que el bien objeto de la prestacin a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garanta, medida judicial o extrajudicial y, en general, de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad y/o el derecho de propiedad, posesin o uso del bien. No obstante, EL DONANTE se obliga al saneamiento por eviccin, que comprender todos los conceptos previstos en el art. 1495 del Cdigo Civil. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DCIMO TERCERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebracin, formalizacin y ejecucin de este contrato sern asumidos por EL DONATARIO.
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COMPETENCIA TERRITORIAL: DCIMO CUARTA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DCIMO QUINTA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: DCIMO SEXTA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. En seal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ... das del mes de ..... de ...............
EL DONANTE
EL DONATARIO
DOCUMENTO
DONACIN CON PACTO DE REVERSIN Conste por el presente documento el contrato de donacin que celebran de una parte don ............., identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en
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lo sucesivo se denominar EL DONANTE; y de otra parte don ........., identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominar EL DONATARIO; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL DONANTE es propietario de un caballo de carrera, pura sangre, de color negro, que lleva el nombre de ....., que cuenta con ... aos de edad, y a la fecha de celebracin del presente contrato se halla totalmente sano y apto para toda clase de competencias hpicas. Sus antecedentes y ascendencia figuran en el anexo N 1 que forma parte integrante de este contrato. SEGUNDA.- Se deja constancia que, en la fecha de celebracin del presente contrato, el valor del caballo de carrera a que se refiere la clusula precedente asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles). OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL DONANTE se obliga a transferir la propiedad del bien referido en la clusula primera, en favor de EL DONATARIO, a ttulo de donacin. EL DONATARIO, a su turno, expresa su voluntad de aceptar la presente donacin del referido bien y se compromete a recibirlo en la forma y oportunidad pactadas en las clusulas siguientes. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: CUARTA.- EL DONANTE se obliga a entregar el caballo de carrera objeto de la prestacin a su cargo, dentro de los ... das posteriores a la fecha de la firma de este documento, acto que se verificar con la entrega fsica del animal. QUINTA.- Las partes acuerdan que el lugar de entrega ser la caballeriza de propiedad de EL DONANTE, en la cual se encuentra actualmente el caballo, y que se encuentra ubicada en .......
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SEXTA.- EL DONATARIO se compromete a recibir el bien objeto de la donacin, debiendo recogerlo del lugar indicado en la clusula anterior y en la oportunidad estipulada en la clusula cuarta. FORMALIDAD DEL CONTRATO: STIMA.- Las partes declaran que el valor del bien objeto de la donacin es superior al 25% del valor de la Unidad Impositiva Tributaria vigente a la fecha de celebracin de este contrato; por lo tanto, en armona con lo previsto por el art. 1624 del Cdigo Civil, convienen en legalizar sus firmas ante notario pblico a fin de otorgarle al presente documento la calidad de fecha cierta. LMITE DE LA DONACIN: OCTAVA.- EL DONANTE declara que la presente donacin se encuentra dentro de los lmites sealados por el art. 1629 del Cdigo Civil, dado que el valor del bien objeto de la donacin no excede el de la porcin de libre disposicin. PACTO DE REVERSIN: NOVENA.- Las partes convienen en que el presente contrato se celebra con pacto de reversin en favor de EL DONANTE; en consecuencia el bien objeto de la donacin revertir al patrimonio de aqul nica y exclusivamente en caso de que EL DONATARIO fallezca antes que EL DONANTE y no tenga herederos forzosos. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DCIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebracin, formalizacin y ejecucin de este contrato sern asumidos por EL DONATARIO. COMPETENCIA TERRITORIAL: DCIMO PRIMERA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato,
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las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DCIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: DCIMO TERCERA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. En seal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ... das del mes de ..... de ...........
EL DONANTE
EL DONATARIO
IX. ANTICIPO DE LEGTIMA

1. Se podr inscribir un anticipo de legtima a favor de los nietos del anticipante? S, siempre y cuando se acredite el fallecimiento del padre. En este supuesto se deber insertar en la escritura pblica de anticipo de legtima la partida de nacimiento y de defuncin de este ltimo, as como la partida de nacimiento de los anticipatarios. 179
Asimismo, esta inscripcin proceder cuando el padre de los anticipatarios, pese a no haber fallecido, ha sido desheredado por alguna de las causales previstas en el Cdigo Civil. En tal supuesto, se requerir que la sentencia de desheredacin est inscrita en el Registro Personal. 2. Ser inscribible el anticipo de legtima otorgado por uno de los cnyuges durante la vigencia del rgimen de sociedad de gananciales? A la fecha de la escritura pblica de anticipo de legtima, el anticipante no poda disponer de acciones y derechos del inmueble que le corresponda a la sociedad de gananciales, pues constitua este un patrimonio autnomo, en razn de que uno de los cnyuges no puede disponer de sus acciones y derechos antes del fenecimiento y liquidacin de la sociedad de gananciales. En consecuencia, no procede la inscripcin del anticipo de legtima pues se efectu cuando an no haba fenecido ni liquidado la sociedad de gananciales. (Res. N 062-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. El anticipo de legtima puede ser ampliado unilateralmente por el anticipante? No es posible que unilateralmente el anticipante ample el anticipo de legtima a favor de un nuevo heredero forzoso porque con la sola obligacin de transferir el inmueble a favor del anticipado primigenio hizo a este propietario del bien, perdiendo la facultad de disposicin. (Res. N 206-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006. htm). 4. El anticipo de legtima a favor de un menor de edad debe ser aceptado por ambos padres? En los casos en que se otorgue un anticipo de legtima sin modalidad alguna, a favor de los hijos menores de edad durante el matrimonio, basta la aceptacin de uno de los representantes legales. (Res. N 762-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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5. El acuerdo de revocatoria de un anticipo de legtima puede ser considerado como una donacin? El acto denominado revocatoria de anticipo de herencia en el que no se seala causal de indignidad o de desheredacin y tiene los elementos de una donacin, debe ser inscrito como donacin. (Res. N 1012008-SUNARP/PT. Criterio vinculante).
X. DIVISIN Y PARTICIN
1. En la divisin y en la participacin, se deber acreditar el pago de la totalidad del Impuesto Predial? Para la inscripcin de divisin y particin de un inmueble se acreditar el pago del Impuesto Predial que corresponde a todo el predio, siendo insuficiente la acreditacin del pago que corresponde a cuotas ideales que no suman dicha totalidad. (Res. 676-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 2. La divisin y particin es incompatible con la transferencia de derechos y acciones? No es incompatible, para la inscripcin de la divisin y particin de un inmueble, la extensin del asiento de transferencia de dominio por herencia de las acciones y derechos del predio a favor de los herederos del copropietario que intervino en la particin. (Res. N 609-2003-SUNARPTR-L. Data 35,000. G.J.). 3. La sola determinacin de reas por los copropietarios del bien indiviso hace desaparecer el rgimen de copropiedad? Al no haberse determinado la porcin material que corresponde a cada copropietario permitiendo la formacin de derechos autnomos de propiedad sobre cada parte del bien, habindose limitado nicamente a la asignacin de reas, se puede colegir que la inscripcin del acuerdo contenido en ttulo no pone fin al estado de indivisin del predio, mantenindose la copropiedad del mismo mientras no se culmine con la divisin y 181
particin conforme a los artculos 983 y siguientes del Cdigo Civil; por lo que, en tanto no se efecte la citada particin, los actos de disposicin sobre porciones materiales del predio indiviso debern contar con la intervencin de todos los copropietarios, conforme al artculo 971 inciso 1) del mismo cdigo. (Res. N 417-98-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 4. Si se hace la divisin y particin de inmuebles sujetos a copropiedad, es indispensable asignarles un valor? La divisin y particin traer como consecuencia la permuta y la posterior adjudicacin de los bienes a favor de cada uno de los copropietarios, siendo por ello necesario que en el instrumento pblico se asigne un valor a los bienes materia de particin, segn se desprende del artculo 859 del Cdigo Civil y el artculo 63 del Reglamento de las Inscripciones. (Res. N497-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 17). 5. La divisin y la apertura de partidas para cada predio deben efectuarse simultneamente? Inscribir el acto de divisin y proceder a aperturar una partida para cada predio resultante de dicha divisin es una operacin registral que debe realizarse simultneamente, es decir, si se califica positivamente la divisin y se inscribe en la partida matriz, debe independizarse cada porcin en una partida registral independiente; sin embargo, de encontrarse una situacin en la cual en una partida registral ya se inscribi el acto de divisin debe, a pedido de parte, procederse a aperturar una partida registral independiente para cada porcin de predio resultante, ello sin que sea necesario presentar los documentos sealados por el artculo 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por cuando se trata de una situacin registral que debi realizarse en el momento de registrar la divisin del predio, es decir, no se trata de una nueva divisin, sino la regularizacin de una situacin ya existente. (Res. N 194-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 6. La divisin y particin acordada en conciliacin aprobada judicialmente requiere nuevo ttulo para su inscripcin? Es inscribible la adjudicacin de diversas secciones de un edificio en mrito a la adjudicacin acordada en una conciliacin aprobada 182
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judicialmente, sin que sea exigible nuevo ttulo en que conste dicha adjudicacin. (Res. N 014-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 7. La divisin y particin es un acto valorado o invalorado? La permuta de cuotas ideales que supone la adjudicacin por divisin y particin no exige valorizar los bienes correspondientes. En consecuencia, la inscripcin de dicho acto devenga derechos registrales como acto invalorado. (Res. N 014-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
XI. TRANSFERENCIA POR DISOLUCIN DEL VNCULO MATRIMONIAL

1. Qu se requiere para inscribir la adjudicacin de un bien a favor de uno de los cnyuges como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales? La inscripcin de propiedad a favor de uno de los cnyuges por fenecimiento de la sociedad de gananciales se inscribir en mrito al documento que contiene la liquidacin del patrimonio de la sociedad y la adjudicacin del bien o, en su caso, la respectiva divisin y particin. Para la inscripcin debe verificarse que se haya inscrito previamente el fenecimiento de la sociedad de gananciales en el Registro de Personas Naturales que corresponda.
XII. TRANSFERENCIA POR FALLECIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

1. Puede inscribirse la formalizacin de la transferencia efectuada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente? S, la transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente se inscribe en mrito a escritura pblica o
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formulario registral legalizado por notario otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la formalizacin sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los sucesores de estos. 2. Las transferencias realizadas por el causante a favor de terceros pueden inscribirse a pesar de que est inscrita en la partida del predio la sucesin a ttulo universal? Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, pueden inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesin a ttulo universal, siempre que su inscripcin no perjudique a terceros. 3. Qu se requiere para la inscripcin de la transferencia de propiedad por sucesin? Para la inscripcin de una transferencia por sucesin debe verificarse que previamente se haya inscrito la sucesin intestada o la ampliacin del asiento del testamento en el Registro de Personas Naturales que corresponda. Inscrita la sucesin intestada o la ampliacin del asiento del testamento en el Registro de Personas Naturales, la inscripcin de la transferencia en la partida del respectivo predio se podr realizar en mrito al mismo ttulo que dio lugar a la inscripcin de aquella. En el asiento de inscripcin se dejar constancia de dicha circunstancia. 4. Si est inscrita la sucesin intestada del comprador se requerir acreditar la transferencia para inscribir la compraventa? La acreditacin de la fecha cierta ante el registro es importante a efectos de que exista determinacin respecto de la fecha en que se efecta la transferencia y de ese modo produzca eficacia jurdica. Como uno de los supuestos de fecha cierta es la muerte del otorgante, hecho que se encuentra acreditado con la inscripcin de la sucesin intestada del comprador, ya no es necesaria la exigencia de que se presente documento de fecha cierta, como seala el registrador. En consecuencia, cuando la formalizacin de la transferencia mediante compraventa se hace en fecha 184
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posterior al fallecimiento de uno de los contratantes, le corresponde a su sucesin intervenir en su representacin. (Res. N 735-2005-SUNARPTR-L. Data 35,000. G.J.). 5. Procede la inscripcin de la sucesin intestada de una persona en la partida de un predio que no tiene existencia propia pero del cual forma parte el causante? Conforme a los antecedentes registrales, el titular del predio es un grupo de agricultores sin tierras, asiento registral que se encuentra legitimado conforme al artculo 2013 del Cdigo Civil. En consecuencia, en tanto la titularidad del predio se encuentre inscrita a favor de otra persona y no del causante, quien actualmente figura como miembro de la misma, no ser posible la inscripcin de la sucesin intestada. (Res. N 062-2005SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 6. Desde cundo se produce la transmisin sucesoria de los bienes del causante? La transmisin sucesoria de los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se produce desde el momento de la muerte de una persona, operando de pleno derecho, conforme el artculo 660 del Cdigo Civil y no desde el momento en que se determina quienes son sus herederos. (Res. N 111-2002-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 7. Si por testamento se estableci que el heredero solo ser propietario de los bienes hasta su muerte, procede la inscripcin de la transferencia? No hay bice para inscribir las acciones y derechos del testador sobre su inmueble cuando en dicho acto instituye heredero voluntario bajo la condicin resolutoria de que la sucesin patrimonial se har hasta el fin de sus das, es decir, que con el fallecimiento del heredero la transferencia de la masa hereditaria quedar sin efecto. (Res. N 015-2004SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.).
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8. Para inscribir una transferencia de dominio va sucesin intestada, es necesario valorizar el inmueble? La transferencia de dominio por sucesin constituye un acto invalorado, pues la sucesin opera por imperio de la ley, no pudiendo exigirse la valorizacin como requisito para la determinacin de los derechos registrales. (Res. N 143-2001-ORLL-TRN. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 9. Qu normas son aplicables en la transferencia de propiedad por mortis causa de una persona domiciliada en el extranjero? Tratndose de la calificacin de una transferencia de propiedad mortis causa, resulta de aplicacin, conforme a las normas del Derecho Internacional Privado, la ley del ltimo domicilio del causante, no obstante encontrarse los bienes registrados en nuestro pas. (Res. N 759-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 10. Qu se requiere para la inscripcin de la renuncia de herencia? Para la inscripcin de la renuncia de herencia constituye acto previo la inscripcin de la transferencia por sucesin testamentaria o intestada.
XIII. TRANSFERENCIA POR ARRENDAMIENTO FINANCIERO

1. Cul es el ttulo suficiente para inscribir la transferencia de propiedad en mrito a un contrato de arrendamiento financiero? Para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente en el caso de arrendamiento financiero se presentar la escritura pblica o el formulario registral de transferencia otorgado por las partes.
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XIV TRANSFERENCIA POR RESOLUCIN CONTRACTUAL .

1. Qu se requiere para la inscripcin de la transferencia de propiedad en mrito a la ejecucin de una clusula resolutoria expresa? La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecucin de la clusula resolutoria expresa a que se refiere el artculo 1430 del Cdigo Civil se inscribir en mrito a escritura pblica o formulario registral legalizado por notario, otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho a resolver el contrato, en el que se indique la prestacin incumplida, debiendo adjuntar la carta notarial u otra comunicacin indubitable cursada al deudor en el sentido de que quiere valerse de la clusula resolutoria, salvo que se encuentre inserta en la escritura pblica. 2. Qu se requiere para la inscripcin de la transferencia de propiedad por haber operado la resolucin de pleno derecho? La transferencia de propiedad por haber operado la resolucin de pleno derecho a que se refiere el artculo 1429 del Cdigo Civil se inscribir en mrito a escritura pblica o formulario registral legalizado por notario otorgado por la parte perjudicada con el incumplimiento. A dicho documento se acompaar: a) La carta notarial con la que la parte perjudicada requiri a la otra parte para que cumpla con la prestacin en el plazo no menor de 15 das a que se refiere el artculo citado, salvo que se encuentre inserta en la escritura pblica. b) La declaracin jurada con firma certificada de la parte perjudicada, indicando que el deudor no ha cumplido con la prestacin debida transcurrido el plazo a que se refiere el literal anterior. En este caso la fecha de otorgamiento de la escritura pblica o del formulario registral deber ser posterior al vencimiento del plazo previsto en el literal a).
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Si en la permuta o en la dacin en pago el adquirente queda obligado al pago de una suma de dinero, qu debe contener el asiento de inscripcin? Cuando se inscriba una transferencia por dacin en pago o permuta, si el adquirente queda obligado al pago de alguna diferencia en dinero, deber extenderse la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se har constar en el asiento. En el caso de dacin en pago se consignar la obligacin materia de cancelacin total o parcial.
CONSULTA
OPONIBILIDAD DE LA CONDICIN RESOLUTORIA A fines del mes pasado el Sr. Garca compr, del titular registral, los derechos y acciones sobre un inmueble de un condominio en la playa, pero al pretender inscribir su contrato el registrador observ su ttulo argumentando que: De conformidad con lo normado en el Reglamento Interno de la Habilitacin Vacacional, se establece que es condicin en los contratos de adquisicin del derecho a edificar sobre los lotes de la habilitacin la aprobacin del comprador por la junta directiva del condominio, exceptundose de tal calificacin las primeras ventas realizadas por la inmobiliaria. El Sr. Garca nos consulta si la disposicin contenida en el reglamento interno le podr ser oponible, puesto que ni en el contrato ni en la partida registral del inmueble se consign tal clusula.
Respuesta: De la disposicin contenida en el reglamento interno se puede desprender que estamos ante una condicin resolutoria, puesto que a efectos de que el derecho de propiedad se consolide ser necesario que la junta directiva apruebe al comprador, razn por la cual estimamos que el Tribunal Registral podr levantar la observacin. Ahora bien, segn el literal b) del artculo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, los asientos de inscripcin debern contener, entre otros, la clusula resolutoria expresa, as como los dems datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre
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que consten en el ttulo y que por s mismos no den lugar a asientos independientes. Esta norma tiene por finalidad otorgar mayor autonoma a los asientos registrales, de tal forma que las personas ya no acudan a los ttulos archivados; esto con el objeto de que los efectos de la publicidad registral solo se extiendan al contenido de los asientos registrales, razn por la cual estimamos que disposiciones como las consignadas en el reglamento interno deben constar en la partida registral a efectos de que sean oponibles a terceros. Adems, tal condicin resolutoria no podra ser oponible al adquirente, simplemente porque no fue consignado en el contrato, pues en virtud del principio de pacta sunt servanda, los contratos solo son obligatorios en cuanto se hayan expresado en ellos. El vendedor y la junta directiva no podran alegar que el comprador conoca de la existencia de la condicin al obrar en el archivo registral el ttulo del reglamento interno, pues el tercero no tiene la obligacin de acudir al ttulo archivado sino solamente a los asientos registrales. Es por ello que creemos que para hacer oponible sus derechos, los titulares registrales debern exigir la correcta inscripcin de su derecho por encontrarse en mejor posicin que los terceros. En ese sentido, si los miembros del condominio quisieron hacer oponible la condicin resolutoria, a efectos de controlar a quienes iban a tener derecho a edificar sobre el terreno, debieron exigir al registrador que tal condicin resolutoria se inscriba de forma independiente en el rubro de cargas y gravmenes de la partida registral del condominio, por ser un dato relevante para los terceros y que produce efectos reales. De esta forma, en caso de que se produzcan independizaciones de la partida matriz la carga se trasladar a las dems partidas. Por otra parte, si la junta directiva del condominio decide no aprobar al adquirente del derecho de edificar, estimamos que siempre y cuando la carga se encuentre inscrita en la partida del condominio, tendr legitimidad para solicitar al registro la inscripcin de la
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transferencia de propiedad por resolucin contractual, para lo cual tendr que comunicar va notarial, al comprador, la resolucin del contrato por falta de aprobacin de la junta directiva. Finalmente, es preciso indicar que la decisin de la junta debe estar motivada en criterios objetivos y razonables, pues de lo contrario podra afectar algn derecho constitucional, que generara la prdida de la eficacia de la resolucin contractual extrajudicial.
Base legal:
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolucin N 248-2008-SUNARP-SN (21/11/2003): artculo 11.
XV TRANSFERENCIA POR ACTOS SOCIETARIOS .

1. Qu se requiere para inscripcin de la transferencia de un predio a favor de una sociedad como consecuencia de un aporte? La inscripcin de la transferencia de un predio a favor de una sociedad, como consecuencia de un aporte, se efectuar por el registrador competente para inscribir la constitucin de la sociedad, aumento de capital o pago de capital, segn sea el caso, siempre que el predio est registrado en la Oficina Registral del domicilio de la sociedad y el sistema del Diario lo permita, de conformidad con lo previsto en el literal c) del artculo 35 del Reglamento del Registro de Sociedades. Para la inscripcin de la transferencia de propiedad debe constar en la correspondiente escritura pblica la intervencin del propietario del bien. Estos presupuestos tambin son aplicables para el caso en que el aporte sea a favor de la una Empresa Individual de Responsabilidad Limitada - EIRL.
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2. Para inscribir la transferencia de un predio como consecuencia de una reduccin de capital Cul es el ttulo suficiente? La inscripcin de la transferencia de un predio a favor de uno de los socios como consecuencia de la reduccin de capital de la sociedad se efectuar por el registrador competente para inscribir la reduccin de capital, siempre que el predio est registrado en la Oficina Registral del domicilio de la sociedad y el sistema del Diario lo permita. Para la inscripcin de la transferencia de propiedad debe constar en la correspondiente escritura pblica la intervencin del representante de la sociedad y del adquirente. Estos presupuestos tambin son aplicables para el caso en que el aporte sea a favor de una Empresa Individual de Responsabilidad Limitada - EIRL. 3. Qu se requiere para la inscripcin de la transferencia por fusin, escisin o reorganizacin simple? Para la inscripcin de transferencias como consecuencia de una fusin, escisin y reorganizacin simple se requiere que se inscriban tales actos en el Registro de Sociedades, ello conforme los dispone los artculos 123, 129 y 134 del Reglamento del Registro de Sociedades, respectivamente.
XVI. TRANSFERENCIA POR FIDEICOMISO

1. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin del fideicomiso? El asiento de inscripcin de la transferencia fiduciaria se extender en mrito a escritura pblica o formulario registral en el que debe consignarse la clase de fideicomiso que se constituye, la indicacin del fideicomitente, del fiduciario y, en su caso, del fideicomisario.
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XVII. EXPROPIACIN
1. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de la expropiacin? El asiento de inscripcin de la transferencia de dominio por expropiacin se extender en mrito a la escritura pblica o al formulario registral respectivo, en el que debe consignarse la ley autoritativa de la expropiacin, la norma legal que la ejecuta y el monto de la indemnizacin justipreciada, precisndose si el justiprecio fue pagado o consignado. Simultneamente a la inscripcin de la transferencia, el registrador proceder a cancelar los asientos de inscripcin de los derechos reales y personales que resulten incompatibles con la expropiacin.
XVIII. REVERSIN
1. Cul es el ttulo que permite la reversin de dominio en favor del Estado? De conformidad con el Decreto de Urgencia N 014-2000 del 09/03/2000, los terrenos transferidos en propiedad por el Estado y que por su condicin de eriazos revirtieron al dominio del Estado sern inscritos a nombre de este en el Registro de Propiedad Inmueble o en el Registro Predial Urbano segn corresponda, por el solo mrito de lo establecido en dicha disposicin, autorizndose a la Superintendencia de Bienes Nacionales a expedir resoluciones indicando los inmuebles revertidos. De igual modo por el solo mrito de dichas resoluciones y sin necesidad de una declaracin especfica se proceder a cancelar los asientos, si los hubiera, extendidos a nombre de terceros, salvo en los casos en que ya existan resolucin suprema declarando la reversin, en cuyo caso el dominio del Estado se inscribir a mrito de esta ltima. (Res. N 329-2000-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 16). El ttulo idneo para proceder a inscribir la reversin a favor de la Municipalidad Metropolitana de Lima por la causal de caducidad
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incurrida, lo constituye la resolucin de alcalda y el requerimiento de la municipalidad provincial. (Res. N437-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 16). 2. Puede inscribirse un pacto de reversin de dominio respecto de una donacin de inmueble? Al haberse extinguido la obligacin creada por el contrato de donacin, no es posible que se agregue a la misma un pacto de reversin y provocar de esta manera su novacin, es decir, su reemplazo por una nueva obligacin, el que constituye un acto jurdico celebrado entre propietario y su inmediato transferente pacto de reversin de dominio, que solo genera efectos obligacionales, en razn a que no conlleva modificacin de derecho real alguno, no siendo en consecuencia, acto inscribible, de conformidad con el artculo 2019 del Cdigo Civil (Res. N 339-2000ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 16).
CONSULTA
DERECHO A REVERTIR UN BIEN ADJUDICADO Y DERECHOS DE LOS TERCEROS ADQUIRENTES DE DICHO BIEN En octubre de 1987, una municipalidad le adjudic en propiedad unos terrenos de playa a una empresa privada con el fin especfico de que sobre estos se realizarn determinadas obras que formaran parte de un circuito turstico proyectado, otorgndosele al adjudicatario un plazo de tres aos para la culminacin de tales obras, bajo sancin de reversin del bien. En diciembre de 1989, el adjudicatario transfiri a un tercero la propiedad de los mencionados terrenos mediante una operacin de compraventa, inscribiendo el adquirente su derecho en el registro correspondiente. Trece aos ms tarde este ltimo propietario transmiti su derecho sobre dichos bienes por acto mortis causa, y poco tiempo despus uno de los herederos de aquel vendi parcialmente los inmuebles a un tercero. Entre tanto, nunca lleg a efectuarse edificacin alguna en los terrenos en cuestin. Al respecto, se plantean las siguientes interrogantes: luego de transcurridos los aos y hechos descritos, la municipalidad conserva an
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el derecho a revertir el bien a su favor?; es este un derecho imprescriptible? De ejercer la autoridad edil su derecho de reversin, qu pasara con los derechos de propiedad de quien adquiri el bien del adjudicatario y de los posteriores adquirentes?; se puede considerar que actuaron con buena fe registral, toda vez que la carga de la reversin nunca fue inscrita en los registros junto con la adjudicacin?
Respuesta: Acerca del derecho de reversin que tiene la municipalidad y su posibilidad de prescribir, tenemos que, de conformidad con el artculo 24, incisos e y f del Reglamento de Adjudicacin de Terrenos Fiscales para fines urbanos en aplicacin de la Ley Orgnica de Municipalidades (Decreto Supremo N 004-85-VC del 01/02/85), cuando el adjudicatario incumple con el plazo otorgado para la conclusin de las obras de habilitacin y/o edificacin fijado en la resolucin de adjudicacin, o cuando transfiera o grave el terreno materia de la adjudicacin sin el expreso consentimiento de la municipalidad, esta queda autorizada a declarar la caducidad o rescisin de la adjudicacin del terreno y su consecuente reversin. En tal sentido, al no establecerse plazo prescriptorio para el ejercicio de tal derecho en esta ni en otra norma aplicable, podra recurrirse a las normas pertinentes del Cdigo Civil, y especficamente, a las que se refieren al plazo de prescripcin de la accin real (10 aos). El plazo mencionado en el prrafo anterior, por ser propio del Derecho Privado, no resultara en principio aplicable al caso, por cuanto el derecho a revertir proviene de una relacin jurdica de Derecho Pblico, sustentada en la facultad de la municipalidad como entidad pblica para disponer, mediante adjudicacin, de bienes estatales con un fin social como es el de recreacin. Sin embargo, consideramos que debe tambin tomarse en cuenta la notoria dejadez del Estado respecto del bien adjudicado, la misma que denota una actitud permisiva con relacin a los actos de disposicin que sobre
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dicho bien se practicaron, as como al hecho de que la naturaleza civil de las normas de prescripcin invocadas no son incompatibles ni transgreden el vaco creado por la legislacin especial. En virtud de ello, nos parece legtimo invocar el plazo prescriptorio al cual se ha hecho alusin, el mismo que ha sido cumplido en exceso. Ahora, en cuanto a la prevalencia de los derechos de los terceros adquirentes en relacin a su buena fe registral, es importante definir los alcances de esta para el presente caso. Es as que al condicionarse la adjudicacin del bien al cumplimiento de la obligacin de realizar en l una obra determinada por parte del adjudicatario con cargo a ejercitar la reversin, se sujet la eficacia de la transferencia al cumplimiento de las obligaciones del adjudicatario, lo cual, de acuerdo al numeral 4 del artculo 2019 del Cdigo Civil, constituye un acto inscribible, por lo que corresponda al registrador incluir dicha carga al momento de calificar la inscripcin de la adjudicacin. En tal sentido, no nos parece que existan razones para que la buena fe registral del tercero adquirente tenga que haberse extendido ms all de la informacin contenida en el asiento registral, debiendo comprender adems una verificacin de la normatividad aplicable a la referida adjudicacin, ya que siendo esta una labor que compete en ltima instancia al registrador que calific y evalu el instrumento que sustenta el derecho del adjudicatario (resolucin municipal), no resulta exigible a dicho tercero como parte de la diligencia mnima que debe observar, bastando que el mismo se cia a lo consignado en el asiento registral respectivo para que se pueda afirmar que en este caso concreto actu con buena fe registral.
Base legal
Ley Orgnica de Municipalidades (Ley N 23853 del 09/06/1984). Artculos pertinentes: 85 (inciso 3). Reglamento de Adjudicacin de Terrenos Fiscales para fines urbanos en aplicacin de la Ley Orgnica de Municipalidades (Decreto Supremo N 004-85-VC del 01/02/1985). Artculos pertinentes: 4, 14, 18, 23, 24 (incisos c y f) y 26. Cdigo Civil. Artculos pertinentes: 2000, 2001 inc. 1 y 2019 inc. 4.
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XIX. TRANSFERENCIAS E IMPUESTOS MUNICIPALES

1. Si la transferencia se formaliz antes del 1 de enero de 2002, se deber acreditar el pago de los tributos municipales? El artculo 7 del Decreto Legislativo N 776 Ley de Tributacin Municipal, modificado por la Ley N 27616, determina la obligacin del registrador pblico de requerir se acredite el cumplimiento del pago de los impuestos predial, de alcabala y al patrimonio automotriz, en las solicitudes de inscripcin de transferencias de bienes gravados con dichos impuestos que se presenten para su inscripcin a partir de la vigencia de la Ley N 27616, aun cuando la misma hubiera sido formalizada en fecha anterior a su vigencia. (Res. N 010-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 2. Para la inscripcin de la transferencia registral por mortis causa del titular registral se debe acreditar el pago del Impuesto Predial? En los casos de transferencia de bienes por causa de muerte del titular registral, no resulta exigible en sede registral la acreditacin del pago del Impuesto Predial. (Res. N 516-2005-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 3. La inafectacin al Impuesto de Alcabala necesita la aprobacin de la Administracin Tributaria? Todos los supuestos de inafectacin del Impuesto de Alcabala previstos en el artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal son susceptibles de ser acreditados directamente ante el Registro sin que sea necesaria la aprobacin de la Administracin Tributaria. (Res. N 0272006-SUNARP-TR-T. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). Cuando el registrador pblico pueda concluir de manera indubitable que la transferencia de un predio estuvo inafecta al pago del Impuesto de Alcabala, conforme al texto original del artculo 25 del Decreto Legislativo N 776, no ser necesario que se solicite al interesado la presentacin de la constancia de inafectacin expedida por la municipalidad
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correspondiente. (Res. N 063-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 4. En la transferencia de propiedad, qu ejercicio del Impuesto Predial debe pagarse por completo? El nuevo texto del artculo 7 del D. Leg. N 776, conforme a la sustitucin dispuesta por el D. Leg. N 952, est en vigor desde el 01/03/2004. En el caso del Impuesto Predial y al Patrimonio Vehicular, que son impuestos de periodicidad anual, debe acreditarse el pago del ntegro del impuesto anual correspondiente al ao en que se efectu la transferencia. Por lo tanto, ha quedado tcitamente modificado el artculo 5.3 de la Directiva N 011-2003 aprobada por Resolucin N 482-2003-SUNARP/ SN. El ejercicio fiscal cuyo pago debe acreditarse es el de la fecha del acto, aunque no tenga fecha cierta. (Res. N 456-2004-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 5. Qu documentos se deben presentar si la informacin de los recibos del Impuesto Predial y de Alcabala no acreditan que corresponden al inmueble? Para la inscripcin del acto jurdico que importe transferencia de dominio de un predio, los registradores deben requerir que se les acredite el pago de los Impuestos Predial y de Alcabala, siendo necesario, cuando la informacin no proviene del mismo recibo de pago, que se demuestre con documentos adicionales o declaracin jurada que el pago corresponde al inmueble materia de transferencia. (Res. N 526-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 6. Para que los padres asuman a nombre de sus hijos menores las deudas del Impuesto Predial requieren autorizacin judicial? Para que los padres, en nombre de sus hijos menores, asuman solidariamente ante el fisco las deudas provenientes del Impuesto Predial
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requieren de autorizacin judicial. (Res. N 734-2006-TR-L. www.sunarp. gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 7. La inscripcin de la prescripcin adquisitiva requiere la acreditacin del pago del Impuesto de Alcabala? Para la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de dominio no se requerir la acreditacin del pago de los Impuestos de Alcabala y Predial, por tratarse de un modo originario y no derivativo de adquisicin de la propiedad. (Res. N 101-2008-SUNARP/PT. Criterio vinculante).
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CAPTULO IV
Cargas y gravmenes
I.
ASPECTOS GENERALES
1. Qu se debe entender por carga y gravamen? Guillermo Cabanellas, en su Diccionario de Derecho Usual, define a la carga como todo tributo o gravamen que se impone a una persona o cosa. Asimismo, se entiende a la carga como toda obligacin que se contrae por razn de estado, empleo u oficio; condicin natural en un contrato, estipulada por las partes; y, servidumbre, censo, hipoteca u otro gravamen real sobre inmuebles. Cabanellas define al gravamen como toda carga u obligacin que pesa sobre alguien, que ha de consentir una cosa o beneficio ajeno. Igualmente, seala que gravamen es el derecho real o carga que se impone sobre un inmueble o caudal. En la primera acepcin, el gravamen es personal, y es preferible hablar de obligacin; en la segunda, el gravamen es real. En Derecho fiscal, gravamen equivale a contribucin o impuesto. Por su parte, el Diccionario Enciclopdico Omeba define etimolgicamente a la carga como equivalente a peso (cosa que hace peso). Asimismo, seala que a la palabra carga se le ha dado varias acepciones, por ejemplo, la carga del matrimonio o de la sociedad conyugal o testamentaria. La carga implica siempre una heterodeterminacin. Nunca es carga si es, meramente, inters, tampoco si es libertad absoluta. 199
En este diccionario se define al gravamen, en su acepcin general, como una carga, bonitaria o personal que vincula o sujeta a una persona, o cosa, a otra persona o al Estado. En conclusin, tal como podemos observar, en la bibliografa citada se consideran a la carga y al gravamen como sinnimos, lo cual ocurre tambin a efectos registrales. 2. Procede inscribir las denominadas clusulas de restriccin contractual? La R. N 260-2001-ORLC/TR de 20/06/2001 ha dispuesto que tanto las restricciones voluntarias como las legales son inscribibles en el Registro. En ese sentido, los considerandos de dicha resolucin mencionan que el artculo 926 del Cdigo Civil prev que las restricciones de la propiedad establecidas por pacto, para que surtan efectos frente a terceros, deben inscribirse en el Registro respectivo. Dicho artculo alude a la necesaria publicidad de las limitaciones o condiciones pactadas a fin de que estas sean oponibles a terceros, es decir, no solo a las partes que celebran el contrato, sino tambin a quienes celebran actos o contratos relacionados con el bien. Asimismo, se indica que las restricciones a la propiedad constituidas por cargas de naturaleza personal, es decir, aquellas que imponen determinadas obligaciones a los titulares de un bien, solo son compatibles y, por lo tanto, inscribibles cuando el derecho de dichos obligados est vigente segn el Registro. Por otra parte, se seala que si bien es cierto que el artculo 926 del Cdigo Civil no se refiere expresamente a la inscripcin de las restricciones establecidas por la ley, por cuanto para su publicidad frente a terceros la publicidad legal resulta suficiente, no existe obstculo para su inscripcin en el Registro, por constituir verdaderas limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad, que por su naturaleza devienen en actos inscribibles.
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3. Son inscribibles las cargas y gravmenes impuestos por el testador sobre la legtima que le corresponde a sus herederos forzosos? El testador puede establecer cargas y gravmenes respecto a la parte de su libre disposicin, mas no resulta legal hacerlo sobre la parte de la legtima que corresponde a un heredero forzoso. En tal sentido, al no estar establecida la parte de la mejora dada al heredero como liberalidad dentro del tercio de libre disposicin, sobre la que s se podra establecer condicin o cargo de no disposicin, y ms an cuando el inmueble se encuentra sujeto al rgimen de copropiedad, resulta imposible que acceda al registro el ttulo calificado. (Res. N 172-2005-SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 4. Para la reduccin del gravamen, qu formalidades debe tener el ttulo? En una reduccin del gravamen, necesariamente el ttulo debe indicar ya sea el monto en que se reduce el gravamen o el nuevo monto en el que queda establecido. As, mientras en una cancelacin total podra omitirse el monto del gravamen que se cancela, bastando con indicar otros datos que permitan identificar la hipoteca que se cancela, ello no es posible en una reduccin parcial, pues de omitirse no podra establecerse cul es el monto subsistente del gravamen. (Res. N 548-2005-SUNARP-TR-L.Data 35,000. G.J.). 5. La obligacin de no enajenar el bien puede inscribirse? No es susceptible de registrarse una obligacin de no hacer, por carecer de trascendencia real, siendo que adems si la obligacin de no hacer llega a comprender la obligacin de no enajenar el bien inmueble se va en contra de lo estipulado por el artculo 882 del Cdigo Civil, que prohbe expresamente el establecer contractualmente dicha limitacin. (Res. N 250-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. Los gravmenes sobre las cuotas ideales de los copropietarios se deben trasladar a los bienes resultantes de la divisin y particin? Los gravmenes que afecten la cuota ideal de uno de los copropietarios de un bien deben trasladarse a todas las partidas registrales resultantes 201
de la divisin y particin de dicho bien. (Res. Ns 133-2002-SUNARP-TR-L y 262-2006-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.).
II. BLOQUEO REGISTRAL

1. Qu es el bloqueo registral y cul es el ttulo que da mrito a la anotacin del bloqueo? El bloqueo registral tiene por finalidad asegurar la inscripcin de los actos o contratos presentados con la solicitud efectuada por el notario en el aviso respectivo. El ttulo que da mrito a la anotacin del bloqueo registral es la copia certificada o fedateada de la minuta que contiene el derecho adquirido y las firmas de las partes contratantes. En ese sentido, la parte interesada se asegura de que en la partida registral de inmueble no se inscriba ningn derecho que se oponga al suyo durante el plazo de vigencia del bloqueo. Dicho plazo es de sesenta (60) das computados a partir del ingreso al Registro del aviso que d el respectivo notario. 2. La solicitud de bloqueo registral dirigida por el notario est sujeta a calificacin? No existe alguna prohibicin legal para que el registrador no pueda calificar la solicitud de bloqueo registral, pues la calificacin de dicho acto est encuadrada dentro de la funciones del registrador, quien tiene la obligacin de verificar las exigencias de capacidad, legalidad y requisitos de validez especificados en el artculo 2011 del Cdigo Civil. Esto es as porque los efectos de la inscripcin del acto o contrato a que se refiere el aviso notarial se retrotraern a la fecha y hora del asiento de presentacin de la solicitud de bloqueo registral. 3. Si la partida registral est bloqueada, proceder la anotacin de un embargo? El artculo 4 del D.L. N 18278, Ley que regula el bloqueo registral, establece que durante los sesenta (60) das siguientes a la presentacin de 202
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la solicitud de bloqueo registral, el registrador no podr inscribir ningn acto o contrato relacionado con el inmueble materia de la anotacin preventiva, celebrado por terceros y por los que se constituyan, amplen y modifiquen derechos reales. La redaccin de dicho artculo ha generado diversas interpretaciones y criterios jurisprudenciales respecto a la posibilidad de la anotacin de un embargo durante la vigencia de un bloqueo. As, de acuerdo al criterio adoptado por la Junta de Vigilancia de la ex Oficina Nacional de los Registros Pblicos, en el Acuerdo N 025-85-ONARP-JV de 25/07/85, se estim que dicha medida cautelar no se encontraba comprendida en los supuestos de prohibicin previstos en la norma legal acotada, considerando fundamentalmente que la anotacin de un embargo no tena calidad de inscripcin sino solo de anotacin preventiva y al no constituir, ampliar o modificar derecho real alguno determinado por el Cdigo Civil. Asimismo, en la Resolucin de la Junta de Vigilancia N 006/86ONARP-JV de 20/02/86, tambin se consider procedente la inscripcin de un embargo encontrndose vigente un bloqueo registral, concordado con el criterio contenido en el acuerdo antes mencionado, y agregando adems que en todo caso, el embargo y remate judicial, bajo ninguna circunstancia pueden perjudicar los derechos que eventualmente tuvieran la persona o institucin a favor de la cual se anot el bloqueo. Sin embargo, el Tribunal Registral en la R. N 001-99-ORLC/TR del 08/01/99, manifest su desacuerdo con los fundamentos que motivaron tanto la expedicin de la R. N 006/86-ONARP-JV como el Acuerdo N 025/85-ONARP-JV antes indicados por considerar que: la interpretacin literal que en ellas se efecta no tiene en consideracin la finalidad de proteccin de la seguridad jurdica subyacente en el bloqueo registral, que debe garantizar al contratante que se ampara en sus beneficios, adems de la reserva de prioridad, la imposibilidad de ser perjudicado por actos posteriores practicados durante su vigencia. Puesto que la literalidad del artculo 4 del Decreto Ley N 18278 no permite afirmar que el embargo no se encuentra comprendido dentro de los alcances de su prohibicin, puesto que si bien el embargo no es un derecho real, su anotacin en el Registro s puede implicar una modificacin al derecho del titular afectado con el mismo, cuyo gravamen asumirn tambin los sucesivos adquirentes; asimismo, por lo que si bien en sentido estricto el trmino inscripcin es diferente al de anotacin (como la generada por 203
el embargo), tambin se alude en sentido lato a la inscripcin como categora general de cualquier asiento registral que pueda extenderse, sentido este que resulta ms adecuado para interpretar la norma legal bajo comento. En conclusin, no es procedente la anotacin de un embargo respecto de una partida registral que se encuentra bloqueada, pues el bloqueo debe garantizar al contratante que se ampara en su beneficio, adems de la reserva de la prioridad y de la imposibilidad de ser perjudicado por actos posteriores respecto a su vigencia. Esto ha sido sealado expresamente por el artculo 104 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual dispone que durante la vigencia del bloqueo no podr inscribirse ni anotarse preventivamente ningn acto o derecho incompatible con aquel cuya prioridad se ha reservado. 4. Qu comprende la calificacin del bloqueo registral? La calificacin del bloqueo registral comprende la del acto material contenido en la minuta. (Res. N 327-99-ORLC/TR. Criterio vinculante Data 35,000. G.J.). 5. Los contratos sin contenido real pueden ser materia de bloqueo? El bloqueo de las partidas registrales asegura la inscripcin de los actos o contratos relativos a derechos reales, permitiendo su ejecucin sin necesidad de comprobar previamente el hecho fsico de la inscripcin, por lo que los contratos que no tienen contenido real no pueden ser materia de bloqueo registral. (Res. N 173-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 21). 6. El bloqueo es una simple reserva de prioridad? La anotacin de bloqueo no es una simple reserva de prioridad de rango, razn por la cual la posterior calificacin de la escritura pblica correspondiente no podr ser denegada bajo el argumento que el acto anotado no resultaba vlido o eficaz o no se adecuaba a la partida registral. (Res. N 750-2006-TR-L.www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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7. El plazo del bloqueo registral se computa en das calendario o hbiles? El plazo de 60 das del bloqueo registral, establecido en el artculo 2 del Decreto Ley N 18278, debe ser computado en das hbiles. (Res. Ns. 083-2001-ORLC/TR y 344-97-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 8. Procede el bloqueo despus de transcurrido el plazo de vigencia? El bloqueo puede anotarse inclusive despus de transcurrido el plazo de vigencia cuando no haya podido anotarse dentro de dicho plazo por suspensin o prrroga del asiento de presentacin. En este caso, para que el ttulo definitivo goce de los efectos del bloqueo, debe presentarse dentro de los 60 das hbiles contados desde la fecha del asiento de presentacin del bloqueo. 9. El notario que formaliza el contrato puede ser distinto al que solicit el bloqueo? No existe impedimento legal para que el notario que formaliza el contrato sea uno distinto al que solicit el bloqueo. (Res. N 505-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 10 El bloqueo registral se puede aplicar a otros Registros? El bloqueo registral es una anotacin preventiva diseada para los registros de bienes, tal como se desprende del artculo 1 del Decreto Ley N 18278, modificado por la Ley N 26481, segn el cual el bloqueo de las partidas registrales es otorgado a favor de las personas naturales o jurdicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren en virtud de los cuales se constituya, amplen o modifiquen derechos reales a favor de estos. Por lo tanto, el guardar prioridad para el acceso al registro de los actos o contratos en virtud de los cuales se constituyan o modifiquen derechos reales, no es una figura aplicable a otros registros. (Res. N 7452005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
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11. Cabe bloquear una partida registral que ha sido cerrada parcialmente por existir superposicin de inmuebles? Es procedente la anotacin de bloqueo sobre una partida registral que ha sido cerrada parcialmente por existir superposicin del inmueble con otro de mayor extensin, debiendo extenderse la misma en la partida que ha quedado subsistente, siempre que de la calificacin registral se aprecie que la discrepancia registral no exceda la tolerancia registral permitida por los artculos 71 o 72 del reglamento de las inscripciones. (Resolucin N 173-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 22).
III. ARRENDAMIENTO
1. Qu requisitos debe cumplir el contrato de arrendamiento para que sea inscrito en el Registro? Para que el contrato de arrendamiento sea inscrito deber cumplir los siguientes requisitos: Constar en escritura pblica. Contener las generales de ley de las partes contratantes. Sealar la ubicacin y descripcin del inmueble, indicndose la partida registral en la cual se encuentra registrado el inmueble objeto de la hipoteca. El arrendador deber ser el propietario registral del inmueble inscrito. Si se acta mediante representante, se tendr que indicar la partida registral en la que consta inscrito el poder siendo necesario tener facultades de administracin. Se debe sealar con claridad la periodicidad de la renta, es decir, si se va a pagar de manera quincenal, mensual o anual.
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2. Cul es el efecto de la inscripcin del contrato de arrendamiento? La inscripcin del contrato de arrendamiento se encuentra protegida por el principio de fe pblica registral, no pudindole afectar la posterior resolucin del contrato de compraventa, por el cual los compradores adquirieron su derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado. (Res. N 067-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. En el contrato de arrendamiento celebrado por una sociedad conyugal como arrendataria, debern intervenir ambos cnyuges? Como regla general, nuestro ordenamiento positivo exige la participacin conjunta de los cnyuges para la celebracin de actos referidos a los bienes de la sociedad conyugal, por lo que no puede presumirse que la celebracin de un contrato mediante el cual se toma en arrendamiento un bien inmueble se encuentre necesariamente comprendido dentro de los supuestos de administracin ordinaria de los bienes de la sociedad conyugal. (Res. N 172-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. Para inscribir el arrendamiento sobre una parte de un terreno, se requiere que el rea arrendada est independizada? Para la inscripcin del arrendamiento de un rea de terreno que se encuentra dentro de otro de mayor extensin no resulta necesario que el inmueble que se arriende est independizado o subdividido, mas s resulta necesario determinar con precisin del rea a arrendarse, as como sus linderos y medidas perimtricas. (Res. N 347-99-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 5. Puede inscribirse el arrendamiento de acciones y derechos sobre un inmueble? S es procedente inscribir el arrendamiento de acciones y derechos en un inmueble sujeto a copropiedad, cuando el arrendatario es uno de los copropietarios y no un tercero, por cuanto en dicho caso existe la posibilidad material de usar los derechos de copropiedad arrendados y por medio de ello utilizar el ntegro del predio conforme a la intencin de las partes. Cuando las partes indican en la escritura pblica que los arrendadores son copropietarios de un bien inmueble, solo sern objeto del contrato, la parte 207
que le corresponde al arrendador, aun cuando en otra clusula se haya sealado que es objeto del arrendamiento la totalidad del referido inmueble de conformidad con el artculo 168 del Cdigo Civil. (Res. N 054-2001ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 22). 6. En mrito a qu ttulo se inscribe el arrendamiento financiero? En la inscripcin del arrendamiento financiero, el arrendamiento y la opcin de compra se extendern en un mismo asiento en el que se consignar el plazo de duracin del contrato, la renta convenida, el valor de venta pactado o el criterio establecido para la determinacin del valor residual del bien y el plazo para ejercer la opcin de compra.
DOCUMENTO
ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE A PLAZO DETERMINADO Seor notario: Srvase inscribir en su Registro de Escrituras Pblicas una donde conste el contrato de arrendamiento que celebran de una parte don ........, identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominar EL ARRENDADOR; y de otra parte don ......., identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominar EL ARRENDATARIO; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL ARRENDADOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrnica N ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya rea, linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el referido documento registral.
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SEGUNDA.- EL ARRENDADOR deja constancia de que el inmueble a que se refiere la clusula anterior se encuentra desocupado, en buen estado de conservacin y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL ARRENDADOR se obliga a ceder el uso del bien descrito en la clusula primera en favor de EL ARRENDATARIO, a ttulo de arrendamiento. Por su parte, EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR el monto de la renta pactada en la clusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas. RENTA: FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO: CUARTA.- Las partes acuerdan que el monto de la renta que pagar EL ARRENDATARIO en calidad de contraprestacin por el uso del bien, asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles) mensuales; cantidad que ser cancelada en dinero, en la forma y oportunidad a que se refiere la clusula siguiente. QUINTA.- La forma de pago de la renta ser por mensualidades adelantadas que EL ARRENDATARIO pagar, en el domicilio de EL ARRENDADOR, el primer da til de cada mes. PLAZO DEL CONTRATO: SEXTA.- Las partes convienen fijar un plazo de duracin determinada para el presente contrato, el cual ser de ... (...) que se computarn a partir de la fecha de suscripcin de este documento hasta el da .....; fecha en la que EL ARRENDATARIO est obligado a desocupar y devolver el bien arrendado. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: STIMA.- EL ARRENDADOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestacin a su cargo en la fecha de suscripcin de este
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documento, sin ms constancia que las firmas de las partes puestas en l. Esta obligacin se verifica con la entrega de las llaves del inmueble. OCTAVA.- EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente el monto de la renta, en la forma, oportunidad y lugar pactados, con sujecin a lo convenido en las clusulas cuarta y quinta. NOVENA.- Asimismo, EL ARRENDATARIO est obligado a pagar puntualmente el importe de todos los servicios pblicos, tales como agua y desage, energa elctrica y otros suministrados en beneficio del bien. Esta obligacin incluye el pago del servicio telefnico N ....., del cual es titular EL ARRENDADOR, que a la fecha de celebracin de este contrato se encuentra instalado en el inmueble y en ptimo estado de funcionamiento. Igualmente, se incluye en esta clusula la obligacin de pagar los tributos municipales de parques y jardines, relleno sanitario, serenazgo y otros que graven al bien arrendado, con excepcin del impuesto al patrimonio predial el cual corresponde exclusivamente a EL ARRENDADOR. DCIMA.- EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el bien arrendado nica y exclusivamente para casa-habitacin, no pudiendo emplear ninguna de las partes del bien como oficina administrativa ni para el ejercicio del comercio, profesin o industria. DCIMO PRIMERA.- De otro lado, EL ARRENDATARIO est obligado a permitir la inspeccin del bien arrendado por parte de EL ARRENDADOR, para cuyo efecto este deber cursar previo aviso por escrito, con una anticipacin no menor de ... das. Queda convenido que forma parte de la inspeccin del bien arrendado, la exhibicin de los recibos debidamente cancelados correspondientes a los servicios y tributos a que se refiere la clusula novena, lo que deber hacerse mensualmente. DCIMO SEGUNDA.- EL ARRENDATARIO est obligado a efectuar por cuenta y costo propio las reparaciones y mantenimientos
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que sean necesarios para conservar el bien en el mismo estado en que fue recibido. Las reparaciones estructurales y las correspondientes a las instalaciones de agua y desage corrern por cuenta y costo de EL ARRENDADOR. DCIMO TERCERA.- EL ARRENDATARIO queda prohibido de introducir mejoras, cambios o modificaciones internas y externas en el bien arrendado, sin el consentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR. Todas las mejoras, inclusive las de recreo, sern de beneficio de EL ARRENDADOR, sin obligacin de pago alguno. DCIMO CUARTA.- EL ARRENDATARIO no podr ceder a terceros el bien materia del presente contrato bajo ningn ttulo, ni subarrendarlo, total o parcialmente, ni ceder su posicin contractual, salvo que cuente con el asentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR, en cuyo caso se suscribirn los documentos que fueren necesarios. DCIMO QUINTA.- EL ARRENDATARIO se obliga a desocupar y devolver el bien arrendado en la fecha de vencimiento del plazo estipulado en la clusula sexta de este contrato. Una vez efectuada la devolucin, EL ARRENDADOR no responder por el deterioro, destruccin, prdida o sustraccin de los bienes y valores de cualquier especie, de propiedad de EL ARRENDATARIO o de terceros, dejados al interior del inmueble. CLUSULA PENAL: DCIMO SEXTA.- En caso de incumplimiento de lo estipulado en la clusula dcimo quinta, EL ARRENDATARIO deber pagar en calidad de penalidad compensatoria un importe ascendente a US $ ......, por cada da de demora en la entrega del bien. CLUSULA RESOLUTORIA EXPRESA: DCIMO STIMA.- El incumplimiento de la obligacin establecida en la clusula dcimo cuarta constituir causal de resolucin
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del presente contrato, al amparo del artculo 1430 del Cdigo Civil. En consecuencia, la resolucin se producir de pleno derecho cuando EL ARRENDADOR comunique va carta notarial a EL ARRENDATARIO que quiere valerse de esta clusula. CLUSULA DE GARANTA: DCIMO OCTAVA.- En la fecha de suscripcin del presente documento EL ARRENDATARIO entrega a EL ARRENDADOR la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles) equivalente a ... meses de renta, en calidad de depsito, en garanta del absoluto cumplimiento de todas las obligaciones asumidas en virtud de este contrato. El mencionado depsito en garanta le ser devuelto a EL ARRENDATARIO, sin intereses o rentas, al vencimiento del presente contrato y una vez verificado el estado de conservacin y funcionamiento del bien arrendado. DCIMO NOVENA.- Las partes dejan establecido que el depsito en garanta a que se refiere la clusula anterior, no podr ser destinado a cubrir el pago de la renta de ningn periodo, y solo se emplear para cubrir los eventuales daos ocasionados al bien arrendado. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: VIGSIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebracin y ejecucin de este contrato, sern asumidos por EL ARRENDATARIO. COMPETENCIA TERRITORIAL: VIGSIMO PRIMERA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ......
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DOMICILIO: VIGSIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGSIMO TERCERA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. En seal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ... das del mes de ..... de ...............
EL ARRENDADOR
EL ARRENDATARIO
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ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE A PLAZO INDETERMINADO Seor notario: Srvase inscribir en su Registro de Escrituras Pblicas una donde conste el contrato de arrendamiento que celebran de una parte don ............., identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominar EL ARRENDADOR; y de otra parte don ......, identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominar EL ARRENDATARIO; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL ARRENDADOR es propietario del inmueble constituido por la tienda N ... de la galera comercial ....., ubicada en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ........, la misma que se encuentra inscrita en la partida electrnica N ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya rea, linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el referido documento registral. SEGUNDA.- EL ARRENDADOR deja constancia que el inmueble a que se refiere la clusula anterior se encuentra desocupado, en buen estado de conservacin y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL ARRENDADOR se obliga a ceder el uso del bien descrito en la clusula primera en favor de EL ARRENDATARIO, a ttulo de arrendamiento. Por su parte, EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR el monto de la renta pactada en la clusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas.
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RENTA: FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO: CUARTA.- Las partes acuerdan que el monto de la renta que pagar EL ARRENDATARIO en calidad de contraprestacin por el uso del bien, asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles) mensuales; cantidad que ser cancelada en dinero, en la forma y oportunidad a que se refiere la clusula siguiente. QUINTA.- La forma de pago de la renta ser por mensualidades adelantadas que EL ARRENDATARIO pagar, en el domicilio de EL ARRENDADOR, el primer da til de cada mes. PLAZO DEL CONTRATO: SEXTA.- Las partes convienen fijar un plazo de duracin indeterminada para el presente contrato, cuyo trmino inicial se computar a partir de la fecha de suscripcin de este documento. STIMA.- Como consecuencia de lo pactado en la clusula anterior, cualquiera de las partes podr dar por concluido este contrato cursando a la otra comunicacin por va notarial, con no menos de ... das de anticipacin, vencidos los cuales EL ARRENDATARIO estar obligado a desocupar y devolver el bien arrendado. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: OCTAVA.- EL ARRENDADOR se obliga a entregar la posesin del bien objeto de la prestacin a su cargo en la fecha de suscripcin de este documento, sin ms constancia que las firmas de las partes puestas en l. Esta obligacin se verifica con la entrega de las llaves del inmueble. NOVENA.- EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente el monto de la renta, en la forma, oportunidad y lugar pactados, con sujecin a lo convenido en las clusulas cuarta y quinta de este documento.
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DCIMA.- Asimismo, EL ARRENDATARIO est obligado a pagar puntualmente el importe de todos los servicios pblicos, tales como agua y desage, energa elctrica y otros suministrados en beneficio del bien. Se incluye en esta clusula la obligacin de pagar la parte alcuota de los tributos municipales que graven al bien arrendado, con excepcin del Impuesto al Patrimonio Predial; as como el importe de los servicios comunes que afecten al inmueble donde se ubica la tienda arrendada. DCIMO PRIMERA.- EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el bien arrendado nica y exclusivamente para uso de local comercial en cualquiera de los rubros permitidos por el reglamento interno de la galera comercial, no pudiendo destinar el referido bien para casa-habitacin, uso profesional o uso industrial. DCIMO SEGUNDA.- De otro lado, EL ARRENDATARIO est obligado a permitir la inspeccin del bien arrendado por parte de EL ARRENDADOR, para cuyo efecto este deber cursar previo aviso por escrito, con una anticipacin no menor de ... das. Queda convenido que forma parte de la inspeccin del bien arrendado, la exhibicin de los recibos debidamente cancelados correspondientes a los servicios y tributos a que se refiere la clusula dcima, lo que se har mensualmente. DCIMO TERCERA.- EL ARRENDATARIO est obligado a efectuar por cuenta y costo propio las reparaciones y mantenimientos que sean necesarios para conservar el bien en el mismo estado en que fue recibido. Las reparaciones estructurales y las correspondientes a las instalaciones de agua y desage corrern por cuenta y costo de EL ARRENDADOR. DCIMO CUARTA.- EL ARRENDATARIO queda prohibido de introducir mejoras, cambios o modificaciones internas y externas en el bien arrendado, sin el consentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR. Todas las mejoras, inclusive las de recreo, beneficiarn gratuitamente a EL ARRENDADOR.
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DCIMO QUINTA.- EL ARRENDATARIO no podr ceder a terceros el bien materia del presente contrato bajo ningn ttulo, ni subarrendarlo, total o parcialmente, ni ceder su posicin contractual, salvo que cuente con el asentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR, en cuyo caso se suscribirn los documentos que fueren necesarios. DCIMO SEXTA.- EL ARRENDATARIO se obliga a devolver el bien arrendado en la fecha de conclusin de este contrato, en armona con el mecanismo establecido en la clusula stima. CLUSULA PENAL: DCIMO STIMA.- En caso de incumplimiento de lo estipulado en la clusula dcimo quinta, EL ARRENDATARIO deber pagar en calidad de penalidad compensatoria un importe ascendente a US $ ......, por cada da de demora en la entrega del bien. CLUSULA RESOLUTORIA EXPRESA: DCIMO OCTAVA.- El incumplimiento de la obligacin establecida en la clusula dcimo cuarta constituir causal de resolucin del presente contrato, al amparo del artculo 1430 del Cdigo Civil. En consecuencia, la resolucin se producir de pleno derecho cuando EL ARRENDADOR comunique va carta notarial a EL ARRENDATARIO que quiere valerse de esta clusula. CLUSULA DE GARANTA: DCIMO NOVENA.- En la fecha de suscripcin del presente documento EL ARRENDATARIO entrega a EL ARRENDADOR la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles) equivalente a ... meses de renta, en calidad de depsito, en garanta del absoluto cumplimiento de todas las obligaciones asumidas en virtud de este contrato. El mencionado depsito en garanta le ser devuelto a EL ARRENDATARIO, sin intereses o rentas, al vencimiento del presente contrato y una vez verificado el estado de conservacin y habitabilidad del inmueble arrendado.
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VIGSIMA.- Las partes dejan establecido que el depsito en garanta a que se refiere la clusula anterior no podr ser destinado a cubrir el pago de la renta de ningn periodo, y solo se emplear para cubrir los eventuales daos ocasionados al bien arrendado. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: VIGSIMO PRIMERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la celebracin y ejecucin de este contrato, sern asumidos por EL ARRENDATARIO, excepto aquellos que por ley correspondan a EL ARRENDADOR. COMPETENCIA TERRITORIAL: VIGSIMO SEGUNDA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: VIGSIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGSIMO CUARTA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. En seal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ... das del mes de ..... de ...................
EL ARRENDADOR
EL ARRENDATARIO
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IV HIPOTECA .
1. Cmo se constituye una hipoteca? Como se sabe, los derechos reales vinculan a un sujeto con un bien, otorgando al primero ciertas atribuciones que deben ser respetadas por los dems (por ejemplo, la propiedad, la posesin, el usufructo, la servidumbre, etctera). En ese sentido, el derecho real de hipoteca recin existir desde que es inscrito en los Registros Pblicos (numeral 3 del artculo 1099 del Cdigo Civil), pues la oponibilidad del derecho que tiene el acreedor hipotecario respecto del inmueble que es materia de garanta, recin se har efectiva frente a terceros (erga omnes) con la mencionada inscripcin registral. Sin perjuicio de lo anteriormente indicado, hay que apuntar que antes de la inscripcin de la hipoteca, es decir, cuando an el acto consta en minuta o escritura pblica, nicamente existe un derecho personal entre el acreedor hipotecario y el otorgante de la garanta; vale decir, un derecho obligacional que los vincula, con todas las implicancias que ello conlleva, como por ejemplo, la posibilidad de exigir judicialmente el otorgamiento de la escritura pblica o, en todo caso, la indemnizacin por daos que corresponda. 2. Para constituir la hipoteca se requiere el concurso de voluntades del acreedor y el deudor? No necesariamente, pues no existe impedimento jurdico alguno para que una persona constituya una hipoteca de manera unilateral; vale decir, que garantice un crdito sin la participacin del acreedor. En ese sentido, es vlido el acto por el cual una persona grava un inmueble, a ttulo de hipoteca, sin la intervencin del acreedor, para garantizar una obligacin propia o ajena, siempre que cuente con las facultades para ello y que se cumplan los requisitos previstos en la ley. As por ejemplo, si bien no lo dice expresamente la ley, resulta posible constituir una hipoteca a travs de un testamento (mortis causa). De igual manera, en la Ley de Ttulos Valores (Ley N 27287) se ha previsto la posibilidad de constituir hipotecas unilateralmente a travs del Ttulo de crdito hipotecario negociable, como veremos ms adelante. 219
3. Qu requisitos debe contener el documento en el que conste la hipoteca? En principio, cabe sealar que el documento en el cual debe constar la hipoteca es, para casi todos los casos, en escritura pblica (artculo 1098 del Cdigo Civil). Ahora bien, dicho instrumento pblico debe incluir, necesariamente, primero, una descripcin detallada del inmueble que se otorga en garanta, as como de sus principales caractersticas tales como ubicacin, linderos, medidas, datos registrales, etctera (artculo 1100 del Cdigo Civil); segundo, la obligacin cuyo cumplimiento se garantiza con la hipoteca, que deber ser determinada o determinable (numeral 2 del artculo 1099 del Cdigo Civil); tercero, el monto hasta por el cual se garantiza la obligacin, que deber ser determinado o determinable. (Numeral 3 del artculo 1099 del Cdigo Civil). En caso de que se trate de una hipoteca para garantizar deudas que surgen de ttulos transmisibles por endoso o al portador, se debe consignar, adems, los datos relativos al nmero y valor de los ttulos, serie o series a que correspondan, fecha o fechas de emisin, plazo y forma en la que deben ser amortizados, el fideicomisario designado y las dems que sirvan para determinar las condiciones de dichos ttulos. (Artculo 1108 del Cdigo Civil). 4. Quines pueden constituir una hipoteca? Pueden constituir una hipoteca los propietarios de un inmueble o aquellos que se encuentren autorizados para tal efecto conforme a ley (numeral 1 del artculo 1099 del Cdigo Civil). El propietario de un inmueble que desee hipotecarlo para garantizar una deuda propia o ajena, debe tener su derecho debidamente inscrito en los Registros Pblicos, pues, como ya lo indicamos, es necesario que la garanta hipotecaria goce tambin de la publicidad registral que la haga oponible a terceros. Ahora bien, las personas que no sean propietarias del inmueble que se pretende gravar con la hipoteca debern contar con poder con facultades especiales para realizar este tipo de actos, los cuales requieren que la autorizacin y el otorgamiento de facultades consten en escritura pblica. (Artculo 156 del Cdigo Civil).
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De igual manera, nada impide que las personas que tienen un derecho de superficie sobre alguna construccin, en la parte superior o inferior de un terreno, lo puedan hipotecar. Sin embargo, recordemos que el derecho real de superficie es de naturaleza temporal (artculo 1030 del Cdigo Civil), y que cuando venza el plazo pactado la construccin pasar en propiedad al dueo del suelo, motivo por el cual el acreedor hipotecario, o el adquiriente del derecho de superficie en caso el inmueble sea rematado, deber sujetarse a los plazos pactados en el contrato de superficie. 5. Es posible garantizar una obligacin futura con una hipoteca? Efectivamente, es posible que el cumplimiento de una obligacin futura o eventual se encuentre garantizado con una hipoteca (artculo 1104 del Cdigo Civil); en otras palabras, que la constitucin de la hipoteca preceda a la existencia de la obligacin. Esta posibilidad debe encontrarse sealada en el documento constitutivo de la garanta, el cual posteriormente ser inscrito en los Registros Pblicos. Asimismo, en el acto constitutivo debe sealarse el mecanismo para determinar, en un momento posterior, la obligacin cuyo cumplimiento se respalda, puesto que de no ser as se omitira un requisito de validez de la hipoteca. (Numeral 2 del artculo 1099 del Cdigo Civil). 6. Es posible que la hipoteca conste en un ttulo valor? S es posible que la hipoteca conste en un ttulo valor. Ahora bien, debe distinguirse entre las hipotecas que necesariamente deben constar en un ttulo valor, ya que dicha garanta es parte de su naturaleza por ser un elemento esencial (ttulo de crdito hipotecario negociable, letra hipotecaria y cdula hipotecaria), de aquellas hipotecas que garantizan la obligacin que fluye de un ttulo valor, pero que no constituyen elementos indispensables para la existencia del ttulo (as, por ejemplo, la hipoteca que garantiza el pago de una deuda que consta en una letra de cambio. (Artculo 1108 del Cdigo Civil). En cuanto a los ttulos cuya naturaleza jurdica es consustancial a la existencia de una hipoteca, debemos mencionar al ttulo de crdito hipotecario negociable incorporado en la Ley de Ttulos Valores (Ley N 27287, artculos 240 y siguientes), concebido con el fin de implementar 221
un mecanismo alternativo de acceso al crdito. El ttulo de crdito hipotecario negociable es emitido por el Registro Pblico respectivo, a solicitud del propietario del inmueble o de un representante con poder especial, cuya voluntad unilateral de gravar el bien por nica vez debe constar en escritura pblica. El registrador deber anotar el gravamen por el valor del bien hipotecado, segn la valorizacin que efecte un perito que deber adjuntarse a la escritura pblica de constitucin (artculo 240 de la Ley N 27287). Este ttulo valor que incorpora un derecho de crdito y un derecho real para su tenedor podr ser endosado y negociado vlidamente en mltiples ocasiones. (Artculo 242 de la Ley N 27287). Resulta interesante sealar, adems, que es posible la ejecucin directa del inmueble otorgado en garanta por el ttulo de crdito hipotecario negociable, en caso de que el deudor incumpla su obligacin, siempre que el precio de venta no sea inferior al 75% de la valorizacin sealada en el ttulo y que el remate sea encargado a una entidad del sistema financiero nacional. (Artculo 243 de la Ley N 27287). Por otra parte, hay que mencionar que las empresas del sistema financiero tambin pueden emitir tanto letras hipotecarias como cdulas hipotecarias, que son instrumentos de desintermediacin financiera; ambas con la finalidad de conceder financiaciones hipotecarias, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Ttulos Valores (artculos 269 y 271 de Ley N 27287, respectivamente). Ambos ttulos valores incorporan una hipoteca en garanta del cumplimiento de la obligacin que representan. 7. Qu clase de bienes pueden ser hipotecados? La hipoteca es una garanta real que recae nicamente sobre bienes inmuebles (artculos 1097 y 1100 del Cdigo Civil), segn la clasificacin que ha adoptado nuestro legislador; as, por ejemplo, los predios, las naves y las aeronaves, las minas, los diques, los muelles, las concesiones para explotar servicios pblicos, etc. (Artculo 885 del Cdigo Civil). Sin embargo, vale la pena mencionar que no todos los bienes inmuebles pueden ser hipotecados. En efecto, por ejemplo, el mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales son bienes inmuebles (numeral 2 del artculo 885 del Cdigo Civil); a pesar de ello, dichos bienes, en tanto propiedad de la nacin, no pueden 222
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ser materia de una hipoteca. As, tampoco puede hipotecarse ningn tipo de inmueble que sea de dominio pblico. (Artculo 73 de la Constitucin Poltica). Asimismo, tampoco podrn ser hipotecados los bienes inmuebles que no se encuentren inscritos en los Registros Pblicos, ya que, como se dijo, a partir de la inscripcin registral recin nace el derecho real de hipoteca, con lo cual dicha inscripcin se constituye en un requisito de validez del acto. 8. Podra hipotecarse un inmueble cuya existencia se verificara en el futuro? Segn nuestra legislacin no es posible que se hipoteque un bien futuro, es decir, que al momento de la constitucin no tenga existencia fsica (artculo 1106 del Cdigo Civil). Ello debido a que no es posible determinar los bienes que ingresarn al patrimonio de una persona, y que adems resulta imposible inscribir en los Registros Pblicos un inmueble que no tiene an existencia. 9. Es posible hipotecar varios inmuebles en un solo acto? As es, en un solo acto una persona puede afectar varios inmuebles en garanta del pago de una obligacin, siempre que cuente con las facultades para ello y cumpla los requisitos necesarios para la constitucin de la hipoteca (artculo 1109 del Cdigo Civil). Sin perjuicio de lo anteriormente indicado, no resulta necesario que los inmuebles que se pretenden hipotecar pertenezcan a un mismo propietario, en cuyo caso sus dueos tienen que participar personalmente en el acto de otorgamiento de la garanta. Hay que aadir que en virtud del principio de indivisibilidad de la hipoteca, si se grava un nmero plural de inmuebles en respaldo del cumplimiento de una obligacin, dicha garanta subsistir hasta que la deuda sea ntegramente cancelada. (Artculo 1102 del Cdigo Civil). 10. Podra hipotecarse un inmueble a diferentes acreedores? En efecto, s es posible que un mismo inmueble sea hipotecado ms de una vez a diferentes acreedores, en cuyo caso el registrador inscribir 223
las garantas en el orden de prioridad en que sean presentadas a los Registros Pblicos. (Artculos 1113 y 2016 del Cdigo Civil). Asimismo, el orden de prioridad para el pago a los acreedores que tienen como garanta el inmueble hipotecado, se hace respetando el rango de cada uno segn el orden de inscripcin registral. (Artculo 1112 del Cdigo Civil), conforme lo explicamos ms adelante. 11. Es posible hipotecar parte de un inmueble? La garanta hipotecaria, en principio, debe extenderse a la totalidad de un inmueble perfectamente determinado y a sus accesorios (artculo 1101 del Cdigo Civil). Sobre el particular, es conveniente tener en cuenta, adems, que las partes que integran un bien no pueden ser objeto de derechos singulares. (Artculo 887 del Cdigo Civil). Sin embargo, es vlido el pacto por el cual se hipoteca una parte de algn inmueble, siempre y cuando la misma pueda ser debidamente determinada e individualizada, tanto en el ttulo constitutivo como al momento de la inscripcin registral; esta situacin se verifica, por ejemplo, cuando se independiza una seccin que fsicamente forma parte de un inmueble. 12. Se puede hipotecar solo el terreno o solo la fbrica de un inmueble? Como lo hemos anotado anteriormente, en principio, la hipoteca debe extenderse a todo el inmueble gravado, vale decir, a cada una de las partes que lo integran. Ello, en virtud del principio de indivisibilidad que rige dicha garanta, que se sustenta en el pleno respaldo de pago del crdito garantizado (artculo 1101 del Cdigo Civil). Por tal razn, en la mayora de los casos no es posible hipotecar un terreno separadamente de la fbrica que ha sido construida sobre o bajo el mismo. Ahora bien, como ya lo dijimos, la hipoteca puede ser otorgada por una persona que cuenta con un derecho de superficie, en cuyo caso se estara hipotecando nicamente la fbrica construida sobre un terreno que tiene un propietario distinto. Esta posibilidad constituye una excepcin al principio general que antes hemos comentado.
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13. Un inmueble hipotecado puede ser objeto de embargos posteriores? Efectivamente, mientras que un inmueble se encuentra hipotecado es posible que un juez ordene trabar un embargo sobre el mismo bien, debiendo inscribirse dicha medida cautelar en el Registro Pblico respectivo (artculo 656 del Cdigo Procesal Civil). A pesar de ello, a efectos de la preferencia en el cobro del crdito, primar aquel derecho que haya sido inscrito con anterioridad. (Artculo 2016 del Cdigo Civil). 14. Cuntas y cules son las clases de hipoteca que existen en nuestra legislacin? Segn nuestro ordenamiento jurdico existen diversas clases de hipoteca. Por nuestra parte, las hemos dividido teniendo en cuenta tanto la fuente de donde emana su constitucin, como las caractersticas propias de la garanta. Con relacin a la primera clasificacin, debemos mencionar que las hipotecas pueden constituirse a travs de un acto unilateral, por convenio entre dos o ms partes, o pueden ser legales. En cuanto a la segunda divisin, existen actualmente hipotecas bancarias, hipotecas navales, hipotecas aeronuticas e hipotecas mineras. 15. Cundo se constituye una hipoteca legal? La hipoteca legal es aquella cuya constitucin surge de pleno derecho, y su inscripcin se debe realizar de oficio por mandato expreso de la ley (artculo 1119 del Cdigo Civil). Existe hipoteca legal, adems de los casos previstos en las leyes especiales, en los siguientes casos: Cuando se enajena un inmueble sin que su precio haya sido pagado totalmente o haya sido pagado con dinero de terceros. (Numeral 1 del artculo 1118 del Cdigo Civil). Cuando un contratista construye o repara un inmueble proporcionando trabajo o materiales, la hipoteca ser por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle. (Numeral 2 del artculo 1118 del Cdigo Civil).
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Cuando el inmueble sea adquirido en una particin con la obligacin de hacer amortizaciones en dinero a otros copropietarios. (Numeral 3 del artculo 1118 del Cdigo Civil).
Asimismo, en cuanto a hipotecas legales que surgen de leyes especiales, tenemos el caso de la hipoteca inmobiliaria en las concesiones de obras pblicas de infraestructura y de servicios pblicos. (Artculo 3 de la Ley N 26885). 16. Es posible que el deudor se oponga a la constitucin de la hipoteca legal? El deudor no puede oponerse a la constitucin de una hipoteca legal, dicha posibilidad desnaturalizara el carcter imperativo que ostenta este tipo de garanta, la cual busca proteger ciertas relaciones de crdito vinculadas directamente con el bien hipotecado. Sin embargo, s es factible que el acreedor hipotecario renuncie de manera expresa a la constitucin de la hipoteca legal. (Artculo 1120 del Cdigo Civil). 17. Para qu se constituye y cules son las principales caractersticas de la hipoteca bancaria? La hipoteca bancaria se constituye para garantizar los crditos otorgados por las entidades del sistema financiero reguladas por la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca y Seguros (Ley N 26702). A diferencia de la figura de la hipoteca regulada en el Cdigo Civil, en el caso de la hipoteca bancaria se previ originariamente que dicha garanta respaldara cualquier obligacin que el otorgante y el deudor asuman frente a la institucin financiera (hipoteca mnibus); sin embargo, recientemente se ha modificado esta disposicin sealndose que los bienes dados en hipoteca a las empresas del sistema financiero, solo respaldarn las deudas expresamente asumidas para con ellas por quien afecta el bien gravado (artculo 1 de la Ley N 27682). Adicionalmente, adquieren particular importancia los supuestos en los cuales la entidad bancaria puede solicitar la ejecucin de la hipoteca (artculo 175 de la Ley N 26702); as, se podr solicitar la venta de los bienes hipotecados cuando el deudor deja de pagar una o ms cuotas 226
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en los plazos establecidos; si el bien se hubiera depreciado o deteriorado tanto que se encuentre en peligro la recuperacin del crdito; si el deudor o la empresa del sistema financiero son demandados respecto a la propiedad del inmueble gravado; si el deudor realiza actos de disposicin sobre el bien afectado en garanta con perjuicio para la entidad financiera; y, si el deudor cede la posesin del inmueble sin la aprobacin de la empresa acreedora. Por otra parte, hay que apuntar que los contratos que las empresas bancarias celebren con sus clientes pueden extenderse en documento privado con firma legalizada notarialmente y ser inscritos en los Registros Pblicos correspondientes, salvo los contratos cuyo valor exceda de 40 UIT, en cuyo caso s es necesario elaborar una escritura pblica. (Artculo 176 de la Ley N 26702). 18. Qu se requiere para inscribir la ampliacin del asiento de hipoteca? Para ampliar el asiento de inscripcin de la hipoteca se deber dejar constancia del nacimiento de la obligacin garantizada por la hipoteca o el plazo de vencimiento de la dicha obligacin. 19. Cul es el ttulo suficiente para la cancelacin del asiento de hipoteca por declaracin o autorizacin del acreedor? Para extender el asiento de cancelacin de una hipoteca ser suficiente presentar la escritura pblica o, en su caso, el formulario registral que contenga la declaracin unilateral del acreedor levantando la hipoteca o indicando que la obligacin garantizada se ha extinguido. En ningn caso la declaracin unilateral del constituyente dar mrito para cancelar el asiento de una hipoteca, cualquiera sea el ttulo o modalidad de constitucin de esta. 20. Cmo se liquidan los derechos por cancelacin de hipoteca trasladada a partidas independizadas? La cancelacin de la hipoteca inscrita en una partida matriz dar lugar, adems, a la cancelacin de los asientos de traslado de hipoteca 227
extendidos en las partidas individuales independizadas de aquella. En estos casos, la liquidacin de los derechos registrales comprender un nico pago por derechos de inscripcin y, por derechos de calificacin, el que corresponda a cada uno de los asientos cancelados. El solicitante podr restringir su rogatoria al levantamiento de la hipoteca de la partida matriz o al de esta y al del asiento de traslado de hipoteca de una o ms de las partidas independizadas. En estos casos, la liquidacin comprender el pago nico por derechos de inscripcin y el pago de los derechos de calificacin que correspondan a los asientos cuya cancelacin se solicit. Los derechos de calificacin correspondientes a la cancelacin del asiento de traslado de la hipoteca en las dems partidas independizadas se cobrarn en la oportunidad en que sean solicitadas. 21. Es esencial el carcter indivisible de la hipoteca? El carcter de indivisibilidad de la hipoteca no es de su esencia y, en consecuencia, se puede modificar voluntaria o judicialmente sus efectos, por ello el artculo 28 del Reglamento de las inscripciones seala que en el ttulo debe expresarse adems de las circunstancias generales, la parte de crdito de que responde cada uno de los bienes hipotecados o si cada uno de estos responde ntegramente por el crdito. En tal sentido, no obstante que por el principio registral de especialidad es conveniente que se seale la parte del crdito de que responde el bien materia de hipoteca que se solicita inscribir; no habindose sealado este, es procedente la inscripcin de la hipoteca nicamente sobre uno de los inmuebles hipotecados, entendindose que responder ntegramente por el crdito, aunque esto no necesariamente corresponda a la realidad extrarregistral. (Res. N 206-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 20). 22. Para constituir una hipoteca a nombre de un menor, se requiere autorizacin judicial? En el supuesto descrito en el inciso 9 del artculo 448 del Cdigo Civil, que considera necesaria la autorizacin judicial para celebrar actos en nombre del menor, como la aceptacin de donaciones, legado o herencias voluntarias, con cargas, se entendern por tales a las modalidades que el propio acto jurdico impone, no as a las hipotecas y los embargos,
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los cuales no conllevan obligaciones a cargo del menor. (Res. N 3632000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 20). 23. Puede inscribirse una promesa de hipoteca? La promesa de hipoteca no es un acto inscribible en el registro de propiedad inmueble, al carecer de trascendencia real. (Resolucin N 4422000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 20). 24. Puede un copropietario hipotecar su cuota ideal? De conformidad con lo establecido en el artculo 977 del Cdigo Civil, cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos, pudiendo inclusive gravarlos; como corolario de lo expresado, se puede concluir la procedencia de la hipoteca de acciones y derechos que tenga el copropietario sobre un inmueble inscrito en el registro de propiedad inmueble. (Res. N 356-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 20). 25. Cmo se debe calificar la hipoteca respecto al constituyente? Procede la inscripcin de la hipoteca si del estudio de la partida se concluye que quien la constituye es el titular del dominio, en virtud de haberse declarado la nulidad del dominio de quien apareca como ltimo dueo. (Res. N 310-2000-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XI. T.I., p. 187). La calificacin relativa a la constitucin de hipoteca debe centrarse a determinar si quienes constituyen la misma son los propietarios con derecho inscrito, no siendo necesario exigir al acreedor hipotecario la acreditacin de facultades, teniendo en cuenta que el Cdigo Civil peruano no considera que la hipoteca tenga su origen en un contrato, ni tampoco exige la intervencin del acreedor hipotecario. (Res. N 007-2001-ORLC/ TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XII. T.I., p. 69). 26. La calificacin de la hipoteca comprende la del contrato de mutuo? En el presente caso de un mutuo con garanta hipotecaria, el acto materia de inscripcin registral lo constituye la hipoteca, por lo que no 229
procede la calificacin del contrato de mutuo. (Res. N 104-2002-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 27. Qu criterios son vlidos para determinar la obligacin garantizada con hipoteca? Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Es admisible como criterio mnimo de determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a: a) Una relacin jurdica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el ttulo. b) Uno o ms tipos materiales de los cuales puedan surgir las obligaciones. c) Actividades habituales del acreedor, cuando estas vengan determinadas por ley. (Res. Ns. 164-2006-SUNARP-TR-T y 0012006-SUNARP-TR-A. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 28. Procede inscribir la modificacin del plazo del vencimiento de la obligacin garantizada con hipoteca? La R. N 149-2000-ORLC/TR de 23/05/2000 ha establecido que la modificacin del plazo de vencimiento de la obligacin garantizada con la hipoteca resulta relevante para los terceros, a fin de efectuar el cmputo de plazo para la extincin de la hipoteca conforme al segundo prrafo del art. 3 de la Ley N 26639. Por ello, dicho acto resulta inscribible, el mismo que estara comprendido en los incisos 1 y 4 del artculo 2019 del Cdigo Civil. 29. Si el monto del gravamen no es determinado o determinable, se podr presumir que su monto es del mutuo? No procede la inscripcin de la hipoteca cuando el monto del gravamen no sea determinado o determinable, no cabiendo presumir que en ausencia de tal determinacin, el monto de la hipoteca corresponde al monto del mutuo. (Res. N 074-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 230
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El monto de la hipoteca, de conformidad con el artculo 1099 inciso 3 del Cdigo Civil debe ser determinado o deben precisarse los medios para determinarlo, toda vez que el mismo no tiene que coincidir con el monto de la obligacin garantizada o con la valorizacin del inmueble. (Res. N 105-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 30. Qu debe contener el asiento de inscripcin de una hipoteca? En el asiento de inscripcin de la hipoteca se consignar: a) El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su determinacin. b) La constancia de que la obligacin que garantiza es determinada o determinable. c) La fecha de vencimiento del plazo del crdito garantizado, cuando conste en el ttulo. En los casos de constitucin de hipoteca de predio cuya edificacin no se encuentra inscrita, no constituye obstculo para la inscripcin que en el ttulo se haya consignado que la edificacin tambin es objeto de la hipoteca. 31. La nulidad de una de las clusulas del contrato de mutuo produce la nulidad de la hipoteca? La nulidad de una o ms de las disposiciones de un acto jurdico no perjudica a las otras, ni al propio acto, siempre que sean separables; en ese sentido, la nulidad de una de las clusulas de un contrato no conlleva la nulidad del mismo, cuando es una disposicin separable, adems, el contrato de mutuo no es en s un acto inscribible por su naturaleza y efectos obligacionales, lo que es inscribible es el derecho real de hipoteca. (Res. N 015-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
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32. Si el precio se pag con el prstamo de una empresa del sistema financiero sin que el vendedor d por cancelado el precio, se gravar el predio a favor de esta empresa o a favor del vendedor? En la hipoteca constituida por la enajenacin de un bien, que ser pagada con dinero de tercero, el acreedor hipotecario es el tercero, siempre que el vendedor haya dado por cancelado el precio del bien. Pero si el vendedor no ha manifestado que el precio del bien ha sido cancelado, el acreedor hipotecario es el propio vendedor, vale decir que en estas circunstancias no puede haber doble acreedor hipotecario. (Res. N 1442005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 33. Procede la inscripcin de hipotecas otorgadas unilateralmente? Procede inscribir hipotecas constituidas por declaracin unilateral del propietario, sin necesidad de intervencin del acreedor. (Res. Ns. P00398-ORLC-TR y 279-97-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 34. Por qu es procedente la inscripcin de hipotecas unilaterales? La intervencin y consentimiento del propietario del bien afectado y no del deudor cuyas obligaciones se garantizan es lo determinante para la constitucin de la garanta hipotecaria, por lo que deviene en irrelevante a efectos de la validez de la hipoteca la intervencin de dicho deudor cuando resulta ser un tercero, distinto al otorgante de la garanta, quien constituye la hipoteca para asegurar el cumplimiento de una deuda ajena. (Res. N 279-97-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 35. Que deber calificar el registrador en las hipotecas unilaterales? No corresponde al registrador verificar la existencia ni la validez de la obligacin cuyo cumplimiento pretende asegurar, sino nicamente la constatacin de que en el acto constitutivo de la hipoteca se ha enunciado al acreedor, al deudor y a la prestacin. En cuanto a la prestacin, esta deber ser determinada o determinable. (Res. Ns. P003-98-ORLC-TR y 279-97-ORLC-TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 232
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36. Se podr inscribir la hipoteca si existe discrepancia en el estado civil del titular registral entre el documento notarial y archivo registral? El estado civil de una persona s tiene relevancia jurdica y como tal constituye uno de los elementos sobre el que recae la calificacin registral, requisito que adems es recogido como parte del asiento registral. Atendiendo a la seguridad jurdica que brinda el Registro, para inscribir el ttulo previamente se deber acreditar el estado civil del titular registral con instrumento pblico o resolucin judicial que permita conocer de manera inequvoca la calidad del bien inmueble a la fecha de adquisicin y en atencin a la fecha cierta del documento que consta en el archivo registral. (Res. N 037-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 37. La restitucin de una hipoteca se condice con la naturaleza de las anotaciones preventivas? La nulidad parcial de una resolucin y la subsiguiente restitucin del derecho real de hipoteca a favor de su acreedor no se condice con la naturaleza de las anotaciones preventivas, las mismas que tienen como caractersticas las de ser transitorias, cuyo efecto principal es enervar la fe pblica del Registro por el adquirente de buena fe, estando sujetas a un plazo de caducidad, lo que las distingue de las inscripciones. (Res. N 22699-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 38. En virtud de qu ttulo se inscribe la renovacin de una hipoteca? A efectos de la renovacin de las hipotecas, y siendo que la norma contenida en el artculo 3 de la Ley N 26639 no seala cul es el instrumento idneo para tal efecto, deber adjuntarse escritura pblica suscrita por acreedor y deudor, de conformidad con el artculo 1098 y 1413 del Cdigo Civil o en todo caso, la resolucin judicial que la ordene. (Res. N 456-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 20). 39. Quines deben intervenir en la renovacin de una hipoteca? La renovacin de una hipoteca debe efectuarse con la intervencin del deudor de la obligacin en razn a que se tiene que fijar nueva fecha 233
de vencimiento de la obligacin, toda vez que el plazo de extincin se contabiliza a partir de la fecha del vencimiento de la devolucin de la cantidad mutuada y no desde la inscripcin de la hipoteca. No resulta indispensable la intervencin del actual propietario del inmueble cuya renovacin se solicita, por cuanto el derecho real de hipoteca otorga al acreedor, entre otros, el derecho de persecucin reconocido en el segundo prrafo del artculo 1097 del Cdigo Civil. (Res. N 456-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 20). No es inscribible la renovacin de la hipoteca en mrito a escritura pblica otorgada unilateralmente por el acreedor hipotecario, dado que al importar un acto de disposicin sobre el bien gravado se requiere la conformidad del propietario del predio, o en todo caso, mandato judicial. (Res. Ns. 003-2000-ORLC/TR y 340-2000-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. X. Pg. 37. y Vol. XI., p. 264). 40. Qu se requiere para la inscripcin de la renovacin de los gravmenes? La renovacin de los asientos de inscripcin a que se refiere el artculo 3 de la Ley N 26639, solo procede cuando a la fecha del asiento de presentacin del ttulo de renovacin no hubiera operado la caducidad. La renovacin a que se refiere el prrafo anterior se efectuar en mrito a la solicitud formulada por la persona a cuyo favor se hubiera extendido la inscripcin, en la que debe constar su declaracin jurada con firma certificada en el sentido de que la obligacin garantizada no se ha extinguido. El asiento de renovacin de las inscripciones de las sentencias y dems resoluciones a las que se refiere el artculo 3 de la Ley N 26639, as como de las anotaciones de demanda y dems medidas cautelares a que se refiere el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil, solo podr ser extendido en mrito a mandato judicial expreso. 41. Cul es el efecto de la renovacin de una hipoteca? Mediante la renovacin de una hipoteca se evita que esta pierda validez con la consecuente prdida de los derechos emanados de ella, es 234
cargas y gravmenes
decir, la persecucin, preferencia y venta judicial de los inmuebles afectados con dicha garanta, haciendo posible que el bien garantice la obligacin por un lapso mayor a los diez aos contemplados en el artculo 3 de la Ley N 26639. (Res. N 456-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 20). 42. La hipoteca comprende las edificaciones construidas con posterioridad a su constitucin? La hipoteca abarca el suelo, comprendido dentro de los planos verticales del permetro superficial, incluyendo asimismo a las construcciones que pudiesen existir en el sobresuelo y en el subsuelo aun cuando estas ltimas hayan sido efectuadas con posterioridad a la inscripcin de la hipoteca, de conformidad con el artculo 1101 del Cdigo Civil, siempre que en instrumento pblico constitutivo del gravamen no se haya pactado en contrario, de acuerdo a lo previsto en el referido artculo. (Res. Ns. 448-2000-ORLC/TR y 059-2001-ORLC/TR). 43. Si un predio hipotecado reduce su rea a favor de otro, la hipoteca del rea reducida se trasladar al predio en el cual se increment su rea? Cuando el rea de una seccin de propiedad exclusiva se ha reducido con motivo de la inscripcin de la modificacin o remodelacin de la fbrica, y la referida seccin se encuentra hipotecada, no corresponde trasladar el gravamen a la seccin cuya rea ha sido incrementada, porque ello afectara el derecho de propiedad del titular registral de esta ltima seccin. (Res. N 7032006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 44. La hipoteca cancelada por caducidad puede reinscribirse? No procede la reinscripcin de una hipoteca cuando esta se cancel por caducidad de conformidad con la Ley N 26639. (Res. N 101-2008SUNARP/PT. Criterio vinculante). 45. Cul es el requisito registral para la expedicin del ttulo de crdito hipotecario negociable? Solo procede la expedicin de ttulo de crdito hipotecario negociable cuando el inmueble materia de constitucin unilateral de hipoteca, no 235
tenga cargas o gravmenes. (Res. N 708-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 46. Cundo procede la emisin de nuevo ttulo de crdito hipotecario negociable? Solo procede la inscripcin del acto de emisin de nuevo ttulo de crdito hipotecario negociable en reemplazo de uno anterior, de conformidad con lo previsto en el numeral 244.3 del artculo 244 de la Ley de Ttulos Valores, cuando el nico gravamen inscrito en la partida sea la hipoteca.
CONSULTA
PUEDE EL COPROPIETARIO DE UN INMUEBLE CONSTITUIR HIPOTECA SOBRE LA CUOTA IDEAL QUE LE CORRESPONDE SOBRE EL BIEN? El seor Jos Cuadros falleci sin otorgar testamento, dejando como nicos herederos a sus cuatro hijos y como nico patrimonio un edificio. Los hijos del seor Cuadros acuden ante un notario pblico para solicitar que se les declare herederos del causante. Luego de realizadas todas las diligencias respectivas y transcurrido el plazo de ley sin que se apersone ningn otro presunto heredero, el notario extiende el acta de declaratoria y remite partes a los registros correspondientes a fin que se inscriba la sucesin intestada. Meses despus, William, uno de los hijos del seor Cuadros, decide solicitar un prstamo bancario con el fin de ampliar el pequeo negocio que mantena. El banco le pidi una garanta, y l, luego de discutir con sus hermanos, no logr llegar a ningn acuerdo con ellos sobre la posibilidad de hipotecar el edificio a su favor. Ante su premura por obtener el prstamo, William nos, consulta si es factible que constituya hipoteca solo sobre la alcuota que le corresponde sobre el inmueble del cual es copropietario junto con sus hermanos.
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cargas y gravmenes
Respuesta: De acuerdo con el artculo 1097 de nuestro Cdigo Civil, mediante la hipoteca se afecta un bien inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin. La hipoteca es, pues, un gravamen por el cual se afecta el derecho de propiedad sobre un bien en garanta de cualquier obligacin propia o de tercero. En este sentido, y de conformidad con el artculo 977 del citado cdigo, segn el cual un copropietario puede gravar su cuota ideal, no existe en principio impedimento alguno para que este constituya hipoteca sobre su alcuota. Ahora bien, es preciso determinar si el derecho que tiene un copropietario califica como bien hipotecable de acuerdo a las normas que regulan este derecho real de garanta. En primer lugar, la hipoteca solo puede recaer sobre bienes inmuebles. Dentro de la clasificacin de los bienes contenida en los artculos 885 y 886 del Cdigo Sustantivo, tenemos que son considerados bienes inmuebles, entre otros, los derechos sobre inmuebles inscribibles en el Registro. Por su parte, la alcuota o cuota abstracta representa la participacin que tiene cada copropietario de manera individual sobre la propiedad del bien comn, participacin sobre la cual el condmino tiene un derecho de propiedad exclusiva, pudiendo por tanto disponer de ella, e incluso hipotecarla. Esta concepcin romanista de la copropiedad, que permite a cada copropietario ejercitar de manera exclusiva todos los poderes inherentes a la propiedad sobre su cuota ideal, es el asumido por nuestro Cdigo Civil. En virtud de lo dicho, podemos afirmar que no existe hasta aqu bice para que pueda gravarse con hipoteca la cuota ideal de uno de los copropietarios. Otro de los requisitos que debe cumplir un bien para ser hipotecable es el de estar especficamente determinado. Como vimos, el derecho del copropietario, a pesar de no poder materializarse en una porcin especfica del bien, se encuentra limitado a la cuota ideal asignada. En este sentido, creemos que el derecho del copropietario cumple
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con el requisito de estar especficamente determinado. Todo lo cual nos lleva a concluir que la alcuota de un copropietario sobre un bien inmueble puede ser hipotecada. Finalmente, si bien la cuota abstracta de cada condmino, al ser objeto de propiedad exclusiva, podr ser tambin ejecutada y rematada, creemos que la conveniencia prctica del uso de este tipo de hipoteca depender, en primer lugar, de si la herencia tiene deudas y/o cargas, y, en segundo lugar, de la posibilidad de dividir y partir el bien gravado. En el caso analizado, un edificio es un bien divisible y particionable; por lo tanto, quedar en manos del acreedor hipotecario el solicitar la particin del bien antes de proceder a la ejecucin de la parte correspondiente, ya individualizada.
Base legal
Cdigo Civil, artculos 661; 983; 984; 1097; 1099 y 1100.
CONSULTA
SI ADQUIERO POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA UN INMUEBLE GRAVADO CON HIPOTECA, ADQUIERO TAMBIN DICHO GRAVAMEN? Percy es un empresario que, debido a una muy mala inversin, pierde mucho dinero y se ve obligado a dejar el pas por un tiempo, encargando el cuidado de su casa a Susana. Sin embargo, Susana se desatiende del inmueble, por lo que no pasado ni un da de la salida de Percy del pas, Jorge ingresa al bien y comenta a los vecinos que dicha casa la ha comprado luego de muchos aos de sacrificios y privaciones. Incluso, Jorge comienza a pagar la luz y los arbitrios municipales y a vivir en el inmueble con su familia. Transcurridos nueve aos y medio de estos acontecimientos, y antes de iniciar el
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cargas y gravmenes
proceso de prescripcin adquisitiva, al realizar las averiguaciones registrales Jorge se entera que la casa haba sido hipotecado por Percy das antes de su salida al extranjero. Ante ello nos pregunta si el hecho de adquirir el inmueble por prescripcin adquisitiva extinguira la hipoteca.
Respuesta: Del anlisis realizado al caso en examen entendemos que gira en torno a dos instituciones que bien valdra la pena recordar brevemente. As pues, por un lado, nos encontramos frente a la prescripcin adquisitiva de dominio o usucapion que es una de las diversas maneras que establece el Cdigo Civil para adquirir la propiedad(1); y, por otro lado, tenemos a la hipoteca, que es un derecho real de garanta que, conforme al artculo 1097 del Cdigo Civil, permite afectar un inmueble a fin de garantizar el cumplimiento de cualquier obligacin, sea propia o de un tercero. Por lo que se nos resea en la consulta, tendramos que afirmar que Jorge se encuentra muy prximo a cumplir los requisitos necesarios para adquirir por prescripcin adquisitiva, pues se ha comportado como propietario, ejerciendo posesin sobre el inmueble de manera pacfica, continua y pblica, faltndole solo completar unos cuantos meses para adquirir el derecho real de propiedad sobre dicho inmueble. Realizado este breve excursus, y visto que Jorge se encuentra en capacidad de ser propietario, abordamos la interrogante planteada. En nuestra opinin, el hecho de que la propiedad sobre el inmueble se traslade a la esfera jurdica de Jorge, en razn de la prescripcin adquisitiva, no afecta en lo absoluto el derecho real de garanta constituido en favor de los acreedores. No debe olvidarse que una de las caractersticas ms importantes del derecho real de hipoteca es la persecutoridad, esto es, aquella facultad del acreedor hipotecario de perseguir el inmueble (lase, de ejecutar el bien) sin importar si este ha sido transferido a
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terceros. En palabras de Mejorada Chauca, la persecutoriedad es la condicin jurdica que asegura la permanencia del beneficio (goce o garanta) mediante la continuidad del derecho frente a ulteriores adquirentes(2). El Cdigo Civil recoge este derecho en su artculo 1097: En consecuencia, la adquisicin por usucapin no determinar la prdida del derecho real de garanta a favor de los acreedores hipotecarios, quienes podrn afectar el inmueble en caso de que el crdito garantizado no sea pagado debida y oportunamente, pese a que la casa haya sido adquirida por Jorge. No obstante, cabe una aclaracin. Conforme al artculo 3 de la Ley N 26639, las inscripciones de las hipotecas se extinguen a los diez aos de las fecha de la inscripcin del gravamen, si este no fuera renovado. Asimismo, dicha norma establece que cuando se trata de gravmenes que garantizan crditos, la hipoteca se extingue a los diez aos de la fecha de vencimiento del plazo del crdito garantizado. Por lo que si transcurre el plazo antes indicado sin que los acreedores hubieran renovado la garanta, se entender que la hipoteca ya no tiene vigencia y Jorge podr gozar del inmueble libre de todo gravamen.
Base legal:
Cdigo Civil: artculos 950 y 1097. Precisan aplicacin de plazo de caducidad previsto en el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil, Ley N 26639: artculo 3. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolucin N 540-2003-SUNARPSN (21/11/2003): artculo 112. NOTAS: (1) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max y CRDENAS QUIRS, Carlos. Exgesis. Tomo V, Derechos Reales, 3 edicin, Gaceta Jurdica, Lima, 2001, p. 11 y ss. (2) MEJORADA CHAUCA, Martn. La persecutoriedad hipotecaria en el supremo tapete, en: Actualidad Jurdica N 139, Gaceta Jurdica S.A., Lima, 2005, p. 36.
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DOCUMENTO
CONTRATO PARA CONSTITUIR HIPOTECA Seor notario: Srvase inscribir en su Registro de Escrituras Pblicas una donde conste el contrato para constituir hipoteca que celebran de una parte don ....... , identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominar EL ACREEDOR; y de otra parte don ......, identificado con DNI N ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominar EL DEUDOR; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- Con fecha ..... EL ACREEDOR y EL DEUDOR celebraron un contrato de mutuo en virtud del cual el primero dio en prstamo al segundo la suma de S/. .... (........ y 00/100 nuevos soles), para que sea devuelta en los trminos pactados en el referido contrato. SEGUNDA.- Comoquiera que EL DEUDOR no lleg a cancelar el mencionado prstamo dentro del plazo acordado, en este acto reconoce deber a EL ACREEDOR un saldo ascendente a la suma de S/. ......... (......... y 00/100 nuevos soles), obligndose a pagar dicha suma de la siguiente forma: 1 cuota S/. ............., el da .......... 2 cuota S/. ............., el da .......... 3 cuota S/. ............., el da .......... 4 cuota S/. ............., el da .......... 5 cuota S/. ............., el da .......... 6 cuota S/. ............., el da ..........
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OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, y a efectos de garantizar el pago de la suma adeudada, EL DEUDOR constituye a favor de EL ACREEDOR primera y preferencial hipoteca sobre el inmueble de su propiedad ubicado en ...................., cuyo dominio, linderos y medidas perimtricas se hallan inscritas en la partida electrnica N ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ........ CARACTERES DE LA HIPOTECA: CUARTA.- Se deja constancia de que la hipoteca que se constituye por el presente acto, comprende tanto el terreno como las construcciones existentes sobre l y las que pudieran existir en el futuro, as como todo lo inherente y accesorio al inmueble hipotecado, sin reserva ni limitacin alguna. QUINTA.- Las partes dejan establecido que la mencionada garanta real se constituye hasta por la suma de S/. ........ (......... y 00/100 nuevos soles) y su vigencia se extender hasta la fecha de cancelacin del total de la deuda a que se refiere la clusula segunda de este documento. DERECHOS Y OBLIGACIONES: SEXTA.- EL ACREEDOR tiene el derecho de persecucin del bien hipotecado. Asimismo, tendr preferencia con respecto a otros acreedores de EL DEUDOR, salvo las excepciones de ley. STIMA.- EL ACREEDOR no podr hacerse pago apropindose del bien hipotecado en caso de incumplimiento de EL DEUDOR; en este supuesto tendr el derecho de ejecutar la garanta de acuerdo a las normas legales vigentes. OCTAVA.- Se deja establecido que EL ACREEDOR no podr acceder a la posesin y uso del bien hipotecado.
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INCUMPLIMIENTO Y EJECUCIN DE LA GARANTA: NOVENA.- EL DEUDOR se obliga a pagar en forma puntual cada una de las cuotas descritas en la clusula segunda, hasta la total cancelacin de la deuda. El incumplimiento en el pago de una sola cuota dar lugar al vencimiento de las restantes, en cuyo caso estas ltimas se hacen absolutamente exigibles, por lo que EL ACREEDOR tendr pleno derecho a la ejecucin de la garanta. DCIMA.- A efectos de la ejecucin de la garanta constituida por el presente acto, las partes acuerdan valorizar el bien hipotecado en S/. ..... (...... y 00/100 nuevos soles). Las dos terceras partes de dicha valorizacin servirn de base para el eventual remate del bien. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DCIMO PRIMERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebracin y ejecucin de este contrato, sern asumidos por EL DEUDOR. COMPETENCIA TERRITORIAL: DCIMO SEGUNDA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DCIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito.
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APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: DCIMO CUARTA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. Srvase usted seor notario, agregar la introduccin y conclusin de ley y cursar partes a los Registros Pblicos para la correspondiente inscripcin. Lima, de de ...........
EL ACREEDOR
EL DEUDOR
V .
DERECHO DE SUPERFICIE
1. Cmo conceptualiza la doctrina el derecho de superficie? Roca Sastre seala que el derecho de superficie urbana es el derecho real de tener y mantener, temporalmente, en terreno o inmueble ajeno una edificacin, en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho ajeno de edificar. Asimismo, anota el autor espaol que la funcin del derecho real de superficie es gozar de un terreno para tener y mantener en l una edificacin, encima o debajo del suelo, obtenida por la facultad ajena de su construccin. (Res. N 026-2006-SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 244
cargas y gravmenes
2. Cmo entiende el Tribunal Registral el derecho de superficie? El derecho de superficie implica la facultad de hacer y de mantener una edificacin en suelo ajeno, lo que implica un doble goce: el del suelo en la construccin del edificio y el de ese edificio una vez construido, aunque en este segundo estadio el goce derive directamente de la propiedad de lo edificado, o sea, de la propiedad superficiaria. En tal sentido, el derecho de superficie es un derecho real autnomo y con propia sustantividad en virtud del cual se genera la posibilidad de gozar temporalmente del suelo que es propiedad de otro, el cual ve tambin limitado su derecho al restringirse sus alcances por efecto de aquel. (Res. N 026-2006SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 3. Cuntas modalidades de constitucin de derecho de superficie existen? Se distinguen tres situaciones o modalidades de constitucin del derecho de superficie: i) por efecto de la concesin ad aedificandum o derecho de construir; ii) en razn de la enajenacin de una edificacin preexistente; o iii) como resultado del contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno (Crdenas en Arias Schreiber, p. 263). El primer caso es el supuesto tpico, consistente en que el propietario concede al superficiario la posibilidad de edificar una construccin, por encima o por debajo del suelo, la que una vez concluida ser de propiedad del superficiario, generndose as la desmembracin del derecho de propiedad que tena inicialmente el dominus soli. Se trata, pues, de un modo originario de adquirir la propiedad superficiaria. El segundo supuesto se presenta cuando el propietario transfiere al superficiario una construccin ya existente sobre el terreno, reservndose la propiedad del suelo, o tambin cuando transfiere el suelo a una persona y la edificacin a otra. La adquisicin de la propiedad superficiaria se habr adquirido de modo derivativo. Y el tercer caso se configurara cuando el propietario cede a ttulo de arrendamiento el suelo, concediendo al arrendatario el derecho de construir por debajo o por encima del terreno, siendo la edificacin de su propiedad durante el plazo del contrato de arrendamiento. (Crdenas quiros, en Arias-Schreiber, p. 263). (Res. N 702- 2005SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
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4. Puede constituirse un derecho de superficie sobre parte de un inmueble? Como regla general, el derecho de superficie no podr ser constituido sobre parte de un inmueble; sin embargo, tratndose de casos en los cuales dicho derecho coexista con un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn logrando armonizacin entre ambos y no existiendo una prohibicin expresa de nuestro ordenamiento legal, no podr denegarse su acceso al registro. (Res. N 562-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 23). 5. Procede la constitucin de derecho de superficie cuando en el terreno existen edificaciones? Puede constituirse el derecho de superficie cuando sobre el terreno existen previamente levantadas construcciones, mediante la transferencia de dichas construcciones a una tercera persona, reservndose el vendedor o transferente la propiedad del suelo. (Res. N 702-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). Solo se podr constituir el derecho de superficie sobre parte de un inmueble siempre que haya un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, puesto que en este caso el terreno puede constituir una seccin de propiedad exclusiva razn por la que sera factible que el propietario de este constituya un derecho de superficie. (Res. N 526-2001ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. Cmo se registra el derecho de superficie? La inscripcin del derecho de superficie dar lugar a la apertura de una partida especial que contendr: 1. La mencin expresa de que se trata de una partida especial generada como consecuencia de la constitucin de un derecho de superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que recae este. 2. La indicacin de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre ambos. 246
cargas y gravmenes
3. El plazo de duracin. 4. Si se constituye a ttulo gratuito u oneroso, sealndose en este ltimo caso la contraprestacin a cargo del superficiario. 5. El nombre del titular del derecho de superficie. 6. El traslado de las cargas y gravmenes registrados antes de la inscripcin del derecho de superficie, cuando corresponda. Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la superficie del suelo a favor de un mismo titular, este puede solicitar la inscripcin de ambos derechos en la misma partida especial. Simultneamente a la inscripcin del derecho de superficie, en la partida registral del predio sobre el que este recae se extender una anotacin de correlacin en la que se indicar que se ha abierto una partida especial por la constitucin del derecho de superficie, as como los datos a que se refieren los numerales 2 al 5. 7. Cules son los efectos de la extincin del derecho de superficie? Al inscribir la extincin del derecho de superficie, el registrador proceder a cerrar la partida correspondiente, extendiendo simultneamente en la partida registral del predio una anotacin en la que se deje constancia de dicho cierre.
DOCUMENTO
CONTRATO PARA CONSTITUIR DERECHO DE SUPERFICIE A TTULO GRATUITO Seor notario: Srvase usted inscribir en su Registro de Escrituras Pblicas una donde conste el contrato para constituir derecho de superficie que celebran, de una parte la asociacin civil ........, con RUC
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, inscrita en la partida electrnica N . del Registro de Personas Jurdicas de los Registros Pblicos de ......., con domicilio en ., representada en este acto por don .., debidamente facultado en sesin de Consejo Directivo de fecha , cuya acta deber insertarse, en lo sucesivo LA ASOCIACIN; y de la otra parte don .., con DNI N , de estado civil soltero y con domicilio en .., en lo sucesivo EL ASOCIADO; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- LA ASOCIACIN es una persona jurdica de derecho privado constituida bajo el rgimen de la asociacin civil con fines de carcter social y deportivo, actualmente propietaria de un terreno eriazo ribereo al mar ubicado en ......... e inscrito a su favor en la ficha N del Registro de Propiedad Inmueble de . Sobre el referido terreno LA ASOCIACIN ha ejecutado una habilitacin urbana aprobada por R.D. N .. de fecha ., en la cual se han establecido .. lotes para vivienda divididos en la forma indicada en la antedicha Resolucin. Dentro de esa habilitacin se encuentra el lote N de la Mz. con un rea de . m2, con los siguientes linderos y medidas perimtricas: Por el Norte, Por el Sur, Por el Este, ... Por el Oeste, .
El lote descrito en el prrafo anterior ser denominado en lo sucesivo, EL LOTE.
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SEGUNDA.- EL ASOCIADO es una persona natural, que tiene la calidad de asociado activo y hbil de LA ASOCIACIN, debidamente inscrito en el Libro de Padrn de Asociados con el Registro N .., al haber cumplido todos los requisitos exigidos por el estatuto y encontrndose al da en sus pagos, para conservar tal calidad. TERCERA.- Se deja constancia que en aplicacin del artculo del estatuto de LA ASOCIACIN se acord, en sesin de asamblea general de fecha , cuya acta tambin se inserta, que sobre el lote de terreno para vivienda antes referido se constituir derecho de superficie a ttulo gratuito a favor de cada asociado a fin de que construya una casa de veraneo en el lote que se le ha asignado. OBJETO DEL CONTRATO: CUARTA.- Por el presente acto, LA ASOCIACIN constituye a favor de EL ASOCIADO y sobre EL LOTE descrito en la clusula primera, derecho de superficie en los trminos y con los alcances a que se contrae el artculo 1030 del Cdigo Civil, el mismo que se regir de acuerdo a los trminos y condiciones que aparecen de este instrumento. CARACTERES DEL DERECHO DE SUPERFICIE: QUINTA.- Las partes dejan establecido que el derecho de superficie que se constituye por el presente acto, tiene como nico y exclusivo fin que EL ASOCIADO construya, sobre la totalidad de EL LOTE, una casa de veraneo y sus servicios conexos, no pudiendo usar o aprovechar EL LOTE para fines distintos al indicado. El incumplimiento de lo previsto en esta clusula acarrea automticamente la extincin del derecho de superficie. La casa de veraneo deber ser construida en un plazo mximo de ...... y sus caractersticas y valor aparecen en el anexo N 1, que se insertar. SEXTA.- El derecho de superficie que se constituye por este instrumento a favor de EL ASOCIADO no es, en principio, transmisible, y no puede ser cedido ni asignado bajo ningn ttulo a ninguna otra
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persona natural o jurdica, salvo por motivo de fallecimiento de EL ASOCIADO, en cuyo caso se transmitir a favor de sus herederos forzosos, bajo los mismos trminos y condiciones contenidos en este documento. PLAZO DEL DERECHO DE SUPERFICIE: STIMA.- Las partes acuerdan que el derecho de superficie a que se contrae el presente acto, se constituye por el plazo de treinta (30) aos, que se computarn a partir de la fecha de suscripcin de este documento. EXTINCIN DEL DERECHO DE SUPERFICIE: OCTAVA.- Queda convenido que el derecho de superficie que se constituye a travs de este documento, se extinguir automticamente en el caso y en el momento que EL ASOCIADO pierda, por cualquier motivo, la calidad de asociado activo y hbil de LA ASOCIACIN, salvo si se trata de fallecimiento, en cuyo caso se aplica lo dispuesto en la clusula sexta. Tambin se extinguir si el EL ASOCIADO no realiza la construccin dentro del plazo fijado en la clusula quinta. NOVENA.- Del mismo modo, el derecho de superficie quedar automticamente extinguido en el caso y en el momento en que EL ASOCIADO transfiera, bajo cualquier ttulo, la propiedad del inmueble construido sobre EL LOTE, o tambin en caso de que constituya derecho real de usufructo o habitacin, o derecho real de garanta sobre tal inmueble a favor de terceros. DCIMA.- Producida la extincin de pleno derecho, del derecho de superficie por cualquiera de las causales antes indicadas, LA ASOCIACIN adquiere la propiedad de lo construido, con la obligacin de reembolsar su valor. La forma de valorizacin y plazo de reembolso del inmueble construido ser la establecida en el estatuto de LA ASOCIACIN, teniendo en consideracin las circunstancias del caso.
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cargas y gravmenes
GASTOS DEL CONTRATO: DCIMO PRIMERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos que origine la celebracin y formalizacin de este contrato, sern asumidos por EL ASOCIADO. COMPETENCIA TERRITORIAL: DCIMO SEGUNDA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DCIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: DCIMO CUARTA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. Srvase usted seor notario, agregar la introduccin y conclusin de ley y cursar partes a los Registros Pblicos para la correspondiente inscripcin. Lima, de de ............
LA ASOCIACIN
EL ASOCIADO
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DOCUMENTO
CONTRATO PARA CONSTITUIR DERECHO DE SUPERFICIE A TTULO ONEROSO Seor notario: Srvase usted inscribir en su Registro de Escrituras Pblicas una de constitucin de derecho de superficie a Ttulo Oneroso que celebran de una parte el seor ........., con D.N.I. N ....................., a quien se llamar EL CONSTITUYENTE; y de la otra parte la empresa .........., inscrita en la partida electrnica N ........... del Registro de Personas Jurdicas de ......., con RUC N ..............., con domicilio en ..................... ..........................., representada por el seor ............................., segn poder inscrito en el asiento ...... de la referida partida electrnica, a quien se denominar LA SUPERFICIARIA, en los trminos y condiciones siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL CONSTITUYENTE es propietario exclusivo de un terreno de ..................metros cuadrados, ubicado en .................. .............., del distrito de ................., provincia de ................... y departamento de ............, cuyos lmites, medidas perimtricas y dems datos corren en la partida electrnica N ........... del Registro de la Propiedad Inmueble de ......................, habindolo adquirido de su anterior propietario, don ......................., por escritura pblica de fecha ..................... , quedando inscrita en la ficha N ................ del referido Registro. Dicho inmueble no est sujeto a restriccin alguna, carga, gravamen, medida cautelatoria ni limitacin alguna, siendo por lo tanto de libre disposicin. SEGUNDA.- LA SUPERFICIARIA es una empresa constituida bajo el rgimen de la sociedad annima, cuyo objeto social principal es dedicarse a efectuar construcciones de gran volumen, contando en la actualidad con un destacado prestigio en el mercado inmobiliario y de la construccin.
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cargas y gravmenes
OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente acto, EL CONSTITUYENTE otorga a LA SUPERFICIARIA el derecho de tener en superficie, la facultad de construir y mantener temporalmente una edificacin en propiedad separada, sobre el terreno indicado en la clusula primera. CUARTA.- EL CONSTITUYENTE construir sobre el terreno en cuestin una pista de patinaje sobre hielo, de acuerdo con las especificaciones tcnicas, montos, maquinarias, calidad de materiales y todo lo que es necesario para patinar sobre hielo artificial, estando las condiciones econmicas, tcnicas y dems especificaciones contenidas en el anexo N 1, que, debidamente firmado por las partes, formar parte integrante de este contrato. PLAZO: QUINTA.- El derecho de superficie se concede por el plazo mximo de treinta (30) aos, vencidos los cuales la construccin pasar a ser propiedad de EL CONSTITUYENTE, incluyendo todas las partes integrantes como accesorias que figuran en el Anexo N 1, y las que se introduzcan o reemplacen a las anteriores, sin excepcin alguna. SEXTA.- LA SUPERFICIARIA deber iniciar la construccin de las obras a ms tardar el da ............ de ........... de ..................., y se obliga a terminarlas completamente operativas el da............... de ..................... de ..................., salvo que EL CONSTITUYENTE le conceda un plazo adicional si las circunstancias as lo justifican. En caso de no estar terminadas las obras en el plazo de vencimiento, se extinguir el derecho de superficie que se constituye por este documento, y todas las obras efectuadas se incorporarn al patrimonio de EL CONSTITUYENTE, sin obligacin de pago alguno. CONTRAPRESTACIN: STIMA.- Este contrato se celebra a ttulo oneroso, por lo tanto, LA SUPERFICIARIA deber pagar a EL CONSTITUYENTE
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una retribucin o canon de US $ ....................... mensuales, que depositar en la cuenta corriente N .................. que EL CONSTITUYENTE tiene abierta en el banco ..................., dentro de los primeros siete das de cada mes, sin perjuicio de la adquisicin de bienes a que se refieren las clusulas quinta y sexta de este instrumento. DERECHOS DEL CONSTITUYENTE: OCTAVA.- Fuera de lo estipulado con anterioridad, EL CONSTITUYENTE tiene derecho a inspeccionar el estado y avance de las obras, solo o acompaado por un tcnico, dando aviso a LA SUPERFICIARIA con ............ horas de anticipacin. Si se constata alguna deficiencia, por accin u omisin, LA SUPERFICIARIA deber subsanarla de inmediato, o en el peor de los casos en el menor tiempo posible. DERECHOS DE LA SUPERFICIARIA: NOVENA.- LA SUPERFICIARIA podr disponer de su derecho, para lo cual requerir el consentimiento escrito de la otra parte, as como darlo en arrendamiento, usufructo o comodato, total o parcialmente, sin otros condicionamientos que los establecidos por la ley. El plazo de esos contratos no podr exceder el del derecho de superficie. GASTOS Y TRIBUTOS: DCIMA.- Todos los gastos que genere este contrato, as como los tributos, corrern por cuenta de LA SUPERFICIARIA, salvo los que por ley correspondan a EL CONSTITUYENTE. REVERSIN: DCIMO PRIMERA.- A la terminacin del plazo del contrato, todas las obras, incluyendo sus partes integrantes y accesorios,
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cargas y gravmenes
revertirn en beneficio de EL CONSTITUYENTE, de conformidad con lo establecido en la clusula quinta. COMPETENCIA TERRITORIAL: DCIMO SEGUNDA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ........ DOMICILIO: DCIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: DCIMO CUARTA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. Srvase usted, seor notario, agregar la introduccin y conclusin de ley y cursar partes a los Registros Pblicos para la correspondiente inscripcin. Lima, de de ............
EL CONSTITUYENTE
LA SUPERFICIARIA
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VI. USUFRUCTO
1. El pacto que permite al usufructuario percibir rentas con el inmueble hace que el acto constitutivo del usufructo deje de ser gratuito? El pacto por el cual se acuerda que en caso el usufructuario perciba rentas, como consecuencia de la celebracin de contratos de alquiler o cualquier otro acto jurdico que determine que terceras personas usen el inmueble y paguen algn tipo de renta y que como consecuencia de ello deba entregar un porcentaje de dicha renta en favor del propietario, no cambia la naturaleza gratuita del acto jurdico contractual constitutivo del usufructo, por tratarse de una eventualidad que no ha ocurrido, salvo que se acredite lo contrario. (Res. N 004-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 22). 2. Para constituir sobre el inmueble de un menor un usufructo vitalicio en favor de sus padres, se requerir autorizacin judicial? Ser indispensable la autorizacin judicial para la constitucin del usufructo vitalicio a favor de los padres respecto de un inmueble de propiedad de los hijos menores de edad, por cuanto dicho supuesto no se encuadra dentro de los alcances del artculo 423 inciso 8 del Cdigo Civil, referido al usufructo legal que se otorga a los padres respecto de los bienes de los hijos, de conformidad con el artculo 447 del citado cuerpo de leyes. (Res. N 243-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 22). 3. Para aceptar la donacin de un bien gravado con usufructo a favor de sus hijos menores, los padres requieren autorizacin judicial? Para que los padres acepten, en nombre de sus hijos menores, donaciones de bienes gravados con usufructo no requieren de autorizacin judicial. (Res. N 734-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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cargas y gravmenes
4. Puede inscribirse un usufructo sobre un porcentaje del derecho de opcin de compra emanado de un contrato de leasing? No, no es posible dicha inscripcin, pues, segn reiterada jurisprudencia del Tribunal Registral, se ha establecido que no resulta procedente la inscripcin de un usufructo emanado del contrato de arrendamiento financiero, por cuanto dicha operacin no conlleva trascendencia real alguna de acuerdo a los trminos del inciso 2 del artculo 2019 del Cdigo Civil. Nada impide, desde luego, que celebre el usufructo antes mencionado, pero este no ser un acto inscribible. Al respecto, la jurisprudencia se basa en que la opcin de compra derivada de los contratos de arrendamiento financiero tiene naturaleza distinta a los contratos preparatorios de opcin de compra regulados por los artculo 1419 y siguientes del Cdigo Civil, ya que dicho derecho de opcin forma parte de la naturaleza misma del arrendamiento financiero. Adems, el Tribunal Registral ha considerado que el derecho de opcin de compra sobre un inmueble constituye, en realidad, una clase de bien inmueble dentro de la clasificacin prevista en el inciso 10 del artculo 885 del Cdigo Civil, por cuanto se trata de un derecho sobre inmueble inscribible en el Registro. 5. El usufructo puede ser modificado unilateralmente por el propietario? El usufructo constituido mediante contrato no puede ser modificado mediante acto jurdico unilateral del propietario del bien sino mediante contrato. (Res. N 025-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
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VII. RESTRICCIONES A LA PROPIEDAD

1. Pueden inscribirse las restricciones a la propiedad constituidas por cargas de naturaleza personal? Las restricciones a la propiedad constituidas por cargas de naturaleza personal, es decir, aquellas que imponen determinadas obligaciones a los titulares de un bien, solo son compatibles y, por lo tanto, inscribibles, cuando el derecho de propiedad de dichos obligados este vigente segn el registro. (Res. N 260-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 21). 2. Se deben inscribir las restricciones legales al derecho de propiedad? Las restricciones al derecho de propiedad establecidas legalmente no son de obligatoria inscripcin en el registro de la propiedad inmueble conforme se deduce de una interpretacin en contrario del artculo 926 del Cdigo Civil, concordado con el inciso 5 del artculo 2019 del mismo cuerpo sustantivo. (Res. N 260-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 21). 3. Qu se requiere para la inscripcin de las restricciones a la propiedad? Las restricciones a la propiedad constituidas por cargas de naturaleza personal, es decir, aquellas que imponen determinadas obligaciones a los titulares de un bien, solo son compatibles y, por lo tanto inscribibles, cuando el derecho de dichos obligados est vigente segn el registro. (Res. N 260-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. Constituye una restriccin a la propiedad el pacto de no disposicin de las cuotas ideales de los copropietarios? Si se pact que los copropietarios no podrn disponer de sus cuotas ideales sino hasta despus de la muerte de la beneficiada con el derecho de habitacin, esto no implica una prohibicin absoluta de enajenar el bien, en tanto se trata de una prohibicin temporal. En tal sentido,
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cargas y gravmenes
estamos ante una restriccin de derecho de propiedad, pues los copropietarios no podrn ejercer una de las atribuciones del derecho de propiedad, que es la disposicin del bien por un tiempo determinable, dada la naturaleza finita de la vida de una persona. (Res. N 515 2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 5. En mrito a qu ttulo se inscriben las limitaciones y restricciones a la propiedad de predios dentro de un rea natural protegida? Las limitaciones y restricciones sobre predios de propiedad privada ubicadas al interior de un rea natural protegida, establecidas expresamente en las normas que regulan las reas naturales protegidas, son inscribibles en mrito a la solicitud formulada por el Inrena o el jefe del rea Nacional Protegida. Las limitaciones y restricciones no contempladas expresamente en tales normas son inscribibles en mrito al dispositivo legal de creacin del rea natural protegida que las establezca, el respectivo plan maestro o mediante resolucin jefatural de Inrena. (Res. N 539-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 6. Las restricciones impuestas al titular registal caducan? El plazo de caducidad establecido en el artculo 3 de la Ley N 26639 no es de aplicacin a los gravmenes y restricciones a las facultades del titular que por su naturaleza no caducan.
VIII. PATRIMONIO FAMILIAR

1. En la constitucin del patrimonio familiar sobre un inmueble los notarios debern comprobar el estado de necesidad? La Ley N 26662 otorg a los notarios pblicos la facultad de comprobacin de hechos y el trmite de determinados asuntos no contenciosos entre los que se encuentra la constitucin de patrimonio familiar, no
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mencionndose en dicha ley la atribucin de aquellos de comprobar el estado de necesidad de los beneficiarios del patrimonio familiar. Sin embargo, el Tribunal Registral, en la R. N 212-2000-ORLC/TR de 06/07/2000, ha establecido que se presupone que el notario est facultado por la ley para declarar la constitucin del patrimonio familiar, previo cumplimiento de los requisitos establecidos en la norma, incluyndose en este caso la verificacin o comprobacin del estado de necesidad. 2. Cul es la finalidad del patrimonio familiar? La finalidad del patrimonio familiar es la proteccin de la familia mediante el aseguramiento de la morada o su subsistencia, se entiende que dicha carga no puede exceder de lo necesario para el cumplimiento de dicha finalidad, tal como lo seala el segundo prrafo del artculo 489 del Cdigo Civil. (Res. N 058-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. Cualquier persona puede ser beneficiaria del patrimonio familiar? Cualquier persona no puede ser beneficiaria del patrimonio familiar sino solamente los miembros de la familia, es decir, aquellas personas que tengan vinculacin familiar con el constituyente tales como el cnyuge, los hijos menores o dems descendientes menores de edad o que siendo mayores son incapaces, padres o dems ascendientes que se encuentran en estado de necesidad, as como los hermanos menores o incapaces. (Res. N 058-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). En observancia de lo dispuesto por el artculo 495 del Cdigo Civil, cualquier persona no puede ser beneficiaria del patrimonio familiar sino solamente los miembros de la familia, es decir, aquellas personas que tengan vinculacin con el constituyente tales como el cnyuge, los hijos menores o dems descendientes menores de edad o que siendo mayores son incapaces, padres o dems ascendientes que se encuentran en estado de necesidad, as como hermanos menores o incapaces. (Res. N 393-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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cargas y gravmenes
4. Los constituyentes del patrimonio familiar pueden ser los beneficiarios? No existe ningn obstculo para que los beneficiarios del patrimonio familiar sean los mismos constituyentes, dado que conforman una familia y mediante dicha medida se busca proteger su estabilidad a travs de la garanta que ella implica, es decir, la proteccin del uso del bien conyugal como morada de los cnyuges. (Res. N 058-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 5. La madre divorciada puede ser la beneficiaria de un patrimonio familiar? No resulta procedente que sea beneficiaria del patrimonio familiar la madre divorciada que constituye patrimonio familiar sobre sus bienes propios. (Res. N 113-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
DOCUMENTO
CONSTITUCIN DE PATRIMONIO FAMILIAR Seor notario: Srvase extender en su registro de escrituras pblicas, una de constitucin de patrimonio familiar que otorgan don ......., de ..... aos de edad, identificado con DNI N ............., a quien en lo sucesivo se denominar EL CONSTITUYENTE; y doa ......., de .... aos de edad, identificada con DNI N .........., a quien en lo sucesivo se denominar LA CONSTITUYENTE; ambos domiciliados en .................; en los trminos y condiciones contenidos en las siguientes clusulas: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL CONSTITUYENTE y LA CONSTITUYENTE contrajeron matrimonio civil en .., a los ....... das del mes de ..... de ..; y, con fecha del mes de ....... de ..... adquirieron el inmueble ubicado en la Av. ................, N ...., distrito de ..., provincia de ..... y departamento, conforme se detalla en el
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asiento ..... de la partida electrnica N ........ del Registro de la Propiedad Inmueble de .... Desde su adquisicin, dicho inmueble ha constituido permanente la casa-habitacin de la familia. SEGUNDA.- Queda expresamente establecido que es voluntad de los constituyentes establecer patrimonio familiar sobre el inmueble referido en la clusula anterior, para lo cual, a fin de cumplir con los requisitos de ley, suscriben la presente minuta. OBJETO: TERCERA.- Por el presente convenio, EL CONSTITUYENTE y LA CONSTITUYENTE se comprometen a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios para constituir patrimonio familiar sobre el inmueble referido en la clusula primera, en favor de las personas sealadas en la clusula siguiente. BENEFICIARIOS: CUARTA.- Los beneficiarios del patrimonio familiar referido en las clusulas anteriores sern los constituyentes, as como su menor hijo ......................, de ... de edad. ADMINISTRACIN: QUINTA.- Los constituyentes convienen en que la administracin del patrimonio familiar referido en la clusula anterior deber recaer sobre EL CONSTITUYENTE. GASTOS Y TRIBUTOS: SEXTA.- Todos los gastos y tributos que deben pagarse como consecuencia de este acto sern compartidos por iguales cuotas entre los constituyentes.
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cargas y gravmenes
APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: STIMA.- Son aplicables las disposiciones del Cdigo Civil que no se opongan al presente instrumento. Srvase usted, seor notario, insertar los documentos a que se ha hecho referencia anteriormente y las dems clusulas de ley y eleve partes al Registro de la Propiedad Inmueble, para la anotacin correspondiente. En seal de conformidad, los constituyentes suscriben el presente documento en la ciudad de ..., a los ... das del mes de .. del .....
EL CONSTITUYENTE
LA CONSTITUYENTE
IX. ANTICRESIS
1. Qu debe contener el asiento de una anticresis? En el asiento de inscripcin de la anticresis se expresar: a) El monto de la deuda garantizada. b) La renta del inmueble y la tasa de inters que se pacte. c) La fecha de vencimiento de la deuda garantizada. 263
CONTRATO
CONTRATO PARA CONSTITUIR ANTICRESIS Seor notario: Srvase extender en su registro de escrituras pblicas una de contrato de constitucion de anticresis que celebran de una parte don ......., identificado con DNI .........., de estado civil soltero y domiciliado en ............, a quien en adelante se denominar EL ACREEDOR ANTICRTICO; y de la otra parte don ....., identificado con DNI N ........., de estado civil soltero y con domicilio en .................., a quien en adelante se denominar EL ANTICRESISTA; bajo los trminos y condiciones siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL ANTICRESISTA es propietario del inmueble ubicado en ............, distrito de ........, provincia de ........., departamento de ........., segn consta en la partida electrnica N ...... del Registro de Propiedad Inmueble de ........, cuya rea, linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el mencionado documento registral; habiendo adquirido el derecho de propiedad de su anterior propietario Inmobiliaria ............, mediante escritura pblica de fecha ...... otorgada ante el notario pblico ..... SEGUNDA.- EL ANTICRESISTA deja constancia de que el inmueble a que se refiere la primera clusula se encuentra en buen estado de conservacin y habitabilidad, sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario, hallndose actualmente desocupado. Esta declaracin no perjudica lo dispuesto en la clusula decimoctava. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL ANTICRESISTA se obliga a ceder la posesin y disfrute del inmueble sealado en la primera clusula en favor de EL ACREEDOR ANTICRTICO,
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cargas y gravmenes
en calidad de anticresis, aplicando los frutos o rentas que produzca a la amortizacin del prstamo mencionado en la clusula cuarta. TRMINOS DE LA ANTICRESIS: CUARTA.- Las partes manifiestan que EL ACREEDOR ANTICRTICO ha concedido a EL ANTICRESISTA la suma de US $ 60,000.00 (SESENTA MIL y 00/100 DLARES AMERICANOS), en dinero en efectivo, segn documento fechado el ......... QUINTA.- La suma adeudada ser devuelta por EL ANTICRESISTA en el plazo sealado en el documento de prstamo a que se refiere la clusula anterior. SEXTA.- Las partes acuerdan que EL ANTICRESISTA conceder a EL ACREEDOR ANTICRTICO la posesin del inmueble mencionado en la clusula primera, por el lapso de 30 meses contados a partir de la suscripcin de la escritura pblica originada por la presente minuta. STIMA.- Si en el plazo sealado en la clusula quinta, EL ANTICRESISTA no hubiese cumplido con cancelar el total de su obligacin dineraria, EL ACREEDOR ANTICRTICO podr continuar en posesin del inmueble cedido en anticresis hasta la devolucin total del monto otorgado en prstamo. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: OCTAVA.- EL ANTICRESISTA se obliga a entregar el inmueble objeto de su prestacin en la fecha de la firma de la escritura pblica, acto que se verificar con la entrega de las llaves del mencionado inmueble que permitir la toma de posesin del bien por parte de EL ACREEDOR ANTICRTICO. NOVENA.- EL ANTICRESISTA se obliga a suscribir todos los documentos y a realizar todos los actos que fueren necesarios, conducentes a la formalizacin de la constitucin de la anticresis materia del presente contrato.
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DCIMO.- EL ACREEDOR ANTICRTICO declara conocer el estado de conservacin y habitabilidad del bien inmueble materia del presente contrato y se obliga a recibir de EL ANTICRESISTA dicho bien en la forma y oportunidad pactadas. DCIMO PRIMERA.- EL ACREEDOR ANTICRTICO se obliga a pagar puntualmente el importe de todos los servicios pblicos, tales como agua y desage, energa elctrica, telfono y otros suministrados en beneficio del bien. Se incluye en esta clusula la obligacin de pagar los tributos municipales de parques y jardines, relleno sanitario, serenazgo y otros que graven el bien materia de anticresis, con excepcin del Impuesto al Patrimonio Predial que corresponde exclusivamente a EL ANTICRESISTA. DCIMO SEGUNDA.- EL ACREEDOR ANTICRTICO se obliga a conservar en buen estado el bien que le ha sido cedido en anticresis, no pudiendo efectuar modificaciones ni mejoras sobre el mismo sin contar con la autorizacin expresa de EL ANTICRESISTA. Esta prohibicin no se extiende a las reparaciones y mantenimiento que sean necesarias para conservar el bien en el mismo estado en que fue recibido, casos cuyos gastos sern de total cuenta y costo de EL ACREEDOR ANTICRTICO. DCIMO TERCERA.- EL ACREEDOR ANTICRTICO no podr ceder a terceros el bien materia de anticresis, bajo ningn ttulo, ni ceder su posicin contractual, salvo que cuente con el consentimiento expreso y por escrito de EL ANTICRESISTA. DCIMO CUARTA.- EL ACREEDOR ANTICRTICO se obliga a desocupar y devolver el bien dado en garanta una vez que la deuda haya quedado cancelada, incluyendo intereses y gastos.
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cargas y gravmenes
GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DCIMO QUINTA.- Queda pactado que todos los gastos y tributos originados por la celebracin y formalizacin del presente contrato, sern de exclusivo cargo de EL ACREEDOR ANTICRTICO. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DCIMO SEXTA.- EL ANTICRESISTA declara que al momento de la celebracin del presente contrato el bien objeto de la prestacin a su cargo se encuentra libre de toda carga, gravamen, derecho real de garanta, medida judicial o extrajudicial, y en general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad y/o el derecho de propiedad, posesin o uso del bien. Sin embargo, EL ANTICRESISTA queda obligado a efectuar todas las acciones necesarias que garanticen a EL ACREEDOR ANTICRTICO la posesin del inmueble que le ha sido cedido en anticresis. COMPETENCIA TERRITORIAL: DCIMO STIMA.- Las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... para la solucin de cualquier controversia generada con motivo de la celebracin y/o ejecucin del presente contrato. DOMICILIO: DCIMO OCTAVA.- Las partes sealan como sus respectivos domicilios los especificados en la introduccin del presente contrato, por lo que se reputarn vlidas todas las comunicaciones y notificaciones dirigidas a las mismas con motivo de la ejecucin del presente contrato. Alternativamente, el domicilio de EL ACREEDOR ANTICRTICO podr ser considerado en el bien materia de anticresis. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la contraparte, por cualquier medio escrito.
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APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: DCIMO NOVENA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato se someten a las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. Srvase usted seor notario pblico insertar la introduccin y conclusin de ley, insertar el contrato de prstamo a que se refiere la clusula cuarta que es parte integrante de este contrato y cursar los correspondientes partes al Registro de la Propiedad Inmueble de ...... para su inscripcin, dando fe de la entrega del dinero sealado en la clusula cuarta. Lima, ..... de ..... de .....................
EL ACREEDOR ANTICRTICO
EL ANTICRESISTA
X. ANOTACIN DE MEDIDAS CAUTELARES

1. Qu se requiere para la anotacin de un embargo? La anotacin de un embargo se extender en mrito de la resolucin que concede la medida, la que contendr la individualizacin del predio afectado y el monto de la afectacin. Para el caso del embargo ordenado en sede administrativa se requiere, adems, que el ejecutor y el auxiliar coactivo se encuentren acreditados ante el Registro. 268
cargas y gravmenes
El nmero de la partida registral del predio debe constar en la resolucin que concede la medida cautelar o desprenderse del parte judicial o administrativo correspondiente. 2. Qu se requiere para que se anote un embargo sobre un inmueble inscrito a nombre de una persona distinta del deudor? Cuando el juez disponga la anotacin del embargo de inmueble inscrito a nombre de persona distinta al deudor, de conformidad con el tercer prrafo del artculo 650 del Cdigo Procesal Civil, en el parte judicial respectivo debe constar la circunstancia de haberse notificado al titular registral. 3. Es procedente la anotacin de un embargo respecto a un predio no inmatriculado? Es procedente la anotacin de un embargo dispuesto en ejecucin de sentencia sobre un predio no inmatriculado, siempre que esta circunstancia sea debidamente acreditada. (Res. N 150-2000-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. X., p. 162). 4. Es procedente la anotacin de un embargo solo respecto a la edificacin de un predio? Existe impedimento para anotar un embargo que recae nicamente sobre la fbrica de un predio si revisada la partida registral se verifica que no existen derechos separados sobre el terreno y la superficie, toda vez que la fbrica, al ser un bien integrante del predio, no puede ser objeto de derechos singulares conforme se desprende del artculo 887 del Cdigo Civil. (Res N 180-2001-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XII. T.I., p. 355). 5. Si el demandado tiene anotado preventivamente su dominio, proceder la anotacin del embargo? No procede anotar el embargo cuando el asiento de anotacin preventiva del dominio del titular contra el cual se dirige la medida cautelar, ha caducado. (Res. N 236-99-ORLC/TR. Data 35,000. G. J.). 269
6. La anotacin de embargo constituye una verdadera reserva de prioridad? La anotacin de la medida de garanta judicial tiene como fin enervar la eficacia de la fe pblica registral a favor de los titulares de situaciones jurdicas no consolidadas, constituyendo a su vez una verdadera reserva de prioridad si se llegara a producir la inscripcin. (Res. N 094-98ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Atendiendo a la naturaleza jurdica de la medida cautelar, esta se orienta a la proteccin de la prelacin que le corresponde al titular del derecho expectaticio discutido judicialmente, de tal suerte que una vez inscrita resolucin que declara fundada la demanda esta retrotrae sus efectos a la fecha en que esta fue anotada, siendo oponible a cualquier otro derecho incompatible registrado con posterioridad a la precitada medida cautelar. (Res. N 052-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 7. Las resoluciones de determinacin y multa tributarias se pueden inscribir en la partida del inmueble constituido como patrimonio familiar? Resulta acto inscribible la anotacin de las resoluciones de determinacin y multa expedidas por la Sunat en la partida registral de un inmueble, aun cuando sobre este se haya constituido patrimonio familiar. (Res. N 298-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. Si el titular registral no es parte del proceso, proceder el embargo en forma de inscripcin? Es procedente anotar una medida cautelar de no innovar a pesar de la incompatibilidad con el derecho ya inscrito anteriormente en el registro, siempre que el mandato judicial as lo precise, en aplicacin del segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil que dispone que el Registrador no califica el parte que contiene una resolucin judicial pero puede solicitar al juez las aclaraciones o informacin complementarias que sean precisas. (Res. N 172-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Es procedente la anotacin de embargo cuando el rgano jurisdiccional, no obstante tener conocimiento de que el demandado tiene anotado 270
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preventivamente el dominio sobre el inmueble, emite pronunciamiento reiterativo respecto a su procedencia. El mandato judicial no puede ser dejado sin efecto, directa o inderectamente, en sede registral. En este supuesto no corresponde al registrador la responsabilidad de la calificacin. (Res. N 236-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Estas fallas concuerdan con lo dispuesto en el artculo 650 del Cdigo Procesal Civil que permite la anotacin del embargo en un inmueble inscrito a nombre de la persona siempre que se acredite fehacientemente que el bien pertenece al deudor. Para que proceda la anotacin se requiere que se notifique al ttular registral; no obstante, para que proceda la subasta, se deber regularizar el tracto sucesivo. 9. En mrito a qu documento se puede anotar una medida cautelar dispuesta en sede arbitral? Para anotar preventivamente cualquier medida cautelar dispuesta en sede arbitral debe presentarse copia de la resolucin arbitral. (Res. N 002-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 10. Qu se requiere para la anotacin de un embargo coactivo sobre un bien de la sociedad conyugal? Para la anotacin de un embargo coactivo sobre un bien de propiedad conyugal es necesario que del ttulo conste expresamente que la administracin haya considerado como deudores a ambos cnyuges. (Res. N 565-2006-SUNARP-TR-L. Criterio vinculado. Data 35,000. G.J.). 11. La inscripcin de la resolucin de insolvencia puede ser compatible con la anotacin de una medida cautelar? La inscripcin de la resolucin de insolvencia, resulta compatible con la medida cautelar inscrita en la partida registral toda vez que alcanza el mismo objetivo de suspender todos los procesos judiciales, arbitrales, coactivos o de venta extrajudicial pendientes que sigan contra el insolvente y que tengan como objeto la ejecucin de garantas reales, embargos definitivos o cualquier otra medida definitiva ordenada sobre sus bienes, con el objeto de menoscabar el patrimonio de la empresa en perjuicio de todos los acreedores que hayan participado o no en la junta, por lo que el 271
bloqueo registral inscrito no excluye al ttulo en cuestin. (Res. N P00197-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 12. Cules son las razones que justifican el embargo de derechos y acciones de un bien social? Es procedente la inscripcin del mandato de las resoluciones judiciales sobre bienes sociales por deuda de uno los cnyuges, pues el cnyuge demandado goza de derechos expectaticios sobre el bien que le pudiera corresponder a la liquidacin del patrimonio comn existente actualmente con su consorte y siendo el embargo una medida cautelar que por su naturaleza apunta a asegurar el cumplimiento de las obligaciones, y atendiendo a un sano criterio jurdico que impida la elusin del pago de dichas obligaciones por parte de los deudores morosos que intenten ampararse en su condicin patrimonial de cnyuge para evitar la ejecucin de las acreencias existentes en su contra, debe permitirse en aras de la recta administracin de justicia, la anotacin del embargo en la partida del inmueble afectado, precisando que dicho gravamen se extiende solo sobre la parte que le correspondera al demandado al fenecimiento de la sociedad de gananciales. (Res. N 039-96-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 13. Qu implica la renovacin de una medida cautelar? La renovacin de una medida cautelar de embargo importa una nueva ejecucin de la misma y por consiguiente una decisin del rgano jurisdiccional en ese sentido, por lo que deben remitirse los partes judiciales correspondientes. (Res. N 174-97-ORLC/TR.Data 35,000. G.J.). 14. Proceder la renovacin de un embargo si este ya caduc? La extincin por caducidad de una anotacin de embargo implica que por mandato legal y el solo transcurso del tiempo, esta quede sin efecto y deje de generar efectos jurdicos, operando de pleno derecho y con independencia de la subsistencia o no del derecho amparado; por lo tanto, no procede la renovacin de una medida que ha caducado. (Res. N 188-99ORLC/TR.Data 35,000. G.J.).
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15. Proceder la renovacin de un embargo si es que el inmueble fue transferido? Procede anotar la renovacin de una medida de embargo al amparo de la Ley N 26639, aun cuando la propiedad del inmueble ya no se encuentre inscrita a favor de los embargados. (Res. N 192-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Es procedente la renovacin de la medida de embargo en aplicacin de la Ley N 26639 aun cuando el titular de dominio ya no sea el ejecutado. Pero no es procedente la mejora del embargo cuando el ejecutado ya no tiene la condicin registral de titular del dominio. (Res. N 181-97ORLC/TR.Data 35,000. G.J.). 16. Los jueces extranjeros pueden emitir pronunciamiento sobre predios ubicados en el pas? No resulta aplicable que otro juez competente de acuerdo a su propio orden jurdico pueda emitir una resolucin ejecutable en el Per; en este sentido, la exclusividad en la jurisdiccin garantiza no solo la no intervencin de la autoridad judicial extranjera en acciones reales sobre predios ubicados en el Per sino la eliminacin de la aplicacin a las mismas de una ley distinta a la peruana. (Res. N 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 17. Si el registrador deniega la anotacin de un embargo por contener defectos insalvables, el juez podr exigir al registrador que lo anote? La reiteracin del mandato judicial de anotar una medida cautelar en el Registro cuando existen defectos subsanables o insubsanables u obstculos salvables o insalvables que emanen de la partida, determina la extensin del asiento ordenado, bajo responsabilidad del juez de la causa. (Res N 236-99-ORLC/TR).
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XI. ANOTACIN DE DEMANDA

1. Proceder la anotacin de una demanda de contenido obligacional? [En] Las demandas de contenido obligacional como la de dar suma de dinero, no procede su anotacin, pues la anotacin solo tendr relevancia registral (y, por ende, constituir un acto inscribible, en tanto la relacin jurdica que reserva y mantiene la prioridad alcanzada) cuando la pretensin contenida en tal demanda versa sobre la validez o eficacia de un derecho ya inscrito. 2. Si el titular registral no es parte del proceso, proceder la anotacin de la demanda? Cuando no exista coincidencia entre el titular registral y la parte demandada y no exista pronunciamiento judicial al respecto, no resulta procedente la anotacin registral de una demanda. (Res. N 117-2002-ORLC/ TR. Criterio viculante. Data 35,000. G.J.). 3. Qu efectos produce la anotacin de una demanda en la que se aleguen derechos sobre un inmueble? La naturaleza jurdica de la anotacin de la demanda en esencia es la de una inscripcin temporal e instrumental que se efecta para asegurar y cautelar en el Registro el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que no puede ser inscrito en forma definitiva y a la vez cumple la funcin de enervar la eficiacia de la fe pblica registral de quienes se vinculen con los bienes materia de la medida cautelar y contraten bajo la fe pblica del Registro, reservando durante su vigencia la prioridad del ttulo, ya que los efectos de la insripcin se retrotraen a la fecha de la anotacin preventiva. (Res. N 422-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 19). 4. Se podr anotar la demanda en una partida especial abierta para anotar un embargo? No existe impedimento alguno para amparar la anotacin de la demanda contenida en el ttulo alzado, teniendo en cuenta su naturaleza 274
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jurdica preventiva, empero, dicha medida deber guardar perfecta correspondencia con los asientos precedentes de la partida registral especial abierta a causa de otra medida. (Res. N 098-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. Proceder la anotacin de demanda si la apertura de la partida registral se encuentra en investigacin penal? Son materia de anotacin preventiva las demandas que a juicio el juez se refieran a actos inscribibles, aun cuando la partida registral se encuentre en investigacin penal proceder la anotacin de medida cautelar puesto que la partida se encuentra abierta al trfico jurdico. (Res. N 31496-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. Si existen discrepancias en el nombre del titular registral y los demandados, proceder la anotacin de la demanda? Si bien existen discrepancias en los nombres de los titulares registrales que se consignan en la demanda, esos errores (consistentes en no consignarse el cuarto nombre del demandado y haberse escrito su nombre materno con c y no s y el nombre de la demandada omitindose la h) no impiden determinar que la demanda se refiere a los titulares registrales del predio inscrito en la partida electrnica. (Res. N 115-2004SUNARP-L. Data 35,000. G.J.). 7. Cules son los efectos de la anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica? La anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica reserva prioridad para la inscripcin de la escritura pblica que se otorgue en ejecucin de sentencia, inscripcin que retrotraer sus efectos a la fecha de la inscripcin de la anotacin de demanda. (Res. N 713-2005SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 8. La anotacin de la demanda de ejecucin de la hipoteca impide que esta caduque? La anotacin preventiva de la demanda de ejecucin de garanta hipotecaria resulta ser excluyente de la cancelacin por extincin registral de la hipoteca regulada por el artculo 3 de la Ley N 26639, si tomamos en 275
consideracin que en el supuesto de inscribirse la sentencia de ejecucin que declara fundada la demanda, la cancelacin inscrita quedara enervada ante la prioridad de la sentencia; si, por el contrario, se declarara infundada la demanda, el asiento de cancelacin de la hipoteca quedara consolidado. (Res. N 699-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 9. La anotacin de incautacin impide cualquier inscripcin en la partida registral? El D.S. N 39-94-JUS, modificado por el D.S. N 43-94-JUS establece en su artculo 1 que el juez penal a solicitud del Ministerio Pblico o de la Polica Nacional, y antes de dictar el auto apertorio de instruccin, ordenar cuando corresponda la inscripcin preventiva en favor del Estado de los bienes muebles o inmuebles incautados al presunto implicado durante la investigacin policial, siempre que hayan servido o facilitado la comisin del delito de trfico ilcito de drogas o sean producto del mismo, en este caso cursar los partes respectivos al registro correspondiente, estando el Registrador obligado a anotar la medida bajo responsabilidad. Asimismo, el artculo 3 del referido decreto supremo establece que queda prohibida toda inscripcin de actos o contratos con posterioridad a la incautacin ordenada por la autoridad judicial quedando la partida correspondiente bloqueada. En consecuencia, el mandato judicial de incautacin constituye un obstculo que emana de la misma partida y que por su naturaleza no permite amparar la inscripcin de adjudicacin judicial del inmueble. (Res. N 196-98ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
XII. ANOTACIN DE SENTENCIA

1. La sentencia firme que declara fundada la demanda de accin pauliana en qu rubro de la partida registral se inscribe? La sentencia firme que declara fundada una accin pauliana debe inscribirse en el rubro de cargas y gravmenes y no en el de ttulos de dominio de la partida registral involucrada. (Res. Ns. 076-2003-SUNARP-TR-A y 114-2003-SUNARP-TR-T. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 276
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2. La anotacin preventiva de resoluciones judiciales que no dan mrito a una inscripcin definitiva comprende a las sentencias consentidas o ejecutoriadas? El supuesto de anotacin preventiva de resoluciones judiciales que no den mrito a una inscripcin definitiva, previsto en el artculo 65 del Reglamento General de los Registros Pblicos, est referido a aquellas resoluciones no consentidas, por ende no comprende a las sentencias consentidas o ejecutoriadas. (Res. N 018-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 19). 3. Qu debe indicar el asiento de inscripcin de una sentencia que declara fundada la demanda por accin pauliana? El asiento de inscripcin de la sentencia que declara la ineficacia de un acto jurdico como consecuencia de una accin pauliana ejercida de conformidad con lo dispuesto en el artculo 195 del Cdigo Civil, debe indicar el nombre del acreedor respecto del cual es ineficaz el acto.
XIII. CARGAS TCNICAS

1. Cundo se deben inscribir las cargas tcnicas? En caso de existir transgresiones a la normativa urbanstica o de edificacin, el verificador responsable las har constar en el informe tcnico de verificacin como observaciones, las mismas que deben ser inscritas como cargas. (Res. N 219-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
XIV OTRAS CARGAS Y GRAVMENES NO INSCRIBIBLES .

1. En mrito a qu documento se anotarn preventivamente las solicitudes de la Ley N 27333? La anotacin preventiva de la solicitud de declaracin notarial de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio y del saneamiento de 277
reas, linderos y medidas perimtricas a que se refieren los artculos 5 y 13 de la Ley N 27333, se extender, previo informe del rea de catastro, en mrito al oficio del notario solicitando la anotacin preventiva, acompaado de la copia certificada de los siguientes documentos: a) Solicitud de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas. b) Planos a los que se refiere el literal h) del artculo 5 de la Ley N 27333. Al calificar la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva el Registrador exigir su adecuacin a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del ttulo presentado se advierta que esta ha sido variada. Cuando la variacin implique la reduccin del rea anotada se exigir la presentacin de nuevos planos. No procede la inscripcin de la prescripcin cuando la variacin implique la incorporacin de un rea no comprendida en la solicitud inicial, salvo que el usuario restrinja su rogatoria al rea objeto de la anotacin preventiva. Lo dispuesto en los dos prrafos anteriores se aplica para la inscripcin del saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas en lo que fuera pertinente. 2. En mrito a qu ttulo se anotarn preventivamente las solicitudes de prescripcin adquisitiva administrativa realizada por los organismos competentes? Las anotaciones preventivas previstas en los procedimientos administrativos de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva u otros regulados en disposiciones especiales se extendern en mrito del oficio del organismo competente solicitando la anotacin, acompaado de la copia certificada de la respectiva solicitud y, en su caso, de los planos correspondientes.
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3. Cmo se inscribir la constitucin de una servidumbre? La inscripcin de la servidumbre se realizar en la partida del predio sirviente. En la partida del predio dominante se extender una anotacin de correlacin indicando que este se encuentra favorecido con la servidumbre. 4. Si el inmueble es declarado Patrimonio Cultural de la Nacin, en mrito a qu documentos se inscribir tal condicin? Para la inscripcin de la condicin de bien integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin de un predio inscrito se requiere la presentacin de la resolucin del Instituto Nacional de Cultura que declara al predio como bien inmueble integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin, la que debe contener la plena identificacin del predio o predios afectados. Cuando la resolucin no precise la partida o partidas de los predios afectados o se indique que la afectacin es parcial, se presentar adems el plano georeferenciado a la red geodsica nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas oficiales. Solo se requerir informe tcnico del rea de catastro en los supuestos del prrafo anterior. Dicho informe precisar, en su caso, las partidas en las que se encuentran inscritos los predios afectados y si la afectacin comprende parte o todo el predio. No constituye acto previo para la inscripcin la declaratoria de fbrica. 5. El derecho de posesin se puede inscribir? El derecho de posesin no constituye un acto inscribible de conformidad con lo dispuesto por el artculo 2021 del Cdigo Civil. (Res. N 612-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 6. Los contratos de asociacin hotelera se pueden inscribir? Las actividades relacionadas con la actividad comercial realizada respecto de un inmueble, como un contrato de asociacin hotelera e inmobiliaria, no constituyen actos inscribibles en el Registro de Predios. (Res. N 160-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 279
7. El contrato de asociacin y participacin es inscribible? El contrato de asociacin y participacin no es inscribible en el Registro de Predios. (Res. N 073-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas _2006.htm). 8. El contrato de reconocimiento de deuda se puede inscribir? No procede incorporar al Registro un contrato de reconocimiento de deuda por no contener un acto inscribible, de conformidad con lo prescrito por el artculo 2019 del Cdigo Civil. (Res. N 006-2003-SUNARPTR-L. Data 35,000. G.J.). 9. El compromiso de contratar se puede inscribir? El compromiso de contratar, por no contener un contrato destinado a crear, regular, modificar o extinguir derechos reales sobre inmuebles, a criterio del Tribunal Registral no resulta inscribible en el Registro de la Propiedad Inmueble, dado que constituye un contrato preparatorio que vincula a las partes a celebrar en el futuro un contrato definitivo. (Res. N 428-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 10. La autorizacin del propietario para que el beneficiario del derecho de habitacin pueda arrendar se puede inscribir en el Registro de Predios? La autorizacin para arrendar que otorga el propietario de un inmueble a favor del beneficiado del derecho de habitacin no importa un acto de apoderamiento, sino la constitucin de un derecho de usufructo sobre el mismo inmueble, limitado al arrendamiento. En tal sentido, no procede su inscripcin en el Registro de Mandatos y Poderes, sino en el Registro de Propiedad Inmueble (Res. N 044-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).
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CONTRATO PARA CONSTITUIR USUFRUCTO Seor Notario: Srvase extender en su registro de escrituras pblicas una de contrato de constitucin de usufructo que celebran de una parte don ......, identificado con DNI ................., de estado civil soltero y domiciliado en ............, a quien en adelante se denominar EL PROPIETARIO; y de la otra parte ......... S.A., inscrita en la partida electrnica N ....... del Registro de Personas Jurdicas de ......., identificada con RUC N ......... y domiciliada en ..........., representada por su Gerente General don ......, identificado con DNI N ........., con poder inscrito en el asiento ..... de la referida partida electrnica, a quien en adelante se denominar LA USUFRUCTUARIA; bajo los trminos y condiciones siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- Mediante escritura pblica de fecha ...... otorgada ante el notario pblico ....., EL PROPIETARIO ha adquirido de don ......, el terreno agrcola ubicado en ............, distrito de ........, provincia de ........., departamento de ........., segn consta en el asiento ...... de la partida electrnica N ...... del Registro de Propiedad Inmueble de ........, cuya rea, linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el mencionado documento registral. En el aludido terreno se ha levantado por EL PROPIETARIO un galpn con 100 m2 de construccin. SEGUNDA.- EL PROPIETARIO viene desarrollando, en el terreno agrcola descrito en la clusula precedente, cultivos agroindustriales destinados a la exportacin, quedando constancia que al momento de la entrega todos los cultivos sern recogidos por EL PROPIETARIO, quien correr con todos los gastos de cosecha y transporte. TERCERA.- EL PROPIETARIO deja constancia que el inmueble a que se refiere la primera clusula se encuentra en buen estado de conservacin, sin mayor desgaste que el producido por el uso
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normal y ordinario. Esta declaracin no perjudica lo dispuesto en la clusula ........ En igual condicin se encuentra el galpn edificado sobre el terreno. OBJETO DEL CONTRATO: CUARTA.- Por el presente contrato, EL PROPIETARIO cede en calidad de usufructo a ttulo oneroso el inmueble o inmuebles sealados en la primera y segunda clusula, en favor de LA USUFRUCTUARIA. Por su parte, LA USUFRUCTUARIA se obliga a otorgar a EL PROPIETARIO la suma pactada en la clusula quinta en calidad de contraprestacin. CONTRAPRESTACIN Y PLAZO: QUINTA.- Queda convenido que LA USUFRUCTUARIA otorgar en calidad de contraprestacin a EL PROPIETARIO la suma de S/. ........ (...... y 00/100 nuevos soles) anuales, pagaderos en .... cuotas iguales cancelables los das ....., ...... y ....... SEXTA.- Asimismo, queda pactado que el plazo de vigencia del presente contrato es de ..... aos, contados a partir de la suscripcin de la escritura pblica que origine la presente minuta. Dicho plazo podr ser prorrogado por periodos iguales o menores antes del vencimiento del presente contrato, no operando en ningn caso prrroga automtica. STIMA.- En caso de producirse la prrroga a que hace referencia la clusula precedente, el plazo total de constitucin del usufructo, sumados los trminos del presente contrato y sus prrrogas sucesivas, no exceder del plazo establecido en el artculo 1001 del Cdigo Civil, por lo que cualquier exceso sobre dicho trmino se considerar reducido a este. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: OCTAVA.- EL PROPIETARIO se obliga a entregar el inmueble objeto de su prestacin en la fecha de la firma de la escritura pblica, salvo un plazo adicional para recoger y transportar la cosecha,
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corriendo con su costo; acto que se verificar con la entrega de las llaves que correspondiere a la edificacin levantada sobre el terreno agrcola mencionado a efectos de permitir la toma de posesin del bien por parte de LA USUFRUCTUARIA. NOVENA.- EL PROPIETARIO se obliga a suscribir todos los documentos y a realizar todos los actos que fueren necesarios, conducentes a la formalizacin de la constitucin del usufructo materia del presente contrato. DCIMA.- LA USUFRUCTUARIA declara conocer el buen estado del bien materia del presente contrato y se obliga a recibir de EL PROPIETARIO dicho bien en la forma y oportunidad pactadas. DCIMO PRIMERA.- LA USUFRUCTUARIA se obliga a pagar puntualmente el importe de todos los servicios pblicos, tales como agua y desage, energa elctrica, telfono y otros suministrados en beneficio del bien. Se incluye en esta clusula la obligacin de pagar los tributos municipales que graven el bien materia de usufructo, con excepcin del impuesto al patrimonio predial que corresponde exclusivamente a EL PROPIETARIO. DCIMO SEGUNDA.- LA USUFRUCTUARIA se obliga a conservar en buen estado la edificacin levantada sobre el bien cuyo uso y disfrute le ha sido cedido, no pudiendo efectuar modificaciones ni mejoras sobre el mismo, sin contar con la autorizacin expresa y escrita de EL PROPIETARIO. Esta prohibicin no se extiende a las reparaciones y mantenimiento que sean necesarias para conservar la edificacin en el mismo estado en que fue recibida, salvo su natural desgaste, en cuyo caso los gastos sern de total cuenta y costo de LA USUFRUCTUARIA. Toda mejora deber ser aprobada por EL PROPIETARIO y le beneficiar gratuitamente. DCIMO TERCERA.- LA USUFRUCTUARIA se obliga a conservar en buen estado el terreno agrcola y la edificacin cedida en usufructo, debiendo para ello desarrollar una explotacin razonable
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de los suelos con asesora especializada. Asimismo, no podr destinar el bien a uso distinto del agroindustrial; tampoco podr desarrollar cultivos ilcitos y/o destinados a la elaboracin de productos de tal condicin. DCIMO CUARTA.- LA USUFRUCTUARIA no podr ceder a terceros bajo ningn ttulo los bienes materia del usufructo, ni parcial ni totalmente, incluyndose en la prohibicin las edificaciones levantadas sobre el terreno. Tampoco podr ceder su posicin contractual, salvo que cuente con el consentimiento expreso y por escrito de EL PROPIETARIO, en uno u otro caso. DCIMO QUINTA.- LA USUFRUCTUARIA se obliga a efectuar inventario y tasacin de los bienes muebles existentes en el bien cedido en usufructo, dentro de los 30 das de suscrita la minuta. Copia del mismo deber ser entregada a EL PROPIETARIO, con firma legalizada de LA USUFRUCTUARIA y de los peritos intervinientes, dentro de los 5 das de efectuado. DCIMO SEXTA.- LA USUFRUCTUARIA se obliga a desocupar y devolver el bien cuyo uso y disfrute le han sido cedidos, en la fecha de vencimiento del plazo estipulado en la clusula sexta o en la fecha de vencimiento sealado en el correspondiente contrato de prrroga, incluyendo los cultivos existentes en ese momento, sin ninguna obligacin pecuniaria por parte de EL PROPIETARIO. GARANTAS: DCIMO STIMA.- En garanta de sus obligaciones, LA USUFRUCTUARIA afecta en primera y preferencial hipoteca por hasta la suma de S/. ........ (........ y 00/100 nuevos soles) el inmueble ubicado en ............, distrito de ........, provincia de ........., departamento de ........., mismo que acredita ser de su propiedad segn consta en la ficha N ...... del Registro de Propiedad Inmueble de ........, cuyo rea, linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el mencionado documento registral.
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GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DCIMO OCTAVA.- Queda pactado que todos los gastos y tributos originados por la celebracin y formalizacin del presente contrato, incluyendo la expedicin de testimonios de la escritura pblica para cada parte, ser de cargo de los contratantes en partes iguales. COMPETENCIA TERRITORIAL: DCIMO NOVENA.- Las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... para la solucin de cualquier controversia generada con motivo de la celebracin y/o ejecucin del presente contrato. DOMICILIO: VIGSIMA.- Las partes sealan como sus respectivos domicilios los especificados en la introduccin del presente documento, por lo que se reputarn vlidas todas las comunicaciones y notificaciones dirigidas a las mismas con motivo de la ejecucin del presente contrato. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la contraparte, por cualquier medio escrito. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGSIMO PRIMERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato se someten a las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables. En seal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ......., a los ...... del mes de ...... de .... Srvase usted seor notario pblico insertar la introduccin y conclusin de ley, y cursar los correspondientes partes al Registro de Propiedad Inmueble de ...... para su inscripcin.
EL PROPIETARIO
LA USUFRUCTUARIA
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DOCUMENTO
CONTRATO DE CONSTITUCIN DE SERVIDUMBRE Seor notario: Srvase usted inscribir en su Registro de Escrituras Pblicas una donde conste el contrato para constituir servidumbre no aparente de no construir, que celebran de una parte don ...., identificado con DNI N ............., de estado civil soltero y con domicilio en ........................., a quien en lo sucesivo se denominar EL PROPIETARIO AAA; y, de otra parte, don ......, identificado con DNI N .............., de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominar EL PROPIETARIO .......; en los trminos contenidos en las clusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL PROPIETARIO AAA es propietario del inmueble ubicado en ................., distrito de ........., provincia de ......... y departamento de ............., el mismo que se encuentra inscrita en la partida electrnica N .............. del Registro de la Propiedad Inmueble de ........, cuyos linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el referido documento registral, inmueble que en lo sucesivo se denominara EL PREDIO SIRVIENTE. EL PROPIETARIO AAA adquiri la propiedad de EL PREDIO SIRVIENTE de su anterior propietario, don .........................., mediante escritura pblica extendida por ante Notario Pblico de ........, don ............................, conforme obra en el asiento ........... de la referida partida electrnica. SEGUNDA.- EL PROPIETARIO BBB es propietario del inmueble ubicado en ................., distrito de ........., provincia de ......... y departamento de ............., el mismo que se encuentra inscrita en la partida electrnica N .............. del Registro de la Propiedad Inmueble de ........, cuyos linderos y medidas perimtricas se hallan consignados en el referido documento registral, inmueble que en lo sucesivo se denominara EL PREDIO DOMINANTE. EL PROPIETARIO
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cargas y gravmenes
BBB adquiri la propiedad de EL PREDIO DOMINANTE de su anterior propietario, don .........................., mediante escritura pblica extendida por ante Notario Pblico de ........, don ............................, conforme obra en el asiento ........... de la referida partida electrnica. TERCERA.- Las partes declaran que sus predios comparten una franja limtrofe de ....m2, sobre la cual existe una pared medianera de ..... m de altura. Asimismo, es intencin de EL PROPIETARIO BBB construir en el rea de EL PREDIO DOMINANTE que es colindante a EL PREDIO SIRVIENTE un lugar de recreacin familiar, para lo cual le resulta indispensable que EL PROPIETARIO AAA no levante a ms altura el referido muro, as como no edifique en el rea colindante al PREDIO DOMINANTE. OBJETO DEL CONTRATO: CUARTA.- Por el presente contrato, EL PROPIETARIO AAA se obliga a no levantar a ms altura la pared medianera referida en la clusula anterior, as como a no edificar en un rea de .... m2 colindante a EL PREDIO DOMINANTE, dentro del plazo sealado en la clusula octava. En contraprestacin, EL PROPIETARIO BBB se obliga a pagar a EL PROPIETARIO AAA el monto total de la retribucin pactada en la clusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos. RETRIBUCIN, FORMA Y LUGAR DE PAGO: QUINTA.- La retribucin referida en la clusula anterior asciende a la suma de US $ .............. (............ dlares americanos), que EL PROPIETARIO BBB cancelar en dinero, ntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades. a) US $ ...................... (............. dlares americanos), en la fecha de suscripcin de la escritura pblica que origine esta minuta y sin ms constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento.
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b) US $ .................. (.......... dlares americanos), el da .............. c) US $ ............... (............. dlares americanos), el da .............. SEXTA.- El lugar de pago de todas las armadas ser en el domicilio de EL PROPIETARIO AAA. CARACTERES Y PLAZO DE LA SERVIDUMBRE: STIMA.- Las partes dejan establecido que el derecho real de servidumbre que se genera por el presente contrato, tiene como nico y exclusivo fin que EL PROPIETARIO BBB y los moradores de EL PREDIO DOMINANTE puedan gozar de la luz del sol y de la vista panormica en el rea de recreacin referido en la clusula tercera. OCTAVA.- De conformidad al artculo 1037 del Cdigo Civil, las partes convienen en fijar en ...... (....) aos, el plazo de duracin de la obligacin asumida por EL PROPIETARIO AAA, los mismos que se computarn desde la fecha de suscripcin del presente documento. NOVENA.- La servidumbre que se constituye por el presente contrato, es inseparable de ambos predios y solo podr transmitirse junto con ellos, subsistiendo cualquiera que sea su propietario, durante el tiempo pactado en la clusula anterior. GASTOS Y TRIBUTOS: DCIMA.- Todos los gastos y tributos que deben pagarse como consecuencia de este acto sern compartidos por iguales cuotas entre las partes. APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY: DCIMO PRIMERA.- Son aplicables las disposiciones del Cdigo Civil que no se opongan al presente instrumento. Srvase usted, seor notario, insertar los documentos a que se ha hecho referencia anteriormente y las dems clusulas de ley y eleve
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partes al Registro de la Propiedad Inmueble, para la anotacin correspondiente. En seal de conformidad, los constituyentes suscriben el presente documento en la ciudad de ......, a los ...... das del mes de ..... del ........
EL PROPIETARIO AAA
EL PROPIETARIO BBB
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CAPTULO V
Cancelacin de cargas y gravmenes
I.
CADUCIDAD DE HIPOTECA
1. Cules son los supuestos de caducidad de hipoteca? De lo previsto en el artculo 3 de la Ley N 266 se desprenden dos supuestos para la extincin de la hipoteca por el transcurso del plazo o, lo que es lo mismo, para su extincin por caducidad: 1. Cuando se trate de gravmenes que garantizan crditos: a los 10 aos de vencimiento del plazo del crdito garantizado. 2. Cuando se trate de gravmenes que no garantizan crditos: a los 10 aos de la fecha de la inscripcin. Se encuentran comprendidas dentro de este supuesto las inscripciones correspondientes a gravmenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en estas deber entenderse que la obligacin es exigible inmediatamente despus de contrada, en aplicacin del artculo 1240 del Cdigo Civil, salvo que el plazo se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cmputo se har desde la fecha de vencimiento.
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2. La caducidad de la hipoteca puede ser considerada como una nueva causal de extincin? El artculo 3 de la Ley N 26639 ha introducido una nueva causal de extincin de la hipoteca, adicional a las sealadas en el artculo 1122 del Cdigo Civil. (Res. N 232-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 3. Cul es el ttulo suficiente para la cancelacin de gravmenes por caducidad? La cancelacin por caducidad de la inscripcin de un gravamen se extender a solicitud de parte, en mrito de su declaracin jurada con firma certificada por fedatario o por notario, en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentacin que origin la inscripcin y el tiempo transcurrido. El registrador cancelar el respectivo asiento con la sola verificacin del tiempo transcurrido, de conformidad con lo previsto en el artculo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 4. Para que se pueda contabilizar el plazo de cancelacin de gravmenes es indispensable consignar en la declaracin jurada la fecha del asiento de presentacin de los ttulos? A efectos de la cancelacin de los gravmenes, de conformidad con lo previsto en el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil y la Ley N 26639, la ley concede a los registradores la facultad de constatar si efectivamente ha transcurrido el plazo previsto en dichas normas, quienes debern hacerlo sobre la base de los antecedentes registrales en virtud de los cuales se dio mrito a extender el asiento de embargo, razn por la cual no es indispensable que se consigne en la declaracin jurada el dato respectivo al asiento de presentacin de los respectivos ttulos cuando este se desprenda de otros elementos, como los certificados de gravmenes expedidos por las oficinas registrales, y adems dicho dato puede ser corroborado con la propia revisin del antecedente registral. (Res. N 1762001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 24).
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5. Si se interrumpi el decurso prescriptorio para la extincin de una hipoteca; puede determinarse el nuevo cmputo en sede registral? En los casos en los que se altere el decurso prescriptorio, la presuncin de hipoteca basada en la causal prevista en el segundo prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639 habra quedado enervada, no siendo posible determinar con precisin en sede registral, las circunstancias relativas al nuevo cmputo del plazo de prescripcin y, en consecuencia, de extincin de la hipoteca debido a las mltiples cuestiones referentes a esta figura jurdica, dado que la prescripcin no obra solo por el ministerio de la ley. (Res. N342-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 24). 6. Cul es la finalidad de fijar un plazo para la extincin de la hipoteca que garantiza crditos? Constituye finalidad de la norma limpiar las partidas registrales de aquellas hipotecas que no puedan ser ejecutadas por haber negligencia del acreedor hipotecario por permitir la prescripcin de su accin real, negligencia que la norma presume. Sin embargo, dicha presuncin puede ser enervada con documentacin fehaciente, que acredite que dentro del plazo previsto por la norma para la extincin de hipoteca, el acreedor exigi el cumplimiento de la obligacin garantizada con la hipoteca. (Res. N 388-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 24). 7. Qu se entiende por gravmenes que garantizan crdito? El segundo prrafo del art. 3 de la Ley N 26639, al mencionar crditos, se refiere al derecho del acreedor de exigir el cumplimiento de la prestacin objeto de la obligacin (Res. N 143-2002-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. Cmo se computa el plazo de caducidad de las hipotecas que garantizan crditos? Cuando la hipoteca garantiza un crdito, aquella se extingue a los 10 aos de la fecha del vencimiento del crdito garantizado, no a los 10 aos 293
de la fecha de su inscripcin, segn la ltima parte del artculo 3 de la Ley N 26639. (Res. 137-2003-SUNARP-TR-A. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 9. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de hipotecas o gravmenes que no garantizan crditos? Tratndose de hipotecas u otros gravmenes que no garantizan crditos, el plazo de extincin establecido en la Ley N 26639 deber contarse a partir de la fecha del asiento de presentacin del ttulo que dio origen a la inscripcin, no siendo materia de calificacin la verificacin de la subsistencia o no de la obligacin garantizada, salvo que la referida circunstancia fluya del propio ttulo o de los asientos registrales. (Res. N 164-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 25). 10. Caducan las hipotecas y gravmenes que garantizan obligaciones pero cuyo plazo consta en documento que no est en el Registro? Tratndose de inscripciones correspondientes a gravmenes que garantizan obligaciones que remiten el cmputo del plazo a un documento distinto al ttulo archivado y dicho documento no consta en el Registro solo caducarn si se acredita fehacientemente el cmputo del plazo o el nacimiento de la obligacin, segn corresponda, y ha transcurrido el plazo de caducidad, contado desde la fecha de vencimiento de la obligacin garantizada. 11. Cundo caduca la hipoteca que garantiza una obligacin futura o eventual? La hipoteca que garantiza una obligacin futura o eventual solo caducar si se acredita fehacientemente el cmputo del plazo o el nacimiento de la obligacin, segn corresponda, y ha transcurrido el plazo de caducidad, contado desde la fecha de vencimiento de la obligacin garantizada.
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12. Caducan las garantas otorgadas a favor de empresas del sistema financiero? No resulta aplicable la extincin de hipoteca bajo los alcances de la Ley N 26639 cuando dicha hipoteca ha sido otorgada a favor de una entidad que sigue perteneciendo al sistema financiero. (Res. N 446-2003SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 13. Para cancelar por caducidad una hipoteca en favor de una empresa del sistema financiero, es necesaria una manifestacin expresa de esta ltima? No ser de aplicacin la excepcin prevista en el artculo 172 de la Ley N 26702, que establece que la liberacin y extincin de toda garanta real constituida requiere ser expresamente declarada por la empresa acreedora, para la cancelacin de hipotecas constituidas a favor de empresas del sistema financiero, cuando conste inscrita la resolucin de la Superintendencia de Banca y Seguros por la cual se declare concluido el proceso del liquidacin de la referida entidad, por cuanto esta norma solo es vlida para las empresas que se encuentren operando en el sistema financiero y de seguros y no para aquellas que se han extinguido. (Res. N 151-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 25). 14. Caducarn las hipotecas otorgadas a favor de empresas del sistema financiero cuyo plazo de caducidad se cumpli antes de la vigencia de la Ley N 26702 (Ley de Bancos)? Pueden cancelarse en mrito a la Ley N 26639 los gravmenes cuyo plazo de caducidad se haya cumplido entre el 25 de setiembre de 1996 (fecha de entrada en vigencia de la Ley N 26639) y el 9 de diciembre de 1996 (fecha de publicacin de la Ley N 26702), aun cuando hayan sido constituidos a favor de entidades del sistema financiero. (Res. N 0402002-ORLL/TRN. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). Las hipotecas constituidas a favor de empresas del sistema financiero que garanticen obligaciones indeterminadas caducan a los 10 aos de inscritas, siempre que dicho plazo hubiera transcurrido antes de la vigencia de la Ley N 26702. (Res. N 451-2005-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 295
15. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de hipotecas otorgadas a favor de una empresa del sistema financiero extinguida? En los casos que la acreedora hipotecaria sea una empresa del sistema financiero que se encuentre extinguida, el plazo de caducidad de la hipoteca inscrita a su favor se computar desde la extincin de la referida empresa. (Res. N 103-2005 SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 16. Caduca la garanta otorgada por el obligado a brindar alimentos? La garanta que voluntariamente otorga el obligado a prestar alimentos no tiene la calidad de embargo o medida cautelar y, por consiguiente el plazo de caducidad del asiento registral es el del artculo 3 de la Ley N 26639, o sea, 10 aos. (Res. N 476-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 17. Si se pact que el plazo de vencimiento de la obligacin garantizada debe contarse desde la entrega del dinero mutuado, desde cundo se computar el plazo de caducidad? Cuando se hubiera pactado que el plazo para devolver la suma mutuada se contara desde la entrega, y esta tendra lugar a la inscripcin de la hipoteca en el Registro, se presume que la entrega se efectu segn lo acordado y, en consecuencia, resulta posible determinar la fecha de inicio del cmputo del plazo de caducidad a que se refiere el segundo prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639. (Res. Ns. 268-2004-SUNARP-TR-L, 292-2003-SUNARP-TR-L y 307-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 18. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de las hipotecas cuando se pacta que el pago se realizar en determinado nmero de armadas mensuales y no indica la fecha de pago de la primera armada? Para el cmputo del plazo de caducidad establecido en el segundo prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639, cuando en un contrato se haya pactado que el vencimiento de las cuotas es mensual y no exista algn periodo de gracia para dar inicio al cmputo del vencimiento de la primera cuota, 296
debe interpretarse que el pago de la primera armada se efectuar luego de transcurrido un mes de la fecha cierta de celebracin del contrato. (Res. N 364-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 19. La modificacin del plazo del crdito garantizado debe inscribirse? La fecha de vencimiento del plazo de crdito garantizado y su modificacin, tanto en el contrato de mutuo como en los dems actos y contratos de los que surjan obligaciones garantizadas por gravmenes inscritos, requerirn acceder al registro en atencin a las consecuencias registrales que el segundo prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639 le otorga a dicho plazo. (Res. N 162-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 20. Cmo se puede impedir la extincin de la inscripcin de la hipoteca? En armona con lo previsto en el artculo 3 de la Ley N 26639, la renovacin es la forma de impedir la extincin de la inscripcin de la hipoteca, en los casos en que la obligacin garantizada no se hubiese extinguido, norma que resulta concordante con la caracterstica de accesoriedad de la hipoteca. (Res. N 072-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 21. El plazo de vigencia de la inscripcin de la hipoteca se puede modificar? Va reglamentaria se ha establecido una nueva forma para modificar el plazo de vigencia de la inscripcin de la hipoteca (limitndolo o extendindolo) distinta a la renovacin, cual es la inscripcin de cualquier modificacin del acto constitutivo de la hipoteca. Es as que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece en su artculo 120 que Cuando se inscriba una modificacin de los actos constitutivos de las hipotecas, de los gravmenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito a los que se refiere el artculo 3 de la Ley N 26639, el plazo de caducidad del asiento se cuenta con referencia al ttulo modificatorio respectivo y no al ttulo modificado. 297
En los casos en que la modificacin consista en la renovacin de la obligacin garantizada, el plazo de caducidad se contar desde la nueva fecha de vencimiento de la obligacin de acuerdo con lo pactado en el respectivo ttulo. (Res. N 072-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 22. La caducidad de una hipoteca legal que no tiene plazo desde cundo se computa? La fecha de vencimiento, aunque no haya sido pactada, es la del da en que el bien debe ser entregado, esto es, al momento de la celebracin del contrato de compraventa. En consecuencia, a la fecha de presentacin del ttulo alzado la hipoteca legal ya se extingui, por haber transcurrido en exceso el plazo de 10 aos desde que la obligacin fue exigible. (Res. N 028-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 23. Caducan las hipotecas cedidas por entidades del sistema financiero a particulares? Cuando una hipoteca constituida originalmente a favor de una empresa del sistema financiero es cedida a un ente que no pertenece a dicho sistema, le resultar aplicable el plazo de caducidad establecido en el artculo 3 de la Ley N 26639; sin embargo, para el cmputo de dicho plazo sera de 10 aos contados a partir de la inscripcin de la hipoteca en el Registro, siempre que no se verifique que se hayan determinado las obligaciones presentes o ciertas que fueron objeto de la garanta, o su plazo de vencimiento. En caso contrario o cuando se constaten este tipo de obligaciones y se determine la fecha de su vencimiento, se atender dicha situacin para el cmputo del plazo de caducidad de acuerdo con el artculo 3 de la Ley N 26639. (Res. N 726-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 24. La cesin de hipoteca constituye un acto modificatorio del gravamen? Cedida la hipoteca como consecuencia de la cesin de la obligacin garantizada, dicha obligacin se mantiene inclume. Por tanto, este elemento del acto constitutivo de la hipoteca: la obligacin garantizada, no ha sido modificado. En este orden de ideas, la cesin de la hipoteca, otorgada en aplicacin del precitado artculo 1211 del Cdigo Civil tampoco 298
supone en modo alguno la modificacin del gravamen, el mismo que se transfiere conforme fue pactado en el documento constitutivo. (Res. N 072-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 25. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de una hipoteca cedida? La cesin de hipoteca no est comprendida dentro de los alcances del primer prrafo del artculo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. En ese sentido, el plazo para la extincin de una hipoteca cedida no se computa conforme al artculo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, sino a partir del acto constitutivo, conforme a la regla del artculo 3 de la Ley N 26639 que resulte aplicable. (Res. N 072-2005-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 26. Cuando la obligacin garantizada ha supuesto la emisin de cambiales, puede hacerse el cmputo del plazo de caducidad de la hipoteca? Es procedente la cancelacin por caducidad del asiento registral de hipoteca cuando de la naturaleza de la obligacin garantizada y de la redaccin del ttulo que la contiene pueden extraerse los datos necesarios para realizar el cmputo del plazo de caducidad, resultando errneo el criterio destinado a reducir o constreir el cmputo del referido plazo exclusivamente a la obligacin cartular o emisin de las cambiales efectuada como consecuencias del establecimiento del negocio jurdico de que se trate. (Res. N 162-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 25). 27. Si se inicia el proceso judicial de cobro, queda enervada la presuncin de extincin de la hipoteca? Es improcedente el levantamiento de hipoteca, no resultando de aplicacin plazo alguno de caducidad cuando se ha dado inicio a su ejecucin judicial (Res. N 788-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
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28. Se puede cancelar una hipoteca que ha sido temporalmente dejada sin efecto por una medida cautelar innovativa? Siendo que mediante el ttulo alzado se pretende la cancelacin de la hipoteca que ha sido dejada temporalmente sin efecto, es aplicable el principio de prioridad excluyente, consagrado en el artculo 2017 del Cdigo Civil y conforme al cual no puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea fecha anterior, producindose un cierre registral de la partida respecto de ttulos incompatibles. (Res. N 342-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 24).
II. EXTINCIN DE PERSONALIDAD JURDICA DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

1. Pierde vigencia la hipoteca inscrita en favor de una empresa del sistema financiero cuya personalidad jurdica se ha extinguido? Mantiene vigencia la inscripcin de la hipoteca que haya sido constituida a favor de una empresa del sistema financiero a pesar de la declaracin e inscripcin de la extincin de su personalidad jurdica, no resultando de aplicacin al caso el inciso a) del artculo 94 del Reglamento General de los Registros Pblicos, relativo a la cancelacin de la inscripcin por a extincin de la persona jurdica. (Res. N 611-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia N O. G.J., p. 26). 2. La extincin de la persona jurdica acreedora extingue la hipoteca? La extincin de la persona jurdica acreedora determina la extincin de la obligacin y, en consecuencia, la extincin de la garanta constituida, la que podr ser cancelada, salvo que aparezca del registro que el crdito ha sido transferido a un tercero. (Res. N 632-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N O. G.J., p. 27).
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3. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de la hipoteca renovada? El plazo de caducidad del asiento de inscripcin de la hipoteca renovada aludido se cuenta desde la fecha del asiento de presentacin del ttulo de renovacin.
III. DECLARACIN DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

1. Cul es el ttulo suficiente para la cancelacin del asiento de hipoteca por declaracin o autorizacin del acreedor? Para extender el asiento de cancelacin de una hipoteca ser suficiente presentar la escritura pblica o, en su caso, el formulario registral que contenga la declaracin unilateral del acreedor levantando la hipoteca o indicando que la obligacin garantizada se ha extinguido. En ningn caso la declaracin unilateral del constituyente dar mrito para cancelar el asiento de una hipoteca, cualquiera sea el ttulo o modalidad de constitucin de esta. 2. La entidad que liquida a una empresa del sistema financiero puede levantar hipotecas? De conformidad con la Ley N 26702 y sus modificatorias Nmeros 27008 y 27102 (Ley General de Sistema Financiero y del Sistemas de Seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca y Seguros) concordada con el artculo 26 de la resolucin SBS N 0455-99 del 25 de mayo de 1999 (Reglamento de los regmenes especiales y de la liquidacin de las empresas del sistema financiero y del sistema de seguros) que seala: Los actos de administracin, disposicin y representacin de la empresa son asumidos, con plenas facultades, por la persona jurdica encomendada por la superintendencia para la liquidacin de dicha empresa (...), debe entenderse en un sentido lato del trmino tanto a los actos dispositivos como a los extintivos destinados a levantar hipotecas al haber sido canceladas las obligaciones que las garantizaban. (Res. N 201-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia N O. G.J., p. 27). 301
3. Para otorgar la cancelacin de hipoteca, debe intervenir el cnyuge del acreedor hipotecario? Para otorgar la cancelacin de la hipoteca respectiva y, al implicar esta ltima, un acto de disposicin respecto del patrimonio social es necesaria la intervencin de la cnyuge del acreedor hipotecario para proceder a la inscripcin correspondiente, ello en aplicacin del artculo 315 del Cdigo Civil. (Res. N 248-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 27). 4. Si la cnyuge no intervino en la constitucin de la hipoteca, ser necesaria su intervencin para proceder a su cancelacin? En la inscripcin de la hipoteca no se exigi la intervencin de la esposa del mutuante; sin embargo, dado que la cancelacin de la hipoteca constituye un acto de disposicin respecto del patrimonio social, resulta necesaria la intervencin de la cnyuge del acreedor hipotecario para proceder a la inscripcin correspondiente. (Res. N 394-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. Cundo es posible desafectar las unidades inmobiliarias independizadas con gravmenes hipotecarios? No es procedente la desafectacin de unidades inmobiliarias independizadas con gravmenes hipotecarios, cuando de los antecedentes registrales no se pueda determinar con certeza que dichas unidades no se encontraban comprendidas dentro de la garanta. (Res. N 548-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 27). 6. El liquidador de una persona jurdica insolvente puede levantar una hipoteca que garantiza una deuda de ella? No puede el liquidador al amparo del artculo 85 de la Ley N 27809 levantar la hipoteca si esta no garantiza una deuda de los insolventes (Res. N 279-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006. htm).
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7. En los actos de transferencia de los bienes del concursado en liquidacin, se requiere que el liquidador manifieste su voluntad para cancelar los gravmenes que afectan estos bienes? Para que el registrador proceda a cancelar los gravmenes que afectan los bienes del concursado en situacin de liquidacin es suficiente que el ttulo contenga un acto traslativo de propiedad, aunque el liquidador no declare o solicite expresamente dicha cancelacin. (Res. N 088-2006TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 8. Cul es la naturaleza de la cancelacin de gravmenes que afectan a bienes del concursado transferidos por el liquidador? La cancelacin de las afectaciones en garanta que recaen sobre los bienes del concursado en situacin de liquidacin que son transferidos por el liquidador obedece a que los derechos de preferencia, persecutoriedad y venta judicial que las garantas inscritas confieren a los acreedores resultan anulados por la prelacin de pagos establecida por ley, por lo cual la eficacia de las garantas inscritas como medidas de aseguramiento del crdito pierden toda virtualidad, careciendo de sentido que el Registro contine publicndolas. (Res. N 088-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 9. Cmo se liquidan los derechos por cancelacin de hipoteca trasladada a partidas independizadas? La cancelacin de la hipoteca inscrita en una partida matriz dar lugar, adems, a la cancelacin de los asientos de traslado de hipoteca extendidos en las partidas individuales independizadas de aquella. En estos casos, la liquidacin de los derechos registrales comprender un nico pago por derechos de inscripcin y por derechos de calificacin, el que corresponda a cada uno de los asientos cancelados. El solicitante podr restringir su rogatoria al levantamiento de la hipoteca de la partida matriz o al de esta y al del asiento de traslado de hipoteca de una o ms de las partidas independizadas. En estos casos, la liquidacin comprender el pago nico por derechos 303
de inscripcin y el pago de los derechos de calificacin que correspondan a los asientos cuya cancelacin se solicit. Los derechos de calificacin correspondientes a la cancelacin del asiento de traslado de la hipoteca en las dems partidas independizadas se cobrarn en la oportunidad en que sean solicitadas.
IV CANCELACIN Y CADUCIDAD DE MEDIDAS CAUTELARES .

1. Cul es el ttulo suficiente para la cancelacin de medidas cautelares? La cancelacin de las medidas cautelares dispuestas judicialmente ser extendida en virtud de mandato judicial que haya adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo disposicin en contrario. Tratndose de embargos anotados en virtud de resolucin administrativa, el asiento de cancelacin se extender en mrito de la resolucin administrativa que as lo ordena. Cuando la normativa lo exija deber acreditarse que el acto administrativo ha quedado firme. 2. Las medidas de ejecucin, anotaciones de demanda y dems medidas cautelares dictadas bajo el Cdigo Procesal Civil estn sujetas al plazo de caducidad previsto en su artculo 625? Las medidas de ejecucin, las anotaciones de demanda y dems medidas cautelares dictadas al amparo del Cdigo Procesal Civil no estn sujetas al plazo de caducidad previsto en el artculo 625 del referido Cdigo. 3. Qu resoluciones judiciales no estn sujetas al plazo de caducidad? No estn comprendidas entre las sentencias y resoluciones a que se refiere el primer prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639, las sentencias y autos que declaran o constituyen derechos que tengan la calidad de cosa juzgada. 304
4. En la actualidad, es procedente la caducidad de las medidas cautelares al amparo del texto original del artculo 625 del Cdigo Procesal Civil? Procede cancelar por caducidad, con la formalidad establecida en la Ley N 26639, las anotaciones de medidas cautelares y de ejecucin, cuando la caducidad se ha producido con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N 28473 que modific el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil. (Res. Ns 407-2005-SUNARP-TR-L y 408-2005SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 5. Procede la cancelacin de medidas cautelares en aplicacin del artculo 625 del Cdigo Procesal Civil? La cancelacin por caducidad de las medidas cautelares dictadas en los procesos iniciados con el Cdigo de Procedimientos Civiles de 1912, conforme a lo dispuesto en el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil se extender a solicitud del interesado con la presentacin de una declaracin jurada con firma certificada por notario o fedatario en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentacin del ttulo que origin la anotacin y el tiempo transcurrido. 6. Las medidas cautelares que caducaron antes de la vigencia de la Ley N 28473 en mrito a qu documentos se cancelarn? Las medidas cautelares dictadas al amparo del Cdigo Procesal Civil, que hubieran caducado con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N 28473, se extender a solicitud del interesado en mrito a la declaracin jurada con firma certificada por notario o fedatario del Registro, en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentacin del ttulo que origin la anotacin y el tiempo transcurrido. En el caso de las cancelaciones que se extiendan por haber transcurrido dos aos de consentida o ejecutoriada la decisin que ampar la pretensin garantizada con la medida cautelar, deber presentarse, adems, copia certificada por auxiliar jurisdiccional de la sentencia respectiva, as como de la resolucin que la declara consentida o que acredita que ha quedado ejecutoriada.
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En ambos casos el Registrador verificar que haya operado la caducidad. 7. Cul es el plazo de caducidad de las medidas dictadas en ejecucin de sentencia? A las medidas dictadas en ejecucin de sentencia bajo las normas del Cdigo Procesal Civil se les aplica el plazo de caducidad de cinco aos computados a partir de la fecha de su ejecucin. (Res. N 037-2002ORLL-TRN. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 8. Caducan los embargos trabados en procesos penales? Los asientos extendidos en el registro con motivo de los embargos trabados en procesos penales no pueden ser cancelados alegando su caducidad al amparo de la Ley N 26639 y el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil, por cuanto el mbito de aplicacin de estas normas excluye a los embargos penales. Ello se deduce de una interpretacin histrica y sistemtica de la norma. (Res. N 144-2001-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 9. Cul es el plazo de caducidad de las medidas cautelares dispuestas en un procedimiento coactivo? A las medidas cautelares dispuestas en el procedimiento coactivo nicamente se les aplica el plazo de caducidad de cinco aos a que se refiere el segundo prrafo del artculo 625 del Cdigo Procesal Civil. (Res. N 027-2002-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 10. Para cancelar una medida cautelar por caducidad, solo se requiere presentar la declaracin jurada? Para proceder a cancelar una medida cautelar anotada en el Registro en virtud de lo dispuesto por el primer prrafo del texto original artculo 625 del Cdigo Procesal Civil, no es suficiente la presentacin de la declaracin jurada a que se refiere el artculo 1 de la Ley N 26639, sino que adems deber anexarse copia certificada por auxiliar jurisdiccional de la sentencia respectiva, as como de la resolucin que la declara consentida 306
o que acredite que ha quedado ejecutoriada, demostrativas del transcurso del plazo de caducidad de dos aos. (Res. N 079-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 11. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de un embargo renovado? El plazo de caducidad de un embargo que ha sido renovado se computa a partir de la fecha de anotacin de la renovacin. (Res. N 3912001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 28). 12. La ratificacin de la vigencia de una medida cautelar implica una reactualizacin? La ratificacin de la vigencia de una medida cautelar anotada en la partida del inmueble no constituye reactualizacin o renovacin de la medida, como errneamente concluye el registrador, sino solo la manifestacin de la autoridad judicial de que, a dicha fecha, la referida medida mantena su vigencia (Res. N 024-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 13. Si se cumpli el plazo de caducidad; procede inscribir la reactualizacin de la medida cautelar? No procede la reactualizacin de las medidas cautelares inscritas cuando a la fecha del asiento de presentacin del ttulo que la solicita ha transcurrido el plazo de caducidad de cinco aos a que se refiere el segundo prrafo del artculo 625 del Cdigo Procesal Civil. (Res. N 011-2000ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 14. Si ya se inscribi la reactualizacin de la medida cautelar procede inscribir la cancelacin por caducidad presentada con anterioridad? Resulta procedente inscribir la cancelacin presentada con anterioridad por caducidad de medida cautelar dentro del proceso cuyo fin es asegurar el fallo definitivo, aun cuando conste ya inscrita en la partida registral la reactualizacin de la referida medida, con asiento de presentacin posterior, la cual ha sido ordenada en aplicacin del segundo prrafo 307
del artculo 2011 del Cdigo Civil. (Res. N 128-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 29). 15. La renovacin de medidas cautelares, embargos definitivos y otras medidas de ejecucin procede a pesar de que el bien se haya transferido? La reactualizacin de la anotacin de medida cautelar, de embargos definitivos y otras medidas de ejecucin trabados al amparo de las normas del Cdigo de Procedimientos Civiles de 1912, se rige por lo dispuesto en el tercer prrafo del artculo 93, y proceder aun cuando el bien materia de gravamen hubiera sido transferido. El plazo de caducidad del asiento de inscripcin renovado se cuenta desde la fecha del asiento de presentacin del ttulo de renovacin. 16. Caducan los embargos definitivos a favor de la Sunat? A las medidas cautelares definitivas dictadas en un proceso de ejecucin coactiva que a la fecha de entrada en vigencia del D. Leg. N 953 no hubieran cumplido su plazo de caducidad ya no se les podr aplicar la caducidad normada por la Ley N 26639. (Res. N 207-2006-TR-T. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
V .
CANCELACIN DE ANTICRESIS
1. Cul es el ttulo suficiente para inscribir la cancelacin de una anticresis? Para extender el asiento de cancelacin de una anticresis en los casos de extincin de la obligacin garantizada y renuncia del acreedor, ser suficiente presentar la escritura pblica que contenga la declaracin unilateral del acreedor en tal sentido.
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VI. CANCELACIN DE DERECHO DE SUPERFICIE

1. Procede la extincin parcial de un derecho de superficie? Es procedente la extincin parcial del derecho de superficie durante su vigencia, por acuerdo entre las partes, cuando es posible armonizar los elementos propios de este derecho real con el rgimen de propiedad exclusiva y de propiedad comn existente. (Res. N 475-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 29).
VII. CANCELACIN DE PATRIMONIO FAMILIAR

1. Quin declara la extincin de un patrimonio familiar? Conforme a lo establecido en el artculo 500 del Cdigo Civil la extincin del patrimonio familiar debe ser declarada por el juez y a tenor de la Ley N 26662, Ley de competencia notarial para asuntos no contenciosos, puede ser declarada tambin por el notario pblico. (Res. N 0342001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia N 0. G.J., p. 29). 2. Si los beneficiarios del patrimonio familiar son menores de edad, procede tramitar su extincin va notarial? Procede ante notario pblico el trmite de extincin de patrimonio familiar al amparo del inciso 2 del artculo 499 del Cdigo Civil, aun cuando los beneficiarios sean menores de edad; bastando en ese sentido que se acredite ante el notario la produccin de la causal. (Res. N 496-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
VIII. CONSOLIDACIN
1. Procede cancelar una carga por consolidacin? Procede levantar la carga constituida por un arrendamiento cuando se renen en una misma persona la calidad de propietario y arrendatario, por 309
haber operado la consolidacin. (Res. N 167-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Procede inscribir la cancelacin de hipoteca al extinguirse, por operar la consolidacin o confusin en una misma persona, de las calidades de titular del bien (propietario) y titular del derecho real de garanta sobre el mismo bien (acreedor hipotecario). (Res. N 293-96-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
IX. CANCELACIN DE CARGAS TCNICAS

1. Las cargas tcnicas en mrito a qu documento se levantan? Las cargas se levantan en mrito al nuevo informe tcnico de verificacin que acredite el levantamiento de las observaciones, acompaado de la documentacin que lo corrobore. (Res. N 606-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. Las cargas tcnicas originadas por presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones en mrito a qu ttulo se podrn levantar? Las cargas tcnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el informe tcnico de verificacin, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el certificado de parmetros urbansticos y edificatorios vigente a la fecha de la regularizacin y no a la fecha de ejecucin de la obra, pueden ser canceladas en mrito de un nuevo informe tcnico de verificacin en el que se seale con claridad que a la fecha de la fbrica regularizada la edificacin se adecuaba a los parmetros vigentes en dicha oportunidad. (Res. 038-2008-SUNARP/PT. Criterio vinculante).
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X. CANCELACIN POR MANDATO JUDICIAL

1. Si antes de que se anote la resolucin que ordena el levantamiento de las cargas y gravmenes se inscribe otro embargo, este tambin se cancelar? El juez, al emitir la resolucin que cancela todo gravamen y carga tuvo a la vista el certificado de gravmenes del inmueble, conforme a la exigencia establecida en el artculo 720 del Cdigo Procesal Civil, y sobre su evaluacin procedi a dictar su mandato de levantamiento de cargas y gravmenes, siendo claro que el juez no pudo considerar en dicha resolucin a la medida de embargo registrado ya que esta fue inscrita con posterioridad a la fecha de la referida resolucin que ordena levantar las cargas y gravmenes, resultando necesario un pronunciamiento judicial que aclare dicha circunstancia. (Res. N 221-97-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 2. Para solicitar la cancelacin de un embargo, es necesario acreditar la titularidad del bien? No es necesario acreditar la titularidad del bien para solicitar la inscripcin de cancelacin de embargo, cuando esta emane de un mandato judicial, cuyos efectos no pueden ser desconocidos. (Res. N 114-96ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. La nulidad de la ampliacin de hipoteca produce la nulidad de la hipoteca? La nulidad del acto jurdico de ampliacin de hipoteca no determina la nulidad del acto constitutivo de esta, toda vez que al ser un acto jurdico posterior el vicio no se extiende a toda la hipoteca. (Res. N 659-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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XI. CANCELACIN POR ACTO ADMINISTRATIVO

1. Si la municipalidad ampar una prescripcin, estar facultada para cancelar los gravmenes? La cancelacin de gravmenes como consecuencia de haberse amparado la solicitud de usucapin en el marco de lo establecido en el Decreto Supremo N 05-2005-JUS, es competencia exclusiva de la autoridad municipal, como tal, no pueden ser cuestionados en sede registral. (Res. N 177-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
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CAPTULO VI
registro Personal
I.
ASPECTOS GENERALES
1. Qu actos se inscriben en el rubro f) de las partidas registrales del Registro de Predios? En el rubro f) de las partidas del Registro de la Propiedad Inmueble se publicitan solo aquellos actos, resoluciones judiciales o acuerdos que importen un cambio en la condicin personal y /o patrimonial del titular del inmueble y que previamente hayan sido materia de inscripcin en el Registro Personal. (Res. N 058-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 2. El nombramiento de administrador judicial de bienes se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble? No es inscribible el nombramiento de administrador judicial de bienes en el Registro de Mandatos y Poderes, sino en el Registro de la Propiedad Inmueble, siempre que se trate de autorizacin judicial que implique la prctica de actos inscribibles sobre inmuebles, de conformidad con el inciso 9 del artculo 2019 del Cdigo Civil. (Res. N 235-97-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.).
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NDICE GENERAL
INTRODUCCIN .................................................................................................................
CAPTULO I
registro de Predios
I. ASPECTOS GENERALES 1. Cmo est estructurado el Registro de Propiedad Inmueble? ........................................ 2. Cules son las diferencias entre el Registro (tradicional) de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales? .................. 3. Qu actos y contratos se inscriben o anotan en el Registro de Propiedad Inmueble? .......................................................................................................................... 4. Qu principios son aplicables en el Registro de Predios? ..................................... 5. Qu es el Registro de Predios?.............................................................................. 6. Cmo est integrado el Registro de Predios?........................................................ 7. Cmo est estructurada o dividida la partida registral de un predio? ................... 8. Cules son los requisitos del asiento de inscripcin? ........................................... 9. En qu casos se requiere la intervencin conjunta de los cnyuges?.................... 10. En qu casos procede la rectificacin de la calidad de un bien? ........................... 11. Si un mandato judicial declara derechos a favor de una persona casada, qu debe sealar el mandato? ........................................................................................ 12. La resolucin administrativa que declara derechos a favor de una persona casada, qu debe sealar? ............................................................................................ 13. Qu requisitos debe cumplir la resolucin administrativa que modifique la titularidad dominial? ...................................................................................................
CAPTULO II
7 8 8 9 9 10 10 11 13 13 13 13 14
Descripcin del inmueble

I. INMATRICULACIN 1. A qu se denomina inmatriculacin? Es lo mismo que primera de dominio? .... 2. Qu es la inmatriculacin de inmuebles? .............................................................. 3. Qu se requiere para inmatricular un predio? ....................................................... 4. En qu casos se requerir el informe tcnico de catastro? .................................... 5. Para la inmatriculacin de predios catastro deber emitir algn informe? ........... 6. Los informes catastrales deben motivarse? ........................................................... 7. Cules son los alcances del carcter vinculante del informe emitido por el rea de Catastro?............................................................................................................. 8. El rea de Catastro puede exigir otros documentos adems de los prescritos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios? ...................................... 9. Si el predio a inmatricular est ubicado en el mbito territorial de ms de una Oficina Registral en cul se realizar la inscripcin? ........................................... 10. Para la inmatriculacin en mrito a ttulos con antigedad de cinco aos se requiere acreditar pluralidad de ttulos? ..................................................................... 11. Desde cundo se computa el plazo de antigedad del ttulo? ......................................... 12. El testamento puede dar mrito a una inmatriculacin? ....................................... 13. En qu casos procede la inmatriculacin en mrito a ttulos que no requieren de una antigedad de cinco aos? ............................................................................... 15 15 16 16 17 17 17 18 18 18 18 19 19
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gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble 14. En qu casos se requiere la presentacin de plano perimtrico y de ubicacin georreferenciado a la Red Geodsica Nacional? .......................................................................... 15. Por qu se requiere que las reas remanentes estn georreferenciadas? ............... 16. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin solicitada por entidades formalizadoras? ........................................................................................................... 17. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin o inscripcin del derecho de propiedad de predios rurales de dominio privado del Estado? ......................... 18. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales transferidos a ttulo gratuito a favor del Estado? ............................................................................ 19. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a ttulo gratuito a favor de particulares? .......... 20. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a ttulo oneroso a favor de particulares con resolucin de cancelacin o condonacin de deuda? ................................................ 21. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a ttulo oneroso a favor de particulares sin resolucin de cancelacin o condonacin de deuda? ................................................. 22. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales adquiridos por terceros de un beneficiario de Reforma Agraria? ............................................. 23. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin de predios rurales no afectados por la Reforma Agraria? .................................................................................. 24. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin del territorio de comunidades campesinas? ............................................................................................................ 25. Cul es el ttulo suficiente para la inmatriculacin del territorio de comunidades nativas? ......................................................................................................... 26. Qu debe contener el asiento de inmatriculacin? ............................................... 27. Qu deber calificar el registrador en la solicitud de inmatriculacin? ................ 28. Procede inmatricular un inmueble en mrito a los partes judiciales del proceso de sucesin intestada? ............................................................................................. 29. Procede la inmatriculacin de inmueble en mrito a resolucin administrativa? 30. Es procedente la inmatriculacin de un predio adjudicado judicialmente? ......... 31. Cules son los efectos de la inmatriculacin de un bien? .................................... 32. Cul es el ttulo suficiente para inmatriculacin de un predio a efectos de anotar un embargo? ............................................................................................................ 33. La apertura de una partida especial para anotar una medida cautelar supone la inmatriculacin del inmueble? ................................................................................ 34. La superposicin de reas y predios con propietarios inscritos constituye un supuesto de inmatriculacin? ..................................................................................... 35. Procede la inmatriculacin en mrito al acuerdo de consejo municipal de adjudicacin de un predio? ............................................................................................ 36. Es vlida la ampliacin del plano perimtrico de un asentamiento humano? ...... 37. Si por una prescripcin administrativa se inmatricul parte de un predio registrado la rectificacin se hace mediante un procedimiento de cierre de partidas? ..... II. HABILITACIONES URBANAS 1. Cules son las etapas del procedimiento de habilitacin urbana? .............................. 2. Cules modalidades de licencia de habilitacin urbana regula la Ley N 29090? 3. Qu habilitaciones urbanas se podrn acoger a la modalidad B: Aprobacin automtica con firma de profesionales responsables? ............................................ 4. Qu habilitaciones urbanas se podrn acoger a la modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas? ....... 5. Qu habilitaciones urbanas se podrn acoger a la modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica? ...................................................................... 6. Es inscribible la aprobacin del proyecto de habilitacin urbana? ....................... 7. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de la recepcin de obras? ............. 8. Se podr solicitar la inscripcin de recepcin parcial de las obras? .....................
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ndice general 9. Procede la regularizacin de habilitaciones urbanas? ........................................... 10. El registrador puede cuestionar el cumplimiento de los requisitos para la aprobacin de una habilitacin urbana? ......................................................................... 11. La aprobacin de la habilitacin urbana acredita la existencia de lotes urbanos? 12. Qu se requiere para inscribir las habilitaciones urbanas declaradas de oficio? ... 13. El Registro puede verificar la legitimidad del solicitante de la habilitacin? ....... 14. Para la aprobacin de proyectos de habilitaciones para uso recreacional qu estatuto se debe presentar a la autoridad municipal? ................................................. 15. Se puede inscribir la reserva de va a favor de las municipalidades? ................... 16 Los terrenos destinados para aportes pblicos complementarios pueden transferirse? 17. A qu institucin le corresponde administrar los bienes aportados reglamentariamente para servicios pblicos complementarios? ............................................. 18. Si tras la subdivisin de un lote se cambia su uso y se apertura una nueva va se requiere el inicio del trmite de habilitacin urbana? ............................................ 19. Las municipalidades pueden inscribir a su favor los aportes entregados por las urbanizadoras? ........................................................................................................ 20. Las municipalidades provinciales pueden afectar en uso los lotes de equipamiento urbano? ....................................................................................................... 21. La zonificacin del predio es inscribible? ............................................................. III. INSCRIPCIONES REFERIDAS A POSESIONES INFORMALES 1. Qu se requiere para la inscripcin del plano perimtrico de una posesin informal? . 2. Qu se requiere para la inscripcin de un plano de trazado y lotizacin de posesiones informales?................................................................................................... 3. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de modificacin de planos de trazado y lotizacin de posesiones informales? .......................................................... 4. Con la inscripcin del plano de trazado y lotizacin de posesiones informales el organismo formalizador podr transferir los predios? ............................................ 5. Cundo procede la anotacin de la suspensin del proceso de saneamiento fsico-legal? ............................................................................................................ 6. Si el predio matriz de la posesin informal est ubicado en zonas arqueolgicas, zonas de riesgo o declaradas patrimonio cultural de la nacin proceder la inscripcin del plano de trazado y lotizacin? ............................................................ 7. Si los vecinos no son propietarios o poseedores de los predios colindantes proceder la inscripcin del derecho de posesin? ............................................................................. 8. Qu efectos produce la oposicin a la inscripcin de la posesin? ...................... IV. PARCELACIN DE PREDIOS RURALES 1. Qu se requiere para la inscripcin de la parcelacin de un predio rural de propiedad de empresas campesinas asociativas? ......................................................... 2. Cul es el ttulo suficiente para independizar e inscribir el derecho de propiedad a favor del socio o trabajador de la empresa campesina asociativa? ...................... V. INDEPENDIZACIN 1. Qu es la independizacin? ................................................................................... 2. El registrador al independizar un predio, qu debe sealar? .................................... 3. Qu requisitos debe contener el ttulo para que d mrito a la independizacin? 4. Cul es el ttulo suficiente para la independizacin de un predio urbano? ........... 5. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de la independizacin de un predio urbano por regularizacin de edificaciones? ......................................................................... 6. Cul es el ttulo que da mrito a la independizacin de un predio rstico sin cambio de uso? ....................................................................................................... 7. Para la independizacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes establecidos en la Ley N 27157 qu se requiere? ......................................................................... 8. Cul es el ttulo para inscribir la independizacin de un predio rural? ................. 9. Qu se requiere para la independizacin de bienes del Estado? ........................... 10. En qu casos procede la independizacin en mrito a ttulos archivados? ........... 33 34 34 35 35 35 35 36 36 36 36 37 37 37 38 39 39 39 40 40 40 40 41 41 42 42 42 43 44 44 45 46 46
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gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble 11. Si el inmueble no est independizado podr solicitarse la inscripcin de algn ttulo? ........................................................................................................... 12. Procede la independizacin de parte de una habilitacin urbana? ........................ 13. Para la inscripcin de la independizacin basta la presentacin de la solicitud del propietario? ....................................................................................................... 14. La discrepancia entre la resolucin que aprueba la habilitacin urbana y el plano de lotizacin respecto de un lote aportado reglamentariamente impide su independizacin? ........................................................................................................... 15. Para la independizacin de un predio rstico en zona urbana se requiere la presentacin del anteproyecto o proyecto de diseo urbano? ...................................... 16. Qu se requiere para la independizacin de un lote de terreno vendido por una asociacin de vivienda? .......................................................................................... 17. Si existe discrepancia en la descripcin del rea remanente del predio matriz se podr inscribir la independizacin? ........................................................................ 18. Las partidas aperturadas en mrito a un mandato judicial estn protegidas por el principio de especialidad?....................................................................................... 19. Cundo se puede determinar el rea, linderos y medidas perimtricas del predio resultante? ............................................................................................................... 20. Si el predio matriz no cuenta con linderos y medidas perimtricas en mrito a qu documentos se determinar su delimitacin?................................................... 21. Las partidas independizadas por mandatos judiciales estn protegidas por principio de especialidad? ............................................................................................. VI. SUBDIVISIN 1. Cul es el ttulo suficiente para inscribir el fraccionamiento de predios rsticos? 2. Cundo procede la subdivisin sin autorizacin municipal? ................................ 3. Para adquirir un sublote es necesario que se encuentre inscrita la subdivisn? ... VII. ACUMULACIN 1. Qu es la acumulacin?......................................................................................... 2. Cules son los requisitos de la acumulacin? ....................................................... 3. Para la acumulacin de predios rurales qu se requiere? ...................................... 4. Procede la acumulacin de predios afectados con garantas reales? .................... 5. Procede la acumulacin de predios afectados con medidas cautelares? ............... 6. Cmo se determina la prioridad de los gravmenes o medidas cautelares de los predios acumulados? ............................................................................................... 7. Cul es la finalidad que persigue la norma del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que regula la acumulacin de predios afectados con cargas y gravmenes?............................................................................................................ 8. Procede la acumulacin de unidades de dominio exclusivo? ............................... 9. Para acumular unidades exclusivas se debe inscribir previamente el reglamento interno? ................................................................................................................... 10. Si no existe conformidad de autoridad judicial para la acumulacin de predios afectados con medidas cautelares proceder dejar sin efecto las independizaciones? VIII. DECLARATORIA DE FBRICA 1. Cules modalidades de licencia de edificacin regula la Ley N 29090? ............. 2. Qu proyectos de edificaciones se podrn acoger a la modalidad A: Aprobacin automtica? ............................................................................................................. 3. Qu edificaciones se podrn acoger a la modalidad B: Aprobacin automtica con firma de profesionales responsables? ............................................................... 4. Qu edificaciones se podrn acoger a la modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas? .................. 5. Qu edificaciones se podrn acoger a la modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica? ............................................................................ 6. Una vez culminada la obra cmo se obtiene su conformidad? .........................................
46 47 47 47 48 48 48 49 49 49 50 50 50 51 51 52 53 54 54 54 55 55 55 56 56 57 59 59 60 60
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ndice general 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. En el caso de que en las modalidades B, C y D, la municipalidad no se pronuncia respecto a conformidad se puede aplicar el silencio administrativo positivo? ..... Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de la declaratoria de fbrica? ....... Qu procedimientos regula la Ley N 27157? ...................................................... Cmo debe ser interpretada la Ley N 27157 en cuanto al procedimiento de regularizacin? ........................................................................................................ Las edificaciones construidas con posterioridad al 20 de julio de 1999 pueden regularizarse? ......................................................................................................... Cules son los requisitos para que proceda la inscripcin de la regularizacin de edificaciones construidas con posterioridad al 20 de julio de 1999? ...................... Cul es la consecuencia de falta de regularizacin de las edificaciones? ............. La declaratoria de fbrica es un acto de disposicin o de administracin? .......... Para acordar la regularizacin de la fbrica es necesaria la intervencin de los titulares registrales? ................................................................................................ La ampliacin, modificacin, reparacin o puesta en valor de un bien propio con recurso de la sociedad conyugal convierten al predio en un bien social? ............. Las obras de acondicionamiento o refaccin de un bien propio con recurso de la sociedad conyugal convierten al predio en un bien social? .................................. Cmo deben ser llenados los cuadros comparativos de los planos de localizacin y ubicacin? .................................................................................................... Si en el plano de ubicacin y localizacin no se grafican los aleros se podr observar? ................................................................................................................. Para la regularizacin de la declaratoria de fbrica los planos deben tener las firmas legalizadas de los propietarios?...................................................................... Se necesita de resolucin de alcalda para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada? ............... Qu debe contener el cuadro normativo comparativo? ......................................... La discrepancia entre el certificado de parmetros urbansticos y edificatorio y el informe tcnico puede subsanarse? ....................................................................... El certificado de parmetros urbansticos y edificatorios es un documento complementario?..................................................................................................... La subdivisin de un predio urbano en reas menores a las permitidas por el Reglamento Nacional de Construcciones constituye un obstculo para inscribir la modificacin y ampliacin de fbrica? ............................................................... Cul es la funcin del verificador responsable? .................................................... Si el verificador responsable solicit el informe tcnico de verificacin ad hoc el registrador podr exigir la acreditacin de la solicitud? ................................... Cundo se consignarn como observacin del informe tcnico las discrepancias en el coeficiente de la edificacin? ......................................................................... A efectos de la declaratoria de fbrica se requiere la intervencin de todos los titulares dominales? ................................................................................................ En la declaratoria de fbrica de un bien sujeto al rgimen de copropiedad deben intervenir todos los copropietarios? ............................................................................ Qu edificaciones pueden regularizarse segn la Ley N 27157? .............................. Las edificaciones de los predios rsticos ubicados en zonas urbanas pueden regularizarse? ............................................................................................................. El procedimiento de regularizacin de edificaciones requiere aprobacin municipal? ................................................................................................................... Procede la regularizacin de una edificacin de un predio que no cuenta con recepcin de obras? .......................................................................................... El registrador puede indagar la fecha de finalizacin de la obra? ......................... Puede solicitarse el saneamiento de titulacin con posterioridad a la regularizacin de la fbrica? ................................................................................................... Para regularizar una edificacin de propiedad de un incapaz se requiere autorizacin judicial? .......................................................................................................
62 63 63 63 64 64 65 65 66 66 66 67 67 67 67 68 68 68 68 69 69 69 70 70 70 70 71 71 71 72 72
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gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble 38. Es procedente la regularizacin de una quinta en la cual solo se declara la fbrica de algunas viviendas? ......................................................................................... 39. Qu requisito adicional se necesita para regularizar una fbrica de una galera comercial? ............................................................................................................... IX. PREDECLARATORIA DE FBRICA, PRERREGLAMENTO INTERNO Y PREINDEPENDIZACIONES 1. Se puede anotar preventivamente la declaratoria de fbrica? ......................................... 2. La anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica qu actos permite anotar? .. 3. Si la predeclaratoria de fbrica caduc proceder la inscripcin de la declaratoria de fbrica?.......................................................................................................... 4. Para inscribir una declaratoria de fbrica, se requiere que se anote preventivamente la predeclaratoria de fbrica? ....................................................................... X. BIENES DEL ESTADO 1. Para la inmatriculacin de predios a favor del Estado se requiere informe del rea de Catastro? .................................................................................................... 2. Qu formalidad se requiere para la inscripcin de un rea de aporte reglamentario en favor del Estado? .......................................................................................... 3. Qu bienes estn comprendidos en el Patrimonio Cultural de la Nacin? ........... 4. Es vlido regularizar los bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nacin? XI. RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS 1. Cundo procede la rectificacin del rea de un inmueble? ................................... 2. Qu se requiere para rectificar una habilitacin urbana con variacin del rea y descripcin de los lotes? ......................................................................................... 3. La rectificacin de las medidas perimtricas se puede hacer en mrito a los documentos emitidos por las entidades generadoras de catastro? .......................... 4. Si el rea de Catastro no puede visualizar la totalidad del rea del predio proceder la rectificacin del rea?.................................................................................. 5. Si segn el rea de Catastro el mbito de la partida matriz es menor a la que se seala en el ttulo procede la rectificacin? ................................................................................. 6. Pueden rectificarse las reas o linderos de los predios rsticos? .......................... 7. Cmo se rectifican los errores de clculo aritmtico en los linderos? .................. 8. Quines deben intervenir para que proceda la rectificacin de reas y linderos de un terreno?.......................................................................................................... 9. Si existe superposicin de reas procede inscribir la rectificacin de rea por mandato judicial? .................................................................................................... 10. Para rectificar un error de clculo en el rea del inmueble acumulado se requiere iniciar un proceso judicial de rectificacin de reas? ......................................... 11. Para rectificar el rea de un predio urbano se debe seguir el procedimiento de la Ley N 27333? ........................................................................................................ 12. A qu se refiere la tolerancia de rea? ................................................................... XII. JURISDICCIN, NOMENCLATURA Y NUMERACIN 1. Qu documentos se deben presentar para inscribir la jurisdiccin distrital de un predio? .................................................................................................................... 2. En qu casos es necesario el cambio de jurisdiccin? .......................................... 3. La rectificacin de la jurisdiccin como consecuencia de un conflicto de competencia en mrito a qu documentos se inscribir? ........................................ 4. La sentencia de prescripcin adquisitiva es suficiente para inscribir la jurisdiccin, nomenclatura y numeracin del inmueble? ................................................... 5. La nomenclatura vial se puede inscribir? .............................................................. 6. La numeracin de un predio en mrito a qu documentos se inscribe? ................ 7. La declaratoria de la fbrica constituye un acto previo para la inscripcin de la numeracin? ............................................................................................................
72 72 73 73 73 74 74 74 75 75 75 75 76 76 76 77 77 77 77 78 78 78 79 79 79 80 80 80 80
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ndice general El cambio de numeracin predial implica un cambio en la titularidad del dominio del inmueble? .................................................................................................... 9. El certificado de numeracin es exigible en la regularizacin? ...................................... XIII. RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN A. NOCIONES GENERALES ........................................................................................... 1. Qu se requiere para que se configure la existencia del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn?................................................................................ 2. Cules son los presupuestos para la regularizacin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn?................................................................................ B. INDEPENDIzACIONES .............................................................................................. 1. Qu documentos deben presentarse para independizar unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn? ............................ 2. Para independizar secciones de propiedad exclusiva se requiere que se presente el certificado de numeracin? ................................................................................. 3. Para la independizacin de secciones de propiedad exclusiva se requiere certificado de habitabilidad? ........................................................................................... 4. Se puede regularizar una independizacin? .......................................................... 5. Se pueden independizar predios que no tengan acceso a la va pblica? ............. 6. Procede la independizacin de azoteas? ............................................................... 7. Procede la independizacin de los aires? .............................................................. 8. La independizacin de los aires tiene alguna limitacin? ..................................... 9. Al independizarse los aires se les debe asignar un porcentaje de participacin sobre zonas comunes?............................................................................................. 10. Qu se requiere para inscribir la venta de un inmueble que an no se ha independizado? .............................................................................................................. C. REGLAMENTO INTERNO.......................................................................................... 1. Qu es el reglamento interno? ............................................................................... 2. Cul es acto previo para la inscripcin del reglamento interno?.......................................... 3. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin del reglamento interno?................ 4. El reglamento interno presentado adjunto al Formulario nico Oficial (FUO), requerir legalizacin notarial de firmas...................................................................................... 5. La inscripcin del reglamento interno supone la independizacin de las unidades inmobiliarias? ................................................................................................... 6. Qu datos se deben consignar en el asiento de inscripcin del reglamento interno? 7. Para acogerse al trmite de regularizacin del reglamento interno debe acreditarse que este preexisti a la vigencia de la Ley N 27157? ................................... 8. Es obligatoria la adecuacin de los reglamentos internos otorgados durante la vigencia de la Ley de Propiedad Horizontal? ......................................................... 9. Qu se requiere para adecuar el reglamento de un sector de la edificacin? ........ 10. Para la adecuacin del reglamento interno qu se debe presentar? ...................... 11. En qu casos procede otorgar reglamento interno a travs de formularios registrales? .............................................................................................................. 12. La modificacin del reglamento interno puede ser dispuesta judicialmente? ....... 13. El reglamento interno debe necesariamente contener los porcentajes de participacin sobre las zonas comunes?............................................................................ D. BIENES COMUNES ..................................................................................................... 1. Los bienes comunes a quin pertenecen? ............................................................ 2. Los bienes comunes considerados por la Ley N 27157 y su reglamento pueden ser considerados como bienes de propiedad exclusiva? ......................................... 3. Si los aires de los espacios abiertos del edificio son bienes comunes tienen tal calidad los aires de los departamentos del ltimo piso? ......................................... 4. Para la transferencia, gravamen o cesin de bienes comunes se requiere unanimidad? ........................................................................................................... 8.
80 81 81 81 81 82 82 82 83 83 83 83 83 84 84 84 85 85 85 85 85 86 86 87 87 87 88 88 88 88 89 89 89 89 90
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gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble 5. 6. 7. La junta de propietarios puede adquirir bienes comunes? .................................... La adquisicin de bienes comunes est sujeta a alguna restriccin? .................... Los predios que se adquieran con el objeto que sean bienes comunes qu presupuestos deben cumplir?........................................................................................... 8. La rogatoria de la inscripcin de adquisicin de bienes comunes qu debe comprender?............................................................................................................ JUNTA DE PROPIETARIOS ........................................................................................ 1. Qu es la junta de propietarios? ............................................................................ 2. Cul es la finalidad de la junta de propietarios?.................................................... 3. La junta de propietarios constituye una persona jurdica? .................................... 4. Qu clase de ente constituye la junta de propietarios?.......................................... 5. La junta de propietarios se inscribe en la partida matriz del inmueble? ............... 6. Si el reglamento no establece la forma como se designar al presidente, se podr inscribir la junta de propietarios? ................................................................. 7. Cmo se acredita la convocatoria a junta de propietarios? ................................... 8. Cmo se debe adoptar el acuerdo de regularizacin? .......................................... 9. Se puede inscribir la directiva de la junta de propietarios?................................... 10. Cmo se determina el qurum de la junta de propietarios? .................................. 11. Como miembro de la junta de propietarios se podr inscribir el cargo de cajero administrador? ........................................................................................................ 12. Los representantes de la junta de propietarios podrn delegar sus facultades? .... 13. Se puede inscribir la inhabilitacin de propietarios? ............................................ 14. Los bienes comunes pertenecen a la junta de propietarios? ............................................ 15. La transferencia de bienes comunes requiere unanimidad? .................................. 16. Puede adquirir un inmueble a su nombre una junta de propietarios? .................. 17. La junta de propietarios puede adquirir bienes comunes? .................................... 18. La regularizacin de la modificacin de fbrica de una seccin de propiedad exclusiva cundo requiere aprobacin de la junta de propietarios? ...................... 19. Para remodelar un edificio en todos los casos se requiere de mayora calificada? EXTINCIN .................................................................................................................. 1. Cmo puede extinguirse un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn? 2. Con la extincin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn se genera una nueva unidad inmobiliaria? .................................................................. 3. Si la extincin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn no genera la apertura de una nueva partida registral se podr aplicar el artculo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios? .......................................... RGIMEN DE INDEPENDIzACIN Y COPROPIEDAD ......................................... 1. Si en el reglamento interno no se especfica a qu rgimen est sujeta la unidad inmobiliaria cmo se determina el rgimen? ........................................................ 2. En el rgimen de independizacin y copropiedad qu norma regula los bienes comunes? ................................................................................................................ 3. Cmo se deben adoptar las decisiones sobre el bien comn en el rgimen de independizacin y copropiedad? ............................................................................. 4. La adquisicin de bienes en copropiedad deber ser aprobada por unanimidad por la junta de copropietarios? ................................................................................ 5. Cundo ser necesaria la intervencin de todos los copropietarios para transferir los bienes comunes?................................................................................................ 6. La rogatoria de la inscripcin de adquisicin de bienes en copropiedad qu debe comprender?............................................................................................................ 90 90 91 91 91 91 92 92 92 92 93 93 93 94 94 94 94 95 95 95 96 96 96 97 97 97 97 98 98 98 99 99 99 100 100
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ndice general
CAPTULO III
Ttulo de dominio
I. PRESCRIPCIN ADQUISITIVA 1. La prescripcin adquisitiva desde cundo genera efectos? ................................... 2. En la inscripcin de una prescripcin adquisitiva de dominio el registrador debe evaluar la adecuacin del ttulo con los asientos registrales? ................................. 3. La anotacin preventiva de la solicitud de inicio del procedimiento no contencioso constituye acto previo para la inscripcin de la declaracin definitiva? .......... 4. Para anotar previamente el inicio del procedimiento de prescripcin adquisitiva por va notarial debe presentarse copia certificada de la solicitud? ...................... 5. Si no se acredita que el rea objeto de prescripcin est en zona urbana, proceder la anotacin preventiva? ................................................................................. 6. Se requiere la habilitacin urbana del predio para iniciar un procedimiento de prescripcin adquisitiva por va notarial?.................................................................................. 7. Puede un copropietario adquirir el bien comn por prescripcin adquisitiva? ..... 8. Proceder la inscripcin de una prescripcin adquisitiva a pesar de que exista error en el rea, linderos y medidas perimtricas del inmueble? .......................... 9. La prescripcin adquisitiva notarial solo procede sobre inmuebles con edificaciones? .................................................................................................................... 10. Qu debe verificar el registrador en los ttulos de prescripcin adquisitiva notarial? .................................................................................................................. 11. Los notarios pueden declarar la prescripcin adquisitiva de predios en proceso de formalizacin?.................................................................................................... 12. Para inscribir una prescripcin adquisitiva es necesario valorizar el inmueble? .. 13. Si el predio adquirido por prescripcin est registrado a favor de un tercero, qu se requiere para que se inscriba a favor del prescribiente? ..................................... 14. Qu efectos produce la oposicin formulada con posterioridad al otorgamiento de la escritura pblica de prescripcin adquisitiva notarial? .................................. 15. Cul es el objetivo de que el Registro comunique a las municipalidades los actos de prescripcin adquisitiva? .......................................................................... II. COMPRAVENTA A. ACREDITACIN DE LA NATURALEzA DE LOS BIENES .................................... 1. Cmo se acredita la calidad de social de un bien adquirido durante la vigencia de la unin de hecho? ............................................................................................. 2. A efectos de determinar el carcter social de un bien puede probarse una unin de hecho en sede registral? ..................................................................................... 3. Qu se requiere para la inscripcin de un inmueble a nombre de una unin de hecho? .................................................................................................................... 4. Para probar un bien como propio es suficiente la afirmacin de las partes involucradas? ................................................................................................................. 5. Para que opere la subrogacin de bienes propios se requiere que la adquisicin se realice en forma inmediata?................................................................................ 6. Para que la sociedad conyugal adquiera bienes inmuebles se requiere que intervengan ambos cnyuges?........................................................................................ 7. Puede presumirse la calidad de bien propio por existir una resolucin judicial de divorcio?............................................................................................................. 8. Si el cnyuge fue declarado ausente, los bienes adquiridos por su cnyuge tienen la calidad de sociales? ......................................................................................
101 101 102 102 102 102 103 103 103 104 104 104 105 105 105 107 107 108 108 109 109 109 109 110
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gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble B. INTERVENCIN DE LAS PARTES ............................................................................ 1. Se puede subsanar la falta de intervencin del cnyuge en la escritura pblica de adquisicin de un inmueble con su intervencin en la venta? .......................... 2. Qu se requiere para disponer de los bienes del incapaz? .................................... 3. Qu requisitos deben cumplirse para inscribir la venta hecha por un curador? .... 4. El albacea puede enajenar los bienes de la herencia? ........................................... 5. La venta del bien por parte del comprador que acept la compra constituye una manifestacin tcita?............................................................................................... 6. En el asiento de compraventa se consignarn los datos de los compradores que figuran en la minuta?............................................................................................... ESTADO CIVIL E IDENTIDAD DE LOS INTERVINIENTES .................................. 1. Para inscribir la adquisicin de un inmueble es indispensable que el adquiriente precise su estado civil? .......................................................................................... 2. Si el adquiriente quiere acreditar su divorcio, este deber estar previamente inscrito?................................................................................................................... 3. Si al momento de la elevacin de escritura pblica fallece uno de los compradores debe intervenir la cnyuge del heredero? ......................................................................... 4. Para acreditar el estado civil de casado se debe presentar la partida de matrimonio?.......................................................................................................................... 5. La convivencia declarada en la introduccin del documento pblico puede ser considerada como un estado civil? ......................................................................... 6. Las discrepancias en el nombre respecto al titular registral, como se solucionan? 7. Si en el archivo registral no existen datos respecto a la identidad titular registral, cmo se determinar su identidad?............................................................................ 8. Procede observar un ttulo si es que en el Registro consta que el titular registral cuenta con diferentes estados civiles? ............................................................................ 9. Los policas podrn identificarse en los documentos pblicos con el Carn de Identidad Policial? .................................................................................................. INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO .................................................................... 1. Procede la inscripcin de la transferencia de un inmueble gravado en cuyo contrato se menciona que no lo est?...................................................................... 2. Para la transferencia de propiedad de predios rurales se requiere la presentacin de algn requisito adicional? .................................................................................. 3. La discrepancia respecto a los datos del inmueble objeto de transferencia puede dar mrito a la denegatoria de inscripcin? ............................................................ 4. Para la aplicacin de la prohibicin constitucional de adquisicin por los extranjeros de inmuebles dentro de las 50 km de la frontera quines sern considerados extranjeros? ................................................................................................. 5. La venta de una parte de un inmueble debe independizarse? ............................... PRECIO ........................................................................................................................ 1. La cancelacin del precio de compraventa puede ser manifestada en forma tcita? ...................................................................................................................... 2. Si el pago de una compraventa o permuta se realiza con ttulos valores cundo se entender pagado el precio? ............................................................................... 3. La sola entrega del cheque de gerencia produce la cancelacin del precio? ....... 4. Si no se ha pagado la totalidad del precio de la compraventa, proceder la inscripcin del contrato a pesar de que la clusula resolutoria expresa que la compraventa no est inscrita? ........................................................................................ 5. La mencin del saldo de precio en el asiento de transferencia es un gravamen? . OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA ........................................................ 1. Las copias simples de un proceso de otorgamiento de escritura pblica pueden dar lugar a la inscripcin de la compraventa?......................................................... 110 110 110 110 111 111 111 111 111 112 112 112 112 113 113 113 113 116 116 117 117 117 118 118 118 118 119 119 120 120 120
C.
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ndice general La calificacin de las escrituras pblicas otorgadas en ejecucin de sentencia est sujeta a limitaciones? ..................................................................................... 3. Si va parte judicial se ordena la inscripcin de la compraventa de un inmueble qu puede calificar el registrador? ........................................................................ 4. Se puede cuestionar la autenticidad de la minuta elevada a escritura pblica en un proceso judicial? ................................................................................................ 5. Procede inscribir la escritura pblica otorgada judicialmente a favor de un tercero distinto a los compradores y a sus sucesores? ............................................ 6. Si las partes pactan que la escritura de compraventa no se remita al Registro se afectar la transferencia de propiedad? ..................................................................................... 7. En qu rubro se inscribe la sentencia de otorgamiento de escritura pblica? ....... FECHA CIERTA ............................................................................................................ 1. Desde cundo vale la escritura pblica de transferencia de propiedad? ............... 2. Si la minuta de compraventa elevada a escritura pblica fue suscrita por un funcionario pblico desde cundo hay fecha cierta? .................................................. 3. Los documentos privados con firmas legalizadas pueden dar mrito a la inscripcin de transferencia de propiedad?........................................................................ DERECHOS Y ACCIONES .......................................................................................... 1. Es procedente inscribir la compraventa de derechos y acciones de un inmueble sujeto a copropiedad?.............................................................................................. 2. Cul es el ttulo suficiente para asignar los porcentajes de derechos y acciones de un bien sujeto a copropiedad? ............................................................................ 3. En la transferencia de cuotas ideales en el contrato se debe indicar el porcentaje a transferirse? .......................................................................................................... 4. Qu se requiere para inscribir la transferencia de parte de un inmueble?............. 5. Se puede transferir una proporcin del inmueble sin necesidad de independizar? 6. Procede la inscripcin de la compraventa de derechos y acciones cuando la porcin transferida est identificada? ..................................................................... 7. Para la inscripcin de la compraventa de derechos y acciones en la que se identific la parte adquirida, se requiere que el rea se subdivida o independice? ........ 8. Procede la inscripcin de la compraventa de derechos y acciones si no se sealan los porcentajes de participacin de los copropietarios? ............................. 9. Qu se requiere para que se consigne los derechos y acciones que le corresponde a cada copropietario? ......................................................................................... 10. La transferencia de un inmueble sujeto a copropiedad requiere el consentimiento de todos los copropietarios?................................................................................ 11. Para la inscripcin de la transferencia de un porcentaje de los derechos y acciones de un terreno que forma parte de otro de mayor extensin, se requiere su independizacin? ... 12. Puede inscribirse la transferencia de derechos expectaticios de uno de los cnyuges respecto de un bien social? .......................................................................... 13. La omisin de consignar en la clusula resolutoria expresa contenida en reglamento interno puede dar mrito a observar la compraventa de derechos y acciones? CONTRATO CELEBRADO POR INSOLVENTE ....................................................... 1. Es vlida la compraventa de un inmueble celebrada antes de la declaracin de insolvencia cuya formalizacin fue realizada luego? ............................................. 2. Las transferencias efectuadas por el insolvente pueden inscribirse? .................... 3. Pueden el administrador o liquidador suscribir la escritura para formalizar la transferencia efectuada antes de la declaratoria de insolvencia? .............................. PACTOS DE LA COMPRAVENTA.............................................................................. 1. Cul es la naturaleza del pacto de retroventa? ...................................................... 2. Qu se requiere para la cancelacin del asiento de inscripcin del pacto de retroventa? ......................................................................................................... 3. Si se cancel el asiento de inscripcin del pacto de retroventa, proceder que se ejerza el derecho de retroventa?.............................................................................. 2.
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gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble Para el ejercicio de la retroventa se requiere la intervencin del comprador? ...... Qu se requiere para inscribir la transferencia de propiedad de una compraventa con reserva de propiedad?....................................................................................... 6 Cul es el efecto de la inscripcin del pacto de reserva de dominio? ................... 7. Caduca el pacto de reserva de propiedad? ............................................................ 8. Qu se requiere para inscribir la transferencia de propiedad de un arrendamiento venta? .................................................................................................................. K. CALIFICACIN ........................................................................................................... 1. Qu debe contener el contrato de compraventa para que se inscriba la transferencia de propiedad de un inmueble? ..................................................................... 2. Si en el contrato de transferencia se seala que el inmueble est libre de cargas y gravmenes, pero tal dicho no coincide con la publicidad registral, se podr inscribir la transferencia? .............................................................................................................. 3. Si en el contrato se seala que el inmueble a transferir cuenta con una edificacin pero esta no est inscrita se podr inscribir la transferencia? ............................... 4. Cmo se puede determinar si la compraventa de un rea de terreno es incompatible con otra compraventa? .................................................................................... 5. Qu se requiere para inscribir la transferencia de un lote de una habilitacin urbana? .................................................................................................................... 6. La autorizacin para la inscripcin provisional de compraventa permite la anotacin de posteriores actos de disposicin? ............................................................ 7. Si el ttulo contiene la compraventa de varios inmuebles, proceder la inscripcin de alguno de ellos? ......................................................................................... 8. El contrato de compraventa ya ejecutado puede ser dejado sin efecto mediante un mutuo disenso? .................................................................................................. 9. Procede inscribir un contrato ratificatorio de compraventa? ................................ 10. Qu se requiere para inscribir la transferencia de un inmueble que pertenece a una empresa extranjera? ................................................................................................ 11. Para inscribir la transferencia como consecuencia de la ejecucin de una clusula resolutoria expresa, se requiere la valorizacin del bien? ..................................... L. CALIFICACIN DE ESCRITURAS PBLICAS OTORGADAS JUDICIALMENTE 1. La escritura pblica otorgada judicialmente contiene un mandato judicial? ........ 2. Se puede cuestionar la autenticidad de la minuta elevada a escritura pblica en un proceso judicial? ................................................................................................ 3. Procede observar el ttulo sobre otorgamiento de escritura pblica a favor de un tercero al contrato? ................................................................................................. 4. Si el juez se pronunci sobre la validez del contrato, el registrador debe calificar la legalidad del contrato? .................................................................................. 5. La calificacin de las escrituras pblicas otorgadas en ejecucin de sentencia est sujeta a limitaciones? ....................................................................................... LL. ASIENTO DE INSCRIPCIN ...................................................................................... 1. Qu debe contener el asiento de inscripcin de una compraventa?.......................... III. DERECHO DE OPCIN 1. Puede inscribirse el derecho de opcin de compra de un inmueble dado en leasing? ................................................................................................................... 2. Qu se requiere para la inscripcin del contrato de opcin?................................. IV. TRANSFERENCIA POR CONTRATO DE MANDATO 1. La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecucin de un mandato sin representacin requiere la intervencin del mandante y del mandatario?....... 2. Para inscribir la transferencia de propiedad en mrito a un contrato de mandato, qu se requiere? ..................................................................................................... 4. 5. 143 144 144 144 144 155 155 156 156 156 156 157 157 157 157 158 158 158 158 159 159 159 159 160 160 160 160 164 164
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ndice general La declaracin de verdadero comprador es una transmisin de propiedad por ejecucin del contrato de mandato sin representacin? .......................................... 4. En la transferencia de propiedad en mrito a un contrato de mandato sin representacin debe intervenir la cnyuge del mandatario? ........................................ V. ADJUDICACIONES 1. Los contratos de transferencia por el Cofopri en mrito a qu documento se inscriben? ................................................................................................................ 2. Procede la inscripcin de la adjudicacin si no se acredita que el auto de adjudicacin ha quedado consentido?............................................................................... 3. La adjudicacin de inmuebles tras el fenecimiento de la sociedad conyugal dispuesta por una corte extranjera podr inscribirse? ........................................... 4. Cul es el ttulo suficiente para inscribir la adjudicacin de un lote ubicado en una urbanizacin popular? ...................................................................................... 5. Cul es el ttulo suficiente para inscribir la adjudicacin judicial de un predio? .. 6. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de las adjudicaciones otorgadas por las municipalidades?......................................................................................... 7. Los municipios de la Costa Verde pueden adjudicar los terrenos del corredor?... 8. Las adjudicaciones de terrenos ribereos qu formalidades deben cumplir? ....... 9. Si se adjudica un inmueble como devolucin de ahorros a un ahorrista, debe intervenir su cnyuge? ............................................................................................ 10. Si la adjudicacin directa de un bien municipal no se efecta por subasta pblica, se podr observar el acto? ..................................................................................... 11. Qu naturaleza tiene el predio adjudicado a uno de los cnyuges dentro del procedimiento de adjudicacin de tierras agrcolas de la selva y ceja de selva? ............ 12. Cul es la naturaleza del ttulo de adjudicacin expedido del Programa Techo Propio? .................................................................................................................... 13. Si el vendedor no tiene inscrito su dominio, proceder inscribir la compraventa formalizada judicialmente? ..................................................................................... VI. DACIN EN PAGO 1. La transferencia de un inmueble como pago de honorarios profesionales qu naturaleza tiene? ..................................................................................................... VII. PERMUTA 1. Para la inscripcin de un contrato de permuta, se requiere la valorizacin de los bienes permutados? ................................................................................................. VIII. DONACIN 1. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de una donacin?.......................... 2. Las liberalidades entre los cnyuges como consecuencia de una separacin convencional constituyen una donacin? .............................................................. 3. Las liberalidades de los cnyuges a favor de los hijos como consecuencia de una separacin convencional constituyen una donacin?............................................ 6. Qu se requiere para inscribir la donacin de inmuebles otorgados por los padres a sus hijos en mrito a la separacin convencional? .................................. 7. Los padres para aceptar la donacin de un bien gravado a favor de sus hijos requieren de autorizacin judicial? ....................................................................... 8. El menor con discernimiento puede aceptar una donacin? ................................. 9. La reversin y de la revocatoria de donacin en mrito a qu documento se inscribir?................................................................................................................ 10. Para revocar la donacin, se requiere que se acredite las causales de indignidad?.. IX. ANTICIPO DE LEGTIMA 1. Se podr inscribir un anticipo de legtima a favor de los nietos del anticipante? 2. Ser inscribible el anticipo de legtima otorgado por uno de los cnyuges durante la vigencia del rgimen de sociedad de gananciales? ......................................... 3.
164 165 166 166 166 166 167 167 167 168 168 168 169 169 169 169 170 170 171 171 172 172 172 173 173 179 180
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gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble El anticipo de legtima puede ser ampliado unilateralmente por el anticipante? .. El anticipo de legtima a favor de un menor de edad debe ser aceptado por ambos padres? ......................................................................................................... 5. El acuerdo de revocatoria de un anticipo de legtima puede ser considerado como una donacin? ............................................................................................... X. DIVISIN Y PARTICIN 1. En la divisin y en la participacin, se deber acreditar el pago de la totalidad del Impuesto Predial?.............................................................................................. 2. La divisin y particin es incompatible con la transferencia de derechos y acciones? ................................................................................................................ 3. La sola determinacin de reas por los copropietarios del bien indiviso hace desaparecer el rgimen de copropiedad? ................................................................ 4. Si se hace la divisin y particin de inmuebles sujetos a copropiedad, es indispensable asignarles un valor? ................................................................................. 5. La divisin y la apertura de partidas para cada predio deben efectuarse simultneamente? ............................................................................................................... 6. La divisin y particin acordada en conciliacin aprobada judicialmente requiere nuevo ttulo para su inscripcin? ........................................................................ 7. La divisin y particin es un acto valorado o invalorado? ................................... XI. TRANSFERENCIA POR DISOLUCIN DEL VNCULO MATRIMONIAL 1. Qu se requiere para inscribir la adjudicacin de un bien a favor de uno de los cnyuges como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales? ... XII. TRANSFERENCIA POR FALLECIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL 1. Puede inscribirse la formalizacin de la transferencia efectuada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente? ............................................... 2. Las transferencias realizadas por el causante a favor de terceros pueden inscribirse a pesar de que est inscrita en la partida del predio la sucesin a ttulo universal? .................................................................................................................... 3. Qu se requiere para la inscripcin de la transferencia de propiedad por sucesin? 4. Si est inscrita la sucesin intestada del comprador se requerir acreditar la transferencia para inscribir la compraventa? ................................................................................. 5. Procede la inscripcin de la sucesin intestada de una persona en la partida de un predio que no tiene existencia propia pero del cual forma parte el causante? ... 6. Desde cundo se produce la transmisin sucesoria de los bienes del causante? .. 7. Si por testamento se estableci que el heredero solo ser propietario de los bienes hasta su muerte, procede la inscripcin de la transferencia? .......................... 8. Para inscribir una transferencia de dominio va sucesin intestada, es necesario valorizar el inmueble?............................................................................................. 9. Qu normas son aplicables en la transferencia de propiedad por mortis causa de una persona domiciliada en el extranjero? .............................................................. 10. Qu se requiere para la inscripcin de la renuncia de herencia? .......................... XIII. TRANSFERENCIA POR ARRENDAMIENTO FINANCIERO 1. Cul es el ttulo suficiente para inscribir la transferencia de propiedad en mrito a un contrato de arrendamiento financiero? ............................................................ XIV. TRANSFERENCIA POR RESOLUCIN CONTRACTUAL 1. Qu se requiere para la inscripcin de la transferencia de propiedad en mrito a la ejecucin de una clusula resolutoria expresa? .................................................. 2. Qu se requiere para la inscripcin de la transferencia de propiedad por haber operado la resolucin de pleno derecho? ................................................................ XV. TRANSFERENCIA POR ACTOS SOCIETARIOS 1. Qu se requiere para inscripcin de la transferencia de un predio a favor de una sociedad como consecuencia de un aporte? ........................................................... 3. 4. 180 180 181 181 181 181 182 182 182 183 183 183 184 184 184 185 185 185 186 186 186 186 187 187 190
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ndice general Para inscribir la transferencia de un predio como consecuencia de una reduccin de capital cul es el ttulo suficiente? ........................................................................... 3. Qu se requiere para la inscripcin de la transferencia por fusin, escisin o reorganizacin simple? ........................................................................................... XVI. TRANSFERENCIA POR FIDEICOMISO 1. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin del fideicomiso? ................................. XVII. EXPROPIACIN 1. Cul es el ttulo suficiente para la inscripcin de la expropiacin? ...................... XVIII. REVERSIN 1. Cul es el ttulo que permite la reversin de dominio en favor del Estado? ......... 2. Puede inscribirse un pacto de reversin de dominio respecto de una donacin de inmueble? ........................................................................................................... XIX. TRANSFERENCIAS E IMPUESTOS MUNICIPALES 1. Si la transferencia se formaliz antes del 1 de enero de 2002, se deber acreditar el pago de los tributos municipales? ....................................................................... 2. Para la inscripcin de la transferencia registral por mortis causa del titular registral se debe acreditar el pago del Impuesto Predial? ............................................. 3. La inafectacin al Impuesto de Alcabala necesita la aprobacin de la Administracin Tributaria? ..................................................................................... 4. En la transferencia de propiedad, qu ejercicio del Impuesto Predial debe pagarse por completo? .................................................................................................... 5. Qu documentos se deben presentar si la informacin de los recibos del Impuesto Predial y de Alcabala no acreditan que corresponden al inmueble? ....... 6. Para que los padres asuman a nombre de sus hijos menores las deudas del Impuesto Predial requieren autorizacin judicial? ................................................ 7. La inscripcin de la prescripcin adquisitiva requiere la acreditacin del pago del Impuesto de Alcabala? ......................................................................................
CAPTULO IV
2.
191 191 191 192 192 193 196 196 196 197 197 197 198
Cargas y gravmenes
I. ASPECTOS GENERALES 1. Qu se debe entender por carga y gravamen? ....................................................... 2. Procede inscribir las denominadas clusulas de restriccin contractual? ............. 3. Son inscribibles las cargas y gravmenes impuestos por el testador sobre la legtima que le corresponde a sus herederos forzosos? .................................................... 4. Para la reduccin del gravamen, qu formalidades debe tener el ttulo? .............. 5. La obligacin de no enajenar el bien puede inscribirse? ...................................... 6. Los gravmenes sobre las cuotas ideales de los copropietarios se deben trasladar a los bienes resultantes de la divisin y particin? ........................................... II. BLOQUEO REGISTRAL 1. Qu es el bloqueo registral y cul es el ttulo que da mrito a la anotacin del bloqueo? .................................................................................................................. 2. La solicitud de bloqueo registral dirigida por el notario est sujeta a calificacin? 3. Si la partida registral est bloqueada, proceder la anotacin de un embargo? .... 4. Qu comprende la calificacin del bloqueo registral? .......................................... 5. Los contratos sin contenido real pueden ser materia de bloqueo? ........................ 6. El bloqueo es una simple reserva de prioridad? .................................................... 7. El plazo del bloqueo registral se computa en das calendario o hbiles? .............
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gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble Procede el bloqueo despus de transcurrido el plazo de vigencia?....................... El notario que formaliza el contrato puede ser distinto al que solicit el bloqueo? El bloqueo registral se puede aplicar a otros Registros? ....................................... Cabe bloquear una partida registral que ha sido cerrada parcialmente por existir superposicin de inmuebles? .................................................................................. III. ARRENDAMIENTO 1. Qu requisitos debe cumplir el contrato de arrendamiento para que sea inscrito en el Registro? ........................................................................................................ 2. Cul es el efecto de la inscripcin del contrato de arrendamiento? ........................... 3. En el contrato de arrendamiento celebrado por una sociedad conyugal como arrendataria, debern intervenir ambos cnyuges? ....................................................... 4. Para inscribir el arrendamiento sobre una parte de un terreno, se requiere que el rea arrendada est independizada? ........................................................................ 5. Puede inscribirse el arrendamiento de acciones y derechos sobre un inmueble? . 6. En mrito a qu ttulo se inscribe el arrendamiento financiero? ........................... IV. HIPOTECA 1. Cmo se constituye una hipoteca? ........................................................................ 2. Para constituir la hipoteca se requiere el concurso de voluntades del acreedor y el deudor?................................................................................................................ 3. Qu requisitos debe contener el documento en el que conste la hipoteca?........... 4. Quines pueden constituir una hipoteca? ............................................................. 5. Es posible garantizar una obligacin futura con una hipoteca? ............................ 6. Es posible que la hipoteca conste en un ttulo valor? ........................................... 7. Qu clase de bienes pueden ser hipotecados? ....................................................... 8. Podra hipotecarse un inmueble cuya existencia se verificara en el futuro? ........ 9. Es posible hipotecar varios inmuebles en un solo acto? ....................................... 10. Podra hipotecarse un inmueble a diferentes acreedores? ..................................... 11. Es posible hipotecar parte de un inmueble? .......................................................... 12. Se puede hipotecar solo el terreno o solo la fbrica de un inmueble? .................. 13. Un inmueble hipotecado puede ser objeto de embargos posteriores? .................. 14. Cuntas y cules son las clases de hipoteca que existen en nuestra legislacin? 15. Cundo se constituye una hipoteca legal?............................................................. 16. Es posible que el deudor se oponga a la constitucin de la hipoteca legal? ......... 17. Para qu se constituye y cules son las principales caractersticas de la hipoteca bancaria? ................................................................................................................. 18. Qu se requiere para inscribir la ampliacin del asiento de hipoteca? ................. 19. Cul es el ttulo suficiente para la cancelacin del asiento de hipoteca por declaracin o autorizacin del acreedor? ........................................................................ 20. Cmo se liquidan los derechos por cancelacin de hipoteca trasladada a partidas independizadas? ...................................................................................................... 21. Es esencial el carcter indivisible de la hipoteca? ................................................ 22. Para constituir una hipoteca a nombre de un menor, se requiere autorizacin judicial?. 23. Puede inscribirse una promesa de hipoteca? ......................................................... 24. Puede un copropietario hipotecar su cuota ideal? ................................................. 25. Cmo se debe calificar la hipoteca respecto al constituyente? ....................................... 26. La calificacin de la hipoteca comprende la del contrato de mutuo? .................. 27. Qu criterios son vlidos para determinar la obligacin garantizada con hipoteca? . 28. Procede inscribir la modificacin del plazo del vencimiento de la obligacin garantizada con hipoteca? ........................................................................................... 29. Si el monto del gravamen no es determinado o determinable, se podr presumir que su monto es del mutuo?.................................................................................... 30. Qu debe contener el asiento de inscripcin de una hipoteca? ....................................... 31. La nulidad de una de las clusulas del contrato de mutuo produce la nulidad de la hipoteca? ............................................................................................................. 8. 9. 10 11. 205 205 205 206 206 207 207 207 207 208 219 219 220 220 221 221 222 223 223 223 224 224 225 225 225 226 226 227 227 227 228 228 229 229 229 229 230 230 230 231 231
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ndice general 32. Si el precio se pag con el prstamo de una empresa del sistema financiero sin que el vendedor d por cancelado el precio, se gravar el predio a favor de esta empresa o a favor del vendedor? .............................................................................. 33. Procede la inscripcin de hipotecas otorgadas unilateralmente? .......................... 34. Por qu es procedente la inscripcin de hipotecas unilaterales? ........................... 35. Que deber calificar el registrador en las hipotecas unilaterales? ......................... 36. Se podr inscribir la hipoteca si existe discrepancia en el estado civil del titular registral entre el documento notarial y archivo registral?....................................... 37. La restitucin de una hipoteca se condice con la naturaleza de las anotaciones preventivas? ............................................................................................................ 38. En virtud de qu ttulo se inscribe la renovacin de una hipoteca? ...................... 39. Quines deben intervenir en la renovacin de una hipoteca? ............................... 40. Qu se requiere para la inscripcin de la renovacin de los gravmenes? ........... 41. Cul es el efecto de la renovacin de una hipoteca? ............................................. 42. La hipoteca comprende las edificaciones construidas con posterioridad a su constitucin? ........................................................................................................... 43. Si un predio hipotecado reduce su rea a favor de otro, la hipoteca del rea reducida se trasladar al predio en el cual se increment su rea? ............................ 44. La hipoteca cancelada por caducidad puede reinscribirse? .................................. 45. Cul es el requisito registral para la expedicin del ttulo de crdito hipotecario negociable? ............................................................................................................. 46. Cundo procede la emisin de nuevo ttulo de crdito hipotecario negociable? .. V. DERECHO DE SUPERFICIE 1. Cmo conceptualiza la doctrina el derecho de superficie? ................................... 2. Cmo entiende el Tribunal Registral el derecho de superficie?...................................... 3. Cuntas modalidades de constitucin de derecho de superficie existen? ............. 4. Puede constituirse un derecho de superficie sobre parte de un inmueble? ........... 5. Procede la constitucin de derecho de superficie cuando en el terreno existen edificaciones? .......................................................................................................... 6. Cmo se registra el derecho de superficie? ........................................................... 7. Cules son los efectos de la extincin del derecho de superficie? ........................ VI. USUFRUCTO 1. El pacto que permite al usufructuario percibir rentas con el inmueble hace que el acto constitutivo del usufructo deje de ser gratuito? ........................................... 2. Para constituir sobre el inmueble de un menor un usufructo vitalicio en favor de sus padres, se requerir autorizacin judicial? ...................................................... 3. Para aceptar la donacin de un bien gravado con usufructo a favor de sus hijos menores, los padres requieren autorizacin judicial? ........................................... 4. Puede inscribirse un usufructo sobre un porcentaje del derecho de opcin de compra emanado de un contrato de leasing? .......................................................... 5. El usufructo puede ser modificado unilateralmente por el propietario? ............... VII. RESTRICCIONES A LA PROPIEDAD 1. Pueden inscribirse las restricciones a la propiedad constituidas por cargas de naturaleza personal? ................................................................................................ 2. Se deben inscribir las restricciones legales al derecho de propiedad? .................. 3. Qu se requiere para la inscripcin de las restricciones a la propiedad? .............. 4. Constituye una restriccin a la propiedad el pacto de no disposicin de las cuotas ideales de los copropietarios? ............................................................................ 5. En mrito a qu ttulo se inscriben las limitaciones y restricciones a la propiedad de predios dentro de un rea natural protegida? .............................................. 6. Las restricciones impuestas al titular registal caducan?........................................ VIII. PATRIMONIO FAMILIAR 1. En la constitucin del patrimonio familiar sobre un inmueble los notarios debern comprobar el estado de necesidad?...................................................................
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gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble 2. Cul es la finalidad del patrimonio familiar? ........................................................ 3. Cualquier persona puede ser beneficiaria del patrimonio familiar? ...................... 4. Los constituyentes del patrimonio familiar pueden ser los beneficiarios?............ 5. La madre divorciada puede ser la beneficiaria de un patrimonio familiar? .......... IX. ANTICRESIS 1. Qu debe contener el asiento de una anticresis? ................................................... X. ANOTACIN DE MEDIDAS CAUTELARES 1. Qu se requiere para la anotacin de un embargo? ............................................... 2. Qu se requiere para que se anote un embargo sobre un inmueble inscrito a nombre de una persona distinta del deudor? ...................................................................... 3. Es procedente la anotacin de un embargo respecto a un predio no inmatriculado? 4. Es procedente la anotacin de un embargo solo respecto a la edificacin de un predio? .................................................................................................................... 5. Si el demandado tiene anotado preventivamente su dominio, proceder la anotacin del embargo? ................................................................................................ 6. La anotacin de embargo constituye una verdadera reserva de prioridad? .......... 7. Las resoluciones de determinacin y multa tributarias se pueden inscribir en la partida del inmueble constituido como patrimonio familiar? ................................. 8. Si el titular registral no es parte del proceso, proceder el embargo en forma de inscripcin? ............................................................................................................. 9. En mrito a qu documento se puede anotar una medida cautelar dispuesta en sede arbitral? ........................................................................................................... 10. Qu se requiere para la anotacin de un embargo coactivo sobre un bien de la sociedad conyugal? ................................................................................................. 11. La inscripcin de la resolucin de insolvencia puede ser compatible con la anotacin de una medida cautelar? ............................................................................... 12. Cules son las razones que justifican el embargo de derechos y acciones de un bien social? ............................................................................................................. 13. Qu implica la renovacin de una medida cautelar?............................................. 14. Proceder la renovacin de un embargo si este ya caduc?.................................. 15. Proceder la renovacin de un embargo si es que el inmueble fue transferido?... 16. Los jueces extranjeros pueden emitir pronunciamiento sobre predios ubicados en el pas?................................................................................................................ 17. Si el registrador deniega la anotacin de un embargo por contener defectos insalvables, el juez podr exigir al registrador que lo anote? ....................................... XI. ANOTACIN DE DEMANDA 1. Proceder la anotacin de una demanda de contenido obligacional? ................... 2. Si el titular registral no es parte del proceso, proceder la anotacin de la demanda? 3. Qu efectos produce la anotacin de una demanda en la que se aleguen derechos sobre un inmueble? ......................................................................................... 4. Se podr anotar la demanda en una partida especial abierta para anotar un embargo? ................................................................................................................ 5. Proceder la anotacin de demanda si la apertura de la partida registral se encuentra en investigacin penal? .............................................................................. 6. Si existen discrepancias en el nombre del titular registral y los demandados, proceder la anotacin de la demanda?................................................................. 7. Cules son los efectos de la anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica? ................................................................................................................... 8. La anotacin de la demanda de ejecucin de la hipoteca impide que esta caduque? 9. La anotacin de incautacin impide cualquier inscripcin en la partida registral? XII. ANOTACIN DE SENTENCIA 1. La sentencia firme que declara fundada la demanda de accin pauliana en qu rubro de la partida registral se inscribe? ................................................................. 260 260 261 261 263 268 269 269 269 269 270 270 270 271 271 271 272 272 272 273 273 273 274 274 274 274 275 275 275 275 276 276
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ndice general La anotacin preventiva de resoluciones judiciales que no dan mrito a una inscripcin definitiva comprende a las sentencias consentidas o ejecutoriadas? ...... 3. Qu debe indicar el asiento de inscripcin de una sentencia que declara fundada la demanda por accin pauliana? ........................................................................... XIII. CARGAS TCNICAS 1. Cundo se deben inscribir las cargas tcnicas? ..................................................... XIV. OTRAS CARGAS Y GRAVMENES NO INSCRIBIBLES 1. En mrito a qu documento se anotarn preventivamente las solicitudes de la Ley N 27333? ........................................................................................................ 2. En mrito a qu ttulo se anotarn preventivamente las solicitudes de prescripcin adquisitiva administrativa realizada por los organismos competentes?.......... 3. Cmo se inscribir la constitucin de una servidumbre? ...................................... 4. Si el inmueble es declarado Patrimonio Cultural de la Nacin, en mrito a qu documentos se inscribir tal condicin?............................................................................ 5. El derecho de posesin se puede inscribir? ........................................................... 6. Los contratos de asociacin hotelera se pueden inscribir? ................................... 7. El contrato de asociacin y participacin es inscribible? ..................................... 8. El contrato de reconocimiento de deuda se puede inscribir? ................................ 9. El compromiso de contratar se puede inscribir? ................................................... 10. La autorizacin del propietario para que el beneficiario del derecho de habitacin pueda arrendar se puede inscribir en el Registro de Predios? ...............................
CAPTULO V
2.
277 277 277 277 278 279 279 279 279 280 280 280 280
Cancelacin de cargas y gravmenes

I. CADUCIDAD DE HIPOTECA 1. Cules son los supuestos de caducidad de hipoteca? ............................................ 2. La caducidad de la hipoteca puede ser considerada como una nueva causal de extincin? ................................................................................................................ 3. Cul es el ttulo suficiente para la cancelacin de gravmenes por caducidad? ... 4. Para que se pueda contabilizar el plazo de cancelacin de gravmenes es indispensable consignar en la declaracin jurada la fecha del asiento de presentacin de los ttulos? ...... 5. Si se interrumpi el decurso prescriptorio para la extincin de una hipoteca, puede determinarse el nuevo cmputo en sede registral? ..................................... 6. Cul es la finalidad de fijar un plazo para la extincin de la hipoteca que garantiza crditos? ........................................................................................................... 7. Qu se entiende por gravmenes que garantizan crdito? ................................... 8. Cmo se computa el plazo de caducidad de las hipotecas que garantizan crditos? 9. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de hipotecas o gravmenes que no garantizan crditos? ........................................................................................... 10. Caducan las hipotecas y gravmenes que garantizan obligaciones pero cuyo plazo consta en documento que no est en el Registro? ......................................... 11. Cundo caduca la hipoteca que garantiza una obligacin futura o eventual? ....... 12. Caducan las garantas otorgadas a favor de empresas del sistema financiero? .... 13. Para cancelar por caducidad una hipoteca en favor de una empresa del sistema financiero, es necesaria una manifestacin expresa de esta ltima? ..................... 14. Caducarn las hipotecas otorgadas a favor de empresas del sistema financiero cuyo plazo de caducidad se cumpli antes de la vigencia de la Ley N 26702 (Ley de Bancos)? .................................................................................................... 15. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de hipotecas otorgadas a favor de una empresa del sistema financiero extinguida? ................................................ 291 292 292 292 293 293 293 293 294 294 294 295 295 295 296
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gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble 16. Caduca la garanta otorgada por el obligado a brindar alimentos? ....................... 17. Si se pact que el plazo de vencimiento de la obligacin garantizada debe contarse desde la entrega del dinero mutuado, desde cundo se computar el plazo de caducidad?.......................................................................................................... 18. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de las hipotecas cuando se pacta que el pago se realizar en determinado nmero de armadas mensuales y no indica la fecha de pago de la primera armada? .................................................. 19. La modificacin del plazo del crdito garantizado debe inscribirse? .................. 20. Cmo se puede impedir la extincin de la inscripcin de la hipoteca? ................ 21. El plazo de vigencia de la inscripcin de la hipoteca se puede modificar? .......... 22. La caducidad de una hipoteca legal que no tiene plazo desde cundo se computa? 23. Caducan las hipotecas cedidas por entidades del sistema financiero a particulares? 24. La cesin de hipoteca constituye un acto modificatorio del gravamen? ............... 25. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de una hipoteca cedida? .......... 26. Cuando la obligacin garantizada ha supuesto la emisin de cambiales, puede hacerse el cmputo del plazo de caducidad de la hipoteca? ................................... 27. Si se inicia el proceso judicial de cobro, queda enervada la presuncin de extincin de la hipoteca?................................................................................................. 28. Se puede cancelar una hipoteca que ha sido temporalmente dejada sin efecto por una medida cautelar innovativa? ...................................................................... II. EXTINCIN DE PERSONALIDAD JURDICA DEL ACREEDOR HIPOTECARIO 1. Pierde vigencia la hipoteca inscrita en favor de una empresa del sistema financiero cuya personalidad jurdica se ha extinguido? ................................................ 2. La extincin de la persona jurdica acreedora extingue la hipoteca? .................... 3. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de la hipoteca renovada? ......... III. DECLARACIN DEL ACREEDOR HIPOTECARIO 1. Cul es el ttulo suficiente para la cancelacin del asiento de hipoteca por declaracin o autorizacin del acreedor? ........................................................................ 2. La entidad que liquida a una empresa del sistema financiero puede levantar hipotecas? ............................................................................................................... 3. Para otorgar la cancelacin de hipoteca, debe intervenir el cnyuge del acreedor hipotecario?............................................................................................................. 4. Si la cnyuge no intervino en la constitucin de la hipoteca, ser necesaria su intervencin para proceder a su cancelacin?......................................................... 5. Cundo es posible desafectar las unidades inmobiliarias independizadas con gravmenes hipotecarios? ....................................................................................... 6. El liquidador de una persona jurdica insolvente puede levantar una hipoteca que garantiza una deuda de ella? ............................................................................ 7. En los actos de transferencia de los bienes del concursado en liquidacin, se requiere que el liquidador manifieste su voluntad para cancelar los gravmenes que afectan estos bienes? ........................................................................................ 8. Cul es la naturaleza de la cancelacin de gravmenes que afectan a bienes del concursado transferidos por el liquidador? ............................................................. 9. Cmo se liquidan los derechos por cancelacin de hipoteca trasladada a partidas independizadas? ...................................................................................................... IV. CANCELACIN Y CADUCIDAD DE MEDIDAS CAUTELARES 1. Cul es el ttulo suficiente para la cancelacin de medidas cautelares?................ 2. Las medidas de ejecucin, anotaciones de demanda y dems medidas cautelares dictadas bajo el Cdigo Procesal Civil estn sujetas al plazo de caducidad previsto en su artculo 625? ......................................................................................... 3. Qu resoluciones judiciales no estn sujetas al plazo de caducidad? ................... 4. En la actualidad, es procedente la caducidad de las medidas cautelares al amparo del texto original del artculo 625 del Cdigo Procesal Civil?........................... 296 296 296 297 297 297 298 298 298 299 299 299 300 300 300 301 301 301 302 302 302 302 303 303 303 304 304 304 305
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ndice general Procede la cancelacin de medidas cautelares en aplicacin del artculo 625 del Cdigo Procesal Civil? ........................................................................................... 6. Las medidas cautelares que caducaron antes de la vigencia de la Ley N 28473 en mrito a qu documentos se cancelarn? ......................................................................... 7. Cul es el plazo de caducidad de las medidas dictadas en ejecucin de sentencia? 8. Caducan los embargos trabados en procesos penales? ......................................... 9. Cul es el plazo de caducidad de las medidas cautelares dispuestas en un procedimiento coactivo? .................................................................................................. 10. Para cancelar una medida cautelar por caducidad, solo se requiere presentar la declaracin jurada? ............................................................................................. 11. Desde cundo se computa el plazo de caducidad de un embargo renovado? ....... 12. La ratificacin de la vigencia de una medida cautelar implica una reactualizacin? 13. Si se cumpli el plazo de caducidad; procede inscribir la reactualizacin de la medida cautelar? ..................................................................................................... 14. Si ya se inscribi la reactualizacin de la medida cautelar procede inscribir la cancelacin por caducidad presentada con anterioridad? ................................... 15. La renovacin de medidas cautelares, embargos definitivos y otras medidas de ejecucin procede a pesar de que el bien se haya transferido? ............................. 16. Caducan los embargos definitivos a favor de la Sunat? ........................................ V. CANCELACIN DE ANTICRESIS 1. Cul es el ttulo suficiente para inscribir la cancelacin de una anticresis? .......... VI. CANCELACIN DE DERECHO DE SUPERFICIE 1. Procede la extincin parcial de un derecho de superficie?.................................... VII. CANCELACIN DE PATRIMONIO FAMILIAR 1. Quin declara la extincin de un patrimonio familiar? ......................................... 2. Si los beneficiarios del patrimonio familiar son menores de edad, procede tramitar su extincin va notarial? .......................................................................... VIII. CONSOLIDACIN 1. Procede cancelar una carga por consolidacin? .................................................... IX. CANCELACIN DE CARGAS TCNICAS 1. Las cargas tcnicas en mrito a qu documento se levantan? ....................................... 2. Las cargas tcnicas originadas por presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones en mrito a qu ttulo se podrn levantar? ...................................... X. CANCELACIN POR MANDATO JUDICIAL 1. Si antes de que se anote la resolucin que ordena el levantamiento de las cargas y gravmenes se inscribe otro embargo, este tambin se cancelar? .................... 2. Para solicitar la cancelacin de un embargo, es necesario acreditar la titularidad del bien? .................................................................................................................. 3. La nulidad de la ampliacin de hipoteca produce la nulidad de la hipoteca? ....... XI. CANCELACIN POR ACTO ADMINISTRATIVO 1. Si la municipalidad ampar una prescripcin, estar facultada para cancelar los gravmenes?............................................................................................................
CAPTULO VI
5.
305 305 306 306 306 306 307 307 307 307 308 308 308 309 309 309 309 310 310 311 311 311 312
registro Personal
I. ASPECTOS GENERALES 1. Qu actos se inscriben en el rubro f) de las partidas registrales del Registro de Predios? 2. El nombramiento de administrador judicial de bienes se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble? .............................................................................................. 313 313 315
NDICE GENERAL ..............................................................................................................
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Normas Legales

DE INSCRIPCIN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Juan Carlos Esquivel Oviedo Gaceta Jurdica S.A.

hecho el dePsito legal en la biblioteca nacional del Per

leY n 26905 / d.s. n 017-98-ed isbn: 978-603-4038-01-1 registro de ProYecto editorial

gACetA JurdiCA s.A.

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II. HABILITACIONES URBANAS

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III. INSCRIPCIONES REFERIDAS A POSESIONES INFORMALES

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IV PARCELACIN DE PREDIOS RURALES .

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VIII. DECLARATORIA DE FBRICA

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