CURSO: MBA em Gesto de Negcios Imobilirios e da Construo Civil TURMA: II

Mdulo: Trabalho de Concluso de Curso Professor: Pedro de Seixas Corra Aluno: Frederico Amorim Dacoregio

Data da entrega do trabalho: _____/_____/_____ Recebido por: _____________________________ Assinatura: ______________________________

FREDERICO AMORIM DACOREGIO

VIABILIDADE ECONMICO-FINANCEIRA DA INCORPORAO DE UM EDIFCIO POPULAR EM PALHOA/SC

Coordenador Acadmico: Prof. MSc. Pedro de Seixas Corra Orientador de TCC: Prof. MSc. Pedro de Seixas Corra

Trabalho de Concluso de Curso apresentado ao curso MBA em Gesto de Negcios Imobilirios e da Construo Civil de Ps-Graduao lato sensu, Nvel de Especializao, do Programa FGV Management como pr-requisito para a obteno do ttulo de Especialista. TURMA 2

FLORIANPOLIS (SC) 2011

FREDERICO AMORIM DACOREGIO

VIABILIDADE ECONMICO-FINANCEIRA DA INCORPORAO DE UM EDIFCIO POPULAR EM PALHOA/SC

Trabalho de concluso de curso apresentado para obteno de ttulo de Especialista no Curso de Ps Graduao em Gesto de Negcios Imobilirios e da Construo Civil, Fundao Getlio Vargas. Orientador: Prof. MSc. Pedro de Seixas Corra

FLORIANPOLIS (SC) 2011

TERMO DE APROVAO O Trabalho de Concluso de Curso

VIABILIDADE ECONMICO-FINANCEIRA DA INCORPORAO DE UM EDIFCIO POPULAR EM PALHOA/SC

Elaborado por Frederico Amorim Dacoregio e aprovado pela Coordenao Acadmica foi aceito como pr-requisito para a obteno do MBA em Gesto de Negcios Imobilirios e da Construo Civil, Curso de Ps-Graduao lato sensu, Nvel de Especializao, do Programa FGV Management.

Data da aprovao: _____ de ______________ de _________

_________________________________________ Prof. MSc. Pedro de Seixas Corra Coordenador Acadmico _________________________________________ Prof. MSc. Pedro de Seixas Corra Orientador de TCC

DACOREGIO, Frederico Amorim. Viabilidade econmico-financeira da incorporao de um edifcio popular em Palhoa/SC. [Monografia de especializao]. Programa FGV Management. Florianpolis (SC), 2011. 62p.

Programas do Governo Federal, como o Minha Casa, Minha Vida, tm atribudo facilidades na obteno de crdito e subsdios para a obteno da casa prpria, gerando no mercado um aumento da demanda por imveis. Ainda, favoreceu o surgimento e estabilizao de novas empresas de construo e o fortalecimento de empresas que j vinham atuando no mercado. O mercado da construo civil est em alta. Os investimentos no setor de habitao popular esto em acentuado crescimento desde o lanamento do Programa de Acelerao do Crescimento (PAC), no ano de 2007, pelo Governo Federal. At o ano de 2010 foram investidos mais de R$12 bilhes de reais apenas no setor de habitao no estado de Santa Catarina. Trata-se de um estudo de viabilidade econmico-financeira de um empreendimento de habitao popular multifamiliar no municpio de Palhoa, Santa Catarina. O objetivo do trabalho consistiu em elaborar um roteiro para o desenvolvimento de estudos de viabilidade e definir parmetros que possam ser utilizados como referncia avaliao da qualidade de futuros investimentos semelhante nessa regio. Para tal, o trabalho encontra-se organizado em cinco captulos, que tratam sobre os seguintes eixos norteadores: 1) Dficit habitacional brasileiro; 2) Fundamentao terica para a elaborao de um estudo de viabilidade; 3) Pesquisa de mercado e descrio das caractersticas do empreendimento proposto, com definies de projeto, custos de construo e definio de preo e velocidade de vendas; 4) Anlise dos parmetros definidos: cenrios estticos e dinmicos; e, 5) Concluses do estudo de viabilidade do empreendimento proposto, com sugestes para novos trabalhos. Assim, ao final do trabalho, ser possvel auxiliar a deciso acerca da melhor maneira (de maior vantagem financeira) para empreender com recursos financeiros prprios e, quais os resultados possveis de serem alcanados em investimentos voltados para a habitao popular no municpio de Palhoa/SC. Pretende-se tambm, definir valores e formas de pagamento possveis para aquisio de terrenos, de forma a alcanar ndices pr-estabelecidos de retorno financeiro. Palavras-chave: Viabilidade. Viabilidade econmico-financeira. Empreendimento popular. Incorporao imobiliria. Construo civil. Habitao popular multifamiliar.

DACOREGIO, Frederico Amorim. Viabilidad econmica y financiera de la incorporacin de un edificio popular en Palhoa/SC. [Monografa]. Programa FGV Management. Florianpolis (SC), 2011. 62p.

Programas del Gobierno Federal, como Mi Casa, Mi Vida, han asignado facilidad en la obtencin de creditos y subsidios para obtener una vivienda y la creacin de una mayor demanda del mercado imobiliario. Sin embargo, favoreci la aparicin y la estabilizacin de las empresas de nueva construccin y empresas constructoras que ya operaban en el mercado. El mercado de la construccin est en auge. La inversin en viviendas populares es cada vez mayor desde el lanzamiento del Programa de Aceleracin del Crecimiento (PAC) en 2007, del Gobierno Federal. En el ao 2010 se invirtieron ms de R$ 12 mil millones slo en el sector de la vivienda en el estado de Santa Catarina. Se trata de un estudio de la viabilidad econmica de un desarrollo de viviendas multifamiliares en Palhoa, Santa Catarina. El objetivo de este estudio fue crear un plan de trabajo para el desarrollo de los estudios de factibilidad y definir los parmetros que se pueden utilizar como punto de referencia para evaluar la calidad de las futuras inversiones similares en la regin. Con este fin, el trabajo est organizado en cinco captulos que tratan sobre los siguientes principios rectores: 1) Dficit de vivienda de Brasil, 2) Bases tericas para la preparacin de un estudio de viabilidad, 3) Investigacin del mercado y la descripcin de las caractersticas de propuestas de desarrollo, con las definiciones de los costos de diseo, construccin y fijacin de precios y de la velocidad de venta, 4) Anlisis de los parmetros definidos: escenarios estticos y dinmicos, y 5) Conclusiones del estudio de viabilidad para el desarrollo propuesto, con sugerencias para un nuevo trabajo . As, el final de la obra, es posible ayudar a la decisin sobre la mejor manera (beneficios financieros) para llevar a cabo con sus propios recursos financieros y los posibles resultados que deben alcanzarse en las inversiones para viviendas populares en Palhoa/SC. Tambin se pretende definir los valores y las posibles formas de pago para la adquisicin de tierras a fin de lograr pre-establecido tasas de rendimiento financiero. Palabras-clave: Viabilidad. Viabilidad econmica y financiera. Construccin popular. Bienes races. Construccin civil. Viviendas populares multifamiliares.

LISTAS DE TABELAS

Tabela 2 Velocidade de vendas ................................................................................................ 25

LISTAS DE ABREVIATURAS E SIGLAS

a.a. a.m. AMC CBIC CEF COFINS COHAB CSLL CUB FGTS IA IL IR IVV m2 NBR PAC PIS SC SINDUSCON TIR TMA VAUE VGV VPL

Ao ano Ao ms rea Mista Central Cmara Brasileira da Indstria da Construo Civil Caixa Econmica Federal Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social Companhia de Habitao de Santa Catarina Contribuio Social Sobre o Lucro Lquido Custo Unitrio Bsico Fundo de Garantia por Tempo de Servio ndice de Aproveitamento ndice de Lucratividade Imposto de Renda ndice de Velocidade de Vendas metro quadrado Norma Brasileira Programa de Acelerao do Crescimento Programa de Integrao Social Santa Catarina Sindicato da Indstria da Construo Civil Taxa Interna de Retorno Taxa Mnima de Atratividade Valor Anual Uniforme Equivalente Valor Geral de Vendas Valor Presente Lquido

SUMRIO 1 INTRODUO................................................................................................................. 1.1 CONTEXTUALIZAO DO TEMA............................................................................. 1.1.1 Cenrio Scio-Econmico Brasileiro Atual.............................................................. 1.1.2 O Dficit Habitacional Brasileiro.............................................................................. 1.1.3 O Crdito Imobilirio................................................................................................. 1.2 JUSTIFICATIVA DO TEMA ESCOLHIDO.................................................................. 1.3 OBJETIVOS DO TRABALHO....................................................................................... 1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO..................................................................................... 2 REVISO DE LITERATURA........................................................................................ 2.1 INTRODUO AO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICO-FINANCEIRA................ 2.2 ETAPAS DO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICO-FINANCEIRA............... 2.2.1 Estudo de Mercado...................................................................................................... 2.2.2 Estudo de Massa e Determinao dos Rendimentos................................................ 2.2.3 Determinao dos Custos............................................................................................ 2.2.4 Indicadores do Investimento....................................................................................... 2.3 CONCEITOS PARA DETERMINAO DE PREO DE MERCADO........................ 2.4 CONCEITOS PARA DETERMINAO DE VELOCIDADE DE VENDAS.............. 3 DESENVOLVIMENTO................................................................................................... 3.1 INTRODUO............................................................................................................... 3.2 TERRENO, ESTUDO DA POTENCIALIDADE CONSTRUTIVA E DETALHES DO PROJETO........................................................................................................................ 3.2.1 Descrio do Empreendimento.................................................................................. 3.3 ESTIMATIVA DE CUSTOS........................................................................................... 3.4 DETERMINAO DO PREO, VELOCIDADE DE VENDAS E ESTIMATIVA DO VGV....................................................................................................................................... 4 ANLISE DOS RESULTADOS...................................................................................... 4.1 CENRIO ESTTICO 1: COMPRA DO TERRENO COM DINHEIRO................... 4.2 CENRIO ESTTICO 2: COMPRA DO TERRENO COM PERMUTA FSICA........ 4.3 CENRIO DINMICO 1: COMPRA DO TERRENO COM DINHEIRO....................... 4.4 CENRIO DINMICO 2: COMPRA DO TERRENO COM PERMUTA FSICA....... 5 CONCLUSO................................................................................................................... REFERNCIAS................................................................................................................... APNDICES......................................................................................................................... ANEXOS................................................................................................................................ 09 09 09 10 10 11 11 12 14 14 15 15 15 16 16 18 19 20 20 20 22 22 23 26 26 27 28 28 30 31 33 45

1 INTRODUO

O tema abordado neste trabalho um estudo de viabilidade econmico-financeira de um Edifcio Residencial Multifamiliar, localizado na cidade de Palhoa, Santa Catarina (SC). Para a realizao do estudo de viabilidade tambm sero apresentados estudos de mercado, com definio de preos de apartamentos e terrenos nessa regio. Do empreendimento em estudo sero apresentados projetos, oramento, cronograma fsico-financeiro e consulta de viabilidade na prefeitura local.

1.1 CONTEXTUALIZAO DO TEMA

1.1.1 Cenrio Scio-Econmico Brasileiro Atual

No ano de 2007 o governo brasileiro inicia o Programa de Acelerao do Crescimento (PAC), com a responsabilidade de impulsionar o crescimento econmico do pas atravs de investimentos no setor de infra-estrutura, estimulando toda a cadeia produtiva e trazendo benefcios sociais para a populao mais carente (BRASIL, 2010). Dentro dos objetivos do programa esto incentivos para a construo civil, como a reduo de tributos e a facilitao do crdito. Para tal, o Governo Federal injetou recursos financeiros no programa Minha Casa Minha Vida que, atravs da Caixa Econmica Federal, consegui alcanar a populao de mais baixa renda e carente de habitao. Conforme apontado pela Cmara Brasileira da Indstria da Construo Civil (CBIC), no ano de 2010 a construo civil viveu o melhor ano da sua histria, gerando cerca de quatrocentos mil empregos formais em todo o pas e atingindo um crescimento de aproximadamente 11%.

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1.1.2 O Dficit Habitacional Brasileiro

Mesmo com o mercado aquecido e o aumento significativo da procura por imveis, o dficit habitacional ainda muito elevado. Estima-se que o dficit habitacional brasileiro ainda seja de aproximadamente seis milhes de residncias, devido ao fato que durante vinte anos no existiram planos de habitao, causando, concentrao demogrfica nas grandes cidades, moradias sem requisitos bsicos, alm de um acentuado crescimento do nmero de favelas no territrio nacional. Em estudo realizado por Oliveira (2009), estima-se que at o ano de 2023 ainda teremos cerca de vinte milhes de domiclios deficitrios ou inadequados, levando em considerao o crescimento populacional, o envelhecimento das habitaes atuais e a variao do tamanho mdio do domiclio, que dado pela quantidade de moradores por domiclio.

1.1.3 O Crdito Imobilirio

Como j mencionado, os programas do Governo Federal, com facilidades para obteno de crdito e subsdios para a obteno da casa prpria, geraram no mercado um aumento da demanda por imveis, permitindo assim o surgimento e estabilizao de novas empresas de construo e o fortalecimento de empresas que j vinham atuando no mercado. Dentre os diversos fatores que contriburam para o acelerado crescimento do crdito imobilirio no Brasil, podemos destacar: x Aumento do emprego formal, que permitiu um aumento da arrecadao da poupana e do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), que so a principal base de crdito para financiamento habitacional; x Estabilidade da economia: aumentou o poder aquisitivo da populao e possibilitou a reduo das taxas de juros praticadas no mercado; x Segurana jurdica: obtida atravs da alienao fiduciria, instituda em 2004;

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Alongamento dos prazos de financiamento para at 30 anos: permitiu a reduo do valor das prestaes mensais.

1.2 JUSTIFICATIVA DO TEMA ESCOLHIDO

O mercado da construo civil est em alta. Os investimentos no setor de habitao popular esto em acentuado crescimento desde o lanamento do PAC, no ano de 2007, pelo Governo Federal. At o ano de 2010 j foram investidos mais de R$12 bilhes de reais apenas no setor de habitao no estado de Santa Catarina, conforme indicam os relatrios publicados na pgina eletrnica do Governo Federal (BRASIL, 2010). Segundo o Ministrio das Cidades (SINDUSCON, 2011), em 16 de junho de 2011, para o perodo de 2011 a 2014, durante a segunda etapa do programa, esto previstos investimentos na habitao popular nacional da ordem de R$ 125,7 bilhes, sendo R$ 72,6 bilhes para subsdios e R$ 53,1 bilhes para financiamento. Segundo Maria Darci Beck, presidente da Companhia de Habitao de Santa Catarina (COHAB), Palhoa foi a cidade catarinense com maior nmero de contratos assinados para o programa, com 3.346 contratos assinados. Com todo esse cenrio favorvel natural que investidores despertem o interesse por boas oportunidades no setor de negcios imobilirios (SINDUSCON, 2011a). Sendo assim, a escolha por realizar um estudo de viabilidade como tema deste trabalho, surgiu da necessidade em determinar parmetros que qualifiquem investimentos em negcios imobilirios, permitindo que investidores tenham condies para avaliar a atratividade de tal investimento ainda em fase de planejamento, antes mesmo de efetuar a compra do terreno.

1.3 OBJETIVOS DO TRABALHO

O objetivo especfico deste trabalho desenvolver um estudo de viabilidade econmicofinanceira, que sirva de base para a avaliao de futuros negcios de construo e incorporao

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de edifcios habitacionais de padro popular, situados na regio perifrica da cidade de Palhoa/SC. Para tal, sero realizados estudos de mercado em Palhoa e tambm sero estudados os parmetros de custo e tempo de execuo de um edifcio em construo nessa regio. O estudo de mercado a ser realizado ter carter qualitativo e quantitativo, com objetivo de identificar o valor mdio de venda do metro quadrado de imveis de padro popular em Palhoa, as relaes de oferta e demanda e a determinao da velocidade mdia de vendas para apartamentos de padro popular. Ao final deste estudo, pretende-se ter dados que sirvam como parmetros iniciais para o estudo de viabilidade de um novo negcio, como por exemplo, o preo mximo do metro quadrado de um terreno, com viabilidade semelhante a do edifcio em estudo, que poder ser pago em espcie ou permuta, de forma que os ndices de retorno financeiro do negcio fiquem dentro de uma margem pr-definida, considerada como atrativa para o negcio. Estudo inverso tambm ser apresentado, considerando o valor mdio de venda do metro quadrado dos terrenos na regio, sero obtidos como resultados ndices que demonstrem a qualidade financeira de investimentos de construo e incorporao nessa regio.

1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO

A estrutura deste trabalho foi desenvolvida em cinco captulos, onde o primeiro captulo inicia tratando do dficit habitacional brasileiro para a populao de baixa renda que, associado ao bom cenrio econmico do pas favoreceu aos investimentos, tanto pblico quanto privado, no setor da construo, tornando a concorrncia cada vez mais acirrada e colocando o planejamento econmico e financeiro em condio imprescindvel para o sucesso de um empreendimento. No segundo captulo ser apresentada a fundamentao terica para a elaborao de um estudo de viabilidade, onde sero detalhadas as etapas e forma de elaborao do mesmo. No desenvolvimento do estudo de viabilidade, tratado no terceiro captulo, ser apresentada a pesquisa de mercado, que evidenciar as caractersticas dos imveis em comercializao na regio do estudo. Nesse captulo tambm sero apresentadas as caractersticas

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do empreendimento proposto, com definies de projeto, custos de construo e definio de preo e velocidade de vendas. O quarto captulo ser dedicado para a anlise dos parmetros definidos, com a elaborao de cenrios estticos e dinmicos que resultem em indicadores financeiros que possam ser utilizados para qualificar o investimento em vivel ou invivel, dentro de condies prestabelecidas para o negcio. Ao final, no quinto captulo, sero apresentadas as concluses do estudo de viabilidade do empreendimento proposto, com sugestes para novos trabalhos que possam enriquecer e dar continuidade ao estudo aqui apresentado.

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REVISO DE LITERATURA

2.1 INTRODUO AO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICO-FINANCEIRA

Conforme j exposto anteriormente neste trabalho, o mercado imobilirio est em alta, com uma demanda muito grande por imveis populares em todo o territrio nacional e, em especial neste estudo, na regio da cidade de Palhoa/SC. Muitas so as construtoras e incorporadoras que esto aproveitando deste momento para investir nessa regio, fazendo com que a concorrncia aumente constantemente e, que seja fundamental para a sobrevivncia das empresas que qualquer investimento nesse cenrio necessite ser realizado com base em um planejamento assertivo. Segundo Drucker (2001), planejar definir quais aes devem ser tomadas em momento presente para se alcanar um objetivo futuro. O estudo de viabilidade uma etapa de planejamento que consiste em verificar se um projeto exeqvel dentro de premissas estabelecidas para cada empresa. O estudo compreende uma pesquisa de mercado, para determinar quais as caractersticas que o projeto deve contemplar e se existe demanda para esse projeto. Tambm devem ser verificados os resultados financeiros do projeto, como os rendimentos da empresa e questes como o financiamento da produo e do cliente final. Depois de verificado o estudo de mercado e os resultados financeiros, ser possvel analisar se os resultados so ou no atrativos para a empresa e se o projeto estudado a melhor alternativa de negcio. Na opinio de Bordeaux-Rgo (2008), para que uma empresa consiga enfrentar a concorrncia de mercado necessrio se manter atualizada, investir em inovao e buscar novos empreendimentos, maximizando os lucros para os acionistas, de forma sustentvel, mesmo que em longo prazo.

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2.2 ETAPAS DO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICO-FINANCEIRA

Segundo Balarine (1997), a deciso pelo lanamento de um projeto de incorporao imobiliria depende da avaliao de fatores econmicos, como bons valores de Valor Presente Lquido (VPL) e Taxa Interna de Retorno (TIR), e tambm de fatores financeiros, como a obteno de recursos para o financiamento da produo e do cliente final. Hochheim (2002) estabelece uma srie de aspectos que devem ser considerados em um investimento imobilirio, como: aspectos econmicos, aspectos tcnicos, aspectos financeiros, jurdicos e legais, administrativos, do meio ambiente, e aspectos contbeis.

2.2.1 Estudo de Mercado

Dentro do estudo de viabilidade econmico-financeira somente alguns dos aspectos citados sero abordados. Os trabalhos devem iniciar pelo estudo de mercado, onde sero verificadas as tendncias de mercado da regio para ajudar na definio dos atributos do produto, quantidade, valor e velocidade de venda e capacidade de pagamento dos clientes. Tambm deve ser definida a regio onde ser executado o empreendimento que onde iniciar o processo de prospeco do terreno. Na prospeco do terreno devem ser verificados parmetros como a rea do terreno, o valor do metro quadrado, a viabilidade construtiva, fornecida pela prefeitura, e as formas de pagamento, que podem ser em dinheiro ou em permuta. Os aspectos tcnico, jurdico e ambiental no sero considerados neste estudo econmico-financeiro.

2.2.2 Estudo de Massa e Determinao dos Rendimentos

Encontrado um terreno de interesse, deve-se elaborar um estudo de massa ou estudo da potencialidade construtiva. Para executar esse estudo preciso ter a viabilidade fornecida pela

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prefeitura e conhecer as regras do plano diretor da regio. Os resultados desse estudo de potencialidade construtiva iro indicar o volume total que poder ser edificado e, dessa forma, determinar a quantidade de unidades que podero ser construdas neste terreno. Sabendo dessas informaes e, com base no estudo de mercado realizando logo no incio do trabalho, j possvel determinar o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento.

2.2.3 Determinao dos Custos

Neste momento, j existe um estudo de mercado, um terreno de interesse com estudo de massa e tambm um VGV estimado. Agora, preciso estimar os custos do empreendimento. Para isso, pode ser elaborado um oramento simplificado, com base em quantitativos de um prprojeto, ou simplesmente desenvolver um estudo de custo considerando a planilha de reas equivalentes, com base no que diz a Norma Brasileira (NBR) 12721 - Avaliao de Custo de Construo para Incorporao Imobiliria e Outras Disposies para Condomnios Edilcios e valores de custo conforme o Custo Unitrio Bsico (CUB) regional. Ainda na etapa de estimativas de custo, conforme destaca Arajo (2010), alguns parmetros que no esto considerados no clculo do CUB precisam ser estimados, como os gastos com infra-estrutura viria, passivos ambientais, taxas de administrao, taxa de incorporao, taxas municipais, tributos, projetos, comisses de vendas, marketing e financiamento.

2.2.4 Indicadores do Investimento

Determinados todos os parmetros necessrios para o estudo econmico-financeiro do empreendimento, deve-se iniciar a preparao dos relatrios financeiros que demonstraro a qualidade do investimento. Esses relatrios podem ser preparados utilizando-se primeiramente um cenrio esttico, sem levar em considerao o tempo do projeto, como tambm pode ser estudado um cenrio dinmico, considerando neste caso o tempo do projeto e o fluxo de caixa.

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Considerando um estudo de cenrio esttico, S (2009) define que os principais indicadores so: x x x x Custo do terreno de at 35% do VGV; Custo total de construo de at 50% do VGV; Lucro lquido nominal acima de 20% do VGV; Exposio de caixa nominal mxima de at 20% Para a anlise de cenrios dinmicos, os principais indicadores financeiros da qualidade de um projeto, segundo Bordeaux-Rgo (2010) so: Payback Simples, Payback Descontado, Valor Presente Lquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e ndice de Lucratividade (IL). Hochheim (2002) e Arajo (2010) tambm consideram importante a estimativa da exposio mxima de capital. Considerado pela maioria dos autores como o principal indicador financeiro de um investimento imobilirio, o VPL um resultado financeiro utilizado em cenrio dinmico, que calculado descontando todo o fluxo de caixa por uma Taxa Mnima de Atratividade (TMA) at a data presente. Dessa forma possvel saber qual o ganho lquido de capital de um investimento em valor presente. Sendo assim, aps aplicada a taxa de desconto, pode-se dizer que se o VPL for maior que zero o projeto vivel. Quando o VPL for utilizado como ferramenta de escolha entre diferentes projetos deve-se escolher o projeto que tiver o maior VPL. Segundo Hochheim (2002), uma ferramenta para comparar valores de VPL de projetos com vidas diferentes calcular o Valor Anual Uniforme Equivalente (VAUE). O VAUE o fluxo de caixa uniforme equivalente a TMA do investidor. Ento, comparando-se projetos com duraes diferentes, deve-se escolher o projeto que tiver o maior VAUE considerada a mesma TMA para ambos. A TIR, segunda colocada na preferncia dos autores, definida como a taxa de desconto que torna o VPL nulo. Pode-se dizer que se todo o dinheiro ganho em um investimento pudesse ser re-aplicado nele mesmo ou em investimento similar, o caixa estaria sempre zerado e o ganho de capital evoluiria a uma taxa igual a TIR. Para anlise de investimentos, sempre que a TIR do projeto for maior do que a TMA (taxa mnima de atratividade) o projeto ser vivel. Araujo (2010) comenta que em projetos com muito investimento de terceiros a TIR tende a ser maior, chegando a ser infinita em projetos 100% financiados.

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O Payback um indicador de tempo de retorno do capital investido, sendo que o payback descontado considera uma taxa de desconto ou taxa de oportunidade da empresa e o payback simples considera apenas o fluxo de caixa sem nenhuma taxa incidente. O ndice de Lucratividade (IL) ou tambm chamado de ndice benefcio/custo representa a proporo entre o VPL dos recebimentos e o VPL dos custos. Assim, sempre que o IL for maior do que 1 (um) significa que o investimento alm de proporcionar uma TMA, ainda gera um rendimento adicional, sendo portanto vivel. A exposio mxima de capital, assim como o payback descontado so indicadores importantes para a avaliao do risco do investimento, uma vez que a exposio mxima de capital indica qual o capital mnimo necessrio que se deve ter em caixa para viabilizar o projeto, para suprir os momentos de fluxo de caixa negativo e, o payback sinaliza quanto tempo levar para obter o retorno desse investimento, quando o fluxo de caixa passar a ser positivo.

2.3 CONCEITOS PARA DETERMINAO DE PREO DE MERCADO

Preo o volume de dinheiro cobrado por um produto, ou seja, em troca do uso do benefcio proporcionado por um produto ou servio. O preo uma varivel em funo das utilidades, dos benefcios e dos atributos relevantes aos quais o consumidor sensvel, segundo sua percepo. (DIAS, 2003, p.254). Dito dessa forma, o conceito de preo parece bastante simples, mas os fatores que determinam o preo de um produto e os efeitos que esse preo poder causar no mercado podem ser bastante complexos. O parmetro inicial para determinao do preo de um imvel deve ser o prprio custo do empreendimento. Evidentemente, custos para a elaborao de projetos, compra do terreno, taxas, marketing, corretagem, custo de construo, etc. devem estar inseridos no preo do imvel. importante considerar tambm que, em pesquisas realizadas por Heineck e Balarine (apud BALARINE 1997), o valor mdio de venda de um imvel costuma ficar prximo de 2,24 vezes o custo de construo. Outro parmetro, e talvez o mais importante a ser considerado, na opinio de Balarine (1997), S (2009) e Arajo (2010) o preo ditado pelo mercado. Considerando que um imvel

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representa um investimento bastante alto para grande parte da populao, comum que antes de comprar um imvel o comprador realize uma ampla pesquisa de imveis com caractersticas similares. Dessa forma, o comprador ir perceber que existe certa faixa de preos para determinados padres de empreendimentos. Sendo assim, prudente tentar estabelecer um preo dentro ou prximo dessa faixa. S (2009) acrescenta que, preos muito baixos aumentam a liquidez, mas comprometem o retorno do investimento e, que preos muito altos diminuem liquidez acarretando em estoque alto por longo perodo de tempo, representando custo.

2.4 CONCEITOS PARA DETERMINAO DE VELOCIDADE DE VENDAS

A velocidade de vendas, bem como a forma de pagamento, so fatores decisivos na determinao da viabilidade de um empreendimento, quando estudado de forma dinmica, pois a velocidade de vendas determinar a entrada de capital que poder ser utilizada para alavancar o projeto, reduzindo a utilizao de capital de terceiros e reduzindo os custos, aumentando a rentabilidade do projeto. Resumindo, a velocidade de vendas, associada com as formas de pagamento iro determinar o fluxo de caixa dos recebveis do empreendimento. A velocidade de vendas pode ser considerada como um dos parmetros mais difcil para ser definido em um estudo de viabilidade, visto que, depende da observao do mercado e, muitas vezes, de informaes que a empresa no possui, sendo necessrio recorrer a dados de empreendimentos de terceiros. Balarine (1997) e Di Bernardi (2002) sugerem que a velocidade de vendas seja expressa atravs de um ndice percentual que represente a quantidade vendida de imveis de um empreendimento em relao ao total colocado a venda em um ms. Assim, possvel calcular uma mdia percentual, chamada de ndice de Velocidade de Vendas (IVV) para cada regio. Como alternativa, pode-se conseguir ndices de velocidade de vendas mais amplos nos endereos eletrnicos dos sindicatos da construo civil locais.

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3 DESENVOLVIMENTO

3.1 INTRODUO

Aps a realizao do estudo de mercado, onde foi constatado o grande crescimento econmico brasileiro, com muitos investimentos em infra-estrutura e habitao popular, associado com o grande dficit habitacional e s polticas do governo para facilitar o crdito e conseqentemente a aquisio da casa prpria, percebe-se que um dos setores com tima perspectiva para investimento o setor da construo civil, principalmente no segmento da habitao popular. Na regio da grande Florianpolis, a cidade que tem se destacado como grande canteiro de obras para habitaes populares tem sido Palhoa. Conforme apresentado na contextualizao desse trabalho, a cidade de Palhoa ainda apresenta grande quantidade de terrenos em comercializao e, de todas as cidades catarinenses, a cidade que mais assinou contratos com o programa Minha Casa, Minha Vida confirmando seu perfil potencial para acolher projetos dessa natureza. Conforme o exposto e, de acordo com os objetivos deste trabalho, optou-se por realizar um estudo de caso de um empreendimento de habitao popular em Palhoa, para que sirva como parmetro de comparao para investimentos futuros semelhantes a esse.

3.2 TERRENO, ESTUDO DA POTENCIALIDADE CONSTRUTIVA E DETALHES DO PROJETO

O terreno do empreendimento em estudo localiza-se no bairro Ariri. composto pela unificao de trs terrenos com reas de 450m2, 360m2 e 360m2 respectivamente, totalizando 1.170m2 de rea total. A consulta de viabilidade fornecida pela prefeitura, conforme os Anexo A Consulta de Viabilidade Folha 1 e Anexo B Consulta de Viabilidade Folha 2, indica uma rea rea Mista Central (AMC), com gabarito mximo de 4 pavimentos, ndice de

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Aproveitamento (IA) de 2,3 e taxa de ocupao de 50%. O preo pago pelos trs terrenos foi de R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais). Realizando uma pesquisa por terrenos na cidade de Palhoa, atravs de pginas eletrnicas de imobilirias conceituadas da cidade, contato com corretores de imveis especializados na comercializao de terrenos e, atravs da circulao pela regio em busca de placas com anncios de venda de terrenos, foi percebido um valor mdio de R$160 reais por metro quadrado para terrenos com caractersticas similares, indicando que o terreno comprado encontra-se com valor dentro da mdia de mercado. O clculo da potencialidade construtiva do terreno resulta em: 1.170m2 x 2,3 (IA) = 2.691m2 1.170m2 x 50% de taxa de ocupao, resulta em 585m2 por pavimento; 585m2 x cinco pavimentos (4 + pilotis), resulta em 2.925m2 ultrapassou do limite do IA; Ento, dividindo 2.691m2 por cinco pavimentos, resulta na possibilidade de fazer pilotis + quatro pavimentos tipo com 538,2m2 cada um. Porm, o arquiteto responsvel pelo estudo de massa desse empreendimento, pela sua experincia com obras de padro popular, determinou que todas as vagas de estacionamento fossem executadas no trreo, fora da projeo da torre (descobertas), economizando na execuo de pavimento pilotis e aproveitando o pavimento trreo para a construo de mais apartamentos. A soluo escolhida reduziu muito a potencialidade construtiva do terreno, utilizando praticamente metade da rea total do terreno para uso exclusivo de estacionamento, mas tambm simplificou o mtodo construtivo da torre (alvenaria estrutural), reduzindo o tempo e os custos de construo. Essa soluo foi considerada vivel pelo baixo custo relativo do terreno. Ento, dessa forma, o estudo resultou em um total de vinte e trs apartamentos de dois dormitrios, com vinte e trs vagas de estacionamento descobertas, conforme projeto arquitetnico anexo, Anexo C Projetos Arquitetnicos. Resumo do estudo de massa: x x x x rea total construda (coberta): 1.406m2; reas privativas (apartamentos): 1.180m2; reas comuns (cobertas): 226m2; Vinte e trs apartamentos de dois dormitrios, com rea privativa do apartamento de aproximadamente 51m2 (sem contar a garagem).

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3.2.1 Descrio do Empreendimento

O empreendimento ser composto de uma torre, com um pavimento trreo, trs pavimentos tipo, barrilete e caixa dgua. O pavimento trreo ter cinco apartamentos de dois dormitrios, um salo de festas com uma rea de recreao descoberta e vinte e trs vagas de estacionamento descobertas. Os pavimentos tipo tero seis apartamentos de dois dormitrios cada, com 50,59m2 de rea privativa (sem contar a vaga de garagem) para os apartamentos de canto e 52,65m2 para os apartamentos de meio. O edifcio no ter elevador. O sistema construtivo ser com o sistema de alvenaria de blocos estruturais. Os apartamentos tero todos a mesma tipologia, composta por: sala de jantar e estar conjugadas com cozinha e rea de servio, dois dormitrios e um banheiro. As janelas sero de alumnio e as portas de madeira semi-oca. O padro de acabamento ser popular. Este padro de empreendimento pretende atender a demanda por imveis populares para a populao de baixa renda.

3.3 ESTIMATIVA DE CUSTOS

Os custos de construo podem ser obtidos atravs da elaborao de planilhas de reas equivalentes e valores do CUB, conforme NBR 12721 ou, se j houver um projeto bsico, atravs da elaborao de oramento detalhado. Para este estudo de caso, foi elaborado um oramento bsico para o controle da execuo da obra, Anexo D Oramento da Obra, resultando em um custo total de construo de R$1.236.170 reais (um milho, duzentos e trinta e seis mil, cento e setenta reais), em 13 de julho de 2010, quando o CUB de junho de 2010 estava em R$1.018,26 reais/m2. Corrigindo esse valor para agosto de 2011, quando o CUB estava em R$1.127,61 reais/m2, obtm-se R$1.368.921 reais (um milho, trezentos e sessenta e oito mil, novecentos e vinte e um reais). Para a obteno do custo total do empreendimento, ainda preciso incluir os custos de compra do terreno, as taxas de corretagem, as despesas com marketing e os impostos. Resumo dos custos:

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x x x x x

Custo de construo atualizado (com taxa de administrao): R$1.368.921 reais; Custo do terreno atualizado: R$199.330,00 reais; Comisso de vendas: 5%; Despesas com marketing: 1,5%; Impostos (Lucro Presumido): TOTAL = 5,93% o Imposto de Renda (IR): 8% x 15% = 1,2% (faturamento bruto at R$3.000.000,00 ao ano) o Contribuio Social Sobre o Lucro Lquido (CSLL): 12% x 9% = 1,08% o Programa de Integrao Social (PIS): 0,65% o Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS): 3%

3.4 DETERMINAO DO PREO, VELOCIDADE DE VENDAS E ESTIMATIVA DO VGV

A determinao do preo de venda dos apartamentos dever levar em conta os custos de construo do empreendimento, os preos dos concorrentes diretos na regio e o posicionamento da incorporadora frente ao mercado empresa desconhecida buscado espao no segmento de imveis populares. Sendo assim, fez-se necessria uma pesquisa de preos na regio do bairro Ariri em Palhoa, conforme detalhado na Tabela 1 Pesquisa de Preos de Mercado. Utilizando tambm, como parmetro para determinao do preo de venda, o ndice pesquisado por Heineck e Balarine (apud BALARINE 1997), de que o preo mdio de mercado de um imvel no deve se distanciar de 2,24 vezes o seu custo de construo, chegamos em: R$1.368.921 reais divididos por vinte e trs apartamentos, resultando em R$59.518 reais por apartamento. Aplicando o ndice: 2,24 x R$59.518 = R$133.320 reais. Considerando os imveis da Tabela 1 Pesquisa de Preos de Mercado, adotou-se como referncia para preo de venda os imveis A, B, C, D e E, que apresentaram menor valor total de venda e tipologia semelhante do empreendimento proposto. A mdia destes cinco imveis foi de aproximadamente R$1.830/m2 de rea privativa. Sendo assim, os apartamentos de canto, com 50,59m2 de rea privativa, teriam preo de R$92.579,70 reais

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e, os apartamentos de meio, com 52,65m2 de rea privativa, teriam preo de R$96.349,50 reais. Para efeito de clculo, adotou-se o valor de R$95.000,00 reais por apartamento, totalizando um valor geral de vendas - VGV de R$2.185.000 reais (dois milhes, cento e oitenta e cinco mil reais). Para montar cenrios dinmicos e obter resultados financeiros mais prximos da realidade, foi necessrio determinar um ndice de velocidade de vendas. O ideal para determinar o ndice de velocidade de vendas seria atravs de dados histricos de vendas da prpria empresa, mas, como esse o primeiro empreendimento, esses dados ainda no existem. Utilizar dados de empresas concorrentes difcil porque as informaes no so confiveis. Muitas vezes imveis informados como vendidos foram, na verdade, negociados em permuta pelo terreno ou por materiais de construo. Ento, a alternativa que restou foi utilizar dados fornecidos por pesquisas do Sindicato da Indstria da Construo Civil SINDUSCON (2011) e um pouco da experincia de corretores da regio. A imobiliria responsvel pela venda dos imveis do empreendimento em estudo acredita que sero vendidos aproximadamente trs apartamentos por quinzena, representando um IVV de 26,08% a.m. No banco de dados da CBIC Cmara Brasileira da Indstria da Construo possvel ter acesso s tabelas de velocidades de vendas elaboradas pelos sindicatos de algumas capitais brasileiras, podendo ser utilizadas para obter uma estimativa desse ndice para a cidade de Palhoa. Na falta da uma tabela prpria para Palhoa, ou Florianpolis, podemos utilizar as tabelas de Curitiba e Porto Alegre, que so as capitais mais prximas que podero ser utilizadas como parmetro, conforme Tabela 2 Velocidade de Vendas. Ento, analisando os dados da Tabela 2, foi decidido adotar um IVV de 11,41% a.m. que a mdia aritmtica dos dados da tabela. Utilizando esse ndice, o tempo estimado para vender todas as unidades ser de aproximadamente nove meses.

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Tabela 2 - Velocidade de vendas Curitiba - PR Ano Nmero de Velocidade / Unidades de Vendas Ms Lanadas (%) 306 2010 JAN 9,77 FEV 436 9,54 MAR 428 10,81 ABR 532 11,41 MAI 393 10,36 JUN 971 11,28 JUL 390 10,82 AGO 807 10,78 SET 865 10,78 OUT 1.192 11,00 NOV 1.782 11,10 DEZ 1.900 12,02 703 2011 JAN 10,69 FEV 868 10,44 MAR 983 10,78 ABR 481 11,09 Fonte: CBIC, 2011.

Porto Alegre - RS Nmero de Velocidade Unidades de Vendas Lanadas (%) 211 11,77 325 15,96 52 12,53 665 12,78 193 18,72 616 13,70 379 11,63 634 11,81 72 10,33 430 9,16 1.430 10,34 0 19,18 96 7,36 148 9,45 65 9,31 138 8,42

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4 ANLISE DOS RESULTADOS

Para realizar o estudo de viabilidade econmico-financeira do empreendimento, sero montados cenrios estticos e dinmicos, considerando a compra do terreno com dinheiro ou com permuta fsica. Outros parmetros tambm devem ser definidos, conforme: x x x x Valor de venda de cada apartamento: R$95.000,00 reais; Lanamento do empreendimento (incio das vendas): 6 meses antes do incio da obra; Tempo de construo: 15 meses; Forma de pagamento: o 20% no ato; o 0,5% por ms, at 5 meses aps a concluso da obra; o O saldo dever ser quitado com a construtora no sexto ms aps a concluso da obra (financiamento bancrio pr-aprovado); x x x x x x Custo do terreno atualizado: R$199.330,00 reais; Custo de construo atualizado (com taxa de administrao): R$1.368.921,00 reais; Comisso de vendas: 5% do VGV; Despesas com marketing: 1,5% do VGV; Impostos (Lucro Presumido): 5,93% do VGV; TMA: 20% a.a. ou 1,531% a.m.

4.1 CENRIO ESTTICO 1: COMPRA DO TERRENO COM DINHEIRO

Parmetros de entrada: x x x x Valor de venda de cada um dos 23 apartamentos: R$95.000,00 reais; VGV: R$2.185.000,00 reais; Custo do terreno atualizado: R$199.330,00 reais (9,12% do VGV); Custo de construo atualizado (com taxa de administrao): R$1.368.921,00 reais (62,65% do VGV);

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x x x

Comisso de vendas: 5% do VGV = R$109.250,00 reais Despesas com marketing: 1,5% do VGV = R$32.775,00 reais Impostos (Lucro Presumido): 5,93% do VGV = R$129.570,50 reais Lucro lquido nominal de R$345.153,50 reais (15,8% do VGV); Exposio mxima de capital de R$1.568.251,00 reais (71,77% do VGV);

Resultados obtidos: x x

4.2

CENRIO ESTTICO 2: COMPRA DO TERRENO COM PERMUTA FSICA (2

APARTAMENTOS + R$9.330,00 REAIS)

Parmetros de entrada: x x x x Valor de venda de cada um dos 21 apartamentos: R$95.000,00 reais; VGV: R$1.995.000,00 reais; Custo do terreno atualizado: 2 apartamentos + R$9.330,00 reais (9,12% do VGV); Custo de construo atualizado (com taxa de administrao): R$1.368.921,00 reais (62,65% do VGV); x x x Comisso de vendas: 5% do VGV = R$99.750,00 reais Despesas com marketing: 1,5% do VGV = R$29.925,00 reais Impostos (Lucro Presumido): 5,93% do VGV = R$118.303,5 reais Lucro lquido nominal de R$368.770,50 reais (18,48% do VGV); Exposio mxima de capital de R$1.368.921,00 reais (68,62% do VGV); Analisando o Cenrio Esttico 1 e o Cenrio Esttico 2 sob o ponto de vista de S (2009), pode-se concluir que: x O custo de construo por metro quadrado R$1.368.921,00/1.406m2 = R$973,63/m2 (0,86% do CUB) no alto, mas representa um percentual muito grande do VGV (62,65%); x O terreno est relativamente barato, representando 9,12% do VGV;

Resultados obtidos: x x

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x x

O lucro nominal em nenhum dos dois cenrios atingiu o mnimo de 20% do VGV; A exposio mxima de caixa ultrapassou muito do limite de 20% do VGV (70% do VGV); A concluso obtida aps a anlise dos resultados que o valor de venda dos apartamentos est

baixo e que um aumento no valor de venda aumentaria o VGV melhorando os resultados. Porm, um aumento no valor de venda dos apartamentos deixaria o empreendimento acima do valor mdio de mercado, conforme mostra a pesquisa da Tabela 1. Sendo assim, uma alternativa seria iniciar as vendas antes do incio da obra, financiando parte da construo com o dinheiro dos compradores, minimizando a exposio de capital. Essas alternativas sero analisadas nos cenrios dinmicos a seguir.

4.3 CENRIO DINMICO 1: COMPRA DO TERRENO COM DINHEIRO

No Cenrio Dinmico 1, detalhado na Tabela 3, foram adotadas as mesmas premissas do Cenrio Esttico 1, com a diferena que foi detalhado um fluxo de caixa, considerando que as vendas iniciaram seis meses antes do incio da construo e que os pagamentos dos apartamentos tambm obedecem a um fluxo, conforme a forma de pagamento definida inicialmente. No cenrio dinmico 1 o custo do terreno ser pago em dinheiro. Aps a anlise da Tabela 3, possvel extrair os seguintes resultados: x x x x x VPL: R$62.236,25 reais > R$0,00, portanto vivel; TIR: 2,017% a.m. ou 27,07% a.a. > TMA, portanto vivel; Payback descontado: 26 meses; IL: 1,056 > 1, portanto vivel; Exposio mxima de capital: R$1.133.649,92 reais no perodo 20 (abril de 2012).

4.4 CENRIO DINMICO 2: COMPRA DO TERRENO COM PERMUTA FSICA (2 APARTAMENTOS + R$9.330,00 REAIS)

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O Cenrio Dinmico 2, detalhado na Tabela 4, foi montado com as mesmas consideraes utilizadas no Cenrio Dinmico 1, porm com o pagamento do terreno atravs de permuta fsica, atravs de dois apartamentos e mais um sinal de R$9.330,00 reais em dinheiro. Aps a anlise da Tabela 4, possvel extrair os seguintes resultados: x x x x x VPL: R$131.185,47 reais > R$0,00, portanto vivel; TIR: 3,036% a.m. ou 43,18% a.a. > TMA, portanto vivel; Payback descontado: 26 meses; IL: 1,137 > 1, portanto vivel; Exposio mxima de capital: R$981.441,32 reais no perodo 20 (abril de 2012).

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5 CONCLUSO

Verificados os resultados dos cenrios simulados, o projeto do empreendimento foi considerado vivel, desde que as premissas utilizadas nos cenrios dinmicos sejam cumpridas. Isso significa que, para atingir uma TMA de 20% a.a., necessrio iniciar as vendas seis meses antes do incio da construo, atingir um IVV de pelo menos 11,41% a.m., que representa uma venda a cada 11 dias corridos e quitar todos os apartamentos em at seis meses aps o trmino da construo, que tempo suficiente para a emisso do habite-se e a liberao do financiamento pelo agente de crdito, Caixa Econmica Federal (CEF), por exemplo. O terreno, ponto de partida deste estudo, no apresentou grande interferncia na viabilidade deste empreendimento, de padro popular, mas ficou evidente que o ganho financeiro maior quando o terreno adquirido em forma de permuta fsica. O valor limite possvel de ser pago pelo terreno, outro objeto de estudo desse trabalho, foi calculado com o software Excel utilizando a ferramenta Teste de Hipteses Atingir Meta, resultando em R$261.566,25 reais, ou R$223,56/m2, ou ainda, com at quatro apartamentos em permuta fsica. Como aprofundamento do tema deste trabalho, recomenda-se estudar quais as melhores alternativas, do ponto de vista de custo e benefcio, para a construo de vagas de garagem em um edifcio popular. O que realmente mais vantajoso: construir um pavimento pilotis e ganhar terreno para a elevao da torre ou reduzir a projeo da torre e utilizao do terreno, fazendo estacionamentos descobertos e apartamentos no trreo?

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REFERNCIAS

ARAUJO, Edson Mendes. Viabilidade de empreendimentos imobilirios e incorporaes / oramento. Apostila do curso de MBA em Gesto de negcios imobilirios e da construo civil, Florianpolis: FGV Management, 2010. BALARINE, Oscar Fernando Osrio. Contribuies metodolgicas ao estudo de viabilidade econmico-financeira das incorporaes imobilirias. In: Anlise, v.8, n.2, p. 3-13, 1997, Porto Alegre: EDIPUCRS, 1997. BORDEAUX-RGO, Ricardo; et al. Viabilidade econmico-financeira de projetos. 3. ed. Rio de Janeiro: Editora FGV, 2010. 164p. BRASIL. Programa de Acelerao do Crescimento. 2010. Acesso em Set 2011. Disponvel em: <http://www.brasil.gov.br/> CBIC. Cmara Brasileira da Indstria da Construo Civil. Banco de Dados CBIC. Pesquisa do mercado imobilirio. Belo Horizonte, 2005. Acesso em Set 2011. Disponvel em: <http://www.cbicdados.com.br/pesq_grupo.asp?pg=2&idItem=43&Tipo=2&idGrupo=6&Nome Grupo=Mercado Imobilirio&NomeItem=Pesquisas do Mercado Imobilirio> DI BERNARDI, Pedro Beck; HOCHHEIM, Norberto. Estimativa de vendas em empreendimentos imobilirios utilizando simulao. In: Encontro tecnolgico de engenharia civil e arquitetura, III, 2002, Maring: ENTECA, 2002. DIAS, Srgio Roberto. Gesto de Marketing. So Paulo: Saraiva, 2003. DRUCKER, Peter Ferdinand. A administrao. So Paulo: Nobel, 2001.

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HOCHHEIM, Norberto. Planejamento econmico e financeiro. Apostila do curso de engenharia civil, Florianpolis: UFSC, 2002. OLIVEIRA, Elzira Lcia de. Demanda futura por moradia no Brasil 2003 2023: uma abordagem demogrfica. Braslia: Ministrio das Cidades, 2009. S, Marcelo Maia de. Viabilidade de empreendedorismo imobilirio e incorporaes. Apostila do curso de MBA em Gesto de negcios imobilirios e da construo civil, Florianpolis: FGV Management, 2009. SINDUSCON. Sindicato da Indstria da Construo Civil. Minha casa, minha vida: presidenta lana segunda fase do programa para construo de 2 milhes de unidades. 2011. Acesso em Set 2011. Disponvel em:< http://www.sinduscon-fpolis.org.br/index.asp?dep=9&pg=1053> SINDUSCON. Sindicato da Indstria da Construo Civil. Segunda etapa prev 50 mil imveis em SC. 2011a. Acesso em Set 2011. Disponvel em:< http://www.sindusconfpolis.org.br/index.asp?dep=9&pg=1054>

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APNDICES

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Tabela 1 Pesquisa de preos de mercado Preo do Localizao Ariri - Palhoa R$ 98.900,00 R$ 99.900,00 R$ 105.000,00 R$ 107.500,00 R$ 110.000,00 R$ 112.000,00 R$ 1.909,09 R$ 1.791,67 R$ 1.752,63 57 55 60 67 65 60 67 R$ 1.950,00 R$ 2.271,43 R$ 151.878,00 R$ 2.531,30 60 56 60 91 71 R$ 1.866,04 53 Imvel R$ 92.000,00 Preo/m2 de rea (m2) rea privativa Privativa Total Pronto R$ 1.840,00 50 No No No Sim Sim Sim No No No Sim No

Guarda do Cubato Palhoa Loteamento Vila Nova Pachecos - Palhoa Loteamento Vila Nova Pachecos - Palhoa Loteamento Pedro Schutz - Ariri - Palhoa Ariri - Palhoa Ariri - Palhoa

Loteamento Passa Vinte - R$ 113.000,00 Palhoa Loteamento Portal do Sul- R$ 117.000,00 Ariri - Palhoa Loteamento Pagani II R$ 127.200,00 Loteamento Pagani II

Nome Tipologia Imvel A 02 dorm., sala, cozinha/rea.serv, bwc social, sacada c/ chur., estacionamento. Imvel B 02 dorm., sala, coz., bwc social, rea de serv., sacada c/ chur., gar. cob., elev., s. festas Imvel C 02 dorm. (01 sute), bwc social, sala, coz./rea de serv., sacada c/ chur., estacionamento. Imvel D 02 dorm., sala, cozinha/rea.serv, bwc social, sacada c/ chur., estacionamento. Imvel E 02 dorm., sala, coz., bwc social, rea de serv., sacada c/ chur., gar. cob. Imvel F 02 dorm. (01 sute), bwc social, sala, coz./rea de serv., sacada c/ chur., estacionamento. Imvel G 02 dorm. (01 sute), bwc social, sala, coz./rea de serv., sacada c/ chur., estacionamento. Imvel H 02 dorm., bwc social, sala, coz./rea de serv., sacada c/ chur., garagem. Imvel I 02 dorm., sala, cozinha/rea.serv, bwc social, sacada c/ chur., garagem. Imvel J 02 dorm., bwc social, sala, coz./rea de serv., sacada c/ chur., garagem. Imvel K 02 dorm. (01 sute), sala, coz., bwc social, rea de serv., sacada c/ chur., gar. cob.

Fonte: elaborao do autor

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Tabela 3 - Viabilidade com pagamento do terreno em dinheiro - continua ago-10 set-10 out-10 nov-10 dez-10 jan-11 Terreno (199.330,00) (199.330,00) Custo construo Construo (1.368.921,00) Marketing -1,50% (32.775,00) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) Comisso Vendas -5,00% (109.250,00) (12.465,43) (12.465,43) (12.465,43) (12.465,43) (12.465,43) (12.465,43) Impostos -5,93% (129.570,50) (2.956,80) (3.030,72) (3.104,64) (3.178,56) (3.252,48) (3.326,40) Valor Apartamento 23 95.000,00 VGV 2.185.000,00 Forma de pagamento 20% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% Vendas mensais IVV (a.m.) 11,41% 11,41% 11,41% 11,41% 11,41% 11,41% 11,41% Vendas acumuladas 11,41% 22,82% 34,23% 45,64% 57,05% 68,46% Ato 20% entrada 49.861,70 49.861,70 49.861,70 49.861,70 49.861,70 49.861,70 Parcelas 0,5% a.m. 1.246,54 2.493,09 3.739,63 4.986,17 6.232,71 Total das receitas 49.861,70 51.108,24 52.354,79 53.601,33 54.847,87 56.094,41 Saldo (166.451,24) 34.051,38 35.224,01 36.396,63 37.569,25 38.741,87 Saldo acumulado (166.451,24) (132.399,85) (97.175,85) (60.779,22) (23.209,97) 15.531,91 Fonte: elaborao do autor

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Tabela 3 - Viabilidade com pagamento do terreno em dinheiro - continuao fev-11 mar-11 abr-11 mai-11 jun-11 jul-11 Terreno (199.330,00) Custo construo 3,27% 6,74% 8,17% 9,17% 7,54% 6,91% Construo (1.368.921,00) (44.718,58) (92.206,51) (111.795,14) (125.552,38) (103.192,08) (94.555,84) Marketing -1,50% (32.775,00) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) Comisso Vendas -5,00% (109.250,00) (12.465,43) (12.465,43) (9.526,60) Impostos -5,93% (129.570,50) (3.400,32) (3.474,24) (2.851,07) (647,85) (647,85) (647,85) Valor Apartamento 23 95.000,00 VGV 2.185.000,00 Forma de pagamento 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% Vendas mensais IVV (a.m.) 11,41% 11,41% 11,41% 8,72% Vendas acumuladas 79,87% 91,28% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Ato 20% entrada 49.861,70 49.861,70 38.106,40 Parcelas 0,5% a.m. 7.479,26 8.725,80 9.972,34 10.925,00 10.925,00 10.925,00 Total das receitas 57.340,96 58.587,50 48.078,74 10.925,00 10.925,00 10.925,00 Saldo (4.804,08) (51.119,39) (77.654,79) (116.835,95) (94.475,65) (85.839,41) Saldo acumulado 10.727,83 (40.391,56) (118.046,35) (234.882,30) (329.357,95) (415.197,35) Fonte: elaborao do autor

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Tabela 3 - Viabilidade com pagamento do terreno em dinheiro - continuao ago-11 set-11 out-11 nov-11 dez-11 jan-12 Terreno (199.330,00) Custo construo 7,38% 8,29% 7,78% 6,81% 6,37% 6,80% Construo (1.368.921,00) (100.967,28) (113.438,72) (106.439,87) (93.266,05) (87.261,80) (93.119,92) Marketing -1,50% (32.775,00) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) Comisso Vendas -5,00% (109.250,00) Impostos -5,93% (129.570,50) (647,85) (647,85) (647,85) (647,85) (647,85) (647,85) Valor Apartamento 23 95.000,00 VGV 2.185.000,00 Forma de pagamento 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% Vendas mensais IVV (a.m.) 11,41% Vendas acumuladas 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Ato 20% entrada Parcelas 0,5% a.m. 10.925,00 10.925,00 10.925,00 10.925,00 10.925,00 10.925,00 Total das receitas 10.925,00 10.925,00 10.925,00 10.925,00 10.925,00 10.925,00 Saldo (92.250,84) (104.722,29) (97.723,44) (84.549,61) (78.545,37) (84.403,49) Saldo acumulado (507.448,20) (612.170,49) (709.893,92) (794.443,54) (872.988,91) (957.392,39) Fonte: elaborao do autor

38

Tabela 3 - Viabilidade com pagamento do terreno em dinheiro - continuao fev-12 mar-12 abr-12 mai-12 jun-12 Terreno (199.330,00) Custo construo 5,67% 3,91% 5,21% Construo (1.368.921,00) (77.644,77) (53.505,82) (71.256,23) Marketing -1,50% (32.775,00) (1.560,71) (1.560,71) (1.560,71) Comisso Vendas -5,00% (109.250,00) Impostos -5,93% (129.570,50) (647,85) (647,85) (647,85) (647,85) (647,85) Valor Apartamento 23 95.000,00 VGV 2.185.000,00 Forma de pagamento 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% Vendas mensais IVV (a.m.) 11,41% Vendas acumuladas 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Ato 20% entrada Parcelas 0,5% a.m. 10.925,00 10.925,00 10.925,00 10.925,00 10.925,00 Total das receitas 10.925,00 10.925,00 10.925,00 10.925,00 10.925,00 Saldo (68.928,34) (44.789,39) (62.539,80) 10.277,15 10.277,15 Saldo acumulado (1.026.320,73) (1.071.110,12) (1.133.649,92) (1.123.372,77) (1.113.095,62) Fonte: elaborao do autor

39

jul-12

ago-12

set-12

out-12

(647,85)

(647,85)

(647,85)

(89.981,79)

0,5% 100,00% 10.925,00 10.925,00 10.277,15 (1.102.818,48) 10.925,00 10.925,00 10.277,15 (1.092.541,33) 100,00%

0,5%

0,5% Saldo Banco 100,00% 10.925,00 10.925,00 10.277,15 (1.082.264,18) 100,00% 1.517.399,47 1.517.399,47 1.427.417,68 345.153,50

Terreno (199.330,00) Custo construo Construo (1.368.921,00) Marketing -1,50% (32.775,00) Comisso Vendas -5,00% (109.250,00) Impostos -5,93% (129.570,50) Valor Apartamento 23 95.000,00 VGV 2.185.000,00 Forma de pagamento Vendas mensais IVV (a.m.) 11,41% Vendas acumuladas Ato 20% entrada Parcelas 0,5% a.m. Total das receitas Saldo Saldo acumulado Fonte: elaborao do autor

40

Tabela 4 - Viabilidade com pagamento do terreno em permuta e dinheiro - continua ago-10 set-10 out-10 nov-10 dez-10 jan-11 Terreno 2 aptos + (9.330,00) (9.330,00) Custo construo Construo (1.368.921,00) Marketing -1,50% (29.925,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) Comisso Vendas -5,00% (99.750,00) (11.381,48) (11.381,48) (11.381,48) (11.381,48) (11.381,48) (11.381,48) Impostos -5,93% (118.303,50) (2.699,69) (2.767,18) (2.834,67) (2.902,16) (2.969,65) (3.037,15) Valor Apartamento 21 95.000,00 VGV 1.995.000,00 Forma de pagamento 20% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% Vendas mensais IVV (a.m.) 11,41% 11,41% 11,41% 11,41% 11,41% 11,41% 11,41% Vendas acumuladas 11,41% 22,82% 34,23% 45,64% 57,05% 68,46% Ato 20% entrada 45.525,90 45.525,90 45.525,90 45.525,90 45.525,90 45.525,90 Parcelas 0,5% a.m. 1.138,15 2.276,30 3.414,44 4.552,59 5.690,74 Total das receitas 45.525,90 46.664,05 47.802,20 48.940,34 50.078,49 51.216,64 Saldo 20.689,74 31.090,39 32.161,05 33.231,71 34.302,36 35.373,02 Saldo acumulado 20.689,74 51.780,13 83.941,18 117.172,89 151.475,25 186.848,27 Fonte: elaborao do autor

41

Tabela 4 - Viabilidade com pagamento do terreno em permuta e dinheiro - continuao fev-11 mar-11 abr-11 mai-11 jun-11 jul-11 Terreno 2 aptos + (9.330,00) Custo construo 3,27% 6,74% 8,17% 9,17% 7,54% 6,91% Construo (1.368.921,00) (44.718,58) (92.206,51) (111.795,14) (125.552,38) (103.192,08) (94.555,84) Marketing -1,50% (29.925,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) Comisso Vendas -5,00% (99.750,00) (11.381,48) (11.381,48) (8.698,20) Impostos -5,93% (118.303,50) (3.104,64) (3.172,13) (2.603,15) (591,52) (591,52) (591,52) Valor Apartamento 21 95.000,00 VGV 1.995.000,00 Forma de pagamento 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% Vendas mensais IVV (a.m.) 11,41% 11,41% 11,41% 8,72% Vendas acumuladas 79,87% 91,28% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Ato 20% entrada 45.525,90 45.525,90 34.792,80 Parcelas 0,5% a.m. 6.828,89 7.967,03 9.105,18 9.975,00 9.975,00 9.975,00 Total das receitas 52.354,79 53.492,93 43.897,98 9.975,00 9.975,00 9.975,00 Saldo (8.274,90) (54.692,19) (80.623,51) (117.593,90) (95.233,60) (86.597,36) Saldo acumulado 178.573,36 123.881,17 43.257,66 (74.336,24) (169.569,84) (256.167,20) Fonte: elaborao do autor

42

Tabela 4 - Viabilidade com pagamento do terreno em permuta e dinheiro - continuao ago-11 set-11 out-11 nov-11 dez-11 jan-12 Terreno 2 aptos + (9.330,00) Custo construo 7,38% 8,29% 7,78% 6,81% 6,37% 6,80% Construo (1.368.921,00) (100.967,28) (113.438,72) (106.439,87) (93.266,05) (87.261,80) (93.119,92) Marketing -1,50% (29.925,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) Comisso Vendas -5,00% (99.750,00) Impostos -5,93% (118.303,50) (591,52) (591,52) (591,52) (591,52) (591,52) (591,52) Valor Apartamento 21 95.000,00 VGV 1.995.000,00 Forma de pagamento 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% Vendas mensais IVV (a.m.) 11,41% Vendas acumuladas 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Ato 20% entrada Parcelas 0,5% a.m. 9.975,00 9.975,00 9.975,00 9.975,00 9.975,00 9.975,00 Total das receitas 9.975,00 9.975,00 9.975,00 9.975,00 9.975,00 9.975,00 Saldo (93.008,79) (105.480,24) (98.481,39) (85.307,56) (79.303,32) (85.161,44) Saldo acumulado (349.175,99) (454.656,23) (553.137,62) (638.445,18) (717.748,50) (802.909,94) Fonte: elaborao do autor

43

Tabela 4 - Viabilidade com pagamento do terreno em permuta e dinheiro - continuao fev-12 mar-12 abr-12 mai-12 jun-12 Terreno 2 aptos + (9.330,00) Custo construo 5,67% 3,91% 5,21% Construo (1.368.921,00) (77.644,77) (53.505,82) (71.256,23) Marketing -1,50% (29.925,00) (1.425,00) (1.425,00) (1.425,00) Comisso Vendas -5,00% (99.750,00) Impostos -5,93% (118.303,50) (591,52) (591,52) (591,52) (591,52) (591,52) Valor Apartamento 21 95.000,00 VGV 1.995.000,00 Forma de pagamento 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% Vendas mensais IVV (a.m.) 11,41% Vendas acumuladas 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Ato 20% entrada Parcelas 0,5% a.m. 9.975,00 9.975,00 9.975,00 9.975,00 9.975,00 Total das receitas 9.975,00 9.975,00 9.975,00 9.975,00 9.975,00 Saldo (69.686,29) (45.547,34) (63.297,75) 9.383,48 9.383,48 Saldo acumulado (872.596,23) (918.143,56) (981.441,32) (972.057,83) (962.674,35) Fonte: elaborao do autor

44

set-12

out-12

(591,52)

(82.157,29)

0,5% Saldo Banco 100,00% 9.975,00 9.975,00 9.383,48 (934.523,90) 100,00% 1.385.451,69 1.385.451,69 1.303.294,40 368.770,50

Tabela 4 - Viabilidade com pagamento do terreno em permuta e dinheiro - concluso jul-12 ago-12 Terreno 2 aptos + (9.330,00) Custo construo Construo (1.368.921,00) Marketing -1,50% (29.925,00) Comisso Vendas -5,00% (99.750,00) Impostos -5,93% (118.303,50) (591,52) (591,52) Valor Apartamento 21 95.000,00 VGV 1.995.000,00 Forma de pagamento 0,5% 0,5% Vendas mensais IVV 11,41% Vendas acumuladas 100,00% 100,00% Ato 20% entrada Parcelas 0,5% a.m. 9.975,00 9.975,00 Total das receitas 9.975,00 9.975,00 Saldo 9.383,48 9.383,48 Saldo acumulado (953.290,87) (943.907,39) Fonte: elaborao do autor

45

ANEXOS

46

ANEXO A CONSULTA DE VIABILIDADE FOLHA 1

Fonte: Prefeitura Municipal de Palhoa

47

ANEXO B CONSULTA DE VIABILIDADE FOLHA 2

Fonte: Prefeitura Municipal de Palhoa

48

ANEXO C PROJETOS ARQUITETNICOS

Elaborado por: Arquiteto Paulo Jos de Almeida

49

ANEXO D ORAMENTO DA OBRA Variao do CUB 11% Custo Unitrio Sub Total Data CUB junho de 2010 R$ 1.018,26 agosto de 2010 R$ 1.127,61 Unidade Quantidade

Oramento da obra - continua

1.0

Descrio Aquisio do Terreno

2.0 2.1 2.1.1 m2 m2 Vb Vb Vb Vb Vb Vb 4.300,00 6.000,00 2.000,00 3.250,00 2.000,00 2.500,00 500,00 500,00 Sub Total 1,00 1,00 1,00 0,00 4.000,00 800,00 Vb Vb Vb Vb 1,00 1,00 1,00 1,00 1.406,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 12,45 1.406,00 8,00 17.500,00 0,00 0,00 4.300,00 6.000,00 2.000,00 3.250,00

Servios Preliminares - Projetos e aprovaes - Arquitetnico

Total 0,00% 0,00 4,03% 0,00 11.248,00

Total 0,00% 0,00 4,03% 0,00 12.455,91 19.379,31 0,00 0,00 4.761,77 6.644,33 2.214,78 3.599,01

2.1.2 2.2 2.3 2.4 2..4.1 2.5 2.6

- Complementares (Preventivo, Hidrulico, Eltrico, Estrutural) - Compra de ndice - Solo Criado - Alvars (Demolio e construo) - Alvar Ambiental - Impresses - Sondagem / Topografia inicial

2..6.1 2..7 2..8 2..8.1

- Topografia - locao fundao e estrutura - Incorporao - Outras despesas iniciais - Placa da obra

3.0 3.1 3.2 3.3 vb vb Vb

Instalaes Provisrias e Gerais - Demolio e Limpeza - Construo Alojamentos / Escritrios - Rede de gua / Energia Provisrias

2.000,00 2.500,00 500,00 500,00 49.798,00 1,42% 0,00 4.000,00 800,00

2.214,78 2.768,47 553,69 553,69 55.145,76 1,42% 0,00 4.429,56 885,91

50

Oramento da obra - continuao Descrio 3.4 - Andaimes e afins 3.5 - Locao mquinas e equipamentos 3.6 - Desp. gua / luz / fone / vigilncia 3.7 - Elevador de carga 3.8 - Outras despesas Unidade Quantidade Vb 1,00 Vb 1,00 Vb 1,00 Vb 1,00 Vb 1,00 Custo Unitrio 1.200,00 3.500,00 6.100,00 0,00 2.000,00 Sub Total Total 1.200,00 3.500,00 6.100,00 0,00 2.000,00 17.600,00 6,71% 0,00 dias Vb Vb Vb Vb 1,00 0,00 0,00 75.000,00 0,00 0,00 Sub Total 10,00 0,00 800,00 0,00 8.000,00 0,00 0,00 8.859,11 0,00 Total 1.328,87 3.875,86 6.755,07 0,00 2.214,78 19.490,05 6,71%

4.0

4.1

Fundaes Terraplanagem (escavao, Retroescavadeira)

4.1.1 4.2

- Escavao cisterna / fossa / filtro / sumidouro Fundao hlice contnua

4.3 4.4 4.5

Fundao estaca Pr-moldada e Estaca Prancha (conteno) Fundao Raiz Cortina Atirantada

5.0 5.1 m m p m 25,00 16,67 100,00 23,00

Infra Estrutura Concreto usinado 230,00 230,00 3,00 270,00

75.000,00 0,00 0,00 83.000,00 2,70% 0,00 5.750,00 3.833,26 300,00 6.210,00 0,00

83.054,18 0,00 0,00 91.913,29 2,70% 0,00 6.367,49 4.244,91 332,22 6.876,89 0,00

5.1.1

- Blocos de coroamento das estacas e colarinhos do trreo

5.1.2 5.2 5.3

- Cisterna, base da fossa e do filtro, muro externo Escoras Madeira e madeirite para fundaes

5.4

Ao (Blocos estacas; Vigas, pilares e laje trreo)

51

Oramento da obra - continuao Descrio 5.4.1 - Ao 5.0mm 5.4.2 - Ao 6.3mm 5.4.3 - Ao 8.0mm 5.4.4 - Ao 10.0mm 5.4.5 - Ao 12.5mm 5.4.6 - Ao 16.0mm 5.4.7 - Ao 20.0mm 5.5 Sistema de drenagem Unidade Quantidade kg 1.142,00 kg 646,00 kg 778,00 kg 742,00 kg 1.114,00 kg 146,00 kg 152,00 vb 0,00 vb 1,00 3.000,00 Sub Total 230,00 3,00 270,00 Custo Unitrio 2,80 3,60 3,30 3,00 2,80 2,80 2,80 0,00 Total 3.197,60 2.325,60 2.567,40 2.226,00 3.119,20 408,80 425,60 0,00 Total 3.540,99 2.575,34 2.843,11 2.465,05 3.454,17 452,70 471,30 0,00

5.6

Materiais Secundrios (prego, arame, isopor, distanciador)

6.0 6.1 6.2 6.3 m p m 226,60 1.300,00 70,00

Supra Estrutura - Concreto usinado - Escoras - Madeira e madeirite

3.000,00 33.363,46 12,92% 52.118,00 3.900,00 18.900,00

3.322,17 36.946,33 12,92% 57.714,90 4.318,82 20.929,65

6.4 6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.4.4 6.4.5 6.4.6 6.4.7 6.5 6.6 6.6.1 kg kg kg kg kg kg kg vb m 1.855,56 3.344,40 195,50 502,55 2.479,40 4.333,20 1.476,60 92,00 0,00

Ao - Preos vlidos at final de agosto/2010 - Ao 5.0mm - Ao 6.3mm - Ao 8.0mm - Ao 10.0mm - Ao 12.5mm - Ao 16.0mm - Ao 20.0mm - Placas de isopor (EPS) Laje pr-moldada / Treliada - Lajes dos pavimentos

2,80 3,60 3,30 3,00 2,80 2,80 2,80 0,00 21,00

0,00 9.364,32 703,80 1.658,42 7.438,20 12.132,96 4.134,48 257,60 0,00 0,00 38.966,76

0,00 10.369,95 779,38 1.836,51 8.236,98 13.435,91 4.578,48 285,26 0,00 0,00 43.151,36

52

Oramento da obra - continuao Descrio Unidade Quantidade Custo Unitrio Total Total

6.6.2 6.7 vb 1,00 6.000,00 Sub Total 11,50 0,00

- Lajes tampa fossa, filtro e sumidouros - Controle Tecnolgico m vb 103,58 1,00 21,00 2.000,00 2.175,18 2.000,00 2.408,77 2.214,78

6.8

- Materiais Secundrios (prego, arame, isopor, espaador)

7.0 7.1 7.2 7.3 m m 2.857,00 0,00 m 242,64 23,63 5.732,37

6.000,00 159.749,72 5,49% 32.855,50 0,00 0,00

6.644,33 176.905,09 5,49% 36.383,82 0,00 0,00

7.3.1

Paredes e Painis Tijolo cermico (interno / externo) Tijolos especiais Bloco de concreto - Alvenaria estrutural de blocos de concreto 14x19x39cm (fossa, filtro, sumidouro, central de gs) p m m m m sc m m m 69,60 0,00 582,00 99,00 0,00 65,01 131,40 30,00 4,30 60,36 66,25 43,00 43,00 0,00 16,50 46,00 0,00 22,00 1.810,80 284,61 5.650,20 2.992,80 0,00 9.603,00 4.554,00 0,00 1.430,22

6.347,96 2.005,26 315,17 6.256,97 3.314,19 0,00 10.634,26 5.043,05 0,00 1.583,81

7.3.2 7.3.3

- Caixas de passagem pluvial / esgoto / eltrica - rea externa Elemento vazado - entrada principal

7.3.4

Muro pre moldado h=1,80m (fundos = 73ml )

7.3.5 7.4 7.5 7.6 7.7

Muro pre moldado h=1,20m (frentes = 58ml ) Parede de gesso acartonado Cimento Areia / Argamassa Divisrias em Geral

7.8

Concreto celular / Siporex (somente fechamento caixa d'gua)

53

Oramento da obra - continuao Descrio Materiais Secundrios (alvenarite, 7.9 bianco) Unidade Quantidade Vb 1,00 3.000,00 Sub Total Custo Unitrio Total Total 3.000,00 67.913,50 4,38% 0,00 5.351,64 10.703,28 4.787,91 2.898,69 349,39 327,55 310,24 339,48 365,00 2.570,26 80,00 3,67 339,48 365,00 2.570,26 293,60 0,00 5.926,35 11.852,70 5.302,08 3.209,98 386,91 362,73 343,56 375,94 404,20 2.846,28 325,13 0,00 3.322,17 75.206,67 4,38% 0,00

8.0 8.1 p p p p p p p p p Vb p 1,00 1,00 1,00 1,00 310,24 1,00 1,00 349,39 327,55 23,00 126,03 23,00 208,17 46,00 232,68 23,00 232,68

Esquadrias Esquadrias de alumnio

8.1.1

- J1 (150x120) - correr alumnio natural - salas aptos

8.1.2

- J2 (150x120) - correr alumnio natural - quartos aptos

8.1.3

- J3 (120x120) - correr alumnio natural - rea servio aptos

8.1.4

- J4 (60x75) - maximo-ar alumnio natural - bwc's aptos

8.1.5 8.1.6

- J5 (200x60) - basculante - cozinha salo de festas - J6 (150x75) - basculante - zeladoria

8.1.7

- J7 (200x120) correr alumnio natural - frente salo de festas

8.1.8

- P1 (60x150) - abrir veneziana sem ventilao

8.1.9 8.1.10

- P3 (90x210) - Porta de abrir alumnio e vidro - Contramarcos para as esquadrias

8.1.11

- Suporte de alumnio para corrimo e parafusos

8.2

Esquadrias de madeira (portas, forras, vistas e corrimo)

54

Custo Unitrio 70,00 55,00 55,00 3,80 5,20 2.000,00 2.000,00 0,00 173,16 1.320,00 4.012,80 3.960,00 4.385,26 1.461,75 4.443,73 191,76 2.214,78 0,00 1.216,00 714,00 1.346,59 790,68

Oramento da obra - continuao Descrio Unidade Quantidade 8.2.1 - Forras para portas de madeira p 96,00 - Porta madeira semi-oca para pintura 8.2.2 p 72,00 P1 80x210 - Porta madeira semi-oca para pintura P2 60x210 8.2.3 p 24,00 8.2.4 - Vistas em madeira 5cm para portas ml 1.056,00 Total 6.720,00 Total 7.441,65 ml vb 1,00 33,30

8.2.5

- Corrimo em madeira para escada principal

8.3

8.4 p p p p p p p p p p p 26,00 46,00 24,00 288,00 1,00 1,00 14,00 1,00 1,00 380,00 120,00 350,00 350,00 25,00 20,00 20,00 2,50 165,00 Sub Total 1,00 1,00 1.216,00 714,00

8.4.1 8.4.2

8.4.3 8.4.4 8.4.5 8.4.6 8.5 8.5.1 8.5.2 8.5.3 8.5.4

380,00 1.680,00 350,00 350,00 0,00 650,00 920,00 480,00 720,00 165,00 54.108,00

420,81 1.860,41 387,59 387,59 0,00 719,80 1.018,80 531,55 797,32 182,72 59.918,61

8.5.5

- Materiais secundrios esquadrias de madeira Esquadrias de ao (porto, escada, grelha) - Porto de correr 400 x 120 com automao e sonoro-luminoso - Porto de correr 350 x 120 - Escada marinheiro acesso caixa d'gua (40x550) - Tampas de ao com dobradia - Porto entrada pedestres - principal - Porto acesso central de gs Ferragens (fechaduras e dobradias) - Fechadura externa - Fechadura interna - Fechadura bwc - Dobradias - Fechadura eletromagntica para porta de entrada principal

55

Unidade Quantidade

Custo Unitrio

Oramento da obra - continuao Descrio 9.0 Vidros 9.1 Vidro comum 9.1.1 Vidro comum - 3mm incolor 9.1.2 Vidro mini-boreal - 3mm (bwc) 9.2 Vidro Temperado m m Sub Total 161,72 11,55 30,00 35,00 Total 0,43% 0,00 4.851,60 404,25 0,00 5.255,85 1,08% Total 0,43% 0,00 5.372,61 447,66 0,00 5.820,27 1,08%

10.0 m m m vb 608,04 1,00 40,37 20,00 9,52 350,00 ml ml Sub Total m m m 92,00 121,46 112,59 20,50 13,00 21,50 Sub Total 245,00 43,00 608,04 10,50 6.384,42 0,00 5.788,54 350,00 807,30

10.1 10.2 10.3 10.3.1

Coberturas e Protees - Estrutura para telhado (madeira, prego, parafusos) - Cobertura em telhas de fibrocimento - Telha Portuguesa / Francesa - Cumeeiras, espiges, acabamentos

7.070,04 0,00 6.410,17 387,59 894,00

10.4

10.5

- Rufos de alumnio / Fibra, Chamins, Calhas - Proteo fachada - bandeja salvavidas

11.0 11.1

0,00 13.330,26 0,49% 2.308,10 1.196,00

0,00 14.761,79 0,49% 2.555,96 1.324,44

11.2

11.3

Impermeabilizaes - Impermeabilizao manta asfltica - Impermeabilizao pintura rea servio - Impermeabilizao cimento cristalizante

12.0 12.1

Revestimentos - Areia / Argamassa

2.611,39 6.115,49 4,31% 10.535,00

2.891,82 6.772,22 4,31% 11.666,34

56

Unidade Quantidade vb 1,00 sc 1.522,00 m m m m m vb 769,28 0,00 769,28 769,28 1,00 11,00 0,00 2,30 0,45 2.000,00 Sub Total 120,00 26,00

Oramento da obra - continuao Descrio 12.2 - Alvenarite / Bianco 12.3 - Cimento - Forros especiais (PVC - bwc e A. Servio) 12.4 12.5 Cermica interna (paredes) 12.5.1 - Azulejo bwc h=1,50m + cozinhas 12.6 - Revestimento de fachada 12.7 - Cola p/ cermica 12.8 - Rejunte 12.9 - Material Secundrio Revestimento Custo Unitrio 1.950,00 16,50 Total 1.950,00 25.113,00 Total 2.159,41 27.809,86

13.0 13.1 13.1.1 13.1.2 13.2 m m 4.634,00 1.370,00 2,15 2,85 0,00 Sub Total

Pintura - Pintura - Pintura interna (material) - Pintura externa (material) Materiais Secundrios

14.0 14.1 m ml m m m m 110,78 66,20 1.497,41 25,20 1.571,02 1.571,02

3.120,00 0,00 8.462,03 0,00 1.769,33 346,17 2.000,00 53.295,53 1,12% 0,00 9.963,10 3.904,50 0,00 13.867,60 3,73% 0,00 16,10 10,00 10,90 45,00 10,00 2,30 1.783,48 662,00 16.321,71 1.134,00 15.710,15 3.613,33

3.455,05 0,00 9.370,75 0,00 1.959,34 383,35 2.214,78 59.018,89 1,12% 0,00 11.033,03 4.323,80 0,00 15.356,83 3,73% 0,00 1.975,00 733,09 18.074,49 1.255,78 17.397,25 4.001,37

14.1.1 14.1.2 14.1.3 14.1.4

Pavimentao Bruta (contrapiso, pisos externos) - Calada externa - concreto desempenado - Meio-fio - Contrapiso aptos + a. comum - 5cm - Brita 0 e 1 - ptio externo

14.2 14.3

- Cermica - Piso aptos / hall entrada / corredores / escadas - Cola p/ cermica

57

Oramento da obra - continuao Descrio 14.4 - Rejunte 14.5 - Granito (soleiras) - cinza andorinha 14.6 - Materiais secundrios Unidade Quantidade m 1.571,02 m 28,83 vb 1,00 Custo Unitrio 0,45 159,00 1.600,00 Sub Total Total 706,96 4.584,50 1.600,00 46.116,13 3,25% 0,00 5.115,00 3.160,87 12.501,72 6.611,57 5.305,30 4.033,70 2.385,94 0,00 338,00 216,00 162,00 85,00 3,00 1,00 25,00 26,00 75,00 6,50 Sub Total 85,00 78,00 75,00 162,50 40.230,61 5.664,30 3.500,32 13.844,27 7.321,58 5.875,03 4.466,88 2.642,17 0,00 374,30 239,20 179,40 94,13 86,38 83,05 179,95 44.550,94 Total 782,88 5.076,83 1.771,82 51.068,50 3,25% 0,00

15.0 15.1 vb vb vb vb vb vb vb 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3.160,87 12.501,72 6.611,57 5.305,30 4.033,70 2.385,94 1,00 5.115,00

15.1.1

15.1.2 15.1.3 15.1.4 15.1.5 15.1.6 15.1.7 15.2 p p p p p p p 1,00 13,00 8,00 9,00 26,00 27,00 18,00

15.2.1 15.2.2 15.2.3

Instalaes Eltricas Materiais gerais - Tubulao / caixas - estrutura e paredes - Caixas e quadros (CD's, quadro medio e caixas de passagem) - Fiao (alimentao e distribuio) - Interruptores, tomadas e acabamentos - Disjuntores - Entrada de energia - Materiais diversos Luminrias internas / externas - Luminrias hall entrada e hall tipos (plafon 2x60W) - Sensor de presena com minuteria - Luminria tartaruga rea externa

15.2.4

15.2.5 15.2.6

- Luminria tipo poste pequeno (entrada pedestres) - Luminrias salo de festas (plafon 2x60W) - Rele Fotoclula

15.2.7

- Bocal porcelana (1 p por apto mais salo festas)

58

Oramento da obra - continuao Descrio 16.0 Instalaes Hidro-sanitrias 16.1 Materiais gerais 16.1.1 - gua fria 16.1.2 - Esgoto Unidade Quantidade Custo Unitrio vb vb vb vb vb 1,00 1,00 1,00 2.650,00 3.200,00 1.800,00 2.650,00 3.200,00 1.800,00 0,00 3.375,00 1.125,00 805,00 1,00 1,00 8.200,00 5.000,00 Total 2,48% 0,00 8.200,00 5.000,00 2.934,58 3.543,65 1.993,30 0,00 3.737,44 1.245,81 891,45 Total 2,48% 0,00 9.080,59 5.536,95

16.1.3 16.1.4 16.1.5 16.2 p p p 25,00 25,00 23,00 135,00 45,00 35,00

- Material Fossa / Filtro / Clorao / Sumidouro - Pluvial externa Materiais Secundrios Louas

16.2.1 16.2.2 16.2.3

- Vasso sanitrio com caixa acoplada branco - Lavatrio com coluna branco - Tanque plstico

16.3 16.3.1 16.3.2 16.3.3 16.3.4 p p p p p p p p 48,00 50,00 25,00 81,00 25,00 23,00 50,00 25,00 7,00 8,00

25,00 17,00 8,00 12,50

0,00 625,00 391,00 400,00 312,50 336,00 400,00 35,00 10,00 875,00 810,00

0,00 692,12 432,99 442,96 346,06 372,08 442,96 968,97 896,99

16.3.5

Metais (acabamentos registros, torneiras lavatrios) - Torneira para lavatrio - Torneira para tanque - Engate flexvel plstico - Decanel - Sifo plstico para lavatrios e tanque

16.3.6

- Conjunto de fixao para vaso e lavatrios

- Acessrios (papeleira, saboneteira, 16.3.7 porta-toalha) 16.3.8 - Acabamentos de registro Oramento da obra - continuao

59

Custo Unitrio 8,50 0,00 Sub Total 3.550,00 2.650,00

Total

Total

16.3.9 16.4

Descrio Unidade Quantidade - Vlvula de escoamento para lavatrio p 48,00 e tanque Bancadas de granito vb 0,00

17.0 17.1 17.2 17.3 vb vb 1,00 1,00 vb p cj p p p p p p p vb vb p 10,00 1,00 1,00 1,00 14,00 1,00 4,00 65,00 2,50 35,00 50,00 185,00 900,00 130,00 5,00 12,00 2,00 300,00 80,00 280,00 1,00 5,00 3.800,00 55,00 3.800,00 275,00 1.500,00 960,00 560,00 65,00 10,00 490,00 500,00 185,00 900,00 0,00 130,00

Outras Instalaes - Intercomunicao (interfone) - Telefonia Preventivo contra incndio

408,00 0,00 30.712,50 2,63% 3.550,00 2.650,00 0,00 4.208,08 304,53 1.661,08 1.063,09 620,14 71,98 11,07 542,62 553,69 204,87 996,65 0,00 143,96

451,81 0,00 34.010,69 2,63% 3.931,23 2.934,58 0,00

17.3.1 17.3.2

- Tubulao SHP - ao galvanizado (tubos, registros, VR) - Caixas hidrantes

17.3.3 17.3.4 17.3.5

17.3.6 17.3.7

- Mangueiras (3 conj. 20m + 2 cj 2x15m) - Extintores PQS 4kg - Extintores CO2 - 4kg - Abrigo para extintores - central de gs - Placas indicativas de pavimento

17.3.8

- Iluminao de emergncia (blocos autnomos)

17.3.9

- Iluminao de emergncia (placas de sada autnomas)

- Caixa e tampa de Ferro fundido para 17.3.10 hidrante no passeio 17.3.11 - Outros 17.4 - Ar condicionado 17.5 Exausto bwc salo de festas

60

Oramento da obra - continuao Descrio 17.6 Instalaes de gs 17.6.1 - Tubulao e acessrios 17.6.2 - Abrigos para medidores Unidade Quantidade vb p p p p m m p p p p vb vb 1,00 8,00 1,00 15,00 1,00 27,50 250,00 20,00 450,00 450,00 Sub Total Sub Total vb m2 1,00 1.406,00 100.000,00 393,68 Sub Total 580,00 3,95 4,00 290,00 125,00 10,85 7,50 10,20 48,00 8,00 384,00 0,00 43,40 2.175,00 1.275,00 2.291,00 220,00 250,00 300,00 450,00 14,00 15,00 210,00 232,55 425,24 0,00 48,06 2.408,57 1.411,92 2.537,03 243,63 276,85 332,22 498,33 1,00 4,00 8.000,00 230,00 Custo Unitrio Total 0,00 8.000,00 920,00 Total 0,00 8.859,11 1.018,80

17.6.3

- Tela metlica para ventilao da central de gs

17.6.4 17.7 17.7.1 17.7.2 17.7.3

17.7.4

17.7.5 17.7.6 17.7.7 17.7.8

17.7.9

- Tela plstica para ventilao permanente nas reas de servio Pra - raio - Terminal areo 50cm - Cabo de cobre nu # 35mm - Cabo de cobre nu # 50mm - Split-bolt furado para cabo de cobre nu 35mm - Caixa de inspeo com Haste coperweld 5/8" x 2,44m - Caixa BEP - Silicone incolor - Diversos (buchas, parafusos, etc.) - Laudo tcnico (resistncia hmica do aterramento)

18.0

Elevador Definitivo

19.0 19.1

450,00 32.543,40 0,00% 0,00 40,52% 100.000,00 400.868,60 500.868,60

498,33 36.038,21 0,00% 0,00 40,52% 110.738,91 443.917,51 554.656,42

19.2

Contratos com Terceiros - Administrao de obra - Empreitada global (civil, eltrica, hidrulica, pintura)

61

Unidade Quantidade vb vb vb 1,00 75,72 0,00 9,00 0,00 Sub Total 920,00 m

Oramento da obra - concluso Descrio 20.0 Finalizao 20.1 - Mobilirio / decorao 20.2 - Obra de arte 20.3 - Comunicao visual 20.4 Ajardinamento 20.4.1 - Grama - recreao descoberta 20.5 - Limpeza Final de Obra Custo Unitrio Total 0,13% 0,00 0,00 920,00 0,00 681,48 0,00 1.601,48 0,28% Total 0,13% 0,00 0,00 1.018,80 0,00 754,66 0,00 1.773,46 0,28%

21.0 vb vb vb vb 1,00 0,00 Sub Total 1,00 3.500,00

21.1 21.2 21.3 21.4

Taxas / Despesas Regularizao - Alvars / habite-se PMF / Bombeiro / Vig. Sanit. - CND INSS concluso da obra - Despesas com Cartrio - Taxas diversas com regularizao

22.0 23.0 24.0 vb vb vb vb vb 1,00 1,00 1,00 1,00

Despesas Comerciais Despesas Financeiras Despesas Administrativas 18.000,00 1.000,00 1.200,00 3.000,00 Sub Total

3.500,00 0,00 0,00 0,00 3.500,00 0,00% 0,00% 0,00% 1,88% 18.000,00 1.000,00 1.200,00 3.000,00 0,00 23.200,00 R$ 1.236.170,13

3.875,86 0,00 0,00 0,00 3.875,86 0,00% 0,00% 0,00% 1,88% 19.933,00 1.107,39 1.328,87 3.322,17 0,00 25.691,43 R$ 1.368.921,29

25.0 25.1 25.2 25.3 25.4 25.5

Despesas com a Propriedade - Despesas de manuteno de obra - Despesas com Condomnio - IPTU - Entrega da obra - Outras despesas

26.0 Total Elaborado por: Alfama Engenharia Ltda