Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Wohnimmobilien

Thomas Trepnau

Erfolgreicher Vermögensaufbau

und Vermögenssicherung

mit Wohnimmobilien

Der verständliche und praxisorientierte Immobilienkurs 2016

für den Immobilienerwerb und Hauskauf

Vermietung – Eigennutzung

ISBN 978-99957-841-6-4

Thomas Trepnau

1. Auflage: Februar 2016

© 2016 Immo Coaching & Publishing Com. Ltd. STJ2033 St. Julians, Verlag

Email: info@immobilienkurs.com

INTERNET: http://www.immobilienkurs.com

E-Book Distribution: XinXii

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Alle Angaben und Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.

Über den Autor:

Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt, war jahrelang in der Immobilienbranche tätig.

Heute ist er Autor, freier Dozent und kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.

Wie es einmal einer seiner Leser und Seminarteilnehmer formuliert hat:

Beim Lesen jeder Seite Ihres Buches spürt man Ihren engen Bezug zur Praxis, Ihre Erfahrung als Dozent und Ihren Wunsch, dem Leser zu helfen. Sie schaffen es, in Ihren Seminaren wie in Ihren Büchern, komplexe Sachverhalte verständlich und nachvollziehbar aufzuzeigen.

Durch Ihre Informationen sind Immobilien für mich zu einem profitablen Geschäft geworden.

Gewidmet ist dieses Buch

Dir, dem Anwender

dieser Publikation.

Es soll Dir Kraft und

Energie für die anstehenden

Aufgaben geben!

Viel Spaß, Freude und Erfolg

mit dem Inhalt dieses Buches.

Thomas Trepnau

Inhaltsverzeichnis

Einführung

Euro, woher kommst Du und wohin gehst Du?

Inflation, Staatsschulden und Immobilien

Zahlen und Fakten zum Wohnungsmarkt in Deutschland Bestand und Haushalte

Objektrendite

Die Ermittlung des freien Geldflusses und der Eigenkapitalrendite

Rendite bei Eigennutzung

Fazit

Die Finanzierung

KfW-Darlehen

Fest-Darlehen

Wohnriester

Im Einkauf liegt der Gewinn

Der Immobilienmakler

Das Erbbaurecht

Der Notartermin

Erwerb in der Zwangsversteigerung

Die Bewertung von Immobilien

Das Vergleichswertverfahren

Das Ertragswertverfahren

Das Sachwertverfahren

Die Beleihungswertermittlung

Kauf einer Eigentumswohnung

Der Energieausweis

Schlüsselfertig vom Bauträger

Immobilien und Steuern

Schlusswort

Quellennachweis:

Das Werkzeugset

Dank

Einführung

Im Jahr 2010 erschien mein erstes Buch zum Immobilienerwerb. Es hatte den Titel Vermögenssicherung und Vermögensaufbau – Kauf ein Haus und mach mehr daraus.

Das waren noch Zeiten! Seit 1995 bis zum Erscheinungstermin des Buches hatten Investoren freie Auswahl im Immobilienmarkt.

Nur wenige interessierten sich für den Kauf von Immobilien.

Je nach Lage waren Renditen von fünf, sechs oder mehr Prozent bei Anlageobjekten keine Seltenheit.

Wer zwischen 1997 und 2009 auf Immobiliensuche ging, konnte wahre Schnäppchen machen.

Viele, die Anfang der 1990er Jahre gekauft hatten, leckten sich noch Jahre nach dem Kauf ihre Wunden.

Die Käufer, die in der Boomphase 1993 und 1994 eingestiegen waren, hatte es böse erwischt.

Der alte Kaufmannsgrundsatz „im Einkauf liegt der Gewinn" hatte sich bewahrheitet.

Wer in dieser Endphase des damaligen Aufschwungs extrem überhöhte Kaufpreise akzeptierte, ist böse auf die Nase gefallen.

Nicht selten waren Immobilien, die zu dieser Zeit gekauft wurden, fünfzehn Jahre später noch nicht für den ursprünglichen Einkaufspreis zu verkaufen.

Massenweise private Investoren, die in den sogenannten „Neuen Ländern" eingekauft hatten, um die hohen steuerlichen Abschreibungen zu nutzen, können ein Liedchen davon singen.

1988, kurz vor der Wiedervereinigung, startete der damalige Aufschwung. Die Öffnung des Ostblocks unter Michail Gorbatschow sorgte für einen sprunghaften Anstieg der Zuwanderung damaliger Aussiedler auf 400 000 Menschen im Jahr 1990 nach Deutschland.

Die  Begriffe  Aussiedler  und  Spätaussiedler  erfassen die Angehörigen von deutschen Minderheiten, deren Familien teilweise seit Generationen in Ostmitteleuropa, Ost- und Südosteuropa, und teilweise in Asien gelebt haben und nach Deutschland ausgereist sind.

Diese Zuwanderungswelle, verbunden mit der Wiedervereinigung mit 16,1 Millionen Bürgern in den neuen Bundesländern, heizte die Nachfrage nach Wohnimmobilien kräftig an. Hinzu kamen steuerliche Fördermaßnahmen durch hohe Abschreibungsmöglichkeiten in den neuen Ländern.

Die steuerlichen Anreize führten zu extremen Fehlinvestitionen. Es wurde in Lagen investiert, bei denen von vorneherein erkennbar war, dass nachhaltig keine brauchbare Miete erzielt wird. Teilweise waren die Objekte gar nicht vermietbar.

Aber die Gier darauf, Steuern zu sparen, war gewaltig. Da wurden Wohnungen vom Plan weg an »Steuersparer« verkauft, die sich noch nicht mal die Mühe machten, sich die Baumaßnahme vor Ort anzusehen. Immobilien zu kaufen, war »in«. Jeder wollte mitmachen. Klare Anlagestrategien spielten in der Hochphase des Booms 1993 und 1994 keine Rolle.

In der Euphorie wurde gebaut und geplant, als gäbe es kein Morgen mehr.  Von 1994 bis 1995 stiegen für viele überraschend die Zinsen. Hinzu kam, dass der Zuwanderungsdruck spürbar abflaute. Plötzlich fanden Tausende von Eigentumswohnungen keine Abnehmer mehr.

Bauträger blieben auf ihren Objekten sitzen. Vermieter fanden keine Mieter zu den gewünschten Mondpreisen mehr.

Eine Pleitewelle in der Bauwirtschaft folgte. Der Immobilienmarkt dümpelte 14 Jahre lang bis 2009 vor sich hin.

Da möchte ich noch einen Spruch anbringen, der sich mit steter Regelmäßigkeit bewahrheitet: „Wer nach Steuern steuert, erleidet Schiffbruch!"

Gerade bei Immobilieninvestitionen sollte man das in Erinnerung behalten.

Nicht zuletzt deshalb habe ich in meinem letzten Buch zu diesem Thema, „Vermögenssicherung im Euro-Desaster, der kritische Immobilienkurs", welches im Frühjahr 2013 erschien, die steuerlichen Effekte zwar beschrieben, diese aber bewusst als letztes Kapitel an den Schluss des Buches gesetzt.

Denn damals wie heute galt und gilt: die Auswahl der Immobilie hat nach vielen Kriterien zu erfolgen. Erst wenn diese erfüllt sind, kommt, als Sahnehäubchen quasi, die Beurteilung der steuerlichen Auswirkungen.

Nachdem ein müder und langweiliger Immobilienmarkt ab 1996 jahrelang vor sich hin dümpelte, kam 2009 Schwung in die Sache.

Im Zuge der wieder erwachten Nachfrage begannen die Preise nahezu flächendeckend zu steigen.

Dies bewog mich im Frühjahr 2013 den Markt genauer unter die Lupe zu nehmen, mit dem Ergebnis, dass Immobilieninvestitionen zwar noch sinnvoll sein konnten, aber mit größerer Vorsicht vorgegangen und eine kritische Bewertung erfolgen musste. Deshalb der Untertitel im letzten Buch: „Der kritische Immobilienkurs".

Aus vielen eMails und Buchrezensionen meiner Leser weiß ich, dass ich mein Ziel, den Investoren bei der Immobilienauswahl zu helfen und sie bei der Vermeidung von teuren Fehlern zu unterstützen, mit dem Buch erreicht hatte.

Nun sind drei Jahre seit dem Erscheinungstermin vergangen. Die Preise stiegen weiter. Vor allem Eigentumswohnungen haben sich im Durchschnitt stark verteuert. Aber auch Hauspreise sind, wie man im Investment-Bereich so schön sagt „schon gut gelaufen".

Für heutige Immobilieninvestoren liegt die Kaufmotivation meist nicht in der Steuerersparnis.

Die derzeitige, seit acht Jahren bestehende, unübersehbare Lust auf Betongold nährt sich aus anderen Quellen.

Da wäre einmal die ständig schwelende Euro-Krise. Bleibt uns der Euro erhalten oder nicht? Taugt er als Wertaufbewahrungsmittel? Was passiert im Falle eines Währungsschnittes? Werden sich die Krisenländer, vor allem die der südlichen Peripherie erholen oder zerbricht die Euro-Zone?

Zum anderen ist die Zinsrepressions-Politik der Europäischen Zentralbank unter Draghi fest verknüpft mit der Euro-Krise. Draghi’s Ziel ist, den Zins unter die Inflationsrate zu drücken, oder anders formuliert, die Inflationsrate über den Zins zu heben. Egal wie man es formuliert, die Konsequenz daraus ist die schleichende Enteignung der Sparer.

Es gibt keine Zinsen mehr für die Ersparnisse.

Da blieben noch Aktien. Aber die dot.com-Blase vom Anfang des Jahrtausends und die abgeschmierte „Volksaktie der deutschen Telekom sitzen vielen Anlegern immer noch in den Knochen. Das ehemalige „Witwen- und Waisenpapier des Energieversorgers Eon liegt am Boden. Volkswagen ist vor einigen Monaten unter massiven Beschuss gekommen. Der Kurs der Aktie stürzte in wenigen Tagen um 60 Prozent ab. Kein Wunder, dass sich Privatanleger in Deutschland vom Aktienmarkt fernhalten.

Es fehlen die als sicher erscheinenden Anlagealternativen.

Niedriger Zins bedeutet auch niedrige Finanzierungszinsen. Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben historische Tiefststände erreicht.

Zinslasten sind so gering, dass diese auch von Investoren geschultert werden können, die bisher nicht im Traum an den Erwerb von Immobilien als Anlageobjekte gedacht haben.

Da vertraut man in Deutschland gerne wieder dem ach so sicheren, vor Inflation schützenden Betongold.

Diese und andere Phänomene werde ich in den Folgekapiteln beleuchten.

Dieses Buch ist die konsequente Fortführung von „Vermögenssicherung im Euro-Desaster, der kritische Immobilienkurs".

Deshalb muss ich auf Ausführungen des letzten Buches eingehen, um die Veränderungen seit dem Erscheinungstermin darzustellen.

Denn diese Veränderungen im Immobilienmarkt selbst, aber auch restriktive Maßnahmen des Gesetzgebers im Mietrecht, steuerliche Abschöpfungen, beispielsweise bei der Grunderwerbsteuer, absehbare künftige Zusatzbelastungen der Immobilieneigentümer durch steigende Nebenkosten und fragwürdige Energieeinsparverordnungen, die Verschuldungssituation Deutschlands und der anderen Staaten der Euro-Zone, Risiken für Deutschland durch die Euro-Rettungsmaßnahmen, die demographische Entwicklung, die aktuelle Flüchtlingswelle und andere Sachverhalte lassen mich am Sinn einer jetzt noch und in näherer Zukunft erfolgenden Immobilieninvestiton zweifeln.

Um aufzurütteln und dem sedierten Zustand des unerschütterlichen Glaubens an endlos steigende Immobilienpreise den dringend erforderlichen Einhalt zu gebieten, weise ich ausdrücklich auf Risiken und Fallstricke hin und zeige worauf es ankommt, wenn man im gegenwärtigen Marktumfeld erfolgreich sein möchte.

Ja, ich gehe noch weiter und warne ausdrücklich davor, zum jetzigen Zeitpunkt noch in Immobilien als Anlageobjekte zu investieren, wenn nicht ein paar wichtige Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Voraussetzungen werde ich im Buch beschreiben. Der durchschnittliche Anleger und Kleinanleger muss sehr, sehr vorsichtig agieren.

Wer erst jetzt kommt, kommt möglicherweise, gelockt durch niedrige Zinsen, zu spät. Aus meiner Sicht ist der Markt nicht mehr gesund.

Auch wenn aus vielen Quellen vernehmbar ist, Deutschland wäre noch weit entfernt von einer Immobilienblase, sehe ich Deutschland zumindest am Eintritt in diese Blase, möglicherweise sind wir schon mittendrin. Das weiß keiner wirklich. Nur hinterher ist man immer schlauer.

Wenn man die erwähnten Quellen analysiert, stellt man schnell fest, dass solche Aussagen regelmäßig auf Eigeninteressen derjenigen basieren, die sie machen.

Sicher wird sich manch euphorischer Immobilienfanatiker mit diesem Buch auf die Füße getreten fühlen.

Es ist allemal besser, aufmerksam mit offenen Augen und klaren Sinnen unterwegs zu sein und rechtzeitig das Tempo zu drosseln und zu bremsen, als träumend mit geschlossenen Augen und hoher Geschwindigkeit auf eine Betonwand zuzurasen.

Auch heute dürfen wir wieder Fehlinvestitionen, bedingt durch die historisch niedrigen Zinsen, beobachten. Der Zusammenbruch stünde schon vor der Tür, wenn – ja wenn – die Flüchtlingskrise nicht wäre.

Nach offiziellen Schätzungen kommen in diesem Jahr bis zu 1,5 Millionen Flüchtlinge nach Deutschland. In den Folgejahren rücken die Familienangehörigen nach.

Die EU-Kommission in Brüssel erwartet bis 2018 rund fünf Millionen Menschen. Etwa 2,5 Millionen bis drei Millionen (inklusive illegaler Einwanderer) werden bis dahin nach Deutschland kommen.

Die Bevölkerungszahl wird innerhalb kürzester Zeit in Deutschland um mindestens drei Prozent wachsen! Die Veränderungen werden gigantisch sein und mit enormen Problemen einhergehen.

Ich will hier nicht bewerten, ob die Zuwanderung grundsätzlich  gut oder schlecht ist. Das erledigen andere. Darum geht es hier nicht. Es ist ohnehin zu spät. Unsere Kanzlerin hat mit ihrer Einladung den Flüchtlingsstrom zu uns ausgelöst.

Hat sie unüberlegt gehandelt? Hat sie die Wirkung ihrer Worte falsch eingeschätzt? Ich denke nicht! Das war knallhart überlegt, geplant, entschieden und umgesetzt! Das ganze Gerede von Menschlichkeit, Mitgefühl  usw. ist Fassade.

Genauso wie die jetzigen Versuche, den Flüchtlingsstrom einzudämmen. Das ist alles nur für‘s Publikum. Egal, was jetzt noch unternommen wird, die 2,5 bis drei Millionen Flüchtlinge werden nach Deutschland kommen. Das ist nicht mehr zu stoppen.

Damit ist das politische Ziel erreicht. Das Gestöhne der Ministerpräsidenten der Bundesländer nimmt man hin und kommt ihnen jetzt, wo klar ist, dass das gewünschte Ziel erreicht wird, ein wenig entgegen. 

Was soll mit dieser gewaltigen Zuwanderungswelle erreicht werden? Warum »beglückt« die Kanzlerin uns damit? Flüchtlinge kosten den Steuerzahler Geld. Offiziell 670 Euro pro Nase im Monat. Also 8040 Euro im Jahr. Inoffiziell 15 000 bis 16 000 Euro im Jahr. Bei drei Millionen Menschen reden wir somit von rund 50 Milliarden Euro Kosten! Angela Merkel sagt, es werde keine Steuererhöhungen geben. Solche Sprüche kennen wir zur Genüge. Warten wir ab, bis die Steuererhöhungen „alternativlos" werden.

Zuerst werden die Kosten durch Schuldenaufnahme des Staates finanziert werden. Das ist in unserem Geldsystem, in dem Geld durch Schulden überhaupt erst geschaffen wird, kein Problem. Zur Zinszahlung wird dann der Steuerzahler, auch über Steuererhöhungen,  herangezogen. Das ist unvermeidbar. Die Bundesregierung sieht die Kosten für die Flüchtlingskrise  als Investition, auch wenn sie es nicht zugibt.

Alleine die Ausgaben für die Flüchtlinge sind schon ein wirksames Wirtschaftsprogramm und werden die Binnenwirtschaft befeuern. Die gesamte Bildungswirtschaft freut sich auf unzählige Sprachkurse, die über Jahre ausgebucht sein werden. Die Pharmaindustrie und Medizinwirtschaft jubiliert und die Konsumgüterindustrie sieht rosigen Zeiten entgegen. Auch der Telekommunikationsbranche kann die Zuwanderung nicht schnell genug gehen.

Die Bauunternehmen stehen in den Startlöchern. Die Menschen müssen schließlich wo wohnen. Der Wohnungsbestand reicht nicht aus. Hier muss gebaut werden bis zum Abwinken. Die billigen Hilfsarbeiterkräfte für den Bau sind ja schon mitgeliefert. Eine gewaltige Welle des Aufschwungs in der Bauwirtschaft steht vor der Tür. Darüber freut sich ganz besonders die Finanzindustrie. Das wird alles mit viel Fiatgeld von den Banken finanziert (falls Dir der Begriff Fiatgeld und Schuldgeld nicht geläufig sein sollte – keine Sorge, im nächsten Kapitel wird das ausführlich erklärt). Mal davon abgesehen, dass die Flüchtlinge Konten, Bankkarten und weitere Bankdienstleistungen beanspruchen werden.

Gleichzeitig werden im Zuge der Flüchtlingskrise die Maastricht-Kriterien, von denen ohnehin nicht mehr viel übrig ist, restlos aufgeweicht und die Staatsschulden steigen. Dadurch kann der Euro zum Dollar abwerten, was den Export ankurbelt.

Es gibt eine Menge von Gewinnern in der Asylindustrie. Dort werden sogar die Mietpreisbremsen ausgehebelt und gewaltige Summen für die Unterbringung bezahlt. Die hohen Mieten übernehmen die Sozialbehörden. In Hamburg sind das pro Quadratmieter 47 Euro für jeden Asylbewerber. In diesem Fall handelt es sich nicht um eine Immobilie sondern um eine Mobilie, namentlich das Hotelschiff Transit der Reederei Chevalier Floatels aus den Niederlanden. 122.670 Euro im Monat kostet der 21 Jahre alte Kahn die Hansestadt.¹

Es besteht die Gefahr, dass die zunehmende Nachfrage nach Wohnungen und die explodierende Bauwirtschaft im Immobilienmarkt eine Euphorie auslösen, die wie in den 90er Jahren zu erheblichen Überproduktionen führt. Damit wird der Zusammenbruch in die Zukunft verschoben. Kommt er nach der Euphorie, wird er einschlagen wie eine Bombe und die gesamte Wirtschaft mit nach unten reißen.

Meine bisherigen Ausführungen beziehen sich auf den Immobilienkauf als Geldanlage, auf den Kauf von Anlageimmobilien. Also auf Mietobjekte, die sogenannten Renditeobjekte.

Für selbstgenutzte Häuser oder Wohnungen gelten andere Kriterien. Eine eigene Immobilie zu erwerben, um diese selbst zu bewohnen und im Alter mietfrei wohnen zu können, ist grundsätzlich zu befürworten. Dennoch gilt auch hier: Vorsichtig und mit Bedacht auswählen, die eigene Lebenssituation langfristig einschätzen (was nicht einfach sein dürfte) und Klumpenbildung vermeiden.

Mit Klumpenbildung meine ich, dass Geldanlagen zu stark auf einen Anlagewert konzentriert sind. Erforderlich ist eine vernünftige Verteilung auf diverse Anlageformen. Wenn ein Immobilienkauf diese Möglichkeit zunichte macht, ist der Plan nochmals mit Argusaugen zu prüfen und eventuell zu verwerfen.

Auch dieses Buch bleibt, wie seine Vorgänger, ein Ratgeber, der hilft, die richtigen Entscheidungen zu treffen, teure Fehler zu vermeiden und langfristig auf der Gewinnerstraße zu