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TCNICAS DE TASACIN:- RESUMEN DE PRTICAS EN GENERAL

TASACION: determinacin del justo precio de las cosas aplicando mtodos y basando en los elementos que surgen de ellas. LA TASACION DE INMUEBLES: medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad monetaria para un mercado dado en un tiempo determinado. PARA LA TASACION DE BIENES muebles, inmuebles o semovientes se involucran 3 aspectos JURIDICO, ECONOMICO Y TECNICO en el aspecto jurdico se tomara conocimiento de la COSA se deber tener en cuenta si cumple con el ordenamiento, si la construccin esta conforme a la ordenanza que regula la ocupacin del suelo, planos aprobados, estado parcelario para ver desde y hasta donde se extiende el dominio, etc. con respecto al PROPIETARIO se deber tomar conocimiento de su carcter de dueo, tenedor, etc. si existen inhibiciones, embargos, etc. ECONOMICO reconocimiento a fondo del mercado donde se comercializara la cosa con el fin de poder precisar a los clientes los vaivenes del aspecto econmico y como inciden sobre el valor de sus bienes. TECNICO mtodos que nos brinda el ordenamiento para unir toda la informacin relativa al bien a tasar considerando la concurrencia de los aspectos jurdico y econmico. EL CRITERIO Y LA EXPERIENCIA DEL TASADOR SERAN EL PUNTO DE PARTIDA FUNDAMENTAL PARA ARRIBAR AL PRECIO. Los elementos ordenados en los mtodos de tasacin nos brindan los datos necesarios a los fines de determinar un costo o importe que surja de las caractersticas propias del objeto y la situacin del mercado OFERTA Y DEMANDA. PRECIO es una cantidad de dinero u otro bien que debe entregarse para adquirir una cosa o un servicio. No hay varios precios para un bien lo que hay es diferentes mtodos para estimarlo DEBEMOS ELEGIR EL METODO CORRECTAMENTE LA FUNCION DEL MARTILLERO TASADOR no es solo la de visitar la propiedad y observar superficialmente las comodidades, las medidas del terreno, etc. y hacer un calculo mental en el acto y determinar el valor que ofrezca inseguridad de certeza poniendo en riesgo el patrimonio del individuo, por el contrario debe brindarse un asesoramiento correcto razonado y documentado. NECESIDAD DE AVALUO mayormente por una compraventa, una garanta de un prstamo, la divisin en condominio, la confeccin de inventarios, los reclamos por invasin de terrenos, la regulacin de las cargas impositivas, las expropiaciones, la especulacin. SIMETRIA propiedad que tienen algunas figuras de aparecer equilibradas y armoniosas por estar sus partes distribuidas de manera tal que con respecto a un punto o una recta constituyen un conjunto armnico. En el caso de los terrenos cuanto mas simtricos (regular) sea el mismo mas aprovechable es su superficie al momento de realizar mejoras. CENTRO DE SIMETRIA es el que dividida la figura coincide una mitad exactamente con la otra, es el que divide la figura en dos partes iguales. MEDIDAS DE LONGITUD MULTIPLOS Decmetro------------10mts. Hectmetro-----------100mts. SIRVEN PARA MEDIR EXTENSIONES Kilmetro-------------1000mts. EN SUS 2 DIMENCIONES LARGO Y ANCHO Mirimetro------------10000mts SUBMULTIPLOS Decmetro-------------0.1mts.

2 Centmetro------------0.01mts. Milimetro-------------0.001mts. HECTAREA 1ha = 10.000M2 AREA 1a = 100M2 CENTIAREA 1ca = 1M2

EJ: 300 ha =10.000x300 EJ: 20 a = 100x20 EJ: 5ca = 1x5

SUPERFICIE la superficie de una figura es la medida de su extensin considerando 2 dimensiones largo y ancho la unidad de medida es el m2 para calcular una superficie habr que averiguar cuanta veces la unidad de medida esta comprendida en dicha superficie. Para averiguar SUPERFICIE DE UN TRIANGULO se har la siguiente ecuacin BASE X ALTURA / 2 Para un RECTANGULO BASE X ALTURA Para un ROMBO se tomaran las medidas trazando una cruz imaginaria de un vrtice a otro y hacemos la siguiente ecuacin A X B /2 A

B Y en los casos de formas por ejemplo como la que vemos abajo ser BASE X BASE / 2 Base Base METODOS DE TASACION SEPARATIVO separa por un lado el terreno y por el otro las mejoras CONJUNTO se divide en ESPECIFICOS (tienen en cuenta las particularidades del bien, superficie, terreno, renta, categora de la edificacin, etc.) COMPARATIVO (tiene en cuenta las caractersticas generales del bien a tasar y lo compara con propiedades semejantes) METODOS USUALES DE TASACION METODO DIRECTO (tambin llamado mtodo de aplicacin directa) es el cual se analiza por un lado el terreno y por otro el de las mejoras, luego sumamos y obtenemos el valor del bien (el valor del lote se hace de la forma comparativa buscando antecedentes de lotes libres de mejoras que posean similares caractersticas, ubicacin, forma, servicios, superficie, etc.) luego se homogenizan a travs de aplicaciones tcnicas como por ejemplo las tablas y el valor de las mejoras se obtiene teniendo en cuenta las caractersticas generales de la edificacin, categora de construccin, antigedad, estado de conservacin, etc. el anlisis se hace teniendo el presupuesto de la ejecucin de la obra o determinando el valor del m2 cubierto, en ambos casos corresponde aplicar el porcentaje de descuento correspondiente a amortizacin, segn su antigedad y estado de conservacin. EMPIRICO capacidad y experiencia del tasador para llegar al valor utilizando el mtodo que corresponda a su criterio. Se trata de observar recopilar y comparar antecedentes, para despus

3 aplicar los procedimientos correctos, una de las formas para recopilar informacin es consultar con las inmobiliarias de la zona y quedara a criterio del tasador tener en cuenta o no dicha informacin, otra forma es consultar en los avisos clasificados en este caso tendr que actuar con precaucin ya que se trata de operaciones no concretadas, pero lo mas importante es recopilar datos de ventas, esta tarea es importante que sea hecha por el tasador en forma personal. Una vez recopilados esos datos conviene hacer una inspeccin del lugar en donde se reunirn una serie de elementos internos y externos que ser necesario tener en cuenta al momento de elegir el mtodo a emplear (zona, servicios pblicos y privados, pavimento, topografa, forma y superficie del lote, categora de las mejoras, antigedad, estado de conservacin, materiales recuperables en una demolicin) TASACION DE MEJORAS Nos van a dar un valor a nuevo del m2 ej: $1500 y una antigedad ej: 20 aos una superficie ej: 100 m2 una categora ej: buena y una vida probable ej: 60 aos 1) antigedad x 100 / vida probable 20x100/60= 33.33 buscamos 33.33 en tabla Ross Heidecke y nos arroja una depreciacin de 21.97% 2) valor a nuevo x porcentaje de depreciacin / 100 $1500x21.97%/100= 329.55 3) valor a nuevo menos depreciacin 4) valor de las mejoras x superficie $1500-$329.55= $1170.45 $1170.45 x 100= $ 117045.00

PRESUPUESTO DE VALORES consiste en el calculo preciso de los gastos que ocasiono la construccin del inmueble (materiales, mano de obra, honorarios profesionales, etc.) VALOR ACTUAL del m2 cubierto, este mtodo tiene en cuenta la categora de construccin y la relacin con el estado de conservacin y la vida probable, a fin de aplicar la depreciacin que corresponda. MEJORAS todo aquello que se ha incorporado al terreno y que el cdigo civil identifica como inmueble por accesin METODO INDIRECTO el valor del inmueble se encuentra relacionado con el valor de la renta liquida anual que se capitaliza a un inters conveniente que arroja el valor del bien Ejemplo de capitalizacin (mtodo indirecto) La renta es igual al valor del inmueble x tasa de inters. El inters mayormente ronda de 1 a 8 %, el valor del inmueble es igual a renta / interes Para averiguar el valor de la renta: Ej: inmueble $150000 inters 0.6% Para averiguar el valor del bien: Ej: renta $900 inters 0.6% $ 150000 x 0.6%= 900.00 la renta ser de $900 $900/0.6%= $ 150000 valor del inmueble

QUEBRANTO DE LA RENTA en nuestros usos y costumbres se fijaba el alquiler en un 1% del valor del inmueble lo que dara un 12% anual Ej.: en un inmueble de $ 100.000 100000 x 1%= $1000, pero las limitaciones impuestas por el mismo mercado y las variantes del poder adquisitivo de la gente produce un quebranto a esta regla. La renta se encuentra estrechamente ligada a la situacin del pas, inflacin, tasa de inters bancaria, etc. TASACION DE LOTE POR METODO DIRECTO COMPARATIVO Lote esquina tabla Valvano y tabla Fitte Cervini Lote medial tabla de Fitte Cervini

4 Ejemplo lote esquina $ 50000 medidas 10x50 zona comercial 1) Primero averiguamos el total de m2 que tiene el lote 10x50= 500 2) averiguamos el valor del m2 $ 50000/500= $100m2 3) luego homogeneizamos el valor del m2 Valor m2 x 100/coef. Fitte Cervini Valor homogeneizado $100x100/80.3=124,533 $124,533 seria el valor homogeneizado del m2 si fuera un lote medial (si tuviramos que averiguar el valor del lote medial aqu termina la ecuacin pero al ser esquina se har) $ 124,533/coeficiente Valvano Para averiguar el valor en esquina, se suman los 2 frentes y se divide por el frente mas largo. 50 mts. 10 mts. Tenemos que buscar 1.20 en la tabla de Valvano, en esta tabla no vamos a encontrar el resultado exacto que nos da la ecuacin 10+50/50 o la de otra ecuacin con diferentes medidas lo que va a dar es un numero aproximado sea tenemos que buscar en este caso el numero mas aproximado a 1.20 en este caso por ser zona comercial vamos a la fila segunda de la tabla de Valvano y 1.25 es igual a 0.11 Porque 1.25? por que es el numero mas aproximado a 1.20, entonces 0.11 seria el coeficiente en la tabla de Valvano, a este coeficiente de 0.11 se le suma 1 que es en concepto de plusvala por ser lote esquina que ya sabemos su valor es mayor que uno medial por todas las ventajas que posee un lote esquina entonces seria 0.11+1 de plusvala= 1.11 La cuenta es la siguiente $100x100/coeficiente Fitte Cervini/coeficiente de Valvano + 1 plusvala $ 100x100/80.3/1.11= 122.19 Para homogeneizar los datos de los lotes que nos dan como referencia haremos la cuenta de este modo $100x100/coeficiente Fitte Cervini/coeficiente de Valvano + 1 plusvala Ya sea de dos o mas lotes y a los resultados del los valores del m2 homogeneizado los sumamos y luego los dividimos por la cantidad de lotes que tenemos como referencia. Ejemplo (lote1)$ 122.19 m2 (lote 2)$ 125.40m2 122.19+125.40/2 porque tenemos los valores de 2 lotes si fueran 3 ser ej: (lote 1) $122.19 (lote 2) $125.40 (lote 3) $108.45 122.19+125.40+108.45/3 en este caso si tenemos los datos de 3 lotes dividimos la suma del valor del m2 homogeneizado de los 3 lotes por 3 que es la cantidad de lotes que tenemos como referencia, a esta operacin la conocemos como promedio. En los ejercicios que nos dan aparte de homogeneizar los lotes que tenemos como referencia o ejemplo deberemos averiguar el valor de un lote x en ese caso la cuenta ser Valor m2 homogeneizado (que obtuvimos promediando)/100xcoeficiente de Fitte Cervini x los mts. Totales del lote en el caso de los lotes mediales Valor del m2 homogeneizado (que obtuvimos promediando) x Coef. Fiite Cervini /100x coef. Valvano en el caso de lotes en esquina HOMOGENEIZAR ANTECEDENTES aplicacin de coeficientes para los que se han confeccionado tablas que aplicadas de la manera correcta sern la base de la tasacin. Saber homogeneizar es saber tasar. VALOR DEL TERRENO factores intrnsecos son aquellos que dependen del lote mismo 10+50/50= 1.20

5 Factores extrnsecos dependen del emplazamiento del lote. LOTE ESQUINA tiene mayor valor que el lote medial ya que es mayor su aprovechamiento para la realizacin de proyectos arquitectnicos, mayor ventilacin, mayor iluminacin, como ubicacin para la construccin de locales comerciales se pueden realizar vidrieras mas amplias, etc. LEY DE HOFFMAN esta teora divide el lote en 2 partes iguales y estima que las dos terceras partes 2/3 (66%) del valor de un terreno se encuentran en la primera mitad dndole a la segunda mitad alejada del frente un tercio 1/3 (33%) del valor del lote

Frente 2/3

fondo 1/3

Ej: valor total del lote $12500

valor de la primera mitad $12500x2/3=8333.33 (66%) Valor de la segunda mitad $12500x1/3=4166.66 (33%)

EN LA REGLA NORTEAMERICANA se divide el lote en 4 partes iguales dndole a la parte del frente un valor 4 veces superior que al fondo y a las del medio le da un valor 2 y 3 veces superior. Ej: A B C D 15 mts.frente 40 mts. Fondo $5.000 A) B) C) D) 55 $X4/10 $X3/10 $X2/10 $X1/10 $5000X4/10=$2000 PRIMERA PARTE $5000X3/10=$1500 SEGUNDA PARTE $5000X2/10=$1000 TERCERA PARTE $5000X1/10=$500 CUARTA PARTE

FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE UN INMUEBLE Factores propios: 1)dimensiones y proporciones, 2)forma (regular, irregular, etc.), 3) niveles propios y en relacin a la calle, 4) ubicacin y orientacin dentro de la manzana, 5) suelo, 6) relacin lote edificio. FACTORES QUE DEPENDEN DE SU EMPLAZAMIENTO 1) zona, barrio, 2) normas de zonificacion, 3) tendencia de desarrollo en la zona o barrio, 4) servicios pblicos (agua corriente, luz, gas, cloacas, transportes, etc.), 5) calles y condiciones de las mismas (ancho, tierra, ripio, asfalto, etc.) 6) tipo de construcciones vecinas, 7) oferta de tierra en la zona. FACTORES QUE DEPENDEN DE LAS CONDICIONES DE VENTA 1) fecha en que se realizo la operacin de compra-venta, 2) forma de pago, 3) venta individual o en block, 4) la situacin del comprador (inters en comprar) 5) la situacin del vendedor ( necesidad de vender) ELEMENTOS EXTRINSECOS el elemento mas importante es la ubicacin, en el caso de estar ubicado en una ciudad se tendr en cuenta 1) caractersticas principales de dicha ciudad (turstica, industrial, etc.) 2) tendencia econmica (progresiva, regresiva, estancada), 3) desarrollo social. SE DENOMINA BARRIO a cada una de las partes en las que se divide una cuidad, entre los barrios existen diferencias marcadas por distinto tipo de factores, el carcter distintivo del barrio o

6 de la zona lo dar, la conformacin de la misma, para esto debemos analizar si se trata de una zona tipo industrial, comercial, residencial, etc. por ejemplo en una zona industrial los lotes de mayor superficie adquieren mayor valor que los lotes chicos, en las zonas comerciales se deber tener en cuenta el transito vehicular tanto como el peatonal, el ancho de las calzadas, de las veredas y el frente del lote adems de su tamao, se prefieren los grandes frentes para exhibicin de vidrieras, otra cosa a tener en cuenta es si el barrio posee vida propia o si los habitantes tiene necesidad de trasladarse para satisfacer sus necesidades bsicas. MANZANA espacio generalmente de forma simtrica, delimitado por calles y dividido en parcelas. En estos casos se tendr en cuenta las arterias que circundan la manzana, boulevard o pasaje, otro punto a tener en cuenta es el ancho de la calzada y de la acera, tambin el trafico vehicular como el peatonal, sentido de las calles, si es doble mano, velocidad de circulacin de los vehculos ( normal, rpida, lenta, posibilidad de estacionar, etc.) paradas de transporte publico o privado, proximidad a espacios verdes (plazas, parques, arboledas, etc.) tipo de calzada (pavimento, ripio, tierra, etc.) si tiene cordn cuneta y estado y conservacin de las mismas. La categora de edificacin de la manzana, y el desarrollo de centros comerciales, otro dato a considerar es la altimetria que es la diferencia entre manzanas del mismo sector y tener en cuenta la ubicacin del lote dentro de la manzana y la relacin de la altura de este con respecto a las calles de la zona (en el alto o en el bajo) CUADRA es la distancia que cubre una calle entre dos arterias transversales, las que la delimitan, desde el punto de vista de la tasacin llamamos cuadra a una de las aceras ya que pueden existir grandes diferencias entre una y otra que influyen en la tasacin. ACERA DE MAYOR IMPORTANCIA sea por su carcter comercial (comercios, bares, teatros, etc.). Por su orientacin, la mejor orientacin es la NOR-ESTE ya que el sol sale al este y se esconde por el oeste, un lote con esta ubicacin recibir rayos de sol por mas tiempo que uno ubicado en la acera SUR U OESTE estos lotes sern mas fros en los casos de la ubicacin sur y mas calurosos lo de ubicacin oeste. UBICACIN DE LOTE EN LA CUADRA un dato a tener en cuenta es la proximidad del lote con calles que podamos considerar de mayor importancia como avenidas, bulevares, etc. otro dato a tener en cuenta es si se trata de un lote medial o esquina por los motivos que ya conocemos con respecto a la importancia de los lotes en esquina. FACTORES EN POTENCIA QUE PUEDEN VARIAR EL VALOR el tasador debe tener en cuenta las obras de infraestructura y proyectos en vas de ejecucin, influyen de sobremanera todas las obra que se realicen en la zona, emprendimientos comerciales, shoppings, etc. jerarquizan la zona e incrementan el valor del inmueble. Influyen de manera negativa las villas miseria, las fbricas que arrojan contaminantes, los descampados, etc. ELEMENTOS INTRINSECOS se refiere a la relacin frente fondo, las medias, superficie en relacin a la zona en que se encuentre, las formas regular e irregular, mejoras y la superficie de las mismas, la calidad de los materiales empleados, estado de conservacin y la antigedad. NIVEL nivel del lote respecto a la vereda. SUELO bondad del mismo para edificar MEJORAS espacio cubierto que forme parte de un lote para tasar las mismas se tendr en cuenta las mediadas de la superficie cubierta y la calidad de los materiales (lujo, estndar, econmica) CLASIFICACION DE LAS CATEGORIAS Vivienda: lujo, muy buena, buena y econmica Locales y Oficinas: muy buena, buena y econmica EDIFICIOS DESTINADOS A DEPOSITOS, COCHERAS Y SIMILARES Tinglados y cobertizos: categora nica Galpones: construccin simple, mejorada y buena Cocheras: buena y econmica OTROS FACTORES A TENER EN CUENTA

7 Estado de conservacin (aspecto exterior, y estructural) Exterior revoques, cielos rasos, carpintera, pintura, pisos, techos, etc. Estructural cimientos, vigas, paredes, caeras, etc. SEGN ROSS HEIDECKE se clasifican en: Estado 1: nuevo u muy bueno Estado 2: conservacin normal Estado 3: necesita reparaciones sencillas Estado 4: necesita reparaciones importantes Estado 5: demolicin LA VIDA UTIL DE UN EDIFICIO SE RELACIONA CON LA CATEGORIA DE LA CONSTRUCCION OSEA CON LA CALIDAD DE LOS MATERIALES TASACION DE DEPARTAMENTOS, OFICINAS Y LOCALES POR METODO DIRECTO COMPARATIVO este mtodo hace referencia a propiedades similares dentro del mismo sector NORMAS DE HOMOGENEIZACION DE LAS SUPERFICIES PROPIAS Vivienda 100% Dependencias separadas 40% a 70% Galeras 50% Balcones cubiertos 30% a 35% Balcones terraza 30% Patios y terrazas 30mts. 15% de 30mts. a 60 mts. 10% mas de 60 mts. 5% Jardn 5% a 15% OFICINAS Oficina Dependencias Archivo subsuelo Balcones Jardines Patios 100% 50% a 80% 20% 20% 5% a 10% 16mts. 20%

16mts. a 30mts. 15%

30mts. a 60mts. 5%

EJEMPLO DE TASACION DE DEPARTAMENTO Buena cubicacin, valor $100000, 6 piso, externo, superficie 45m2, antigedad 23 aos, estado de conservacin bueno. Buscamos los coeficientes o ndices 1) coef. Ubicacin del edificio : 1 2) coef. Ubicacin del dto. en edificio: 1.06 3) coef. dto. en planta: 1.00 4) coef. Caractersticas contractivas: 1.15 5) porcentaje de duracin en relacin a la vida probable: antigedad x 100/vida probable (mayormente la vida probable es 60 aos) 23x100/60= 38.33 este coeficiente se busca en la tabla ROSS HEIDECKE por aproximacin El porcentaje que arroja es de 28.08% 6) El coeficiente de depreciacin se consigue con 1-(28.08%/2) 28.08%/2= 14.04% y 14.04/100= 0.14 (resumiendo esto seria % de tabla/2/100) por lo tanto 1-0.14= 0.86 En el caso de departamentos siempre se le resta a 1 el % de la tabla /2/100 pero las cuentas se realizan por separado, a 1 le restamos el resultado de( % tabla/2/100) 7) coef. Superficie propia homogeneizada: 1.27 Calculo: 1x1.06x1x1.15x0.86=1.11 Valor unitario del m2 $100000/45m2= $2222.22 el m2

8 2222.22/1.11=2002,00$ el m2 CUANDO SE REALIZA LA HOMOGENEIZACION DE DTOS. ANTECEDENTES: Se multiplican todos los coeficientes y se divide el valor del m2 por el resultado de esa multiplicacin ($ m2/coef)
EN LOS CASOS DE DEPARTAMENTOS A TASAR PROMEDIAMOS LOS VALORES DE LOS DEPARTAMENTOS QUE NOS DAN COMO REFERENCIA O ANTECEDENTE Y AL RESULTADO QUE NOS DA ESE PROMEDIO LO MULTIPLICAMOS POR EL RESULTADO DE LA MULTIPLICACION DE TODOS LOS COEFICIENTES, OSEA DEL DTO. A TASAR VAMOS A TENER LA UBICACIN DEL EDIFICIO, EL PISO, SI TIENE SERVICIOS CENTRALES, SI TIENE ASENSOR, SI ES EXTERNO O INTERNO, ETC. TODO MENOS EL VALOR, ENTOCES BUSCAMOS TODOS LOS COEFICIENTES COMO EN LOS DTOS. QUE TENEMOS DE REFERENCIA LOS VAMOS A MULTIPLICAR SIGUIENDO TODOS LOS PASOS COMO EN EL CASO EJEMPLO DE ARRIBA, PERO EL VALOR DEL M2 QUE VAMOS A UTILIZAR ES EL QUE NOS VA A DAR EL PROMEDIO DE LOS DTOS. REFERENCIA O ANTECEDENTES, PERO EN ESTE CASO LA CUENTA QUE HAREMOS SERA: valor m2 X mts. Totales del dto. X resultado de multiplicacin de coeficientes. COMO SE VERA ES EL MISMO CASO QUE EN LOS LOTES EN LOS DE REFERENCIA SE DIVIDE EL M2 POR COEFICIENTES, EN LOS QUE TENEMOS QUE TASAR MULTIPLICAMOS POR COEFICIENTES.

BALCON si tenemos un dto. De 50 m2 y tiene un balcn de 6m2 dijimos que del balcn solo se tendr el 30% de sus m2, entonces 6 x 30%=1.80m2 o tambin se puede hacer la cuenta 6 x 0.30= 1.80, el total de mts. Del dto. Ser 50+1.80=51.80 TASACION OFICINAS Es igual a los dtos. Se realiza la cuenta de antigedad x100/vida probable y con el resultado Se busca el coeficiente pero en este caso la depreciacin es 1-(%de tabla ross heidecke/3) EJ: 1-(28.08%/3) 28.08/3=9.36 9.36/100=0.09 o tambin 28.08/3/100=0.09 1-0.09=0.91 En el caso de las oficinas debemos tener en cuenta las dependencias y para calcular los mts. Que sumaremos a los mts. de la oficina propiamente dicha haremos una cuenta como para el balcn pero con los porcentajes que correspondan, los datos necesarios para tomar los coeficientes y los porcentajes de las dependencias los provee el profesor para el examen no hay que saberlos de memoria.
AL IGUAL QUE EN LOS DTOS. LAS OFINAS REFERENCIA O ANTECEDENTE SE HARA LA MULTIPLICACION DE TODOS LOS COEFICIENTES Y AL VALOR DEL M2 SE LO DIVIDE POR EL RESULTADO DE LA MULTIPLICACION DE LOS COEFICIENTES ANTES MENCIONADOS. PARA LA OFICINA A TASAR COMO EN LOS DTOS. PROMEDIAMOS EL VALOR DEL M2 CON LOS ANTECEDENTES QUE TENEMOS Y RESULTADO DE LA MULTIPLICACION DE LOS COEF. EN ESTE CASO IGUAL QUE EN LOS DTOS. SE HACE M2/ RESULTADO DE LA MULTIPLICACION DE LOS COEFICIENTES, LUEGO SE MULTIPLICA POR LOS M2 TOTALES.

TASACION DE LOCALES AL IGUAL QUE EN LOS DTOS. Y LA OFICINAS SE BUSCAN LOS COEFICIENTES PERO LA DEPRECIACION ES antigedad x100/vida probable se busca en tabla ross heidecke pero ac vamos a hacer la siguiente cuenta 1-(%tabla/4) ej: 1- (28.08/4) 28.08/4=7.02 7.02/100=0.07 o bien 28.08/4/100=0.07 entonces 1-0.07=0.93 O SEA QUE EN LOS DEPARTAMENTOS SE DIVIDE POR 2 EN LAS OFICINAS POR 3 Y EN LOS LOCALES POR 4. EN LOS LOCALES ADEMAS SE REALIZA OTRA CUENTA QUE ES EL COEFICIENTE DE RELACION FRENTE Y FONDO seria por ejemplo un local que tiene 10 mts de frente por

9 40 mts. de fondo tendra 400m2 entonces el coef. De frente y fondo es igual a : sup. Total 400/frente al cuadrado 10x10. 400m / 100 = 4.00 este resultado se busca en la tabla de coef. De frente y fondo que tambin nos proveen para el examen.
LAS DEPENDENCIAS DE LOS LOCALES TAMBIEN TIENEN UN PORCENTAJE IGUAL QUE LOS BALCONES, LOS SOTANOS, LOS DEPOSITOS, ETC. PARA LOS LOCALES TAMBIEN LAS TENEMOS Y SE CALCULA AL IGUAL QUE EN LOS OTROS CASOS.

CAMPOS el valor de la hectrea lo determina el INTA. Se divide el valor total del campo por la cantidad de hectreas Ej: 2000 has. $ 28000000 28000000/2000 =14000 la hectrea Para el campo a tasar promediamos los valores de las hectrea de los campos referencia o antecedente y al resultado del promedio lo multiplicamos por la cantidad de hectreas del campo a tasar. Dentro de las mejoras en un campo puede haber alambrados, perimetrales, aguadas, riego, luz, galpones. PARA LA TASACION DE SEMOVIENTES SE PIDE INFORMACION A LOS CONSIGNATARIOS, PARA LOS CABALLOS DE CARRERA AL JOCKEY CLUB. LOS GALPONES TIENEN UNA VIDA PROBABLE DE 0 AOS (antiguedadx100/20) Ej: 5x100/20=25% al valor del galpn a nuevo se le resta el 25% (valor nuevox25/100) LA VIDA PROBABLE DE LOS AUTOMOTORES ES DE 5 AOS (antiguedadx100/5) Ej: 3aosx100/5= 60% al valor a nuevo se le resta el 60% (valor nuevox60/100) METODO SUMARIO PARA CAMPOS: Consiste en determinar el valor unitario de la tierra en funcin de la cantidad de animales que el campo a tasar pueda soportar de acuerdo al pastaje que produce por ao(valor unitario de la hectrea/cantidad de hectreas x unidad de animal admisible x superficie total del campo)